ירד המסך על תמ"א 38?

לאחרונה החליטה מחלקת התכנון שליד משרד האוצר(לשעבר משרד השיכון והבינוי) שלא להאריך את תוקפו של תמ"א 38. דהיינו, מאי 2020 יהיה המועד האחרון(אם לא יחול שינוי בכנסת הבאה)ליישום חוק התמ"א על שינוייו.

ובכך נסתם הגולל על אחת מהתופעות המלהיבות והשנויות במחלוקת ב 15 שנים האחרונות.

נזכיר שבעבר קיבל בית המשפט המחוזי  את עתירת אדם טבע ודין וניר שלו נגד עיריית רמת גן, ופסק כי תוכנית שקבעה תוספת צפיפות בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר איננה תקפה. הסיבה המרכזית לפסיקה הייתה העובדה שלכל אורך התקופה שבה התוכנית הייתה כביכול בתוקף, לא הוגשה חוות דעת מטעם מהנדס העירייה הנוגעת למלאי שטחי הציבור והתשתיות שיתמוך בתוספת יחידות הדיור.

פסיקת המחוזי חוללה רעידת אדמה בתחום, משום שפרויקטים רבים שתוכננו על בסיס אותה תוכנית והמתינו להיתרי בנייה לא יוכלו כעת להתקדם – ויצטרכו לחזור לתכנון נוסף.

כדי שהשיפוץ שלכם יצליח

משרד להנדסה ושמאות – כדי ששיפוץ בית הכנסת שלכם יצליח

 

ענף שיפוצי הבתים הפרטיים והמוסדות הציבוריים כגון – בתי הכנסת מדגים בשנים האחרונות ביצועים מרשימים. השיפוצניקים של היום הם לא השיפוצניקים של פעם, מרביתם קבלנים רשומים, בעלי רישיון מטעם התאחדות השיפוצים ובעלי אוריינטציה עיצובית מובהקת הנשענת על ניסיון וידע נרחב באדריכלות.

בין מזמיני עבודות השיפוץ במוסדות ציבוריים– תורמים, גבאי בית הכנסת וועד והנהלת בית הכנסת וכל מי שרוצה לייקר ולהדר את "מקדש המעט" שבו מתייחד הציבור היקר לתפילה לקב"ה.

בין אם אתם רוצים לחדש ולרענן את האווירה בבית הכנסת, ובין אם אתם דואגים לכך שהנכס שהתיישן והתבלה עם השנים וחייב לעבור שיפוץ וחידוש מפאת גילו או בטיחותו והסיכון לבאים בשעריו– מוכרחים לבצע את השיפוץ בצורה הכי מקצועית ובטיחותית ולפיכך, רצוי להיעזר באנשים כמו: מהנדס בנין, חברת שיפוצים/בניה מיומנת, שמאי מקרקעין מנוסה.

 

מהנדס ושמאי מקרקעין – ניהול פרויקט והכנת מסמכי הפרויקט.

 משרד להנדסה ושמאות במסגרת קביעת תקציב פרויקט מכין כתב כמויות כחלק מהכנת מכרז לקבלנים, לעיתים ראוי לבדוק אפשרות של קבלת מענקי שיפוץ מהרשויות במקרה של חיזוק כנגד רעידות אדמה אגב השיפוץ.

כמו כן, כערך מוסף לליווי תהליך השיפוץ, קיימת אפשרות לייעוץ משלים לגבי השבחת ערך בית הכנסת בעלויות נמוכות תוך הערכת הפוטנציאל הכלכלי שגלום בו, למשל, ניצול שטח "מת" לאולם שמחות שיכול להעשיר את קופת בית הכנסת.

 

כאמור תפקידו של הסכם שכולל כתב כמויות מפורט, לשמש כבסיס למכרז הקבלנים, סינון הקבלנים המקצועיים והתחרותיים ביותר, שמחזיקים גם בפוליסת ביטוח לכל נזק, ובשלב של השיפוץ בפועל הוא יקבע קצב התשלומים לקבלן לפי התקדמות העבודה והביצוע בשטח. זהו מסמך משפטי כחלק מהסכם הביצוע הכולל את כל סוגי העבודות הנדרשות לביצוע השיפוץ וכן כל המוצרים, אביזרים וחומרי הבניה הנדרשים, כולל כמויות מדויקות, בהתאם לגודל בית הכנסת וסוג העבודה.

 

בדיקה מקדמית של כל צרכי בית הכנסת, המפרט הטכני והכמויות חיונית לכל מי שרוצה לחסוך הרבה כסף ועלויות במהלך השיפוץ שכן, כל שינוי וסטיה מההסכם הראשוני שנחתם בין הצדדים כרוך בתוספת כספית שלא תומחרה מראש ויכולה להעיק על סיום הפרויקט בהצלחה וחלילה במקרים קיצוניים לגרום להפסקת הבניה/שיפוץ בגלל חוסר איזון תקציבי.

 

 

 

הינה דוגמא לכתב כמויות שמכין שמאי מקרקעין(המחירים לעבודה בלבד לפני מע"מ):

 

סעיף פרק 1 – ריצוף איטום וכלים סניטריים הערות יחידות כמות מחיר בש"ח/ליח'

 

סה"כ סכום בש"ח
1.1 ריצוף כל ביה"כ בגרניט פורצלן או בקרמיקה בהדבקה או בסיס צימנט פריט יסופק ע"י הלקוח ממ"ר 150 200 שקל 30,000
1.2 אסלות מונובלוק כולל אביזרים וברזי ניל פריט יסופק ע"י הלקוח יח' 8 500 4,000
1.3 רובה אקרילית בכל הריצופים, רצפות וקירות בחדרי השירותים והמטבח חומר יסופק ע"י הקבלן ממ"ר קומפ' 5,500 5,500
סה"כ

39,500 ש"ח

 

 

 

כמויות מדויקות של חומרי הגלם, האחריות לספקם ע"י הקבלן או ספק וכן אומדנים כספיים המופרטים במסגרת כתב כמויות שמכין מהנדס ושמאי מקרקעין, יכולים לסייע לכם רבות להצלחת השיפוץ. למעשה, לאור ה"נפילות" עם שיפוצניקים חאפרים, כתב כמויות התגלה פעמים רבות כגורם הכרחי וחיוני למזמיני העבודה, בפרט כשמדובר בכספי ציבור/תורם, והרגישות הרבה בתקציב שיפוץ מוגבל שאינו יכול לחרוג ולסטות מהתקציב המקורי(בניגוד  לשיפוצים במגזר הפרטי-מגורים שם קיימת יכולת גמישות רבה יותר, מניסיוננו התקציב חורג בעשרות אחוזים!! כתוצאה מבחירה רצונית ושינויים יזומים ע"י המזמינים, במהלך השיפוץ).

 

יש לזכור שבמידה ובמהלך השיפוץ או לאחריו יתגלעו חלילה חילוקי דעות בין הצדדים על רקע ליקויי הבנייה והאחריות לספק את חומרי הגלם, מחויב קבלן השיפוצים והספקים לתקן ו/או לפצות את בית הכנסת בגין ליקוי בנייה שכן הצגת הסכם הביצוע וכתב הכמויות לבית המשפט מהווה ראיה קבילה ומחייבת לקבלת פיצוי או אכיפת הקבלן לתיקון או סיום התחייבויותיו.

 

לדאבוננו נוכחנו לדעת שללא עזרתו של מהנדס ושמאי מקרקעין, ואלמלא הכנת המסמכים כראוי ומראש, פיקוח וניהול על השיפוץ הנהלת בית הכנסת והוועד יכולים להסתבך בתביעות ארוכות ונזקים כספיים כבדים.

לסיכום

מה שנכתב במאמר זה תקף גם לגבי דירות מגורים/בתים פרטיים/ וכל נכס שבבעלותכם

לפני שבית הכנסת ופרנסיו מתחילים בשיפוץ או בניה יזכרו שעם כל הכבוד והידע ישנן מספר גורמים שיסייעו לכם להימנע מטעויות ואף להשביח את בית הכנסת שבניהולכם.

מהנדס ושמאי מקרקעין – הוא אחד הגורמים החיוניים וההכרחיים בעת השיפוץ והבניה.

 

 

 

כל אחד יכול להיות מתווך

מתוך אתר YNET ממון- יוני 2019

 

מהפכה בעולם הנדל"ן? בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך – כך לפחות עולה מיוזמה של משרד המשפטים, המעוניין לבטל את מבחני התיווך ואת הצורך ברישיון. על פי התוכנית, המשרד יבטל לחלוטין את האסדרה הממשלתית הקבועה בחוק המתווכים, בכלל זה דרישת הרישוי, חובת המבחן ומנגנון הדין המשמעתי. האחריות על הענף תעבור מרשמת המתווכים במשרד המשפטים לרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן במשרד הכלכלה והתעשייה.

גליה שגיא רוטשטיין, מנהלת תחום רגולציה במשרד המשפטים, הבהירה למתווכים במכתב כמה תיקונים נקודתיים: תהיה דרישה להסכמה בכתב של שני הצדדים לייצוגם בעסקה על ידי אותו המתווך, ייאסר פרסום נכס על ידי מתווך בלי אישור מראש מבעל הנכס, תיבדק זהות בעל הנכס לפני חתימה על הסכם תיווך, ויינתן מענה לקושי של המתווכים בעסקאות נדל"ן עסקי.

בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך? (צילום: Index open) (צילום: Index open)

בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך?(צילום: Index open)

"התיווך יהפוך לתחביב"

תגובות שליליות ליוזמה לא איחרו להגיע. איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצי, הביע בפני משרד המשפטים את התנגדותו למהלך וטען כי הוא יפגע בציבור ויסכן את הענף, את תדמית המתווך ואת אמון הציבור – דבר שיפחית את שירותי התיווך המקצועיים. לדבריו, "התיווך יהפוך לתחביב".

עו"ד רועי כהן, נשיא לשכת ארגוני העצמאים, הוסיף כי "לא בדרך זו נלחמים ברגולציה עודפת. כך יוצרים אנרכיה במקצוע התיווך ופוגעים בציבור, שיקבל אנשים בלי הכשרה ופיקוח".

רונן שטרית, בעלי רשת התיווך אנגלו סכסון, ציין כי "זו טעות איומה – הזוי שבמקום שייקחו את החוק הזה לרגולציה מחמירה יותר, רוצים לבטל אותו".

לעומת זאת, ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס, הצדיק את המהלך ואמר: "הנצחת גילדת המתווכים טובה לחלשים, לא לצרכן. משרד המשפטים ראוי להערכה על כך שכרגולטור הוא מוותר על סמכויות ומפשט הליכים במדינה עמוסת רגולציה". לדבריו, מתווכים יעבדו בצורה הוגנת, תוך פיקוח ושמירה על החוק.

ממשרד המשפטים נמסר כי מדובר בהמלצה מקצועית שטרם הובאה לאישור שר המשפטים.

הערכת קרקע למתקני תשתיות

לאחרונה אנו נתקלים בבקשות להערכת קרקע לצורך קביעת דמי שימוש למיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות(אגירה שאובה, טורבינות רוח, אנרגיה סולארית) ואתרי קומפוסט.

תחום האנרגיות המתחדשות והמיחזור תופס תאוצה לאור מחירי הדלקים הפוסילים המאמירים לשמים, טכנולוגיות חדישות שמוזילות מאוד את כדאיות ייצור החשמל מאנרגיה סולארית וכד",בנוסף ניכרת חקיקה ועליה ברמת מודעות הציבור בעולם בחשיבות השמירה על הסביבה, מניעת מפגעי זיהום ופגיעה בכדור הארץ(אוזון, פסולת רעילה שנספגת בקרקע וכד").

די אם נזכיר את הצהרתו של מארק ליטל, מנהל מחלקת המחקר של חברת  ג"נרל אלקטריק שטוען כי: "אנריה סולארית תהיה זולה יותר מחשמל המיוצר על ידי דלקים מאובנים (נפט, פחם וגז טבעי) וגם מתחנות כוח גרעיניות בתוך שלוש עד חמש שנים, כתוצאה מחדשנות מתמדת בתחום".

אשר על כן מצאתי לנכון להביא לידיעתכם את תמצית החלטת ממ"י 1162(התקבלה 9/9/2008) שעוסקת בהקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית. וראשית להגדרת סוגי האנרגיות ה"ירוקות" והמתחדשות:

אנרגיה סולארית

אנרגיה המופקת מקרני השמש, שאינה מתכלה, והיא המקור העיקרי של אנרגיות מתחדשות.
אנרגיית השמש מצויה בשפע(במיוחד בארצנו שטופת השמש), בחינם וניצולה אינו פוגע בסביבה, בניגוד לשריפת דלקים מאובנים, המשחררת גזי חממה. מתקני אנרגיה סולארית ממירים את הקרינה האלקטרומגנטית שמגיעה מהשמש. אנרגיה סולארית נחלקת לאנרגיה למטרת ייצור חום – אנרגיה תרמית – ואנרגיה למטרת ייצור חשמל באמצעות תאים פוטו-וולטאיים, או תאים סולאריים, שממירים אור לאנרגיה חשמלית באופן ישיר. לרוב, תאים סולאריים מחוברים באופן חשמלי וארוזים כמודול. לאחר מכן מחברים מודולים למודולים אחרים בטור או במקביל כדי לקבל מערך, או פאנל, פוטו-וולטאי. תפוקת הכוח של המערך הסולארי נמדדת בוואטים. בשנים האחרונות חברות נכנסו לשוק האנרגיה הסולארית, ומציעות לרכישה מערכים פוטו-וולטאים לשימוש פרטי, לצורך חסכון בחשבון החשמל המשפחתי. בנוסף, ניתן להתקין שעון חשמל דו-כיווני שמאפשר לייצר חשמל ולמכור אותו לחברת החשמל ובכך להקטין את חשבון החשמל. בשל הביקוש הגלובלי הגדל לאנרגיה נקייה, תחום זה צומח במהירות, בקצב של כ-40% לשנה. בכ-5 השנים האחרונות, תפוקתם של מתקנים סולאריים ברחבי העולם צמחה מ-600 מגוואט ב-2003 ל-3,000 מגוואט ב-2008.

אגירה שאובה-תחנת כח הפועלת על עקרון הידרו אלקטרי של שאיבת מים לגובה בשעות השפל והזרמתם במורד אגב ניצול האנרגיה הנוצרת מכך ליצור חשמל.

טובינת רוח- מדחף המשמש להמרה של אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית.

קומפוסט ייצור דשן ומצע לחקלאות מפסולת ביתית/תעשייתית, אורגנית לא מעובדת.

ככלל שוי הקרקע שתשמש את המיזמים לייצור קומפוסט או אנרגיות מתחדשות תקבע ע"י שומה פרטנית שיקבע השמאי הממשלתי(שומה חדשה כל 7 שנים), שיעור דמי השימוש יהיה 5% מערך הקרקע עם הנחות בהתאם למפת אזורי התעשיה. תקופת החכירה בד"כ עד 49 שנה.

נדרשת המלצה של משרד התשתיות להקמת מיזמים לאנרגיות מתחדשות(ולא קומפוסט), כמו כן הצבת מתקנים על גגות של מבנים שנבנו כדין מחייבת אישור המינהל, והמינהל לא יגבה תשלום עבורם.

מאחר ודמי החכירה נקבעים ע"י טבלא וההנחות בהתאם למפת האזורים, ניתן להגיש השגה על גובה השומה לקרקע ממנה גוזרים את דמי השימוש.

מומלץ לערוך השגה ע"י שמאי מקרקעין, אך לזכור שההשגה אינה אקט גורף, אלא פעולה שבאה לאחר בחינת הכדאיות וההצלחה בכל תיק ותיק לפי הנתונים הספציפיים.

לסיכום, אנו עדים לגידול בביקושים לקרקעות למטרות הנ"ל,  ויש להיערך מראש ובמקצועיות במו"מ מול ממ"י  בכל הקשור בהקצאת הקרקע ובתשלום עבורה.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין, חבר בוועדות תקינה של מכון התקנים בנושאי מים ואנרגיה סולארית.

 

 

 

בטיחות בעבודה

בטיחות בעבודה

 

תאונות עבודה רבות מדי מתרחשות בארץ ויותר מכל  בענף הבניין והתשתיות .
הן  קורות בעיקר בנפילה מגובה  אך גם  מנפילת מטענים ,משימוש לא זהיר בכלי עבודה ,התמוטטות דפנות חפירה ,קריסת עמודי תמיכה זמניים ופיגומים ,פגיעת  טרקטורים ,חנק מגזים בשוחות .

הסיבות  שונות אך לרוב קשורות באופי הלאומי שלנו קרי – חפיפניקיות ויהיה בסדר .

אסור אבל בשום אופן להשלים עם מצב זה מאחר שהוא לא מחויב המציאות .והראיה – באירגונים ומפעלים בארץ שם החליטו שלא משלימים עם מצב כזה ,שמו סוף לתאונות .

האחראים למצב בלתי נסבל זה הם לדעתי בראש וראשונה משרדי הממשלה הנוגעים בדבר שלא שמו את הבעיה הזו בעדיפות עליונה . וזו עובדה ,כי אם לא כך אז היו מעסיקים מספיק פקחים ומפעילים תמריצים ועונשים על קבלנים ומפעלים .

הפתרונות  למצב קשה זה מתחלקים  לשתי קבוצות  –

1.צעדים שינקטו על מנת להבטיח עבודה בטוחה

2. צעדי ענישה והרתעה שיאלצו את הנוגעים בדבר לעשות את שצריך על מנת להבטיח  עבודה בטוחה .

הצעדים להבטחת עבודה בטוחה
באתרי הבנייה כיום ,מנהל העבודה הוא גם ממונה הבטיחות .סידור זה חייב להפסק מאחר שמנהל העבודה  נמדד ומתוגמל עלפי הספק העבודה שהוא במקרים רבים בניגוד עניינים לבטיחות .

ממונה הבטיחות חייב להיות אדם אחר שקיבל הדרכה מתאימה ,שאינו כפוף למנהל האתר ויהיה בעל סמכויות להפסקת עבודות וסילוק עובדים שלא פעלו עלפי להוראות הבטיחות  .

חיוב כל יזם ,קבלן ,ומפעל להעסיק על בסיס קבוע יועץ בטיחות מוסמך(בנוסף לממונה הבטיחות הקבוע באתר) שילווה את העבודה על בסיס נוכחות במקום העבודה אחת לשבוע לפחות .

קיום תכנית בטיחות שהוכנה על ידי יועץ הבטיחות באופן מיוחד לכל עבודה . תכנית זו תעודכן מעת לעת עם שינוי התנאים עם התקדמות העבודה .
תכנית כזו תפרט את כל הסכנות האפשריות בעבודה המתבצעת  ואת סידורי הבטיחות שיש לנקוט. סדורים אלו יכולים להיות קשורים בין היתר לתמיכות ,מעברים בטוחים לעובדים ,גידור אזורים גבוהים או פתחי שוחות וחפירות ,דיפון מדרונות , תאורה ,תחומי עבודה של עגורנים ,מניעת הצפה ושריפות .

