לאחרונה אנו נתקלים בבקשות להערכת קרקע לצורך קביעת דמי שימוש למיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות(אגירה שאובה, טורבינות רוח, אנרגיה סולארית) ואתרי קומפוסט.

תחום האנרגיות המתחדשות והמיחזור תופס תאוצה לאור מחירי הדלקים הפוסילים המאמירים לשמים, טכנולוגיות חדישות שמוזילות מאוד את כדאיות ייצור החשמל מאנרגיה סולארית וכד",בנוסף ניכרת חקיקה ועליה ברמת מודעות הציבור בעולם בחשיבות השמירה על הסביבה, מניעת מפגעי זיהום ופגיעה בכדור הארץ(אוזון, פסולת רעילה שנספגת בקרקע וכד").

די אם נזכיר את הצהרתו של מארק ליטל, מנהל מחלקת המחקר של חברת  ג"נרל אלקטריק שטוען כי: "אנריה סולארית תהיה זולה יותר מחשמל המיוצר על ידי דלקים מאובנים (נפט, פחם וגז טבעי) וגם מתחנות כוח גרעיניות בתוך שלוש עד חמש שנים, כתוצאה מחדשנות מתמדת בתחום".

אשר על כן מצאתי לנכון להביא לידיעתכם את תמצית החלטת ממ"י 1162(התקבלה 9/9/2008) שעוסקת בהקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית. וראשית להגדרת סוגי האנרגיות ה"ירוקות" והמתחדשות:

אנרגיה סולארית

אנרגיה המופקת מקרני השמש, שאינה מתכלה, והיא המקור העיקרי של אנרגיות מתחדשות.
אנרגיית השמש מצויה בשפע(במיוחד בארצנו שטופת השמש), בחינם וניצולה אינו פוגע בסביבה, בניגוד לשריפת דלקים מאובנים, המשחררת גזי חממה. מתקני אנרגיה סולארית ממירים את הקרינה האלקטרומגנטית שמגיעה מהשמש. אנרגיה סולארית נחלקת לאנרגיה למטרת ייצור חום – אנרגיה תרמית – ואנרגיה למטרת ייצור חשמל באמצעות תאים פוטו-וולטאיים, או תאים סולאריים, שממירים אור לאנרגיה חשמלית באופן ישיר. לרוב, תאים סולאריים מחוברים באופן חשמלי וארוזים כמודול. לאחר מכן מחברים מודולים למודולים אחרים בטור או במקביל כדי לקבל מערך, או פאנל, פוטו-וולטאי. תפוקת הכוח של המערך הסולארי נמדדת בוואטים. בשנים האחרונות חברות נכנסו לשוק האנרגיה הסולארית, ומציעות לרכישה מערכים פוטו-וולטאים לשימוש פרטי, לצורך חסכון בחשבון החשמל המשפחתי. בנוסף, ניתן להתקין שעון חשמל דו-כיווני שמאפשר לייצר חשמל ולמכור אותו לחברת החשמל ובכך להקטין את חשבון החשמל. בשל הביקוש הגלובלי הגדל לאנרגיה נקייה, תחום זה צומח במהירות, בקצב של כ-40% לשנה. בכ-5 השנים האחרונות, תפוקתם של מתקנים סולאריים ברחבי העולם צמחה מ-600 מגוואט ב-2003 ל-3,000 מגוואט ב-2008.

אגירה שאובה-תחנת כח הפועלת על עקרון הידרו אלקטרי של שאיבת מים לגובה בשעות השפל והזרמתם במורד אגב ניצול האנרגיה הנוצרת מכך ליצור חשמל.

טובינת רוח- מדחף המשמש להמרה של אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית.

קומפוסט ייצור דשן ומצע לחקלאות מפסולת ביתית/תעשייתית, אורגנית לא מעובדת.

ככלל שוי הקרקע שתשמש את המיזמים לייצור קומפוסט או אנרגיות מתחדשות תקבע ע"י שומה פרטנית שיקבע השמאי הממשלתי(שומה חדשה כל 7 שנים), שיעור דמי השימוש יהיה 5% מערך הקרקע עם הנחות בהתאם למפת אזורי התעשיה. תקופת החכירה בד"כ עד 49 שנה.

נדרשת המלצה של משרד התשתיות להקמת מיזמים לאנרגיות מתחדשות(ולא קומפוסט), כמו כן הצבת מתקנים על גגות של מבנים שנבנו כדין מחייבת אישור המינהל, והמינהל לא יגבה תשלום עבורם.

מאחר ודמי החכירה נקבעים ע"י טבלא וההנחות בהתאם למפת האזורים, ניתן להגיש השגה על גובה השומה לקרקע ממנה גוזרים את דמי השימוש.

מומלץ לערוך השגה ע"י שמאי מקרקעין, אך לזכור שההשגה אינה אקט גורף, אלא פעולה שבאה לאחר בחינת הכדאיות וההצלחה בכל תיק ותיק לפי הנתונים הספציפיים.

לסיכום, אנו עדים לגידול בביקושים לקרקעות למטרות הנ"ל,  ויש להיערך מראש ובמקצועיות במו"מ מול ממ"י  בכל הקשור בהקצאת הקרקע ובתשלום עבורה.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין, חבר בוועדות תקינה של מכון התקנים בנושאי מים ואנרגיה סולארית.

בטיחות בעבודה

תאונות עבודה רבות מדי מתרחשות בארץ ויותר מכל  בענף הבניין והתשתיות .
הן  קורות בעיקר בנפילה מגובה  אך גם  מנפילת מטענים ,משימוש לא זהיר בכלי עבודה ,התמוטטות דפנות חפירה ,קריסת עמודי תמיכה זמניים ופיגומים ,פגיעת  טרקטורים ,חנק מגזים בשוחות .

הסיבות  שונות אך לרוב קשורות באופי הלאומי שלנו קרי – חפיפניקיות ויהיה בסדר .

אסור אבל בשום אופן להשלים עם מצב זה מאחר שהוא לא מחויב המציאות .והראיה – באירגונים ומפעלים בארץ שם החליטו שלא משלימים עם מצב כזה ,שמו סוף לתאונות .

