מכירת נכס ברומניה ע"י תושב ישראל- קרדיט למשרד עו"ד דורון, טיקוצקי ושות'

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל השבחה, נדל"ן ברומניה , שמאי מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

13/11/2019

 'משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות


מכירת נכס מקרקעין ברומניה על ידי אדם תושב ישראל היא בעלת אופי מיוחד, כאשר ייחודה של סיטואציה זו נעוץ בכך שעל עסקת המכירה חלות שתי מערכות מס המסווגות את תשלום המס באופן שונה וכן בכך שלעיתים מדובר בנכסים שהולאמו על ידי הממשלה הרומנית בעבר והושבו לבעליהם לאחר התדיינויות משפטיות ארוכות.
תושב ישראל המוכר נכס מקרקעין הממוקם מחוץ לישראל כפוף למס בישראל. מכירת נכס כאמור תחויב במס בישראל בדומה למכירתו של כל נכס אחר, ותהא כפופה למס בשיעור הקבוע עבור רווחי הון (25% לשנת 2019). הרווח אשר ממנו ייגזר המס יחושב כהפרש בין מחיר מכירת הנכס למחיר קנייתו. ברומניה המס על מכירת נכס מקרקעין מסווג כמס "תעריפי" בשיעור קבוע של 3%, כאשר החוק מאפשר לנישום לנכות סכום של 450,000 רון, כך שעבור עסקאות בשווי הנמוך מ–100,000 יורו, המוכר כלל לא יחויב בתשלום מס ברומניה.
מיסוי מכירת נכס מקרקעין ברומניה על ידי אדם תושב ישראל
בין ישראל לרומניה קיימת אמנה למניעת כפל מס (להלן: "האמנה"). סעיף 13(1) לאמנה קובע שזכות המיסוי הראשונה, בכל הקשור לעסקאות מקרקעין, תהא למדינה בה נמצאים המקרקעין. יובהר, כי סעיף זה באמנה אינו מונע ממדינת התושבות של הנישום למסות אותו בגין הרווח שנוצר לו כתוצאה ממכירת המקרקעין, אלא שבמצב יהיה הוא זכאי, בהתאם להוראות האמנה, לקבלת זיכוי בגובה המס ששילם הוא במדינה בה נמצאים המקרקעין. נוכח האמור לעיל, בכל הקשור לתושב ישראל, אשר מכר נכס מקרקעין ברומניה, יהיה הוא כפוף לתשלום מס רווח הון בישראל בגין מכירת נכס מקרקעין ברומניה, תוך קבלת זיכוי בגין המס ששילם הוא ברומניה בשל מכירת הנכס. יובהר, כי הוראות הדין בישראל (ולא רק הוראות האמנות השונות לכפל מס) קובעות כי תושב ישראל זכאי לבל זיכוי בגין מס ששילם במדינה זרה כנגד מס בו הוא חייב בישראל, כאשר בכל מקרה סכום הזיכוי לא יעלה על סכום המס הטעון תשלום בישראל.
נכס שהולאם והושב לבעליו
בנסיבות בהן נכס מקרקעין ברומניה נמכר על ידי תושב ישראל והנכס הנדון הולאם בעבר על ידי ממשלת רומניה, אך הושב לבעליו לאחר הליך משפטי מול הממשלה הרומנית, ייחשב מועד רכישת הנכס לצרכי מס ליום החזרת הקרקע מהממשלה (בכפוף לקבלת החלטת מיסוי מתאימה מרשויות המס). החוק הרומני משית את כלל העלויות הכרוכות בהליך קניית הנכס, על הקונה. לעומת זאת, רשאי המוכר לקזז הוצאות מסוימות בהתאם להוראות הדין, ובהן, בנסיבות מסוימות, גם עלויות משפטיות הנוגעות לעריכת העסקה."  סוף כתבה…

בכל מקרה של מכירת או רכישת נכס ברומניה, הערכת נכס וניהול פרויקטים או נכסים נא לפנות לגד קרן , מומחה ברומניה ודובר השפה, 0544505977

הערכת תחנות דלק

מאת GK שמאות

גד קרן

מצאתי לנכון להביא בפניכם מספר דגשים בקשר להערכת תחנות תדלוק שהינם מיזם עסקי שנועד להפקת רווחים משווק דלק בקמעונאות לצרכנים בודדים.

 

כמות הדלקים החודשית הנמכרת בפועל בתחנת התדלוק, משקפת את נפח הפעילות העסקית במכירת הדלקים בתחנה והיא מהווה נתון יסודי להערכת המיזם, סביר לאמוד את כמות כלי הרכב שיכנסו לתחנה בינעירונית לפי שיעור של 5% בערך מכלי הרכב העוברים ליד התחנה, בשני הכוונים.

תדלוק ממוצע לכלי רכב הינו בערך 38 ליטר. ליטר בנזין 95 עולה היום בערך 7.3 ₪ לליטר.

מרכיב המס(הבלו) על הדלק עלה בשנים האחרונות לשיעור גבוה ומכביד ועוד ידו של האוצר נטויה.

הוצאות שוטפות בתחנות תדלוק מורכבות מהוצאות לשכר עבודה, ארנונה, תחזוקת ציוד, תחזוקה בתחנה, הנה"ח ומשרדיות, קידום מכירות, מימון אשראי ומגיעות לערכים בטווח שבין 60%-30% מהמרווח נטו לאחר הובלה והנחות(שיעור ההוצאות משתנה ותלוי בהיקף הליטרים הנמכרים).

עלות הקמה ופיתוח של תחנת תדלוק הינו בסך 2,000,000$-1,000,000$.

שטח קרקע אופייני לתחנה הינו בערך 1.5דונם. ברוב התחנות מקור להכנסה נוספת ורווחית הן חנויות הנוחות, שטיפת רכב ופנצ'ריות.

ככלל, מיקום התחנה הינו בעל השפעה קרדינלית על היקף מכירת הדלקים וכפועל יוצא על הכנסותיה הכוללות. לכן, תחנות בעלות מיקום מוצנע או על כבישים צדדים או תחנות עירוניות יאלצו לתת הנחות גבוהות יותר לליטר דלק או מתנות יקרות יותר(עיתון חינם, שטיפת רכב) על מנת לשמור על כמות מסוימת של מכירת ליטרים.

מומלץ לפני כניסה לשותפות או מיזם עסקי מסוג תחנת תדלוק להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק בנוסף לבדיקות הרגילות, גם את אפשרויות הקמת מרכזים מסחריים או חנויות עוגן(למשל רשת מזון גדולה) בצמוד לתחנה, את מגבלת המרחקים בין תחנה לתחנה עפ"י התמ"א(תוכנית מתאר ארצית), אפשרות הקמת תחנות תדלוק נוספות בסמוך למיזם, שינויים צפויים בנפחי התנועה, כבישים עוקפים, שינויים בייעוד הקרקע בהתאם לפיתוח האורבני הצפוי. כמו כן יש לבדוק את דרישות רישוי העסק, גובה הארנונה העירונית, היטלים, אגרות פיתוח וכד' שנגבים ע"י הרשות המקומית.

ירד המסך על תמ"א 38?

לאחרונה החליטה מחלקת התכנון שליד משרד האוצר(לשעבר משרד השיכון והבינוי) שלא להאריך את תוקפו של תמ"א 38. דהיינו, מאי 2020 יהיה המועד האחרון(אם לא יחול שינוי בכנסת הבאה)ליישום חוק התמ"א על שינוייו.

ובכך נסתם הגולל על אחת מהתופעות המלהיבות והשנויות במחלוקת ב 15 שנים האחרונות.

נזכיר שבעבר קיבל בית המשפט המחוזי  את עתירת אדם טבע ודין וניר שלו נגד עיריית רמת גן, ופסק כי תוכנית שקבעה תוספת צפיפות בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר איננה תקפה. הסיבה המרכזית לפסיקה הייתה העובדה שלכל אורך התקופה שבה התוכנית הייתה כביכול בתוקף, לא הוגשה חוות דעת מטעם מהנדס העירייה הנוגעת למלאי שטחי הציבור והתשתיות שיתמוך בתוספת יחידות הדיור.

פסיקת המחוזי חוללה רעידת אדמה בתחום, משום שפרויקטים רבים שתוכננו על בסיס אותה תוכנית והמתינו להיתרי בנייה לא יוכלו כעת להתקדם – ויצטרכו לחזור לתכנון נוסף.

כדי שהשיפוץ שלכם יצליח

משרד להנדסה ושמאות – כדי ששיפוץ בית הכנסת שלכם יצליח

 

ענף שיפוצי הבתים הפרטיים והמוסדות הציבוריים כגון – בתי הכנסת מדגים בשנים האחרונות ביצועים מרשימים. השיפוצניקים של היום הם לא השיפוצניקים של פעם, מרביתם קבלנים רשומים, בעלי רישיון מטעם התאחדות השיפוצים ובעלי אוריינטציה עיצובית מובהקת הנשענת על ניסיון וידע נרחב באדריכלות.

בין מזמיני עבודות השיפוץ במוסדות ציבוריים– תורמים, גבאי בית הכנסת וועד והנהלת בית הכנסת וכל מי שרוצה לייקר ולהדר את "מקדש המעט" שבו מתייחד הציבור היקר לתפילה לקב"ה.

בין אם אתם רוצים לחדש ולרענן את האווירה בבית הכנסת, ובין אם אתם דואגים לכך שהנכס שהתיישן והתבלה עם השנים וחייב לעבור שיפוץ וחידוש מפאת גילו או בטיחותו והסיכון לבאים בשעריו– מוכרחים לבצע את השיפוץ בצורה הכי מקצועית ובטיחותית ולפיכך, רצוי להיעזר באנשים כמו: מהנדס בנין, חברת שיפוצים/בניה מיומנת, שמאי מקרקעין מנוסה.

 

מהנדס ושמאי מקרקעין – ניהול פרויקט והכנת מסמכי הפרויקט.

 משרד להנדסה ושמאות במסגרת קביעת תקציב פרויקט מכין כתב כמויות כחלק מהכנת מכרז לקבלנים, לעיתים ראוי לבדוק אפשרות של קבלת מענקי שיפוץ מהרשויות במקרה של חיזוק כנגד רעידות אדמה אגב השיפוץ.

כמו כן, כערך מוסף לליווי תהליך השיפוץ, קיימת אפשרות לייעוץ משלים לגבי השבחת ערך בית הכנסת בעלויות נמוכות תוך הערכת הפוטנציאל הכלכלי שגלום בו, למשל, ניצול שטח "מת" לאולם שמחות שיכול להעשיר את קופת בית הכנסת.

 

כאמור תפקידו של הסכם שכולל כתב כמויות מפורט, לשמש כבסיס למכרז הקבלנים, סינון הקבלנים המקצועיים והתחרותיים ביותר, שמחזיקים גם בפוליסת ביטוח לכל נזק, ובשלב של השיפוץ בפועל הוא יקבע קצב התשלומים לקבלן לפי התקדמות העבודה והביצוע בשטח. זהו מסמך משפטי כחלק מהסכם הביצוע הכולל את כל סוגי העבודות הנדרשות לביצוע השיפוץ וכן כל המוצרים, אביזרים וחומרי הבניה הנדרשים, כולל כמויות מדויקות, בהתאם לגודל בית הכנסת וסוג העבודה.

 

בדיקה מקדמית של כל צרכי בית הכנסת, המפרט הטכני והכמויות חיונית לכל מי שרוצה לחסוך הרבה כסף ועלויות במהלך השיפוץ שכן, כל שינוי וסטיה מההסכם הראשוני שנחתם בין הצדדים כרוך בתוספת כספית שלא תומחרה מראש ויכולה להעיק על סיום הפרויקט בהצלחה וחלילה במקרים קיצוניים לגרום להפסקת הבניה/שיפוץ בגלל חוסר איזון תקציבי.

 

 

 

הינה דוגמא לכתב כמויות שמכין שמאי מקרקעין(המחירים לעבודה בלבד לפני מע"מ):

 

סעיף פרק 1 – ריצוף איטום וכלים סניטריים הערות יחידות כמות מחיר בש"ח/ליח'

 

סה"כ סכום בש"ח
1.1 ריצוף כל ביה"כ בגרניט פורצלן או בקרמיקה בהדבקה או בסיס צימנט פריט יסופק ע"י הלקוח ממ"ר 150 200 שקל 30,000
1.2 אסלות מונובלוק כולל אביזרים וברזי ניל פריט יסופק ע"י הלקוח יח' 8 500 4,000
1.3 רובה אקרילית בכל הריצופים, רצפות וקירות בחדרי השירותים והמטבח חומר יסופק ע"י הקבלן ממ"ר קומפ' 5,500 5,500
סה"כ

39,500 ש"ח

 

 

 

כמויות מדויקות של חומרי הגלם, האחריות לספקם ע"י הקבלן או ספק וכן אומדנים כספיים המופרטים במסגרת כתב כמויות שמכין מהנדס ושמאי מקרקעין, יכולים לסייע לכם רבות להצלחת השיפוץ. למעשה, לאור ה"נפילות" עם שיפוצניקים חאפרים, כתב כמויות התגלה פעמים רבות כגורם הכרחי וחיוני למזמיני העבודה, בפרט כשמדובר בכספי ציבור/תורם, והרגישות הרבה בתקציב שיפוץ מוגבל שאינו יכול לחרוג ולסטות מהתקציב המקורי(בניגוד  לשיפוצים במגזר הפרטי-מגורים שם קיימת יכולת גמישות רבה יותר, מניסיוננו התקציב חורג בעשרות אחוזים!! כתוצאה מבחירה רצונית ושינויים יזומים ע"י המזמינים, במהלך השיפוץ).

 

יש לזכור שבמידה ובמהלך השיפוץ או לאחריו יתגלעו חלילה חילוקי דעות בין הצדדים על רקע ליקויי הבנייה והאחריות לספק את חומרי הגלם, מחויב קבלן השיפוצים והספקים לתקן ו/או לפצות את בית הכנסת בגין ליקוי בנייה שכן הצגת הסכם הביצוע וכתב הכמויות לבית המשפט מהווה ראיה קבילה ומחייבת לקבלת פיצוי או אכיפת הקבלן לתיקון או סיום התחייבויותיו.

 

לדאבוננו נוכחנו לדעת שללא עזרתו של מהנדס ושמאי מקרקעין, ואלמלא הכנת המסמכים כראוי ומראש, פיקוח וניהול על השיפוץ הנהלת בית הכנסת והוועד יכולים להסתבך בתביעות ארוכות ונזקים כספיים כבדים.

לסיכום

מה שנכתב במאמר זה תקף גם לגבי דירות מגורים/בתים פרטיים/ וכל נכס שבבעלותכם

לפני שבית הכנסת ופרנסיו מתחילים בשיפוץ או בניה יזכרו שעם כל הכבוד והידע ישנן מספר גורמים שיסייעו לכם להימנע מטעויות ואף להשביח את בית הכנסת שבניהולכם.

מהנדס ושמאי מקרקעין – הוא אחד הגורמים החיוניים וההכרחיים בעת השיפוץ והבניה.

 

 

 

מיתחם לביא- גבעתיים

שכונת פועלי הרכבת בחלק הצפוני של גבעתיים היתה באופן מסורתי שכונה מנומנמת שרחוקה מהזוהר ומרמת המחירים של שכונות אחרות בעיר כגון: שטח 9, בורוכוב והמגדל ברמב"ם.  לאחרונה יזמים זריזים זיהו את הפוצנציאל בשכונה ואת הנגישות הטובה אליה(דרך בן גוריון, כופר הישוב ורח" כצנלסון) ואיתרו מגרשים גדולים כדי להוציא לפועל פרויקטים חדשים, למשל מגדל היהלום שנבנה על חורבותיו של קולנוע הדר המיתולוגי( בשטח של 3.4 דונם, המגדל מתנשא לגובה של 22 קומות). כמו כן, התבשרנו לאחרונה גם על מכירת מגרש החניה הגדול בככר נח לצורך בנית פרויקט מגורים.

אחד הפרויקטים המעניינים בעיר היה מיתחם לביא- הפרויקט מוצג ע"י עיריית גבעתיים כאחד מהמתחמים המיועדים לפינוי בינוי, מדובר על מובלעת של העיר גבעתיים בגדה המזרחית של דרך בן גוריון(שברובה שייכת לרמת-גן).       בפרויקט תיכננו לפנות  מספר בנייני רכבת ישנים עם חצרות פנימיות גדולות מאוד, לטובת פרויקט חדש וגרנדיוזי של 225 יחידות דיור. היום(2/6/2011) נתבשרנו כי:

6/2012 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ת"א החליטה להשאיר על כנה את ההחלטה לדחיית התוכנית אחרי בקשת הדיירים לערוך דיון מחודש. להזכיר, לפני שבועיים החליטה ועדת ההתנגדויות של הוועדה המחוזית לבטל את הפרויקט שתוכנן למתחם, שהיה אמור להביא לבניית 225 דירות, תוך קבלת התנגדויותיהם של תושבי ר"ג השכנה, של החברה להגנת הטבע ושל המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל.

4/2013  http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000836850#fromelement=hp_folders_607

להלן ההחלטה

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000839742#FromSearchPage

 

למרות זאת כדאי לשים לב להתפתחות המחירים בשכונת פועלי הרכבת. כיום דירת 4 חדרים באזור בבנין רגיל כולל מעלית וחניה(לשאלת רבים בעקבות הכתבה לא מדובר על מגדל יוקרתי ולא על רחובות סואנים ומסחריים) מוערכת בגבולות 1.7-1.8 מיליון ש"ח והכל משתנה בהתאם למיקום, סוג הבנין, סטנדרט ומאפייני הדירה. אני מאמין שקיים פוטנציאל השבחה לנכסי נדל"ן בשכונה הנ"ל, ובכל מקרה יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני כל עיסקת נדל"ן.

נכון להיום 6/2019 הבניינים הישנים עדין נמצאים בשטח ולא צפוי פרויקט בקרוב.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין.

כל אחד יכול להיות מתווך

מתוך אתר YNET ממון- יוני 2019

 

מהפכה בעולם הנדל"ן? בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך – כך לפחות עולה מיוזמה של משרד המשפטים, המעוניין לבטל את מבחני התיווך ואת הצורך ברישיון. על פי התוכנית, המשרד יבטל לחלוטין את האסדרה הממשלתית הקבועה בחוק המתווכים, בכלל זה דרישת הרישוי, חובת המבחן ומנגנון הדין המשמעתי. האחריות על הענף תעבור מרשמת המתווכים במשרד המשפטים לרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן במשרד הכלכלה והתעשייה.

גליה שגיא רוטשטיין, מנהלת תחום רגולציה במשרד המשפטים, הבהירה למתווכים במכתב כמה תיקונים נקודתיים: תהיה דרישה להסכמה בכתב של שני הצדדים לייצוגם בעסקה על ידי אותו המתווך, ייאסר פרסום נכס על ידי מתווך בלי אישור מראש מבעל הנכס, תיבדק זהות בעל הנכס לפני חתימה על הסכם תיווך, ויינתן מענה לקושי של המתווכים בעסקאות נדל"ן עסקי.

בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך? (צילום: Index open) (צילום: Index open)

בקרוב כל אחד יוכל להיות מתווך?(צילום: Index open)

"התיווך יהפוך לתחביב"

תגובות שליליות ליוזמה לא איחרו להגיע. איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצי, הביע בפני משרד המשפטים את התנגדותו למהלך וטען כי הוא יפגע בציבור ויסכן את הענף, את תדמית המתווך ואת אמון הציבור – דבר שיפחית את שירותי התיווך המקצועיים. לדבריו, "התיווך יהפוך לתחביב".

עו"ד רועי כהן, נשיא לשכת ארגוני העצמאים, הוסיף כי "לא בדרך זו נלחמים ברגולציה עודפת. כך יוצרים אנרכיה במקצוע התיווך ופוגעים בציבור, שיקבל אנשים בלי הכשרה ופיקוח".

רונן שטרית, בעלי רשת התיווך אנגלו סכסון, ציין כי "זו טעות איומה – הזוי שבמקום שייקחו את החוק הזה לרגולציה מחמירה יותר, רוצים לבטל אותו".

לעומת זאת, ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס, הצדיק את המהלך ואמר: "הנצחת גילדת המתווכים טובה לחלשים, לא לצרכן. משרד המשפטים ראוי להערכה על כך שכרגולטור הוא מוותר על סמכויות ומפשט הליכים במדינה עמוסת רגולציה". לדבריו, מתווכים יעבדו בצורה הוגנת, תוך פיקוח ושמירה על החוק.

ממשרד המשפטים נמסר כי מדובר בהמלצה מקצועית שטרם הובאה לאישור שר המשפטים.

הערכת קרקע למתקני תשתיות

לאחרונה אנו נתקלים בבקשות להערכת קרקע לצורך קביעת דמי שימוש למיזמים ליצור חשמל ואנרגיות מתחדשות(אגירה שאובה, טורבינות רוח, אנרגיה סולארית) ואתרי קומפוסט.

תחום האנרגיות המתחדשות והמיחזור תופס תאוצה לאור מחירי הדלקים הפוסילים המאמירים לשמים, טכנולוגיות חדישות שמוזילות מאוד את כדאיות ייצור החשמל מאנרגיה סולארית וכד",בנוסף ניכרת חקיקה ועליה ברמת מודעות הציבור בעולם בחשיבות השמירה על הסביבה, מניעת מפגעי זיהום ופגיעה בכדור הארץ(אוזון, פסולת רעילה שנספגת בקרקע וכד").

די אם נזכיר את הצהרתו של מארק ליטל, מנהל מחלקת המחקר של חברת  ג"נרל אלקטריק שטוען כי: "אנריה סולארית תהיה זולה יותר מחשמל המיוצר על ידי דלקים מאובנים (נפט, פחם וגז טבעי) וגם מתחנות כוח גרעיניות בתוך שלוש עד חמש שנים, כתוצאה מחדשנות מתמדת בתחום".

אשר על כן מצאתי לנכון להביא לידיעתכם את תמצית החלטת ממ"י 1162(התקבלה 9/9/2008) שעוסקת בהקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית. וראשית להגדרת סוגי האנרגיות ה"ירוקות" והמתחדשות:

אנרגיה סולארית

אנרגיה המופקת מקרני השמש, שאינה מתכלה, והיא המקור העיקרי של אנרגיות מתחדשות.
אנרגיית השמש מצויה בשפע(במיוחד בארצנו שטופת השמש), בחינם וניצולה אינו פוגע בסביבה, בניגוד לשריפת דלקים מאובנים, המשחררת גזי חממה. מתקני אנרגיה סולארית ממירים את הקרינה האלקטרומגנטית שמגיעה מהשמש. אנרגיה סולארית נחלקת לאנרגיה למטרת ייצור חום – אנרגיה תרמית – ואנרגיה למטרת ייצור חשמל באמצעות תאים פוטו-וולטאיים, או תאים סולאריים, שממירים אור לאנרגיה חשמלית באופן ישיר. לרוב, תאים סולאריים מחוברים באופן חשמלי וארוזים כמודול. לאחר מכן מחברים מודולים למודולים אחרים בטור או במקביל כדי לקבל מערך, או פאנל, פוטו-וולטאי. תפוקת הכוח של המערך הסולארי נמדדת בוואטים. בשנים האחרונות חברות נכנסו לשוק האנרגיה הסולארית, ומציעות לרכישה מערכים פוטו-וולטאים לשימוש פרטי, לצורך חסכון בחשבון החשמל המשפחתי. בנוסף, ניתן להתקין שעון חשמל דו-כיווני שמאפשר לייצר חשמל ולמכור אותו לחברת החשמל ובכך להקטין את חשבון החשמל. בשל הביקוש הגלובלי הגדל לאנרגיה נקייה, תחום זה צומח במהירות, בקצב של כ-40% לשנה. בכ-5 השנים האחרונות, תפוקתם של מתקנים סולאריים ברחבי העולם צמחה מ-600 מגוואט ב-2003 ל-3,000 מגוואט ב-2008.

אגירה שאובה-תחנת כח הפועלת על עקרון הידרו אלקטרי של שאיבת מים לגובה בשעות השפל והזרמתם במורד אגב ניצול האנרגיה הנוצרת מכך ליצור חשמל.

טובינת רוח- מדחף המשמש להמרה של אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית.

קומפוסט ייצור דשן ומצע לחקלאות מפסולת ביתית/תעשייתית, אורגנית לא מעובדת.

ככלל שוי הקרקע שתשמש את המיזמים לייצור קומפוסט או אנרגיות מתחדשות תקבע ע"י שומה פרטנית שיקבע השמאי הממשלתי(שומה חדשה כל 7 שנים), שיעור דמי השימוש יהיה 5% מערך הקרקע עם הנחות בהתאם למפת אזורי התעשיה. תקופת החכירה בד"כ עד 49 שנה.

נדרשת המלצה של משרד התשתיות להקמת מיזמים לאנרגיות מתחדשות(ולא קומפוסט), כמו כן הצבת מתקנים על גגות של מבנים שנבנו כדין מחייבת אישור המינהל, והמינהל לא יגבה תשלום עבורם.

מאחר ודמי החכירה נקבעים ע"י טבלא וההנחות בהתאם למפת האזורים, ניתן להגיש השגה על גובה השומה לקרקע ממנה גוזרים את דמי השימוש.

מומלץ לערוך השגה ע"י שמאי מקרקעין, אך לזכור שההשגה אינה אקט גורף, אלא פעולה שבאה לאחר בחינת הכדאיות וההצלחה בכל תיק ותיק לפי הנתונים הספציפיים.

לסיכום, אנו עדים לגידול בביקושים לקרקעות למטרות הנ"ל,  ויש להיערך מראש ובמקצועיות במו"מ מול ממ"י  בכל הקשור בהקצאת הקרקע ובתשלום עבורה.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין, חבר בוועדות תקינה של מכון התקנים בנושאי מים ואנרגיה סולארית.

 

 

 

בטיחות בעבודה

בטיחות בעבודה

 

תאונות עבודה רבות מדי מתרחשות בארץ ויותר מכל  בענף הבניין והתשתיות .
הן  קורות בעיקר בנפילה מגובה  אך גם  מנפילת מטענים ,משימוש לא זהיר בכלי עבודה ,התמוטטות דפנות חפירה ,קריסת עמודי תמיכה זמניים ופיגומים ,פגיעת  טרקטורים ,חנק מגזים בשוחות .

הסיבות  שונות אך לרוב קשורות באופי הלאומי שלנו קרי – חפיפניקיות ויהיה בסדר .

אסור אבל בשום אופן להשלים עם מצב זה מאחר שהוא לא מחויב המציאות .והראיה – באירגונים ומפעלים בארץ שם החליטו שלא משלימים עם מצב כזה ,שמו סוף לתאונות .

האחראים למצב בלתי נסבל זה הם לדעתי בראש וראשונה משרדי הממשלה הנוגעים בדבר שלא שמו את הבעיה הזו בעדיפות עליונה . וזו עובדה ,כי אם לא כך אז היו מעסיקים מספיק פקחים ומפעילים תמריצים ועונשים על קבלנים ומפעלים .

הפתרונות  למצב קשה זה מתחלקים  לשתי קבוצות  –

1.צעדים שינקטו על מנת להבטיח עבודה בטוחה

2. צעדי ענישה והרתעה שיאלצו את הנוגעים בדבר לעשות את שצריך על מנת להבטיח  עבודה בטוחה .

הצעדים להבטחת עבודה בטוחה
באתרי הבנייה כיום ,מנהל העבודה הוא גם ממונה הבטיחות .סידור זה חייב להפסק מאחר שמנהל העבודה  נמדד ומתוגמל עלפי הספק העבודה שהוא במקרים רבים בניגוד עניינים לבטיחות .

ממונה הבטיחות חייב להיות אדם אחר שקיבל הדרכה מתאימה ,שאינו כפוף למנהל האתר ויהיה בעל סמכויות להפסקת עבודות וסילוק עובדים שלא פעלו עלפי להוראות הבטיחות  .

חיוב כל יזם ,קבלן ,ומפעל להעסיק על בסיס קבוע יועץ בטיחות מוסמך(בנוסף לממונה הבטיחות הקבוע באתר) שילווה את העבודה על בסיס נוכחות במקום העבודה אחת לשבוע לפחות .