קיום הדרכות לעובדים  .

צעדי ענישה והרתעה-
חובה להפעיל פיקוח יעיל מצד הרשויות .פיקוח שיהיו בידו סמכויות חוקיות :
לסגור אתרים בהם קרו תאונות שגבו חיי אדם
להטיל קנסות בגין הפרות בוטות של כללי הטיחות כמו למשל ,העדר של –
ממונה בטיחות באתר , גידורים , תכנית בטיחות .

כול הפעולות כרוכות כמובן בהשקעה כספית הן מצד המבצעים והן מצד המדינה , אבל לא כאן המקום לחסוך .

 

    מהנדס גבי לוינגר

GK הנדסה ושמאות

סרטון הערכת נזקים מרקטות/גראד/קסאם/סקאד

בסרטון זה שצולם ע"י חדשות ערוץ 2 ניתן להתרשם מעבודת השמאים בזמן מבצע "עופרת יצוקה".  שמאי המקרקעין גד קרן אמד בזמן "עופרת יצוקה" ולאחריה את הנזקים שנגרמו לתושבי שדרות ועוטף עזה וליווה את כל תהליך השיקום. בסרטון נראה גד קרן בבית משדרות. נא ללחוץ על הקישורית הבאה "שמאות עופרת יצוקה"

GK שמאות עורכים הערכות שווי ונזקים עבור אזרחים שניזוקו בפעולות איבה

שמאות עופרת יצוקה

אתר ארכיאולוגיה וסיכוני הפיתוח האורבני

מדינת ישראל זרועה בהיסטוריה ובממצאים ארכיאולוגים -חלקם בעלי חשיבות אדירה ויש לאתרם ולשחזרם לטובת כלל הציבור ולימוד העבר. יחד עם זאת מגמות הפיתוח המואצות ואינטנסיביות השימוש בקרקע, מחייבים למצוא את האיזון בין הצלת ושימור העבר החשוב לצד פיתוח אורבני חיוני.

קיימים אתרי ארכיאולוגיה מוכרזים חלקם מופיעים בספרי רישום המקרקעין(טאבו) כהערה על אתר עתיקות וגם ברשות העתיקות יש מידע בקשר לאתרים קיימים ומתוכננים.

הנטיה בקרב היזמים ובכלל הציבור שארכיאולוגיה נמצאת רק באזורים כמו מצדה, ים המלח או בית שאן וטעות הדבר-  שרידים וממצאים נמצאים בכל מקום וגם בלב הערים הגדולות.

ידע כל יזם נדל"ן בבואו לרכוש או לפתח קרקע שקיימים סיכונים כלכליים בקשר לאתרי ארכיאולוגיה. כשמאי מקרקעין נתקלתי בקשת של מקרים החל מהקפאת הקרקע לפיתוח ולבניה בשל חשיבות הממצאים וכלה בשטחים פתוחים שהוכרזו בצורה גורפת כאתר ארכיאולוגיה, ואין בהם לאחר בדיקות וחפירות ולו שמץ של שרידים/ממצאים.

בכתבה זאת אתמקד בנושא של חפירות ההצלה שהם פעולות סטטוטוריות שיזם או בעל קרקע חייב לשאת בעלותן על כל המשתמע מכך, ולכן יש לגלם אותן בהוצאות הפיתוח בכל מקרה שיש חשש להימצאות שרידים /ממצאים ארכיאולוגים.

להלן הגדרת החפירות כפי שמופיע באתר רשות העתיקות:

"חפירת הצלה היא חפירה ארכיאולוגית באתר עתיקות שנפגע במהלך עבודת פיתוח (סלילה, בנייה וכדו') או שעלול להיפגע מפעולה כזו. החפירה נועדה לחשוף את המידע הארכיאולוגי וההיסטורי הגלום באתר ולהציל את הממצא העתיק שטמון בו.

חפירת הצלה היא רק המוצא האחרון להצלת המידע באתר העתיק ולהצלת האתר עצמו. מדינת ישראל זרועה באתרי עתיקות. תהליך הפיתוח המואץ שפוקד את המדינה זה יובל שנים מסכן את אתרי העתיקות. חוק העתיקות נותן בידי השלטונות ובידי נציגיה – רשות העתיקות – את האחריות והסמכות לשמור על האתרים ככל הניתן.

השמירה על אתרי העתיקות מתחילה למעשה בתכנון מפעל הפיתוח. אזור שאינו מוכר דיו – ייערך בו סקר ארכיאולוגי ובו יזוהו כל השרידים העתיקים שהם מעשה ידי אדם. על פי דרישתה של רשות העתיקות תוכניות הפיתוח יתואמו לתוצאות הסקר, כדי לצמצם את מידת הנזק הצפוי על פי התוכניות המקוריות.

מאחר שלא כל האתרים גלויים על פני השטח הרי שלמרות תכנון מאושר יש שמתגלות עתיקות באקראי במהלך עבודות הפיתוח. בסמכותם של מפקחי רשות העתיקות לעצור בעד המשך העבודה הפוגעת בעתיקות. ייערכו התייעצויות בין הגופים המבצעים לבין המתכננים והארכיאולוגים בעניין המשך העבודה, ויוחלט אם לשנות את התכנון או לבטלו כליל.

במידה שהדבר לא ניתן, כאשר המשך העבודה חיוני לתכנון, (למשל: יסודותיו של גשר שמיקומו נקבע ע"פ תוואי הכביש והנחל) נערכת באתר חפירת הצלה. בתום החפירה מתקיימת שוב התייעצות לאור התגלית. אם שרידי המבנים יוצאי דופן בחשיבותם – תחייב רשות העתיקות שינוי בתוכנית הפיתוח ושמירת השרידים מתחת למפעל הפיתוח. זהו פתרון קיצוני, נדיר ויקר ביותר למפתח. ברוב המקרים, ולאור אופי האתר, תתיר רשות העתיקות את המשך עבודות הפיתוח באתר ורק הקטע המיועד לבניה מחודשת ייהרס, לאחר שהשרידים נחשפו, תועדו והעתיקות פונו במסגרת חפירת ההצלה.

חפירות הצלה נערכות גם באתרים שנפגעו בפעולות של חפירה בלתי מורשה (המכונה "שוד עתיקות") וגם בפעולות שבהם נתגלו באקראי קברים עתיקים ואף נפגעו."

לסיכום בכל מקרה יש להצייעץ עם שמאי מקרקעין ולבדוק נסח רישום מקרקעין ובדיקות צולבות נוספות משום שכל חפירת הצלה יכולה לעכב ולייקר את הבניה במקרה הטוב ולאיין את תוכניות הבניה והפיתוח במקרה הפחות טוב.

הצילום בכותרת נערך ביום 3/2/2011 ערב ראש חודש אדר א' תשע"א ביהוד.

תשואה מנדל"ן מניב

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

התשואה מנדל"ן מניב בין אם מדובר בדירה להשקעה, אולם תעשיה, משרד, חנות או אפילו מניה במלון דירות, מחושבת ע"י חלוקת דמי השכירות השנתיים נטו בשוויו של הנכס.

בתקופה האחרונה מוצעים לציבור הרחב עשרות פרוייקטים בארץ ובחו"ל עם "הבטחת הכנסה" למספר שנים. התשואה כך מבטיחים גבוהה מהמקובל ויציבה לאורך שנים, ולעיתים גם מוצע מימון בנקאי נדיב לרכישת הנכס. ואמנם, רבים רוכשים נכסים בארץ ובחו"ל מבלי להתייעץ תחילה עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום.

לדעתי, התשואה מהנכס ככל שתהיה אטרקטיבית איננה חזות הכל ויש לבדוק בנוסף(בין יתר הבדיקות), האם הנכס סחיר ו"יש לו שוק" והאם כשבעליו ירצה לממשו האם יצליח בכלל?, באיזו מהירות? והאם הוא צפוי לרווחי הון או חלילה להפסדי הון רחמנא לצלן ולמימוש מהיר ומאולץ ע"י הגורם המממן.

יש כאלו שלמדו ובדרך הקשה, שבעת הדחק את התרנגולת שהטילה ביצי זהב יש לשחוט כדי לקבל תמורתה כסף מזומן(ועיין ערך רומניה-בימים אלו הח"מ נוסע לשם תכופות על מנת לסייע למוסדות ולפרטים בהשבחת נכסים "תקועים" ללא קונה ומציאת שימוש זמני עד למציאת הקונה המיוחל).

לסיכום, אין סיכוי ללא סיכון ולעיתים תשואה גבוהה היא רק צד אחד של המטבע, ראו הוזהרתם!

עסקת קומבינציה- כלל אצבע לחישוב

 

גד קרן

עסקת קומבינציה הנה עסקה במקרקעין שבה חיסכון כספי מביא שני צדדים – בעל קרקע וקבלן למפגש אינטרסים.

 

בעל קרקע מקבל שירותי בניה מקבלן תמורת חלק מהמוצר המוגמר דהיינו, חלק מהדירות בבניין מגורים או חלק מבניין משרדים או מרכז מסחרי.

לקבלן העסקה כדאית היות ואין צורך לרכוש קרקע, לעיתים, תוך הוצאות מימון גבוהות ששוחקות את הרווחיות וזאת בנוסף ליתרונות מיסוי וצמצום הסיכון בקשר למכירת הדירות- חלק מהדירות תמורת שירותי הבניה נמכרות ע"י הקבלן לבעל הקרקע עוד לפני שיצקו יסוד ראשון במגרש.

 

לבעל הקרקע העסקה כדאית היות ולבעלים אין ברוב המקרים ידע וניסיון בבניה גם במידה ויש לו יכולת פיננסית(ובהרבה מיקרים אין) להיכנס בעצמו למימון הבניה, אין לו גם ידע וניסיון במיסוי שצפוי בעיסקה כגון היטלי השבחה.

במאמר זה אתן כלל אצבע פשטני לקביעת שיעור הקומבינציה וכמובן שאין הנ"ל מחליף ייעוץ שמאי פרטני לכל עסקה ועסקה.

אם נגדיר את האותיות:  L     כ- שווי קרקע,       ו- B   כ- עלות בניה

הנוסחה לקביעת שיעור הקומבינציה:                               L /B + L

 

 

מכפילי חניה אוטומטיים- היבטים שמאיים

לאחרונה שמענו(פורסם ב 3/11/2016 ב- YNETׂ) שבירושלים הוצב במרכז העיר גלגל חנייה ל-12 מכוניות

העירייה הציבה את המתקן באזור שוק מחנה יהודה במסגרת פיילוט. סגן ראש העיר: "מקווים שנוכל לאפשר חנייה לעוד מאות כלי רכב"
אחת הבעיות בהן נתקלים היזמים והקבלנים בבואם לאשר פרויקט במרכז הערים הגדולות הן דרישות העירייה והקונים הפוטנציאליים לחניות נוחות שצמודות לכל דירה בפרויקט, ברם, לא תמיד ניתן למצוא פתרון פיזי רגיל בתחומי המגרש.

כמובן שקיים גם מניע כלכלי- חניה במרכז ת"א למשל יכולה להפוך נכס לא מבוקש במיוחד לנכס אטרקטיבי ולהשביח את שוויו בכחצי מיליון ש"ח, הרבה מעבר לעלות ההקמה, אם ניתן להקים.

בנוסף אנו מוצאים ביקוש לפתרונות חניה כחלק מביצוע פרויקט תמ"א 38, או כחלק מפרויקט של שימור, כמו כן ישנם תוספות חניה שאינן קשורות לפרויקט או תב"ע/תמ"א מסוימת.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה המצאה וותיקה אך שהשתכללה מאוד בשנים האחרונות מבחינה טכנית והנדסית והיא מכפילי החניה/מתקני חניה אוטומטיים. כיצד ניתן להוסיף?

ע"מ להוסיף חניה יש לשקול מספר אופציות קיימות:

  1. תליית הבניין לצורך הוספת קומת חניה תת קרקעית.

    במקרה זה עלויות הבניה גבוהות מאד, ונדרש להשתמש במעלית רכב כדי לחסוך את שטחי הרמפות ומתקני חניה הידרואלים ע"מ להשלים את מספר מקומות חניה הנדרשים. יש לשים לב, ברוב המוחלט של המקרים שימוש האלטרנטיבות החלופיות גרם להורדת העלות הכוללת, קיצור זמן הבניה, הורדה של עלויות האחזקה השותפות, והגדלת הנוחות וקיצור זמני ההמתנה והחניה למשתמש הסופי.

  2. הוספת מתקני חניה הידרואלים בין עמודי הבניין ובשטחים החיצוניים לבניין.

    ניתן להוסיף מתקני חניה בין העמודים הקיימים במבנה ובכך להכפיל את מספר מקומות החניה הקיימים. כמו כן, ניתן להשתמש בעיקרון החניה הטורית, בעזרת מכפילי החניה מסדרת ה-Quadro T. את במכפילים אנו ממקמים בטור בין קו הבנין לגבול המגרש, ובכך מאפשרים ניצול מרבי של השטח הקיים.

    עלות המתקנים באופציה זו נעה בין כ-20,000 ל– 80,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בכמות ובסוג הפתרון הנדרש.

  3. הוספת מערכת חניה אוטומטית.

    מערכת חניה אוטומטית מאפשרת ניצול מקסימלי של השטח הנתון וניתנת לשילוב כמעט בכל צורה במבנה הקיים. את המערכת החניה האוטומטית אנו בונים ומתכננים ע"פ דרישות הלקוח, התנאים הטופוגרפיים ודרישות התקנים והעיריות.ֿ

    עלות מקום חניה על מערכת שכזו נע בין כ– 100,000 ל-140,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בגודל המערכת, התנאים הטופוגרפיים וברמת המורכבות של המערכת.עלות השרות נעה בין 35-50 ש"ח למקום חניהוכוללת מוקד הזמין 24/7, ושרות טכני מלא למערכות.

דרישות העיריה

כאשר מדובר על פרויקטים של תמ"א 38 או פרויקטים של שימור, העיריות מנסות להקל ולהתחשב בלקוח. בדרך כלל, העיריות מציגות את נושא החניה כתנאי מרכזי לאישור הפרויקט. העיריות פועלות בהתאם להנחיות הכלליות של מדינת ישראל לנושא החניה, וכמו כן מתייחסות לאופי המערכת, ספק המערכות, קלות השימוש, מהירות התגובה, הנוחות למשתמש, תפקוד בזמני עומס וכו'.

דרך כלל, זמן קבלת האישורים עבור החניה אינו עובר את החודש.

היטל השבחה

מאחר ולצורך השלמת והשבחת הפרויקט יש להוסיף חניות עפ"י תקן חניה ומתקנים אלו מהווים פתרון מיידי ויעיל, שמאי המקרקעין בבואו להעריך את ההשבחה הכוללת בפרויקט חייב להביא  בחשבון קיזוז עלות התקנת המתקן מהיטל ההשבחה שנדרש ע"י הרשות בגין תוספות הבניה!.

 

 

 

 

 

Whose towers are better – Tel Aviv’s or Ramat Gan’s ?

In recent years, Ramat Gan has been giving Tel Aviv a serious fight in the race to the skies, and many towers are being built there too. So, in which city is it better to live hundreds of meters above everyone else?

In many respects, a city’s skyline is its identity card. From this perspective, Tel Aviv was there first when the famous "Shalom" tower was built. Today, towers are being built in other cities in Israel, as the way to effectively overcome overcrowding and high demand in its cities. Tel Aviv’s neighbor, Ramat Gan, is coming around to this most impressively. Many residential towers have been built, mainly in its northwestern neighborhoods. One of the most prominent is “Pisgat Dan” (“Dan Summit”), a prestigious residential project in a highly desirable location near the Yarkon Park.

So, what is the difference between the towers of Tel Aviv and those of Ramat Gan?

The Location

In terms of location, Tel Aviv's towers are THE thing, located right in the centre of everything, most of them within a few minutes’ walk of everything the city, has to offer. A car or any other form of transportation is unnecessary; two legs will suffice

Yet Ramat Gan's towers are close by. Because of its nature, the municipality is targeting specific neighborhoods whose individual character will not be significantly affected Therefore, most of the towers are currently being built in areas close to Tel Aviv, such as the Diamond Bourse area and northern neighborhoods, where the “Pisgat Dan” (“Dan Summit”) residential tower is located.

These towers are within easy reach of Tel Aviv and all that it has to offer, if not exactly within walking distance, but a short bus or taxi ride away, thereby avoiding an exhausting search for scarce parking. Also, Ramat Gan’s northern neighborhoods are actually closer to the Yarkon Park, Ramat Hehayal, etc. than central Tel Aviv

The Neighbourhood

To live in Tel Aviv is to live in the heart of the liveliest and busiest city in Israel, for better or for worse. For better – because it is in the center of everything. For worse – because it is the city that never sleeps. Living on a high floor allows you to rise high above all the noise, but high floor apartments in Tel Aviv are beyond the means of most people. For many people, all this urbanization can be a bit too much.

On the other hand, in Ramat Gan you can live in a quieter and more relaxed environment, just a short distance from Tel Aviv and everything it has to offer. What can be better than that?

The View

One of the great advantages of living in a towers is the view. From tens of meters above ground you can see and enjoy everything – from Samaria in the east to the sea in the west. With a spacious balcony included in every high class residential tower, you get everything in one place.

Tel Aviv is wonderful in this respect. Its towers are between a few meters and a few kilometers from the beach; from the 15th floor upwards you should be able to enjoy what we all yearn for, a sea view. However, Tel Aviv is a city of towers, and in reality it is likely that some tower will block your view.

In Ramat Gan the situation is much better, and should remain so as long as the municipality continues to decide for itself if and where towers will be built. As it is characterized by lower buildings, residential towers there stand out; there are views in all directions and the feeling of overcrowding simply melts away.

The Price

It's no secret that real estate prices in Israel are high, and those of Tel Aviv are frighteningly high. Add the words "Tower" and "Prestige," and you get prices for apartments that climb to NIS15, 20 and even 30 million. In Ramat Gan, the reality is different. The residential towers there are relatively new, and prices are very low compared to Tel Aviv. In the “Dan Summit” prices start from NIS2.59 million per apartment, far below Tel Aviv levels.

The residential towers of Ramat Gan offer the same standards, prestige, conditions and luxuries offered by those of Tel Aviv’s at a much lower price. Make no mistake; it is undoubtedly greater value for money.

To sum up, Ramat Gan has been on the rise in recent years. More luxurious residential options are being built. You have the opportunity to enjoy all the advantages of being so close to Tel Aviv at amazing prices. Everyone is already turning towards Ramat Gan. It's time to check it out in depth, before it's too late!

by David Weitz, DW English Services – https://www.facebook.com/DWEnglishServices

GK שמאות

שימו לב לפוטנציאל האדיר לפיתוח תשתיות ובניה באפריקה היבשת השחורה

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

לאחרונה נחשפנו לחידוש היחסים של ישראל עם מדינות באפריקה כגון: אוגנדה, אתיופיה, קניה, רואנדה ועוד מדינות, במסגרת נסיעתו של ראש הממשלה מר בנימין נתניהו לאפריקה.