האחראים למצב בלתי נסבל זה הם לדעתי בראש וראשונה משרדי הממשלה הנוגעים בדבר שלא שמו את הבעיה הזו בעדיפות עליונה . וזו עובדה ,כי אם לא כך אז היו מעסיקים מספיק פקחים ומפעילים תמריצים ועונשים על קבלנים ומפעלים .

הפתרונות  למצב קשה זה מתחלקים  לשתי קבוצות  –

1.צעדים שינקטו על מנת להבטיח עבודה בטוחה

2. צעדי ענישה והרתעה שיאלצו את הנוגעים בדבר לעשות את שצריך על מנת להבטיח  עבודה בטוחה .

הצעדים להבטחת עבודה בטוחה –
באתרי הבנייה כיום ,מנהל העבודה הוא גם ממונה הבטיחות .סידור זה חייב להפסק מאחר שמנהל העבודה  נמדד ומתוגמל עלפי הספק העבודה שהוא במקרים רבים בניגוד עניינים לבטיחות .

ממונה הבטיחות חייב להיות אדם אחר שקיבל הדרכה מתאימה ,שאינו כפוף למנהל האתר ויהיה בעל סמכויות להפסקת עבודות וסילוק עובדים שלא פעלו עלפי להוראות הבטיחות  .

חיוב כל יזם ,קבלן ,ומפעל להעסיק על בסיס קבוע יועץ בטיחות מוסמך(בנוסף לממונה הבטיחות הקבוע באתר) שילווה את העבודה על בסיס נוכחות במקום העבודה אחת לשבוע לפחות .

קיום תכנית בטיחות שהוכנה על ידי יועץ הבטיחות באופן מיוחד לכל עבודה . תכנית זו תעודכן מעת לעת עם שינוי התנאים עם התקדמות העבודה .
תכנית כזו תפרט את כל הסכנות האפשריות בעבודה המתבצעת  ואת סידורי הבטיחות שיש לנקוט. סדורים אלו יכולים להיות קשורים בין היתר לתמיכות ,מעברים בטוחים לעובדים ,גידור אזורים גבוהים או פתחי שוחות וחפירות ,דיפון מדרונות , תאורה ,תחומי עבודה של עגורנים ,מניעת הצפה ושריפות .

קיום הדרכות לעובדים  .

צעדי ענישה והרתעה-
חובה להפעיל פיקוח יעיל מצד הרשויות .פיקוח שיהיו בידו סמכויות חוקיות :
לסגור אתרים בהם קרו תאונות שגבו חיי אדם
להטיל קנסות בגין הפרות בוטות של כללי הטיחות כמו למשל ,העדר של –
ממונה בטיחות באתר , גידורים , תכנית בטיחות .

כול הפעולות כרוכות כמובן בהשקעה כספית הן מצד המבצעים והן מצד המדינה , אבל לא כאן המקום לחסוך .

    מהנדס גבי לוינגר

GK הנדסה ושמאות

בסרטון זה שצולם ע"י חדשות ערוץ 2 ניתן להתרשם מעבודת השמאים בזמן מבצע "עופרת יצוקה".  שמאי המקרקעין גד קרן אמד בזמן "עופרת יצוקה" ולאחריה את הנזקים שנגרמו לתושבי שדרות ועוטף עזה וליווה את כל תהליך השיקום. בסרטון נראה גד קרן בבית משדרות. נא ללחוץ על הקישורית הבאה "שמאות עופרת יצוקה"

GK שמאות עורכים הערכות שווי ונזקים עבור אזרחים שניזוקו בפעולות איבה

שמאות עופרת יצוקה

התשואה מנדל"ן מניב בין אם מדובר בדירה להשקעה, אולם תעשיה, משרד, חנות או אפילו מניה במלון דירות, מחושבת ע"י חלוקת דמי השכירות השנתיים נטו בשוויו של הנכס.

בתקופה האחרונה מוצעים לציבור הרחב עשרות פרוייקטים בארץ ובחו"ל עם "הבטחת הכנסה" למספר שנים. התשואה כך מבטיחים גבוהה מהמקובל ויציבה לאורך שנים, ולעיתים גם מוצע מימון בנקאי נדיב לרכישת הנכס. ואמנם, רבים רוכשים נכסים בארץ ובחו"ל מבלי להתייעץ תחילה עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום.

לדעתי, התשואה מהנכס ככל שתהיה אטרקטיבית איננה חזות הכל ויש לבדוק בנוסף(בין יתר הבדיקות), האם הנכס סחיר ו"יש לו שוק" והאם כשבעליו ירצה לממשו האם יצליח בכלל?, באיזו מהירות? והאם הוא צפוי לרווחי הון או חלילה להפסדי הון רחמנא לצלן ולמימוש מהיר ומאולץ ע"י הגורם המממן.

יש כאלו שלמדו ובדרך הקשה, שבעת הדחק את התרנגולת שהטילה ביצי זהב יש לשחוט כדי לקבל תמורתה כסף מזומן(ועיין ערך רומניה-בימים אלו הח"מ נוסע לשם תכופות על מנת לסייע למוסדות ולפרטים בהשבחת נכסים "תקועים" ללא קונה ומציאת שימוש זמני עד למציאת הקונה המיוחל).

לסיכום, אין סיכוי ללא סיכון ולעיתים תשואה גבוהה היא רק צד אחד של המטבע, ראו הוזהרתם!

עסקת קומבינציה הנה עסקה במקרקעין שבה חיסכון כספי מביא שני צדדים – בעל קרקע וקבלן למפגש אינטרסים.

בעל קרקע מקבל שירותי בניה מקבלן תמורת חלק מהמוצר המוגמר דהיינו, חלק מהדירות בבניין מגורים או חלק מבניין משרדים או מרכז מסחרי.

לקבלן העסקה כדאית היות ואין צורך לרכוש קרקע, לעיתים, תוך הוצאות מימון גבוהות ששוחקות את הרווחיות וזאת בנוסף ליתרונות מיסוי וצמצום הסיכון בקשר למכירת הדירות- חלק מהדירות תמורת שירותי הבניה נמכרות ע"י הקבלן לבעל הקרקע עוד לפני שיצקו יסוד ראשון במגרש.