קיום תכנית בטיחות שהוכנה על ידי יועץ הבטיחות באופן מיוחד לכל עבודה . תכנית זו תעודכן מעת לעת עם שינוי התנאים עם התקדמות העבודה .
תכנית כזו תפרט את כל הסכנות האפשריות בעבודה המתבצעת  ואת סידורי הבטיחות שיש לנקוט. סדורים אלו יכולים להיות קשורים בין היתר לתמיכות ,מעברים בטוחים לעובדים ,גידור אזורים גבוהים או פתחי שוחות וחפירות ,דיפון מדרונות , תאורה ,תחומי עבודה של עגורנים ,מניעת הצפה ושריפות .

קיום הדרכות לעובדים  .

צעדי ענישה והרתעה-
חובה להפעיל פיקוח יעיל מצד הרשויות .פיקוח שיהיו בידו סמכויות חוקיות :
לסגור אתרים בהם קרו תאונות שגבו חיי אדם
להטיל קנסות בגין הפרות בוטות של כללי הטיחות כמו למשל ,העדר של –
ממונה בטיחות באתר , גידורים , תכנית בטיחות .

כול הפעולות כרוכות כמובן בהשקעה כספית הן מצד המבצעים והן מצד המדינה , אבל לא כאן המקום לחסוך .

 

    מהנדס גבי לוינגר

GK הנדסה ושמאות

סרטון הערכת נזקים מרקטות/גראד/קסאם/סקאד

בסרטון זה שצולם ע"י חדשות ערוץ 2 ניתן להתרשם מעבודת השמאים בזמן מבצע "עופרת יצוקה".  שמאי המקרקעין גד קרן אמד בזמן "עופרת יצוקה" ולאחריה את הנזקים שנגרמו לתושבי שדרות ועוטף עזה וליווה את כל תהליך השיקום. בסרטון נראה גד קרן בבית משדרות. נא ללחוץ על הקישורית הבאה "שמאות עופרת יצוקה"

GK שמאות עורכים הערכות שווי ונזקים עבור אזרחים שניזוקו בפעולות איבה

שמאות עופרת יצוקה

אתר ארכיאולוגיה וסיכוני הפיתוח האורבני

מדינת ישראל זרועה בהיסטוריה ובממצאים ארכיאולוגים -חלקם בעלי חשיבות אדירה ויש לאתרם ולשחזרם לטובת כלל הציבור ולימוד העבר. יחד עם זאת מגמות הפיתוח המואצות ואינטנסיביות השימוש בקרקע, מחייבים למצוא את האיזון בין הצלת ושימור העבר החשוב לצד פיתוח אורבני חיוני.

קיימים אתרי ארכיאולוגיה מוכרזים חלקם מופיעים בספרי רישום המקרקעין(טאבו) כהערה על אתר עתיקות וגם ברשות העתיקות יש מידע בקשר לאתרים קיימים ומתוכננים.

הנטיה בקרב היזמים ובכלל הציבור שארכיאולוגיה נמצאת רק באזורים כמו מצדה, ים המלח או בית שאן וטעות הדבר-  שרידים וממצאים נמצאים בכל מקום וגם בלב הערים הגדולות.

ידע כל יזם נדל"ן בבואו לרכוש או לפתח קרקע שקיימים סיכונים כלכליים בקשר לאתרי ארכיאולוגיה. כשמאי מקרקעין נתקלתי בקשת של מקרים החל מהקפאת הקרקע לפיתוח ולבניה בשל חשיבות הממצאים וכלה בשטחים פתוחים שהוכרזו בצורה גורפת כאתר ארכיאולוגיה, ואין בהם לאחר בדיקות וחפירות ולו שמץ של שרידים/ממצאים.

בכתבה זאת אתמקד בנושא של חפירות ההצלה שהם פעולות סטטוטוריות שיזם או בעל קרקע חייב לשאת בעלותן על כל המשתמע מכך, ולכן יש לגלם אותן בהוצאות הפיתוח בכל מקרה שיש חשש להימצאות שרידים /ממצאים ארכיאולוגים.

להלן הגדרת החפירות כפי שמופיע באתר רשות העתיקות:

"חפירת הצלה היא חפירה ארכיאולוגית באתר עתיקות שנפגע במהלך עבודת פיתוח (סלילה, בנייה וכדו') או שעלול להיפגע מפעולה כזו. החפירה נועדה לחשוף את המידע הארכיאולוגי וההיסטורי הגלום באתר ולהציל את הממצא העתיק שטמון בו.

חפירת הצלה היא רק המוצא האחרון להצלת המידע באתר העתיק ולהצלת האתר עצמו. מדינת ישראל זרועה באתרי עתיקות. תהליך הפיתוח המואץ שפוקד את המדינה זה יובל שנים מסכן את אתרי העתיקות. חוק העתיקות נותן בידי השלטונות ובידי נציגיה – רשות העתיקות – את האחריות והסמכות לשמור על האתרים ככל הניתן.

השמירה על אתרי העתיקות מתחילה למעשה בתכנון מפעל הפיתוח. אזור שאינו מוכר דיו – ייערך בו סקר ארכיאולוגי ובו יזוהו כל השרידים העתיקים שהם מעשה ידי אדם. על פי דרישתה של רשות העתיקות תוכניות הפיתוח יתואמו לתוצאות הסקר, כדי לצמצם את מידת הנזק הצפוי על פי התוכניות המקוריות.

מאחר שלא כל האתרים גלויים על פני השטח הרי שלמרות תכנון מאושר יש שמתגלות עתיקות באקראי במהלך עבודות הפיתוח. בסמכותם של מפקחי רשות העתיקות לעצור בעד המשך העבודה הפוגעת בעתיקות. ייערכו התייעצויות בין הגופים המבצעים לבין המתכננים והארכיאולוגים בעניין המשך העבודה, ויוחלט אם לשנות את התכנון או לבטלו כליל.

במידה שהדבר לא ניתן, כאשר המשך העבודה חיוני לתכנון, (למשל: יסודותיו של גשר שמיקומו נקבע ע"פ תוואי הכביש והנחל) נערכת באתר חפירת הצלה. בתום החפירה מתקיימת שוב התייעצות לאור התגלית. אם שרידי המבנים יוצאי דופן בחשיבותם – תחייב רשות העתיקות שינוי בתוכנית הפיתוח ושמירת השרידים מתחת למפעל הפיתוח. זהו פתרון קיצוני, נדיר ויקר ביותר למפתח. ברוב המקרים, ולאור אופי האתר, תתיר רשות העתיקות את המשך עבודות הפיתוח באתר ורק הקטע המיועד לבניה מחודשת ייהרס, לאחר שהשרידים נחשפו, תועדו והעתיקות פונו במסגרת חפירת ההצלה.

חפירות הצלה נערכות גם באתרים שנפגעו בפעולות של חפירה בלתי מורשה (המכונה "שוד עתיקות") וגם בפעולות שבהם נתגלו באקראי קברים עתיקים ואף נפגעו."

לסיכום בכל מקרה יש להצייעץ עם שמאי מקרקעין ולבדוק נסח רישום מקרקעין ובדיקות צולבות נוספות משום שכל חפירת הצלה יכולה לעכב ולייקר את הבניה במקרה הטוב ולאיין את תוכניות הבניה והפיתוח במקרה הפחות טוב.

הצילום בכותרת נערך ביום 3/2/2011 ערב ראש חודש אדר א' תשע"א ביהוד.

תשואה מנדל"ן מניב

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

התשואה מנדל"ן מניב בין אם מדובר בדירה להשקעה, אולם תעשיה, משרד, חנות או אפילו מניה במלון דירות, מחושבת ע"י חלוקת דמי השכירות השנתיים נטו בשוויו של הנכס.

בתקופה האחרונה מוצעים לציבור הרחב עשרות פרוייקטים בארץ ובחו"ל עם "הבטחת הכנסה" למספר שנים. התשואה כך מבטיחים גבוהה מהמקובל ויציבה לאורך שנים, ולעיתים גם מוצע מימון בנקאי נדיב לרכישת הנכס. ואמנם, רבים רוכשים נכסים בארץ ובחו"ל מבלי להתייעץ תחילה עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום.

לדעתי, התשואה מהנכס ככל שתהיה אטרקטיבית איננה חזות הכל ויש לבדוק בנוסף(בין יתר הבדיקות), האם הנכס סחיר ו"יש לו שוק" והאם כשבעליו ירצה לממשו האם יצליח בכלל?, באיזו מהירות? והאם הוא צפוי לרווחי הון או חלילה להפסדי הון רחמנא לצלן ולמימוש מהיר ומאולץ ע"י הגורם המממן.

יש כאלו שלמדו ובדרך הקשה, שבעת הדחק את התרנגולת שהטילה ביצי זהב יש לשחוט כדי לקבל תמורתה כסף מזומן(ועיין ערך רומניה-בימים אלו הח"מ נוסע לשם תכופות על מנת לסייע למוסדות ולפרטים בהשבחת נכסים "תקועים" ללא קונה ומציאת שימוש זמני עד למציאת הקונה המיוחל).

לסיכום, אין סיכוי ללא סיכון ולעיתים תשואה גבוהה היא רק צד אחד של המטבע, ראו הוזהרתם!

עסקת קומבינציה- כלל אצבע לחישוב

 

גד קרן

עסקת קומבינציה הנה עסקה במקרקעין שבה חיסכון כספי מביא שני צדדים – בעל קרקע וקבלן למפגש אינטרסים.

 

בעל קרקע מקבל שירותי בניה מקבלן תמורת חלק מהמוצר המוגמר דהיינו, חלק מהדירות בבניין מגורים או חלק מבניין משרדים או מרכז מסחרי.

לקבלן העסקה כדאית היות ואין צורך לרכוש קרקע, לעיתים, תוך הוצאות מימון גבוהות ששוחקות את הרווחיות וזאת בנוסף ליתרונות מיסוי וצמצום הסיכון בקשר למכירת הדירות- חלק מהדירות תמורת שירותי הבניה נמכרות ע"י הקבלן לבעל הקרקע עוד לפני שיצקו יסוד ראשון במגרש.

 

לבעל הקרקע העסקה כדאית היות ולבעלים אין ברוב המקרים ידע וניסיון בבניה גם במידה ויש לו יכולת פיננסית(ובהרבה מיקרים אין) להיכנס בעצמו למימון הבניה, אין לו גם ידע וניסיון במיסוי שצפוי בעיסקה כגון היטלי השבחה.

במאמר זה אתן כלל אצבע פשטני לקביעת שיעור הקומבינציה וכמובן שאין הנ"ל מחליף ייעוץ שמאי פרטני לכל עסקה ועסקה.

אם נגדיר את האותיות:  L     כ- שווי קרקע,       ו- B   כ- עלות בניה

הנוסחה לקביעת שיעור הקומבינציה:                               L /B + L

 

 

מכפילי חניה אוטומטיים- היבטים שמאיים

לאחרונה שמענו(פורסם ב 3/11/2016 ב- YNETׂ) שבירושלים הוצב במרכז העיר גלגל חנייה ל-12 מכוניות

העירייה הציבה את המתקן באזור שוק מחנה יהודה במסגרת פיילוט. סגן ראש העיר: "מקווים שנוכל לאפשר חנייה לעוד מאות כלי רכב"
אחת הבעיות בהן נתקלים היזמים והקבלנים בבואם לאשר פרויקט במרכז הערים הגדולות הן דרישות העירייה והקונים הפוטנציאליים לחניות נוחות שצמודות לכל דירה בפרויקט, ברם, לא תמיד ניתן למצוא פתרון פיזי רגיל בתחומי המגרש.

כמובן שקיים גם מניע כלכלי- חניה במרכז ת"א למשל יכולה להפוך נכס לא מבוקש במיוחד לנכס אטרקטיבי ולהשביח את שוויו בכחצי מיליון ש"ח, הרבה מעבר לעלות ההקמה, אם ניתן להקים.

בנוסף אנו מוצאים ביקוש לפתרונות חניה כחלק מביצוע פרויקט תמ"א 38, או כחלק מפרויקט של שימור, כמו כן ישנם תוספות חניה שאינן קשורות לפרויקט או תב"ע/תמ"א מסוימת.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה המצאה וותיקה אך שהשתכללה מאוד בשנים האחרונות מבחינה טכנית והנדסית והיא מכפילי החניה/מתקני חניה אוטומטיים. כיצד ניתן להוסיף?

ע"מ להוסיף חניה יש לשקול מספר אופציות קיימות:

  1. תליית הבניין לצורך הוספת קומת חניה תת קרקעית.

    במקרה זה עלויות הבניה גבוהות מאד, ונדרש להשתמש במעלית רכב כדי לחסוך את שטחי הרמפות ומתקני חניה הידרואלים ע"מ להשלים את מספר מקומות חניה הנדרשים. יש לשים לב, ברוב המוחלט של המקרים שימוש האלטרנטיבות החלופיות גרם להורדת העלות הכוללת, קיצור זמן הבניה, הורדה של עלויות האחזקה השותפות, והגדלת הנוחות וקיצור זמני ההמתנה והחניה למשתמש הסופי.

  2. הוספת מתקני חניה הידרואלים בין עמודי הבניין ובשטחים החיצוניים לבניין.

    ניתן להוסיף מתקני חניה בין העמודים הקיימים במבנה ובכך להכפיל את מספר מקומות החניה הקיימים. כמו כן, ניתן להשתמש בעיקרון החניה הטורית, בעזרת מכפילי החניה מסדרת ה-Quadro T. את במכפילים אנו ממקמים בטור בין קו הבנין לגבול המגרש, ובכך מאפשרים ניצול מרבי של השטח הקיים.

    עלות המתקנים באופציה זו נעה בין כ-20,000 ל– 80,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בכמות ובסוג הפתרון הנדרש.

  3. הוספת מערכת חניה אוטומטית.

    מערכת חניה אוטומטית מאפשרת ניצול מקסימלי של השטח הנתון וניתנת לשילוב כמעט בכל צורה במבנה הקיים. את המערכת החניה האוטומטית אנו בונים ומתכננים ע"פ דרישות הלקוח, התנאים הטופוגרפיים ודרישות התקנים והעיריות.ֿ

    עלות מקום חניה על מערכת שכזו נע בין כ– 100,000 ל-140,000 ש"ח למקום חניה, תלוי בגודל המערכת, התנאים הטופוגרפיים וברמת המורכבות של המערכת.עלות השרות נעה בין 35-50 ש"ח למקום חניהוכוללת מוקד הזמין 24/7, ושרות טכני מלא למערכות.

דרישות העיריה

כאשר מדובר על פרויקטים של תמ"א 38 או פרויקטים של שימור, העיריות מנסות להקל ולהתחשב בלקוח. בדרך כלל, העיריות מציגות את נושא החניה כתנאי מרכזי לאישור הפרויקט. העיריות פועלות בהתאם להנחיות הכלליות של מדינת ישראל לנושא החניה, וכמו כן מתייחסות לאופי המערכת, ספק המערכות, קלות השימוש, מהירות התגובה, הנוחות למשתמש, תפקוד בזמני עומס וכו'.

דרך כלל, זמן קבלת האישורים עבור החניה אינו עובר את החודש.

היטל השבחה

מאחר ולצורך השלמת והשבחת הפרויקט יש להוסיף חניות עפ"י תקן חניה ומתקנים אלו מהווים פתרון מיידי ויעיל, שמאי המקרקעין בבואו להעריך את ההשבחה הכוללת בפרויקט חייב להביא  בחשבון קיזוז עלות התקנת המתקן מהיטל ההשבחה שנדרש ע"י הרשות בגין תוספות הבניה!.

 

 

 

 

 

Whose towers are better – Tel Aviv’s or Ramat Gan’s ?

In recent years, Ramat Gan has been giving Tel Aviv a serious fight in the race to the skies, and many towers are being built there too. So, in which city is it better to live hundreds of meters above everyone else?

In many respects, a city’s skyline is its identity card. From this perspective, Tel Aviv was there first when the famous "Shalom" tower was built. Today, towers are being built in other cities in Israel, as the way to effectively overcome overcrowding and high demand in its cities. Tel Aviv’s neighbor, Ramat Gan, is coming around to this most impressively. Many residential towers have been built, mainly in its northwestern neighborhoods. One of the most prominent is “Pisgat Dan” (“Dan Summit”), a prestigious residential project in a highly desirable location near the Yarkon Park.

So, what is the difference between the towers of Tel Aviv and those of Ramat Gan?

The Location

In terms of location, Tel Aviv's towers are THE thing, located right in the centre of everything, most of them within a few minutes’ walk of everything the city, has to offer. A car or any other form of transportation is unnecessary; two legs will suffice

Yet Ramat Gan's towers are close by. Because of its nature, the municipality is targeting specific neighborhoods whose individual character will not be significantly affected Therefore, most of the towers are currently being built in areas close to Tel Aviv, such as the Diamond Bourse area and northern neighborhoods, where the “Pisgat Dan” (“Dan Summit”) residential tower is located.

These towers are within easy reach of Tel Aviv and all that it has to offer, if not exactly within walking distance, but a short bus or taxi ride away, thereby avoiding an exhausting search for scarce parking. Also, Ramat Gan’s northern neighborhoods are actually closer to the Yarkon Park, Ramat Hehayal, etc. than central Tel Aviv

The Neighbourhood

To live in Tel Aviv is to live in the heart of the liveliest and busiest city in Israel, for better or for worse. For better – because it is in the center of everything. For worse – because it is the city that never sleeps. Living on a high floor allows you to rise high above all the noise, but high floor apartments in Tel Aviv are beyond the means of most people. For many people, all this urbanization can be a bit too much.

On the other hand, in Ramat Gan you can live in a quieter and more relaxed environment, just a short distance from Tel Aviv and everything it has to offer. What can be better than that?

The View

One of the great advantages of living in a towers is the view. From tens of meters above ground you can see and enjoy everything – from Samaria in the east to the sea in the west. With a spacious balcony included in every high class residential tower, you get everything in one place.

Tel Aviv is wonderful in this respect. Its towers are between a few meters and a few kilometers from the beach; from the 15th floor upwards you should be able to enjoy what we all yearn for, a sea view. However, Tel Aviv is a city of towers, and in reality it is likely that some tower will block your view.

In Ramat Gan the situation is much better, and should remain so as long as the municipality continues to decide for itself if and where towers will be built. As it is characterized by lower buildings, residential towers there stand out; there are views in all directions and the feeling of overcrowding simply melts away.

The Price

It's no secret that real estate prices in Israel are high, and those of Tel Aviv are frighteningly high. Add the words "Tower" and "Prestige," and you get prices for apartments that climb to NIS15, 20 and even 30 million. In Ramat Gan, the reality is different. The residential towers there are relatively new, and prices are very low compared to Tel Aviv. In the “Dan Summit” prices start from NIS2.59 million per apartment, far below Tel Aviv levels.

The residential towers of Ramat Gan offer the same standards, prestige, conditions and luxuries offered by those of Tel Aviv’s at a much lower price. Make no mistake; it is undoubtedly greater value for money.

To sum up, Ramat Gan has been on the rise in recent years. More luxurious residential options are being built. You have the opportunity to enjoy all the advantages of being so close to Tel Aviv at amazing prices. Everyone is already turning towards Ramat Gan. It's time to check it out in depth, before it's too late!

by David Weitz, DW English Services – https://www.facebook.com/DWEnglishServices

GK שמאות

שימו לב לפוטנציאל האדיר לפיתוח תשתיות ובניה באפריקה היבשת השחורה

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

לאחרונה נחשפנו לחידוש היחסים של ישראל עם מדינות באפריקה כגון: אוגנדה, אתיופיה, קניה, רואנדה ועוד מדינות, במסגרת נסיעתו של ראש הממשלה מר בנימין נתניהו לאפריקה.

יבשת אפריקה הינה יבשת ענקית שלפי הצילום המצורף למאמר זה "בולעת" בקירבה מדינות ענק ואפשר להתרשם משטחה הגיאוגרפי וכפועל יוצא הפוטנציאל הכלכלי שטמון בעבודות תשתית ובניה.

זה לא סוד שהסינים החלו כבר לפני 10 שנים להשקיע מיליארדים באפריקה כדי להגיע אל משאבי הטבע האדירים ביבשת השחורה- ממים, זהב, מתכות נדירות, פוספטים, מזון ודגה בשפע וכן כח אדם זול ומקצועי.

למי שמתכנן חדירה לאפריקה צריך לזכור כי היבשת "עובדת ומתנהגת" בסטנדרטים שונים לגמרי ובקצב אחר מהעולם המערבי.

כמי שביקר בקניה והתרשם מעבודות שביצעו חברות ישראליות הנני סבור שיש מקום להשקיע ולהיכנס לעוד מדינות גם במערב אפריקה.

GK שמאות

ביקורת הנדסה ושמאות של מבנים והערכות שווי

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

עובדת יסוד מוכרת היא שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי אלא ובעיקר היא מרכז חייו וחיי משפחתו, זהו נכס שאדם משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול תקין ומהנה לו ולמשפחתו, על כן מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים לו ולמשפחתו עקב ליקויים הינה משמעותית מאוד. בכתבה זאת אנסה, על קצה המזלג, להביא לקוראים מעט ידע על נושא הבניה וליקויי הבניה. אין בכך כמובן כדי להחליף ייעוץ מקצועי ופרטני לגופו של מקרה. בניין והדירה אשר בתוכו הינם מוצר מוגמר של תכנון וביצוע אשר הושלם בעמל רב ע"י עשרות מהנדסים, מתכננים ופועלי בנין מתחומים שונים שמקיפם כמעט את כל ענף הייצור והיבוא בארץ. חלק מהעבודות והמוצרים נעשים בחו"ל, חלק מיוצרים במפעלים בארץ ומובאים לאתר כשהם מוכנים להרכבה וחלק מהעבודות והמלאכות נעשות באתר. מנהל האתר הוא העוסק במלאכת התיאום בין בעלי המקצוע, והפיקוח על איכות הביצוע ולוח הזמנים וזאת כדי להביא את הפרויקט לידי סיום מוצלח ואיכותי. בשנים האחרונות קיים דגש רב מצד היזמים והקבלנים לשיפור הבקרה על איכות הבניה, והמשאבים המושקעים בכך גדולים מכיוון שההשקעה באיכות מחזירה את עצמה ובגדול!. יחד עם זאת, אנו עדים לצערנו לבניה לקויה ולא איכותית של יזמים וקבלנים, ולליקויים אלו השלכות רבות על איכות החיים בדירה, מידת סחירות ושוויה של הדירה בשוק הנדל"ן ועוד. מניסיון רב לאורך שנים מקבלים את ההתפלגות הבאה:

עלות נזקים בליקויי תכנון- 50%

עלות נזקים בליקויים במוצרים ובחומרים- 10%

עלות נזקים בליקויי ביצוע- 40%

נזקים אופיינים בתכנון -רוחב פרוזדור פנימי צר מהמינימום הנדרש בתקנות חוק התכנון והבניה. -מידות ושטח חדרים קטן מהמינימום הנדרש בתקנות חוק התכנון והבניה. -מידות ושטח חלונות ופתחים קטנים מהמינימום הנדרש בחוק התכנון והבניה.

ליקויים במוצרים ובחומרים -אריחי קרמיקה: בגלזורה קיימים חורים ונקבים רבים. -מרצפות עשויות מחומר גרוע שאינו עומד בתקן הקיים. -חוזק בטון נמוך מהנדרש בתקן.

ליקויים בביצוע -ליקויי איטום ורטיבות כתוצאה למשל מאיטום חיצוני לקוי. -ריצוף וחיפוי לא באותו מישור ו/או בצורה לא מפולסת. -דלת ממ"ד לא אטומה כתוצאה מהתקנה לקויה.

יצוין כי קיימת אחריות קבלן לתיקון ליקויים וזאת מתוקף חוק המכר(דירות)- 1973. חוק מכר דירות הוא חוק שאין להתנות עליו אלא לטובת הרוכש ולכן לא ניתן בשום מקרה לבטל, לשנות או לקצר את תקופות הבדק והאחריות. קיימות שתי תקופות שבהן הקבלן אחראי לתיקון ליקויים: תקופת הבדק– אשר תחילתה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לתקופות ממושכות יותר, עפ"י הרכיב הלקוי. בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. תקופת אחריות– תקופה בת 3 שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. בתקופת האחריות חובת ההוכחה על רוכש הדירה.

בשולי כתבה זאת עלי להזהיר שלהיטות יתר לקבל את הדירה ללא ביקורת מומחה ועריכת פרוטוקול מסירה מסודר עם פירוט כל הליקויים ולוח זמנים לתיקונם, עשויה לגרור אחריה מחלוקות עם הקבלן והפסד כספי ניכר שלא ניתן להשיבו.

אציין שקיימים ליקויים שלא ניתן לתקנם או שלא כלכלי לתקנם בגלל עלותם הכספית הגבוהה(למשל הריסת ממ"דים בבניין שלם) ועל כן יש לבצע הערכת שווי שעוסקת בירידת ערך קבועה של הדירה שתלווה את הנכס עד ליומו האחרון. ירידת הערך תהווה בסיס לפיצוי שעל הדייר לקבל מעבר לזכותו לתיקון אותם ליקויים ומחדלים שהינם ברי-תיקון.

לסיכום, רכישת דירה(חדשה מקבלן ויד- שניה) הינה עסקה מורכבת שמחייבת ייעוץ הנדסי, שמאי ומשפטי, לפני חתימה על חוזה. רכישת דירה חדשה מקבלן מחייבת בנוסף התנהלות אחראית, והזמנת ביקורת וליווי הנדסי-שמאי בעת מסירת הדירה. הייעוץ המקצועי משמש מעין פוליסת ביטוח לכספנו, רכושנו היקר ולשקט נפשי לשנים רבות.

הכותב הינו גד קרן – מנהל קבוצת גד קרן הנדסה ושמאות מקרקעין. ממונה מטעם בתי משפט כשמאי מקרקעין מומחה בהערכות שווי וירידת ערך כתוצאה מליקויי בניה. מתמחה בהגשת השגות למינהל מקרקעי ישראל והפחתת היטלי השבחה, ייעוץ ליזמים ובדיקות טרום רכישת נדל"ן.

גד קרן התמחה כשמאי מטעם מס רכוש בהערכת נזקים בעורף הישראלי במלחמות האחרונות.

קישור לכתבה המקורית באדיבות אתר מאקו (חדשות ערוץ 2- ללחוץ על הלינק הנ"ל)

 

שמאות מקרקעין- ביטוח זכות הקנין

להלן כתבה שכתבתי על ביטוח זכות הקניין לרגל כנס יזמות נדל"ן, ראו קישור ועוד בהמשך…

http://www.meda-conferences.com/magazine/tivukh2014/index.html#/20

GK שמאות

Screenshot 2014-06-03 11.39.19

לאחרונה נתבקשתי ע"י עו"ד שמייצג רוכש דירה לערוך שמאות ירידת ערך לדירה בגין אי התאמה לסטטוס מגורים. מעשה בדירה בקומת קרקע בצפון הישן של ת"א, כ- 60 מ"ר שהיתה צמודה לחדר הסקה במפלס קצת נמוך יותר ממפלס הדירה. לימים בעל הדירה השתלט ללא הרשאה על חדר ההסקה וסיפחו לדירתו אגב ביצוע שיפוצים נרחבים, השוואת מפלסי הרצפה, תקרות אקוסטיות וכד' כולל יציאה לחצר הבנין. הדירה הפכה פתאום לדירת גן בת  1/2 3 חדרים אטרקטיבית. הדירה נמכרה פעם אחת לתושב חוץ שבקושי גר בדירה ולאחר כשנתיים מכר אותה לאותו תובע רכש את הדירה בגלגול שני מאותו שינוי. כל הגורמים סמכו רק על הנסח במילא יש פערים כידוע בין שטח בפועל לשטח רשום וויתרו על בדיקה שמאית או בדיקה בתיק בנין שהיה מלא בתלונות דיירים וכמובן עיון בתשריט הבנין במחלקת ההנדסה היה מגלה את האמת. בשלב מסוים הרוכש גילה שחלק מדירתו היה בעבר רכוש משותף- חדר הסקה והגיש לאחרונה תביעת פיצויים נגד כל הגורמים, לחילופין ביטול העיסקה והשבת כל הכספים לרבות דמי התיווך.  