יבשת אפריקה הינה יבשת ענקית שלפי הצילום המצורף למאמר זה "בולעת" בקירבה מדינות ענק ואפשר להתרשם משטחה הגיאוגרפי וכפועל יוצא הפוטנציאל הכלכלי שטמון בעבודות תשתית ובניה.

זה לא סוד שהסינים החלו כבר לפני 10 שנים להשקיע מיליארדים באפריקה כדי להגיע אל משאבי הטבע האדירים ביבשת השחורה- ממים, זהב, מתכות נדירות, פוספטים, מזון ודגה בשפע וכן כח אדם זול ומקצועי.

למי שמתכנן חדירה לאפריקה צריך לזכור כי היבשת "עובדת ומתנהגת" בסטנדרטים שונים לגמרי ובקצב אחר מהעולם המערבי.

כמי שביקר בקניה והתרשם מעבודות שביצעו חברות ישראליות הנני סבור שיש מקום להשקיע ולהיכנס לעוד מדינות גם במערב אפריקה.

GK שמאות

La gentrification de Jaffa – Sud Tel-Aviv

 , Le Centre de l'Évaluation Immobilière et Groupe Gad Keren

.Jaffa est assise sur le bleu éclatant de la Méditerranée,eclipsee par la prestigieuse Tel-Aviv

Au cours des dernières années, Jaffa – une ville historiqueme arabe- a attiré les citadins juifs riches, qui prennent plaisir a dans son charme du vieux monde 

Il n'y a pas si longtemps, l'ancienne ville portuaire de Jaffa a été considérée comme un marigot délabré, en particulier les zones en dehors de la vieille ville préservée. .Certains Israéliens évitaient la zone complètement – à l’exception de certaines visites pour déguster des saveurs arabes chez les restaurateurs populaires

Mais cela change rapidement. La ville de Tel-Aviv est en train d’investir des millions de dollars en vue d’attirer les citoyens et touristes vers cette vieille ville longtemps négligée. La transformation peut déjà être vue autour du charmant mais délabré marché aux puces de l'époque ottomane, connu en hébreu sous le nom de Shuk Hapishpeshim.

À côté des étals débordant de jeans de marque recyclés, robes antiques et des pots en cuivre, un certain nombre de petites boutiques , cafés et crémières ont ouvert dans ce qui était autrefois des ateliers miteux et des entrepôts. Plusieurs des nouveaux propriétaires de magasins défendent la réputation de la ville comme l'un des rares endroits en Israël avec une coexistence relativement pacifique entre les populations arabes et juives.

Le côté résidentiel de Jaffa, quant à lui, apparaît comme une ville de paradoxes. Les vieux bâtiments délabrés avoisinent les nouveaux immeubles au design épuré. Certains des habitants, juifs pour la plupart, ont bénéficié de politiques gouvernementales, comme un coup de pouce dans le développement immobilier visant à transformer l'image de la ville de ghetto en une banlieue culturellement relancée et branchée.

Tandis que le marché immobilier de la partie nord de Tel-Aviv semble stagner, Jaffa et la plupart des quartiers au sud de Tel-Aviv sont en pleine croissance. En effet, le prix de clôture moyen des ventes de logements à Tel-Aviv cesse d’augmenter, reflétant un déplacement de l’activité vers les quartiers moins chers plus au sud (Jaffa, Neve Sharett, Florentin, Yad Eliyahu, etc.). À Florentin, quartier jeune et branché tout près de Jaffa, des appartements studio qui se vendaient à moins de 20,000NIS le mètre carré en 2006 se vendent aujourd’hui à plus de 30,000NIS le mètre carré. Une balade dans le secteur permettra de voir un bon nombre de nouveaux projets résidentiels : le projet Pivko sur les rues Salame et Abrabanel, le projet Noya sur la rue Salame coin Yerushalayim et plusieurs autres.

Cette gentrification rapide de Jaffa n'est pas sans controverse. Environ un tiers des 60,000 habitants de Jaffa sont arabes, et beaucoup d’entre eux estiment qu'ils sont écrasés, en quelque sorte, dans la nouvelle revitalisation.

D'autres, cependant, voient le nouveau visage de la ville comme un bel exemple de coexistence.

Sky is the limit for Tel Aviv beachfront apartments

Luxury apartments on Tel Aviv’s shore are in great demand, and potential buyers are willing to pay the high price tag.

In the wake of the last financial crisis, and oft-heard claim was that while some of the mega-wealthy were hurt by the crisis, many others came out of it financially stronger. Simply look at what is possibly the most expensive strip of real estate in Israel – the stretch of central Tel Aviv’s shoreline.

By this fact, the wealthy are probably wealthier. The total value of apartment sales in the area jumped from 270 million NIS in 2010 to 444 million NIS in 2012. Real estate analysts predict it will reach over 500 million in 2014.

Traditionally, the number of new housing projects has been limited. The general public – the ones who don’t aim for a seaside luxury penthouse but rather for a simple day at the beach – fight to ensure access and unobstructed views. Most of the original construction on streets close to the shore are low-rise buildings (3-4 storeys) built on relatively small plots of land. Real estate developers usually have to buy out several property owners to end up with enough land in order to build a new project. This has meant that, for many years, no more than one new luxury housing project was under construction in the area in any given year. However, there are currently two luxury housing projects marketed at the same time, the 10 Herbert Samuel and the David Promenade Residences.

While the number of transactions of high-end apartments has increased, so has the price per square meter. Today, the prices for such properties in this area has topped the 100,000 NIS a square meter in the recent developments (David Promenades – a 17th floor, 612 sq. m. apartment was recently sold for 81.5 million NIS), and anywhere between 40,000 NIS to 70,000 NIS in the older ones, like the Opera Tower or the Sea Pearl Tower. A fifth floor, 60-square meter apartment in the Opera Tower that would sell in 1992 for 215,000 USD (approx. 600,000 NIS back then), today goes for over 3 million NIS.

These drastic price jumps should be qualified by pointing out that a considerable part was due to how large projects are marketed. The closer to the move-in date, the higher their prices go. Typically, developers sell their most valuable apartments in the later stages of the project.

So when people speak of a slump in the luxury apartment market due to the global economic slowdown, it should be noted that this does not apply to Tel Aviv's golden kilometer. When the entire market is in a slowdown, the opposite is happening on Tel Aviv’s shoreline.

שרונה Sarona הפנינה הציורית בלב תל אביב

IMG_20150407_004149

שרונה הוקמה על ידי הדור השני של הטמפלרים. באוגוסט 1871 נרכשו 600 דונם אדמה ממנזר יווני ליד יפו ובאוקטובר אותה שנה הונחה אבן הפינה למושבה. במקום הוקמה מושבה חקלאית, שנבנתה במתכונת קלאסית של כפרים בדרום גרמניה. בתים אלה היו לרוב חד קומתיים, וכללו עליית גג וקומת מרתף למשרתים. חומר הבנייה היה מקומי, ולכן רוב הבתים נבנו בכורכר (בניגוד לבתי המושבה הגרמנית בירושלים למשל, שבתיה בנויים אבן גיר). הטמפלרים הביאו לארץ ישראל שיטות חקלאיות מודרניות וכלים חקלאיים מודרניים.

כיום כל המיתחם שבזמנו איכלס משרדי ממשלה ומשרד הבטחון שוקם ושופץ בהקפדה על הפרטים הקטנים ביותר והתוצאה פנינה אדריכלית ונדלנית שמבוקשת מאוד למגורים, משרדים ולמסחר(מסביב מגדלי משרדים ובנוסף נבנים מגדלי מגורים).

בשל השכירויות הגבוהות במיתחם אבל יחד עם זאת השונות בשל המבנים ובעיקר המיקום במושבה, מומלץ להתייעץ לגבי דמי השכירות המשולמים בעת חידוש החוזה ולהיעזר בליווי מקצועי- שמאי ולא רק משפטי.

החניונים העומדים לרשות הציבור הינם(באדיבות חוברת הסברה ומפת התמצאות מושבת שרונה):

1. חניון לאונרדו, 2. חניון ארניה, 3. חניוני מגדלי הפלטיניום והמילניום, 4. חניון היובל(קריית הממשלה) הכניסה מרח' קפלן דרך מנהרת לובה אליאב או דרך רח' הארבעה, 5. חניון כנרית- רח' קפלן פינת ליאונרדו דה וינצי(חינם מ- 19 בערב עד הבוקר למחרת- 6).

 

GK שמאות

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין

מדידות לצורך ארנונה עירונית

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

לאחרונה התקבל בבית משפט העליון פס"ד מהפכני (רע"א 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה) הקובע כי על הרשויות המקומיות חלה חובה, לחשב את שטח הנכס לצורך חיובו בארנונה כללית, באופן מדויק לרבות חלקי מטר עד 2 ספרות אחרי הנקודה!

בהתאם לפסיקת כבוד ביה"מש על הרשויות לחייב את שטחי כל הנכסים המצויים בתחום שיפוטן באופן מדוייק עד 31/12/2017 ואילו נכסים שיש לגביהם נתוני שטח מדוייקים יחוייבו בהתאם החל מיום 1/1/2016!

המשמעות המעשית כי הרשויות יתחילו להודיע לבעלי נכסים שלגביהם אין נתוני שטח מדוייקים, על ביצוע המדידות ובחינת הממצאים, כדי להבטיח נכונות והתאמה מלאה בין נתוני הנכס בפועל לבין הנתונים המופיעים ברישומי העירייה(ארנונה כללית).

להערכתי המדידות יוסיפו לעיריות הותיקות שבהן נכסים ישנים (שחויבו בארנונה הכללית ללא שטחי מרפסות ושטחי שרות) כספים רבים,

כמו כן יש לבחון את הפרשנות המשפטית למושג "נכס" האם הוא כולל שטחי הצמדה כגון מחסן, מרפסות, חלניה וכד' יש לזה משמעות עצומה לעצם החיוב הכספי.

משרדנו עוסק בבחינת מדידות של עירייה והשגות על עצם החיוב(במקרה וגילמו שטחים ציבוריים או פרטים שהם לא ברי חיוב) וגובה החיוב שנגזר מפרמטרים נוספים לשטח הנכס עצמו, כגון: גיל וסוג בנין וכד'

GK שמאות

מכרזי נדל"ן

מדוע חובה להצטייד בשמאי מקרקעין במכרזים ובפרט בעת רכישת נכס בדרך של מכרז פומבי שלא דרך בית המשפט או הוצל"פ

 

 

רכישת דירה בדרך של מכרז (כונס נכסים, הוצאה לפועל, עיזבונות וכו') הפכה בשנים האחרונות לדרך הטובה להשיג מציאות. הרי בתקופה בה מחירי הנדל"ן מוסיפים לעלות, ההיצע והביקושים אינם תואמים ולממשלה אין פתרונות מיידים לכל המבקשים לרכוש נכס במחיר הולם, רכישת דירה בהנחה של עד 25% יכולה בהחלט להיות מציאה שתגשים לנו את חלום הדירה. מפני שעל סמך הפרסומים שווייה של דירה מכונס נכסים יהיה נמוך עד כ- 25% משוויה הריאלי בשוק. כל מה שעלינו לעשות, זה לאתר את "ביצת הזהב" הזו ולחטוף אותה מהידיים של המתחרים. יחד עם זאת, הרוכשים חייבים לגלות ערנות מרבית בכדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות בהמשך- רכישת נכס כזה מחייבת בדיקה עצמאית מצידו של הרוכש ולכן מומלץ למסור את המלאכה לשמאי מקרקעין מקצועי החל משלב הביקור בנכס – כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של הרוכשים הפוטנציאליים בנכס, עבור בדיקות מקצועיות וכלה בקביעת רף מקסימלי שיהווה רף עליון להצעה הכספית בהתמחרות ה"מלחיצה" שאליה צריכים להגיע בליווי שמאי מקרקעין.

 

ניתן לבקש מעורך המכרז הערכת שמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת השווי הריאלי של הנכס וכן על מנת לקבל את המידע המשלים על הנכס (מידע תכנוני, מידע סביבתי וכו'). אך גם כאן חייבים את חוות דעתו המקצועית של שמאי מקרקעין מטעם הרוכשים משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לפרש אותן נכון!

 

לאחרונה, בעקבות מצוקת הדיור הגוברת, רבים מרוכשי הדירות זיהו את הפוטנציאל והחלו להגיש הצעות במכרזים המתפרסמים בעיתונים ובאינטרנט כמעט מידי יום. כל אלה יצרו דינמיקת מחירים שבה מחירי הנכסים הנמכרים בדרך של כינוס נכסים החלו להתייקר ולהתקרב למחירי השוק הריאליים, ובמקרים מסוים המחירים אף עלו על שווי השוק של אותם הנכסים. בעלי דירות שזיהו את המגמה רותמים את תהליך המכירה במכרז לשם מיקסום התמורה הכספית לנכסים שבבעלותם.

 

מכירת דירה במכרז ע"י ב"כ בעלים, (לא דרך ביהמ"ש או הוצל"פ) כשהדירה מוצעת עם פרטים מינימאליים AS IS, והמציעים מוזמנים להתמחרותהאם מדובר במניפולציה פסיכולוגית למקסום רווחים?

 

"מכירת הנכס בדרך של מכרז, שיטה שאמנם אינה אסורה בחוק המקרקעין בישראל אך נועדה להחליש את כוח המיקוח של הרוכשים ולהדגיש את נחיתותם למטרת רווח כספי ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהינתן סיכוי מינימאלי ומעורפל והכל באווירה של תחרות ולחץ המאפיינים כל התמחרות", מסביר הכלכלן ושמאי המקרקעין, גד קרן.

 

מיקסום התמורה הצפויה בעסקה מסוג זה הינה תוצאה של שיטת מכירה שבה המוכר הוא המכתיב את "כללי המשחק" תוך יצירת נחיתות מובנית לצד המעוניין להיכנס לעסקת רכישה. ביטוייה של נחיתות זו, באים לידי ביטוי בשורה של אמצעים ובהם:

  1. הרוכש נאלץ לשלם כבר בפתח התהליך סכום מסוים לרכישת חוברת המכרז.
    2. הרוכש נתון בסדר זמנים נוקשה. לאחר מועד ההגשה לא תתקבלנה הצעות נוספות.
    3. המוכר אינו מחייב לחשוף מידע ביחס להצעות שקיבל ממציעים השונים.
    4. המציע (רוכש הנכס) מתחרה במצב של ערפול (לעיתים מתמודדים מולו גורמים

אינטרסנטיים שמעוניינים ב"הרמת" התמורה הכספית) ותהליך ההתמחרות מכניס אותו

למצב של תחרות ללא קווים אדומים להצעתו הכספית.
5. המוכר רשאי בכל שלב לחזור בו מההזמנה ו/או לקבל הצעות חדשות ו/או לנהל מו"מ

במקביל עם כמה מציעים.
6. המוכר איננו כפוף לכללים כלשהם ושיקוליו אינם עומדים לביקורת.

"מטבע הדברים כל הגורמים הללו מעניקים למוכר הנכס בדרך של מכרז, יתרון יחסי הבא לידי ביטוי ביצירת סוג של מניפולציה פסיכולוגית ועושה שימוש בציפייה לכך שיותר אנשים ייטו לקבל החלטות לא רציונאליות כתוצאה מתגובות שגויות למצבי לחץ. יוצא איפוא שרבים מהמכרזים מסתיימים במחיר גבוה ממחיר השוק! וכמובן שהמטרה הוחטאה" מציין הכלכלן ושמאי המקרקעין גד קרן.

 

 

הערכת קרקע חקלאית מוגנת

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

ינואר 2018

קרקע חקלאית מוגנת מוגדרת ככזאת שלא ניתן להקים עליה מבנים ומתקנים חקלאיים כגון: לולים, סככות וכד', מתוקף רצון הירוקים, וועדות וגופים נוספים, לשמר את הקרקע החקלאית "בתולית" ככל שניתן.

השאלה השמאית  מה "ירידת הערך" לקרקע חקלאית מוגנת יחסית לקרקע חקלאית "רגילה", וכיצד מעריכים קרקע מוגנת כנ"ל.

ככלל, יש להעריך ולהוון את דמי השכירות המשתלמים בשני המצבים, ואת ההפרש שמשקף את הזכות להקמת מבנים להפחית משווי קרקע חקלאית "רגילה".

משרדנו עורך הערכות חקלאיות וכן נזקים למבנים חקלאיים.

GK שמאות

הערכת מגרשי גולף בישראל..

קיץ 2016,

במאמר זה אנסה להביא מעט מידע בקשר לתוכנית האב הלאומית לתיירות הגולף (להלן: תאל"ג), לערוך סקירה על מגרשי הגולף הפעילים בארץ ואלו המתוכננים, וכן הערכות שבוצעו למגרש הגולף בגעש ומגרשי בניה למגורים בקיסריה בסמוך למגרש הגולף.

תודתי נתונה ליו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות שבתאריך 4/3/2016 הואיל לארח אותי במגרש הגולף בגעש, לצורך סקירת מצב הגולף בישראל למאמר מקצועי זה, ואחרים שיגיעו אחריו. כמו כן תודתי נתונה לחברי השמאי בני יוכפז שהכין שומה למגרש הגולף בגעש בשנת 2009, והשמאית לימור מזור שהצטרפה לסיור בגעש וערכה את הראיון.

כיום פועלים בישראל 2 מגרשי גולף פעילים: בקיסריה ובגעש, והללו פועלים כמעט אך ורק בשוק המקומי; ובמצב הקיים אין כלל פעילות גולף משמעותית של תיירים בישראל.

בתכנית אב לתיירות הגולף בישראל נקבע: "שהתוכנית נועדה לספק בסיס לגיבוש מדיניות משרדי הממשלה השונים, בראשם משרד התיירות ומנהל מקרקעי ישראל, בנושא הקצאת קרקע, עריכת תכניות בנין עיר וקידום הקמת מיזמי גולף למען גיוון המוצר התיירותי של ישראל והרחבתו לפלח שוק חדש – תיירי גולף.

בהכנת התכנית התבסס צוות העבודה על מקורות מידע רבים: סקרים עולמיים מפורטים של חברת KPMG, אודות אתרים ומפעילים גולף; נתוני אגודות הגולף ואגודות תיירות במדינות השונות; ראיונות עם מפעילי אתרים. כמו כן, נערכו פגישות עם מתכנני המחוזות במשרד הפנים והמנהל מקרקעי ישראל לבחינת אתרים, יוזמות פוטנציאליות ותכניות בהליכים; פגישות עם אנשי מפתח בפיתוח ענף הגולף בישראל; אדריכלים שונים, שתכננו וליוו חלק מן היוזמות להקמת מגרשים נוספים ומומחים בתחום המים וההשקיה. התכנית לוותה בועדת היגוי בראשות נציגי משרד התיירות, בה השתתפו  נציגי מנהל מקרקעי ישראל, משרדי הממשלה השונים וגופים בעלי עניין.