לבעל הקרקע העסקה כדאית היות ולבעלים אין ברוב המקרים ידע וניסיון בבניה גם במידה ויש לו יכולת פיננסית(ובהרבה מיקרים אין) להיכנס בעצמו למימון הבניה, אין לו גם ידע וניסיון במיסוי שצפוי בעיסקה כגון היטלי השבחה.

במאמר זה אתן כלל אצבע פשטני לקביעת שיעור הקומבינציה וכמובן שאין הנ"ל מחליף ייעוץ שמאי פרטני לכל עסקה ועסקה.

אם נגדיר את האותיות:  L     כ- שווי קרקע,       ו- B   כ- עלות בניה

הנוסחה לקביעת שיעור הקומבינציה:                               L /B + L

לאחרונה שמענו(פורסם ב 3/11/2016 ב- YNETׂ) שבירושלים הוצב במרכז העיר גלגל חנייה ל-12 מכוניות

כמובן שקיים גם מניע כלכלי- חניה במרכז ת"א למשל יכולה להפוך נכס לא מבוקש במיוחד לנכס אטרקטיבי ולהשביח את שוויו בכחצי מיליון ש"ח, הרבה מעבר לעלות ההקמה, אם ניתן להקים.

בנוסף אנו מוצאים ביקוש לפתרונות חניה כחלק מביצוע פרויקט תמ"א 38, או כחלק מפרויקט של שימור, כמו כן ישנם תוספות חניה שאינן קשורות לפרויקט או תב"ע/תמ"א מסוימת.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה המצאה וותיקה אך שהשתכללה מאוד בשנים האחרונות מבחינה טכנית והנדסית והיא מכפילי החניה/מתקני חניה אוטומטיים. כיצד ניתן להוסיף?

ע"מ להוסיף חניה יש לשקול מספר אופציות קיימות:

1. תליית הבניין לצורך הוספת קומת חניה תת קרקעית.

   במקרה זה עלויות הבניה גבוהות מאד, ונדרש להשתמש במעלית רכב כדי לחסוך את שטחי הרמפות ומתקני חניה הידרואלים ע"מ להשלים את מספר מקומות חניה הנדרשים. יש לשים לב, ברוב המוחלט של המקרים שימוש האלטרנטיבות החלופיות גרם להורדת העלות הכוללת, קיצור זמן הבניה, הורדה של עלויות האחזקה השותפות, והגדלת הנוחות וקיצור זמני ההמתנה והחניה למשתמש הסופי.

2. הוספת מתקני חניה הידרואלים בין עמודי הבניין ובשטחים החיצוניים לבניין.

   ניתן להוסיף מתקני חניה בין העמודים הקיימים במבנה ובכך להכפיל את מספר מקומות החניה הקיימים. כמו כן, ניתן להשתמש בעיקרון החניה הטורית, בעזרת מכפילי החניה מסדרת ה-Quadro T. את במכפילים אנו ממקמים בטור בין קו הבנין לגבול המגרש, ובכך מאפשרים ניצול מרבי של השטח הקיים.

   עלות המתקנים באופציה זו נעה בין כ-20,000 ל– 80,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בכמות ובסוג הפתרון הנדרש.

3. הוספת מערכת חניה אוטומטית.

   מערכת חניה אוטומטית מאפשרת ניצול מקסימלי של השטח הנתון וניתנת לשילוב כמעט בכל צורה במבנה הקיים. את המערכת החניה האוטומטית אנו בונים ומתכננים ע"פ דרישות הלקוח, התנאים הטופוגרפיים ודרישות התקנים והעיריות.ֿ

   עלות מקום חניה על מערכת שכזו נע בין כ– 100,000 ל-140,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בגודל המערכת, התנאים הטופוגרפיים וברמת המורכבות של המערכת.עלות השרות נעה בין 35-50 ש"ח למקום חניהוכוללת מוקד הזמין 24/7, ושרות טכני מלא למערכות.

דרישות העיריה

כאשר מדובר על פרויקטים של תמ"א 38 או פרויקטים של שימור, העיריות מנסות להקל ולהתחשב בלקוח. בדרך כלל, העיריות מציגות את נושא החניה כתנאי מרכזי לאישור הפרויקט. העיריות פועלות בהתאם להנחיות הכלליות של מדינת ישראל לנושא החניה, וכמו כן מתייחסות לאופי המערכת, ספק המערכות, קלות השימוש, מהירות התגובה, הנוחות למשתמש, תפקוד בזמני עומס וכו'.

דרך כלל, זמן קבלת האישורים עבור החניה אינו עובר את החודש.

היטל השבחה

מאחר ולצורך השלמת והשבחת הפרויקט יש להוסיף חניות עפ"י תקן חניה ומתקנים אלו מהווים פתרון מיידי ויעיל, שמאי המקרקעין בבואו להעריך את ההשבחה הכוללת בפרויקט חייב להביא  בחשבון קיזוז עלות התקנת המתקן מהיטל ההשבחה שנדרש ע"י הרשות בגין תוספות הבניה!.

In recent years, Ramat Gan has been giving Tel Aviv a serious fight in the race to the skies, and many towers are being built there too. So, in which city is it better to live hundreds of meters above everyone else?

In many respects, a city’s skyline is its identity card. From this perspective, Tel Aviv was there first when the famous "Shalom" tower was built. Today, towers are being built in other cities in Israel, as the way to effectively overcome overcrowding and high demand in its cities. Tel Aviv’s neighbor, Ramat Gan, is coming around to this most impressively. Many residential towers have been built, mainly in its northwestern neighborhoods. One of the most prominent is “Pisgat Dan” (“Dan Summit”), a prestigious residential project in a highly desirable location near the Yarkon Park.

So, what is the difference between the towers of Tel Aviv and those of Ramat Gan?

The Location

In terms of location, Tel Aviv's towers are THE thing, located right in the centre of everything, most of them within a few minutes’ walk of everything the city, has to offer. A car or any other form of transportation is unnecessary; two legs will suffice

Yet Ramat Gan's towers are close by. Because of its nature, the municipality is targeting specific neighborhoods whose individual character will not be significantly affected Therefore, most of the towers are currently being built in areas close to Tel Aviv, such as the Diamond Bourse area and northern neighborhoods, where the “Pisgat Dan” (“Dan Summit”) residential tower is located.

