פתרון לבניינים מסוכנים בסכנת קריסה מיידית

בחולון פונה בנין מגורים מדייריו יממה לפני שקרס, ברמת גן פונה בניין מגורים כולל קומת מסחר זמן קצר לפני שקרס, בכל המקרים הנ"ל נמנע אסון כבד בנפש, בזכות תושיה, נחישות ופעולה מהירה ונחרצת של הגורמים המקצועיים בעיריות, מכבי האש, פיקוד העורף ומשטרת ישראל, ומהנדסים מקצועיים.

בעקבות מקרים אלו וה "אפטר שוק" של הפינוי המהיר, נצפית תופעה של פינוי בניינים ישנים מחשש לקריסתם, תופעה שבחלק מהמקרים מוגזמת ומופרזת, ואין לה כל צידוק ויסוד מקצועי-הנדסי, ומונעת לעיתים ע"י גורמים בעלי עניין בפינוי-בינוי, שקופצים על עגלת הפאניקה.

למעשה, רצונם של יזמים אלו לפנות דיירים תמימים מביתם תחת ערך "הצלת חיי אדם" ולקדם פרויקטים של פינוי בינוי בהקדם האפשרי מבחינתם(ואכן מקודם חוק פינוי בינוי ברוב 51%)

הסיבה לתופעת הקריסה –

בניינים שנבנו בגלי הבניה עד שנות ה-80 וחלקם תוכננו ונבנו על פי תקנים מיושנים, וחלקם ללא כל תקינה מחייבת ועל כן לא תמיד עמדו בפגעי מזג האויר , הזמן שחלף ולבטח לא בדרישות לעמידה ברעידות אדמה, יתרה מזאת, ישנם מבנים ישנים אשר אינם מתוחזקים כלל ע"י בעליהם ומגיעים למצב בו הם מסכנים את דייריהם

יצויין כי גם בניינים שנבנו על פי סטנדרטים גבוהים נדרש לבדוק ולשפץ אחרי תקופה של כ 50 שנה ובמיוחד באזורים הקרובים לחוף הים .

לכן טוב יעשו הרשויות אם יתעשתו, ויקימו מנגנון במסגרת חוקי העזר או כל מסגרת משפטית סטטוטורית שתחייב בדיקת מבנים על פי סדר עדיפות מוגדר ותיקון בהתאם לתוצאות הבדיקה .

אז אילו נזקים אנחנו אמורים לגלות במבנים הישנים :

נזקים שאינם מהווים סכנה ליציבות הבניין –
*סדקים לאורך החיבור בין עמודים יצוקים לקירות בלוקים .
**התקלפות טיח ללא פגיעה בבטון שמאחוריו .
***שקיעת רצפות בקומת הקרקע (במקומות בהם לא נוצקה רצפת בטון) .

נזקים העלולים להוות סכנה ליציבות הבניין –
-התקלפות טיח וחלק מהבטון שמאחוריו וגילוי מוטות הפלדה .
-סדקים בחלקי השלד של הבניין ; עמודים , קורות , תקרות , קירות בטון (לא כל סדק מסכן את המבנה אבל רק מהנדס קונסטרוקטור ידע לאבחן ) .
-שקיעת רצפות ותקרות ומרפסות בשיעור של מספר סנטימטרים .

תמ"א 38 ופינוי בינוי שמטרתם חיזוק בפני רעידות אדמה הינם גם פיתרון מצוין
לפגעי הזמן במבנים הישנים העוברים שיקום ושיפוץ גם מעבר להוספת חלקים לחיזוק כמו ממ"דים
וקירות הקשחה .

כדי למצוא את האיזון הנכון והמתאים בין הצלת חיי אדם ורכוש לבין מניעת פינוי גורף שאינו מוצדק, מציע ליישם תוכנית הבאה:

1. מהנדסי הערים יהיו מחוייבים למפות ביחד עם צוות מהנדסים חיצוני ובלתי תלוי בניינים בתחומי הרשות, שמוגדרים כמסוכנים, ולדרג אותם לפי רמת הסיכון- מפינוי מיידי ועד להמשך מגורים מותנה בתנאים -שיפוץ ותיקונים.
2. במרבית הערים והיישובים המסודרים כבר קיימת רשימה כזאת וקיימות מחלקות שמטפלות ומכירות את הבניינים הבעייתים, צריכים להסתייע בחוקי העזר העירונים שמאפשרים לעירייה לפעול באופן נחרץ ולהפעיל סנקציות כנגד מפירי חוק שלא מתקנים את הליקויים. הבעיה במקרה זה שישנן בניינים שמוחזקים ע"י דיירים מוגנים או אוכלוסיות מוחלשות ואין אפשרות ו/או תמריץ כלכלי לתקן.
3. הבניינים המסוכנים ברמה הסיכון הגבוהה ביותר יפונו יחד עם פיקוד העורף על מנת לתת מענה ראוי לדירים ומאידך לזרז את תהליך הפינוי לפני אסון קריסה חלילה. הממשלה תצטרך למצוא דיור חלופי זמני, ופתרונות תקציביים ותמריצים למפונים, ולא להשאיר אותם לחסדי עמותות או גופים פרטיים שממנים זמנית שהות בבית מלון.
4. המפונים ישוכנו בפרויקט החדש שיקום על המגרש שפונה מהריסות הבניין הישן, או יקבלו פיצוי שווה ערך לדירה שהיו מקבלים בפרויקט.
5. יש לקדם הליכי חקיקה והסרת חסמים בהקשר לפיצויים כספיים, מיסוי מקרקעין על דירות התמורה- היטל השבחה וכו', ומתן תמריצים ליזמים שיפצו את המפונים בדירות תמורה ראויות, תחת פיקוח שמאי הדוק.
6. יתר הבניינים ברמת סיכון גבוהה אך לא בפינוי מיידי, יסומנו בנקודה אדומה ברשות המקומית וכן באתר זמין ופתוח לציבור(כדוגמא הר הביטוח), רשימה זאת תופץ לכל חברות הביטוח שלא יבטחו יותר את הבניינים הנ"ל בביטוח מבנה וכתוצאה מכך תוגבל הסחירות של הנכסים בבניינים אלו, מטרה למנוע קבלת משכנתאות, להפחית את אטרקטיביות הרכישה של הנכסים בבניינים המסומנים בנקודה אדומה, והאצה של תהליך הפינוי ע"י סוג של מקל וגזר, מצד אחד ניתן יהיה לגור אך מחיר הנכס ירד ויעלה רק בעת הפינוי וההריסה.
7. כמובן, שברגע שהבנין יפונה – בעלי הנכסים לא ינזקו אלא להיפך יקבלו דירות חדשות במחיר מלא בדיוק כמו במקרה של פינוי מיידי. במצב הביניים עד לפינוי תיווצר ירידת ערך נכסית אלו כתוצאה מ"הגיבנת" שהנקודה האדומה גרמה לנכס.

עד ליישום התוכנית, נתפלל שלא יקרו אסונות ובעלי הבתים חייבים להיות עירניים וליזום בדיקות מטעמם ואל מול העיריות, אך לשמור על שפיות ולא להתפנות על כל קילוף של צבע.

המאמר נכתב ע"י גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין בעל ניסיון של 30 שנה בשוק הנדל"ן, וגבי לוינגר- מהנדס בנין בעל ניסיון של 45 שנה בביצוע ופיקוח הנדסי וליווי פרויקטים.