מהן הבדיקות שי שלבצע כדי למנוע בעיות בעתיד וגם להיות גורם מקצועי שמאמין בגילוי נאות:

1.     זיהוי הנכס- נסח הטאבו המפורסם הוא מסמך משפטי המהווה תעודת הזהות של הנכס, כפי שכל אי התאמה בתעודת זהות ביחס למחזיק התעודה למשל צילום לא תואם או בתעודות החכמות הביומטריות טביעת אצבעות לא תואמות כך בנסח הטאבו. אני קורא לזה משולש הזהב ששלושת קודקודיו הן- הנסח, ביקור בנכס, בדיקת במאגרי קדסטר- מיפוי ישראל או אתר העירייה הרלוונטית ותשריט בית המשותף. מה אנחנו משיגים בבדיקות אלו- זיהוי כמעט 100% שהדירה שאותה אנחנו מעריכים ובמקרה שלכם משווקים היא הדירה שפרטי הרישום שלה מופיעים בנסח המוצג. אני לא מדבר על זיהוי הבעלים כבעלים(שזו לדעתי תפקידו של עו"ד) אלא זיהוי הנכס עצמו שפה גם אתם כמתווכים נכנסים כשותפים לבדיקות, אני מזכיר פסיקת בימ"ש העליון בפרשת דדון שבה נקבע: "חובת הנאמנות של המתווך כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו ובעניינו זהירות סבירה כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר לבדוק את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל ע"י בדיקת ספרי המקרקעין משהיפר חובתו זו קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך עפ"י החוזה". רבותי אם על זיהוי המוכר בימ"ש קבע מה שקבע קל וחומר על זיהוי הנכס.

כדי להמחיש את אביא דוגמא מהרצליה בא התרענו על אי התאמה- היתה חלקה גדולה שעליה בנוי בית צמוד קרקע עם חצר גדולה לימים פוצלה ל- 2 חלקות ועל החלקה הפנןיה נבנה בית משותף, אני לא יודע מה ההשתלשלות של הארועים שהביאו להחלפה בין מספרי החלקות החדשות אך בפועל לאחר ביקור בשטח ובדיקה במיפוי ישראל עולה שהכותרות של הנסחים ביחס למספרי החלקות הינן שגויות והתחלפו. כמובן שרק בדיקה של שלושת הקודקודים- נסח, נתוני גו"ח רשמיים וביקור אפשר היה לעמוד על התקלה.

טעויות רווחות כאן נכנסים בדיקת עומק עד לרמה של חלקת משנה(ת"ח) היא בדיקת תשריט הב"מ מצאנו טעויות בכותרות הנסחים ביחס לת"ח מול התשריט כמובן שרק לאחר ביקור בדירה כדי לדעת לזהות אותה בתשריט וניסיון בקריאת נסחים ותשריטים ניתן לעלות על הטעות.

2.     בדיקות נוספות וכאן אני חוזר לדוגמא הראשונה זאת בדיקות במחלקת מהנדס העיר ובוועדות לתכנון ולבניה. בכל עירייה יש גנזך הנדסה עם תיקי בנין אתם לא מתארים מה ניתן ללמוד מתיק הבנין החל מסכסוכי שכנים, דרך התנגדויות ליוזמות בבנין וכלה בדברים מהותיים כגון חריגות בניה, תקרות פל-קל ובעיות הנדסיות שמחייבות ביקורת מהנדס בנין. בדיקות נוספות יתבצעו בוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן בקשר לפוטנציאל תכנוני- תוכניות משביחות או להיפך תוכניות פוגעות שיש בהם לכאורה ירידת ערך כגון: כבישים ראשיים, מסילת ברזל, קווי מתח עליון, מבנה ציבורי מרעיש וכד'.

3.     הבדיקה האחרונה שאין לי ספק שכולכם מתמחים בה זו הערכת הדירה, יחד עם זאת ברשותנו השמאים מאגרי מידע ונתוני עסקאות וכפי שאתם לא אחת מסייעים בעיצה טובה לשמאי בקשר לשווי אל תהססו לפנות גם לשמאים שמומחים גם בנושא השבחת או ירידת ערך כאמור או מיסוי צפוי במקרה של עסקת נטו.

שת"פ עם מתווכים מעבר להפניות הדדיות טובות שמניבות עסקאות או עבודות שמאות.          אני גורס שתמיד כדאי להתייעץ עם המתווך המקומי שמכיר את ההיסטוריה של הנכס בעיקר רלוונטי לגבי דירות מיוחדות שהמחיר הנדרש להם כולל ערך מוסף למשל ידוענים(סלברטיז') , מכיוון שלנו כשמאים אין שוק משוכלל שיכול ללמד על שווי ראוי אנו מעריכים ומתמחרים בשני מצבים שווי ללא ה"ייחוס" ומחיר מצופה לאחר שהתייעצנו עם המתווך המקומי שיכול לסייע בתימחור. כנ"ל להבדיל בדירות בעיתיות עם סטיגמה שלילית למשל דירות קטלניות שהתרחשו בהן אסונות או דירות "מקוללות" שאין לגרים בהן סימן ברכה, כמובן שאנו כשמאים נמצאים בדילמה האם לציין גורם שהוא במישור המיסטי- פסיכולוגי ולא במישור העובדתי שמאי – ראציונלי ויחד עם זאת אנחנו יודעים שהפסיכולוגיה עובדת ובמסגרת הערכת הנכס וגילוי נאות של הנתונים עלינו להציג את הנתונים והלקוח יחליט איך להמשיך.

לסיכום, רבותי אני מכיר את האמירה מה אני צריך את כל הבדיקות והכאב הראש הזה הלקוח אוהב ומעוניין בדירה, למה לבלבל תן לי לסגור ולגזור קופון. לדעתי, אין מקום לאמירה כזאת בימינו, להיפך השקיפות הלאה והבדיקות המקצועיות ישרו רגיעות על כל הצדדים שיבינו שהם בידים טובות ומקצועיות לא רק מבחינת המחיר ששולם אלא ובעיקר זכות הקנין נבדקה ומוגנת , יתרה מזאת, דווקא באמצעות מכלול נתונים ודרכם ניתן למנף  ולהגיע לעיסקה טובה יותר ללקוח.

GK שמאות- הערכות שווי לכל סוגי הנכסים, ייעוץ לפני רכישה או מכירה, ביקורת מבנים, בחינת וליווי פרויקטים בארץ וברומניה…

La gentrification de Jaffa – Sud Tel-Aviv

 , Le Centre de l'Évaluation Immobilière et Groupe Gad Keren

.Jaffa est assise sur le bleu éclatant de la Méditerranée,eclipsee par la prestigieuse Tel-Aviv

Au cours des dernières années, Jaffa – une ville historiqueme arabe- a attiré les citadins juifs riches, qui prennent plaisir a dans son charme du vieux monde 

Il n'y a pas si longtemps, l'ancienne ville portuaire de Jaffa a été considérée comme un marigot délabré, en particulier les zones en dehors de la vieille ville préservée. .Certains Israéliens évitaient la zone complètement – à l’exception de certaines visites pour déguster des saveurs arabes chez les restaurateurs populaires

Mais cela change rapidement. La ville de Tel-Aviv est en train d’investir des millions de dollars en vue d’attirer les citoyens et touristes vers cette vieille ville longtemps négligée. La transformation peut déjà être vue autour du charmant mais délabré marché aux puces de l'époque ottomane, connu en hébreu sous le nom de Shuk Hapishpeshim.

À côté des étals débordant de jeans de marque recyclés, robes antiques et des pots en cuivre, un certain nombre de petites boutiques , cafés et crémières ont ouvert dans ce qui était autrefois des ateliers miteux et des entrepôts. Plusieurs des nouveaux propriétaires de magasins défendent la réputation de la ville comme l'un des rares endroits en Israël avec une coexistence relativement pacifique entre les populations arabes et juives.

Le côté résidentiel de Jaffa, quant à lui, apparaît comme une ville de paradoxes. Les vieux bâtiments délabrés avoisinent les nouveaux immeubles au design épuré. Certains des habitants, juifs pour la plupart, ont bénéficié de politiques gouvernementales, comme un coup de pouce dans le développement immobilier visant à transformer l'image de la ville de ghetto en une banlieue culturellement relancée et branchée.

Tandis que le marché immobilier de la partie nord de Tel-Aviv semble stagner, Jaffa et la plupart des quartiers au sud de Tel-Aviv sont en pleine croissance. En effet, le prix de clôture moyen des ventes de logements à Tel-Aviv cesse d’augmenter, reflétant un déplacement de l’activité vers les quartiers moins chers plus au sud (Jaffa, Neve Sharett, Florentin, Yad Eliyahu, etc.). À Florentin, quartier jeune et branché tout près de Jaffa, des appartements studio qui se vendaient à moins de 20,000NIS le mètre carré en 2006 se vendent aujourd’hui à plus de 30,000NIS le mètre carré. Une balade dans le secteur permettra de voir un bon nombre de nouveaux projets résidentiels : le projet Pivko sur les rues Salame et Abrabanel, le projet Noya sur la rue Salame coin Yerushalayim et plusieurs autres.

Cette gentrification rapide de Jaffa n'est pas sans controverse. Environ un tiers des 60,000 habitants de Jaffa sont arabes, et beaucoup d’entre eux estiment qu'ils sont écrasés, en quelque sorte, dans la nouvelle revitalisation.

D'autres, cependant, voient le nouveau visage de la ville comme un bel exemple de coexistence.

תמ"א 38: כוונות טובות, מימוש בעייתי

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

הדיירים שאינם מגיעים להסכמה, הרשויות המקומיות שמערימות קשיים, והקבלנים שמחפשים למקסם את הכדאיות הכלכלית ולכן ממקדים את מאמציהם בערי המרכז – אלה רק חלק מהסיבות שבגללן לא השיגה תוכנית תמ"א 38 את מטרתה: הגנה על תושבי ישראל מפני הרס נרחב וקרבנות רבים בנפש במקרה של רעידות אדמה.

מאת: גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין- GK שמאות

רעידת אדמה בעוצמה של 6.2 לפי סולם מגניטודה לפי מומנט פגעה במרכז איטליה ב 24/8/2016 בשעה 3:36 לפנות בוקר באזור שהינו משולש הגבולות שבין מחוזות אומבריה, לאציו ומארקה. כ- 300 בני אדם קיפחו את חייהם ועוד אלפים נפגעו ונשארו ללא קורת גג.

ב־12 בינואר 2010 אירעה רעידת אדמה בעוצמה של 7 בסולם ריכטר באי היספניולה והחריבה את בירת האיטי, פורט או פרנס. כ־230 אלף בני אדם קיפחו באסון זה את חייהם, כ־250 אלף נוספים נפצעו, ויותר ממיליון ו־200 אלף איבדו את בתיהם בשכונות שלמות הפכו לאבק, ורחובות נמחקו כלא היו. 

הרס המוני כתוצאה מרעידת אדמה עלול להתרחש גם בישראל. מיקומה הגיאוגרפי, על סף השבר הסורי אפריקני, מועד במיוחד לפורענות, ואכן, רעידות אדמה חזקות התרחשו בעבר באזורנו. המוקדמות שבהן מוזכרות כבר בתנ"ך, ומהעת החדשה זכורות זאת שפקדה את צפת ב־1837 והחריבה חלקים ניכרים מהעיר, וזאת שהתרחשה ב־1927 בצפון ים המלח והשפעתה הגיעה עד ירושלים במערב ורבת עמון במזרח. המומחים תמימי דעים באשר לסבירות הגבוהה להתרחשותן של עוד רעידות אדמה חזקות בישראל, ואולם בניגוד לרעידות קודמות, שבעת התרחשותן היתה הארץ מיושבת בדלילות, בפעם הבאה יהיו ממדי ההרס גדולים במיוחד, שכן במאה האחרונה גדל מאוד מספרם של תושבי האזור, והתרחשה בה תנופת בנייה גדולה.

אף שמידע זה היה ידוע לרשויות המדינה מאז היווסדה, רק ב־1975 נקבע תקן בנייה מחייב לעמידות מבנים ברעידות אדמה(413). באשר לרוב הבניינים שההיתר לבנייתם ניתן טרם כניסתו של התקן לתוקף — כ־40% מכלל הבניינים בארץ — אין בידי המדינה די מידע בכדי לקבוע אם יוותרו על תילם במקרה של רעש אדמה חזק, או לא.

יחד עם זאת, השר להגנת העורף ח"כ גלעד ארדן התריע ביום 20/1/2014 במסגרת סקירה שהעביר בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שעסקה בהיערכות המשרד למקרה של רעידות אדמה כי: "יש היום למעלה מ-800 אלף יחידות דיור של בתי אב בישראל שאינן עומדות בתקן. המשמעות היא מיליוני אזרחים שנמצאים בסיכון במקרה של רעידת אדמה. בתוך המבנים המסוכנים נכללים גם כ-1,600 בתי ספר שאינם בתקן ונמצאים בסכנה מיידית במקרה של רעידת אדמה".

מאחר שחיזוקם של בניינים בבעלות פרטית על חשבון המדינה איננו אפשרי, הוחלט להעניק תמריץ לאזרחים וליזמים כדי שאלה יפעלו בעצמם להכשרת מבנים ישנים, שבנייתם הושלמה לפני 1980. תוכנית זו מוכרת כ"תמ"א 38", ובבסיסה עומד מנגנון פשוט: הענקת אחוזי בנייה נוספים למבנים קיימים, בתנאי שהבנייה הנוספת כוללת את חיזוק המבנה הקיים בהתאם לדרישות תקני הבנייה הרלוונטיים.

בפועל, מועברים אחוזי הבנייה הנוספים, בהסכמת הדיירים, לקבלן מבצע או חברת בנייה, ואלה מתחייבים לחזק את הבניין, לשפץ אותו, להוסיף מעלית ולהרחיב את הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר – בהתאם למגבלות התכנוניות (לרוב מדובר בתוספת ממ"דים שתורמת לחוסנו של המבנה ע"י הוספת מעטפת שלד משוריין). בתמורה, משתמש הגוף המבצע באחוזי הבנייה שהועברו לרשותו כדי לבנות קומות נוספות על גג הבניין. מכירת הדירות החדשות אמורה להספיק כדי לכסות את עלות השיפוץ ולהותיר רווח בכיסו של היזם. תיאורטית, זהו מודל שבו כולם מרוויחים: בעלי הדירות משדרגים את הנכס שלהם ומעלים את ערכו, הרשות המקומית מקבלת התחדשות עירונית ללא השקעה כספית מצידה, המדינה משפרת את מוכנותה לקראת תסריט של רעידת אדמה חזקה, ועל הדרך מקלה על מצוקת הדיור בערים, ומעל הכל, כולנו מוגנים יותר.

למרות כל זאת, נתקל יישומה של תוכנית תמ"א 38 בקשיים רבים. דו"ח על יישום תמ"א 38 שפרסם משרד הפנים בינואר 2013 מגלה כי אף שבארבע השנים האחרונות חלה עלייה במספרן של הבקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38 שהוגשו לוועדות הבנייה המקומיות (ר' תרשים), מספרן הכולל עדיין נמוך והפער בינו לבין מספר המבנים שעומדים בסכנת קריסה בשעת רעידת אדמה נראה כמעט בלתי אפשרי לגישור.

מספר הבקשות להיתר בנייה ע"פ תמ"א 38 שהוגשו לוועדות המקומיות, ומספר הבקשות שאושרו, 2009-2012. מקור: מינהל התכנון-משרד הפנים

גרף תמא38 

לכשלון הזה אבות רבים

כמה חסמים עיקריים מונעים את יישומה הנרחב של תמ"א 38. בהיבט המאקרו,

התברר כי תליית נכונותם של הקבלנים לחזק מבנים נגד רעידות אדמה בפוטנציאל הרווח ממכירת דירות חדשות מגביל את כדאיות יישום התמ"א לאזורי הביקוש, ואינה נותנת מענה לצורך בחיזוקם של מבנים ביישובי הפריפריה. פרדוקסלית, דווקא יישובים אלה, – בעיקר יישובים שנמצאים קרוב יותר לסף השבר הסורי אפריקאי, מטבריה ובית שאן ועד אילת – צפויים לפגיעה הקשה ביותר בשעת רעידת אדמה. תחת זאת, מצויים רוב הפרויקטים שאושרו או הושלמו בשנים האחרונות בערי המרכז המבוססות: רעננה, כפר סבא, הרצליה, פתח תקווה, רמת גן וראשל"צ.

בהיבט המיקרו, התברר כי דיירים בבתים משותפים מתקשים לעתים להניע את תהליך מיגונו של הנכס שבבעלותם. זאת, בשל קושי בארגון הדיירים בבתים משותפים, ענייני מיסוי, קשיי מימון וסחבת ביורוקרטית בהתנהלות מול הרשויות המקומיות. עד 2008, נדרשה הסכמתם של כל הדיירים בבתים המשותפים לשם הנעת התהליך. נושא זה טופל בתיקון לחוק המקרקעין שהתקבל בכנסת בינואר אותה שנה, וקבע שדי בהסכמה של שני שליש מהדיירים כדי לממש את התמ"א. עם זאת, למרות החקיקה יזמים רבים לא יכנסו לבניין בו אין הסכמה כוללת של 100% מהדיירים, בשל אי הרצון להיכנס למלחמת התשה עם דייר ממורמר.

השגת הסכמה מהדיירים בבניין עוצרת רבים מהפרויקטים עוד לפני שנעשתה בכלל פנייה לקבלן, מסביר הקבלן שאול שטקלר, הבונה בעיקר ברמת גן ובגבעתיים: "לפעמים אין הסכמה מכל הדיירים, ולפעמים דייר אחד או שניים מעמידים תנאים לא ריאליים כדי לקבל יותר ממה שמגיע להם – ותוקעים את התהליך לשנים, אם בכלל. ישנם גם מקרים שבהם דיירים מסוימים מתנגדים למהלך כולו, או בטוחים שהקבלן מנסה 'להרוויח עליהם' כל הזמן".  לדבריו, הרווח הקבלני במרבית המקרים נע בטווח של 16%-18%. "אלה אחוזי רווח סבירים בהחלט", הוא אומר. לדבריו, דרישות הרשויות המקומיות החמירו בשנים האחרונות, וקשה מאוד כיום להניע קדימה היתרים בשל העומס על הרשויות והחמרת הדרישות.

תיקון נוסף לחוק המקרקעין שנועד להקל על הנעת פרויקטי תמ"א 38 מתמקד בסוגיית המס. עקרונית, ההסכם שחותמים הדיירים עם הקבלן המבצע הוא עסקת מקרקעין לכל דבר, ומכאן שהיא מחייבת את הדיירים בתשלום מיסי שבח ורכישה — מסים שעלולים להצטבר לסכומים נכבדים, שעלולים לטרפד כל תוכנית לחיזוק המבנה. התיקון קובע שדיירים יהיו פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה על עסקאות שנעשות במסגרת תמ"א 38.

מאחר שגם אחרי שתי הקלות אלה לא עלתה התוכנית על הדרך להצלחה, נערכו שני תיקונים נוספים בתמ"א עצמה: תחילה אושר ב־2010 השינוי השני לתמ"א, שאפשר קבלת זכויות בנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש (מתכונת "פינוי־בינוי"), ולא רק בעת חיזוקו. במסלול זה עוברים דיירי הבניין לדירות זמניות למשך תקופת הבנייה, כאשר את עלות השכירות החודשית על דירות אלה משלם הקבלן המבצע. הבניין הישן נהרס ותחתיו קם בניין חדש העומד בתקנים המודרניים וכולל את זכויות הבנייה המורחבות הקבועות בתמ"א. בסיום הבנייה, יכולים הדיירים לשוב לדירותיהם.

 

רעיון נפלא – על הנייר

שינוי 3 לתמ"א הגדיל עוד יותר את התמריץ לגופים המבצעים ולדיירים באזורי הפריפריה, ושאפשר שילוב של זכויות קיימות שלא מומשו בזכויות המוקנות מכוח התמ"א- תוספת של שתי קומות לבניין וקומת גג חלקית ואפשרות להוסיף בכל קומה חדשה דירה אחת מעבר למספר הדירות בקומה טיפוסית בבניין, כמו כן קבע הקלות נוספות בתחומים שונים, כמו חריגה מקו בניין. אישור תיקון זה בשנת 2011 הביא לזינוק החד ביותר במספר הבקשות להיתר על פי התמ"א. גם הקבלנים, לדברי שטקלר, יעדיפו לעתים קרובות את התמ"א במתכונתה המקורית על פני פינוי-בינוי. "בתמ"א 1 יש רווחיות גדולה יותר מאשר בתמ"א 38/ 2, והרבה פחות סיכון", הוא אומר. "כשהורסים בניין מוציאים הרבה יותר כסף, ויש לייצר עבור הדיירים דיור חלופי ולהביא בטחונות בהיקף הרבה יותר גדול".

במקרה של בניית בניין חדש מהיסוד על הקבלן לשאת בעלות שכר הדירה של הדיירים שיפונו מהמבנה הישן, ובמקרה כזה כל עיכוב בהשלמת הבניין החדש משמעותו כרסום משמעותי ברווח על הפרויקט בכללותו. כמו כן, הרשויות המקומיות מעמידות תנאים נוקשים במקרה של תמ"א 38/ 2 בהיבט של הגדלת מקומות החניה. הקבלן יידרש במקרה כזה לעמוד בתקנים חדשים ומחמירים שיגדילו את הוצאותיו, וכמו כן לבנות חניון, במקרים רבים חניון תת קרקעי, שבנייתו אף היא הוצאה גדולה הפוגעת ברווחיותו של הפרויקט. "כל קומה במרתף חניה מוחקת דירה מהרווח של הקבלן", אומר שטקלר. "כשהעיריות דורשות מרתף חניה במקום חניה עילית, הרבה פעמים זה הורס את העסקה לחלוטין – במיוחד אם לא נותנים להוסיף מספיק קומות לגובה". 

לחסמים אלה נוספים עוד קשיים רבים המעכבים את ביצועה הנרחב של תמ"א 38, וכפועל יוצא מכך, את השגת מטרתה המקורית: מיגון מבני מגורים שלא נבנו לפי תקנים מודרניים מפני התמוטטות כתוצאה מרעידת אדמה כפי שהוזכר לעיל. לעתים, אלה הרשויות המקומיות שמערימות קשיים על הדיירים והיזמים, מעכבות את הבקשות להיתר במשך תקופה ארוכה ומציבות תנאים נוקשים לאישורם, כמו הגדלה משמעותית של מקומות החניה. לעתים, אלה הבנקים המקשים על היזמים הפועלים בשוק, ומקשיחים את התנאים לקבלת אשראי עבור פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (במקרים רבים הבנקים דורשים הבנקים מהיזמים לשריין סכום גדול מהרגיל עבור הוצאות בלתי צפויות מראש (בצ"מ), ומעמידים את שיעורו של שיריון זה על 15% במקום 5% כמקובל בפרוייקטי בנייה, מה שמקשה מאוד על מימון פרויקטים אלה, ומאלץ את היזמים להרחיב את שולי הרווח שלהם לכ-25% במקום 15%-20%, כל זאת תוך עמידה על העיקרון שלפיו הדיירים בבניין הקיים אינם נושאים בהוצאות כלשהן. הסיבה לדרישה זו מצדם של הבנקים היא שבפרויקטים רבים שנעשו מכוח תמ"א 38 התברר כי נדרשו חריגות מתקציב הבנייה, כתוצאה מקושי לחזות את העלויות של חיזוק הבניין.

לכל אלה נוספות "הפתעות" שהקבלנים עלולים להיתקל בהן בעת הבנייה עצמה, מוסיף מניסיונו השמאי עמוס שועה, כך למשל, מתברר לא פעם כי גובה הרצפות בתוספות הבנייה אינו תואם למפלס הדירה המורחבת וכד'. כתוצאה מתקלות כאלה, ומחוסר ניסיונם של קבלנים רבים בביצוע עבודות מסוג זה על בניינים קיימים, נגרמים לא פעם עיכובים והפרויקט "נמרח" מעבר לצפי עד לקבלת טופס 4 (טופס גמר בנייה), ואכן, ישנם יזמים שדיווחו שעלויות התמ"א -1 הגיעו לכ- 8000ש"ח/מ"ר בגלל "הפתעות" לא צפויות בביצוע.

כתוצאה מכל זה, תמ"א 38 היא לפי שעה רעיון נפלא בעיקר על הנייר. " זה עובד בעיקר ברמת גן ובגבעתיים, רמת גן היתה בעבר מובילה באישורי התמ"א, ולכן העירייה קיבלה המון בקשות וכפועל יוצא לא הצליחה לעמוד בלחץ. בתחילת 2012 קצב מתן האישורים הצטמצם מאוד בשל התנגדויות פוליטיות לקראת הבחירות בעיר, התנגדויות וצווי מניעה בלי סוף. כיום יש קרוב ל־800 דירות שנמצאות באמצע תהליך הבקשה להיתר", מסכם הקבלן שאול שטקלר

בדצמבר 2013 הוטל צל נוסף על יישום תמ"א 38 כאשר בג"צ קיבל את עתירתה של עמותת "אדם טבע ודין" נגד יישומה של התוכנית ברמת גן. בעתירתה של העמותה נטען כי להגדלת מספרן של יחידות הדיור בשטח העיר לא ניתן מענה הולם בדמות שדרוג מערכות התשתית והקצאה של שטחים ציבוריים. בהחלטתו, קבע בג"צ כי בטרם תאשר עיריית רמת גן תוכנית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה נוספים מכוח תמ"א 38 בעיר, יהיה עליה להמציא חוות דעת של מהנדס העיר, שתבטיח הגדלת צפיפות המגורים לא תבוא על חשבון צורכי הציבור.

לסיכום, תוכנית מתאר ארצית 38 באה לתת מענה ופתרון חשוב לחיזוק בניינים ברמה הכלל ארצית. בשטח, התוכנית מיושמת באופן נקודתי עפ"י שיקולים של כדאיות כלכלית. יתרה מזאת, גם הפרויקטים שמאושרים ויוצאים לביצוע נתקלים בעיכובים, התנגדויות ותקלות פיסיות עד להשלמתם הסופית לרווחת כלל הצדדים.

לאור האמור לעיל נדרשת איפוא, הקמת מסלול ירוק שכולל צוות מקצועי בעל סמכות סטטוטורית, מתן תמריצים לאזורי הפריפריה, וחקיקה משלימה שתסייע ליזמים מחד ותגן על זכויות הדיירים מאידך, ובסופו של דבר לשמור ולהציל חיי אדם בבנין המחוזק ובסביבתו, במקרה של רעידת אדמה עוצמתית והרסנית.

צילום לכתבה תמא 38

GK שמאות- משרדנו מספק ייעוץ כלכלי-שמאי ליזמים וועדי בתים

Sky is the limit for Tel Aviv beachfront apartments

Luxury apartments on Tel Aviv’s shore are in great demand, and potential buyers are willing to pay the high price tag.

In the wake of the last financial crisis, and oft-heard claim was that while some of the mega-wealthy were hurt by the crisis, many others came out of it financially stronger. Simply look at what is possibly the most expensive strip of real estate in Israel – the stretch of central Tel Aviv’s shoreline.

By this fact, the wealthy are probably wealthier. The total value of apartment sales in the area jumped from 270 million NIS in 2010 to 444 million NIS in 2012. Real estate analysts predict it will reach over 500 million in 2014.

Traditionally, the number of new housing projects has been limited. The general public – the ones who don’t aim for a seaside luxury penthouse but rather for a simple day at the beach – fight to ensure access and unobstructed views. Most of the original construction on streets close to the shore are low-rise buildings (3-4 storeys) built on relatively small plots of land. Real estate developers usually have to buy out several property owners to end up with enough land in order to build a new project. This has meant that, for many years, no more than one new luxury housing project was under construction in the area in any given year. However, there are currently two luxury housing projects marketed at the same time, the 10 Herbert Samuel and the David Promenade Residences.

While the number of transactions of high-end apartments has increased, so has the price per square meter. Today, the prices for such properties in this area has topped the 100,000 NIS a square meter in the recent developments (David Promenades – a 17th floor, 612 sq. m. apartment was recently sold for 81.5 million NIS), and anywhere between 40,000 NIS to 70,000 NIS in the older ones, like the Opera Tower or the Sea Pearl Tower. A fifth floor, 60-square meter apartment in the Opera Tower that would sell in 1992 for 215,000 USD (approx. 600,000 NIS back then), today goes for over 3 million NIS.