 

1.1       תיירות הגולף

הגולף הינו ענף ספורט בעל אופי גלובלי, הפופולארי בקרב כלל שכבות האוכלוסייה. במהלך 20 השנים האחרונות, מספר מגרשי הגולף כמעט הכפיל עצמו ומספר שחקני הגולף הרשומים גדל פי שניים ויותר. על פי הערכות ישנם כ-33,000 מגרשי גולף ברחבי העולם, וכ-55 מיליון שחקני גולף. שוויה של תעשיית הגולף בארצות הברית[1] בלבד מוערך מעל 60 מיליארד דולר.

באופן טבעי, בעשורים האחרונים התפתח במסגרת שוק התיירות העולמי פלח שוק של תיירות גולף.

 

דוח שבוצע על ידי ה-Oxford Economics בתחום תיירות הגולף לאזורי אירופה, המזה"ת ואפריקה, שפורסם בדוח שהוכן על ידי KPMG, שכותרתו "סקירת תיירות הגולף באזור אירופה, המזה"ת ואפריקה לשנת 2008", מגלה כי:

 

  • בהתחשב בהשפעות על שרשרת האספקה בתחום התיירות וההשפעות על ההוצאה לצרכן של עובדי תעשיית תיירות הגולף, הערך הכולל של הפדיונות מתיירות הגולף מוערך ביותר מ-6.5 מיליארד אירו. סכום זה שווה לכמעט 2 מיליארד אירו בתמ"ג.
  • תיירות הגולף מספקת תעסוקה לכ-60,000 איש ברחבי אירופה, המזה"ת ואפריקה.
  • תיירי גולף מוציאים בממוצע סכום של 150-180 אירו ליום בביקור קצר, ו-250 אירו ליום בחופשת גולף בת שבוע, שמתוכם מוציאים 26% על גולף, 21% על נסיעות ו-20% על לינה. סכומים אלו הנם גבוהים ביחס לתיירים שאינם תיירי גולף.
  • כמו כן מגלה הדוח כי תייר הגולף הטיפוסי מבלה 4-7 ימים בחופשות גולף ליעדים קרובים, ו-7-14 ימים בחופשות גולף ליעדים רחוקים. תייר הגולף הטיפוסי משחק בדרך כלל 4-6 משחקים ב- 3-5 מגרשי גולף שונים במהלך שבוע חופשה אחד. עבור מבקרי גולף מאירופה, ישראל נחשבת ליעד קרוב.

 

להלן הגורמים המשפיעים על בחירת יעד על ידי תייר הגולף, על פי סדר חשיבותם:

1.

אקלים

7.

מזון

2.

איכות מגרשי הגולף

8.

סביבה מרגיעה

3.

מחיר החבילה

9.

בידור וחיי לילה

4.

נגישות

10.

מסורת גולף

5.

איכות מתקני הלינה

11.

אפשרויות טיול

6.

מספר מגרשי הגולף

 

 

 

מניתוח המצב הקיים בשוק תיירות הגולף עולה כי מדינות אגן הים התיכון ומדינות המזרח התיכון מהוות יעד חשוב לתיירות הגולף. עוד עולה מניתוח המצב הקיים כי הרוב המוחלט של תיירות הגולף בארצות מגיעה ממדינות אירופה.

הנטייה של האוכלוסייה המקומית במדינות אלה לשחק גולף היא קטנה; והתפתחות היצע מסלולי הגולף ברוב מדינות אגן הים התיכון נשענת בעיקר על תיירות הגולף כחלק ממדיניות ממשלתית המכוונת להעשיר ולגוון את המוצר התיירותי המקומי ולהגדיל את האטרקטיביות המקומית בשוק תיירות עתיר תחרות.

מדיניות זו, שהחלה בתחילת שנות ה – 90 של המאה שעברה, מייחדת בעיקר את מדינות דרום מזרח הים התיכון וצפון אפריקה; אך גם חלק ממדינות מערב אירופה, בעיקר פורטוגל וספרד. מדיניות זו צפויה להימשך גם בעתיד – היא מופיעה כנדבך חשוב באסטרטגיות פיתוח התיירות של חלק ממדינות האזור (כך למשל בטורקיה, קפריסין, יוון, מרוקו, ספרד), בדרום מזרח אזור הים התיכון ובצפון אפריקה לבדם נמצאים כיום בתהליכי תכנון והקמה כ – 90 מסלולי גולף הנוספים לכ– 70 קיימים.

 

במצב הקיים ולאורך זמן מתייחד המוצר התיירותי השכיח של ישראל לדת, תרבות והיסטוריה; שאליהם נוספים גם אקלים וים, אם כי היבטים אלה של המוצר התיירותי בישראל מפותחים פחות מסיבות שונות שלא כאן המקום לדוש בהן. המוצר התיירותי הזה שכיח במינון כזה או אחר גם בכל מדינות התיירות של אגן הים התיכון. בהתייחס למוצר התיירותי השכיח, לאקלים ולטווח הטיסה מתחרה אפוא ישראל במצב הקיים ולאורך זמן  עם מדינות אגן הים התיכון, בעיקר ככל שהדבר נוגע לתיירות המגיעה מאירופה, המהווה כ – 55% מן התיירות לישראל לאורך אותו זמן.

על רקע התפתחות הגולף הקיימת והצפויה במדינות התיירות המתחרות בישראל באגן הים התיכון כפי שהוצגה לעיל, פיתוח ענף הגולף בישראל מתבקש רק אם ישראל רוצה לשמור על האטרקטיביות היחסית שלה במרחב תחרות המייחס חשיבות הולכת וגדלה לגולף כמרכיב באטרקטיביות התיירותית המקומית.

מרחב התחרות אליו צריכה ישראל להתייחס בתחום תיירות הגולף הוא המרחב של אגן הים התיכון, שאליו יתווסף גם מרחב המזרח התיכון. ומרחב זה הוא המגדיר את מסגרות הביקוש הרלוונטיות של תיירות הגולף אותן תוכל  ישראל לממש.

 

תיירות המשחקת גולף בישראל תהיה מורכבת בעיקרה משני פלחי שוק:

  • תיירים היוצאים לחופשה בעיקר כדי לשחק גולף אשר יפנו ביקושים גם לישראל במידה ויתפתח בה היצע מתאים של מסלולי גולף (להלן "תיירות גולף");
  • תיירים המגיעים לישראל ממניעי הביקור השכיחים בתיירות לישראל המשחקים גולף בתדירות כזו או אחרת בחיי היום יום שלהם, ובהתאם לכך חלקם ישחק גולף גם בארץ במידה ויתפתח היצע מתאים של מסלולי גולף במקומות השהייה שלהם בישראל (להלן "תיירות מבקרת בישראל").

 

            הלוח שלהלן מסכם את אומדן התיירים שישחקו גולף בישראל בהנחות העבודה.

 

שנת יעד 2025

מינימום

מכסימום

סה"כ תיירים לישראל בשנה

6,000,000

6,000,000

מזה: משחקים גולף באופן מזדמן

135,000

188,900

סה"כ תיירות גולף בשנה

33,570

67,135

 

הנתונים על שוק הגולף בארצות הברית מדגימים כמה גדולה יכולה להיות תעשיית הגולף במדינה שבה 16,000 מתקני גולף ו-29.5 מיליון שחקני גולף, המהווים יותר מ-10% מאוכלוסיית ארה"ב, שהנם שחקי גולף פעילים.

באירופה, משחק הגולף גדל באופן ניכר מאז שנת 1990, וכיום יש באירופה כמעט 7,000 מתקני גולף ויותר מ-4.3 מיליון שחקני גולף.

מגרש בגעש:

 

20160304_082357 20160304_091252 20160304_092002 20160304_091158 20160304_091948 20160304_091155-1

 

 

 

 

 

 

מגרש בקיסריה:

20160314_153850מגרש הגולף 1מגרש הגולף

 

כיום פועלים בישראל שני מגרשי הגולף: בגעש ובקיסריה, ומשנות הה-90 של המאה הקודמת מועצת מקרקעי ישראל(היום רמ"י)אישרה ודנה בהקצאות קרקע למגרשי גולף באילת, אשקלון(הח"מ טיפל בבקשה להכרת פרויקט זה כ"מפעל מאושר" במסרת חוק עידוד השקעות הון), כפר חיטים, באר אורה, עומר, נווה תמרים שבנגב. וכן מדובר על רעיונות נוספים ב: פאתי מודיעין, כפר נחום ליד הכנרת וראשל"צ.

העדר כדאיות כלכלית בהקמת מגרש גולף כפרויקט עצמאי, בשל הוצאות התפעול הגבוהות(השקית דשא, תחזוקה ומאידך גרעין של שחקנים מקומיים בלבד)ומאידך תדמית היוקרתית שכרוכה למשחק הגולף, עודד יזמים לחשוב על פיתוח מגרש גולף כחלק מפרויקט תיירותי או פרויקט מגורים כאשר הגולף נשען על פרויקט התיירות/מגורים.

יצויין כי בנובמבר 2009 הוערך מגרש הגולף בגעש בשטח של 222 דונם, בייעוד למגרש גולף ובבעלות, ללא הוצאות פיתוח ומע"מ, תמורת סך כ- 6 מיליון ש"ח. השמאות נערכה ע"י השמאי מר בני יוכפז

בימים אלו משווקים מגרשים ע"י הקרן לפיתוח קיסריה, מיסודו של הברון רוטשילד, למטרת בנית בתים צמודי קרקע בשכונה 12 בקיסריה.

על מגרשים בשטח של 600 מ"ר דורשים 2.4 מיליון ש"ח—->

Screenshot 2016-07-28 16.30.16

 

לסיכום,

הצלחת מיזמי הגולף בישראל תלויה במידה רבה בתמיכת המדינה-, רמ"י ורשויות התכנון, משרד התיירות וכד' שיצרו כר נוח ליזמים להקים מגרשים אטרקטיביים לתיירות הגולף בישראל, שכיום כמעט ואינה מורגשת, ולהגברת התחרות מול אתרי גולף באגן הים התיכון.

כמו כן פרויקטים תיירותיים ומגורים שישענו על מגרש גולף יהנו מהיוקרה והתדמית האליטיסטית של ספורט זה ויוכלו לתרום לאטרקטיביות ולמיצוב הפרויקט כולו כנחשב ויוקרתי וככזה להשיג מחירי מכירה גבוהים, כפי שקרה בפרויקטים למגורים ולתיירות בעורף המרינות בהרצליה ובאשקלון.

 

הכותב – גדי קרן השתתף בסיור במגרש הגולף בגעש וקיבל נתונים מיו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות. כמו נעזרתי בפרסומים בעיתונות : 26/1/2016 "גלובס" :" המדינה הבטיחה קרקע לפרויקט גולף ומכרה אותו".

הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, בעל ניסיון פעיל בתחום הנדל"ן משנת 1990, מבצע הערכות שווי נדל"ן, שומות מקרקעין וחוות דעת לבתי משפט ולמכרזים.

כמו כן ניהול ופיקוח על פרויקטים בארץ וברומניה

GK שמאות

שיטת הפלקל

                                                                                                                                 5-  ינואר-  2018

 

פלקל

 

העניין בשיטה

שיטות בנייה אינן מעוררות בדרך כלל עניין מיוחד בציבור ובתקשורת אפילו אם הן  קשורות בארוע התמוטטות . גשרים להולכי רגל שנפגעו וגרמו לנפגעים לא עוררו עניין רב מדי .
בשיטת הפלקל קרה דבר יוצא דופן בגלל המספר הרב של נפגעים בהתמוטטות תקרה של של אולמי ורסאי בירושליים בעת  ארוע חתונה  במאי 2001 ,  אבל היו לכך סיבות נוספות .
מדובר בשיטת בנייה שזכתה תוך מספר שנים קטן לתפוצה עצומה ותקרות של מבני ציבור רבים נוצקו בשיטה זו . מכאן שהפאניקה היתה מובנת – מבנה אחד התמוטט , ומה גורל השאר ?

תאור השיטה

שיטת הפלקל היתה שיטת ביצוע של תקרות בטון מזויין אשר פותחה והופצה בסוף שנות השבעים על ידי המהנדס אלי רון ונועדה לתקרות אשר באופן מסורתי תוכננו ובוצעו בתקרות צלעות יצוקות באתר במפתחים עד כ 7 מטרים ואף יותר . המפתח ניסה בהצלחה מסויימת גם לחדור לפלח השוק של תקרות טרומיות חלולות דרוכות במפתחים כאלה הנחשבים כקצרים לתקרות כאלה . לשיטת הפלקל היה יתרון של מחיר ועובי כפי שאפרט להלן .

ראשית תאור קצר של התקרה המסורתית , תקרת צלעות שאותה באה להחליף שיטת הפלקל.
כאשר מתבוננים בחתך של תקרת צלעות מבטון מזויין רואים אלמנטי T  מבטון צמודים האחד לשני וביניהם בלוקים מבטון ,איטונג או קלקר . ביצוע תקרה כזו כלל הקמת תבנית ,  סידור בלוקים , הנחת מוטות ברזל (מוטות וחישוקים)  ויציקה .
בשיטת הפלקל הוחלפו הבלוקים באלמנטי פח גלי בצורת ח כך שבחתך התקרה ניתן היה לראות פלטת בטון עליונה ופלטה תחתונה שביניהן צלעות בטון עם חללים ריקים בין צלע לצלע מתוחמים בפח גלי .
ביצוע התקרה כלל הקמת תבנית, הנחת רשת ברזל על תבנית התקרה , יציקה ראשונה של שכבת בטון דקה , סידור אלמנטי הפח על הבטון הטרי ויציקת בטון שנייה בין אלמנטי הפח ועליהם .
לתקרת הפלקל היו יתרונות, לכאורה, לעומת  תקרת הצלעות המסורתית –
היא היתה דקה יותר היות ושכבת הבטון התחתונה שחסרה בתקרת הצלעות יצרה חתך תקרה משופר מבחינה סטטית ומכאן האפשרות לתכנון תקרה דקה יותר שמשמעותה הקטנת הגובה הכללי של המבנה או לחלופין הגדלת גובה החללים הפנימיים ומכאן יתרון כלכלי . היא היתה גם קלה יותר מתקרות צלעות אחרות (למעט תקרות בהן נעשה שימוש בקלקר שלא היה נפוץ ביותר בגלל בעיות ביצוע) . הקטנת המשקל העצמי מאפשרת אף היא את הקטנת עובי התקרה והיתרונות שמניתי לעיל ובנוסף לכך הקטנת ממדיהם ועלותם של אלמנטי מבנה אחרים כמו עמודים ויסודות .

היתרון הכלכלי של הפל-קל היה ברור . תקרת הפלקל גם חדרה ,כאמור לעיל ,אל חלק קטן מפלח השוק של התקרות החלולות הדרוכות אשר באותו זמן היו נפוצות פחות משהן נפוצות כיום . לא היה לה יתרון עליהן אלא במקרים בהם לא היה אצל היזמים רצון או אפשרות להרכבה אלמנטים טרומיים  למשל בגלל בעיות גישה למנוף .

תפוצת השיטה
השימוש בשיטה צבר תאוצה בגלל שיווק אינטנסיבי על ידי המפתח והודות ליתרון המחיר . למרות התנגדות חלק מציבור הקונסטרוקטורים כולל גם אגודת האינג'ינרים , לא פסק השימוש בשיטה . המפתח היה דמות מוכרת בענף הבנייה והמחיר היה מפתה .
מבני ציבור רבים בוצעו בשיטה זו ולא היה כל גוף סטטוטורי שעצר אותה .

הסיבות להתנגדות
שלוש סיבות עקריות היו להתנגדות :
1. השיטה התבססה בתחילה על שימוש בדפנות הפח  במקום ברזל לגזירה הנדרש בתקן הישראלי הרלוונטי בנוסף להיותן תבנית ליצירת החללים  . בהמשך שופרה השיטה והוכנס ברזל לגזירה אך לא כפי שדורש התקן.
2.אלמנטי הפח סודרו על שכבת הבטון הטרי מייד לאחר יציקתו . ביצוע עבודה כזו בלחץ של זמן בין שכבת בטון אחת לשנייה , לא יכול היה להעשות במקצועיות הנדרשת וכתוצאה מלחץ הבטון שנוצק בשלב השני זזו במקרים רבים אלמנטי הפח ממקומם . כתוצאה מכך צלעות הבטון לא היו עוד ברוחב המתוכנן ולעיתים הצטמצם הרוחב לאפס .
3.החללים שבאלמנטי הפח התמלאו במקרים רבים מים שמקורם באשפרת הבטון . מים  אלה נכלאו שם במשך שנים וגרמו להגדלת משקלה העצמי של התקרה מעבר למתוכנן ואף לקורוזיה של הברזל בשכבת הבטון הדקה שבתחתית התקרה. העדר הברזל הנדרש לגזירה או העדר עיגון ראוי שלו בבטון כמתואר בסעיך 1 לעיל יחד עם עובי לא מספיק של צלעות הבטון כמתואר בסעיף 2 לעיל עלולים היו לגרום להרס תקרה פתאומי ללא התראה מוקדמת של סדקים או שקיעה מוגזמת . סוג כזה של הרס קרוי שבר פריך , וחובה על מהנדסים לתכנן את המבנים כך שגם אם יגיע מבנה להרס עקב עומס מוגזם או טיב ירוד של חומר, יארע הרס מסוג אחר , הדרגתי יותר עם סימני אזהרה .

הפסקת השימוש בשיטה וחיזוק תקרות במבנים הקיימים

עוד באוגוסט 1996 , כשלוש שנים לפני אסון ורסאי , הוציא משרד הפנים חוזר מנכ"ל אשר קבע כי שיטת פל-קל אינה עומדת בדרישות התקן הישראלי ת"י 466 וכי אין לתת היתר בנייה וטופס 4 לבניין שנבנה בשיטה זו.
באוגוסט 1998 יצא חוזר נוסף בדבר חיוב בעלים של בניינים שנבנו בשיטה זו לקבל יעוץ ולפעול על פיו .
3 שנים אחר כך בעקבות אסון ורסאי שארע במאי 2001 הוקמה ועדת זיילר ובעקבותיה פורסמה החלטת ממשלה כי אין להתיר בנייה חדשה בשיטת פלקל וכי יוקמו מטה ומנהלה לטיפול במבנים הקיימים . מספר שנים אחר כך במאי 2007 יצא חוזר מנכ"ל בנוסח שונה. ואני מצטט קטע ממנו  " הנחיות אלו נועדו  לאפשר חישוב וחיזוק מבני פל-קל חרף העובדה שככל הנראה אינן עומדות בתקן הישראלי ת"י 466  וזאת תוך נסיון לצמצם ככל הניתן את הנזק הכלכלי הכרוך בביצוען של הפעולות האלה" .