These towers are within easy reach of Tel Aviv and all that it has to offer, if not exactly within walking distance, but a short bus or taxi ride away, thereby avoiding an exhausting search for scarce parking. Also, Ramat Gan’s northern neighborhoods are actually closer to the Yarkon Park, Ramat Hehayal, etc. than central Tel Aviv

The Neighbourhood

To live in Tel Aviv is to live in the heart of the liveliest and busiest city in Israel, for better or for worse. For better – because it is in the center of everything. For worse – because it is the city that never sleeps. Living on a high floor allows you to rise high above all the noise, but high floor apartments in Tel Aviv are beyond the means of most people. For many people, all this urbanization can be a bit too much.

On the other hand, in Ramat Gan you can live in a quieter and more relaxed environment, just a short distance from Tel Aviv and everything it has to offer. What can be better than that?

The View

One of the great advantages of living in a towers is the view. From tens of meters above ground you can see and enjoy everything – from Samaria in the east to the sea in the west. With a spacious balcony included in every high class residential tower, you get everything in one place.

Tel Aviv is wonderful in this respect. Its towers are between a few meters and a few kilometers from the beach; from the 15^th floor upwards you should be able to enjoy what we all yearn for, a sea view. However, Tel Aviv is a city of towers, and in reality it is likely that some tower will block your view.

In Ramat Gan the situation is much better, and should remain so as long as the municipality continues to decide for itself if and where towers will be built. As it is characterized by lower buildings, residential towers there stand out; there are views in all directions and the feeling of overcrowding simply melts away.

The Price

It's no secret that real estate prices in Israel are high, and those of Tel Aviv are frighteningly high. Add the words "Tower" and "Prestige," and you get prices for apartments that climb to NIS15, 20 and even 30 million. In Ramat Gan, the reality is different. The residential towers there are relatively new, and prices are very low compared to Tel Aviv. In the “Dan Summit” prices start from NIS2.59 million per apartment, far below Tel Aviv levels.

The residential towers of Ramat Gan offer the same standards, prestige, conditions and luxuries offered by those of Tel Aviv’s at a much lower price. Make no mistake; it is undoubtedly greater value for money.

To sum up, Ramat Gan has been on the rise in recent years. More luxurious residential options are being built. You have the opportunity to enjoy all the advantages of being so close to Tel Aviv at amazing prices. Everyone is already turning towards Ramat Gan. It's time to check it out in depth, before it's too late!

by David Weitz, DW English Services – https://www.facebook.com/DWEnglishServices

GK שמאות

לאחרונה נחשפנו לחידוש היחסים של ישראל עם מדינות באפריקה כגון: אוגנדה, אתיופיה, קניה, רואנדה ועוד מדינות, במסגרת נסיעתו של ראש הממשלה מר בנימין נתניהו לאפריקה.

יבשת אפריקה הינה יבשת ענקית שלפי הצילום המצורף למאמר זה "בולעת" בקירבה מדינות ענק ואפשר להתרשם משטחה הגיאוגרפי וכפועל יוצא הפוטנציאל הכלכלי שטמון בעבודות תשתית ובניה.

זה לא סוד שהסינים החלו כבר לפני 10 שנים להשקיע מיליארדים באפריקה כדי להגיע אל משאבי הטבע האדירים ביבשת השחורה- ממים, זהב, מתכות נדירות, פוספטים, מזון ודגה בשפע וכן כח אדם זול ומקצועי.

למי שמתכנן חדירה לאפריקה צריך לזכור כי היבשת "עובדת ומתנהגת" בסטנדרטים שונים לגמרי ובקצב אחר מהעולם המערבי.

כמי שביקר בקניה והתרשם מעבודות שביצעו חברות ישראליות הנני סבור שיש מקום להשקיע ולהיכנס לעוד מדינות גם במערב אפריקה.

GK שמאות

 , Le Centre de l'Évaluation Immobilière et Groupe Gad Keren

.Jaffa est assise sur le bleu éclatant de la Méditerranée,eclipsee par la prestigieuse Tel-Aviv

Au cours des dernières années, Jaffa – une ville historiqueme arabe- a attiré les citadins juifs riches, qui prennent plaisir a dans son charme du vieux monde 

Il n'y a pas si longtemps, l'ancienne ville portuaire de Jaffa a été considérée comme un marigot délabré, en particulier les zones en dehors de la vieille ville préservée. .Certains Israéliens évitaient la zone complètement – à l’exception de certaines visites pour déguster des saveurs arabes chez les restaurateurs populaires

Mais cela change rapidement. La ville de Tel-Aviv est en train d’investir des millions de dollars en vue d’attirer les citoyens et touristes vers cette vieille ville longtemps négligée. La transformation peut déjà être vue autour du charmant mais délabré marché aux puces de l'époque ottomane, connu en hébreu sous le nom de Shuk Hapishpeshim.

À côté des étals débordant de jeans de marque recyclés, robes antiques et des pots en cuivre, un certain nombre de petites boutiques , cafés et crémières ont ouvert dans ce qui était autrefois des ateliers miteux et des entrepôts. Plusieurs des nouveaux propriétaires de magasins défendent la réputation de la ville comme l'un des rares endroits en Israël avec une coexistence relativement pacifique entre les populations arabes et juives.

Le côté résidentiel de Jaffa, quant à lui, apparaît comme une ville de paradoxes. Les vieux bâtiments délabrés avoisinent les nouveaux immeubles au design épuré. Certains des habitants, juifs pour la plupart, ont bénéficié de politiques gouvernementales, comme un coup de pouce dans le développement immobilier visant à transformer l'image de la ville de ghetto en une banlieue culturellement relancée et branchée.