These drastic price jumps should be qualified by pointing out that a considerable part was due to how large projects are marketed. The closer to the move-in date, the higher their prices go. Typically, developers sell their most valuable apartments in the later stages of the project.

So when people speak of a slump in the luxury apartment market due to the global economic slowdown, it should be noted that this does not apply to Tel Aviv's golden kilometer. When the entire market is in a slowdown, the opposite is happening on Tel Aviv’s shoreline.

שרונה Sarona הפנינה הציורית בלב תל אביב

IMG_20150407_004149

שרונה הוקמה על ידי הדור השני של הטמפלרים. באוגוסט 1871 נרכשו 600 דונם אדמה ממנזר יווני ליד יפו ובאוקטובר אותה שנה הונחה אבן הפינה למושבה. במקום הוקמה מושבה חקלאית, שנבנתה במתכונת קלאסית של כפרים בדרום גרמניה. בתים אלה היו לרוב חד קומתיים, וכללו עליית גג וקומת מרתף למשרתים. חומר הבנייה היה מקומי, ולכן רוב הבתים נבנו בכורכר (בניגוד לבתי המושבה הגרמנית בירושלים למשל, שבתיה בנויים אבן גיר). הטמפלרים הביאו לארץ ישראל שיטות חקלאיות מודרניות וכלים חקלאיים מודרניים.

כיום כל המיתחם שבזמנו איכלס משרדי ממשלה ומשרד הבטחון שוקם ושופץ בהקפדה על הפרטים הקטנים ביותר והתוצאה פנינה אדריכלית ונדלנית שמבוקשת מאוד למגורים, משרדים ולמסחר(מסביב מגדלי משרדים ובנוסף נבנים מגדלי מגורים).

בשל השכירויות הגבוהות במיתחם אבל יחד עם זאת השונות בשל המבנים ובעיקר המיקום במושבה, מומלץ להתייעץ לגבי דמי השכירות המשולמים בעת חידוש החוזה ולהיעזר בליווי מקצועי- שמאי ולא רק משפטי.

החניונים העומדים לרשות הציבור הינם(באדיבות חוברת הסברה ומפת התמצאות מושבת שרונה):

1. חניון לאונרדו, 2. חניון ארניה, 3. חניוני מגדלי הפלטיניום והמילניום, 4. חניון היובל(קריית הממשלה) הכניסה מרח' קפלן דרך מנהרת לובה אליאב או דרך רח' הארבעה, 5. חניון כנרית- רח' קפלן פינת ליאונרדו דה וינצי(חינם מ- 19 בערב עד הבוקר למחרת- 6).

 

GK שמאות

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין

מדידות לצורך ארנונה עירונית

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

לאחרונה התקבל בבית משפט העליון פס"ד מהפכני (רע"א 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה) הקובע כי על הרשויות המקומיות חלה חובה, לחשב את שטח הנכס לצורך חיובו בארנונה כללית, באופן מדויק לרבות חלקי מטר עד 2 ספרות אחרי הנקודה!

בהתאם לפסיקת כבוד ביה"מש על הרשויות לחייב את שטחי כל הנכסים המצויים בתחום שיפוטן באופן מדוייק עד 31/12/2017 ואילו נכסים שיש לגביהם נתוני שטח מדוייקים יחוייבו בהתאם החל מיום 1/1/2016!

המשמעות המעשית כי הרשויות יתחילו להודיע לבעלי נכסים שלגביהם אין נתוני שטח מדוייקים, על ביצוע המדידות ובחינת הממצאים, כדי להבטיח נכונות והתאמה מלאה בין נתוני הנכס בפועל לבין הנתונים המופיעים ברישומי העירייה(ארנונה כללית).

להערכתי המדידות יוסיפו לעיריות הותיקות שבהן נכסים ישנים (שחויבו בארנונה הכללית ללא שטחי מרפסות ושטחי שרות) כספים רבים,

כמו כן יש לבחון את הפרשנות המשפטית למושג "נכס" האם הוא כולל שטחי הצמדה כגון מחסן, מרפסות, חלניה וכד' יש לזה משמעות עצומה לעצם החיוב הכספי.

משרדנו עוסק בבחינת מדידות של עירייה והשגות על עצם החיוב(במקרה וגילמו שטחים ציבוריים או פרטים שהם לא ברי חיוב) וגובה החיוב שנגזר מפרמטרים נוספים לשטח הנכס עצמו, כגון: גיל וסוג בנין וכד'

GK שמאות

מכרזי נדל"ן

מדוע חובה להצטייד בשמאי מקרקעין במכרזים ובפרט בעת רכישת נכס בדרך של מכרז פומבי שלא דרך בית המשפט או הוצל"פ

 

 

רכישת דירה בדרך של מכרז (כונס נכסים, הוצאה לפועל, עיזבונות וכו') הפכה בשנים האחרונות לדרך הטובה להשיג מציאות. הרי בתקופה בה מחירי הנדל"ן מוסיפים לעלות, ההיצע והביקושים אינם תואמים ולממשלה אין פתרונות מיידים לכל המבקשים לרכוש נכס במחיר הולם, רכישת דירה בהנחה של עד 25% יכולה בהחלט להיות מציאה שתגשים לנו את חלום הדירה. מפני שעל סמך הפרסומים שווייה של דירה מכונס נכסים יהיה נמוך עד כ- 25% משוויה הריאלי בשוק. כל מה שעלינו לעשות, זה לאתר את "ביצת הזהב" הזו ולחטוף אותה מהידיים של המתחרים. יחד עם זאת, הרוכשים חייבים לגלות ערנות מרבית בכדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות בהמשך- רכישת נכס כזה מחייבת בדיקה עצמאית מצידו של הרוכש ולכן מומלץ למסור את המלאכה לשמאי מקרקעין מקצועי החל משלב הביקור בנכס – כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של הרוכשים הפוטנציאליים בנכס, עבור בדיקות מקצועיות וכלה בקביעת רף מקסימלי שיהווה רף עליון להצעה הכספית בהתמחרות ה"מלחיצה" שאליה צריכים להגיע בליווי שמאי מקרקעין.

 

ניתן לבקש מעורך המכרז הערכת שמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת השווי הריאלי של הנכס וכן על מנת לקבל את המידע המשלים על הנכס (מידע תכנוני, מידע סביבתי וכו'). אך גם כאן חייבים את חוות דעתו המקצועית של שמאי מקרקעין מטעם הרוכשים משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לפרש אותן נכון!

 

לאחרונה, בעקבות מצוקת הדיור הגוברת, רבים מרוכשי הדירות זיהו את הפוטנציאל והחלו להגיש הצעות במכרזים המתפרסמים בעיתונים ובאינטרנט כמעט מידי יום. כל אלה יצרו דינמיקת מחירים שבה מחירי הנכסים הנמכרים בדרך של כינוס נכסים החלו להתייקר ולהתקרב למחירי השוק הריאליים, ובמקרים מסוים המחירים אף עלו על שווי השוק של אותם הנכסים. בעלי דירות שזיהו את המגמה רותמים את תהליך המכירה במכרז לשם מיקסום התמורה הכספית לנכסים שבבעלותם.

 

מכירת דירה במכרז ע"י ב"כ בעלים, (לא דרך ביהמ"ש או הוצל"פ) כשהדירה מוצעת עם פרטים מינימאליים AS IS, והמציעים מוזמנים להתמחרותהאם מדובר במניפולציה פסיכולוגית למקסום רווחים?

 

"מכירת הנכס בדרך של מכרז, שיטה שאמנם אינה אסורה בחוק המקרקעין בישראל אך נועדה להחליש את כוח המיקוח של הרוכשים ולהדגיש את נחיתותם למטרת רווח כספי ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהינתן סיכוי מינימאלי ומעורפל והכל באווירה של תחרות ולחץ המאפיינים כל התמחרות", מסביר הכלכלן ושמאי המקרקעין, גד קרן.

 

מיקסום התמורה הצפויה בעסקה מסוג זה הינה תוצאה של שיטת מכירה שבה המוכר הוא המכתיב את "כללי המשחק" תוך יצירת נחיתות מובנית לצד המעוניין להיכנס לעסקת רכישה. ביטוייה של נחיתות זו, באים לידי ביטוי בשורה של אמצעים ובהם:

  1. הרוכש נאלץ לשלם כבר בפתח התהליך סכום מסוים לרכישת חוברת המכרז.
    2. הרוכש נתון בסדר זמנים נוקשה. לאחר מועד ההגשה לא תתקבלנה הצעות נוספות.
    3. המוכר אינו מחייב לחשוף מידע ביחס להצעות שקיבל ממציעים השונים.
    4. המציע (רוכש הנכס) מתחרה במצב של ערפול (לעיתים מתמודדים מולו גורמים

אינטרסנטיים שמעוניינים ב"הרמת" התמורה הכספית) ותהליך ההתמחרות מכניס אותו

למצב של תחרות ללא קווים אדומים להצעתו הכספית.
5. המוכר רשאי בכל שלב לחזור בו מההזמנה ו/או לקבל הצעות חדשות ו/או לנהל מו"מ

במקביל עם כמה מציעים.
6. המוכר איננו כפוף לכללים כלשהם ושיקוליו אינם עומדים לביקורת.

"מטבע הדברים כל הגורמים הללו מעניקים למוכר הנכס בדרך של מכרז, יתרון יחסי הבא לידי ביטוי ביצירת סוג של מניפולציה פסיכולוגית ועושה שימוש בציפייה לכך שיותר אנשים ייטו לקבל החלטות לא רציונאליות כתוצאה מתגובות שגויות למצבי לחץ. יוצא איפוא שרבים מהמכרזים מסתיימים במחיר גבוה ממחיר השוק! וכמובן שהמטרה הוחטאה" מציין הכלכלן ושמאי המקרקעין גד קרן.

 

 

הערכת קרקע חקלאית מוגנת

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

ינואר 2018

קרקע חקלאית מוגנת מוגדרת ככזאת שלא ניתן להקים עליה מבנים ומתקנים חקלאיים כגון: לולים, סככות וכד', מתוקף רצון הירוקים, וועדות וגופים נוספים, לשמר את הקרקע החקלאית "בתולית" ככל שניתן.

השאלה השמאית  מה "ירידת הערך" לקרקע חקלאית מוגנת יחסית לקרקע חקלאית "רגילה", וכיצד מעריכים קרקע מוגנת כנ"ל.

ככלל, יש להעריך ולהוון את דמי השכירות המשתלמים בשני המצבים, ואת ההפרש שמשקף את הזכות להקמת מבנים להפחית משווי קרקע חקלאית "רגילה".

משרדנו עורך הערכות חקלאיות וכן נזקים למבנים חקלאיים.

GK שמאות

מעלית עלות וכדאיות

גד קרן

בשנים האחרונות הפכה התקנת מעלית, בבניינים שנבנו מלכתחילה ללא מעלית, ליותר משידרוג בנוחות, באיכות החיים ובסטטוס החברתי, אלא גם להשקעה כלכלית. הכדאיות הכלכלית נובעת מהוזלת עלויות התקנת המעלית מחד והשבחה משמעותית בשווי הדירות(במיוחד הדירות בקומות העליונות)לאחר התקנת המעלית מאידך. בבניינים בני 4 קומות מעל עמודים מסתכמת עלות התקנה ממוצעת של מעלית טובה בכ 350,000₪(כולל מע"מ, רישוי ותכנון וללא חציבות ועבודות מיוחדות).

כמובן, שברוב העלות נושאים בעלי הדירות בקומות העליונות, אך הם גם הנהנים העיקריים בהשבחת הדירות בבניין, מכיוון שכיום אין כמעט ביקוש לדירות בקומות גבוהות ללא מעלית(בזמנו דירות אלו היו מתאפיינות ברכישה ע"י זוגות צעירים, אך שינוי בטעמים ובהרגלים מקשה על מכירת דירות אלה לציבור הצעירים). לדוגמא, דירה בת"א בקומה ד' שנמכרה לפני התקנת מעלית בבניין, ולאחר זמן חשיפה ממושך  ב- 1,350,000₪, בעליה החדשים לא נגעו בפנים הדירה אלא יזמו התקנת מעלית בבניין, חלקם בעלות המעלית הסתכמה בסך- 50,000 ₪, כעבור שנתיים הצליחו למכרה  ב-2,120,000 ש"ח אמנם השוק עלה בשנתיים אלו, ותרם 10% לשווי, אך אין ספק שההשקעה השתלמה והוסיפה לסחירות ולאטרקטיביות של הנכס וכפועל יוצא לשוויו ולשיווק מהיר וקצר.

אחד השלבים הקשים בד"כ הוא החלוקה לתשלומים בין הדיירים. לרוב יחולק התשלום באופן יחסי והוגן בין הדיירים, לפי הקומה בה הם גרים. לדוגמה, בבניין בן ארבע קומות על עמודים החלוקה בין הדיירים תהיה לרוב כך: בקומה רביעית ישלמו 40%, בשלישית – 30%, בשנייה – 20% ובראשונה – 10%.

שיטה נוחה ופשוטה לחלק את התשלומים, לא חשוב כמה קומות יש בבניין ואם חלק מהדיירים אינם מוכנים לשלם, היא שיטת הנקודות:

  • מכפילים מספר כל קומה במספר הדיירים המוכנים לשלם באותה קומה.
  • מחברים את הסכום הכולל שהתקבל מכל הקומות.
  • את המספר שקיבלנו מחלקים ממחיר המעלית.
  • המנה שהתקבלה תהיה מחיר הנקודה. כל דייר שרוצה לדעת כמה עליו לשלם יכפיל את מחיר הנקודה במספר הקומה בה הוא גר.

לדוגמה: בבניין בן ארבע קומות, אשר עלות התקנת המעלית בו היא כ-350,000 ש"ח כולל מע"מ, וחלק מהדיירים אינם מעוניים להשתתף ולשלם:

מספר קומה מספר דיירים שמשלמים נקודות
4 4 16
3 3 9
2 1 2
1 1 1

מחלקים את מחיר התקנת המעלית (350,000 ש"ח) במספר הנקודות (28 נקודות) ומקבלים שעלות נקודה היא 12,500 ש"ח.
בקומה שלישית, לדוגמה,כל דירה תשלם 37,500 ש"ח.
כמובן שמי שלא שילם תיחסם בפניו הזכות להשתמש במעלית.

 

הערכת מגרשי גולף בישראל..

קיץ 2016,

במאמר זה אנסה להביא מעט מידע בקשר לתוכנית האב הלאומית לתיירות הגולף (להלן: תאל"ג), לערוך סקירה על מגרשי הגולף הפעילים בארץ ואלו המתוכננים, וכן הערכות שבוצעו למגרש הגולף בגעש ומגרשי בניה למגורים בקיסריה בסמוך למגרש הגולף.

תודתי נתונה ליו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות שבתאריך 4/3/2016 הואיל לארח אותי במגרש הגולף בגעש, לצורך סקירת מצב הגולף בישראל למאמר מקצועי זה, ואחרים שיגיעו אחריו. כמו כן תודתי נתונה לחברי השמאי בני יוכפז שהכין שומה למגרש הגולף בגעש בשנת 2009, והשמאית לימור מזור שהצטרפה לסיור בגעש וערכה את הראיון.

כיום פועלים בישראל 2 מגרשי גולף פעילים: בקיסריה ובגעש, והללו פועלים כמעט אך ורק בשוק המקומי; ובמצב הקיים אין כלל פעילות גולף משמעותית של תיירים בישראל.

בתכנית אב לתיירות הגולף בישראל נקבע: "שהתוכנית נועדה לספק בסיס לגיבוש מדיניות משרדי הממשלה השונים, בראשם משרד התיירות ומנהל מקרקעי ישראל, בנושא הקצאת קרקע, עריכת תכניות בנין עיר וקידום הקמת מיזמי גולף למען גיוון המוצר התיירותי של ישראל והרחבתו לפלח שוק חדש – תיירי גולף.

בהכנת התכנית התבסס צוות העבודה על מקורות מידע רבים: סקרים עולמיים מפורטים של חברת KPMG, אודות אתרים ומפעילים גולף; נתוני אגודות הגולף ואגודות תיירות במדינות השונות; ראיונות עם מפעילי אתרים. כמו כן, נערכו פגישות עם מתכנני המחוזות במשרד הפנים והמנהל מקרקעי ישראל לבחינת אתרים, יוזמות פוטנציאליות ותכניות בהליכים; פגישות עם אנשי מפתח בפיתוח ענף הגולף בישראל; אדריכלים שונים, שתכננו וליוו חלק מן היוזמות להקמת מגרשים נוספים ומומחים בתחום המים וההשקיה. התכנית לוותה בועדת היגוי בראשות נציגי משרד התיירות, בה השתתפו  נציגי מנהל מקרקעי ישראל, משרדי הממשלה השונים וגופים בעלי עניין.

 

1.1       תיירות הגולף

הגולף הינו ענף ספורט בעל אופי גלובלי, הפופולארי בקרב כלל שכבות האוכלוסייה. במהלך 20 השנים האחרונות, מספר מגרשי הגולף כמעט הכפיל עצמו ומספר שחקני הגולף הרשומים גדל פי שניים ויותר. על פי הערכות ישנם כ-33,000 מגרשי גולף ברחבי העולם, וכ-55 מיליון שחקני גולף. שוויה של תעשיית הגולף בארצות הברית[1] בלבד מוערך מעל 60 מיליארד דולר.

באופן טבעי, בעשורים האחרונים התפתח במסגרת שוק התיירות העולמי פלח שוק של תיירות גולף.

 

דוח שבוצע על ידי ה-Oxford Economics בתחום תיירות הגולף לאזורי אירופה, המזה"ת ואפריקה, שפורסם בדוח שהוכן על ידי KPMG, שכותרתו "סקירת תיירות הגולף באזור אירופה, המזה"ת ואפריקה לשנת 2008", מגלה כי:

 

  • בהתחשב בהשפעות על שרשרת האספקה בתחום התיירות וההשפעות על ההוצאה לצרכן של עובדי תעשיית תיירות הגולף, הערך הכולל של הפדיונות מתיירות הגולף מוערך ביותר מ-6.5 מיליארד אירו. סכום זה שווה לכמעט 2 מיליארד אירו בתמ"ג.
  • תיירות הגולף מספקת תעסוקה לכ-60,000 איש ברחבי אירופה, המזה"ת ואפריקה.
  • תיירי גולף מוציאים בממוצע סכום של 150-180 אירו ליום בביקור קצר, ו-250 אירו ליום בחופשת גולף בת שבוע, שמתוכם מוציאים 26% על גולף, 21% על נסיעות ו-20% על לינה. סכומים אלו הנם גבוהים ביחס לתיירים שאינם תיירי גולף.
  • כמו כן מגלה הדוח כי תייר הגולף הטיפוסי מבלה 4-7 ימים בחופשות גולף ליעדים קרובים, ו-7-14 ימים בחופשות גולף ליעדים רחוקים. תייר הגולף הטיפוסי משחק בדרך כלל 4-6 משחקים ב- 3-5 מגרשי גולף שונים במהלך שבוע חופשה אחד. עבור מבקרי גולף מאירופה, ישראל נחשבת ליעד קרוב.

 

להלן הגורמים המשפיעים על בחירת יעד על ידי תייר הגולף, על פי סדר חשיבותם:

1.

אקלים

7.

מזון

2.

איכות מגרשי הגולף

8.

סביבה מרגיעה

3.

מחיר החבילה

9.

בידור וחיי לילה

4.

נגישות

10.

מסורת גולף

5.

איכות מתקני הלינה

11.

אפשרויות טיול

6.

מספר מגרשי הגולף

 

 

 

מניתוח המצב הקיים בשוק תיירות הגולף עולה כי מדינות אגן הים התיכון ומדינות המזרח התיכון מהוות יעד חשוב לתיירות הגולף. עוד עולה מניתוח המצב הקיים כי הרוב המוחלט של תיירות הגולף בארצות מגיעה ממדינות אירופה.

הנטייה של האוכלוסייה המקומית במדינות אלה לשחק גולף היא קטנה; והתפתחות היצע מסלולי הגולף ברוב מדינות אגן הים התיכון נשענת בעיקר על תיירות הגולף כחלק ממדיניות ממשלתית המכוונת להעשיר ולגוון את המוצר התיירותי המקומי ולהגדיל את האטרקטיביות המקומית בשוק תיירות עתיר תחרות.

מדיניות זו, שהחלה בתחילת שנות ה – 90 של המאה שעברה, מייחדת בעיקר את מדינות דרום מזרח הים התיכון וצפון אפריקה; אך גם חלק ממדינות מערב אירופה, בעיקר פורטוגל וספרד. מדיניות זו צפויה להימשך גם בעתיד – היא מופיעה כנדבך חשוב באסטרטגיות פיתוח התיירות של חלק ממדינות האזור (כך למשל בטורקיה, קפריסין, יוון, מרוקו, ספרד), בדרום מזרח אזור הים התיכון ובצפון אפריקה לבדם נמצאים כיום בתהליכי תכנון והקמה כ – 90 מסלולי גולף הנוספים לכ– 70 קיימים.

 

במצב הקיים ולאורך זמן מתייחד המוצר התיירותי השכיח של ישראל לדת, תרבות והיסטוריה; שאליהם נוספים גם אקלים וים, אם כי היבטים אלה של המוצר התיירותי בישראל מפותחים פחות מסיבות שונות שלא כאן המקום לדוש בהן. המוצר התיירותי הזה שכיח במינון כזה או אחר גם בכל מדינות התיירות של אגן הים התיכון. בהתייחס למוצר התיירותי השכיח, לאקלים ולטווח הטיסה מתחרה אפוא ישראל במצב הקיים ולאורך זמן  עם מדינות אגן הים התיכון, בעיקר ככל שהדבר נוגע לתיירות המגיעה מאירופה, המהווה כ – 55% מן התיירות לישראל לאורך אותו זמן.

על רקע התפתחות הגולף הקיימת והצפויה במדינות התיירות המתחרות בישראל באגן הים התיכון כפי שהוצגה לעיל, פיתוח ענף הגולף בישראל מתבקש רק אם ישראל רוצה לשמור על האטרקטיביות היחסית שלה במרחב תחרות המייחס חשיבות הולכת וגדלה לגולף כמרכיב באטרקטיביות התיירותית המקומית.

מרחב התחרות אליו צריכה ישראל להתייחס בתחום תיירות הגולף הוא המרחב של אגן הים התיכון, שאליו יתווסף גם מרחב המזרח התיכון. ומרחב זה הוא המגדיר את מסגרות הביקוש הרלוונטיות של תיירות הגולף אותן תוכל  ישראל לממש.

 

תיירות המשחקת גולף בישראל תהיה מורכבת בעיקרה משני פלחי שוק:

  • תיירים היוצאים לחופשה בעיקר כדי לשחק גולף אשר יפנו ביקושים גם לישראל במידה ויתפתח בה היצע מתאים של מסלולי גולף (להלן "תיירות גולף");
  • תיירים המגיעים לישראל ממניעי הביקור השכיחים בתיירות לישראל המשחקים גולף בתדירות כזו או אחרת בחיי היום יום שלהם, ובהתאם לכך חלקם ישחק גולף גם בארץ במידה ויתפתח היצע מתאים של מסלולי גולף במקומות השהייה שלהם בישראל (להלן "תיירות מבקרת בישראל").

 

            הלוח שלהלן מסכם את אומדן התיירים שישחקו גולף בישראל בהנחות העבודה.

 

שנת יעד 2025

מינימום

מכסימום

סה"כ תיירים לישראל בשנה

6,000,000

6,000,000

מזה: משחקים גולף באופן מזדמן

135,000

188,900

סה"כ תיירות גולף בשנה

33,570

67,135

 

הנתונים על שוק הגולף בארצות הברית מדגימים כמה גדולה יכולה להיות תעשיית הגולף במדינה שבה 16,000 מתקני גולף ו-29.5 מיליון שחקני גולף, המהווים יותר מ-10% מאוכלוסיית ארה"ב, שהנם שחקי גולף פעילים.

באירופה, משחק הגולף גדל באופן ניכר מאז שנת 1990, וכיום יש באירופה כמעט 7,000 מתקני גולף ויותר מ-4.3 מיליון שחקני גולף.

מגרש בגעש:

 

20160304_082357 20160304_091252 20160304_092002 20160304_091158 20160304_091948 20160304_091155-1

 

 

 

 

 

 

מגרש בקיסריה:

20160314_153850מגרש הגולף 1מגרש הגולף

 

כיום פועלים בישראל שני מגרשי הגולף: בגעש ובקיסריה, ומשנות הה-90 של המאה הקודמת מועצת מקרקעי ישראל(היום רמ"י)אישרה ודנה בהקצאות קרקע למגרשי גולף באילת, אשקלון(הח"מ טיפל בבקשה להכרת פרויקט זה כ"מפעל מאושר" במסרת חוק עידוד השקעות הון), כפר חיטים, באר אורה, עומר, נווה תמרים שבנגב. וכן מדובר על רעיונות נוספים ב: פאתי מודיעין, כפר נחום ליד הכנרת וראשל"צ.

העדר כדאיות כלכלית בהקמת מגרש גולף כפרויקט עצמאי, בשל הוצאות התפעול הגבוהות(השקית דשא, תחזוקה ומאידך גרעין של שחקנים מקומיים בלבד)ומאידך תדמית היוקרתית שכרוכה למשחק הגולף, עודד יזמים לחשוב על פיתוח מגרש גולף כחלק מפרויקט תיירותי או פרויקט מגורים כאשר הגולף נשען על פרויקט התיירות/מגורים.

יצויין כי בנובמבר 2009 הוערך מגרש הגולף בגעש בשטח של 222 דונם, בייעוד למגרש גולף ובבעלות, ללא הוצאות פיתוח ומע"מ, תמורת סך כ- 6 מיליון ש"ח. השמאות נערכה ע"י השמאי מר בני יוכפז

בימים אלו משווקים מגרשים ע"י הקרן לפיתוח קיסריה, מיסודו של הברון רוטשילד, למטרת בנית בתים צמודי קרקע בשכונה 12 בקיסריה.

על מגרשים בשטח של 600 מ"ר דורשים 2.4 מיליון ש"ח—->

Screenshot 2016-07-28 16.30.16

 

לסיכום,

הצלחת מיזמי הגולף בישראל תלויה במידה רבה בתמיכת המדינה-, רמ"י ורשויות התכנון, משרד התיירות וכד' שיצרו כר נוח ליזמים להקים מגרשים אטרקטיביים לתיירות הגולף בישראל, שכיום כמעט ואינה מורגשת, ולהגברת התחרות מול אתרי גולף באגן הים התיכון.

כמו כן פרויקטים תיירותיים ומגורים שישענו על מגרש גולף יהנו מהיוקרה והתדמית האליטיסטית של ספורט זה ויוכלו לתרום לאטרקטיביות ולמיצוב הפרויקט כולו כנחשב ויוקרתי וככזה להשיג מחירי מכירה גבוהים, כפי שקרה בפרויקטים למגורים ולתיירות בעורף המרינות בהרצליה ובאשקלון.

 

הכותב – גדי קרן השתתף בסיור במגרש הגולף בגעש וקיבל נתונים מיו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות. כמו נעזרתי בפרסומים בעיתונות : 26/1/2016 "גלובס" :" המדינה הבטיחה קרקע לפרויקט גולף ומכרה אותו".

הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, בעל ניסיון פעיל בתחום הנדל"ן משנת 1990, מבצע הערכות שווי נדל"ן, שומות מקרקעין וחוות דעת לבתי משפט ולמכרזים.

כמו כן ניהול ופיקוח על פרויקטים בארץ וברומניה

GK שמאות

שיטת הפלקל

                                                                                                                                 5-  ינואר-  2018

 

פלקל

 

העניין בשיטה

שיטות בנייה אינן מעוררות בדרך כלל עניין מיוחד בציבור ובתקשורת אפילו אם הן  קשורות בארוע התמוטטות . גשרים להולכי רגל שנפגעו וגרמו לנפגעים לא עוררו עניין רב מדי .
בשיטת הפלקל קרה דבר יוצא דופן בגלל המספר הרב של נפגעים בהתמוטטות תקרה של של אולמי ורסאי בירושליים בעת  ארוע חתונה  במאי 2001 ,  אבל היו לכך סיבות נוספות .
מדובר בשיטת בנייה שזכתה תוך מספר שנים קטן לתפוצה עצומה ותקרות של מבני ציבור רבים נוצקו בשיטה זו . מכאן שהפאניקה היתה מובנת – מבנה אחד התמוטט , ומה גורל השאר ?