 

 

סיכום קצר

בפל-קל אומנם כבר לא בונים אבל אסונות בענף הבניה לצערנו ממשיכים לקרות בעיקר בגלל רשלנות המבצעים  וגובות קורבנות רבים בקרב העובדים . מה שהרשויות עושות אבל לתיקון  מצב זה הוא מועט ושערוריתי .

 

תקרת צלעות לפני יציקת הבטון     תקרת צלעות לפני יציקה

 

תקרת פל- קל לפני יציקה של שכבת  הבטון השנייה

 

פל קל לפני יציקה

                                                                                                מהנדס גבי לוינגר- GK שמאות

פיצוי בגין הפקעת מקרקעין-

הפקעת מקרקעין מעסיקה רבים מאיתנו ומצאתי לנכון להביא מספר דגשים שקשורים להפקעת מקרקעין ואופן קבלת הפיצויים בגין התוכנית המפקיעה וההפקעה בפועל ע"י הרשות השלטונית.

ההפקעה היא כלי בידי רשויות המדינה, רשויות ציבוריות לתפוס חזקה ובעלות במקרקעין שנמצאים בידים פרטיות. ההפקעה מכח חוקים מנדטוריים כגון: פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור, פקודת הדרכים ומסילות ברזל ועפ"י חוק התכנון והבניה. בסעיף 188 לחוק תו"ב מופיעים כל אותן מטרות שלשמן מיועדת ההפקעה, כגון: דרכים, גנים, נופש וספורט, עתיקות, שדות תעופה, נמלים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי קברות, מבני תרבות, דת וחינוך, מרפאות ועוד.

ניתן להפקיע40% משטח החלקה ללא תמורה. בפועל שיעור ההפקעה ללא תמורה יכול להגיע גם ל-50% !.                במידה ושווי יתרת החלקה לאחר ההפקעה לא ניזוקה, ובכל זאת מפקיעים מעל השיעור הנ"ל, יש לפצות את בעל המקרקעין בהתאם ע"י שמאות או דורשים מהרשות להפקיע את כל החלקה ולקבל פיצוי מלא ללא הפחתות. הפיצוי נעשה בתשלום כספי אך גם בקרקע חלופית. הפיצוי מהווה ארוע מס. עדיף לקבל קרקע חליפית במקום פיצוי כספי.

ניקח לדוגמא מגרש בן דונם אחד בייעוד למגורי ששוויו נניח מיליון ש"ח. הרשות מחליטה להפקיעו לצורך גן משחקים/שעשועים מכיוון שבשכונה הנ"ל חסרות "ריאות ירוקות" וגנים. בשלב ראשון על הרשות לאשר תוכנית שעיקרה שינוי ייעוד המגרש ממגורים לשטח ציבורי פתוח(שצ"פ), כבר בשלבים המוקדמים של התכנון אף טרם איושר התוכנית בפועל, שווי של המגרש "מתרסק" ממיליון ש"ח לנניח 150,000 ש"ח מכיוון שלא ניתן יותר לבנות ואחוזי הבניה הופקעו מהמגרש. יוצא אפוא שאת עיקר הפיצוי (850,000 ש"ח) יש לדרוש מיד לאחר אישור התוכנית המפקיעה. לעולם יש לשכור בשלב קריטי זה שמאי מייעץ  שיעריך את הקרקע וזאת מכיוון שבשלב זה הרשות מנהלת מלחמה עיקשת ומנסה לאיין את שווי הקרקע והכל כדי להפחית בפיצויים.

בשלב שני הרשות מפקיעה בפועל ותופסת חזקה במגרש ששונה ייעודו וסומן כשצ"פ(ירוק בתשריט). בשלב זה ינוכה 40%-50% משווי המגרש כשצ"פ!!!, דהיינו משווי של 150,000ש"ח כאמור יקבל הבעלים פיצוי בסך 90,000 ש"ח, כאשר על  60,000ש"חלא מקבלים כל פיצוי וזאת עפ"י הוראות החוק.

במצטבר האזרח קיבל פיצוי בסך 940,000 ש"ח על מגרש ששוויו מיליון ש"ח, והפיצוי הינו ברוטו מכיוון שבעל המקרקעין נחשב "מוכר" ועליו לשלם מס שבח(מופחת).

כל התיאור הנ"ל הינו תרגיל "בתנאי מעבדה" שכן במציאות תפיסת החזקה במגרש עשויה להתרחש שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בתנאי שוק שונים. נתקלנו במקרים שבמשך עשרות שנים הרשות לא עשתה שימוש בקרקע לאותו ייעוד שלשמו הופקעה ולכן הפיצוי בשלב השני לא הגיע גם ליורשי היורשים.

ובמקרים אחרים הרשות עשתה שימוש שונה מהשימוש שלשמו הפקיעה את הקרקע, אזי ההפקעה פוקעת מכיוון שההפקעה היא "על תנאי"- התנאי שימוש למטרת ההפקעה.

כמובן שקיימים גם שיקולי מנהל תקין ותום לב בקשר להפקעה שלא מומשה במשך שנים רבות או שנעשה בה שימוש שונה, ובתי משפט פסקו שיש להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה או תפצה עפ"י השווי המעודכן!. לאחרונה קיימת פסיקה של בית המשפט העליון במקרה של רבקה ודוד גרטן שם נקבע כי במידה והבעלים קיבל הטבות בדמות אחוזי בניה גבוהים יותר בחלקות שנותרו בבעלותן כנגד הפקעת הקרקע,  ואין צורך להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה.

כפי שניתן להתרשם מדובר בנושא מורכב שמחייב טיפול ע"י מספר בעלי מקצוע שיתנו את המענה הטוב ביותר לפיצוי הוגן וראוי עבור הקרקע המופקעת ולשמירה על קניינו של האזרח.

פס"ד מעניין הוכחת הצורך של הרשות בהפקעת המקרקעין :

ה.פ. 1558/04 עיריית ת"א יפו והוועדה המקומית לתו"ב נגד בט, בפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

הערכות שווי מקרקעין יש לבצע ע"י שמאי לכל הליך משפטי ודיון בנושא הפקעות.

 

 

 

 

הערכת שווי מטמנות אשפה ודמי שימוש לתחנות מעבר אשפה

 

מיון פסולת
תחנת מעבר פסולת ביתית

התשתית לניהול הטמנת הפסולת המעורבת בישראל הונחה בתמ"א 16 שאושרה בשנת 1989 אשר קבעה את מיקומם וקיבולת אתרי ההטמנה. בגדול ישנן 3 סוגי מטמנות אשפה: לפסולת מעורבת(בד"כ ביתית/עסקים), לפסולת יבשה(בד"כ פסולת בנין), לפסולת רעילה(ממוקמת ברמת חובב).

המגמה היום למחזר מקסימום פסולת בתחנות מעבר כדי לצמצם את נפח השינוע לאתר ההטמנה, ועלות ההטמנה שמתייקרת משנה לשנה. על כן, מפסולת ביתית בדרך כלל מופרדים מתכת, עץ, קרטון, בקבוקי פלסטיק, גזם וחומר אורגני(ממנו מופק קומפוסט). ופסולת יבשה נגרסת ומכינים ממנה חומרי מצע לכבישים וכד'.

במטמנת פסולת ביתית נאסף גז המתאן המשתחרר כתוצאה מתסיסת הפסולת(וחלחול תשטיפים-"המיץ של הזבל") וקיימת חובה לשרוף אותו, קיימת אפשרות למייצר ממנו חשמל או למכור אותו, כך למשל המתאן מהר חירייה נמכר למפעל אשפרה באזור.

לכל החומרים הממוחזרים ערך כלכלי מעבר כאמור לחשיבות הפחתת נפח ההטמנה והשינוע לאתר ההטמנה.

השיטה המועדפת להערכת שווי מטמנה הינה גישת היוון ההכנסות. בגישה זאת מהוונת ההכנסה השנתית התפעולית הצפויה(לפני מס), ממנה מופחתים: עלות ההקמה, עלות השיקום והשווי הדחוי של האתר לאחר שיקומו.

השיטה המועדפת לקביעת דמי שימוש לתחנת מעבר אשפה היא השוואה לשימוש באחסנה פתוחה בתוספת 10%-15%, נוכח הפעילות הנוספת(מיחזור)ואינטנסיביות השימוש. והכל בהתאם למקרה.

כלל אצבע להערכת שווי המטמנה הוא קיבולת המטמנה במטר קוב כפול 5-6 ש"ח/מ"ק (למטמנה יבשה) וכפול 8-10 ש"ח/מ"ק (למטמנה מעורבת)

כמו כן ניתן להיעזר במשרד להגנת הסביבה, במכרזי מינהל מקרקעי ישראל ובשמאי מקרקעין שיעריך את שווי המטמנה כולל האלמנטים הנוספים למשל מכירת חומרי מיחזור/קומפוסט/גז מתאן.

בכתבה זאת נעזרתי גם בקווים המנחים(פרק יד') שפירסם אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.   הצילומים נערכו בעת סיור בתחנת מעבר שרונים ליד קלאנסוואה ובחירייה.

 

 

 

נכס בבעלות משותפת(מושעא)

 

נכס מקרקעין בבעלות משותפת הינו נכס שהבעלות בו טרם עברה הליך משפטי שנקרא הסכם שיתוף או תשריט חלוקה או רישום בית משותף(נקרא לעיתים פארצלאציה) שהמשותף לכל הפעולות הנ"ל לייחד חלקים מסויימים מתוך חלקה או בנין וכד' לבעלים מסויים.

עפ"י חוק המקרקעין, כל עוד פעולות אלו לא נעשו , הבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר במשותף לכל הבעלים! ומכיוון שכל אחד מהבעלים מואס בבעלות משותפת ללא הפרדה וחלוקה(לעיל- ייחוד) יש עניין ואף אינטרנס משותף לבצע חלוקה.

מבחינה שמאית כל עוד לא קיימת חלוקה והסכם שיתוף קיימת הפחתה מהשווי בשל מקדם חיכוך/הפרעה בשל הבעלות המשותפת.

עפ"י ההנחיות שאנחנו כשמאי בנקים מקבלים מהיועצים המשפטיים והניסיון השמאי המצטבר, יש להפחית משווי בבעלות מוסדרת(טאבו כולל רישום בפנקס ב"מ), כדלהלן:

10%- במידה וקיים תשריט חלוקה והסכם שיתוף הרשום בלשכת רישום המקרקעין(טאבו)

20%- במידה וקיים תשריט חלוקה מוסכם ו/או קיים הסכם שיתוף שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין(טאבו).

30%- בכל מקרה אחר.- הכוונה למושעא קלאסית.

גד קרן שמאי מקרקעין

 _KIT2427שמאי מקרקעין מורשה וכלכלן מוסמך משרד המשפטים משנת 1994.

25! שנות ניסיון בהערכת שווי של נדל"ן עבור אנשים פרטיים מהארץ ומחו"ל.
נותן חוות דעת והערכות שווי למוסדות ממשלתיים ופרטיים: בנקים, עיריות, ועמותות, עורכי-דין, מגזר פרטי ועיסקי

מתמחה בשמאות מושעא ודיירות מוגנת..

נותן שירות מהיר בכל הארץ.

GK שמאות

 

 

היטל השבחה – השגה על שמאות וקבלת פטור

גד קרן

היטל השבחה הינו מס שמוטל מכח חוק התכנון והבניה על מקרקעין שהושבחו בעקבות אישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מחושב בשיעור של 50% מההשבחה, שנוצרה(אם נוצרה) בשווים של המקרקעין כתוצאה מאחד מהאירועים התכנונים הנ"ל. כמובן שישנם פטורים מיוחדים מהיטל או חריגים שיעורי מס מופחתים במסגרת תוכניות עידוד בניה למשל חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה – תמ"א 38.

את המס גובות העיריות או הרשויות המקומיות שיזמו או אישרו את התוכנית, הקלה או שימוש חורג, ישירות מבעלי או חוכרי המקרקעין ולאלו יש זכות להתנגד להודעת השומה באמצעות שמאי מטעמם.

במסגרת תיקון 84 לחוק תכנון והבניה קיימים שני מסלולי השגה- לשומות עד 50,000 ₪ בנוהל הישן ולסכומים גבוהים יותר בנוהל החדש אותו ניתן לראות באתר משרד המשפטים- שמאי מכריע ושמאי מייעץ.

לגבי המקרקעין שבתחום שיפוט מועצות איזוריות שם הקרקע לרוב בבעלות מדינה, נקבע, שמינהל מקרקעי ישראל יעביר 10% מתקבוליו לקופת המדינה במקום היטלי ההשבחה שאינם נגבים במועצות.

הלכה פסוקה קיימת לגבי חבותו של בר-רשות(סטטוס היזם המחזיק בקרקע לפני תקופת החכירה)במסגרת חוזה הפיתוח עם המינהל בקרקע עירונית, ולפיה נקבע כי בתקופת הסכם הפיתוח אין בר הרשות נחשב לחוכר לדורות, וכי ההיטל שחל בתקופה זאת מוטל על המינהל כבעלים, וזאת על אף הוראה בהסכם הפיתוח שמעבירה את נטל המס מהמינהל ליזם/בר הרשות.

מניסיוננו, ישנן עיריות ורשויות מקומיות שנמנעות מפניה למינהל ובוחרות במכוון או שלא במכוון לגלגל את ההיטל על בר-הרשות, וישנן כאלה שמגדילות לעשות, תחת מעטה של חוות דעת משפטית, ומתנות מתן היתרים ורשיונות בתשלום ההיטל וזאת בניגוד לפסיקה עקרונית בנושא.

מניעת נזקי רטיבות ומים- טיפים חשובים

משרדנו עורך ביקורת מבנים ולא אחת בסקירת הנכס אנו עדים לתופעה של נזילות ורטיבויות באזור התקרה והקירות.

בבדיקה מעמיקה אנו מאתרים גורמים שונים ומשונים לרטיבויות בבית, ולא פעם את הדוודים כגורם האחראי לתופעה.

מאחר וקיימים ייצרני ומתקיני הדוודים שלא נותנים לדאבוננו את דעתם לנזקים כתוצאה ממתקן או התקנה לא תקניים/מקצועיים, אשתדל לתת את הדגשים הפשוטים ליישום אך יעילים למניעת בעיות ונזילות.

1. ראשית המעמד של דוד השמש חייב להגיע מהמפעל שלם ובנוי עפ"י התקן(צירפתי תשריט טכני למעמד תקני).

2. את המעמד ותחתית הקולטים מומלץ להגביה ממפלס הגג(במקרה ומדובר בגג שטוח מבטון) ע"י מרצפות אשר ימנעו שקיעה של המעמד לתוך הגג, ופציעתו. המרצפות תפקידן גם לבודד ולהגביה את המעמד והקולטים מנזקי חומרי איטום  בעת ביצוע זיפות/איטום הגג. לגבי גג רעפים יש לבדוק שהרעפים בסמוך ומתחת לדוד ולמעמד, אם יש, תקינים ושלמים.

3. בדיקה עצמית מידי 1/2 שנה של הדוד לגילוי נזילות ופגמי צנרת, ובדיקה לפני החורף של איטום הגג ושלמותו במיוחד לאורך הרולקות ומתחת לרגלי המעמדים שעל גבי הגג, ימנעו את התופעות הכואבות של נזקי הרטיבות.

וועד הבית יכול להתייעץ איתנו לגבי הכנת חוות דעת מומחה לבימ"ש, אם קיים חשד להתקנה לא מקצועית או מעמד לא תקני שגרם לנזקי רטיבות ופגמים באיטום הגג.

 GK שמאות

מיחזור פסולת- להפוך זבל לזהב+חיסכון בחומרי גלם ממחצבות

פסולת עירונית מוצקה(פע"מ) מצטברת בכמויות גדולות מידי יום ומהווה מפגע סביבתי חמור שמאיים על איכות חיינו. פסולת זו הינה תוצר לוואי של אורח החיים בסביבה העירונית- הגידול באוכלוסיה, העלייה ברמת החיים והשינויים בדפוסי ההתנהגות הגדילו מאוד את כמות הפסולת שמייצרת החברה המודרנית. הגידול בכמות הפסולת העירונית(קצב גידול של לפחות 4% לשנה) בד בבד עם צימצום הקיבול של אתרי סילוק הפסולת בערים(מזבלות), עליית מחירי ההטמנה הסניטרית, והסכנות החמורות והמיידיות שנגרמות לאיכות הסביבה מעודדים את מיחזור הפע"מ.

 

בישראל כמות הפסולת השנתית מוערכת בכ-1.6 ק"ג לאדם ליום!. כל הפסולת של גוש דן שהוטמנה ב"חיריה" בעלות של כ-25 ₪ לטון מופנית לאתר "דודאים" בנגב. עלות הטיפול(מיון, אריזה ושינוע במשאיות) בפסולת גדלה לכ-200 ₪  לטון!. מיחזור המרכיב האורגני בפסולת(כ-50% ממשקלה)יחסוך למדינה ולרשויות הרבה מאוד כסף שכרוך בעלות הטיפול בפסולת, ולכן, מטעמי חיסכון ודאגה לאיכות הסביבה, המדינה חייבת לעודד ובסדר עדיפות גבוה את הקמת מפעלי מיחזור הפע"מ.

 

מהו מיחזור פסולת?- תהליך שנקרא קומפוסטציה, תהליך פירוק טבעי, ביולוגי אירובי שבסופו פע"מ הופך למוצר באיכות גבוהה- קומפוסט היכול לשמש כמרכיב חשוב בחקלאות המודרנית. יישומו של הקומפוסט בשדות חקלאיים או במצעי גידול בבתי צמיחה, עשוי לתרום לשיפור מבנה הקרקע, להעלאת פוריותה ולהפחתה במחלות צמחים.

מיחזור אפשרי נוסף הוא בחומרי בנין ומצעי תשתיות שעלותן ראה טבלא גבוהות ברכישה מהמחצבות וניתן ע"י מיון פסולת בנין ועירונית למחזר ולחסוך בעלויות רבות.

 יזמים שיקימו מפעלי מיחזור פסולת בנין וקומפוסטציה לא רק שיתרמו לאיכות הסביבה ע"י מיחזור הפסולת אלא ובעיקר יהפכו זבל לזהב שימכר לחקלאות פורחת בארץ, ויחסוך בעלויות חומרי גלם לבנין ותשתיות.

 

להלן עלויות חומרי מחצבה שניתן לחסוך חלקית-

GK שמאות

דמי מפתח – איטליה זה לא רק טוסקנה.