Tandis que le marché immobilier de la partie nord de Tel-Aviv semble stagner, Jaffa et la plupart des quartiers au sud de Tel-Aviv sont en pleine croissance. En effet, le prix de clôture moyen des ventes de logements à Tel-Aviv cesse d’augmenter, reflétant un déplacement de l’activité vers les quartiers moins chers plus au sud (Jaffa, Neve Sharett, Florentin, Yad Eliyahu, etc.). À Florentin, quartier jeune et branché tout près de Jaffa, des appartements studio qui se vendaient à moins de 20,000NIS le mètre carré en 2006 se vendent aujourd’hui à plus de 30,000NIS le mètre carré. Une balade dans le secteur permettra de voir un bon nombre de nouveaux projets résidentiels : le projet Pivko sur les rues Salame et Abrabanel, le projet Noya sur la rue Salame coin Yerushalayim et plusieurs autres.

Cette gentrification rapide de Jaffa n'est pas sans controverse. Environ un tiers des 60,000 habitants de Jaffa sont arabes, et beaucoup d’entre eux estiment qu'ils sont écrasés, en quelque sorte, dans la nouvelle revitalisation.

D'autres, cependant, voient le nouveau visage de la ville comme un bel exemple de coexistence.

Luxury apartments on Tel Aviv’s shore are in great demand, and potential buyers are willing to pay the high price tag.

In the wake of the last financial crisis, and oft-heard claim was that while some of the mega-wealthy were hurt by the crisis, many others came out of it financially stronger. Simply look at what is possibly the most expensive strip of real estate in Israel – the stretch of central Tel Aviv’s shoreline.

By this fact, the wealthy are probably wealthier. The total value of apartment sales in the area jumped from 270 million NIS in 2010 to 444 million NIS in 2012. Real estate analysts predict it will reach over 500 million in 2014.

Traditionally, the number of new housing projects has been limited. The general public – the ones who don’t aim for a seaside luxury penthouse but rather for a simple day at the beach – fight to ensure access and unobstructed views. Most of the original construction on streets close to the shore are low-rise buildings (3-4 storeys) built on relatively small plots of land. Real estate developers usually have to buy out several property owners to end up with enough land in order to build a new project. This has meant that, for many years, no more than one new luxury housing project was under construction in the area in any given year. However, there are currently two luxury housing projects marketed at the same time, the 10 Herbert Samuel and the David Promenade Residences.

While the number of transactions of high-end apartments has increased, so has the price per square meter. Today, the prices for such properties in this area has topped the 100,000 NIS a square meter in the recent developments (David Promenades – a 17^th floor, 612 sq. m. apartment was recently sold for 81.5 million NIS), and anywhere between 40,000 NIS to 70,000 NIS in the older ones, like the Opera Tower or the Sea Pearl Tower. A fifth floor, 60-square meter apartment in the Opera Tower that would sell in 1992 for 215,000 USD (approx. 600,000 NIS back then), today goes for over 3 million NIS.

These drastic price jumps should be qualified by pointing out that a considerable part was due to how large projects are marketed. The closer to the move-in date, the higher their prices go. Typically, developers sell their most valuable apartments in the later stages of the project.

So when people speak of a slump in the luxury apartment market due to the global economic slowdown, it should be noted that this does not apply to Tel Aviv's golden kilometer. When the entire market is in a slowdown, the opposite is happening on Tel Aviv’s shoreline.

מדוע חובה להצטייד בשמאי מקרקעין במכרזים ובפרט בעת רכישת נכס בדרך של מכרז פומבי שלא דרך בית המשפט או הוצל"פ

רכישת דירה בדרך של מכרז (כונס נכסים, הוצאה לפועל, עיזבונות וכו') הפכה בשנים האחרונות לדרך הטובה להשיג מציאות. הרי בתקופה בה מחירי הנדל"ן מוסיפים לעלות, ההיצע והביקושים אינם תואמים ולממשלה אין פתרונות מיידים לכל המבקשים לרכוש נכס במחיר הולם, רכישת דירה בהנחה של עד 25% יכולה בהחלט להיות מציאה שתגשים לנו את חלום הדירה. מפני שעל סמך הפרסומים שווייה של דירה מכונס נכסים יהיה נמוך עד כ- 25% משוויה הריאלי בשוק. כל מה שעלינו לעשות, זה לאתר את "ביצת הזהב" הזו ולחטוף אותה מהידיים של המתחרים. יחד עם זאת, הרוכשים חייבים לגלות ערנות מרבית בכדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות בהמשך- רכישת נכס כזה מחייבת בדיקה עצמאית מצידו של הרוכש ולכן מומלץ למסור את המלאכה לשמאי מקרקעין מקצועי החל משלב הביקור בנכס – כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של הרוכשים הפוטנציאליים בנכס, עבור בדיקות מקצועיות וכלה בקביעת רף מקסימלי שיהווה רף עליון להצעה הכספית בהתמחרות ה"מלחיצה" שאליה צריכים להגיע בליווי שמאי מקרקעין.

ניתן לבקש מעורך המכרז הערכת שמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת השווי הריאלי של הנכס וכן על מנת לקבל את המידע המשלים על הנכס (מידע תכנוני, מידע סביבתי וכו'). אך גם כאן חייבים את חוות דעתו המקצועית של שמאי מקרקעין מטעם הרוכשים משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לפרש אותן נכון!

לאחרונה, בעקבות מצוקת הדיור הגוברת, רבים מרוכשי הדירות זיהו את הפוטנציאל והחלו להגיש הצעות במכרזים המתפרסמים בעיתונים ובאינטרנט כמעט מידי יום. כל אלה יצרו דינמיקת מחירים שבה מחירי הנכסים הנמכרים בדרך של כינוס נכסים החלו להתייקר ולהתקרב למחירי השוק הריאליים, ובמקרים מסוים המחירים אף עלו על שווי השוק של אותם הנכסים. בעלי דירות שזיהו את המגמה רותמים את תהליך המכירה במכרז לשם מיקסום התמורה הכספית לנכסים שבבעלותם.

מכירת דירה במכרז ע"י ב"כ בעלים, (לא דרך ביהמ"ש או הוצל"פ) כשהדירה מוצעת עם פרטים מינימאליים AS IS, והמציעים מוזמנים להתמחרות – האם מדובר במניפולציה פסיכולוגית למקסום רווחים?

