מה הליך ההליך המהיר והמזורז לפינוי דייר
הליך הפינוי המהיר והמזורז לפינוי דייר בישראל נועד להבטיח פינוי יעיל ומהיר של שוכר מהנכס, תוך צמצום הזמן והעלויות הכרוכות בתהליך. הנה הצעדים המרכזיים בהליך זה:

1. מכתב התראה: תחילת התהליך כוללת שליחת מכתב התראה לשוכר, בו נדרשת תיקון ההפרה והודעה על כוונה לבטל את החוזה אם ההפרה לא תתוקן[3].
2. הגשת תביעה לפינוי מושכר: אם ההפרה לא תוקנה, יש להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. התביעה כוללת תצהיר וראיות כמו חוזה השכירות ותכתובות רלוונטיות[3].
3. כתב הגנה: השוכר נדרש להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום מיום קבלת התביעה, כולל תצהיר וראיות[3].
4. פסק דין לפינוי: במקרים רבים, עצם הגשת התביעה מובילה לפינוי השוכר, אך אם השוכר מסרב להתפנות, יש לפנות להוצאה לפועל[3].
5. הוצאה לפועל: לאחר קבלת פסק הדין, ניתן להגיש בקשה לביצוע פסק הדין בהוצאה לפועל. ההוצאה לפועל מחויבת לפעול במהירות לפינוי השוכר, כולל מסירת אזהרה לשוכר שעליו להתפנות[3].
   הליך זה נחשב מהיר יחסית, ומאפשר הכרעה שיפוטית בתוך כ-60 ימים מרגע הגשת התביעה[5]. יתרונו של ההליך המזורז הוא בכך שהשוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי, מה שתורם ליעילות ההליך[5].
   
   [1] מיתוסים נפוצים בפינוי מושכר – פורטל המידע לפינוי שוכרים ודיירים https://eviction.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%9B%D7%A8/
   [2] פינוי דייר – כיצד? [מדריך משפטי, 2024] https://www.law4youth.com/%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8-%D7%9B%D7%99%D7%A6%D7%93/
   [3] תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר במיוחד – טסה עורכי דין https://tassa-law.com/%D7%AA%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%9B%D7%A8/
   [4] תביעה לפינוי מושכר- כל מה שצריך לדעת – דיפרנט https://www.diffe-rent.co.il/%D7%97%D7%95%D7%96%D7%94-%D7%91%D7%98%D7%97%D7%95%D7%A0%D7%95%D7%AA-%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%94%D7%95%D7%9C-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/%D7%AA%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%9B%D7%A8-%D7%9B%D7%9C-%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA/
   [5] פינוי דייר בהליך מהיר – הגשת תביעה תוך 24 שעות ! https://www.toledano.co.il/%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8-%D7%91%D7%94%D7%9C%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%94%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%92%D7%A9%D7%AA-%D7%AA%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%AA%D7%95%D7%9A-24-%D7%A9/
   [6] דברים שוועד הבית לא מספר לכם https://blog.pro.co.il/blog/?p=84

מאת GK שמאות

מצאתי לנכון להביא בפניכם מספר דגשים בקשר להערכת תחנות תדלוק שהינם מיזם עסקי שנועד להפקת רווחים משווק דלק בקמעונאות לצרכנים בודדים.

כמות הדלקים החודשית הנמכרת בפועל בתחנת התדלוק, משקפת את נפח הפעילות העסקית במכירת הדלקים בתחנה והיא מהווה נתון יסודי להערכת המיזם, סביר לאמוד את כמות כלי הרכב שיכנסו לתחנה בינעירונית לפי שיעור של 5% בערך מכלי הרכב העוברים ליד התחנה, בשני הכוונים.

תדלוק ממוצע לכלי רכב הינו בערך 38 ליטר. ליטר בנזין 95 עולה היום בערך 7.1 ₪ לליטר.

מרכיב המס(הבלו) על הדלק עלה בשנים האחרונות לשיעור גבוה ומכביד ועוד ידו של האוצר נטויה.

הוצאות שוטפות בתחנות תדלוק מורכבות מהוצאות לשכר עבודה, ארנונה, תחזוקת ציוד, תחזוקה בתחנה, הנה"ח ומשרדיות, קידום מכירות, מימון אשראי ומגיעות לערכים בטווח שבין 60%-30% מהמרווח נטו לאחר הובלה והנחות(שיעור ההוצאות משתנה ותלוי בהיקף הליטרים הנמכרים).

עלות הקמה ופיתוח של תחנת תדלוק הינו בסך 2,000,000$-1,000,000$.

שטח קרקע אופייני לתחנה הינו בערך 1.5דונם. ברוב התחנות מקור להכנסה נוספת ורווחית הן חנויות הנוחות, שטיפת רכב ופנצ'ריות.

ככלל, מיקום התחנה הינו בעל השפעה קרדינלית על היקף מכירת הדלקים וכפועל יוצא על הכנסותיה הכוללות. לכן, תחנות בעלות מיקום מוצנע או על כבישים צדדים או תחנות עירוניות יאלצו לתת הנחות גבוהות יותר לליטר דלק או מתנות יקרות יותר(עיתון חינם, שטיפת רכב) על מנת לשמור על כמות מסוימת של מכירת ליטרים.

מומלץ לפני כניסה לשותפות או מיזם עסקי מסוג תחנת תדלוק להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק בנוסף לבדיקות הרגילות, גם את אפשרויות הקמת מרכזים מסחריים או חנויות עוגן(למשל רשת מזון גדולה) בצמוד לתחנה, את מגבלת המרחקים בין תחנה לתחנה עפ"י התמ"א(תוכנית מתאר ארצית), אפשרות הקמת תחנות תדלוק נוספות בסמוך למיזם, שינויים צפויים בנפחי התנועה, כבישים עוקפים, שינויים בייעוד הקרקע בהתאם לפיתוח האורבני הצפוי. כמו כן יש לבדוק את דרישות רישוי העסק, גובה הארנונה העירונית, היטלים, אגרות פיתוח וכד' שנגבים ע"י הרשות המקומית.

לאחרונה התבשרנו על כריתת עשרות עצים בשכונת פלורנטין שבת"א אביב.

הכריתה לעיתים מגיעה ממניעים בטיחותיים בגלל גיל מופלג וסכנת קריסה אך לרוב הסיבה היא פיתוח אורבני מסיבי שמצריך כריתת/העתקת העצים במסגרת "הצלת העץ".

בתחום העיר תל אביב-יפו למשל ישנם כ- 220,000 עצים כחמישית מהם מוגדרים כעצים ותיקים. העירייה מודעת לחשיבות העצים לאיכות החיים ולצביונה של העיר ומידי שנה מושקעים כספים רבים בשימור, נטיעת עצים חדשים וטיפוח של העצים הקיימים. ברם, בשנת 2013 בלבד ניתנו אישורים לכריתת כ- 900 עצים ובנוסף כ- 770 עצים אושרו להעתקה. חלק מההעתקות נכשלות והעץ מת, מדובר בעצים(חלקם מוגנים)כגון אלון מצוי, אשל, אזדרכת, אקליפטוסים, סיסם הודי, ברושים, ג'קרנדות, פואיזיאנות, וושינגטוניה, ועוד)

בעיריית ת"א מועסק אגרונום שבוחן במסגרת מתן היתרי בניה האם ישנם עצים מוגנים ואופן הטיפול בהם. האגרונום העירוני רשאי להתנגד למתן היתרי בניה ועל כן טוב ויפה יעשו היזמים במסגרת הבדיקות התכנוניות שלהם במידה ויתנו דעתם, יבדקו ויחקרו האם על המגרש אותו הם מתכוונים לרכוש/לבנות יש עצים, ובמידה וקיימים מה עמדת האגרונום העירוני לגביהים- ראו הוזהרתם!