תאור השיטה

שיטת הפלקל היתה שיטת ביצוע של תקרות בטון מזויין אשר פותחה והופצה בסוף שנות השבעים על ידי המהנדס אלי רון ונועדה לתקרות אשר באופן מסורתי תוכננו ובוצעו בתקרות צלעות יצוקות באתר במפתחים עד כ 7 מטרים ואף יותר . המפתח ניסה בהצלחה מסויימת גם לחדור לפלח השוק של תקרות טרומיות חלולות דרוכות במפתחים כאלה הנחשבים כקצרים לתקרות כאלה . לשיטת הפלקל היה יתרון של מחיר ועובי כפי שאפרט להלן .

ראשית תאור קצר של התקרה המסורתית , תקרת צלעות שאותה באה להחליף שיטת הפלקל.
כאשר מתבוננים בחתך של תקרת צלעות מבטון מזויין רואים אלמנטי T  מבטון צמודים האחד לשני וביניהם בלוקים מבטון ,איטונג או קלקר . ביצוע תקרה כזו כלל הקמת תבנית ,  סידור בלוקים , הנחת מוטות ברזל (מוטות וחישוקים)  ויציקה .
בשיטת הפלקל הוחלפו הבלוקים באלמנטי פח גלי בצורת ח כך שבחתך התקרה ניתן היה לראות פלטת בטון עליונה ופלטה תחתונה שביניהן צלעות בטון עם חללים ריקים בין צלע לצלע מתוחמים בפח גלי .
ביצוע התקרה כלל הקמת תבנית, הנחת רשת ברזל על תבנית התקרה , יציקה ראשונה של שכבת בטון דקה , סידור אלמנטי הפח על הבטון הטרי ויציקת בטון שנייה בין אלמנטי הפח ועליהם .
לתקרת הפלקל היו יתרונות, לכאורה, לעומת  תקרת הצלעות המסורתית –
היא היתה דקה יותר היות ושכבת הבטון התחתונה שחסרה בתקרת הצלעות יצרה חתך תקרה משופר מבחינה סטטית ומכאן האפשרות לתכנון תקרה דקה יותר שמשמעותה הקטנת הגובה הכללי של המבנה או לחלופין הגדלת גובה החללים הפנימיים ומכאן יתרון כלכלי . היא היתה גם קלה יותר מתקרות צלעות אחרות (למעט תקרות בהן נעשה שימוש בקלקר שלא היה נפוץ ביותר בגלל בעיות ביצוע) . הקטנת המשקל העצמי מאפשרת אף היא את הקטנת עובי התקרה והיתרונות שמניתי לעיל ובנוסף לכך הקטנת ממדיהם ועלותם של אלמנטי מבנה אחרים כמו עמודים ויסודות .

היתרון הכלכלי של הפל-קל היה ברור . תקרת הפלקל גם חדרה ,כאמור לעיל ,אל חלק קטן מפלח השוק של התקרות החלולות הדרוכות אשר באותו זמן היו נפוצות פחות משהן נפוצות כיום . לא היה לה יתרון עליהן אלא במקרים בהם לא היה אצל היזמים רצון או אפשרות להרכבה אלמנטים טרומיים  למשל בגלל בעיות גישה למנוף .

תפוצת השיטה
השימוש בשיטה צבר תאוצה בגלל שיווק אינטנסיבי על ידי המפתח והודות ליתרון המחיר . למרות התנגדות חלק מציבור הקונסטרוקטורים כולל גם אגודת האינג'ינרים , לא פסק השימוש בשיטה . המפתח היה דמות מוכרת בענף הבנייה והמחיר היה מפתה .
מבני ציבור רבים בוצעו בשיטה זו ולא היה כל גוף סטטוטורי שעצר אותה .

הסיבות להתנגדות
שלוש סיבות עקריות היו להתנגדות :
1. השיטה התבססה בתחילה על שימוש בדפנות הפח  במקום ברזל לגזירה הנדרש בתקן הישראלי הרלוונטי בנוסף להיותן תבנית ליצירת החללים  . בהמשך שופרה השיטה והוכנס ברזל לגזירה אך לא כפי שדורש התקן.
2.אלמנטי הפח סודרו על שכבת הבטון הטרי מייד לאחר יציקתו . ביצוע עבודה כזו בלחץ של זמן בין שכבת בטון אחת לשנייה , לא יכול היה להעשות במקצועיות הנדרשת וכתוצאה מלחץ הבטון שנוצק בשלב השני זזו במקרים רבים אלמנטי הפח ממקומם . כתוצאה מכך צלעות הבטון לא היו עוד ברוחב המתוכנן ולעיתים הצטמצם הרוחב לאפס .
3.החללים שבאלמנטי הפח התמלאו במקרים רבים מים שמקורם באשפרת הבטון . מים  אלה נכלאו שם במשך שנים וגרמו להגדלת משקלה העצמי של התקרה מעבר למתוכנן ואף לקורוזיה של הברזל בשכבת הבטון הדקה שבתחתית התקרה. העדר הברזל הנדרש לגזירה או העדר עיגון ראוי שלו בבטון כמתואר בסעיך 1 לעיל יחד עם עובי לא מספיק של צלעות הבטון כמתואר בסעיף 2 לעיל עלולים היו לגרום להרס תקרה פתאומי ללא התראה מוקדמת של סדקים או שקיעה מוגזמת . סוג כזה של הרס קרוי שבר פריך , וחובה על מהנדסים לתכנן את המבנים כך שגם אם יגיע מבנה להרס עקב עומס מוגזם או טיב ירוד של חומר, יארע הרס מסוג אחר , הדרגתי יותר עם סימני אזהרה .

הפסקת השימוש בשיטה וחיזוק תקרות במבנים הקיימים

עוד באוגוסט 1996 , כשלוש שנים לפני אסון ורסאי , הוציא משרד הפנים חוזר מנכ"ל אשר קבע כי שיטת פל-קל אינה עומדת בדרישות התקן הישראלי ת"י 466 וכי אין לתת היתר בנייה וטופס 4 לבניין שנבנה בשיטה זו.
באוגוסט 1998 יצא חוזר נוסף בדבר חיוב בעלים של בניינים שנבנו בשיטה זו לקבל יעוץ ולפעול על פיו .
3 שנים אחר כך בעקבות אסון ורסאי שארע במאי 2001 הוקמה ועדת זיילר ובעקבותיה פורסמה החלטת ממשלה כי אין להתיר בנייה חדשה בשיטת פלקל וכי יוקמו מטה ומנהלה לטיפול במבנים הקיימים . מספר שנים אחר כך במאי 2007 יצא חוזר מנכ"ל בנוסח שונה. ואני מצטט קטע ממנו  " הנחיות אלו נועדו  לאפשר חישוב וחיזוק מבני פל-קל חרף העובדה שככל הנראה אינן עומדות בתקן הישראלי ת"י 466  וזאת תוך נסיון לצמצם ככל הניתן את הנזק הכלכלי הכרוך בביצוען של הפעולות האלה" .

 

 

סיכום קצר

בפל-קל אומנם כבר לא בונים אבל אסונות בענף הבניה לצערנו ממשיכים לקרות בעיקר בגלל רשלנות המבצעים  וגובות קורבנות רבים בקרב העובדים . מה שהרשויות עושות אבל לתיקון  מצב זה הוא מועט ושערוריתי .

 

תקרת צלעות לפני יציקת הבטון     תקרת צלעות לפני יציקה

 

תקרת פל- קל לפני יציקה של שכבת  הבטון השנייה

 

פל קל לפני יציקה

                                                                                                מהנדס גבי לוינגר- GK שמאות

Nell’ultimo viaggio in israel

Nell’ultimo viaggio in israel ho avuto l’impressione che i prezzi immobiliari sono in salita. Per esempio gli appartamenti sono aumentati di  anche gli affitti degli appartamenti sono in crescita. Ci sono delle ville nuove sia singole che bi famigliari nelle zone di  con prezzi variabili di  I terreni hanno preso un impennata di

פיצוי בגין הפקעת מקרקעין-

הפקעת מקרקעין מעסיקה רבים מאיתנו ומצאתי לנכון להביא מספר דגשים שקשורים להפקעת מקרקעין ואופן קבלת הפיצויים בגין התוכנית המפקיעה וההפקעה בפועל ע"י הרשות השלטונית.

ההפקעה היא כלי בידי רשויות המדינה, רשויות ציבוריות לתפוס חזקה ובעלות במקרקעין שנמצאים בידים פרטיות. ההפקעה מכח חוקים מנדטוריים כגון: פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור, פקודת הדרכים ומסילות ברזל ועפ"י חוק התכנון והבניה. בסעיף 188 לחוק תו"ב מופיעים כל אותן מטרות שלשמן מיועדת ההפקעה, כגון: דרכים, גנים, נופש וספורט, עתיקות, שדות תעופה, נמלים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי קברות, מבני תרבות, דת וחינוך, מרפאות ועוד.

ניתן להפקיע40% משטח החלקה ללא תמורה. בפועל שיעור ההפקעה ללא תמורה יכול להגיע גם ל-50% !.                במידה ושווי יתרת החלקה לאחר ההפקעה לא ניזוקה, ובכל זאת מפקיעים מעל השיעור הנ"ל, יש לפצות את בעל המקרקעין בהתאם ע"י שמאות או דורשים מהרשות להפקיע את כל החלקה ולקבל פיצוי מלא ללא הפחתות. הפיצוי נעשה בתשלום כספי אך גם בקרקע חלופית. הפיצוי מהווה ארוע מס. עדיף לקבל קרקע חליפית במקום פיצוי כספי.

ניקח לדוגמא מגרש בן דונם אחד בייעוד למגורי ששוויו נניח מיליון ש"ח. הרשות מחליטה להפקיעו לצורך גן משחקים/שעשועים מכיוון שבשכונה הנ"ל חסרות "ריאות ירוקות" וגנים. בשלב ראשון על הרשות לאשר תוכנית שעיקרה שינוי ייעוד המגרש ממגורים לשטח ציבורי פתוח(שצ"פ), כבר בשלבים המוקדמים של התכנון אף טרם איושר התוכנית בפועל, שווי של המגרש "מתרסק" ממיליון ש"ח לנניח 150,000 ש"ח מכיוון שלא ניתן יותר לבנות ואחוזי הבניה הופקעו מהמגרש. יוצא אפוא שאת עיקר הפיצוי (850,000 ש"ח) יש לדרוש מיד לאחר אישור התוכנית המפקיעה. לעולם יש לשכור בשלב קריטי זה שמאי מייעץ  שיעריך את הקרקע וזאת מכיוון שבשלב זה הרשות מנהלת מלחמה עיקשת ומנסה לאיין את שווי הקרקע והכל כדי להפחית בפיצויים.

בשלב שני הרשות מפקיעה בפועל ותופסת חזקה במגרש ששונה ייעודו וסומן כשצ"פ(ירוק בתשריט). בשלב זה ינוכה 40%-50% משווי המגרש כשצ"פ!!!, דהיינו משווי של 150,000ש"ח כאמור יקבל הבעלים פיצוי בסך 90,000 ש"ח, כאשר על  60,000ש"חלא מקבלים כל פיצוי וזאת עפ"י הוראות החוק.

במצטבר האזרח קיבל פיצוי בסך 940,000 ש"ח על מגרש ששוויו מיליון ש"ח, והפיצוי הינו ברוטו מכיוון שבעל המקרקעין נחשב "מוכר" ועליו לשלם מס שבח(מופחת).

כל התיאור הנ"ל הינו תרגיל "בתנאי מעבדה" שכן במציאות תפיסת החזקה במגרש עשויה להתרחש שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בתנאי שוק שונים. נתקלנו במקרים שבמשך עשרות שנים הרשות לא עשתה שימוש בקרקע לאותו ייעוד שלשמו הופקעה ולכן הפיצוי בשלב השני לא הגיע גם ליורשי היורשים.

ובמקרים אחרים הרשות עשתה שימוש שונה מהשימוש שלשמו הפקיעה את הקרקע, אזי ההפקעה פוקעת מכיוון שההפקעה היא "על תנאי"- התנאי שימוש למטרת ההפקעה.

כמובן שקיימים גם שיקולי מנהל תקין ותום לב בקשר להפקעה שלא מומשה במשך שנים רבות או שנעשה בה שימוש שונה, ובתי משפט פסקו שיש להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה או תפצה עפ"י השווי המעודכן!. לאחרונה קיימת פסיקה של בית המשפט העליון במקרה של רבקה ודוד גרטן שם נקבע כי במידה והבעלים קיבל הטבות בדמות אחוזי בניה גבוהים יותר בחלקות שנותרו בבעלותן כנגד הפקעת הקרקע,  ואין צורך להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה.

כפי שניתן להתרשם מדובר בנושא מורכב שמחייב טיפול ע"י מספר בעלי מקצוע שיתנו את המענה הטוב ביותר לפיצוי הוגן וראוי עבור הקרקע המופקעת ולשמירה על קניינו של האזרח.

פס"ד מעניין הוכחת הצורך של הרשות בהפקעת המקרקעין :

ה.פ. 1558/04 עיריית ת"א יפו והוועדה המקומית לתו"ב נגד בט, בפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

הערכות שווי מקרקעין יש לבצע ע"י שמאי לכל הליך משפטי ודיון בנושא הפקעות.

 

 

 

 

הערכת שווי מטמנות אשפה ודמי שימוש לתחנות מעבר אשפה

 

מיון פסולת
תחנת מעבר פסולת ביתית

התשתית לניהול הטמנת הפסולת המעורבת בישראל הונחה בתמ"א 16 שאושרה בשנת 1989 אשר קבעה את מיקומם וקיבולת אתרי ההטמנה. בגדול ישנן 3 סוגי מטמנות אשפה: לפסולת מעורבת(בד"כ ביתית/עסקים), לפסולת יבשה(בד"כ פסולת בנין), לפסולת רעילה(ממוקמת ברמת חובב).

המגמה היום למחזר מקסימום פסולת בתחנות מעבר כדי לצמצם את נפח השינוע לאתר ההטמנה, ועלות ההטמנה שמתייקרת משנה לשנה. על כן, מפסולת ביתית בדרך כלל מופרדים מתכת, עץ, קרטון, בקבוקי פלסטיק, גזם וחומר אורגני(ממנו מופק קומפוסט). ופסולת יבשה נגרסת ומכינים ממנה חומרי מצע לכבישים וכד'.

במטמנת פסולת ביתית נאסף גז המתאן המשתחרר כתוצאה מתסיסת הפסולת(וחלחול תשטיפים-"המיץ של הזבל") וקיימת חובה לשרוף אותו, קיימת אפשרות למייצר ממנו חשמל או למכור אותו, כך למשל המתאן מהר חירייה נמכר למפעל אשפרה באזור.

לכל החומרים הממוחזרים ערך כלכלי מעבר כאמור לחשיבות הפחתת נפח ההטמנה והשינוע לאתר ההטמנה.

השיטה המועדפת להערכת שווי מטמנה הינה גישת היוון ההכנסות. בגישה זאת מהוונת ההכנסה השנתית התפעולית הצפויה(לפני מס), ממנה מופחתים: עלות ההקמה, עלות השיקום והשווי הדחוי של האתר לאחר שיקומו.

השיטה המועדפת לקביעת דמי שימוש לתחנת מעבר אשפה היא השוואה לשימוש באחסנה פתוחה בתוספת 10%-15%, נוכח הפעילות הנוספת(מיחזור)ואינטנסיביות השימוש. והכל בהתאם למקרה.

כלל אצבע להערכת שווי המטמנה הוא קיבולת המטמנה במטר קוב כפול 5-6 ש"ח/מ"ק (למטמנה יבשה) וכפול 8-10 ש"ח/מ"ק (למטמנה מעורבת)

כמו כן ניתן להיעזר במשרד להגנת הסביבה, במכרזי מינהל מקרקעי ישראל ובשמאי מקרקעין שיעריך את שווי המטמנה כולל האלמנטים הנוספים למשל מכירת חומרי מיחזור/קומפוסט/גז מתאן.

בכתבה זאת נעזרתי גם בקווים המנחים(פרק יד') שפירסם אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.   הצילומים נערכו בעת סיור בתחנת מעבר שרונים ליד קלאנסוואה ובחירייה.

 

 

 

הערכת גגות ושטחים לייצור חשמל מאנרגיה סולארית solar

אנשים פרטיים רבים וגופים עסקיים שונים בארץ ובעולם, מגלים לאחרונה יותר ויותר התעניינות לגבי התקנת מערכת סולארית על גגות או שטחים פתוחים, זאת במטרה לייצר באופן עצמאי אנרגיה נקייה הן לצרכים אישיים והן לצורך הפקת רווחים. שלא כבעבר, כיום מדובר באפשרות נגישה המאפשרת לכל אחד מאיתנו להיות חלק ממערך ההגנה על הסביבה.    עם זאת, כמו בכל עסקה הכרוכה בהתקנת מערכות מורכבות ויקרות, גם כאן נדרש מהמתקינים או מהמשכירים לבצע סקר שוק מעמיק ולהתייעץ עם כלכלן ושמאי מקרקעין הבקיא בכדאיות ההשקעה של האנרגיה הסולארית ובנבכי הבירוקראטיה. מדוע? מפני שגם הגגות וגם המגרשים המסחריים אלה הם נכסים נדל"ניים  שניצולם בשימוש הטוב והיעיל עשוי להביא רווחים ואילו ניצול כושל יביא להפסדים ולהחמצת שימושים כלכליים אלטרנטיביים.

אנרגיה סולארית – התקנות החדשות בענף

לפני מספר חודשים נכנסו לתוקף תקנות "חוק התכנון והבנייה" המאפשרות הצבת מתקנים סולאריים על גגות מבניים קיימים, בעלי הספק של עד 50 קילוואט לשעה באמצעות הליך רישוי מקוצר. עד כה התייחסו התקנות לגודל המתקן שיוצב על שטח של עד 150 מ"ר בלבד (שטח מסחרי) ואילו מהיום התקנות מתייחסות להספק הפקת החשמל בלבד. משמעות הדבר שמהיום כל אזרח או יזם פרטי המבקש להציב מתקן סולארי על גג מבנה או מגרש שבבעלותו יכול לעשות זאת לאחר פרוצדורה פשוטה ומהירה. לאחר מכן, יהיה באפשרותו להפיק חשמל באופן עצמאי אותו יוכל למכור לחברת ןחשמל(בתנאי שעבר את האישורים לפנלים ולממירי המתח) או להשתמש לצריכה אישית. לחלופין, קיימת גם אופציה של השכרת שטח או גג לצורך התקנת מערכת סולארית.

 

התקנות מתייחסות למבנים פרטיים או ציבוריים, מבני תעשייה ומסחר, מחסנים ומבנים חקלאיים. "מטרת התקנות לאפשר לאזרחים ויזמים הגדלת ניצול אנרגיות חלופיות שימנעו זיהום אוויר לייצור חשמל תוך ניצול גגות מבנים קיימים" , כך אמר שר הפנים אלי ישי שעמד מאחורי היוזמה. התוכנית מאפשרת לאנשים פרטיים וליזמים לקבל היתר ממוסדות התכנון העירוניים, להקמת מערכות סולאריות על גגות בתים ובשטחים של עד 750 דונם.(כיום מתקינים מערכות ביתיות עד KW15, מערכות מסחריות עד KW50, ומערכות בינוניות      עד MW5)

 

התקנות מעניקות עדיפות לפריפריה ומאפשרות ניצול כפול של הקרקע להקמת מתקנים סולאריים בשטחים שיועדו לפיתוח. עם זאת, בשטחים הפתוחים במחוז תל אביב והמרכז התוכנית אוסרת על הקמת מתקנים אלו.

 

התקנה של מערכות סולאריות על גגות או בשטחים מסחריים

כל מה שדרוש לצורך התקנת מערכת סולארית פרטית זהו מרחב של גג או אדמה החשופים לשמש בחלק ניכר משעות היום. מערכת זו ניתנת להתקנה כמעט בכל מבנה קיים או חדש בכפוף לתנאים הבאים:

• קיום שטח גג מספיק להתקנת המערכת הרצויה,

• בגג משופע (למשל רעפים), רצוי שמפנה יהיה כמה שיותר דרומי

• לא תהיה הסתרה והצללה של המערכת

• לא תהיה חריגות בניה בבית

• למבנה יש אישור של ועדת התכנון המקומית

• לא יעשו שינויים בחיבורי החשמל של הבית ללא אישור חברת החשמל

 

במבנים עסקים ניתן אף לשלב את המערך הסולארי כחלק מהארכיטקטורה של המבנה, כמו למשל קירות סולאריים, סוככים, כירוי מגרשי חניה, שילוב הפנלים בגג הרעפים של המבנה וכו'. עם זאת, התקנת מערכות סולאריות על הקרקע דורשת הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל, אך אלה הן לרוב המקרים בהם היזמים מבקשים להקים חוות חקלאיות גדולות.

עלויות התקנת פנלים למערכת ביתית KW4 סד"ג 30,000 ₪  לפני מע"מ, הובלה והרכבה, ופנלים למערכת KW50 סד"ג של 280,000 ₪ לפני מע"מ, הובלה והרכבה.

 

הערכת מגרשים וגגות למתקנים סולאריים

בין אם מדובר בהתקנת מערכות סולאריות על שטח או גג השייך לבעל הנכס, ובין אם מדובר בהשכרת שטח לגורם שלישי לצורך התקנת מערכת זו, כדאי תחילה להתייעץ עם שמאי מקרקעין העוסק בתחום האנרגיה הסולארית. מפני שבנוסף לכך שמדובר בפעילות נדל"נית לכל דבר שמטרתה היא מינוף רווחים, זוהי פעילות המאפשרת לנו להפוך את הגג לעסק כלכלי לכל דבר. ידיעת הפרטים הקטנים, החוקים והאפשרויות התכנוניות, שיש לשמאי מקרקעין יסייעו לנו לנצל טוב יותר את "המערכת" (תרתי משמע).

 

חשוב לקחת בחשבון כי עלות הקמת מערכת סולארית כרוכה בהוצאות כספיות יחסית גדולות, בדרך כלל על חשבון בעלי הזכויות במקרקעין. יתרה מזאת, מערכות סולאריות מהוות הכנסה פאסיבית נוספת ועל כן עלול לחול חבות במס. חשוב לציין שהבנקים מממנים מערכות סולאריות כאשר המערכת והחוזה מול חברת חשמל משועבדים לבנק להבטחת החזר ההלוואה.

 

דמי שימוש ראויים להקצאת קרקע להפקת חשמל סולארי

השימוש בקרקע למטרת ייצור אנרגיה נקייה (חשמל סולארי) דורש הקצאה של חטיבת קרקע יחסית גדולה – 20 דונם לכל מגה ואט.

 

דמי השימוש הראויים לקרקע עבור שימוש בה לצורך הצבת מתקנים להפקת חשמל סולארי יוערכו לפי עלותם האלטרנטיבית לגידולים בעל התאמה לאינטנסיביות השימוש בה. עבור קרקע חקלאית שמוקצים לה זכויות מים לגידולי שלחין נע בין 200 שקל לדונם לשנה לבין 600 שקל לדונם לשנה, כאשר מחירי השכירות נמוכים משמעותית. במרחבי הנגב למשל, מוערכים דמי השימוש השנתיים לסך 120 שקל לשנה לדונם לא כולל מע"מ. במקרים כאשר מחליטים לגבות דמי שימוש מהוונים לתקופת השימוש החוזית, ייעשה היוון בשיעור של 5%.

 

גד קרן הינו חבר בוועדה טכנית למערכות סולאריות במכון התקנים הישראלי

 

 

נכס בבעלות משותפת(מושעא)

 

נכס מקרקעין בבעלות משותפת הינו נכס שהבעלות בו טרם עברה הליך משפטי שנקרא הסכם שיתוף או תשריט חלוקה או רישום בית משותף(נקרא לעיתים פארצלאציה) שהמשותף לכל הפעולות הנ"ל לייחד חלקים מסויימים מתוך חלקה או בנין וכד' לבעלים מסויים.

עפ"י חוק המקרקעין, כל עוד פעולות אלו לא נעשו , הבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר במשותף לכל הבעלים! ומכיוון שכל אחד מהבעלים מואס בבעלות משותפת ללא הפרדה וחלוקה(לעיל- ייחוד) יש עניין ואף אינטרנס משותף לבצע חלוקה.

מבחינה שמאית כל עוד לא קיימת חלוקה והסכם שיתוף קיימת הפחתה מהשווי בשל מקדם חיכוך/הפרעה בשל הבעלות המשותפת.

עפ"י ההנחיות שאנחנו כשמאי בנקים מקבלים מהיועצים המשפטיים והניסיון השמאי המצטבר, יש להפחית משווי בבעלות מוסדרת(טאבו כולל רישום בפנקס ב"מ), כדלהלן:

10%- במידה וקיים תשריט חלוקה והסכם שיתוף הרשום בלשכת רישום המקרקעין(טאבו)

20%- במידה וקיים תשריט חלוקה מוסכם ו/או קיים הסכם שיתוף שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין(טאבו).

30%- בכל מקרה אחר.- הכוונה למושעא קלאסית.

גד קרן שמאי מקרקעין

 _KIT2427שמאי מקרקעין מורשה וכלכלן מוסמך משרד המשפטים משנת 1994.

25! שנות ניסיון בהערכת שווי של נדל"ן עבור אנשים פרטיים מהארץ ומחו"ל.
נותן חוות דעת והערכות שווי למוסדות ממשלתיים ופרטיים: בנקים, עיריות, ועמותות, עורכי-דין, מגזר פרטי ועיסקי

מתמחה בשמאות מושעא ודיירות מוגנת..

נותן שירות מהיר בכל הארץ.

GK שמאות

 

 

Taxes d'acquisitions sur les logements résidentiels

 

En vertu de la loi, les achats de logements résidentiels réalisés au plus tard le 05.05.2013 bénéficieront des mesures fiscales suivante:

 

Taxe d'acquisition sur un logement résidentiel

0% sur les premiers 1,460,760 NIS

3.5% sur la tranche de 1,460,760 NIS à 1,686,395 NIS

5% sur la tranche qui excède 1,686,395 NIS

 

Exemption pour les logements résidentiels

 

Exemption de taxes sur la plus-value ​​au vendeur de deux «logements résidentiels éligibles» jusqu'à un montant de 2,200,000 NIS, et ce, en plus de l'exemption de base du chapitre 5.1 des lois sur les taxes foncières.

 


Les achats de logements résidentiels supplémentaires réalisés au plus tard de 05.05.2013 ne béficieront pas de réductions fiscales et les taxes reliées à ces propriétés demeureront hautes. Cette distorsion durera pendant encore plusieurs mois:

 

Taxe d'acquisition sur les logements résidentiels supplémentaires

COMPUTER

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

פס"ד אלעזר עמר נגד עיריית חדרה- חובת הרשויות למדידת שטח מדוייקת

לאחרונה התקבל בבית משפט העליון פס"ד מהפכני (רע"א 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה) הקובע כי על הרשויות המקומיות חלה חובה, לחשב את שטח הנכס לצורך חיובו בארנונה כללית, באופן מדויק לרבות חלקי מטר עד 2 ספרות אחרי הנקודה!

בהתאם לפסיקת כבוד ביה"מש על הרשויות לחייב את שטחי כל הנכסים המצויים בתחום שיפוטן באופן מדוייק עד 31/12/2017 ואילו נכסים שיש לגביהם נתוני שטח מדוייקים יחוייבו בהתאם החל מיום 1/1/2016!

המשמעות המעשית כי הרשויות יתחילו להודיע לבעלי נכסים שלגביהם אין נתוני שטח מדוייקים, על ביצוע המדידות ובחינת הממצאים, כדי להבטיח נכונות והתאמה מלאה בין נתוני הנכס בפועל לבין הנתונים המופיעים ברישומי העירייה(ארנונה כללית).

להערכתי המדידות יוסיפו לעיריות הותיקות שבהן נכסים ישנים (שחויבו בארנונה הכללית ללא שטחי מרפסות ושטחי שרות) כספים רבים,

כמו כן יש לבחון את הפרשנות המשפטית למושג "נכס" האם הוא כולל שטחי הצמדה כגון מחסן, מרפסות, חלניה וכד' יש לזה משמעות עצומה לעצם החיוב הכספי.