"מכירת הנכס בדרך של מכרז, שיטה שאמנם אינה אסורה בחוק המקרקעין בישראל אך נועדה להחליש את כוח המיקוח של הרוכשים ולהדגיש את נחיתותם למטרת רווח כספי ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהינתן סיכוי מינימאלי ומעורפל והכל באווירה של תחרות ולחץ המאפיינים כל התמחרות", מסביר הכלכלן ושמאי המקרקעין, גד קרן.

מיקסום התמורה הצפויה בעסקה מסוג זה הינה תוצאה של שיטת מכירה שבה המוכר הוא המכתיב את "כללי המשחק" תוך יצירת נחיתות מובנית לצד המעוניין להיכנס לעסקת רכישה. ביטוייה של נחיתות זו, באים לידי ביטוי בשורה של אמצעים ובהם:

1. הרוכש נאלץ לשלם כבר בפתח התהליך סכום מסוים לרכישת חוברת המכרז.
   2. הרוכש נתון בסדר זמנים נוקשה. לאחר מועד ההגשה לא תתקבלנה הצעות נוספות.
   3. המוכר אינו מחייב לחשוף מידע ביחס להצעות שקיבל ממציעים השונים.
   4. המציע (רוכש הנכס) מתחרה במצב של ערפול (לעיתים מתמודדים מולו גורמים

אינטרסנטיים שמעוניינים ב"הרמת" התמורה הכספית) ותהליך ההתמחרות מכניס אותו

למצב של תחרות ללא קווים אדומים להצעתו הכספית.
5. המוכר רשאי בכל שלב לחזור בו מההזמנה ו/או לקבל הצעות חדשות ו/או לנהל מו"מ

במקביל עם כמה מציעים.
6. המוכר איננו כפוף לכללים כלשהם ושיקוליו אינם עומדים לביקורת.

"מטבע הדברים כל הגורמים הללו מעניקים למוכר הנכס בדרך של מכרז, יתרון יחסי הבא לידי ביטוי ביצירת סוג של מניפולציה פסיכולוגית ועושה שימוש בציפייה לכך שיותר אנשים ייטו לקבל החלטות לא רציונאליות כתוצאה מתגובות שגויות למצבי לחץ. יוצא איפוא שרבים מהמכרזים מסתיימים במחיר גבוה ממחיר השוק! וכמובן שהמטרה הוחטאה" מציין הכלכלן ושמאי המקרקעין גד קרן.

לפני כ- 70 שנה בקיץ-סתיו 1940 , בזמן מלחמת העולם השניה התרחשו מספר התקפות של צבא איטליה הפשיסטית שותפתה של גרמניה הנאצית על הישוב בתל אביב ויפו, אז תחת ריבונות אנגלית. צוללת איטלקית ירתה פגז על חוף ת"א ומטוסים איטלקים התקיפו את העיר.

תחנת הרדיו ברומא הסתפקה במילים אחדות: "חיל התעופה האיטלקי הרעיש קשות את נמל יפו. הנמל וכן המחסנים הותקפו קשה ופרצו דליקות עזות". בהודעה הרשמית של מפקדת הצבא הבריטי נאמר: "מטוסים איטלקיים התקיפו אתמול אחר הצהריים את תל אביב וסביבותיה, והטילו פצצות ללא כל הבחנה, הרחק ממטרות צבאיות איזו שהן. חלקן של הפצצות הוטלו בעיר העברית תל אביב והשאר על כפר ערבי. מספר בתים בתל אביב נפגעו, וכן פרצו כמה דליקות שבהן טיפלו מיד מכבי האש. פרטים מלאים על הפצועים וההרוגים חסרים עדיין, אולם ידוע שנהרגו למעלה מחמישים איש, רובם יהודים. בין ההרוגים הערבים יש גם חמישה ילדים".  

מטוסי חיל האוויר האיטלקי שהגיחו מכיוון הים הטילו את מרבית הפצצות בין רחוב בוגרשוב לרחוב טרומפלדור. מבין היהודים נהרגו 132 איש!! (לפי מניין המתים שהובאו לקבורה) ומאות אחרים נפצעו.

בהלה אחזה בקרב התושבים, בין יתר השלכות המתקפה האיטלקית התפתח חשש, והחשש הפך לציפיה שמחירי השכירויות למגורים יתייקרו. השלטון המנדטורי רצה להבטיח בטחון כלכלי לחיילים שנלחמו בשורותיהם, ולכן חוקק חוק ותקנות "חוק הגנת הדייר" שהיה ייחודי בכל האימפריה הבריטית.

מעטים החוקים שחושפים אנומליות, ניגודי אינטרסים מתסיסים בין דייר לבעה"ב, וחוסר שיווי משקל כלכלי- שימור המצב הקיים מעיק על בעלי הבתים באותו כובד ששינויו היה מעיק על הדיירים.

עיקרו של החוק מתן הגנה לדיירים מפני פינוי ע"י בעלי הבתים, כמו כן נקבע שדיירים ב"שכירות מוגנת" יהנו מדמי שכירות "עם תקרה" תחת פיקוח.המציאות בזמנו היתה שהיו בעלי בתים ספורים שהחזיקו בניינים שלמים ולעיתים רובעים באזור לב ודרום ת"א ויפו, ירושלים וחיפה והחוק שנכפה עליהם העניק להם רצף שכירות והכנסות מובטחות עפ"י חוק.

כמובן שהזכות לאי פינוי ותשלום דמי שכירות נמוכים יחסית לתנאי השוק, מגולמת כלכלית במונח שנקרא דמי מפתח שאנליטית הם: הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית  בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). שער הריבית להיוון צריך להביא בחשבון את העדר הסחירות של שוק הדירות המוגנות ועוד פרמטרים.

ככלל, השמאים בהעדר שוק משוכלל לדירות מגורים מוגנות וקושי ביישום הגישה האנליטית(קל וחומר לעסקים שם העסק מסתבך מכיוון שקיימת חלוקה לנכסים מסחריים "עם תקרת דמי שכירות" וללא תקרה), גוזרים את דמי המפתח המלאים(דמ"מ-3/3), כשיעור משווי אותה דירה כפנויה וחופשיה  שם כבר קיים בד"כ שוק משוכלל ופעיל.

מקובל להעריך את דמ"מ בגבולות 40%-50% משווי כפנוי וחופשי.