העיריות השונות מחוייבת להכין סקר עצים לשימור ברמות שונות(אסור להעתקה/אפשרי להעתקה וכד') כדי שהמידע יהיה פתוח וזמין לציבור הרחב, ואף לרשום הערת אזהרה בספרי המקרקעין במקרה שמדובר במקרה קיצוני של איסור בניה על החלקה/מגרש עקב עץ נדיר ברמת שימור גבוהה.

 GK שמאות- גד קרן הינו בוגר הפקולטה לחקלאות ושמאי מקרקעין מוסמך משנת 1994

בשנים האחרונות הפכה התקנת מעלית, בבניינים שנבנו מלכתחילה ללא מעלית, ליותר משידרוג בנוחות, באיכות החיים ובסטטוס החברתי, אלא גם להשקעה כלכלית. הכדאיות הכלכלית נובעת מהוזלת עלויות התקנת המעלית מחד והשבחה משמעותית בשווי הדירות(במיוחד הדירות בקומות העליונות)לאחר התקנת המעלית מאידך. בבניינים בני 4 קומות מעל עמודים מסתכמת עלות התקנה ממוצעת של מעלית טובה בכ 350,000₪(כולל מע"מ, רישוי ותכנון וללא חציבות ועבודות מיוחדות).

כמובן, שברוב העלות נושאים בעלי הדירות בקומות העליונות, אך הם גם הנהנים העיקריים בהשבחת הדירות בבניין, מכיוון שכיום אין כמעט ביקוש לדירות בקומות גבוהות ללא מעלית(בזמנו דירות אלו היו מתאפיינות ברכישה ע"י זוגות צעירים, אך שינוי בטעמים ובהרגלים מקשה על מכירת דירות אלה לציבור הצעירים). לדוגמא, דירה בת"א בקומה ד' שנמכרה לפני התקנת מעלית בבניין, ולאחר זמן חשיפה ממושך  ב- 1,350,000₪, בעליה החדשים לא נגעו בפנים הדירה אלא יזמו התקנת מעלית בבניין, חלקם בעלות המעלית הסתכמה בסך- 50,000 ₪, כעבור שנתיים הצליחו למכרה  ב-2,120,000 ש"ח אמנם השוק עלה בשנתיים אלו, ותרם 10% לשווי, אך אין ספק שההשקעה השתלמה והוסיפה לסחירות ולאטרקטיביות של הנכס וכפועל יוצא לשוויו ולשיווק מהיר וקצר.

אחד השלבים הקשים בד"כ הוא החלוקה לתשלומים בין הדיירים. לרוב יחולק התשלום באופן יחסי והוגן בין הדיירים, לפי הקומה בה הם גרים. לדוגמה, בבניין בן ארבע קומות על עמודים החלוקה בין הדיירים תהיה לרוב כך: בקומה רביעית ישלמו 40%, בשלישית – 30%, בשנייה – 20% ובראשונה – 10%.

שיטה נוחה ופשוטה לחלק את התשלומים, לא חשוב כמה קומות יש בבניין ואם חלק מהדיירים אינם מוכנים לשלם, היא שיטת הנקודות:

• מכפילים מספר כל קומה במספר הדיירים המוכנים לשלם באותה קומה.
• מחברים את הסכום הכולל שהתקבל מכל הקומות.
• את המספר שקיבלנו מחלקים ממחיר המעלית.
• המנה שהתקבלה תהיה מחיר הנקודה. כל דייר שרוצה לדעת כמה עליו לשלם יכפיל את מחיר הנקודה במספר הקומה בה הוא גר.

לדוגמה: בבניין בן ארבע קומות, אשר עלות התקנת המעלית בו היא כ-350,000 ש"ח כולל מע"מ, וחלק מהדיירים אינם מעוניים להשתתף ולשלם:

מחלקים את מחיר התקנת המעלית (350,000 ש"ח) במספר הנקודות (28 נקודות) ומקבלים שעלות נקודה היא 12,500 ש"ח.
בקומה שלישית, לדוגמה,כל דירה תשלם 37,500 ש"ח.
כמובן שמי שלא שילם תיחסם בפניו הזכות להשתמש במעלית.

GK שמאות

ליטא נמצאת בצפון-מזרח אירופה ונחשבת לאחת משלושת המדינות הבאלטיות שהינן- ליטא, לאטביה ואסטוניה. גובלת בלאטביה מצפון, בלארוס ממזרח ומדרום, פולין מדרום-מערב וקאלינינגראד(רוסיה) ממערב וכן בים הבאלטי. ליטא חברה באיחוד האירופאי ומשנת 2015 המטבע החוקי במדינה יהיה האירו.

בכתבה זאת אנסה לאור ביקורי בליטא להתמקד בבירה וילנה שנמצאת בדרום-מזרח המדינה והינה עיר מפותחת – מערבית עם עיר עתיקה נהדרת ונגיעות מההיסטוריה רבת התהפוכות שעברה עיר זאת תחת שלטון- דוכסות ליטא, פולין, גרמניה, רוסיה, ופולשים ממערב וממזרח. למתעניינים בהיסטוריה היהודית ובשואת יהודי ליטא ניתן להיכנס לדף הפייסבוק שלי וללמוד הרבה מהתכנים שהעליתי..

 בוילנה שהינה הבירה עם מוסדות שלטון, כלכלה ואוניברסיטה וותיקה בת מאות שנים ניכרת תנופת בניה ונבנים בה מרכזים מסחריים ובנייני מגורים מודרניים לצד הבניינים והבתים הישנים, חלקם מהתקופה הסובייטית.

מחירי הדירות בוילנה כמו כל ליטא בעצם, עלו בעיקביות משנת 2004 בערך ועד למפולת שבאה בעקבות המשבר הכלכלי באירופה בשנת 2008.

אם בתחילת שנות ה 2000 מחיר דירה ממוצעת של שני חדרים – שהיא הדירה הכי מבוקשת באיזור סביר ולא במרכז היתה בסביבות ה 18,000 עד 25,000 דולר. בשנת 2006 כבר המחיר עמד על פי חמש ואף יותר. היום דירה דומה תעלה כ 70,000 עד 90,000 דולר

מחיר הדירות בוילנה הוא נגזר של שלושה גורמים : 1.מיקום (שכונה, איזור ישן או חדש), 2. גיל הבית כלומר בעקרון האם מדובר בבניה סובייטית או בניה מודרנית של התקופה האחרונה 3. מספר החדרים. באופן אבסורדי הדירה הכי מבוקשת היא דירת 2 חדרים עולה כמעט כמו דירת 3 חדרים וזאת בשל עלויות החימום בחורף. בבתים הישנים החימום מסופק על ידי מפעל מים חמים איזורי בבעלות ממשלתית שאינך יכול להתנתק ממנו. על הנייר ובאופן תיאורטי ניתן להתנתק אך בפועל כמעט בלתי אפשרי. חתונה קתולית לכל דבר.

לכל דירה מהתקופה הסובייטית וגם בחלק מהמקרים של דירות בשנות האלפיים, מגיעים 3 צינורת מים. אחת למים קרים למטבח, לאמבטיה ולשירותים במשך כל השנה. השניה של מים חמים למטבח לאמבטיה גם כן במשך כל השנה. צנרת שלישית היא צנרת של מים חמים לרדיאטורים/תנור צלעות שקיימים בכל חדר כולל המטבח. צנרת זו מופעלת רק בחורף בהתאם לטמפרטורה. כשהכוונה לספק חימום לדירה בסדר גודל של כ 21 מעלות.