משרדנו עוסק בבחינת מדידות של עירייה והשגות על עצם החיוב(במקרה וגילמו שטחים ציבוריים או פרטים שהם לא ברי חיוב) וגובה החיוב שנגזר מפרמטרים נוספים לשטח הנכס עצמו, כגון: גיל וסוג בנין וכד'

GK שמאות

 

שמאי מקרקעין חובה לפני כל עסקה

עובדה היא שהביקוש לדירות בישראל גבוה ומחירי הדירות מרקיעים שחקים,  הריבית יורדת, וחרף תנאי המשכנתא הקשוחים לאחרונה – האזרחים לא מוכנים לוותר על החלום הישראלי – דירה משל עצמם.

השמאי הממשלתי הראשי פרסם כי חרף מאמצי השיווק ותוכניות הדיור של הממשלה, מחירי הדירות במגמה של "יושבים על הגדר וממתינים". יחד עם זאת ההחלטות האחרונות בתחום הדיור מחייבת בדיקה של השוק בטרם רכישה מכיוון שלהחלטות אלו תהיה השפעה מיידית ברמה הפסיכולוגית על נכונות הרוכשים לקנות דירות יד שניה ובהמשך באופן ממשי על מחירי הדירות החדשות וכפועל יוצא מחירי הדירות יד שניה.

שמאי מקרקעין – האפשרות החסכונית

כשמחירי הדירות גבוהים והרוכשים לא ממהרים לשלוף את פנקסי הצק'ים או לחלופין, המוכרים לא ממהרים להוריד במחיר – המומחים ממליצים להמתין. להמתין שהשוק יירגע. אך, אם אין ברירה ואתם מעוניינים להיכנס לים הנדל"ני הגועש – כנסו אליו מוגנים.

אחד האלמנטים שיסייעו לכם להיות "מוגנים" זהו האלמנט של הערכת שווי הנכס. אך כאן, מתחילה הבעיה. הקושי בהערכת שווי הנכס האמיתי נובע בעיקר מאופיו של שוק הנדל"ן. כל הנכסים בשוק שונים מאוד זה מזה ואף אחד אינו דומה למשנהו. העדר מערכת תעריף אחידה ומוסמכת בקביעת המחירים מצריכה את התערבותם של אנשי המקצוע. אלה הם שמאי מקרקעין שמכירים היטב אלמנטים מקצועיים שונים, מעבר להערכת מחיר הדירה וביכולתן לתת הערכת שווי מדויק יותר לנכס בשוק יורד ובכך לשמור על ערכו של הכסף שלכם לאורך שנים.

 

שמאות מקרקעין – חשוב להיות מודע לערך האמיתי של הנכס

השנה, כמעט בכל היישובים במרכז הארץ עלו מחירי הדירות בכ- 20%, אומנם לעליות המשמעותיות ביותר זכו הנכסים בשכונות בהן הרשויות שידרגו את התשתיות או סתם אפילו הציבו ספסלים או פנסי רחוב. כך למשל, ישנן שכונות בהם המחירים כמעט הכפילו את עצמם, הכל בזכות מקומות החנייה או גינה ציבורית ירוקה שהקימה העירייה.

 

נכס

הגורם לעלייה במחיר

2006

2010

פתח תקווה

4 חדרים 110 מ"ר בשכ' אם המושבות הוותיקה

 

פרויקטים חדשים שצצו בשנה האחרונה בשכונה –  גרמו לעלייה של כ- 12% נוספים לעליית המחירים הכללים בשכונה

 

845 אלף שקל

1.45 מיליון שקל

ראש העין

4 חדרים 100 מ"ר

ברח' ה' באייר בשכ' אפק

מתחמי חנייה חדשים שהוסיפה העירייה – גרמו לעלייה נוספת של 6% בערך הנכסים

 

950 מיליון שקל

1.2 מיליון שקל

רחובות

4 חדרים 96 מ"ר

בשכונת אבן גבירול ברחובות

חידוש תשתיות ישנות והרחבת הכביש – גרמו לעלייה של כ- 80% במחירי הנדל"ן, רק בשנה האחרונה

 

450 אלף שקל

1 מיליון שקל

הרצליה

4 חדרים 100 מ"ר

ברחוב סוקולוב בלב העיר

 

שיפור חזות הרחוב, הוספת ספסלי רחוב ותאורה – גרמו לעלייה של 9% נוספים לעליית המחירים הכללית

860 אלף שקל

1.2 מיליון שקל

הצפי הוא ירידת מחירים אם כי יש לשום כל מקרה לגופו!!

שמאי מקרקעין – למוכרי הדירות

כדי לא לבקש מחיר גבוה מדי על הנכס ו"להבריח" את הקונים אתם מוכרחים לדעת את מחירו המדויק. תמיד תזכרו כי שוק הקונים הפוטנציאליים באזור מסוים, הוא יחסית מוגבל ומתחלף לעיתים רחוקות. אם הקונים יפסלו את הדירה בשל מחירה הראשוני "ההסטורי" הגבוה, יקטן גם הסיכוי למכור אותה במחיר הרצוי.

יחד עם זאת, מוכרים רבים נאלצים למכור את הנכס שלהם במחיר שהוא זול בהרבה משוויו האמיתי. שוב, עקב חוסר יכולת להעריך את השווי המדויק של הנכס, בפרט כיום.

 

שמאי מקרקעין – לרוכשי הדירות

אם החלטתם לרכוש דירה ואתם רוצים לשלם לבעלי הנכס את הסכום שבאמת תואם את מצבו וערכו, רצוי מאד להתייעץ עם מומחה בתחום שמאות מקרקעין. איש מקצוע מיומן יציג לכם תמונה ברורה על תוכניות השבחה, על זכויות או ליקויי בנייה אשר עלולים להשפיע על ערכו.

 

לסיכום

בתקופה בה מחירי הדירות בכוון של עליה , גם בגלל עליה- כדאי שעסקת הנדל"ן אותה אתם מבצעים תהיה עסקה כדאית. לכן, על מנת לא למכור את הדירה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק וכדי לא לרכוש דירה במחיר שגבוה יותר – אתם מוכרחים להתייעץ עם שמאי מקרקעין מקצועי ומיומן.

GK שמאות

 

ירידת ערך ופיצויים כתוצאה מאי התאמה יסודית

תעודת גמר(טופס 5) הינה קו הסיום שאליו שואף מבצע המבנה על מרכיביו השונים ויש בו כדי להעיד על כך שעמד בדרישות מחייבות בהתאם לחוק התכנון והבניה על תקנותיו, תקנים רשמיים, חוקים והנחיות של העירייה, חברת החשמל, הגנה אזרחית, כיבוי אש ומשטרה וגם בדרישות וולנטריות אך חשובות שמופיעות במפרט הבינמשרדי(המפרט הכחול), הנחיות לתכנון של משרד השיכון, מכון התקנים(מפמ"כים) וכללים מקצועיים מקובלים. תקן שלא הוכרז כתקן רשמי הינו תקן וולנטרי אלא אם כן הוא מופיע במפרט הטכני שנספח לחוזה המכר ואז הוא הופך למחייב.

בחוק מכר דירות נקבע כי מותרת סטיה עד 2% מהמפרט המחייב, וכי " אי התאמה תהיה במקרה שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה" ..  "כל המלאכות והמוצרים יהיו עפ"י דרישות התקן הישראלי אם יש כזה".. "ובאם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה".

לאחרונה עבר תיקון לחוק המכר לפיו, אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית בשלד ו/או בקונסטרוקציה תהיה בתוקף ל-20 שנה מהגמר!!!

מנסיוני כשמאי מקרקעין שערך מאות חוות דעת שמאיות וביחד עם מהנדסים, מומלץ תמיד לשאוף לתיקון הסטיות החריגות והליקויים שניתן לתקנם, במקום לקבל פיצוי כספי שבמרבית המקרים הינו נמוך ואין בו כדי לשפות על הליקויי ולתקנו.

בכתבה זאת אתמקד במקרים הנדירים יותר אך הבעייתים- אלו הליקויים ואי ההתאמות שלא ניתן לתקנם, או שאין כל כדאיות כלכלית לתקנם(להלן "בלתי הפיכים"), ולפיכך הם גורמים לירידת ערך קבועה של הנכס אשר תלווהו לאורך כל החיים הכלכליים.

בתי משפט פוסקים לעיתים קרובות פיצויים בעקבות חוות דעת שמאיות שקבעו ירידת ערך בגין ליקויי בניה בלתי הפיכים. בהרבה מקרים מתבקש שמאי המקרקעין לקבוע ירידת ערך מכיוון שהנכס ניזוק מבניה שאיננה תקנית וסטנדרטית, למשל תקרה נמוכה מהתקן המחייב שקבע מינימום גובה פנים מפני הרצפה לתקרה שלא יפחת מ-2.5 מטר. בניה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים דירה תקני וסטנדרטי כאמור,  פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאה של בעל הדירה, מגבילה את השימוש בנכס כתוצאה מהעדר אפשרות להתקנת מערכות כגון מזגנים, מערכות כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית וכד' וכפועל יוצא משליכה על שוויו.

ככלל, בניה שאיננה תקנית, מלכתחילה היא בניה שיש בה פגם מהותי מובנה, קל וחומר בניה שאיננה תקנית ולא ניתן לתקן את הליקוי/פגם למשל, תקרה נמוכה שבהכרח תגרום לירידת ערך קבועה שתלווה את הנכס לאורך כל חייו, וכל קונה נורמטיבי בבואו לרכוש את הנכס, אם בכלל יתרצה לרכוש אותו, בוודאי יבצע הפחת שווי ראויה שתשקף את הבעיתיות בנכס !.

השאלה בבואנו לקבוע ירידת ערך האם קיימים אחוזים קבועים שנקבעו לכל ליקויי בפסיקה מנחה או לחילופין שוק משוכלל שקבע מסמרות לכל ליקוי וניתן לקבוע בוודאות כי על תקרה נמוכה ב- 5ס"מ מהתקן המינימלי השוק מגיב בהפחתה של למשל 10% יחסית לדירה דומה באותו אזור בעלת גובה פנים שעומד בתקן.

כשמאי שמתמנה כשמאי מומחה ע"י בתי המשפט לקביעת ירידות ערך למבנים ודירות מגורים, אני מעיד שהתשובה אינה פשוטה!.

לפי מיטב ידיעתי, השמאי הממשלתי הראשי טרם קבע קווים מנחים לסוגית ירידת הערך לליקויים בלתי הפיכים נפוצים, וגם בתי משפט פסקו פיצויים ואחוזי הפחתה שונים לליקויים ונושאים דומים, בנוסף, אין גם שוק משוכלל מובהק שמתבסס על הרבה מאוד עסקאות שיכול לתמוך באחוזי הפחתה לליקויי בניה בלתי הפיכים שכיחים, לעומת למשל קיומו של שוק משוכלל לנכסים שקרובים למטרד כגון כביש מהיר וסואן שם כשמאים אנחנו יכולים לקבוע פרמטרים לירידת ערך כפונקציה של קרבה לכביש וסוג הנכס, וזאת עפ"י צבר עסקאות וניסיון שמאי מצטבר(שיטת דלפי).

נשאר לפיכך במקרה דנן, להפעיל שיקול דעת בריא ומקצועי עפ"י הניסיון השמאי ברור שהפחתה של גובה פנים בדירה מתחת לתקן המינימלי(2.5מ') היא חריגה שמחייבת אוטומטית בפיצויים ללא ערעור! אך האם יש לקבוע את אותו פיצוי במקרה שמדובר למשל באזור של דירות יוקרה שם אחד הסממנים של הרווחה והיוקרתיות הוא גובה פנים דירה גבוה באופן משמעותי יחסית לדירות "רגילות", לעומת דירת שיכון שבה מלכתחילה אין מציאות לתקרה גבוהה והסטנדרט הוא מעט מעל התקן המחייב.

אשר על כן, בכל מקרה של ליקוי בניה וסטיה מהתקנים יש לבצע בדק בית ורשימת ליקויים מפורטת, כולל כאלה שלא ניתנים לתיקון, ולהעריך בנפרד את ירידת ערך כבסיס לקבלת פיצויים מהמבצע. לחילופין על המבצעים להיעזר בשרותיו של שמאי המקרקעין שיודע לאבחן את ההבדלים המהותיים עפ"י סוג הנכס והאזור ולקבוע האם בכלל קיימת ירידת ערך רלווטית ומבוססת על אף שמדובר בחריגה ובסטיה מהתקנים.

לסיום אביא הלכה פסוקה בענין מומחים שסוכמה בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח' שם נקבע:

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי התחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת שכל הצדדים המעורבים יבינו שיש סוף פסוק לכל אלה בחוות דעתו של מומחה המתמנה ע"י בתי המשפט בהסכמת באי כח הצדדים…."

 

גד קרן- שמאי מקרקעין ממונה מטעם בתי משפט כשמאי מומחה

 

היטל השבחה – השגה על שמאות וקבלת פטור

גד קרן

היטל השבחה הינו מס שמוטל מכח חוק התכנון והבניה על מקרקעין שהושבחו בעקבות אישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מחושב בשיעור של 50% מההשבחה, שנוצרה(אם נוצרה) בשווים של המקרקעין כתוצאה מאחד מהאירועים התכנונים הנ"ל. כמובן שישנם פטורים מיוחדים מהיטל או חריגים שיעורי מס מופחתים במסגרת תוכניות עידוד בניה למשל חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה – תמ"א 38.

את המס גובות העיריות או הרשויות המקומיות שיזמו או אישרו את התוכנית, הקלה או שימוש חורג, ישירות מבעלי או חוכרי המקרקעין ולאלו יש זכות להתנגד להודעת השומה באמצעות שמאי מטעמם.

במסגרת תיקון 84 לחוק תכנון והבניה קיימים שני מסלולי השגה- לשומות עד 50,000 ₪ בנוהל הישן ולסכומים גבוהים יותר בנוהל החדש אותו ניתן לראות באתר משרד המשפטים- שמאי מכריע ושמאי מייעץ.

לגבי המקרקעין שבתחום שיפוט מועצות איזוריות שם הקרקע לרוב בבעלות מדינה, נקבע, שמינהל מקרקעי ישראל יעביר 10% מתקבוליו לקופת המדינה במקום היטלי ההשבחה שאינם נגבים במועצות.

הלכה פסוקה קיימת לגבי חבותו של בר-רשות(סטטוס היזם המחזיק בקרקע לפני תקופת החכירה)במסגרת חוזה הפיתוח עם המינהל בקרקע עירונית, ולפיה נקבע כי בתקופת הסכם הפיתוח אין בר הרשות נחשב לחוכר לדורות, וכי ההיטל שחל בתקופה זאת מוטל על המינהל כבעלים, וזאת על אף הוראה בהסכם הפיתוח שמעבירה את נטל המס מהמינהל ליזם/בר הרשות.

מניסיוננו, ישנן עיריות ורשויות מקומיות שנמנעות מפניה למינהל ובוחרות במכוון או שלא במכוון לגלגל את ההיטל על בר-הרשות, וישנן כאלה שמגדילות לעשות, תחת מעטה של חוות דעת משפטית, ומתנות מתן היתרים ורשיונות בתשלום ההיטל וזאת בניגוד לפסיקה עקרונית בנושא.

מוכרים וקונים עדיין לוחצים ידיים…..

לאחרונה אנחנו נחשפים לנתונים צולבים וסותרים לגבי מצב שוק הנדל"ן, השוק עולה או יורד?

לפי נתוני האוצר, ברבעון הראשון של 2017 נרכשו 27,467 דירות. 

סך נטילת המשכנתאות הסתכם ברבעון הראשון ב-13 מיליארד שקל, לעומת 12 מיליארד שקל ברבעון שלפניו ו-15 מיליארד שקל ברבעון המקביל.

לפי נתוני הלמ"ס המעודכנים, עלו מחירי הדיור ב-4.4%, קצב עלייה נמוך בהשוואה לעליה המטאורית בעשור האחרון, אולם עדיין מדובר בעלייה.

לאחרונה הכריז שר האוצר על 15 אלף הגרלות לדירה על הנייר, מאידך פורסם שטרם נמסרו דירות בפרויקטים כגון: למשתכן וכד',

אם כך, לאן השוק צועד? אין ספק כי קיים קיפאון מסויים שמשתקף במשרדי המכירות והתיווך, גם המשקיעים מדירים רגלם משוק דירות להשקעה על רקע אי הוודאות בקשר לחוק דירה שלישית וההתייקרות במשכנתאות לדיור.

עדין מוכרים וקונים לוחצים ידיים, אך בצורה סלקטיבית והססנית יותר.

לפני כל עיסקה מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין במיוחד במצב שוק כפי שתואר במאמר הנ"ל.

GK

גדי קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין.

פנינת הטבע בלב גוש דן – לשימור או לפיתוח נדלני אגרסיבי?

גבעת קוזלובסקי בשטח כ-40 דונם בגבעתיים, ממוקמת בנקודה הגבוהה ביותר בגוש דן. הגבעה מהווה ריכוז כורכר ושטח טבעי פתוח כמו כן מאכלסת מאגר מים ענק של עיריית ת"א-יפו ומתקן שהיה שייך לבזק- אנטנה ומבנה מרכזיה. יזמים שרכשו חלקים מהגבעה וגם עיריית ת"א שבבעלותה 37 דונם בגבעה מתתכננים, ככל הנראה, בניה על הגבעה. כיצד ניתן לאזן בין הצורך החשוב לשמר את הגבעה הטבעית לבין תוכניות הפיתוח האורבני שעשויות בתכנון אגרסיבי וזולל שטחים להרוס את הגבעה לטובת עוד כמה פרויקטים של נדל"ן, זאת ועוד בסרטון והתמונות להלן שנערכו ע"י השמאי גד קרן:

httpv://www.youtube.com/watch?v=PVyW6jndjQ8

האם דירות הנופש יושכרו לציבור הרחב? עידכון….

 

בשנים האחרונות ניכרת נטייה לבניית פרויקטים של דירות נופש במספר לא מבוטל של מקומות ואתרים בישראל.

מלונות הדירות נבדלים לשני סוגים: מלונות דירות מסוג freehold שדירותיהם נמכרות לבעלים יחידים, ומלונות דירות

מסוג timesharing, אשר לגבי דירותיהם נמכרות זכויות שימוש במשך פרקי זמן קצרים, בד"כ שבוע או שבועיים בשנה.

בחלק ממלונות דירות מסוג freehold הדירות משמשות את בעליהן מספר חודשים בשנה, וביתרת הזמן הן מושכרות בידי חברת הניהול של המלון, כשהתמורה מתחלקת בין חברת הניהול ובין הבעלים.

במלונות דירות משני הסוגים הנ"ל, קהל היעד הוא של תושבי ישראל ושל תושבי חוץ יהודים בדרך-כלל, היות וסוג נכס זה מיועד למי שמבצע ביקורים חוזרים באותו המלון.

עקב ריבוי מלונות הדירות, מתעורר הצורך בשומת נכס זה, מכיוון שמלון דירות הוא יצור כלאיים בין מלון קלאסי ובין בניין דירות, מחקר שערך החתום מטה נבחנה ההתאמה של שיטות השומה השונות לסוגי נכסים אלו.

לאחרונה התקבלו מספר החלטות עקרוניות המהוות הלכה בענין דירות נופש מסוג freehold, כך במרינה הרצליה ולאחרונה בפרויקט הנופש בראשל"צ שם נקבע כי הדירות יועמדו להשכרה לציבור הרחב במרבית חודשי השנה.

הכוונה היא להמשיך(או לנסות לפחות)לנכס את החופים לציבור הרחב, ולא להפריטם למיעוט בעל יכולות כספיות חריגות. יצויין, כי לא ברור כיצד ניתן לאכוף את ההחלטה בפועל, שכן המשמעות של יישום ההחלטות היא לנהל ביקורות פתע, חקירות ומעקבים אחרי הדיירים שמתגוררים באותן דירות נופש.

למשל, במרינה הרצליה קיים חילוק בין דירות שנרכשו לפני פס"ד עקרוני בנושא בשנת 1999,  ולאחריו כאשר החיוב להשכיר את הדירות חל רק על אותן דירות שנרכשו לאחר מתן פס"ד העקרוני.

כמו כן, קיימות השלכות מיקום וליוקרתיות של הפרויקט ולדמי הניהול, נוף חזיתי לים או לעורף, קומה וכד".

במרינה הרצליה נוצרו פערים של כ-30% במחירי המכירה בין דירות "רגילות" שנרכשו לפני פס"ד לדירות "הנופש" הפחות מבוקשות כיום, שתעמודנה בקרוב להשכרה מלונאית באמצעות חברת ניהול וקיים חששות כיצד הדבר יתנהל, שיעורי התפוסה, עלויות ניהול, וסיכוני השכרה זמנית.

לגמי מחירים הנ"ל השתנו מאוד בעקבות שינויי הפסיקה והוראות המיסוי כדלהלן, ועל כן מומלץ לבצע שמאות פרטנית לכל נכס גם בשל השונות הגדולה בנתוני הפרויקטים והדירות..

 http://www.capitax.co.il/Attachments/7060-11-11.pdf

גד קרן- שמאי מקרקעין- GK שמאות

חוות דעת של מומחה

"אין סומכין אלא על מדידת אדם מומחה, שהוא יודע מידת הקרקע….."(הלכה יז' פרק כח, הלכות שבת, הרמב"ם).

אנשים רבים נוטים לוותר על שירותי ייעוץ ושמאות מקצועיים מסיבות שונות ומשונות, ולצערנו בתוצאות הוויתור אנו נתקלים לאחר שהעסקה כבר "נסגרה"

ישנם גופים כגון בתי משפט, טריבונליים וגופי נדל"ן מקצועיים כגון : מינהל מקרקעי ישראל, רשות המיסים, חברות משכנות ועיריות שלא יקבלו את טענותיו והשגותיו של האזרח ללא חוות דעת מומחה מנומקת בכתב.

ככלל, מומלץ להתייעץ עם מומחה ובעל ניסיון בתחומו לפני ביצוע עסקת נדל"ן, העברת זכויות, ובאינראקציה עם הרשויות המקצועיות.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין- מתמנה מעת לעת ע"י בתי המשפט כמומחה בתחום השמאות והנדל"ן.

 

הרכבת הקלה ופיצוי שמאי בגין שימוש בתת הקרקע

לחצו למצגת "הרכבת הקלה- הקו האדום"

 

 

לאחרונה פורסמו קווים מנחים ע"י אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים, בין היתר, בנוגע לשומת פיצויים בגין שימוש ציבורי בשכבות העמוקות של תת-הקרקע, ומצאתי לנכון להביא לידיעתכם מס' דגשים מתוך הנושא החשוב והרלוונטי הנ"ל.

כידוע בשל אינטנסיביות השימוש בקרקע מחד והתפתחויות טכנולוגיות ותעבורתיות מאידך, הולכים וגדלים הן הצורך והן היכולות לעשות שימוש בעומק הקרקע, בד"כ למנהרות למעבר כלי רכב, רכבות ולהנחת תשתיות ביוב, תקשורת וחשמל.

שימושים אלו נעשים תוך ניתוק מוחלט מהייעודים והשימושים על פני הקרקע תוך חציצה של שכבת קרקע עבה, ושימוש בפתחי מנהרה בלבד במקרקעין מרוחקים ואחרים. מאחר וחוק המקרקעין קובע שבעלות בקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, עשיית שימוש ציבורי בתת הקרקע מבוצע בד"כ ע"י הליך הפקעה של שכבת הקרקע הדרושה לייעוד הציבורי. עפ"י החוק הפיצויים נחלקים בגין ירידת הערך עקב אישור התוכנית המפקיעה, ופיצויים בגין ההפקעה בפועל ותפיסת החזקה בתת הקרקע.

גישת השומה המתאימה ביותר לקביעת הפיצויים כתוצאה משימוש בתת הקרקע היא קביעת "שווי לפני" ו"שווי אחרי", כאשר ההפרש מייצג את ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש

מאחר ובארץ אין עדיין היסטוריה של עסקאות שמצביעות על מגמה מובהקת של ירידת ערך(מסקר שבוצע בשכונת יזרעאליה בחיפה שממוקמת מעל מנהרות הכרמל, נמצאו הפרשים של 2%-1% אך לא ניתן בוודאות לייחס ההפרש בשווי הדירות לשימוש בתת הקרקע למנהרות הכרמל),ניתן ללמוד מהניסיון המצטבר בעולם ולהשתמש במחקרים ונוסחאות אמפיריות כגון חוק ריבוע המרחק, שמכמתות את השפעת השימוש בתת הקרקע על המקרקעין וכפועל יוצא על שוויו.

כך למשל בשנת 2005 נותחו מאות עסקאות למציאת השפעת מנהרת Beacon hill tunnel שבסיאטל שעומקה כ-100 רגל(כ-33מ') ונמצא שקשה להצביע על ירידת ערך בגין המנהרה, יחד עם זאת, נפסקו ע"י ביהמ"ש לנכסים שמעל המנהרה פיצויים בשיעור 2%-1% משווים. נתון זה מצטרף ותומך בסקר של חברת Sound Transit שקבע ירידת ערך בגין סטיגמה בשיעור של 1% למנהרה שעומקה 100 רגל

חוק ריבוע המרחק הוא חוק אוניברסאלי שקובע שרמת ההשפעה של גורם "מזיק" פוחתת או מתעצמת ביחס מרובע למרחק מאותו גורם. כך לדוגמא השפעתה של מנהרה שעומקה 25 מטרים תהיה כמעט כפולה ביחס להשפעה של מנהרה שעומקה 35 מטרים, עפ"י הנוסחא הבאה:

35 בריבוע

25 בריבוע=   1.96.

כל שנותר הוא למדוד ולהעריך את הפגיעה באמצעות הערכה השמאית הרווחת(שיטת דלפי) תוך שימוש ב"חוק ריבוע המרחק".

לדוגמא אם הדעה השמאית לגבי ירידת ערך בנכסי מגורים בבניה רוויה, במקרה של מנהרה שעומקה 35 מטרים בין פני הקרקע הטבעית לתקרת המנהרה/חלקו העליון של השימוש היא 0.6% משווי הנכס במצב קודם.

לגבי אותו נכס אלמלא השימוש היה בעומק של 35 מטר אלא 25 מטר אזי עפ"י הנוסחא הנ"ל ירידת הערך היא בקירוב                                 % 1.18!(1.96X0.6).

יש לזכור שהקמה ושיפור של תשתיות מביאה בד"כ להשבחה ולכן, העיריות/רשויות ינסו לאיין את הפגיעה וירידת ערך המקרקעין אם יש, ולטעון ההיפך- הנכס לא רק שנפגע אלא הושבח.

בכל מקרה של הקמת תשתיות "כבדות" בתת הקרקע(רכבת קלה/תחתית, מנהרות לכלי רכב/תשתיות ביוב-שפד"ן/חשמל) יש להתייעץ עם מומחה בנושא אקוסטיקה/רעש ועם שמאי מקרקעין.

גד קרן.

Real estate appraisal

Real estate appraisal

By Ido Shani International Relations Representative – Keren Gad Group

Real estate appraisal, property valuation or land valuation is the practice of developing an opinion of the value of real property, usually its Market Value. The need for appraisals arises from the heterogenous nature of property as an investment class: no two properties are identical, and all properties differ from each other in their location – which is one of the most important determinants of their value. So there cannot exist a centralised Walrasian auction setting for the trading of property assets, as there exists for trade in corporate stock. The absence of a market-based pricing mechanism determines the need for an expert appraisal/valuation of real estate/property.

 

Israel

In Israel, the real estate appraisal profession is regulated by the Council of Land Valuers, an organ of the Ministry of Justice; the largest professional organisation, encompassing the majority of appraisers/land valuers is the Association of Land Valuers. Valuers must be registered with the Council, which is a statutory body set up by law, and which oversees the training and administers the national professional exams that are a prerequisite for attaining registration. In 2005 the Council set up a Valuation Standards Committee with the purpose of developing and promulgating Standards that would reflect best practice; these have tended to follow a rules-based approach.

Historically, most valuations in Israel were statutory valuations (such as valuations performed for purposes of Betterment Tax – a tax administered on any gains accruing to the property by way of changes to the local planning) as well as valuations performed for purposes of bank lending. This is now changing: since the adoption in Israel of International Financial Reporting Standards (IFRS) (were adopted in 2006; will fully come into effect in 2008), the profession has been additionally engaged in performing valuations for purposes of financial reporting.