בפסק דין של כבוד השופט אשר גולדין מביהמ"ש השלום בת"א, ובר נגד כהן, ת"א 197373/02 מיום 24/09/2003, השופט אימץ למעשה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט שקבעה דמי מפתח ראויים בשווי 50% משווי זכויות בעלות בדירה רגילה ופנויה(לעניות דעתי הנ"ל מהווה רף עליון לשווי דמ"מ- 3/3 ובשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן, בנכסי מגורים, בטווח שבין 45%-  35% משווי הנכס כפנוי וחופשי).

דוג': דירה פנויה וחופשיה נמכרת בשוק החופשי בסך 1 מיליון ש"ח, אותה דירה אלמלא היתה פנויה וחופשיה כלומר תפוסה ומושכרת בשכירות מוגנת – הזכות(דמ"מ-3/3)תמכר בגבולות 450,000 ש"ח שיתחלקו במידה והדייר נכנס לנכס הנישום לפני שנת 1958 -: לדייר- 300,000 ש"ח, ולבעל הבית – 150,000 ש"ח.

לסיכום מדובר בתופעה שהולכת ונעלמת, דירות מוגנות "נעלמות" מהשוק אם בגלל שהדיירים פונו(קיימות בחוק עילות פינוי)/התפנו מרצון ובהסכמה, או מכיוון שהשוק מצביע ברגליים ואין כמעט ביקוש לדירות מוגנות. גם בנקים אינם נותנים משכנתא מכיוון שהדיירות המוגנת איננה זכות במקרקעין שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם המחוקק ובתי המשפט נותנים לחוק לדעוך ולהיעלם מהבמה הכלכלית.

כשיש צורך להכין שמאות עבור זכויות בעה"ב(מכירת זכויותיו-טאבו לדייר), הדייר(פינוי הדייר או רכישת זכויותיו ע"י בעה"ב) או הערכת דמי מפתח לצורך מכירתן לצד ג', יש לפנות לשמאי מקרקעין שהתמחה בתחום.

מאמר זה מוקדש לזכר קורבנות הישוב היהודי בארץ שנפגע ע"י הפגזות האיטלקים במהלך מלח"ע ה-II.

לדעתי, ההשפעות השליליות של המצב הבטחוני ואינטיפאדת הדקירות, על יציבות האזור ועל הרגשת המערביות ששוררת לכאורה במזרח התיכון עד לארועים אלו עשויה לגרום הפך העליות בכלכלה שחווינו בעבר. כלומר, ההרגשה שה"אדמה בוערת" במזרח התיכון והכלכלה בסכנת יציבות,  במובן הפחות נעים, ולהבריח מישראל משקיעים פוטנציאלים ומשקיעים שכבר מושקעים בנדל"ן. במקרה כזה אם יתרחש, יחל תהליך דומינו שיסחוף אחריו את כל שוק הנדל"ן על כל הסיגמנטים שבו- מגורים, מסחרי ומשרדים. יש לזכור שגם לבורסה השפעה על האווירה הכלכלית ומגמה שלילית בבורסה יכולה להוות זרז לירידות מחירים גם בנדל"ן המקומי.

מכל מקום לפני כל השקעה בנדל"ן מומלץ בפרט בימים סוערים אלו להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

אין בכתבה זאת משום תחזית מכל סוג שהוא ו/או המלצה או המלצה להימנעות מהשקעות בבורסה ובנדל"ן , והכל הוא דעה אישית שלי ומי שמסתמך עושה זאת על אחריותו בלבד.

נתבקשתי ע"י עו"ד שמייצג רוכש דירה לערוך שמאות ירידת ערך לדירה בגין אי התאמה לסטטוס מגורים. מעשה בדירה בקומת קרקע בצפון הישן של ת"א, כ- 60 מ"ר שהיתה צמודה לחדר הסקה במפלס קצת נמוך יותר ממפלס הדירה. לימים בעל הדירה השתלט ללא הרשאה על חדר ההסקה וסיפחו לדירתו אגב ביצוע שיפוצים נרחבים, השוואת מפלסי הרצפה, תקרות אקוסטיות וכד' כולל יציאה לחצר הבנין. הדירה הפכה פתאום לדירת גן בת  1/2 3 חדרים אטרקטיבית. הדירה נמכרה פעם אחת לתושב חוץ שבקושי גר בדירה ולאחר כשנתיים מכר אותה לאותו תובע רכש את הדירה בגלגול שני מאותו שינוי. כל הגורמים סמכו רק על הנסח במילא יש פערים כידוע בין שטח בפועל לשטח רשום וויתרו על בדיקה שמאית או בדיקה בתיק בנין שהיה מלא בתלונות דיירים וכמובן עיון בתשריט הבנין במחלקת ההנדסה היה מגלה את האמת. בשלב מסוים הרוכש גילה שחלק מדירתו היה בעבר רכוש משותף- חדר הסקה והגיש לאחרונה תביעת פיצויים נגד כל הגורמים, לחילופין ביטול העיסקה והשבת כל הכספים לרבות דמי התיווך.

מהן הבדיקות שי שלבצע כדי למנוע בעיות בעתיד וגם להיות גורם מקצועי שמאמין בגילוי נאות:

1. זיהוי הנכס- נסח הטאבו המפורסם הוא מסמך משפטי המהווה תעודת הזהות של הנכס, כפי שכל אי התאמה בתעודת זהות ביחס למחזיק התעודה למשל צילום לא תואם או בתעודות החכמות הביומטריות טביעת אצבעות לא תואמות כך בנסח הטאבו. אני קורא לזה משולש הזהב ששלושת קודקודיו הן- הנסח, ביקור בנכס, בדיקת במאגרי קדסטר- מיפוי ישראל או אתר העירייה הרלוונטית ותשריט בית המשותף. מה אנחנו משיגים בבדיקות אלו- זיהוי כמעט 100% שהדירה שאותה אנחנו מעריכים ובמקרה שלכם משווקים היא הדירה שפרטי הרישום שלה מופיעים בנסח המוצג. אני לא מדבר על זיהוי הבעלים כבעלים(שזו לדעתי תפקידו של עו"ד) אלא זיהוי הנכס עצמו שפה גם אתם כמתווכים נכנסים כשותפים לבדיקות, אני מזכיר פסיקת בימ"ש העליון בפרשת דדון שבה נקבע: "חובת הנאמנות של המתווך כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו ובעניינו זהירות סבירה כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר לבדוק את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל ע"י בדיקת ספרי המקרקעין משהיפר חובתו זו קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך עפ"י החוזה". רבותי אם על זיהוי המוכר בימ"ש קבע מה שקבע קל וחומר על זיהוי הנכס.