היתרון- אין מציאות ש"תתקע" ללא מים חמים גם אם תעשה אמבטיות כל היום, אלא שהחיבור למפעל המים בתעריף זול בתקופה הסובייטית שכיום מוחזק ע"י חברה ממשלתית שמעלה תעריפים בתחילת כל חורף וכיוון שהציוד ישן ויש הפסדי אנרגיה ענקיים בצנרת מהמפעל ועד הצרכן, את המחיר משלם הצרכן הקטן. בהנהלת המפעל יושבים חבר מנהלים שאותם יותר מעניין שמירת על רווחיות גדולה של המפעל עם משכורות טובות מאשר מה יקרה עם האזרח הקטן…

המנטאליות(שלא מוכרת לנו בארץ) כשבאים לקנות דירה, השאלה הראשונה של הקונים תהיה כמעט תמיד על מחיר החימום, ותמיד יבקשו לראות חשבונות חימום של השנה שעברה…זו אחת הסיבות העקריות שדירת 2 חדרים ו 3 חדרים עולה כמעט אותו הדבר, מכיוון שמחיר החימום הוא פקטור שלעיתים חזק יותר מהרווחה והצורך בעוד חדר.

מכיוון שאי אפשר להלחם בחברה הממשלתית כי מהר מאד הם יפעילו את ההוצאה לפועל המקומית, הפתרון הוא או לקנות דירה חדשה יחסית עם מערכת חימום עצמאית שלא קשורה למפעל המים העירוני או לקנות דירה קטנה של 2 חדרים עם תפילה לחורף קל ותעריפי חימום סבירים

לזוג עובד הבעיה היא לא גדולה אולם לפנסיונרים שחיים מקיצבה של 150 אירו לנפש, לשלם את כל הקיצבה בסך 150 אירו רק על חימום המים ולפעמים יותר אם הבית אינו מתוחזק כשורה, זוהי גזירה קשה ביותר ולכן תמיד צריך לבדוק את נושא עלות החימום. בבתים חדשים עלות החימום היא נמוכה בשל היעילות הגדולה יחסית ועומדת על עד כ  50 אירו לדירת 2 חדרים

כרגע המחירים בוילנה עדיין מאד אטרקטיביים גם למי שמחפש מקום זול יחסית למחייה עם הפנסיה שלו או כמקום להשקעה – כיוון שהמחירים כבר במגמת עלייה ועדיין ניתן למצוא מציאות, גם לדעת מומחי נדל"ן מקומיים ששוחחתי עימם, ההשקעה במגרשים למגורים תוכיח את עצמה ובגדול בטווח של השנים הקרובות.

מחירי דירות שני חדרים במרכז (מחירים במטבע מקומי ליט 1 אירו שווה= 3.45 ליט) עומדים על 300,00 עד 400,00 ליט. בפרברים 180,000 עד 350,000 ליט (תלוי אם דירה ישנה או חדשה) ובאיזרים יוקרתיים יותר 400,000 ועד 500,000 ליט. בעיר העתיקה המחירים עומדים סביב 400,000 עד 600,000 ליט. דירות שני חדרים נעות סביב ה 44 עד 56 מ"ר, יש גם גדולות יותר.

מחירי דירות שלושה חדרים במרכז (מחירים במטבע מקומי ליט 1 אירו שווה 3.45 ליט) עומדים על 300,00 עד 400,00 ליט. בפרברים 200,000 עד 400,000 ליט (תלוי אם דירה ישנה או חדשה) ובאיזרים יוקרתיים יותר 400,000 ועד 550,000 ליט. בעיר העתיקה המחירים עומדים סביב 400,000 עד 900,000 ליט. דירות שלשה חדרים נעות סביב ה 55 עד 76 מ"ר וכמובן יש גם גדולות יותר אבל די נדיר.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך עוסק, בין היתר, בניהול פרויקטים והערכת נכסים ברומניה ובמזרח אירופה.

 מני דובר אנגלית, רוסית וליטאית- http://meny55.wix.com/litatour

Налогообложение недвижимости, определение статуса иностранного резидента и резидента Израиля.

5/08/2013 

                                         был опубликован "Закон об изменении национальных приоритетов" (в дальнейшем: "Поправка" или "Закон об изменении национальн

      приоритетов")

Речь идет о глубокой всеобъемлющей поправке, касающейся многих налоговых сфер. В этой статье я хотел бы обсудить последствия поправки к Закону о налогообложении недвижимости по отношению к жилым квартирам, находящихся в собственности иностранных резидентов, и возможное влияние этого на иностранных резидентов по другим вопросам налогообложения  недвижимости.

 Поправка касается определения статуса иностранного резидента и резидента Израиля для подоходного налога и налога по недвижимости, определение которого отсутствовало в законе о налоге на  недвижимость, и это с целью распространения новых налоговых постановлений  на иностранных резидентов.

 Основные изменения касаются жилых квартир иностранных резидентов в Израиле,   налога на покупку и налога с продажи, а именно:

 с одной стороны, были отменены низкие налоговые тарифы на покупку для  иностранных резидентов  (за исключением особых случаев ), а с другой стороны, было отменено  освобождение от оплаты налога с продажи жилых квартир иностранных резидентов, за исключением случаев предоставления ими справок от налоговых властей в странах пребывания, подтверждающих, что  у них нет жилых квартир на территории этих стран.

 До введения этой поправки, определение иностранного резидента  отсутствовало в законе на налогообложение на недвижимость.

 Тот факт, что законодатель в рамках введения поправки заимствовал  определение "иностранного резидента" и "резидента Израиля" из Закона о подоходном налоге, оказало большое влияние, выходящее за пределы вопроса налогообложения жилых квартир для иностранных жителей, так как определение его места жительства в рамках установления налога купли и продажи жилой квартиры, будет оказывать непосредственное влияние на его подоходный налог в Израиле, включая доходы из всех источников.

В виду совпадений в определении "иностранного резидента" в Законе о подоходном налоге и в Законе о налогообложении недвижимости, в результате введения данной поправки, классификация  вышеуказанного в одном из вышеприведенных налоговых законов, непосредственно повлияет на его налоговые обязательства в рамках другого закона, а именно, если он будет определен как "резидент Израиля" в рамках налоговых льгот  в связи с приобретением жилой квартиры, на основании Закона о налогообложении недвижимости, на него будут распространяться положения о подоходном налоге в Израиле на все его доходы (в соответствии с положениями международных налоговых соглашений и т.д.), и в такой же степени, если будет определен как "иностранный резидент".

 Таким образом, ясна важность классификации какого-либо лица как  иностранного резидента или нет.

Параграф 1 Закона о подоходном налоге определяет физическое лицо как иностранного резидента на основании трех составляющих:

А. "Не является резидентом Израиля,

 Б. Находится за пределами Израиля, как  минимум 183 дня в году, в текущем     налоговом году и в следующем налоговом году,

 В. Центр жизнедеятельности не был в Израиле на протяжении двух налоговых лет после вышеуказанных налоговых лет…".

Определение центра жизнедеятельности включает,  с одной стороны, существенные  критерии  (семейные, экономические и общественные связи, включая постоянное место проживания , место проживания семьи, постоянное место работы, место экономических интересов, место деятельности в разных учреждениях и организациях), а с другой стороны, количественно – технический подход, создающий предположение (которое можно опровергнуть), по которому центр жизнедеятельности физического лица для налогообложения в Израиле определяется его нахождением в Израиле более половины налогового года, то есть, по меньшей мере, 183 дня (или если находился в Израиле в течение 30 дней и более, таким образом, что общий период его пребывания в Израиле в течение налогового года и за два года предшествующих ему, составляет 425 дней или более).

В итоге, определение статуса резидента будет сочетанием существенных критерий, с одной стороны, и количественных, с другой стороны, для каждого случая в определенном порядке.