 

 

At Keren Gad a network of senior, qualified valuers will ensure that you receive an accurate, well researched, professional valuation report, wherever you or your property may be located and our valuations are regularly accepted by Israel’s top financial institutions. Our ongoing research, sales analysis and interaction with the main players in the markets throughout Israel ensures we remain in touch with current market trends.

 

Whether you are buying, selling, leasing, dissolving a partnership, involved in a family, de-facto or marriage settlement, executor of a deceased estate, having land resumed or acquired, undertaking a subdivision, appealing against a statutory assessment, undergoing a rent review, building units or a commercial or industrial complex or seeking finance for any reason, you need to know the true value of your property. Keren Gad Valuers will provide you with an accurate, independent market value, supported by well researched sales and/or rental evidence.

 

For our standard, short-form valuation report on a residential property, a small investment is nominal compared with the thousands of dollars you will spend in taxes and charges alone. The peace of mind that comes from knowing you have not paid too much or that you have not undersold your property, is priceless. Please contact us for a fixed price quote before you proceed with what may be your largest investment.

 

Our extensive network of valuers means that no matter how remote or urgent your valuation request is, we can usually complete your residential valuation within 3 – 5 working days and your commercial/industrial valuation within 7– 14 working days. When accepting your valuation instructions National Property Valuers will provide an estimated turn around time, so you will know when to expect your report.

 

Purposes of Valuation:

 

Property

First mortgage finance security

Pre-sale or pre-purchase assessment

Set reserve price at auction

Site identification and negotiation for purchaser acquisition

Replacement value for insurance purposes

Rental assessments, reviews and determinations for all commercial/industrial property types

Advice on lease terms and conditions

Deceased estates

Family law, matrimonial settlement and litigation matters

Meeting Taxation Department requirements ie. capital gains tax, margin scheme, stamp duty and replacement cost valuations for accounting depreciation purposes.

Accounting/balance sheet requirements

Objection to rating and taxation valuation

Assessment of compensation for compulsory acquisition

Development feasibility analysis

נדל"ן בליטא- ארץ הענבר

350px-Lithuania_regions_map

800px-Flag_of_Lithuania.svg

LocationLithuania

 

 

 

 

 

GK שמאות

ליטא נמצאת בצפון-מזרח אירופה ונחשבת לאחת משלושת המדינות הבאלטיות שהינן- ליטא, לאטביה ואסטוניה. גובלת בלאטביה מצפון, בלארוס ממזרח ומדרום, פולין מדרום-מערב וקאלינינגראד(רוסיה) ממערב וכן בים הבאלטי. ליטא חברה באיחוד האירופאי ומשנת 2015 המטבע החוקי במדינה יהיה האירו.

בכתבה זאת אנסה לאור ביקורי בליטא להתמקד בבירה וילנה שנמצאת בדרום-מזרח המדינה והינה עיר מפותחת – מערבית עם עיר עתיקה נהדרת ונגיעות מההיסטוריה רבת התהפוכות שעברה עיר זאת תחת שלטון- דוכסות ליטא, פולין, גרמניה, רוסיה, ופולשים ממערב וממזרח. למתעניינים בהיסטוריה היהודית ובשואת יהודי ליטא ניתן להיכנס לדף הפייסבוק שלי וללמוד הרבה מהתכנים שהעליתי..

 בוילנה שהינה הבירה עם מוסדות שלטון, כלכלה ואוניברסיטה וותיקה בת מאות שנים ניכרת תנופת בניה ונבנים בה מרכזים מסחריים ובנייני מגורים מודרניים לצד הבניינים והבתים הישנים, חלקם מהתקופה הסובייטית.

מחירי הדירות בוילנה כמו כל ליטא בעצם, עלו בעיקביות משנת 2004 בערך ועד למפולת שבאה בעקבות המשבר הכלכלי באירופה בשנת 2008.

אם בתחילת שנות ה 2000 מחיר דירה ממוצעת של שני חדרים – שהיא הדירה הכי מבוקשת באיזור סביר ולא במרכז היתה בסביבות ה 18,000 עד 25,000 דולר. בשנת 2006 כבר המחיר עמד על פי חמש ואף יותר. היום דירה דומה תעלה כ 70,000 עד 90,000 דולר

מחיר הדירות בוילנה הוא נגזר של שלושה גורמים : 1.מיקום (שכונה, איזור ישן או חדש), 2. גיל הבית כלומר בעקרון האם מדובר בבניה סובייטית או בניה מודרנית של התקופה האחרונה 3. מספר החדרים. באופן אבסורדי הדירה הכי מבוקשת היא דירת 2 חדרים עולה כמעט כמו דירת 3 חדרים וזאת בשל עלויות החימום בחורף. בבתים הישנים החימום מסופק על ידי מפעל מים חמים איזורי בבעלות ממשלתית שאינך יכול להתנתק ממנו. על הנייר ובאופן תיאורטי ניתן להתנתק אך בפועל כמעט בלתי אפשרי. חתונה קתולית לכל דבר.

לכל דירה מהתקופה הסובייטית וגם בחלק מהמקרים של דירות בשנות האלפיים, מגיעים 3 צינורת מים. אחת למים קרים למטבח, לאמבטיה ולשירותים במשך כל השנה. השניה של מים חמים למטבח לאמבטיה גם כן במשך כל השנה. צנרת שלישית היא צנרת של מים חמים לרדיאטורים/תנור צלעות שקיימים בכל חדר כולל המטבח. צנרת זו מופעלת רק בחורף בהתאם לטמפרטורה. כשהכוונה לספק חימום לדירה בסדר גודל של כ 21 מעלות.

היתרון- אין מציאות ש"תתקע" ללא מים חמים גם אם תעשה אמבטיות כל היום, אלא שהחיבור למפעל המים בתעריף זול בתקופה הסובייטית שכיום מוחזק ע"י חברה ממשלתית שמעלה תעריפים בתחילת כל חורף וכיוון שהציוד ישן ויש הפסדי אנרגיה ענקיים בצנרת מהמפעל ועד הצרכן, את המחיר משלם הצרכן הקטן. בהנהלת המפעל יושבים חבר מנהלים שאותם יותר מעניין שמירת על רווחיות גדולה של המפעל עם משכורות טובות מאשר מה יקרה עם האזרח הקטן

המנטאליות(שלא מוכרת לנו בארץ) כשבאים לקנות דירה, השאלה הראשונה של הקונים תהיה כמעט תמיד על מחיר החימום, ותמיד יבקשו לראות חשבונות חימום של השנה שעברה…זו אחת הסיבות העקריות שדירת 2 חדרים ו 3 חדרים עולה כמעט אותו הדבר, מכיוון שמחיר החימום הוא פקטור שלעיתים חזק יותר מהרווחה והצורך בעוד חדר.

מכיוון שאי אפשר להלחם בחברה הממשלתית כי מהר מאד הם יפעילו את ההוצאה לפועל המקומית, הפתרון הוא או לקנות דירה חדשה יחסית עם מערכת חימום עצמאית שלא קשורה למפעל המים העירוני או לקנות דירה קטנה של 2 חדרים עם תפילה לחורף קל ותעריפי חימום סבירים

לזוג עובד הבעיה היא לא גדולה אולם לפנסיונרים שחיים מקיצבה של 150 אירו לנפש, לשלם את כל הקיצבה בסך 150 אירו רק על חימום המים ולפעמים יותר אם הבית אינו מתוחזק כשורה, זוהי גזירה קשה ביותר ולכן תמיד צריך לבדוק את נושא עלות החימום. בבתים חדשים עלות החימום היא נמוכה בשל היעילות הגדולה יחסית ועומדת על עד כ  50 אירו לדירת 2 חדרים

כרגע המחירים בוילנה עדיין מאד אטרקטיביים גם למי שמחפש מקום זול יחסית למחייה עם הפנסיה שלו או כמקום להשקעה – כיוון שהמחירים כבר במגמת עלייה ועדיין ניתן למצוא מציאות, גם לדעת מומחי נדל"ן מקומיים ששוחחתי עימם, ההשקעה במגרשים למגורים תוכיח את עצמה ובגדול בטווח של השנים הקרובות.

מחירי דירות שני חדרים במרכז (מחירים במטבע מקומי ליט 1 אירו שווה= 3.45 ליט) עומדים על 300,00 עד 400,00 ליט. בפרברים 180,000 עד 350,000 ליט (תלוי אם דירה ישנה או חדשה) ובאיזרים יוקרתיים יותר 400,000 ועד 500,000 ליט. בעיר העתיקה המחירים עומדים סביב 400,000 עד 600,000 ליט. דירות שני חדרים נעות סביב ה 44 עד 56 מ"ר, יש גם גדולות יותר.

מחירי דירות שלושה חדרים במרכז (מחירים במטבע מקומי ליט 1 אירו שווה 3.45 ליט) עומדים על 300,00 עד 400,00 ליט. בפרברים 200,000 עד 400,000 ליט (תלוי אם דירה ישנה או חדשה) ובאיזרים יוקרתיים יותר 400,000 ועד 550,000 ליט. בעיר העתיקה המחירים עומדים סביב 400,000 עד 900,000 ליט. דירות שלשה חדרים נעות סביב ה 55 עד 76 מ"ר וכמובן יש גם גדולות יותר אבל די נדיר.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך עוסק, בין היתר, בניהול פרויקטים והערכת נכסים ברומניה ובמזרח אירופה.

 מני דובר אנגלית, רוסית וליטאית- http://meny55.wix.com/litatour

 

מניעת נזקי רטיבות ומים- טיפים חשובים

משרדנו עורך ביקורת מבנים ולא אחת בסקירת הנכס אנו עדים לתופעה של נזילות ורטיבויות באזור התקרה והקירות.

בבדיקה מעמיקה אנו מאתרים גורמים שונים ומשונים לרטיבויות בבית, ולא פעם את הדוודים כגורם האחראי לתופעה.

מאחר וקיימים ייצרני ומתקיני הדוודים שלא נותנים לדאבוננו את דעתם לנזקים כתוצאה ממתקן או התקנה לא תקניים/מקצועיים, אשתדל לתת את הדגשים הפשוטים ליישום אך יעילים למניעת בעיות ונזילות.

1. ראשית המעמד של דוד השמש חייב להגיע מהמפעל שלם ובנוי עפ"י התקן(צירפתי תשריט טכני למעמד תקני).

2. את המעמד ותחתית הקולטים מומלץ להגביה ממפלס הגג(במקרה ומדובר בגג שטוח מבטון) ע"י מרצפות אשר ימנעו שקיעה של המעמד לתוך הגג, ופציעתו. המרצפות תפקידן גם לבודד ולהגביה את המעמד והקולטים מנזקי חומרי איטום  בעת ביצוע זיפות/איטום הגג. לגבי גג רעפים יש לבדוק שהרעפים בסמוך ומתחת לדוד ולמעמד, אם יש, תקינים ושלמים.

3. בדיקה עצמית מידי 1/2 שנה של הדוד לגילוי נזילות ופגמי צנרת, ובדיקה לפני החורף של איטום הגג ושלמותו במיוחד לאורך הרולקות ומתחת לרגלי המעמדים שעל גבי הגג, ימנעו את התופעות הכואבות של נזקי הרטיבות.

וועד הבית יכול להתייעץ איתנו לגבי הכנת חוות דעת מומחה לבימ"ש, אם קיים חשד להתקנה לא מקצועית או מעמד לא תקני שגרם לנזקי רטיבות ופגמים באיטום הגג.

 GK שמאות

Закон изменения национальных приоритетов

                                                                                                                       

Налогообложение недвижимости, определение статуса иностранного резидента и резидента Израиля.

5/08/2013 

                                         был опубликован "Закон об изменении национальных приоритетов" (в дальнейшем: "Поправка" или "Закон об изменении национальн

      приоритетов")

 

 

 

Речь идет о глубокой всеобъемлющей поправке, касающейся многих налоговых сфер. В этой статье я хотел бы обсудить последствия поправки к Закону о налогообложении недвижимости по отношению к жилым квартирам, находящихся в собственности иностранных резидентов, и возможное влияние этого на иностранных резидентов по другим вопросам налогообложения  недвижимости.

 

 

 Поправка касается определения статуса иностранного резидента и резидента Израиля для подоходного налога и налога по недвижимости, определение которого отсутствовало в законе о налоге на  недвижимость, и это с целью распространения новых налоговых постановлений  на иностранных резидентов.

 

 Основные изменения касаются жилых квартир иностранных резидентов в Израиле,   налога на покупку и налога с продажи, а именно:

 с одной стороны, были отменены низкие налоговые тарифы на покупку для  иностранных резидентов  (за исключением особых случаев ), а с другой стороны, было отменено  освобождение от оплаты налога с продажи жилых квартир иностранных резидентов, за исключением случаев предоставления ими справок от налоговых властей в странах пребывания, подтверждающих, что  у них нет жилых квартир на территории этих стран.

 До введения этой поправки, определение иностранного резидента  отсутствовало в законе на налогообложение на недвижимость.

 Тот факт, что законодатель в рамках введения поправки заимствовал  определение "иностранного резидента" и "резидента Израиля" из Закона о подоходном налоге, оказало большое влияние, выходящее за пределы вопроса налогообложения жилых квартир для иностранных жителей, так как определение его места жительства в рамках установления налога купли и продажи жилой квартиры, будет оказывать непосредственное влияние на его подоходный налог в Израиле, включая доходы из всех источников.

В виду совпадений в определении "иностранного резидента" в Законе о подоходном налоге и в Законе о налогообложении недвижимости, в результате введения данной поправки, классификация  вышеуказанного в одном из вышеприведенных налоговых законов, непосредственно повлияет на его налоговые обязательства в рамках другого закона, а именно, если он будет определен как "резидент Израиля" в рамках налоговых льгот  в связи с приобретением жилой квартиры, на основании Закона о налогообложении недвижимости, на него будут распространяться положения о подоходном налоге в Израиле на все его доходы (в соответствии с положениями международных налоговых соглашений и т.д.), и в такой же степени, если будет определен как "иностранный резидент".

 Таким образом, ясна важность классификации какого-либо лица как  иностранного резидента или нет.

Параграф 1 Закона о подоходном налоге определяет физическое лицо как иностранного резидента на основании трех составляющих:

А. "Не является резидентом Израиля,

 Б. Находится за пределами Израиля, как  минимум 183 дня в году, в текущем     налоговом году и в следующем налоговом году,

 В. Центр жизнедеятельности не был в Израиле на протяжении двух налоговых лет после вышеуказанных налоговых лет…".

Определение центра жизнедеятельности включает,  с одной стороны, существенные  критерии  (семейные, экономические и общественные связи, включая постоянное место проживания , место проживания семьи, постоянное место работы, место экономических интересов, место деятельности в разных учреждениях и организациях), а с другой стороны, количественно – технический подход, создающий предположение (которое можно опровергнуть), по которому центр жизнедеятельности физического лица для налогообложения в Израиле определяется его нахождением в Израиле более половины налогового года, то есть, по меньшей мере, 183 дня (или если находился в Израиле в течение 30 дней и более, таким образом, что общий период его пребывания в Израиле в течение налогового года и за два года предшествующих ему, составляет 425 дней или более).

В итоге, определение статуса резидента будет сочетанием существенных критерий, с одной стороны, и количественных, с другой стороны, для каждого случая в определенном порядке.

Отметим также, что Министр финансов (с согласия  финансовой комиссии) вправе  определять  условия,  при которых физическое лицо, которое не является жителем Израиля, в соответствии с критериями определения статуса резидента, как указано выше, будет считаться жителем Израиля , и наоборот.  Министр финансов использовал свои полномочия и издал "Постановления о подоходном налоге (определение физических лиц как граждан Израиля и как иностранных резидентов)" от 2006 года.

Эти постановления определяют, с одной стороны, что физическое лицо, которое не соответствует критериям, установленным для граждан Израиля (как например, из-за его пребывания заграницей в длительной государственной или другой  командировке), будет считаться жителем Израиля (при определенных условиях). С другой стороны, постановления предусматривают, что, в случае, если физическое лицо соответствует, на первый взгляд, определению жителя Израиля на основании пар. 1 Закона о подоходном налоге, он несмотря на это, будет считаться иностранным резидентом (как например, иностранные жители, находящиеся в Израиле длительный период  в рамках выполнения миссии и т.д.).

 Израильские суды были вынуждены решать вопрос использования критерия "центра жизнедеятельности" для установления места резиденции и обязанности выплачивать налоги в Израиле на основании Закона о подоходном налоге, до внедрения поправки о подоходном налоге, начиная с 2003 года (в рамках поправки № 132  Закона о подоходном налоге), и также после этого.

Нужно отметить, что критерии, установленные  в судебных решениях, соответствуют принципам, на которых строятся определения "резидент  Израиля" и "иностранный резидент" в Законе о подоходном налоге, еще до принятия поправки вышеуказанных определений, начиная с 2003 года, в рамках поправки № 132, как было указано  ранее.

 

 

ROMANIA נדל"ן ברומניה- זה הזמן להיכנס להשקעות לפני עליית מחירים+הזמנה להשבת רכוש יהודי ברומניה.

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל השבחה, נדל"ן ברומניה , שמאי מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

רומניה שוכנת בדרום מזרח אירופה. שטחה 237,500קמ"ר. גובלת ב-7 מדינות ובים השחור

מספר התושבים כ-23מיליון מתוכם כ-90% רומנים, 7%-הונגרים, השאר צוענים.

עיר הבירה הינה בוקרסט ומונה מעל 2 מיליון תושבים.

כלכלה

 

ב-25 שנה לאחר המהפכה שבה הודח צ'אושסקו(1990), חל זינוק בכלכלה הרומנית ומשקיעי חוץ רבים השקיעו בה. רומניה עוברת פיתוח מואץ גם בשל העובדה ששנת 2007 היתה שנת הצטרפות רומניה לאיחוד האירופאי ושימוש באירו כמטבע הייחוס הפיננסי.

רומניה פופולרית מאוד על משקיעי הנדל"ן הישראלים, חברות ופרטיים. האטרקטביות נובעת בשל המיקום הנוח והקרוב יחסית לישראל, ובשל הפוטנציאל הנדלני.

ערים בעלות פוטנציאל התפתחות נדל"נית:

בוקרסט- הבירה, טימישוארה, קלוז', קונסטנצה, ברשוב, יאש, באקו.

רומניה חוותה משבר כלכלי עמוק משנת 2008 כתוצאה מ המשבר הכלכלי שפקד את העולם בכלל ומזרח אירופה בפרט, אז החלו להישחק דראסטית מחירי הנדל"ן וכיום לאחר הבחירות לנשיאות , יש תקווה לשינוי.

גם הבנקים הצרו מאוד את צעדיהם והמימון שניתן למשקיעי נדל"ן, מחירי המכירה הנמוכים מול מחירי השכירויות שלא נשחקו באותה מידה מהווים אטראקציה למשקיעי נדל"ן.

שיעורי המס העתידיים ממכירת הנכס ו/או מהשכרתו, הם שיקול חשוב בבואם של המשקיעים בבואם לרכוש ו/או להשכיר את הנכס נשוא העסקה. בחינת כדאיותה של רכישת דירה לצורך השכרתה חייבת להתבסס על תוצאות המס של פעילות כזו.

ברומניה המס בגין עסקת השכרת נכס הינו 16%, זאת לאחר חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות הנעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות. לצורך ההשוואה, על ריווח הון שנצמח ליחיד כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.

על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על                    200,000  RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.

על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על                200,000 RON.

אין הכתבה מהווה תחליף לייעוץ פרטני לגבי כל נכס ונכס בנפרד. שיעורי ומדרגות המס עשויים להתעדכן.

להלן עידכון ברומנית בקשר להשבת רכוש, ניתן לפנות אלי להערכת פוטנציאל השבת הרכוש ונקיטת צעדים להשבה מהירה של הרכוש או פיצוי..

 solutionam dosare  Primaria Municipiului Bucuresti si la orice primarie din Romania pe ,legeaLegea 10/2001,Legea fondului funciar si ANRP

SERVICIILE JURIDICE SPECIALE pe care le oferim pentru solutionarea dosarelor pentru revendicarea imobilelor preluate abuziv de catre stat cat si pentru obtinerea (recuperarea) despagubirilor de la ANRP:

1 – Revendicarea imobilelor (constructii sau terenuri) preluate abuziv in perioada anilor 1945-1989 (prin Legea 10/2001).

Va putem prin reprezenta si asista cu succes in fata instantelor de judecata, primarii, prefecturi, ANRP (Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor), Fondul Proprietatea, pentru despagubirea efectiva, in natura sau prin echivalent.

In cadrul acestor proceduri, vom demara si finaliza toate demersurile necesare pe langa Autoritatea Natioanala pentru Restituirea Proprietatilor (ANRP) in vederea obtinerii efective a despagurilor banesti sau actiunilor la Fondul Proprietatea.

2 – Obtinerea despagubirior de la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor (ANRP) si actualizarea lor. Procedura este urmatoarea:
Dupa depunerea de catre noi a notificarii in numele dumneavoastra, Secretariatul Comisiei Centrale centralizeaza si analizeaza toate dosarele depuse, le transmite evaluatorului desemnat in mod aleatoriu de catre Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor, in vederea intocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul intocmeste un raport de evaluare pe care il transmite catre Comisia Centrala. Raportul trebuie sa contina cuantumul despagubirilor in limita carora se acorda titlurile de despagubire. Daca dumneavoastra solicitantii despagubirilor considerati ca dosarul de despagubiri a fost evaluat sub nivelul pietei, puteti contesta respectivul raport intr-un termn de 30 de zile de la comunicare iar evaluatorul desemnat va trebui sa efectueze o noua evaluare.
In baza acestui nou raport, Comisia Centrala va emite decizia ce reprezinta titlul de despagubire.
In cazul in care nu doriti ridicarea imediata a banilor de la ANRP, puteti transforma titlurile de despagubire in actiuni la Fondul Proprietatea; Pentru aceasta trebuie sa depuneti un dosar de optiune la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor.
Conversia se face de catre Fondul Proprietatea prin inscrierea in baza de date Regisco S.A a detinatorului Titlului de Despagubire cu un numar de actiuni potrivit urmatoarei formule: Valoare Titlu de Despagubire / 1 RON = numar de actiuni.
Regisco emite un certificat detinatorului de actiuni in care se mentioneaza numarul de actiuni detinute corespunzator numerotarii din baza de date Regisco.
Dupa primirea titlului de despagubire persoana indrepatatita sau, in situatia in care sunt mai multi beneficiari, mandatarul acestora trebuie sa faca o cerere de optiune prin care opteaza fie pentru despagubiri in numerar fie pentru actiuni la Fondul Proprietatea. ANRP va elibera fie titlu de plata ori titlu de conversie tinand cont de optiunea persoanelor indreptatite.
Atat titlurile de plata cat si titlurile de conversie, se vor emite in ordinea inregistrarii cererilor de optiune ale persoanelor indreptatite.
De asemenea ne ocupam pentru dumneavoastra si de identificarea stadiului de solutionare al dosarului prin efectuarea completarii dosarului aflat la Comisia Centrală;
Putem accelera sau debloca procesul de soluţionare a dosarului dumneavoastra prin memorii si contestaţii la deciziile Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor (CCSD);

3 – La cerere va oferim:
– consultanta de specialitate pentru evaluarea imobilului (constructie sau teren);
– asistenta juridica de specialitae pentru intocmirea obiectiunilor la raportul de evaluare;
– contestatii cu privire la cuantumul despagubirilor stabilite in raportul initial de evaluare;
– intocmirea dosarului de optiune pentru plata despagubirilor in numerar.

Va recomandam sa actionati cu prioritate si sa va hotarati URGENT deoarece ANRP este obligata prin lege sa faca plata cu prioritate a despagubirilor obtinute in urma hotararilor judecatoresti. Trebuie sa tineti cont ca fondurile acestei institutii sunt insuficiente pentru a despagubi in totalitate fostii proprietari.

actiuni la fondul proprietatea, adrese anrp, anrp, Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor, comisia centrala, comisia centrala pentru stabilirea despagubirilor, decizie ANRP, demersuri pe langa anrp, despagubiri anrp, despagubiri la fondul proprietatea, doare la fondul Proprietatea, dosare ANRP, evaluator anrp, executare hotararea judecatoreasca ANRP, hotarare ANRP, investire hotarare ANRP, legea 10/2001, memorii anrp, raport de evaluare anrp, Regisco SA, restituiri ANRP, revendicare imobile anrp, solutionare dosare ANRP, titlu de despagubire

AVOCAT IOANA RUSU

גד קרן מתמחה בנדל"ן ברומניה ודובר השפה הרומנית. מבצע הערכות שווי וניהול נכסים למשקיעים ברומניה.

GK שמאות

מסקנות מעשיות לאחר קריסת החניון ברמת החיי"ל

בעקבות ההתמוטטות החניון ברמת החיי"ל, הדגשים והמסקנות הן:

GK שמאות והנדסה

כיצד מבוקרים תהליכי בנייה  וכיצד מוודאים כי החברה הבונה, מהנדסיה ומנהלי העבודה שלה מבצעים את עבודתם כנדרש , האם המצב הקיים מתקבל על הדעת והאם יש מקום לשיפור ?

כיום- תהליכי הבנייה  מבוקרים על ידי החברות היזמיות עצמן הממנות מהנדס מנהל פרוייקט מטעמן  המלוה את הבנייה בעצמו ו/או על ידי צוות הפיקוח שלו  או על ידימהנדס מפקח מטעם חברת ניהול ופיקוח חיצונית . בנוסף לכך מוזמן הקונסטרוקטור המתכנן על-ידי המהנדס המפקח לביקורת בשלבי יציקה שונים ומוגדרים מראש .

כל אלו תפקידם לבקר את תהליכי הבנייה ולודא כי הם מתנהלים עלפי התכניות, על-פי מפרטי החוזה ועל-פי התקנים הרלוונטיים .

בחברות  אשר מקפידות על אבטחת איכות מסודרת עלפי תקן ISO  ,מתקיים נוהל בקרה מתוכנן המנוהל על ידי מהנדס אבטחת איכות שאינו חלק אינטגרלי בפרוייקט והוא מוודא כי מהנדסי הפרוייקט אכן מפקחים באופן שוטף על כל שלבי הביצוע ומקיימים גם נוהל מסודר של רישום וחתימות בכל שלב. כל התהליך הזה מבוקר בנוסף באופן מדגמי גם על ידי מכון התקנים .

קיום נוהל כזה יכול להבטיח כי הבקרה היא אמיתית ואין סומכים רק על מיומנותוואחריותו של קבלן המשנה או  מנהל העבודה  .

 

האם הבקרה המתוארת לעיל מספיקה ?

לדעתי לא –  התהליכים שתארתי לעיל חלקם לוקה בחסר , כולם וולונטרים ואינם מתחייבים מכוח חוק .

מה שמחוייב עלפי חוק וגם מקויים , הינו תהליך סתמי של מינוי מהנדס אחראי לביצוע החותם על הטופס המתאים כי המבנה בוצע עלפי התכניות והתקנים, ואין הגדרה למה שאותו אחראי על הביצוע עושהבפועל וגם אין פיקוח על כך  .

 אם כן, מה נדרש על מנת שהבקרה תהיה מספקת ותבטיח מינימום כשלים ?

נדרש חיוב כך שהחוק יחייב ביקורת מנוהלת ומפוקחת גם על ידי גורם חיצוני כפי שתארתי לעיל . רק כך נדע שלפחות עשינו את המיטב למניעת אסונות ולמניעת כשלים אחרים אשר פוגעים בטיב המוצר הכל כך יקר – נכס המקרקעין שלנו

כתבה זאת הוכנה ע"י מהנדס גבריאל לוינגר- מומחה לביקורת מבנים ואיתור ליקויי בניה.

התמונה המופיעה בכתבה לאילוסטראציה בלבד, ואין לאתר בצילום כל קשר לנושא הכתבה- להמחשה בלבד

EVALUATION PRELIMINAIRE

 

EVALUATION PRELIMINAIRE A L’ACHAT  D’UNE PROPRIETE PAR LE SPECIALISTE IMMOBILIAIRE

L’ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIAIRES- TERRAINS, PROPRIETES HERITEES  OU  ACHETEES  DOIVENT  ETRE  SOUS  LE  CONTROLE DU SPECIALISTE IMMOBILIAIRE AVANT DE CONCLURE LE CONTRACT.CE FAIT DONNE UNE ASSURANCE  A  LA  PROPRIETE  ET  A  CEUX  QUI L’ ACHETE.