כדי להמחיש את אביא דוגמא מהרצליה בא התרענו על אי התאמה- היתה חלקה גדולה שעליה בנוי בית צמוד קרקע עם חצר גדולה לימים פוצלה ל- 2 חלקות ועל החלקה הפנןיה נבנה בית משותף, אני לא יודע מה ההשתלשלות של הארועים שהביאו להחלפה בין מספרי החלקות החדשות אך בפועל לאחר ביקור בשטח ובדיקה במיפוי ישראל עולה שהכותרות של הנסחים ביחס למספרי החלקות הינן שגויות והתחלפו. כמובן שרק בדיקה של שלושת הקודקודים- נסח, נתוני גו"ח רשמיים וביקור אפשר היה לעמוד על התקלה.

טעויות רווחות כאן נכנסים בדיקת עומק עד לרמה של חלקת משנה(ת"ח) היא בדיקת תשריט הב"מ מצאנו טעויות בכותרות הנסחים ביחס לת"ח מול התשריט כמובן שרק לאחר ביקור בדירה כדי לדעת לזהות אותה בתשריט וניסיון בקריאת נסחים ותשריטים ניתן לעלות על הטעות.

1. בדיקות נוספות וכאן אני חוזר לדוגמא הראשונה זאת בדיקות במחלקת מהנדס העיר ובוועדות לתכנון ולבניה. בכל עירייה יש גנזך הנדסה עם תיקי בנין אתם לא מתארים מה ניתן ללמוד מתיק הבנין החל מסכסוכי שכנים, דרך התנגדויות ליוזמות בבנין וכלה בדברים מהותיים כגון חריגות בניה, תקרות פל-קל ובעיות הנדסיות שמחייבות ביקורת מהנדס בנין. בדיקות נוספות יתבצעו בוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן בקשר לפוטנציאל תכנוני- תוכניות משביחות או להיפך תוכניות פוגעות שיש בהם לכאורה ירידת ערך כגון: כבישים ראשיים, מסילת ברזל, קווי מתח עליון, מבנה ציבורי מרעיש וכד'.
2. הבדיקה האחרונה שאין לי ספק שכולכם מתמחים בה זו הערכת הדירה, יחד עם זאת ברשותנו השמאים מאגרי מידע ונתוני עסקאות וכפי שאתם לא אחת מסייעים בעיצה טובה לשמאי בקשר לשווי אל תהססו לפנות גם לשמאים שמומחים גם בנושא השבחת או ירידת ערך כאמור או מיסוי צפוי במקרה של עסקת נטו.

שת"פ עם מתווכים מעבר להפניות הדדיות טובות שמניבות עסקאות או עבודות שמאות.          אני גורס שתמיד כדאי להתייעץ עם המתווך המקומי שמכיר את ההיסטוריה של הנכס בעיקר רלוונטי לגבי דירות מיוחדות שהמחיר הנדרש להם כולל ערך מוסף למשל ידוענים(סלברטיז') , מכיוון שלנו כשמאים אין שוק משוכלל שיכול ללמד על שווי ראוי אנו מעריכים ומתמחרים בשני מצבים שווי ללא ה"ייחוס" ומחיר מצופה לאחר שהתייעצנו עם המתווך המקומי שיכול לסייע בתימחור. כנ"ל להבדיל בדירות בעיתיות עם סטיגמה שלילית למשל דירות קטלניות שהתרחשו בהן אסונות או דירות "מקוללות" שאין לגרים בהן סימן ברכה, כמובן שאנו כשמאים נמצאים בדילמה האם לציין גורם שהוא במישור המיסטי- פסיכולוגי ולא במישור העובדתי שמאי – ראציונלי ויחד עם זאת אנחנו יודעים שהפסיכולוגיה עובדת ובמסגרת הערכת הנכס וגילוי נאות של הנתונים עלינו להציג את הנתונים והלקוח יחליט איך להמשיך.

לסיכום, רבותי אני מכיר את האמירה מה אני צריך את כל הבדיקות והכאב הראש הזה הלקוח אוהב ומעוניין בדירה, למה לבלבל תן לי לסגור ולגזור קופון. לדעתי, אין מקום לאמירה כזאת בימינו, להיפך השקיפות הלאה והבדיקות המקצועיות ישרו רגיעות על כל הצדדים שיבינו שהם בידים טובות ומקצועיות לא רק מבחינת המחיר ששולם אלא ובעיקר זכות הקנין נבדקה ומוגנת , יתרה מזאת, דווקא באמצעות מכלול נתונים ודרכם ניתן למנף  ולהגיע לעיסקה טובה יותר ללקוח.

המושבה האמריקאית ממוקמת ביפו מדרום לרחוב אילת ומיתחם תחנת הרכבת העותומנית.  האזור שוחזר על בתי העץ ההיסטוריים והיפהפיים שלו ולצדו פרויקטים חדשים שמתחברים למתחם נוגה.

האזור מתפתח ומבוקש מאוד למגורים רמת המחירים 35- 55 א' ש"ח למ"ר. תלוי במבנה באם הוא לשימור/היסטורי, מיקומו ושטחו ובעוד פרמטרים כמובן.

להלן צילומים מהמיתחם. הצילום הראשון ממתחם התחנה – ביח"ר ויילנד למוצרי בטון.

מומלץ מאוד לתאם ולבקר בבית הידידות מיין ולראות את הסרטון המדהים אודות הקמת המושבה ע"י המתיישבים האמריקאיים שהגיעו במסירות נפש גדולה להקים מושבה בארץ ישראל ולסלול דרך לבאים אחריהם. מומלץ

GK שמאות