Отметим также, что Министр финансов (с согласия  финансовой комиссии) вправе  определять  условия,  при которых физическое лицо, которое не является жителем Израиля, в соответствии с критериями определения статуса резидента, как указано выше, будет считаться жителем Израиля , и наоборот.  Министр финансов использовал свои полномочия и издал "Постановления о подоходном налоге (определение физических лиц как граждан Израиля и как иностранных резидентов)" от 2006 года.

Эти постановления определяют, с одной стороны, что физическое лицо, которое не соответствует критериям, установленным для граждан Израиля (как например, из-за его пребывания заграницей в длительной государственной или другой  командировке), будет считаться жителем Израиля (при определенных условиях). С другой стороны, постановления предусматривают, что, в случае, если физическое лицо соответствует, на первый взгляд, определению жителя Израиля на основании пар. 1 Закона о подоходном налоге, он несмотря на это, будет считаться иностранным резидентом (как например, иностранные жители, находящиеся в Израиле длительный период  в рамках выполнения миссии и т.д.).

 Израильские суды были вынуждены решать вопрос использования критерия "центра жизнедеятельности" для установления места резиденции и обязанности выплачивать налоги в Израиле на основании Закона о подоходном налоге, до внедрения поправки о подоходном налоге, начиная с 2003 года (в рамках поправки № 132  Закона о подоходном налоге), и также после этого.

Нужно отметить, что критерии, установленные  в судебных решениях, соответствуют принципам, на которых строятся определения "резидент  Израиля" и "иностранный резидент" в Законе о подоходном налоге, еще до принятия поправки вышеуказанных определений, начиная с 2003 года, в рамках поправки № 132, как было указано  ранее.

רומניה שוכנת בדרום מזרח אירופה. שטחה 237,500קמ"ר. גובלת ב-7 מדינות ובים השחור

מספר התושבים כ-23מיליון מתוכם כ-90% רומנים, 7%-הונגרים, השאר צוענים.

עיר הבירה הינה בוקרסט ומונה מעל 2 מיליון תושבים.

כלכלה

ב-25 שנה לאחר המהפכה שבה הודח צ'אושסקו(1990), חל זינוק בכלכלה הרומנית ומשקיעי חוץ רבים השקיעו בה. רומניה עוברת פיתוח מואץ גם בשל העובדה ששנת 2007 היתה שנת הצטרפות רומניה לאיחוד האירופאי ושימוש באירו כמטבע הייחוס הפיננסי.

רומניה פופולרית מאוד על משקיעי הנדל"ן הישראלים, חברות ופרטיים. האטרקטביות נובעת בשל המיקום הנוח והקרוב יחסית לישראל, ובשל הפוטנציאל הנדלני.

ערים בעלות פוטנציאל התפתחות נדל"נית:

בוקרסט- הבירה, טימישוארה, קלוז', קונסטנצה, ברשוב, יאש, באקו.

רומניה חוותה משבר כלכלי עמוק משנת 2008 כתוצאה מ המשבר הכלכלי שפקד את העולם בכלל ומזרח אירופה בפרט, אז החלו להישחק דראסטית מחירי הנדל"ן וכיום לאחר הבחירות לנשיאות , יש תקווה לשינוי.

גם הבנקים הצרו מאוד את צעדיהם והמימון שניתן למשקיעי נדל"ן, מחירי המכירה הנמוכים מול מחירי השכירויות שלא נשחקו באותה מידה מהווים אטראקציה למשקיעי נדל"ן.

שיעורי המס העתידיים ממכירת הנכס ו/או מהשכרתו, הם שיקול חשוב בבואם של המשקיעים בבואם לרכוש ו/או להשכיר את הנכס נשוא העסקה. בחינת כדאיותה של רכישת דירה לצורך השכרתה חייבת להתבסס על תוצאות המס של פעילות כזו.

ברומניה המס בגין עסקת השכרת נכס הינו 16%, זאת לאחר חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות הנעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות. לצורך ההשוואה, על ריווח הון שנצמח ליחיד כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.

על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על                    200,000  RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.

על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על                200,000 RON.

אין הכתבה מהווה תחליף לייעוץ פרטני לגבי כל נכס ונכס בנפרד. שיעורי ומדרגות המס עשויים להתעדכן.

להלן עידכון ברומנית בקשר להשבת רכוש, ניתן לפנות אלי להערכת פוטנציאל השבת הרכוש ונקיטת צעדים להשבה מהירה של הרכוש או פיצוי..

 solutionam dosare  Primaria Municipiului Bucuresti si la orice primarie din Romania pe ,legeaLegea 10/2001,Legea fondului funciar si ANRP

SERVICIILE JURIDICE SPECIALE pe care le oferim pentru solutionarea dosarelor pentru revendicarea imobilelor preluate abuziv de catre stat cat si pentru obtinerea (recuperarea) despagubirilor de la ANRP:

1 – Revendicarea imobilelor (constructii sau terenuri) preluate abuziv in perioada anilor 1945-1989 (prin Legea 10/2001).

Va putem prin reprezenta si asista cu succes in fata instantelor de judecata, primarii, prefecturi, ANRP (Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor), Fondul Proprietatea, pentru despagubirea efectiva, in natura sau prin echivalent.

In cadrul acestor proceduri, vom demara si finaliza toate demersurile necesare pe langa Autoritatea Natioanala pentru Restituirea Proprietatilor (ANRP) in vederea obtinerii efective a despagurilor banesti sau actiunilor la Fondul Proprietatea.

2 – Obtinerea despagubirior de la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor (ANRP) si actualizarea lor. Procedura este urmatoarea:
Dupa depunerea de catre noi a notificarii in numele dumneavoastra, Secretariatul Comisiei Centrale centralizeaza si analizeaza toate dosarele depuse, le transmite evaluatorului desemnat in mod aleatoriu de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor, in vederea intocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul intocmeste un raport de evaluare pe care il transmite catre Comisia Centrala. Raportul trebuie sa contina cuantumul despagubirilor in limita carora se acorda titlurile de despagubire. Daca dumneavoastra solicitantii despagubirilor considerati ca dosarul de despagubiri a fost evaluat sub nivelul pietei, puteti contesta respectivul raport intr-un termn de 30 de zile de la comunicare iar evaluatorul desemnat va trebui sa efectueze o noua evaluare.
In baza acestui nou raport, Comisia Centrala va emite decizia ce reprezinta titlul de despagubire.
In cazul in care nu doriti ridicarea imediata a banilor de la ANRP, puteti transforma titlurile de despagubire in actiuni la Fondul Proprietatea; Pentru aceasta trebuie sa depuneti un dosar de optiune la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor.
Conversia se face de catre Fondul Proprietatea prin inscrierea in baza de date Regisco S.A a detinatorului Titlului de Despagubire cu un numar de actiuni potrivit urmatoarei formule: Valoare Titlu de Despagubire / 1 RON = numar de actiuni.
Regisco emite un certificat detinatorului de actiuni in care se mentioneaza numarul de actiuni detinute corespunzator numerotarii din baza de date Regisco.
Dupa primirea titlului de despagubire persoana indrepatatita sau, in situatia in care sunt mai multi beneficiari, mandatarul acestora trebuie sa faca o cerere de optiune prin care opteaza fie pentru despagubiri in numerar fie pentru actiuni la Fondul Proprietatea. ANRP va elibera fie titlu de plata ori titlu de conversie tinand cont de optiunea persoanelor indreptatite.
Atat titlurile de plata cat si titlurile de conversie, se vor emite in ordinea inregistrarii cererilor de optiune ale persoanelor indreptatite.
De asemenea ne ocupam pentru dumneavoastra si de identificarea stadiului de solutionare al dosarului prin efectuarea completarii dosarului aflat la Comisia Centrală;
Putem accelera sau debloca procesul de soluţionare a dosarului dumneavoastra prin memorii si contestaţii la deciziile Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor (CCSD);

3 – La cerere va oferim:
– consultanta de specialitate pentru evaluarea imobilului (constructie sau teren);
– asistenta juridica de specialitae pentru intocmirea obiectiunilor la raportul de evaluare;
– contestatii cu privire la cuantumul despagubirilor stabilite in raportul initial de evaluare;
– intocmirea dosarului de optiune pentru plata despagubirilor in numerar.