לפני כ- 70 שנה בקיץ-סתיו 1940 , בזמן מלחמת העולם השניה התרחשו מספר התקפות של צבא איטליה הפשיסטית שותפתה של גרמניה הנאצית על הישוב בתל אביב ויפו, אז תחת ריבונות אנגלית. צוללת איטלקית ירתה פגז על חוף ת"א ומטוסים איטלקים התקיפו את העיר.

תחנת הרדיו ברומא הסתפקה במילים אחדות: "חיל התעופה האיטלקי הרעיש קשות את נמל יפו. הנמל וכן המחסנים הותקפו קשה ופרצו דליקות עזות". בהודעה הרשמית של מפקדת הצבא הבריטי נאמר: "מטוסים איטלקיים התקיפו אתמול אחר הצהריים את תל אביב וסביבותיה, והטילו פצצות ללא כל הבחנה, הרחק ממטרות צבאיות איזו שהן. חלקן של הפצצות הוטלו בעיר העברית תל אביב והשאר על כפר ערבי. מספר בתים בתל אביב נפגעו, וכן פרצו כמה דליקות שבהן טיפלו מיד מכבי האש. פרטים מלאים על הפצועים וההרוגים חסרים עדיין, אולם ידוע שנהרגו למעלה מחמישים איש, רובם יהודים. בין ההרוגים הערבים יש גם חמישה ילדים".  

מטוסי חיל האוויר האיטלקי שהגיחו מכיוון הים הטילו את מרבית הפצצות בין רחוב בוגרשוב לרחוב טרומפלדור. מבין היהודים נהרגו 132 איש!! (לפי מניין המתים שהובאו לקבורה) ומאות אחרים נפצעו.

בהלה אחזה בקרב התושבים, בין יתר השלכות המתקפה האיטלקית התפתח חשש, והחשש הפך לציפיה שמחירי השכירויות למגורים יתייקרו. השלטון המנדטורי רצה להבטיח בטחון כלכלי לחיילים שנלחמו בשורותיהם, ולכן חוקק חוק ותקנות "חוק הגנת הדייר" שהיה ייחודי בכל האימפריה הבריטית.

מעטים החוקים שחושפים אנומליות, ניגודי אינטרסים מתסיסים בין דייר לבעה"ב, וחוסר שיווי משקל כלכלי- שימור המצב הקיים מעיק על בעלי הבתים באותו כובד ששינויו היה מעיק על הדיירים.

עיקרו של החוק מתן הגנה לדיירים מפני פינוי ע"י בעלי הבתים, כמו כן נקבע שדיירים ב"שכירות מוגנת" יהנו מדמי שכירות "עם תקרה" תחת פיקוח.המציאות בזמנו היתה שהיו בעלי בתים ספורים שהחזיקו בניינים שלמים ולעיתים רובעים באזור לב ודרום ת"א ויפו, ירושלים וחיפה והחוק שנכפה עליהם העניק להם רצף שכירות והכנסות מובטחות עפ"י חוק.

כמובן שהזכות לאי פינוי ותשלום דמי שכירות נמוכים יחסית לתנאי השוק, מגולמת כלכלית במונח שנקרא דמי מפתח שאנליטית הם: הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית  בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). שער הריבית להיוון צריך להביא בחשבון את העדר הסחירות של שוק הדירות המוגנות ועוד פרמטרים.

ככלל, השמאים בהעדר שוק משוכלל לדירות מגורים מוגנות וקושי ביישום הגישה האנליטית(קל וחומר לעסקים שם העסק מסתבך מכיוון שקיימת חלוקה לנכסים מסחריים "עם תקרת דמי שכירות" וללא תקרה), גוזרים את דמי המפתח המלאים(דמ"מ-3/3), כשיעור משווי אותה דירה כפנויה וחופשיה  שם כבר קיים בד"כ שוק משוכלל ופעיל.

מקובל להעריך את דמ"מ בגבולות 40%-50% משווי כפנוי וחופשי.

בפסק דין של כבוד השופט אשר גולדין מביהמ"ש השלום בת"א, ובר נגד כהן, ת"א 197373/02 מיום 24/09/2003, השופט אימץ למעשה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט שקבעה דמי מפתח ראויים בשווי 50% משווי זכויות בעלות בדירה רגילה ופנויה(לעניות דעתי הנ"ל מהווה רף עליון לשווי דמ"מ- 3/3 ובשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן, בנכסי מגורים, בטווח שבין 45%-  35% משווי הנכס כפנוי וחופשי).

דוג': דירה פנויה וחופשיה נמכרת בשוק החופשי בסך 1 מיליון ש"ח, אותה דירה אלמלא היתה פנויה וחופשיה כלומר תפוסה ומושכרת בשכירות מוגנת – הזכות(דמ"מ-3/3)תמכר בגבולות 450,000 ש"ח שיתחלקו במידה והדייר נכנס לנכס הנישום לפני שנת 1958 -: לדייר- 300,000 ש"ח, ולבעל הבית – 150,000 ש"ח.

לסיכום מדובר בתופעה שהולכת ונעלמת, דירות מוגנות "נעלמות" מהשוק אם בגלל שהדיירים פונו(קיימות בחוק עילות פינוי)/התפנו מרצון ובהסכמה, או מכיוון שהשוק מצביע ברגליים ואין כמעט ביקוש לדירות מוגנות. גם בנקים אינם נותנים משכנתא מכיוון שהדיירות המוגנת איננה זכות במקרקעין שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם המחוקק ובתי המשפט נותנים לחוק לדעוך ולהיעלם מהבמה הכלכלית.

כשיש צורך להכין שמאות עבור זכויות בעה"ב(מכירת זכויותיו-טאבו לדייר), הדייר(פינוי הדייר או רכישת זכויותיו ע"י בעה"ב) או הערכת דמי מפתח לצורך מכירתן לצד ג', יש לפנות לשמאי מקרקעין שהתמחה בתחום.

מאמר זה מוקדש לזכר קורבנות הישוב היהודי בארץ שנפגע ע"י הפגזות האיטלקים במהלך מלח"ע ה-II.

 

שריפה בכרמל- דוגמית לוהטת למה שצפוי חלילה ברעידת אדמה

בימים אלו אנו מדווחים על שריפות ענק בגוש משגב וכן בזכרון יעקב ועוד אזורים,

בעקבות השריפה הגדולה בכרמל שארעה בתחילת דצמבר 2010, נגרמו מגה נזקים לרכוש ולערכי טבע וזאת מעבר לאובדן חיי אדם, לדאבוננו הרב.

יש לזכור שלגבי ביטוח דירות, למי שיש, הפוליסה מכסה בד"כ עלויות בניה בערך כינון כלומר, להשיב את מצב המבנה לקדמותו באותו סטנדרט וסוג הבניה, אך בבניה חדשה ללא הפחתת פחת שהצטבר בנכס הניזוק.

יש להתעקש ולתבוע פיצוי מלא גם לרכוש שנשרף חלקית לאחר שצוותי הכיבוי כיבו את האש, מכיוון שחומרי הכיבוי ומעכבי האש גורמים בעצמם(ללא קשר לאש עצמה) לנזקים בלתי הפיכים למבנה ולרכוש.

לגבי סעיף של ירידת ערך כתוצאה מאובדן ערכי נוף, טבע וכד' יש לזכור שללא כיסוי מתאים לנושא לא ניתן לתבוע סעיף זה מהפוליסה הביטוחית, אך ראוי לבחון יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין אפשרות הגשת תביעת נזיקין בגין ירידת ערך מקרקעין, במידה וימצאו אחראים למחדל, אם היה מחדל.

חלילה במקרה של רעידת אדמה בעלי מבנים שאינם מבוטחים יהיו תלויים בחסדי השלטונות, אם וכאשר יחליטו להגדיר את האזור הפגוע כאזור אסון ויואילו לשפות את האזרחים. במקרה של אסון כגון רעידת האדמה והצונאמי האחרון ביפן(3/2011) ספק אם המדינה תוכל לעמוד בתשלום פיצויים בהיקף כספי עצום.

מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בכל תהליך ההתמודדות מול גורמים מבטחים לקבלת פיצוי/שיפוי הוגן וראו, הן מהמדינה והן מחברות הביטוח.

יהי זכרם ברוך של כל הנספים באסון השריפה בכרמל,  ותנחומים למשפחות הכואבות.

גד קרן- שמאי מקרקעין

דיור בר השגה בשד' רוטשילד

בתל אביב מפעילה החברה העירונית אחוזות החוף 86 חניונים ציבוריים על קרקע בבעלות העירייה (קרקע הצבועה בתב"ע בחום או בירוק). השטח הכולל של החניונים הללו הוא יותר מ-350 דונם ובהם כ-13 אלף מקומות חניה. התקן למקום חניה הוא 25 מ"ר (כולל מרחבי תמרון ורמפות), אולם בפועל מדובר ב-30 מ"ר לפחות.

השטח הממוצע של מגרש חניה בתל אביב הוא 4.3 דונמים. את הפוטנציאל התיאורטי של בניית דירות קטנות מעל מגרשי החניה ניתן למדוד לפי צפיפות הדירות הנורמטיבית לדונם קרקע. כיוון שהמגרשים מפוזרים בכל חלקי העיר, שבהם חלים כללי צפיפות שונים, אפשר לדבר על נתון ממוצע של צפיפות בנייה בהיקף של 25 דירות לדונם, אולם כאשר מדובר בפרויקטים להשכרה, שבהם הדירות יהיו בנות 2-3 חדרים, קטנות באופן משמעותי מאשר הדירות הסטנדרטיות החדשות בתל אביב, אפשר לדבר אפילו במונחים של 30 דירות קטנות לדונם.

בהנחת צפיפות כזאת, הפוטנציאל התיאורטי של כל מגרשי החניה בעיר הוא של 10,000 דירות. אבל מתוך הפוטנציאל הזה, יש לקזז את מגרשי החניה שאינם זמינים. למשל, לאורך חוף הים, לאורך הירקון, הצמודים לנמל תל אביב (רדינג) ומגרשי חניה נוספים, קטנים מדי, או כאלה שיש בהם קשיי תכנון או ביצוע, או חוסר התאמה אורבני מוחלט. כדי לנצל את היתרון לגודל ולהימנע מקשיי ביצוע במגרשי חניה קטנים, הדבר הנכון הוא לבצע פרויקטים כאלה רק על מגרשים ששטחם הנוכחי הוא יותר מ-3 דונמים.

בקיזוז המגרשים הבלתי זמינים והקטנים מדי, ולטובת המספרים העגולים, אפשר לדבר על פוטנציאל סביר של מגרשי חניה בהיקף כולל של 150-200 דונם, שעליהם ניתן לבנות דירות קטנות להשכרה, והפוטנציאל למימוש ברחבי תל אביב הוא לבניית כ-5,000 דירות קטנות להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה. כל תוספת בצפיפות מעבר ל-30 דירות לדונם משפרת את הפוטנציאל.

מכרז BOT קלאסי

לתיקון לחוק של סער יש יתרון נוסף, דווקא בתחום המכרזי. כיוון שניתן להשתמש בקרקעות חומות רק לצורך הציבורי החדש המוגדר כדיור בר-השגה בשכירות מפוקחת ועל פי קריטריונים, האפשרות המכרזית המתבקשת היא BOT קלאסי: הקרקע תוצע ללא תמורה, והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים יקבל אותה, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום התקופה יחזור הפרויקט לעירייה ויוצא למכרז חדש של שיפוץ ולתקופה נוספת של 30 שנה. מעורבות של ריטים תתקבל בברכה.

 

הצילומים באדיבות עמותת משפחות מייסדי ת"א(אחוזת בית) וצילום משפחות המייסדים בהגרלה כפי שצולם ע"י סוסקין

 

ממושב שוקדה עד למגדלי בארי-נהרדע

לא במקרה יצא שבמסגרת עבודתי כשמאי ביקרתי בהרבה מקומות בארץ מדן ועד אילת. מכל הביקורים נותרו רשמים, יפים יותר ויפים פחות, להלן רשמי משני ביקורים שמייצגים שני עולמות. במסגרת עבודתי כשמאי מטעם בנק נתבקשתי להגיע ולהעריך דירת יוקרה במגדלי בארי-נהרדע. מדובר באחד ממתחמי היוקרה המבוקשים מאוד למגורים, מדובר במתחם סגור ומבוצר שכולל מגדל בגובה 32 קומות שמכיל 75 יחידות דיור ולצדו 6 בניינים שמכילים 52 יחידות דיור. הדירות מרווחות ומתוכננות להפליא והבניה בסטנדרט גבוה ביותר כמתבקש למיתחם שרמת המחירים בו מתחילה בכ- 60,000 ש"ח למ"ר. ופנטהאוז נמכר בו בסכום הצנוע של 100 מיליון ש"ח!!! במושב שוקדה בנגב המערבי ביקרתי במסגרת עבודתי כשמאי במלחמת "עופרת יצוקה", הוקפצנו למושב כדי לסקור נזקים למבנים כתוצאה מנפילת טיל קרקע-קרקע. המושב נמצא בתחום המועצה האזורית שדות-נגב וכולל בקושי 300 תושבים(פחות מתושבי פרויקט בארי-נהרדע). במושב לולים ודיר כבשים. באחד הלוחות מוצע למכירה משק חקלאי -75 דונם, כולל בית והמון פוטנציאל ב-1,500,000 ש"ח(הנתון נכון לשנת ליום ביקורי ואינו מעודכן!!!)

בסמוך למושב נמצא יער שוקדה שפריחת הכלניות בחורף מהווה מחזה מרהיב- כולם מוזמנים!. לנוחותכם מפה באדיבות המרכז למיפוי ישראל- הצג מפה מוגדלת

p>

 

משולחנו של גד קרן- היבטי מיסוי נדל"ן להשקעה בארה"ב

2/2011

לאחרונה קיימת תופעה של רכישת נכסים בארה"ב ע"י יזמים ומשקיעים ישראליים שמנצלים את רמת המחירים הנמוכה שאליה נקלע  שוק הנדל"ן בארה"ב. יחד עם זאת יש לזכור שבארה"ב קיימת חבות מס גם על תושבי חוץ ובכתבה זאת אביא בתמצית את עיקרי הדברים. מומלץ כמובן לפני רכישת נכס, להתייעץ עם עו"ד, רו"ח, שמאי נמקרקעין שמומחים במיסוי נדל"ן בארה"ב.

ככלל ההוצאות המוכרות אותן ניתן לזקוף ולקזז מהכנסות שכ"ד מהנכס, הינן כדלהלן:

1. פחת שנתי בשיעור שבין 3%-4% מעלות המחוברים ללא קרקע.

2. ארנונה עירונית שחלה בארה"ב בד"כ על בעל הנכס ולא על השוכר.

3. דמי ניהול ותחזוקה שוטפת.

4. שכ"ט עו"ד, יועץ מס/רו"ח, ביטוח נכס.

5. הוצ' נסיעה לארה"ב לצורך ביקור בנכס וניהולו לרבות הוצ' רכב שכור, אש"ל מלון וכד'.

6. הוצ' שנתית גלובלית בסך – 3,650 $ הנקראת EXEMPTION.

המס שמושת על בעל הנכס כולל משקיעים זרים הינו מס פדראלי ומס לרשויות המדינה(state) שנע בממוצע בין 15%(להכנסות עד 8,375$) ועד ל-40% (להכנסות גבוהות מעל 186,826$).

יש לזכור שלאחר מכירת הנכס יחול על ישראלים  רווח הון בארה"ב וגם בארץ.

כיום, קיים פוטנציאל לעלית ערך ורווח הון לנכסי נדל"ן בחלק מהמדינות בארה"ב,  יחד עם זאת יש לדעת לבחור את הנכס הנכון ובהמשך להכיר ולהתמצא בנבכי המיסוי, על-מנת לתכנן את תשלום המס בצורה מושכלת וחוקית.

משרדנו מלווה יזמים ומשקיעים באיתור נכסים להשקעה בארה"ב.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין

בניה ירוקה וידידותית לסביבה – תו תקן ירוק

 

כחבר בוועדות טכניות של מכון התקנים אסביר על מעמדו של התקן הישראלי ומה משמעותו של התקן הירוק.

ראשית יש להסביר את ההבדל בין תקן מחייב שעובר הליכי חיקוק ומרגע שהוא מופיע בחוק, בתקנות ובחוזרי מנכ"ל הוא תקן רשמי ומחייב. ולעומתו קיים התקן הוולונטרי שאינו מחייב אך הינו סטנדרט שאליו מכוונים ומצפים. הצרכנים מעדיפים מוצר שנושא תו תקן מכיוון שהמוצר עבר בחינה מדוקדקת במכון התקנים לפני שזכה בתואר הנכסף. תו התקן הירוק הינו מסוג התקנים הוולונטריים שמוענק ע"י המשרד להגנת הסביבה ומכון התקנים הישראלי למוצר או שרות שפגיעתו בסביבה פחותה בהשוואה למוצר אחר בעל ייעוד זהה ואשר יעילותו אינה נופלת מהמוצר שאינו ירוק. עפ"י סקר עמדות הציבור של מכון התקנים הישראלי ניכר באופן ברור הפוטנציאל השיווקי של מוצרים ושירותים בעלי תו תקן ירוק כגון: נורות חסכוניות, אריזות מתכלות, נייר ממוחזר, טיח תרמי וכד' כאשר המניע העיקרי להעדפת מוצרים עם תו ירוק הוא שמירה על איכות הסביבה, איכות ובריאות. בארה"ב למשל שבו קיים תקן LEED (שיטת מדרוג ותקינה המעודדת מוצרים וטכנולוגיה ירוקה) נכסים להשכרה בעלי תקן זה הביאו לעלייה דרמטית של כ-10% בשכר הדירה.

בשנת 2005 גיבשו מכון התקנים והמועצה הישראלית לבניה ירוקה את תקן 5281 הקובע שורה של תנאים מחייבים לקבלת תו תקן רשמי של בניה ירוקה. חרף קיום התקן הוקמו בארץ עד כה רק שבעה מבנים ירוקים.

בימים אלו עמלה חברה בריטית שנשכרה במיוחד כדי לרענן ולעדכן את התקן שכתיבתו תושם כנראה עד ל3/2011.

לסיכום, העלאת המודעות לאיכות סביבה ושמירה על כדור הארץ מפני נזקים סביבתיים שהאדם גורם, יביא לדעתי למצב שבו התקן הירוק יאומץ ע"י יצרנים רבים שיבינו את התועלת הכלכלית והאינטרס המשותף של היצרן והצרכן הסופי בייצור וצריכה של מוצר או שירות ירוק, ולא רחוק היום שבו יהפוך התקן הירוק לתקן רשמי ומחייב.

להלן יתרונות הבניה הירוקה במיזעור הפסולת, ניצול משאבים, והנזק לסביבה

 

 

 

 
   

שמאות מקרקעין בפירוק שיתוף עידכון 2016- פטורים ממס בתא המשפחתי

אחת התופעות הרווחות לצערנו כיום במדינה,  הינה תופעת הגירושין. במקרה של גירושין עולה בדרך כלל סוגיית חלוקת הרכוש בין בני הזוג וההשלכות העתידיות מבחינת מיסוי צפוי.