Va recomandam sa actionati cu prioritate si sa va hotarati URGENT deoarece ANRP este obligata prin lege sa faca plata cu prioritate a despagubirilor obtinute in urma hotararilor judecatoresti. Trebuie sa tineti cont ca fondurile acestei institutii sunt insuficiente pentru a despagubi in totalitate fostii proprietari.

actiuni la fondul proprietatea, adrese anrp, anrp, Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor, comisia centrala, comisia centrala pentru stabilirea despagubirilor, decizie ANRP, demersuri pe langa anrp, despagubiri anrp, despagubiri la fondul proprietatea, doare la fondul Proprietatea, dosare ANRP, evaluator anrp, executare hotararea judecatoreasca ANRP, hotarare ANRP, investire hotarare ANRP, legea 10/2001, memorii anrp, raport de evaluare anrp, Regisco SA, restituiri ANRP, revendicare imobile anrp, solutionare dosare ANRP, titlu de despagubire

AVOCAT IOANA RUSU

גד קרן מתמחה בנדל"ן ברומניה ודובר השפה הרומנית. מבצע הערכות שווי וניהול נכסים למשקיעים ברומניה.

GK שמאות

בעקבות ההתמוטטות החניון ברמת החיי"ל, הדגשים והמסקנות הן:

GK שמאות והנדסה

כיצד מבוקרים תהליכי בנייה  וכיצד מוודאים כי החברה הבונה, מהנדסיה ומנהלי העבודה שלה מבצעים את עבודתם כנדרש , האם המצב הקיים מתקבל על הדעת והאם יש מקום לשיפור ?

כיום- תהליכי הבנייה  מבוקרים על ידי החברות היזמיות עצמן הממנות מהנדס מנהל פרוייקט מטעמן  המלוה את הבנייה בעצמו ו/או על ידי צוות הפיקוח שלו  או על ידימהנדס מפקח מטעם חברת ניהול ופיקוח חיצונית . בנוסף לכך מוזמן הקונסטרוקטור המתכנן על-ידי המהנדס המפקח לביקורת בשלבי יציקה שונים ומוגדרים מראש .

כל אלו תפקידם לבקר את תהליכי הבנייה ולודא כי הם מתנהלים עלפי התכניות, על-פי מפרטי החוזה ועל-פי התקנים הרלוונטיים .

בחברות  אשר מקפידות על אבטחת איכות מסודרת עלפי תקן ISO  ,מתקיים נוהל בקרה מתוכנן המנוהל על ידי מהנדס אבטחת איכות שאינו חלק אינטגרלי בפרוייקט והוא מוודא כי מהנדסי הפרוייקט אכן מפקחים באופן שוטף על כל שלבי הביצוע ומקיימים גם נוהל מסודר של רישום וחתימות בכל שלב. כל התהליך הזה מבוקר בנוסף באופן מדגמי גם על ידי מכון התקנים .

קיום נוהל כזה יכול להבטיח כי הבקרה היא אמיתית ואין סומכים רק על מיומנותוואחריותו של קבלן המשנה או  מנהל העבודה  .

האם הבקרה המתוארת לעיל מספיקה ?

לדעתי לא –  התהליכים שתארתי לעיל חלקם לוקה בחסר , כולם וולונטרים ואינם מתחייבים מכוח חוק .

מה שמחוייב עלפי חוק וגם מקויים , הינו תהליך סתמי של מינוי מהנדס אחראי לביצוע החותם על הטופס המתאים כי המבנה בוצע עלפי התכניות והתקנים, ואין הגדרה למה שאותו אחראי על הביצוע עושהבפועל וגם אין פיקוח על כך  .

 אם כן, מה נדרש על מנת שהבקרה תהיה מספקת ותבטיח מינימום כשלים ?

נדרש חיוב כך שהחוק יחייב ביקורת מנוהלת ומפוקחת גם על ידי גורם חיצוני כפי שתארתי לעיל . רק כך נדע שלפחות עשינו את המיטב למניעת אסונות ולמניעת כשלים אחרים אשר פוגעים בטיב המוצר הכל כך יקר – נכס המקרקעין שלנו

כתבה זאת הוכנה ע"י מהנדס גבריאל לוינגר- מומחה לביקורת מבנים ואיתור ליקויי בניה.

התמונה המופיעה בכתבה לאילוסטראציה בלבד, ואין לאתר בצילום כל קשר לנושא הכתבה- להמחשה בלבד

EVALUATION PRELIMINAIRE A L’ACHAT  D’UNE PROPRIETE PAR LE SPECIALISTE IMMOBILIAIRE

L’ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIAIRES- TERRAINS, PROPRIETES HERITEES  OU  ACHETEES  DOIVENT  ETRE  SOUS  LE  CONTROLE DU SPECIALISTE IMMOBILIAIRE AVANT DE CONCLURE LE CONTRACT.CE FAIT DONNE UNE ASSURANCE  A  LA  PROPRIETE  ET  A  CEUX  QUI L’ ACHETE.

LES  RISQUES QUI  PEUVENT  EMERGER  SONT  MULTIPLES .                             DES  FAUTES  DUE A  UNE  MAUVAISE  CONNAISSANCE  DES LOIS, L’INSOUCIANCE  DE  CEUX  QUI S’OCCUPE  DE  LA  TRANSACTION, DES  ERREURS  D’INSCRIPTION(DES TERRAINS AGRICOLES OU ARCHEOLOGIQUES) ,DES  DETTES  ET  MEME  DES  FAILLITES.

L’EVALUATION  ET  LE  CONTROLE  DU SPECIALISTE  AVANT  L’ACHAT  EST  INSCRITE  DANS  TOUS  LES  CONTRACTS  DE  BIEN IMMOBILIAIRES  A  L’ETRANGER  ET  DEVRAIT  ETRE  AUSSI  EN ISRAEL.

POUR  RECEVOIR  DES  PRETS   DANS  NOTRE  PAYS  LA  BANQUE DEMANDE  UNE  ASSURANCE  DE  VIE  ET UNE  ASSURANCE  DE PROPRIETE.

EN CONCLUSION, ON  DOIT  COMPRENDRE  L’IMPORTANCE  DU SPECIALISTE  IMMOBILIAIRE  ET  L’EVALUATION  PRELIMINAIRE  A L’ACHAT.

C’EST  UNE ASSURANCE  POUR  LA  PROPRIETE  ET  AUSSI  POUR  LES PROPRIETERES.

UNE  REGLEMENTATION  PAR  LOI  SERA  FAVORABLE  ET  BIEN VENUE  POUR  LES  TRANSACTIONS  FUTURES.

KEREN GAD -SPECIALISTE IMMOBILIAIRE

נא ללחוץ על הקישור הבא

 מצגת

Jonathan Bensimon, B. Ing

Avec l’arrivée de la dernière crise financière mondiale, tout le monde s’est attendu à voir lemarché immobilier israélien souffrir en ligne avec le reste du monde. Mais les prix ne cessaient de grimper alors que les prix mondiaux de l'immobilier ont chuté. Un besoin croissant pour des appartements, une offre limitée, et de l'argent sortant des marchés financiers, résultait en un boom immobilier israélien. Ces dernières années, les prix de l'immobilier israélien ont été en hausse à un taux plus élevé que la normale. La question que tout le monde se pose est : les prix sont-ils condamnés à une hausse continue ou sommes-nous en voie d'un sommet ? Quels sont les facteurs qui poussent les prix de l’immobilier israélien à la hausse ?