לאחרונה התקבלו הלכות ופסיקות קובעות בתחום התא המשפחתי:

  1. דינה מור
  2. אן מרי עברי
  3. פלם

יש שוני וכל מקרה לגופו לפרטים נוספים וניתן לפנות למשרדנו, לקבל את השונויות וכן הערכות שווי לרכוש ולמקרקעין ,

GK שמאות

דירת מגורים – שייכת לשני בני הזוג לצורך מס

דירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין ונרשמו על שמו בלבד, אינן יכולות להיחשב כנכס חיצוני לנישואין, והן תיחשבנה גם לדירות בן הזוג השני לעניין חישוב מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת על שמו, וזאת על אף שנרשמו על שם בן הזוג הראשון בלבד וגם אם רכישתן מומנה מכספי ירושה שקיבל.

בעת פירוק שיתוף/התא המשפחתי דהיינו גירושין עולות סוגיות בקשר לרכוש המשותף שנצטבר במשך שנות הנישואין ורכוש שהביא מי מבני הזוג לתוך התא המשפחתי ושנרכש על-ידו לפני כריתת הנישואין.

אין בכתבה זאת משום ייעוץ משפחתי בקשר להלכות פירוק שיתוף והסכמי ממון בין בני הזוג, יחד עם זאת, מאחר ויש להביא הסכמים לבתי המשפט/בתי הדין בקשר לחלוקת הרכוש, חובה לבצע ע״י כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך שומות מקרקעין והערכות שווי עדכניות לכלל הרכוש(בהתאם להחלטת ביהמ"ש/בית הדין או לפי הזמנת עו"ד/כונס מטעם הצדדים)וזאת בטרם תפורק "החבילה".

אציין, בקשר לרכוש שנצבר לפני תחולת הנישואין או לאחר פקיעת הנישואין ישנן השלכות על פטור "דירת מגורים" שצריך לקחת בחשבון, והבאתי לנכון להביא דברים בשם אומרם כפי שפורסמו בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס/ 5/2011 של רשות המיסים- "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי":

 

 

 

מיסוי קבוצות רכישה- דגשים ועקרונות 2016

GK שמאות- משרדנו מייעץ למנהלי ומארגני קבוצות רכישה וכן עורך דוחות -0- בקשר לליווי בניה.

בכתבה זאת אנסה להסביר מה ההתפתחויות בתחום וההשלכות לגבי מיסוי המקרקעין(גם לאור הדברים שעלו בהרצאתו המאלפת של רו"ח בלנגה בכנס תכנוני המס 2014).

כידוע,  בקבוצת רכישה נעשה פיצול בין עסקת רכישת הקרקע מבעל הקרקע לקבוצה, לבין העסקה של קבלת שירותי בניה הנערכת בין הקבלן המבצע לבין הקבוצה.

חברי הקבוצה חותמים על מערכת הסכמים הכוללת שני הסכמים מרכזיים: האחד, הסכם לרכישת הקרקע בין חברי הקבוצה לבין בעל קרקע והשני "הסכם שיתוף" בין חברי הקבוצה ומהווה מסגרת חוזית בין החברים. בשלב ראשון, קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע ובשלב השני, הקבוצה מתקשרת עם קבלנים מבצעים ונותני שירותים שונים.

יתרונות קבוצת הרכישה: הוזלת עלויות הכוללות הוצאות מימון, פרסום, שיווק, רווח ישמי, מסים.

חסרונות: סיכונים שונים המוטלים על הרוכש כגון הבטחת הרכישה, מחיר דירה לא סופי, זהות המארגן והערמת קשיים מצד שלטונות המס. בפרויקט גדול יש סיכון של "תקיעת" הפרויקט בגלל ניגוד אינטרסים בין יחידי הקבוצה.

"גורם מארגן": מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית והכל בתמורה כספית או שווה ערך בעבור פעולות הארגון. בד"כ הגורם המארגן מסדיר גם מימון /ליווי בנקאי כאשר הבנק המלווה מאשר את הצטרפותו של כל חבר וחבר לאחר בדיקת יכולותיו הכלכליות ובחינת סיכונים שיסכלו רצף הפרויקט עד לסיומו המוצלח. כמו כן הבנק בוחן באמצעות דוחות תקופתיים את התקדמות הפרויקט ומזרים כספים מתוך חשבון ייעודי(שאליו מתנקזים כל המשכנתאות וההון העצמי) עפ"י התקדמות וקצב הבניה.

החיסכון במחיר המוצר הסופי דהיינו מחיר הדירה המוגמרת בין קבוצת רכישה לקבלן עמד ערב היוזמה "מע"מ 0" על כ- 20%-25%. פער משמעותי ביותר. ברם, באם הפער לפי פקיד המס עולה על 25% יבחן תיקו של חבר בקבוצת הרכישה לצורך בחינה האם קיימת הטבה החייבת במס פירותי או במס רווח הון מאחר ובעתיד, הדירה כנראה תמכר בפטור חלקי או מלא ממס שבח.

ברשות המיסים קיימים מבחנים בקשר למיסוי הרוכשים פוטנציאלים שרוכשים בו זמנית או בתדירות גבוהה דירות בקבוצות רכישה שונות ומוכרים את הדירות בסמוך ולאחר טופס 4, או אז נבחנת פעילותם של המשקיעים בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה האם פעילותם היא עסקת אקראי או בעלת אופי מסחרי מובהק.

בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד/רו"ח ושמאי מקרקעין לפני כל עסקה ולקבל ייעוץ וליווי במהלך כל הבניה.

גד קרן הינו יוצא המערכת הבנקאית- מחלקת ליווי פרויקטים, ומעריך פרויקטים כשמאי וכלכלן מזה כ- 25 שנה.

 

התחזית שפורסמה אצלנו לפני כשנה- 2016 תהיה שנת עליה מהתפוצות והמשך עלית מחירים

עפ"י נתונים שפורבמו לאחרונה בוועדת העלייה, הקליטה והתפוצות מצפים לגל של כ- 30,000 עולים בשנה הקרובה בעיקר מצרפת(בשל האנטישמיות) אך גם מארה"ב, רוסיה ואוקראינה.

בסקר שוק שערכנו לאחרונה נבחנו עסקאות ומחירי מכירה לדירות חדשות, בפרויקטים באזור שכונת רמב"ם בגבעתיים- הממצאים מפתיעים!.

שכונת גבעת רמב"ם ממוקמת בלב גבעתיים, בסמוך לת"א. השכונה ותיקה ושמה נלקח מהרחוב הראשי שחוצה אותה-     רח' רמב"ם.

השכונה וותיקה וכוללת בנייני מגורים ושילוב של מסחר ומגורים לאורך הרחובות הראשיים. הרחובות הצדדים כוללים בעיקר בנייני מגורים נמוכים עם גגות רעפים. השכונה צפופה יחסית ובצידה הצפוני היא גובלת בבית עלמין נחלת יצחק. למעט אזורים מובחרים ומבוקשים למגורים כגון מגדל המים, ככר רמב"ם ואזור בריכת רמב"ם, האזור צפוף, קיימת בו מצוקת חניה ולכן נחשב כאזור בינוני בעיר.

לאחרונה קיימת מגמת התחדשות ובידול השכונה שבאה לידי ביטוי בכניסה של בתי קפה ומסעדות חדשות בעיקר באזור ככר רמב"ם, לגבי תחום הבניה למגורים ישנם פרויקטים נקודתיים יוקרתיים שחלקם נבנו בסגנונות באהאוס וזאת לאחר הריסת מבנה ישן שניצב על המגרש. אם ניקח בחשבון העדר מגרשים פנויים בגבעתיים בשילוב מיתוג השכונה כיוקרתית, וביקוש ער לדירות בשל המיקום וכל אותם גורמים שמנינו, נקבל תופעה של התנפלות יזמים/קבלנים על כל מגרש ריק וכפועל יוצא מחירי דירות גבוהים בהתאם.

למשל בפרויקטים ברחובות רמז, אנצו סירני, יד מרדכי, גנסין וכד' מוצעות ואף נמכרות דירות 4 חדרים על בסיס של כ- 27,000 ש"ח/מ"ר בערך, הכל תלוי בקומה, גימור, כוונים וכד'.

כמובן שיש בכך להצביע על שוק נדל"ן חזק ופעיל שמצליח למשוך אוכלוסיה חזקה, ולהשיג מחירי מכירה שאינם מביישים את האזורים המובחרים בת"א.

החפץ לרכוש דירת 4 חדרים חדשה+מעלית וחניה בפרויקט בניה חדש,  במיקום שקט בשכונת רמב"ם בגבעתיים, יצטרך להיפרד מסכום "צנוע" בסך- 2.6  מיליון ש"ח(יתכן שאף יותר -המחיר עודכן לאחרונה).

מבחינה שמאית כל עוד ישנם קונים שמוכנים לרכוש נכסים במחירים הנ"ל, העסקאות מייצגות את מחיר השוק ואת עוצמת הביקושים. כמובן שארועים חיצונים יכולים להפוך את המגמה על פיה ובכל מקרה אין בכתבה זאת משום ייעוץ כלשהוא לרכישת או הימנעות מרכישת נכס.

לידיעתכם, יש לקבל ייעוץ פרטני לגבי כל עיסקה ועיסקה בנפרד ומראש.

 

תכנון מדרגות תקניות

מתכננים מדרגות לבית? הטיפים הבאים יעזרו לכם לתכנן גרם מדרגות עמיד שעומד בתקני הבטיחות.

steps

 

• בסיס המדרגות הוא בקונסטרוקציה המתחברת לבטון בקירות. מומלץ אם כך, לתכנן ולהזמין את המדרגות עוד בשלב השלד כדי לאפשר לבעלי המקצוע להתקין את החיזוקים בבטון ולחסוך בכך חיבורים מיותרים ומכוערים בעתיד.

• מומלץ להזמין את המדרגות מחברה אחראית ואמינה שעובדת בצמוד לתוכניות העבודה ועם פיקוח מהנדס.

• רוחב מדרך המדרגה (שלח) המומלץ הוא 27 ס"מ, ולא פחות מ- 25 ס"מ, • גובה המדרגות מקסימלי (רום) 17.5 ס"מ.

להקפיד על מדרגות עם מדרך ורום ביחסים אופטימליים(פעמיים רום ומדרך יסתכמו יחד לכ-62ס"מ)

• גרם המדרגות מתחלק למהלכי מדרגות ולמשטחי ביניים (פודסטים). לאחר כל מהלך של לא פחות מ- 3 מדרגות, ולא יותר מ-16 מדרגות, יש להתקין משטח ביניים.

• גובה המעקה בכל מדרך צריך להיות 90 ס"מ.

• יש להקפיד שהחלק העליון של המעקה, כלומר מאחז היד, יהיה נוח לאחיזה.

• הרווחים בין נציבי המעקה לא יעלו על 10 ס"מ.

 

הכתבה באדיבות המגזין לעיצוב טרנד שכתובתו:

www.trend.org.il

 

 

This document will help you formulate plans for your real estate business

Business Summary
The purpose of this document is to help you formulate plans for your real estate business. It focuses on the key measures and activities that will help you reach your goals. If you work with a business coach, this document will help guide your discussions. Once complete, you will have a better idea of your strengths and weaknesses, and can begin to formulate SPECIFIC plans for improvement.

Gather the following data to create a snapshot of your net income before expenses.

Goal for 2015 Actual for 2015 Goal for 2016
Total Value of Properties Sold $ (Add sold price of each property)
Average Sales Price (Total Value ÷ # of properties in calculation)
Total Sides Closed #
• Listing Sides #
• Buyer Sides #
Gross Commission $
• Net Income after Split $ 2016 income goal
Net Income = what you get in your check after your split. If your split has varied over the year, you may need to calculate several deals separately, then add the total. If your split remained constant, you can take the percentage from the gross.
EXAMPLE
Gross Commission $75,000
(split) 90%
Net Income $67,500

• Can you negotiate a better split with your broker?
• Can you increase your average sales price point?

Past Income by Quarter (optional section)
2015 # Sales Sides Gross Sales Volume in $ Gross Income Net Income
1
2
3
4
Gross Sales Volume = the total sold price of each side you closed

Projection by Quarter
2016 # Sales Gross Sales Volume in $ Gross Income Net Income
1
2
3
4

Personal & Business Education Plans 2016

License Expires On:

Required Licensing Courses Needed:


Certification & Designation Goals:


Business Training Goals (courses to help you improve skills):


Mission and Purpose Questions
There are no right or wrong answers. The questions will help you focus and align your activities.

Why do you sell real estate?

How are you a hero to your clients? (What are you really good at?)

What makes you referrable?

What makes you less than referrable? (Areas for improvement)

When other agents see your name, what do you want them to say/think about you?

עתיד הנדל"ן- האם הנדל"ן בארץ יושפע מהמצב הבטחוני?

 

לדעתי, ההשפעות השליליות של המצב הבטחוני ואינטיפאדת הדקירות, על יציבות האזור ועל הרגשת המערביות ששוררת לכאורה במזרח התיכון עד לארועים אלו עשויה לגרום הפך העליות בכלכלה שחווינו בעבר. כלומר, ההרגשה שה"אדמה בוערת" במזרח התיכון והכלכלה בסכנת יציבות,  במובן הפחות נעים, ולהבריח מישראל משקיעים פוטנציאלים ומשקיעים שכבר מושקעים בנדל"ן. במקרה כזה אם יתרחש, יחל תהליך דומינו שיסחוף אחריו את כל שוק הנדל"ן על כל הסיגמנטים שבו- מגורים, מסחרי ומשרדים. יש לזכור שגם לבורסה השפעה על האווירה הכלכלית ומגמה שלילית בבורסה יכולה להוות זרז לירידות מחירים גם בנדל"ן המקומי.

מכל מקום לפני כל השקעה בנדל"ן מומלץ בפרט בימים סוערים אלו להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

 

אין בכתבה זאת משום תחזית מכל סוג שהוא ו/או המלצה או המלצה להימנעות מהשקעות בבורסה ובנדל"ן , והכל הוא דעה אישית שלי ומי שמסתמך עושה זאת על אחריותו בלבד.

 

 

 

? Forecasts 2016: Are the new Canadian rules to harsh for the real estate market

by Jonathan Ben Simon B.Eng

International Relations Representative – Keren Gad Group

For the last 7 years, the Canadian federal government has been changing the law regarding personal mortgage loans. Its goal aims to prevent the real estate market of going out of control by limiting excessive debt to Canadian households, somewhat slowing down the market. According to lawmakers, nothing catastrophic is to be expected, but nothing miraculous either, respond the economists. Indeed, a slight slowdown seems to be appearing for several months now. In short, since the summer of 2012, Canada’s Finance Minister, Jim Flaherty, has changed the maximum amortization period for mortgages supported by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) to 25 years. This reduces the amortization of the debt of five years, implying a higher monthly payment. The Minister has, in addition, pushed 20% down payment required without the need of mortgage insurance. These measures are considered by the market as drastic, but are they really

??

Firstly, these changes affect mainly first time homebuyers. Therefore, the impact of these new regulations is felt on a certain part of the market only. Moreover, the demographic change caused by the influx of immigration and the aging of the population tends to control vibrations of the real estate business. This causes a real estate rotation that rebalances supply and demand. Since older people need housing options better suited to their condition, newcomers seeking to establish themselves recover their homes. That being said, 2013 is expected to show more stability due to gradual slowdown in property prices. While some sources predict a 2% decline, nothing yet has been confirmed.

While we have seen the effects of legislation on buyers, let’s see the effects on owners. The latters are affected when refinancing their properties, whereas before they had the right to 85%, now they cannot get more than 75% to 80%. They lose, in a way, 5% in property refinancing value. Thus, the only survivors are borrowers who wish to renew their existing loan. However, the new laws still indirectly affect them as they are forced to follow the same reimbursement rules. Since July 9, the government no longer allows a reimbursement greater than 39% of annual revenues. This regulation is not limited to mortgages as it also includes personal debts. That is to say that credit cards, store credits and all other related debt could no longer be struck at once. The proportion of reimbursement must enroll in a slice of 45% of revenues. This measure seeks, it seems, to protect the economy from market fluctuations. Limitation of indebtedness, lower mortgages, lower refinancing and increased CMHC requirements aim at a balance that is difficult to measure yet. It is certain that the debt reduction is desirable, but it also limits investments. Finally, the wealthy are not forgotten by the new laws. Now the government will no longer insure houses worth more than a million dollars.

Here are roughly the changes to expect in 2013. Fortunately, mortgage rates appear to remain advantageous, which will somewhat benefit the residential construction projects needed to meet demographic needs.

יישום מסקנות נדל"ן 2015

עם פרופ' סטנלי

נתבקשתי ע"י עו"ד שמייצג רוכש דירה לערוך שמאות ירידת ערך לדירה בגין אי התאמה לסטטוס מגורים. מעשה בדירה בקומת קרקע בצפון הישן של ת"א, כ- 60 מ"ר שהיתה צמודה לחדר הסקה במפלס קצת נמוך יותר ממפלס הדירה. לימים בעל הדירה השתלט ללא הרשאה על חדר ההסקה וסיפחו לדירתו אגב ביצוע שיפוצים נרחבים, השוואת מפלסי הרצפה, תקרות אקוסטיות וכד' כולל יציאה לחצר הבנין. הדירה הפכה פתאום לדירת גן בת  1/2 3 חדרים אטרקטיבית. הדירה נמכרה פעם אחת לתושב חוץ שבקושי גר בדירה ולאחר כשנתיים מכר אותה לאותו תובע רכש את הדירה בגלגול שני מאותו שינוי. כל הגורמים סמכו רק על הנסח במילא יש פערים כידוע בין שטח בפועל לשטח רשום וויתרו על בדיקה שמאית או בדיקה בתיק בנין שהיה מלא בתלונות דיירים וכמובן עיון בתשריט הבנין במחלקת ההנדסה היה מגלה את האמת. בשלב מסוים הרוכש גילה שחלק מדירתו היה בעבר רכוש משותף- חדר הסקה והגיש לאחרונה תביעת פיצויים נגד כל הגורמים, לחילופין ביטול העיסקה והשבת כל הכספים לרבות דמי התיווך.