Qu'est-ce qui pousse les prix à la hausse ?

Le marché immobilier en Israël a des caractéristiques qui ont toujours maintenu les prix en hausse constante:

1. La mentalité de l'acheteur immobilier israélien ne le permet presque jamais de vendre à perte, ce qui évite une baisse des prix.
2. La majorité des terrains non développés est détenue par le gouvernement, qui libère de nouvelles terres à fin de développement très lentement, maintenant les valeurs foncières très élevées.
3. La majorité des Israéliens sont propriétaires de leur propre maison et y vivent. Cela crée une pénurie continuelle de maisons à acheter.
4. La population d'Israël ne cesse de croître organiquement et étant donné la hausse mondiale de l’antisémitisme, le pays se voit continuellement injecter de nouveaux immigrants, augmentant le besoin en logements.
5. Les investisseurs étrangers continuent à investir dans le marché immobilier israélien en raison de la force du marché, de la sécurité qui vient avec la possession d’une propriété en Israël, ainsi que pour des raisons spirituelles et sionistes.

Face à cette hausse continue des prix de l'immobilier, la Banque d'Israël et des ministères gouvernementaux ont mis en place plusieurs mesures pour freiner l'inflation des prix immobiliers. Les critères de prêt hypothécaires sont devenus plus stricts et les acheteurs doivent maintenant apporter une mise de fond plus élevée. Mais les acheteurs continuent d’acheter. Le ministère du Logement a relâché davantage de terres pour fin de construction résidentielle, mais il faudra toutefois attendre beaucoup de temps avant que ces nouvelles terres soient développées et y voir des propriétés construites. Les taux d'intérêt se maintiennent à un bas niveau, et alors que le marché financier israélien a résisté assez bien à la tempête, il y a une pression constante pour maintenir les taux d'intérêt bas jusqu'à ce que cette crise soit terminée. Pour l'instant, cela permettra de garder les acheteurs locaux et étrangers d'investir dans le marché immobilier.

Avec un nouveau gouvernement et un nombre de nouvelles réformes attendues, 2013 pourrait être l'année où le marché immobilier israélien commencera à voir une baisse des prix. De nombreux experts pensaient que ce serait le cas en 2009-2010 et pourtant ce ne l’était pas. Jusqu'à présent, les prix ont continué à grimper. Cependant certains préviennent que les prix sont présentement trop élevés, et avec les mesures prises par le gouvernement, le marché pourrait voir une baisse d'ici la fin de l'année.

En résumé, le marché immobilier israélien a sans aucun doute augmenté considérablement au cours des dernières années. Il y a plusieurs facteurs inhérents qui ont causé cette augmentation, dont certains se poursuivront pendant des années à venir. Le gouvernement estime que les prix actuels sont gonflés, mais jusqu'à présent, les acheteurs continuent d’acheter. Les experts se demandent si les mesures actuelles prises par le gouvernement entraîneront un plafonnement ou carrément une baisse des prix dans la prochaine année.

בזמנו בעתון כלכלי מכובד תחת כותרת" האוצר: קריסה בעסקאות הנדל"ן", מופיעה דעה ולפיה: "אפשר לפקח על שכ"ד" בכתבה רעיונות הזויים על פיקוח ואכיפת דמי השכירות ע"י "כוח שיטור של שכירות שפויה, ואפילו כוח של שוטרי משמר הגבול לטיפול במקרים מיוחדים… וממשיך לרעיון החייאת חוק הגנת הדייר "במידה מסויימת", ולחיזוק התזה מוסיף "עובדה": " גם בעיר ניו-יורק יש בה דירות בשכר דירה מוגן".

ברשות העתון המכובד שנתן במה לדעה אביא דברים מתוך ספר חובה לכל אזרח, הקרוי: "יסודות הכלכלה" מאת תומס סואל ובכתבה זאת אנסה להיתלות באילנות גבוהים ולסתור את הדעה הנ"ל שאין לה מקום במחוזותינו.

מהם מחירים?- המחירים ממלאים תפקיד מכריע בקביעה איזו כמות מכל משאב תוקדש לכל שימוש. במילים אחרות המחירים הם השתקפות תנאי ההיצע והביקוש ותפקידם להוות מעין מסננת שמאפשרת לחלק מהציבור להנות ממשאב מסוים ובמקרה שעליו מדברים- שרותי דיור. האם פיקוח על מחירים הוא פתרון כלכלי יעיל?, התשובה שלילית בהחלט ואסביר על אנומליות שנוצרו מפיקוח כזה. פעמים רבות משתלם פוליטית או פופוליסטית להציג את הפיקוח על שכר הדירה כדרך למנוע מבעלי בתים עשירים ותאבי בצע מ"הונאת" העניים בשכר דירה מופקע, אלא שהאמת היא שמרבית בעלי הדירות ה"רגילות" בארץ הם אנשים ממוצעים(אלו ממשטרת השכירות השפויה וממשמר הגבול) שהצליחו באמצעות הפנסיה או ירושה או משכנתא חונקת לרכוש נכס שיהווה עבורם עוגן כלכלי ולא אחת מצטערים על השקעה שלא מניבה תשואה יוצאת דופן לאחר תשלום 10% מס, אך מאידך דורשת ניהול נכס שוטף, ועלויות בדק ותחזוקה נכבדות(וכבר אמרו חז"ל מרבה נכסים מרבה דאגה).

משמעות השתלטות על מנגנון המחירים וקביעת רף מחיר שאף אחד לא יודע להגיד סבירותו היא קריסת אותו מעמד בינוני שאותו יש לחזק ולא להכניסו למצוקה נוספת ע"י "הנחתות פופוליסטיות", וכך מסכם הניו יורק טיימס בעקבות גל ההגירה מאירלנד במאה ה-19: "ניו-יורק דמתה בעבר לערים אחרות, מקום שבו החליפו הדיירים את דירתם לעיתים קרובות ובעלי הבתים התחרו על השכרת הדירות הריקות לאנשים שהגיעו העירה. אבל היום יתכן שהסיסמה החדשה צריכה להיות: משתקעים חדשים מתבקשים שלא לפנות, שעה שהבאים לעיר מצטופפים על דרגשים באכסניות שברובעי העוני, המקומיים בני המעמד הגבוה משלמים שכר דירה נמוך כדי לחיות בשכונות טובות, פעמים רבות בדירות גדולות שאין הם זקוקים להן עוד אחרי שילדיהם עזבו את הבית".

מניו יורק נעבור למחוזותינו לרעיון של החיאת "חוק הגנת הדייר", חוק שגם בתי המשפט לאור ה"רעש המתמיד במערכת" והחיכוך בין בעה"ב לדיירים מניח לו אט אט לדעוך. חוק שהבריטים יישמו רק בפינה זאת של האימפריה העצומה שלהם והנחילו לנו כמורשת ועיזבון לא רצויים. לא אחת כשמאי מקרקעין נחשפתי לצד המכוער של פיקוח המחירים במסגרת חוק הגנת הדייר- חיכוכים, מחלוקות משפטיות, תלונות הדדיות ואי יעילות כלכלית- מרבית הדיירים מבוגרים שגרים בגפם בדירות ענקיות שעה שאותן דירות ממש, יכולות לשמש משפחה גדולה. מאידך בעלי הבתים מזניחים בכוונה את הבניינים שבבעלותם שנמצאים לרוב במרכזי הערים וכך נוצרו כיסי הזנחה וכיעור באזורים היפים והמרכזיים ביותר. הבנקים לא מוכנים לממן במשכנתא זכות דמי מפתח ועל כן הכל תקוע אין כמעט ביקוש לדירות מוגנות, הדיירים לרוב חסרי אמצעים והצעות הכספיות של בעל הבית לפינוי הדייר מבזות עד כדי חרפה, יוצא איפוא שהעיוות חוגג בחסות הפיקוח.

יגידו הפיקוח יהיה סלקטיבי עפ"י קריטריונים למעוטי יכולת וזוגות צעירים- גם את זה הח"מ אינו קונה במדינת הקומבינה הנצחית ואין מי שיערוב שהסובסידיה אכן תגיע למחוז חפצה ולא בדרכים עקלקלות למי שלא צריך לקבל.

המנגנון היחיד והיעיל הוא דרך כוחות השוק- כיבוש הביקוש והגדלת ההיצע ועל זה נכתבו כבר אין ספור רעיונות ומאמרים.

נזכיר דוגמא נוספת מתוך ספרו של תומס סואל שממחישה כיצד פיקוח גורם לחסר וכפועל יוצא להיפך בלימת המחירים:

"מאחר שההכנסות בשבדיה עלו במהירות גדולה בהרבה מדמי השכירות שהותר לגבות במסגרת חוקי הפיקוח, יותר ויותר אנשים היו יכולים להרשות לעצמם לגור ביחידות דיור משלהם: הדבר הכביד על אחרים למצוא מקום מגורים, אפילו כשיזמה הממשלה תכנית נרחבת לבניית דירות נוספות. בשנת 1940, לפני שהונהג הפיקוח על דמי השכירות, פחות מרבע הבוגרים הלא-נשואים בשבדיה חיו בדירות נפרדות משלהם, אבל שיעור זה עלה לקצת יותר מחצי. לא זו בלבד שמספר הדירות המצויות בפועל לא היה נמוך מכפי שהיה קודם, אלא שבאותה תקופה בנתה שבדיה יותר דירות-יחסית למספר התושבים- מכל ארץ בעולם!. אבל המחסור התמיד ואף החמיר.   ..בסופו של דבר כשבוטלו בשבדיה חוקי הפיקוח על דמי השכירות, נוצר לפתע עודף דירות, כי שכר הדירה עלה והציבור צמצם משום כך את השימוש בדיור. שוב מתברר כי "מחסור" ו"עודף" הם תוצר של מחיר ולא עדות לחסר ממשי, מוחלט או יחסי לאוכלוסיה.

כדי להביא לשינוי מהיר יש צורך לשנות הרגלים(למשל להמשיך לגור עוד שנתיים עם ההורים), על בנק ישראל להקשיח את התנאים לקבלת משכנתא לדירות להשקעה, ולא בצורה רוחבית וגורפת! יש לסייע למשפרי דיור ובעיקר לזוגות צעירים. יש לקחת לדוגמא את רומניה שלאחר המשבר הפיננסי ב-2008 חוקקו בה חוק שלדירה ראשונה עד לשטח מסוים ולא גדול במיוחד שמטבע הדברים מתאימה לזוגות צעירים תינתן משכנתא "לדירה ראשונה" בתנאים נוחים מאוד וזאת כדי להקל על מי שבאמת זקוק לדיור אלמנטרי ומאידך כדי לא לרסק את השוק.

רעיונות נוספים בצד ההיצע שמטבעו מתאים עצמו לאט יותר- להאיץ תכנונית ומשפטית פרויקטים של פינוי בינוי בדרום ת"א שם ניתן להוסיף עוד עשרות אלפי יחידות דיור. לי לא ברורה מדוע שוק העליה שהוא בבעלות עירונית מלאה ופנוי מזה כמה שנים עדין תקוע חרף פוטנציאל למאות יחידות דיור חלקן בר-השגה. כמו כן ניתן בהליך מזורז להפוך אולמות מלאכה ללופטים למגורים.                 השאלה אם הנוער ירצה לגור בהן במקום לרבוץ בשד' רוטשילד.

נסיים באמירה שבמקום לייצר רעיונות של מלחמת אחים בין "בעל בית עבריין שמקפיץ שכר דירה" לסטודנטים עשוקים, יש לזכור שכולנו תלויים זה בזה והמנגנון של המחירים לא הופך איש לאויב אלא הינו בסה"כ כלי כלכלי יעיל שמשקף ביקוש והיצע.

ע"י רעיונות פופוליסטים לא נגיע למעשים יעילים ומועילים לכלל הציבור, ותחל תופעה של חוזה רשמי וכספים "מתחת לשולחן" כך שרשות המיסים תפסיד כספי מיסים כתוצאה מהסתרת הסכום הממשי בעיסקה.

המאמר שוכתב בעקבות החלטות ממשלה אחרונות עם פיילוט לעיר ת"א מתוך מטרה להסביר עקרונות כלכליים, ולמנוע חלילה שנאת חינם והתלהמות, ובתקווה שלא יגרם נזק כתוצאה מהתערבות בכוחות השוק.

Apartments for only one cent

 –  By Ido Shani –International Relations Representative – Keren Gad Group

The U.S. real estate market today is trying to recover from the deep financial crisis it has found itself at the start of the sub – prime of 2008. While housing prices in recent months had finally begun to show signs of slight recovery, the market is far from returning back to even near normal levels. According to recent reports, approximately 2.5 million American homes and condos are currently in foreclosure or foreclosure proceedings. In some areas you are better off buying an apartment to own rather than to rent in a student dormitory. In some cities unemployment has climbed to 50%. There is already some interest from Israeli investors who are looking at the US market.. There they can purchase a villa for 100 – 200 thousand dollars, whereas in Israel it will not cost less than 1.5 million dollars or a luxury apartment in the US for 50 – 80 thousand dollars

But this is not limited to only villas and apartments under the bright spotlight of investors. It turns out that opportunities in holiday/vacational apartments are of new interest. Research suggests you can find vacational apartments at ridiculously low prices. Yes, at the price of a few dollars or even a single cent, but on condition that you’ll pay an annual maintenance fee for 2 years. According to the American Association for the Development of Resorts, the period between 2008 to 2111 declined by almost 50% for vacationers. Following this trend ,this has caused arrears in payments for management in these projects. This led to more expensive annual maintenance fee from           $ 500 to – 700 to 800 dollars a year. The trend is changing, no doubt. The majority of the resort units are currently for sale, even for a dollar or a cent. The only condition is that the new owner is required to pay maintenance fees.

אתר הפסולת חיריה הידועה כהר הזבל שינתה את יעודה לפני מספר שנים ואיננה משמשת עוד כאתר להטמנת פסולת, אלא כתחנת מעבר בלבד. לרגלי ההר קיימת סככה ענקית שאליה מגיעות משאיות זבל עירוניות מכל רחבי גוש דן, פורקות את מטענן ובאגרים ענקיים מעמיסים את כל הכבודה הריחנית למשאיות ענק, פול-טריילרים שנוסעים דרומה לאתרי הטמנה מסודרים. בצמוד לאותה סככה פועלת תחנת מיחזור אשר ממינת וממחזרת חלק קטן יחסית מהפסולת הביתית ואילו מרבית הפסולת עושה דרכה להטמנה. באתר קיימים גם מתקני טיפול וגריסת גזם ומיכלים אשר אוגרים את הגז שנפלט מהר חיריה כתוצאה מתסיסת הזבל הרב שצבור בו, גז זה שהינו ידידותי לסביבה משמש לייצור חשמל לאתר כולו ועודפים ממנו ״ מיוצאים״ למפעל תעשייתי בישוב הסמוך אזור. בנוסף הוקם מרכז לחינוך סביבתי שמטרתו להסביר ולחנך ילדים, בני נוער ומבוגרים את חשיבות השמירה על הסביבה באמצעות מיחזור במקור( כלומר למיין כבר בבית) וחינוך לצרכנות נבונה שממעטת להשתמש בניילונים ואריזות שאינן ממוחזרות, וכיצד יש להמשיך להשתמש ולהשמיש מוצרים ישנים במקום תרבות הצריכה שמייצרת כמויות של אריזות ופסולת כתוצאה מהשלכת המוצרים הישנים, שלעיתים קרובות הינם טובים ושמישים ונזרקים רק בשל האופנה והטרנדיות להתחדש ״במילה האחרונה״.