מהן הבדיקות שי שלבצע כדי למנוע בעיות בעתיד וגם להיות גורם מקצועי שמאמין בגילוי נאות:

  1. זיהוי הנכס- נסח הטאבו המפורסם הוא מסמך משפטי המהווה תעודת הזהות של הנכס, כפי שכל אי התאמה בתעודת זהות ביחס למחזיק התעודה למשל צילום לא תואם או בתעודות החכמות הביומטריות טביעת אצבעות לא תואמות כך בנסח הטאבו. אני קורא לזה משולש הזהב ששלושת קודקודיו הן- הנסח, ביקור בנכס, בדיקת במאגרי קדסטר- מיפוי ישראל או אתר העירייה הרלוונטית ותשריט בית המשותף. מה אנחנו משיגים בבדיקות אלו- זיהוי כמעט 100% שהדירה שאותה אנחנו מעריכים ובמקרה שלכם משווקים היא הדירה שפרטי הרישום שלה מופיעים בנסח המוצג. אני לא מדבר על זיהוי הבעלים כבעלים(שזו לדעתי תפקידו של עו"ד) אלא זיהוי הנכס עצמו שפה גם אתם כמתווכים נכנסים כשותפים לבדיקות, אני מזכיר פסיקת בימ"ש העליון בפרשת דדון שבה נקבע: "חובת הנאמנות של המתווך כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו ובעניינו זהירות סבירה כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר לבדוק את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל ע"י בדיקת ספרי המקרקעין משהיפר חובתו זו קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך עפ"י החוזה". רבותי אם על זיהוי המוכר בימ"ש קבע מה שקבע קל וחומר על זיהוי הנכס.

כדי להמחיש את אביא דוגמא מהרצליה בא התרענו על אי התאמה- היתה חלקה גדולה שעליה בנוי בית צמוד קרקע עם חצר גדולה לימים פוצלה ל- 2 חלקות ועל החלקה הפנןיה נבנה בית משותף, אני לא יודע מה ההשתלשלות של הארועים שהביאו להחלפה בין מספרי החלקות החדשות אך בפועל לאחר ביקור בשטח ובדיקה במיפוי ישראל עולה שהכותרות של הנסחים ביחס למספרי החלקות הינן שגויות והתחלפו. כמובן שרק בדיקה של שלושת הקודקודים- נסח, נתוני גו"ח רשמיים וביקור אפשר היה לעמוד על התקלה.

טעויות רווחות כאן נכנסים בדיקת עומק עד לרמה של חלקת משנה(ת"ח) היא בדיקת תשריט הב"מ מצאנו טעויות בכותרות הנסחים ביחס לת"ח מול התשריט כמובן שרק לאחר ביקור בדירה כדי לדעת לזהות אותה בתשריט וניסיון בקריאת נסחים ותשריטים ניתן לעלות על הטעות.

  1. בדיקות נוספות וכאן אני חוזר לדוגמא הראשונה זאת בדיקות במחלקת מהנדס העיר ובוועדות לתכנון ולבניה. בכל עירייה יש גנזך הנדסה עם תיקי בנין אתם לא מתארים מה ניתן ללמוד מתיק הבנין החל מסכסוכי שכנים, דרך התנגדויות ליוזמות בבנין וכלה בדברים מהותיים כגון חריגות בניה, תקרות פל-קל ובעיות הנדסיות שמחייבות ביקורת מהנדס בנין. בדיקות נוספות יתבצעו בוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן בקשר לפוטנציאל תכנוני- תוכניות משביחות או להיפך תוכניות פוגעות שיש בהם לכאורה ירידת ערך כגון: כבישים ראשיים, מסילת ברזל, קווי מתח עליון, מבנה ציבורי מרעיש וכד'.
  2. הבדיקה האחרונה שאין לי ספק שכולכם מתמחים בה זו הערכת הדירה, יחד עם זאת ברשותנו השמאים מאגרי מידע ונתוני עסקאות וכפי שאתם לא אחת מסייעים בעיצה טובה לשמאי בקשר לשווי אל תהססו לפנות גם לשמאים שמומחים גם בנושא השבחת או ירידת ערך כאמור או מיסוי צפוי במקרה של עסקת נטו.

שת"פ עם מתווכים מעבר להפניות הדדיות טובות שמניבות עסקאות או עבודות שמאות.          אני גורס שתמיד כדאי להתייעץ עם המתווך המקומי שמכיר את ההיסטוריה של הנכס בעיקר רלוונטי לגבי דירות מיוחדות שהמחיר הנדרש להם כולל ערך מוסף למשל ידוענים(סלברטיז') , מכיוון שלנו כשמאים אין שוק משוכלל שיכול ללמד על שווי ראוי אנו מעריכים ומתמחרים בשני מצבים שווי ללא ה"ייחוס" ומחיר מצופה לאחר שהתייעצנו עם המתווך המקומי שיכול לסייע בתימחור. כנ"ל להבדיל בדירות בעיתיות עם סטיגמה שלילית למשל דירות קטלניות שהתרחשו בהן אסונות או דירות "מקוללות" שאין לגרים בהן סימן ברכה, כמובן שאנו כשמאים נמצאים בדילמה האם לציין גורם שהוא במישור המיסטי- פסיכולוגי ולא במישור העובדתי שמאי – ראציונלי ויחד עם זאת אנחנו יודעים שהפסיכולוגיה עובדת ובמסגרת הערכת הנכס וגילוי נאות של הנתונים עלינו להציג את הנתונים והלקוח יחליט איך להמשיך.

לסיכום, רבותי אני מכיר את האמירה מה אני צריך את כל הבדיקות והכאב הראש הזה הלקוח אוהב ומעוניין בדירה, למה לבלבל תן לי לסגור ולגזור קופון. לדעתי, אין מקום לאמירה כזאת בימינו, להיפך השקיפות הלאה והבדיקות המקצועיות ישרו רגיעות על כל הצדדים שיבינו שהם בידים טובות ומקצועיות לא רק מבחינת המחיר ששולם אלא ובעיקר זכות הקנין נבדקה ומוגנת , יתרה מזאת, דווקא באמצעות מכלול נתונים ודרכם ניתן למנף  ולהגיע לעיסקה טובה יותר ללקוח.

המושבה האמריקאית ביפו- סיפור המופת של העולים ממיין, ארה"ב 1866

המושבה האמריקאית ממוקמת ביפו מדרום לרחוב אילת ומיתחם תחנת הרכבת העותומנית.  האזור שוחזר על בתי העץ ההיסטוריים והיפהפיים שלו ולצדו פרויקטים חדשים שמתחברים למתחם נוגה.

האזור מתפתח ומבוקש מאוד למגורים רמת המחירים 35- 55 א' ש"ח למ"ר. תלוי במבנה באם הוא לשימור/היסטורי, מיקומו ושטחו ובעוד פרמטרים כמובן.

להלן צילומים מהמיתחם. הצילום הראשון ממתחם התחנה – ביח"ר ויילנד למוצרי בטון.

מומלץ מאוד לתאם ולבקר בבית הידידות מיין ולראות את הסרטון המדהים אודות הקמת המושבה ע"י המתיישבים האמריקאיים שהגיעו במסירות נפש גדולה להקים מושבה בארץ ישראל ולסלול דרך לבאים אחריהם. מומלץ

IMG_20150423_135258

המושבה האמריקאית4 המושבה האמריקאית5 המושבה האמריקאית 1 המושבה האמריקאית2GK שמאות

בנפתולי סעיף 197- ירידת ערך מקרקעין

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 197 את העקרון העומד בבסיס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית מתאר, כדלקמן: "נפגעו ע"י תוכנית , שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית , בכפוף לסעיף 200." בהתאם להוראות החוק, הרי שבניגוד להיטל השבחה קיימת זכות לתבוע פיצויים גם בגין נזק שגרמה תכנית מתאר מחוזית (ת.מ.מ) ותכנית מתאר ארצית (ת.מ.א), למרות שהגוף המפצה הינו הוועדה המקומית. הפיצוי ניתן בגין הפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת. הגשת התביעה והתיישנותה את התביעה יש להגיש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום כניסתה של התכנית  לתוקף, קרי היום בו פורסמה בילקוט הפרסומים. תקופה זו של שלוש שנים מהווה את תקופת ההתיישנות של התביעה – באם חלפה התקופה האמורה- אין באפשרות הנפגע או הטוען לפגיעה להגיש תביעה אלא אם כן הוארך המועד להגשת התביעה על ידי שר הפנים, שכן, שר הפנים רשאי להאריך את המועד, מטעמים מיוחדים שיירשמו. היום הקובע יש לשים לב, כי היום הקובע להגשת תובענה הוא יום פרסום התכנית למתן תוקף ברשומות.

סעיף 200 – פטור מפיצויים
חוק התכנון והבנייה קובע אף סייגים לחובת הפיצוי הקבועה בסעיף 197. סייגים אלו מפורטים בסעיף 200, הקובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". קיימות 11 הוראות, המתייחסות לעניינים הבאים: שינוי בתחום אזורים, קביעת מרווחים, הגבלת מספר בניינים, הסדרת בינוי, הגבלת בנייה הטומנת בחובה סכנה, הגבלת שימושים בבניינים, קביעת קו בניין, חיוב התקנת מקומות פריקה וטעינה בתעשייה, חיוב התקנת מקומות חניה ומקלוט, הגבלת בנייה בשל פגיעה בבטיחות טיסה. ככלל על מנת שהוראות סעיף זה תחולנה יש לקיים את שלושת היסודות הבאים במצטבר: הראשון, כי המדובר בפגיעה המפורטות בהוראות השונות; השני, כי המדובר בפגיעה בתחום הסביר; והשלישי כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוי.
טיפול בתביעה

עם הגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומית, על הוועדה להודיע לכל מי שעלול להיפגע מקבלתה על הגשתה, וליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. בכלל זה גוף משפה, שנתן התחייבותו לוועדה המקומית כי ישא בעול התביעות לפי סעיף 197 לאור אישורה של התכנית הפוגעת. על הוועדה לדון וליתן החלטה בתביעה בתוך 90 ימים ממועד הגשתה. לאחר קבלת ההחלטה האמורה, על הוועדה המקומית להודיע לתובע וכן לכל מי שהשמיע טענותיו בפניה, מהי החלטתה. אם החליטה הוועדה לדחות התביעה או כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200 – התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הוועדה המקומית, רשאים לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה לידיהם. אם קבלה הוועדה המקומית את התביעה בחלקה, והתובע חולק על הסכום שנפסק לו – ימונה שמאי מכריע בהסכמה או ע"י ועדת ערר (באין הסכמה כאמור). אף כאן חובה על הוועדה המקומית לשלוח הודעה  על מינוי השמאי לכל מי שעלול להיפגע מהחלטת השמאי, וחובה על השמאי ליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. ערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטתו (מוגש לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה). הוגש ערר כאמור, וועדת הערר נתנה החלטה, ניתן להגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה משפטית בלבד. יש להגיש הערעור תוך 45 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה.

לסיכום סעיף 197 שמפצה את האזרח על ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית הינו למעשה פיצוי ההיפך ובסימטריה למס- היטל ההשבחה שמוטל על האזרח כתוצאה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.

הרשויות עומדות בתוקף על זכותן לגבות את ההיטל ההשבחה, ואף נקבע לאחרונה מנגנון מהיר לסיום המחלוקות בנושא היטל ההשבחה בין האזרח לרשות וזאת במסגרת תיקון 84 .

על כן, על אף הקשיים שהרשויות מערימות ונפתולי החוק על האזרח לעמוד על זכותו בקבלת פיצוי הולם במסגרת סעיף 197, ובכל מקרה של סלילת מחלף או כביש או רכבת קלה/רגילה או הסטת מסלול המראה/נחיתה יש לפנות בהקדם לשמאי מקרקעין שיעריך במידה וקיימת פגיעה מהי ירידת הערך והפיצוי הנדרש.

האם דירת 4 חדרים "על הנייר" במגדל תל אביבי נוצץ שווה החל מ-2 מיליון ₪?

בימים אלו בהם מוארים שמי תל אביב בזרקורי ענק משל מדובר בהגנת נ"מ מפני בליץ אווירי קרב, רבים וטובים לאחר שנרגעו והפנימו שמדובר בסה"כ בבליץ פרסומי ענק לפרויקט נדל"ני מתוקשר שואלים את עצמם את השאלה שבכותרת.

כדי לענות על שאלה כה מורכבת כדאי לדעת כמה עובדות יסוד כלכליות שקשורות לשוק הנדל"ן, וכמובן שכל אחד מהקוראים לאחר עיון בעובדות ובדגשים יעשה חשבון לעצמו (ובאחריותו) ויענה לשאלה.

עובדה ראשונה– ביקוש והיצע- שוק הנדל"ן עבר בשלוש השנים האחרונות תיקון חד ביחס לדשדוש ולנימנום בארבע השנים הקודמות- 2004-2007 ולירידה הדרמטית בשנת 2003.

התיקון נבע מעליה דרסטית בביקושים לדירות, ומאידך התחלות בניה וסיומי בניה שלא הדביקו את הביקושים. התוצאה הסופית עליה ניכרת ברמת המחירים לאורך כל הקו ובעיקר בסקטור המגורים. מציאות זו הביאה לחשיבה מחודשת בקרב הקברניטים ובמינהל מקרקעי ישראל שחולש על מרבית קרקעות המדינה והתוצאה ניסיון להגדלת היצע קרקעות, מכרזי "מחיר למשתכן" ועידוד קבלנים ע"י תוכניות כגון תמ"א 38, פינוי בינוי .

עובדה שניה- מימון ואשראים לרכישת דירה/נכס להשקעה- מחיר הכסף הוזל מאוד והמשכנתאות צמודות הפריים כיכבו ומי שבחר במסלול הפריים המשכנתא שלו נשחקה מידי חודש בד בבד עם הפחתות הריבית. לאחרונה מגמה זאת התהפכה ובנק ישראל מייקר מידי חודש את ריבית בנק ישראל מתוך כוונה לצנן את השוק ולמנוע "בועה"

עובדה שלישית– ציפיות והרגלים הם שם המשחק-  אם לבחון רק על פי מחירי המכירה שמפתיעים כל יום היינו מגיעים למסקנה שמחירי הנדל"ן הינם גבוהים ומסוכנים, אולם, האווירה ששוררת כיום במשק והשתקפותה בבורסה ובנתוני התעסוקה, הרגלי רכישת נכס במקום לשכור אותו כמקובל בעולם המערבי והעדר השקעות המהוות עוגן יציב לאורך שנים גורמים להמשך ביקושים מצד מקומיים, משקיעים ותושבי חוץ ונזכיר את יהודי התפוצות שרגילים לרכוש דירות מטעמים אידאולוגים וכבטחון לעת צרה, אם כי בקצב נמוך בהרבה מבעבר.

עובדה רביעית –  תופעת העדר- ידוע ומוכר המצב שבו קיימים ביקושים כבושים וכשהם מתפרצים ולמרבה הצער בבת אחת, התוצאה היא עלית מחירים חדה.

כעת מדובר על מצב הפוך שבו המחירים גבוהים ויש משחק בין הרוכשים לקבלנים מי ימצמץ ראשון וירכוש במחירים הנ"ל או לחילופין יעשה הנחת מחיר. כמובן שאף אחד לא רוצה להיות זה שנשאר עם תפוח אדמה לוהט(ויקר) ביד, במילים אחרות רוכשי הדירות עשויים(במידה ומגמת העליה תימשך) להחמיץ הזדמנות עסקית בפרויקט תל אביבי על קרקע שמאפייניה יחודיים וזאת בשל ההמתנה המאפיינת את השוק לאחרונה.

מאידך, הקבלן עשוי להיקלע למצב של שוק "רגוע" שבו הקונים מכתיבים את הטון שיאלץ אותו לתת הנחות במקום ל"היתקע" עם סחורה יקרה במונחים שוטפים וממונפת.

בשולי פיסקה זאת יש לזכור שאין כמעט קרקעות פנויות לפיתוח במרכז ת"א, ובוודאי שלא בהיקף שכונה הומוגנית.          דירת 4 חדרים יד שניה+מעלית וחניה היא מוצר בחסר במרכז ת"א, ונמכרת היום בגבולות של כ- 2.5 מיליון ש"ח בערך.

עובדה חמישית – דירת מגורים מוצר בעל ביקוש קשיח- גידול והתפתחות האוכלוסיה וטעמיה מביאים לכך שדירות מגורים היו מאז ומתמיד צורך קיומי, ולכן ההשקעה בהן התבררה כיציבה ורווחית לאורך זמן. כמובן שמי שרוצה לממש ברווח ובמהירות, ידרש ליצירתיות ואף לתזמון טוב אך לרוב הנדל"ן הינו אפיק להשקעה יציבה ולטווח ארוך.

מי שזקוק לדירה לצורך מגוריו עדיף שימצא דירה שמתאימה לצרכיו ויתעלם מ"הערכות המומחים" שמיעצים לו כך או אחרת ולבסוף הוא(ולא המומחה) צריך סידור מגורים ועוגן כלכלי יציב.

לסיכום, יש לזכור שמחיר הדירה מורכב ברובו מעלות הקרקע היקרה, עלויות בניה יקרות שמושפעות בתשומות הבניה בארץ ובעולם, מיסים היטלים, אגרות ומע"מ עליהם לא המדינה ולא העיריות השונות מוכנות להתפשר ולהפחיתם בצורה גורפת וחדה, עלויות מימון ושיווק, לכן, הדיבורים על רמת המחירים הוא לעניות דעתי בעייתי ומורכב, אלא אם כן יתרחש ארוע דרסטי שיבלום באחת את הביקושים. בנוסף הכדאיות בעסקה תלויה במידה רבה ביכולת של הקבלן ל"הרים" ולממן פרויקט מורכב, לקצר את ההליכים הבירוקרטיים והמינהליים, ולהקים את הפרויקט במהירות וביעילות ע"מ לקצר את משך הבניה ומסירת הדירות לרוכשים.

לגבי תחזית לאן פני שוק הנדל"ן יש לזכור שכל תחזית עשויה להיות מגמתית ונכונה מנקודת ראות של בעל עניין ובנוסף כל תחזית ניתנת לתיקון בדיעבד בשל היותה רק תחזית.

המלצתי היא וכל זאת בכפוף לשמאות שהיא בדיקה פרטנית וקפדנית של כל נכס לגופו וייעוץ מקדים-

לרוכשי דיור בפעם הראשונה לשקול ברצינות את אופצית ההשכרה ו"לזרוק" את הקיבעון המחשבתי שרכישת נכס יותר כלכלית משכירתו או לרכוש נכס שסכום הרכישה ריאלי ומתאים לרוכשים וליכולת החזר המשכנתא. פקטור חשוב מאוד שיש להביאו בחשבון ולגלם במערכת השיקולים במונח "ריאלי" הוא  שינויים בגודל המשפחה ובהכנסה עתידית(ניתן להתייעץ עם מומחי המשכנתאות שינתחו את ההכנסות הפנויות ויקבעו רף לסכום החזר ההלוואה).

ולמשפרי דיור המלצתי למכור בשלב ראשון את הנכס שבבעלותם ולהיכנס לשוק בצורה מושכלת וזהירה רק לאחר מכירת דירתם כשברשותם הון עצמי זמין.

אני מקווה שבכתבה זאת "הארתי" את העובדות והנתונים, וציידתי את הקוראים בתיבת כלים שימושית כיאה לבליץ.