באשר להר עצמו שמתנשא לגובה מרשים וכולו מזבל דחוס, ההר כוסה במצע כורכר ותוכנן ע״ אדריכל נוף ששאף לפתח את ההר ולשלבו בפארק העתידי ללא פגיעה במרקם ובקונטור ההר, וזאת מתוך רצון להתמודד עם טעויות העבר תוך צעידה לעתיד ירוק ומתחשב בסביבה. התוצאות הינן מרשימות, צירפתי צילום מראש ההר שבו ניתן להשקיף לעבר תל אביב, מקווה ישראל וחולון וממנו ניתן לראות את חזון פארק אריאל שרון שיהיה גדול ומרשים מהרבה פארקים עירוניים מפורסמים בעולם, ויכלול שבילי אופנים , מתקני ספורט ונופש, פיתוח וניקוז נחל איילון ושפירים. עפ״י תמ"מ 3/5 – פארק איילון, שהיא תכנית מתאר מחוזית חלקית לפארק מטרופוליני בדרום מחוז תל אביב אשר הוכנה על ידי משרד הפנים בשיתוף עם המשרד לאיכות הסביבה ובתמיכה מלאה של הרשויות המקומיות הסובבות את הפארק.

תכנית פארק איילון משתרעת על שטח של כ- 8,000 דונם, מתוכם: כ- 1,000 דונם המהווים את פארק דרום המצוי בתחום העיר תל אביב יפו; כ- 500 דונם הכוללים את אתר הפסולת "חיריה", לגביו מתוכנן להתבצע הליך שיקום ואת תחנת מעבר פסולת למרגלותיו העתידה להפוך לפארק מיחזור; כ- 500 דונם של שטחי תשתיות הכוללים, בין היתר, את דרך מס' , את תחנת המשנה של חברת חשמל ואת אדמות מקווה ישראל (כ- 3,300 דונם), המיועדים על פי התכנית להישאר אדמות חקלאיות בהתאם לחוק מקווה ישראל.

יתרת השטח, כ-3,000 דונם, מיועדים להוות את ליבת שטח פארק איילון המהווה שטח פתוח למטרות פנאי ונופש. חלק משטח הפארק מהווה אזור פֶשט הצפה של נחל איילון, המיועד למנוע שטפונות בערי מחוז תל אביב השוכנות במורד הנחל. שטח הפארק כולו וליבת הפארק בכללו, נועדו לאוכלוסיית המדינה בכלל ומטרופולין תל אביב בפרט.

גבולות התכנית:

בצפון – שכונות דרום תל- אביב ופארק לאומי רמת גן בדרום – אזור וחולון במזרח – דרך מס' 4 במערב – שדרות לוי אשכול (חולון) ודרך חיל השריון (תל- אביב). המטרות העיקריות של התכנית: יצירת פארק המהווה "ריאה ירוקה" לרווחת אוכלוסיית מטרופולין תל-אביב בכלל ודרום המטרופולין בפרט.  שיקום נחל איילון ונחל שפירים ושמירת שטח לפשט הצפה עבורם, כאמצעי לסיוע בפתרון בעיית ההצפה של נתיבי איילון ושכונות דרום תל- אביב. שיקום אתר הפסולת חירייה והפיכתו ל "גן פורח" ונקודת תצפית על האזור. קביעת הוראות להכנת תכניות מתאר מקומיות לפארק, הכולל פעילויות נופש ופנאי, בשטח התכנית: אגם, מתקני ספורט ושבילי הליכה.רשם החברות אישר את הקמתה של החברה הממשלתית המנהלת לפארק איילון. תפקידיה של החברה הממשלתית יהיו לעסוק בתכנון, פיתוח, ניהול ובאחזקה של פארק איילון, לשמרו כשטח ציבורי פתוח, לפעול לשיקום הר הפסולת חירייה ולהסדיר את זכויות המקרקעין במתחם הפארק.

באשר לפוטנציאל הנדלני אני מאמין שכל אזור פארק דרום עד חוות הזרע ומקווה ישראל, יהנו מחשיפה לפארק חיריה וכתוצאה מכך מעליית ערך מקרקעין.

 נכתב ע"י גד קרן- שמאי מקרקעין מ-  GK שמאות והנדסה

המפקח על המקרקעין רשאי, אף אם לא התקבלה ע"כ החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע עבודת התמ"א, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
(תיקון), התשע"א–2011*

*התקבל בכנסת ביום ה' בשבט התשע"א (10 בינואר 2011); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה – 541, מיום י' בחשוון התשע"א (18 באוקטובר 2010), עמ' 6, עמ' 135.

תוכנית מתאר ארצית(בקיצור תמ"א)38 עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמורת זכויות בניה נוספים. במסגרת פרויקט חיזוק הבניין מקבלים הדיירים תמורת בניה על הגג המשותף, חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין(יסודות ועמודים, הוספת פיר מעלית+מעלית, ממ"דים) מרפסות שמש, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבנין כגון: חצר משותפת, הכניסה לבנין, לובי וחדר מדרגות. לעיתים במסגרת הפרויקט, ניתן פתרון חניה לבניינים ללא חניה.

חיזוק הבניין עפ"י התמ"א מתאפשר אם התמ"א חלה על אותו אזור, הבנין בנוי לפי היתר לפני 1/1/1980 ויוכח ע"י אישור מהנדס כי הוא טעון חיזוק כנגד רעידות אדמה. בנוסף, תוספת הבניה או מימוש הבניה יותנה בביצוע כל הוראות התמ"א לרבות הודעות לבעלי הנכסים הגובלים והצגת פתרונות לתקן החניה הדרוש ליחידות שיתווספו לבניין. יצוין כאמור, כי קיימים אזורים נרחבים בהם התמ"א איננה חלה.

במסגרת התמריצים תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונקבע כי שיעור ההשבחה כתוצאה ממימוש הזכויות עפ"י התמ"א יהיה 10% במקום מלוא ההשבחה, ולפיכך היטל ההשבחה לרשות המקומית המהווה 50% מההשבחה עקב מימוש תוכנית בנין עיר- תוכנית מתאר מקומית/מפורטת, יהיה במקרה של התמ"א 5%.(זאת למרות שעפ"י חוק לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תמ"א).

סוגיה נוספת שזכתה להתייחסות בית המשפט היא התגבשות החבות בהיטל השבחה, במילים אחרות האם המימוש הוא גם במקרה של מכירת נכס שלא הושבח אך חלה עליו התמ"א, או שמא רק במקרה שבו הוצא היתר בניה בפועל.

בית משפט השלום בת"א החליט כי כל עוד לא ניתן היתר בניה לא קמה לוועדה זכות לדרוש היטל השבחה מכיוון שתמ"א 38 הינה תוכנית מיוחדת אשר מתגבשת רק במקום שהוצא היתר בניה בפועל. עוד הוסיף כבוד בית המשפט כי הוועדה אינה יכולה לדרוש מראש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד.

הח"מ מאמין שהסאגה הממושכת בענין מיסוי הקשור לתמ"א 38 תימשך ועוד נחשף לפסקי דין רבים ויתכן סותרים.

גד קרן- GK  שמאות