 

LES  RISQUES QUI  PEUVENT  EMERGER  SONT  MULTIPLES .                             DES  FAUTES  DUE A  UNE  MAUVAISE  CONNAISSANCE  DES LOIS, L’INSOUCIANCE  DE  CEUX  QUI S’OCCUPE  DE  LA  TRANSACTION, DES  ERREURS  D’INSCRIPTION(DES TERRAINS AGRICOLES OU ARCHEOLOGIQUES) ,DES  DETTES  ET  MEME  DES  FAILLITES.

 

L’EVALUATION  ET  LE  CONTROLE  DU SPECIALISTE  AVANT  L’ACHAT  EST  INSCRITE  DANS  TOUS  LES  CONTRACTS  DE  BIEN IMMOBILIAIRES  A  L’ETRANGER  ET  DEVRAIT  ETRE  AUSSI  EN ISRAEL.

 

POUR  RECEVOIR  DES  PRETS   DANS  NOTRE  PAYS  LA  BANQUE DEMANDE  UNE  ASSURANCE  DE  VIE  ET UNE  ASSURANCE  DE PROPRIETE.

 

EN CONCLUSION, ON  DOIT  COMPRENDRE  L’IMPORTANCE  DU SPECIALISTE  IMMOBILIAIRE  ET  L’EVALUATION  PRELIMINAIRE  A L’ACHAT.

 

C’EST  UNE ASSURANCE  POUR  LA  PROPRIETE  ET  AUSSI  POUR  LES PROPRIETERES.

 

UNE  REGLEMENTATION  PAR  LOI  SERA  FAVORABLE  ET  BIEN VENUE  POUR  LES  TRANSACTIONS  FUTURES.

 

 

KEREN GAD -SPECIALISTE IMMOBILIAIRE

?Est-ce le bon moment pour investir en Israël

Jonathan Bensimon, B. Ing

Avec l’arrivée de la dernière crise financière mondiale, tout le monde s’est attendu à voir lemarché immobilier israélien souffrir en ligne avec le reste du monde. Mais les prix ne cessaient de grimper alors que les prix mondiaux de l'immobilier ont chuté. Un besoin croissant pour des appartements, une offre limitée, et de l'argent sortant des marchés financiers, résultait en un boom immobilier israélien. Ces dernières années, les prix de l'immobilier israélien ont été en hausse à un taux plus élevé que la normale. La question que tout le monde se pose est : les prix sont-ils condamnés à une hausse continue ou sommes-nous en voie d'un sommet ? Quels sont les facteurs qui poussent les prix de l’immobilier israélien à la hausse ?

 

Qu'est-ce qui pousse les prix à la hausse ?

 

Le marché immobilier en Israël a des caractéristiques qui ont toujours maintenu les prix en hausse constante:

 

  1. La mentalité de l'acheteur immobilier israélien ne le permet presque jamais de vendre à perte, ce qui évite une baisse des prix.
  2. La majorité des terrains non développés est détenue par le gouvernement, qui libère de nouvelles terres à fin de développement très lentement, maintenant les valeurs foncières très élevées.
  3. La majorité des Israéliens sont propriétaires de leur propre maison et y vivent. Cela crée une pénurie continuelle de maisons à acheter.
  4. La population d'Israël ne cesse de croître organiquement et étant donné la hausse mondiale de l’antisémitisme, le pays se voit continuellement injecter de nouveaux immigrants, augmentant le besoin en logements.
  5. Les investisseurs étrangers continuent à investir dans le marché immobilier israélien en raison de la force du marché, de la sécurité qui vient avec la possession d’une propriété en Israël, ainsi que pour des raisons spirituelles et sionistes.

 

Face à cette hausse continue des prix de l'immobilier, la Banque d'Israël et des ministères gouvernementaux ont mis en place plusieurs mesures pour freiner l'inflation des prix immobiliers. Les critères de prêt hypothécaires sont devenus plus stricts et les acheteurs doivent maintenant apporter une mise de fond plus élevée. Mais les acheteurs continuent d’acheter. Le ministère du Logement a relâché davantage de terres pour fin de construction résidentielle, mais il faudra toutefois attendre beaucoup de temps avant que ces nouvelles terres soient développées et y voir des propriétés construites. Les taux d'intérêt se maintiennent à un bas niveau, et alors que le marché financier israélien a résisté assez bien à la tempête, il y a une pression constante pour maintenir les taux d'intérêt bas jusqu'à ce que cette crise soit terminée. Pour l'instant, cela permettra de garder les acheteurs locaux et étrangers d'investir dans le marché immobilier.

 

Avec un nouveau gouvernement et un nombre de nouvelles réformes attendues, 2013 pourrait être l'année où le marché immobilier israélien commencera à voir une baisse des prix. De nombreux experts pensaient que ce serait le cas en 2009-2010 et pourtant ce ne l’était pas. Jusqu'à présent, les prix ont continué à grimper. Cependant certains préviennent que les prix sont présentement trop élevés, et avec les mesures prises par le gouvernement, le marché pourrait voir une baisse d'ici la fin de l'année.

 

En résumé, le marché immobilier israélien a sans aucun doute augmenté considérablement au cours des dernières années. Il y a plusieurs facteurs inhérents qui ont causé cette augmentation, dont certains se poursuivront pendant des années à venir. Le gouvernement estime que les prix actuels sont gonflés, mais jusqu'à présent, les acheteurs continuent d’acheter. Les experts se demandent si les mesures actuelles prises par le gouvernement entraîneront un plafonnement ou carrément une baisse des prix dans la prochaine année.

תמונה 5

דמי מפתח – איטליה זה לא רק טוסקנה.

לפני כ- 70 שנה בקיץ-סתיו 1940 , בזמן מלחמת העולם השניה התרחשו מספר התקפות של צבא איטליה הפשיסטית שותפתה של גרמניה הנאצית על הישוב בתל אביב ויפו, אז תחת ריבונות אנגלית. צוללת איטלקית ירתה פגז על חוף ת"א ומטוסים איטלקים התקיפו את העיר.

תחנת הרדיו ברומא הסתפקה במילים אחדות: "חיל התעופה האיטלקי הרעיש קשות את נמל יפו. הנמל וכן המחסנים הותקפו קשה ופרצו דליקות עזות". בהודעה הרשמית של מפקדת הצבא הבריטי נאמר: "מטוסים איטלקיים התקיפו אתמול אחר הצהריים את תל אביב וסביבותיה, והטילו פצצות ללא כל הבחנה, הרחק ממטרות צבאיות איזו שהן. חלקן של הפצצות הוטלו בעיר העברית תל אביב והשאר על כפר ערבי. מספר בתים בתל אביב נפגעו, וכן פרצו כמה דליקות שבהן טיפלו מיד מכבי האש. פרטים מלאים על הפצועים וההרוגים חסרים עדיין, אולם ידוע שנהרגו למעלה מחמישים איש, רובם יהודים. בין ההרוגים הערבים יש גם חמישה ילדים".  

מטוסי חיל האוויר האיטלקי שהגיחו מכיוון הים הטילו את מרבית הפצצות בין רחוב בוגרשוב לרחוב טרומפלדור. מבין היהודים נהרגו 132 איש!! (לפי מניין המתים שהובאו לקבורה) ומאות אחרים נפצעו.

בהלה אחזה בקרב התושבים, בין יתר השלכות המתקפה האיטלקית התפתח חשש, והחשש הפך לציפיה שמחירי השכירויות למגורים יתייקרו. השלטון המנדטורי רצה להבטיח בטחון כלכלי לחיילים שנלחמו בשורותיהם, ולכן חוקק חוק ותקנות "חוק הגנת הדייר" שהיה ייחודי בכל האימפריה הבריטית.

מעטים החוקים שחושפים אנומליות, ניגודי אינטרסים מתסיסים בין דייר לבעה"ב, וחוסר שיווי משקל כלכלי- שימור המצב הקיים מעיק על בעלי הבתים באותו כובד ששינויו היה מעיק על הדיירים.

עיקרו של החוק מתן הגנה לדיירים מפני פינוי ע"י בעלי הבתים, כמו כן נקבע שדיירים ב"שכירות מוגנת" יהנו מדמי שכירות "עם תקרה" תחת פיקוח.המציאות בזמנו היתה שהיו בעלי בתים ספורים שהחזיקו בניינים שלמים ולעיתים רובעים באזור לב ודרום ת"א ויפו, ירושלים וחיפה והחוק שנכפה עליהם העניק להם רצף שכירות והכנסות מובטחות עפ"י חוק.

כמובן שהזכות לאי פינוי ותשלום דמי שכירות נמוכים יחסית לתנאי השוק, מגולמת כלכלית במונח שנקרא דמי מפתח שאנליטית הם: הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית  בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). שער הריבית להיוון צריך להביא בחשבון את העדר הסחירות של שוק הדירות המוגנות ועוד פרמטרים.

ככלל, השמאים בהעדר שוק משוכלל לדירות מגורים מוגנות וקושי ביישום הגישה האנליטית(קל וחומר לעסקים שם העסק מסתבך מכיוון שקיימת חלוקה לנכסים מסחריים "עם תקרת דמי שכירות" וללא תקרה), גוזרים את דמי המפתח המלאים(דמ"מ-3/3), כשיעור משווי אותה דירה כפנויה וחופשיה  שם כבר קיים בד"כ שוק משוכלל ופעיל.

מקובל להעריך את דמ"מ בגבולות 40%-50% משווי כפנוי וחופשי.

בפסק דין של כבוד השופט אשר גולדין מביהמ"ש השלום בת"א, ובר נגד כהן, ת"א 197373/02 מיום 24/09/2003, השופט אימץ למעשה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט שקבעה דמי מפתח ראויים בשווי 50% משווי זכויות בעלות בדירה רגילה ופנויה(לעניות דעתי הנ"ל מהווה רף עליון לשווי דמ"מ- 3/3 ובשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן, בנכסי מגורים, בטווח שבין 45%-  35% משווי הנכס כפנוי וחופשי).

דוג': דירה פנויה וחופשיה נמכרת בשוק החופשי בסך 1 מיליון ש"ח, אותה דירה אלמלא היתה פנויה וחופשיה כלומר תפוסה ומושכרת בשכירות מוגנת – הזכות(דמ"מ-3/3)תמכר בגבולות 450,000 ש"ח שיתחלקו במידה והדייר נכנס לנכס הנישום לפני שנת 1958 -: לדייר- 300,000 ש"ח, ולבעל הבית – 150,000 ש"ח.

לסיכום מדובר בתופעה שהולכת ונעלמת, דירות מוגנות "נעלמות" מהשוק אם בגלל שהדיירים פונו(קיימות בחוק עילות פינוי)/התפנו מרצון ובהסכמה, או מכיוון שהשוק מצביע ברגליים ואין כמעט ביקוש לדירות מוגנות. גם בנקים אינם נותנים משכנתא מכיוון שהדיירות המוגנת איננה זכות במקרקעין שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם המחוקק ובתי המשפט נותנים לחוק לדעוך ולהיעלם מהבמה הכלכלית.

כשיש צורך להכין שמאות עבור זכויות בעה"ב(מכירת זכויותיו-טאבו לדייר), הדייר(פינוי הדייר או רכישת זכויותיו ע"י בעה"ב) או הערכת דמי מפתח לצורך מכירתן לצד ג', יש לפנות לשמאי מקרקעין שהתמחה בתחום.

מאמר זה מוקדש לזכר קורבנות הישוב היהודי בארץ שנפגע ע"י הפגזות האיטלקים במהלך מלח"ע ה-II.

 

פינוי בינוי

GK שמאות

חוק ההסדרים שנוגע לחוקים שונים, ביצע בינואר 2011 מספר תיקונים הנוגעים לחוק פינוי ובינוי, כדלהלן:

1. לצורך תביעת דייר סרבן שמסרב לחתום על חוזה פינוי-פיצוי יש צורך ב  2/3   מבעלי המקרקעין במיתחם כולו במקום 80%   עד כה ומספיק לקבל הסכמת 50% מדיירי כל בניין בנפרד במיתחם.

2. בסמכות המפקח על המקרקעין לחייב דייר סרבן לחתום על עסקת הפינוי-בינוי עליה חתם הרוב.

זירור הליכי הפינוי יכול לשמור על רף כדאיות סביר- 4 דירות חדשות בממוצע על כל דירה של בעל מקרקעין במיתחם הפינוי, במסגרת תב"ע קיימת. במילים אחרות, עיכובים והליכים משפטיים חייבו יזמים לפנות מיתחם ברף כדאיות גבוה כגון 7-8 דירות על כל דירת פינוי, דבר שחייב שינוי תב"ע על כל העלויות והעיכובים הכרוכים בך, עובדה שסיכלה במקרים רבים את כל מיזם הפינוי-בינוי.

לאחרונה הפך בימ"ש מחוזי בת"א(השופט יצחק ענבר) החלטה של בימ"ש שלום, וקבע כי החלטת בימ"ש השלום לקנוס דייר סרבן(מרח' סירקין 2 בגבעתיים) ולפצות את שכניו בסך 2.4 מיליון ש"ח+שכ"ט עו"ד בסך 100 א' ש"ח, בטלה ומבוטלת.

בין יתר הנימוקים: חוק הדייר הסרבן חל על מיתחמים המוכרזים ע"י הממשלה כמיועדים לפינוי בינוי ולכן בעל דירה סרבן בבית משדותף שאינו מוכרז לא יחויב בנזיקין וזו אף אם מניעיו לוקים ב"שרירות וחוסר סבירות". עוד קבע השופט כי חיוב הדייר במקרה זה יש בה כדי לפגוע בליבתה הקשה של זכותו הקניינית, ואין לחייבו, על אף מצבו המוזנח של הבניין, לבצע עסקת קומבינציה במסגרת "פינוי בינוי".

סירקין 2

מומלץ לדיירים כפי שמומלץ לייזמים לבחון באמצעות שמאי מקרקעין את כדאיות כל עיסקה ועיסקה.

 

 

חיידק המזגנים- ליגיונלה- מחלת הליגיונרים

לאחרונה שמענו על עצירת אספקת המים העירונית בקרית מוצקין, אנסה להתמקד במחוללי זיהומים שעשויים להתפתח דווקא בבית במערכות מים חמות כגון דודי חשמל, דודי שמש והצנרת המובילה מהדוד למקלחות, ג'אקוזי(בריכת זרמים) ודומיהם.

מהי מחלת הליגיונרים ?

מחלת הליגיונרים נגרמת כתוצאה משאיפת רסיסי טיפות מים מזוהמים בחיידק הליגיונלה, שהגיעו לרמת מנה מדביקה, ישירות למערכת הנשימה. הזן האלים גורם לדלקת ריאות חריפה וקטלנית, שמאפייניה- שיעורי הדבקה גבוהים מאוד באוכלוסיית הסיכון, תקופת הדגירה ימים בודדים. שיעורי התמותה בחולים שנדבקו יכולים להגיע ל-15%. חיידקי הלגיונה נמצאים באופן קבוע במערכת מי השתייה, מגיעים למערכות ושם הם משיגים יתרון על פני חיידקים אחרים, מתרבים ומגיעים לריכוזים גבוהים בטווח טמפרטורה והגבה (PH ) רחבים. ריכוזי הכלור במערכת מי השתיה אינם מספיקים להשמדת הלגיונלה. ישראל הינה שיאנית העולם המערבי בהידבקות מהמחלה בתוך הבית (ראשי מקלחת, ג'אקוזי וכד'), כמו כן היו מקרי תחלואה קשה בבתי מלון, ספינות שיט-תיירות, בתי חולים, בתי אבות, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, עסקים.

רסיסי המים נוצרים ע"י כל פעולת סיחרור מים, אדים ואיירוסול (ייצור רסס טיפות מים ע"י בעבוע אוויר) במערכות כמו: מצננים ומגדלי קירור, התזה ועירפול מים למטרות אקלימיות, ג'טים בבריכות זרמים (ספא וג'אקוזי), ראשי מקלחת (טוש), ציוד במרפאות שיניים, מזרקות נוי, מכשירי אדים ביתיים ורפואיים, מערכות השקיה (ממטרות).

הטיפול

החשיבות היא בהכרת אזורי הסיכון הפוטנציאליים להתפתחות איומים ברשת ובמערכות המים השונות, תכנון מערכות עפ"י החוק, התקנות וההוראות המחייבות. עמידה בדרישות טכניות למערכות המים, תחזוקתן, ניטור ופיקוח. יש לבצע סקר מערכות מקיף, יינתן ייעוץ בקשר למניעה וטיפול רב-מערכתי במחוללי מחלות, ליווי ארגונים ופרטים בהשמדת איומים בכלל ע"י טכנולוגיות חדישות ויצירת הלם פולשני במערכות המים.

הערך המוסף של הטיפול הפשוט יחסית הינו חיסכון ניכר בעלויות כספיות, איתור נקודות תורפה של איבוד וביזבוז מים.

גד קרן- כלכן, שמאי מקרקעין ודוגם מים מורשה משרד הבריאות

 

האם רצוי לפקח על שכר הדירה?- לפיד בוער

בזמנו בעתון כלכלי מכובד תחת כותרת" האוצר: קריסה בעסקאות הנדל"ן", מופיעה דעה ולפיה: "אפשר לפקח על שכ"ד" בכתבה רעיונות הזויים על פיקוח ואכיפת דמי השכירות ע"י "כוח שיטור של שכירות שפויה, ואפילו כוח של שוטרי משמר הגבול לטיפול במקרים מיוחדים… וממשיך לרעיון החייאת חוק הגנת הדייר "במידה מסויימת", ולחיזוק התזה מוסיף "עובדה": " גם בעיר ניו-יורק יש בה דירות בשכר דירה מוגן".

ברשות העתון המכובד שנתן במה לדעה אביא דברים מתוך ספר חובה לכל אזרח, הקרוי: "יסודות הכלכלה" מאת תומס סואל ובכתבה זאת אנסה להיתלות באילנות גבוהים ולסתור את הדעה הנ"ל שאין לה מקום במחוזותינו.

מהם מחירים?- המחירים ממלאים תפקיד מכריע בקביעה איזו כמות מכל משאב תוקדש לכל שימוש. במילים אחרות המחירים הם השתקפות תנאי ההיצע והביקוש ותפקידם להוות מעין מסננת שמאפשרת לחלק מהציבור להנות ממשאב מסוים ובמקרה שעליו מדברים- שרותי דיור. האם פיקוח על מחירים הוא פתרון כלכלי יעיל?, התשובה שלילית בהחלט ואסביר על אנומליות שנוצרו מפיקוח כזה. פעמים רבות משתלם פוליטית או פופוליסטית להציג את הפיקוח על שכר הדירה כדרך למנוע מבעלי בתים עשירים ותאבי בצע מ"הונאת" העניים בשכר דירה מופקע, אלא שהאמת היא שמרבית בעלי הדירות ה"רגילות" בארץ הם אנשים ממוצעים(אלו ממשטרת השכירות השפויה וממשמר הגבול) שהצליחו באמצעות הפנסיה או ירושה או משכנתא חונקת לרכוש נכס שיהווה עבורם עוגן כלכלי ולא אחת מצטערים על השקעה שלא מניבה תשואה יוצאת דופן לאחר תשלום 10% מס, אך מאידך דורשת ניהול נכס שוטף, ועלויות בדק ותחזוקה נכבדות(וכבר אמרו חז"ל מרבה נכסים מרבה דאגה).

משמעות השתלטות על מנגנון המחירים וקביעת רף מחיר שאף אחד לא יודע להגיד סבירותו היא קריסת אותו מעמד בינוני שאותו יש לחזק ולא להכניסו למצוקה נוספת ע"י "הנחתות פופוליסטיות", וכך מסכם הניו יורק טיימס בעקבות גל ההגירה מאירלנד במאה ה-19: "ניו-יורק דמתה בעבר לערים אחרות, מקום שבו החליפו הדיירים את דירתם לעיתים קרובות ובעלי הבתים התחרו על השכרת הדירות הריקות לאנשים שהגיעו העירה. אבל היום יתכן שהסיסמה החדשה צריכה להיות: משתקעים חדשים מתבקשים שלא לפנות, שעה שהבאים לעיר מצטופפים על דרגשים באכסניות שברובעי העוני, המקומיים בני המעמד הגבוה משלמים שכר דירה נמוך כדי לחיות בשכונות טובות, פעמים רבות בדירות גדולות שאין הם זקוקים להן עוד אחרי שילדיהם עזבו את הבית".

מניו יורק נעבור למחוזותינו לרעיון של החיאת "חוק הגנת הדייר", חוק שגם בתי המשפט לאור ה"רעש המתמיד במערכת" והחיכוך בין בעה"ב לדיירים מניח לו אט אט לדעוך. חוק שהבריטים יישמו רק בפינה זאת של האימפריה העצומה שלהם והנחילו לנו כמורשת ועיזבון לא רצויים. לא אחת כשמאי מקרקעין נחשפתי לצד המכוער של פיקוח המחירים במסגרת חוק הגנת הדייר- חיכוכים, מחלוקות משפטיות, תלונות הדדיות ואי יעילות כלכלית- מרבית הדיירים מבוגרים שגרים בגפם בדירות ענקיות שעה שאותן דירות ממש, יכולות לשמש משפחה גדולה. מאידך בעלי הבתים מזניחים בכוונה את הבניינים שבבעלותם שנמצאים לרוב במרכזי הערים וכך נוצרו כיסי הזנחה וכיעור באזורים היפים והמרכזיים ביותר. הבנקים לא מוכנים לממן במשכנתא זכות דמי מפתח ועל כן הכל תקוע אין כמעט ביקוש לדירות מוגנות, הדיירים לרוב חסרי אמצעים והצעות הכספיות של בעל הבית לפינוי הדייר מבזות עד כדי חרפה, יוצא איפוא שהעיוות חוגג בחסות הפיקוח.

יגידו הפיקוח יהיה סלקטיבי עפ"י קריטריונים למעוטי יכולת וזוגות צעירים- גם את זה הח"מ אינו קונה במדינת הקומבינה הנצחית ואין מי שיערוב שהסובסידיה אכן תגיע למחוז חפצה ולא בדרכים עקלקלות למי שלא צריך לקבל.

המנגנון היחיד והיעיל הוא דרך כוחות השוק- כיבוש הביקוש והגדלת ההיצע ועל זה נכתבו כבר אין ספור רעיונות ומאמרים.

נזכיר דוגמא נוספת מתוך ספרו של תומס סואל שממחישה כיצד פיקוח גורם לחסר וכפועל יוצא להיפך בלימת המחירים:

"מאחר שההכנסות בשבדיה עלו במהירות גדולה בהרבה מדמי השכירות שהותר לגבות במסגרת חוקי הפיקוח, יותר ויותר אנשים היו יכולים להרשות לעצמם לגור ביחידות דיור משלהם: הדבר הכביד על אחרים למצוא מקום מגורים, אפילו כשיזמה הממשלה תכנית נרחבת לבניית דירות נוספות. בשנת 1940, לפני שהונהג הפיקוח על דמי השכירות, פחות מרבע הבוגרים הלא-נשואים בשבדיה חיו בדירות נפרדות משלהם, אבל שיעור זה עלה לקצת יותר מחצי. לא זו בלבד שמספר הדירות המצויות בפועל לא היה נמוך מכפי שהיה קודם, אלא שבאותה תקופה בנתה שבדיה יותר דירות-יחסית למספר התושבים- מכל ארץ בעולם!. אבל המחסור התמיד ואף החמיר.   ..בסופו של דבר כשבוטלו בשבדיה חוקי הפיקוח על דמי השכירות, נוצר לפתע עודף דירות, כי שכר הדירה עלה והציבור צמצם משום כך את השימוש בדיור. שוב מתברר כי "מחסור" ו"עודף" הם תוצר של מחיר ולא עדות לחסר ממשי, מוחלט או יחסי לאוכלוסיה.

כדי להביא לשינוי מהיר יש צורך לשנות הרגלים(למשל להמשיך לגור עוד שנתיים עם ההורים), על בנק ישראל להקשיח את התנאים לקבלת משכנתא לדירות להשקעה, ולא בצורה רוחבית וגורפת! יש לסייע למשפרי דיור ובעיקר לזוגות צעירים. יש לקחת לדוגמא את רומניה שלאחר המשבר הפיננסי ב-2008 חוקקו בה חוק שלדירה ראשונה עד לשטח מסוים ולא גדול במיוחד שמטבע הדברים מתאימה לזוגות צעירים תינתן משכנתא "לדירה ראשונה" בתנאים נוחים מאוד וזאת כדי להקל על מי שבאמת זקוק לדיור אלמנטרי ומאידך כדי לא לרסק את השוק.

רעיונות נוספים בצד ההיצע שמטבעו מתאים עצמו לאט יותר- להאיץ תכנונית ומשפטית פרויקטים של פינוי בינוי בדרום ת"א שם ניתן להוסיף עוד עשרות אלפי יחידות דיור. לי לא ברורה מדוע שוק העליה שהוא בבעלות עירונית מלאה ופנוי מזה כמה שנים עדין תקוע חרף פוטנציאל למאות יחידות דיור חלקן בר-השגה. כמו כן ניתן בהליך מזורז להפוך אולמות מלאכה ללופטים למגורים.                 השאלה אם הנוער ירצה לגור בהן במקום לרבוץ בשד' רוטשילד.

נסיים באמירה שבמקום לייצר רעיונות של מלחמת אחים בין "בעל בית עבריין שמקפיץ שכר דירה" לסטודנטים עשוקים, יש לזכור שכולנו תלויים זה בזה והמנגנון של המחירים לא הופך איש לאויב אלא הינו בסה"כ כלי כלכלי יעיל שמשקף ביקוש והיצע.

ע"י רעיונות פופוליסטים לא נגיע למעשים יעילים ומועילים לכלל הציבור, ותחל תופעה של חוזה רשמי וכספים "מתחת לשולחן" כך שרשות המיסים תפסיד כספי מיסים כתוצאה מהסתרת הסכום הממשי בעיסקה.

המאמר שוכתב בעקבות החלטות ממשלה אחרונות עם פיילוט לעיר ת"א מתוך מטרה להסביר עקרונות כלכליים, ולמנוע חלילה שנאת חינם והתלהמות, ובתקווה שלא יגרם נזק כתוצאה מהתערבות בכוחות השוק.

שריפה בכרמל- דוגמית לוהטת למה שצפוי חלילה ברעידת אדמה

בימים אלו אנו מדווחים על שריפות ענק בגוש משגב וכן בזכרון יעקב ועוד אזורים,

בעקבות השריפה הגדולה בכרמל שארעה בתחילת דצמבר 2010, נגרמו מגה נזקים לרכוש ולערכי טבע וזאת מעבר לאובדן חיי אדם, לדאבוננו הרב.

יש לזכור שלגבי ביטוח דירות, למי שיש, הפוליסה מכסה בד"כ עלויות בניה בערך כינון כלומר, להשיב את מצב המבנה לקדמותו באותו סטנדרט וסוג הבניה, אך בבניה חדשה ללא הפחתת פחת שהצטבר בנכס הניזוק.

יש להתעקש ולתבוע פיצוי מלא גם לרכוש שנשרף חלקית לאחר שצוותי הכיבוי כיבו את האש, מכיוון שחומרי הכיבוי ומעכבי האש גורמים בעצמם(ללא קשר לאש עצמה) לנזקים בלתי הפיכים למבנה ולרכוש.

לגבי סעיף של ירידת ערך כתוצאה מאובדן ערכי נוף, טבע וכד' יש לזכור שללא כיסוי מתאים לנושא לא ניתן לתבוע סעיף זה מהפוליסה הביטוחית, אך ראוי לבחון יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין אפשרות הגשת תביעת נזיקין בגין ירידת ערך מקרקעין, במידה וימצאו אחראים למחדל, אם היה מחדל.

חלילה במקרה של רעידת אדמה בעלי מבנים שאינם מבוטחים יהיו תלויים בחסדי השלטונות, אם וכאשר יחליטו להגדיר את האזור הפגוע כאזור אסון ויואילו לשפות את האזרחים. במקרה של אסון כגון רעידת האדמה והצונאמי האחרון ביפן(3/2011) ספק אם המדינה תוכל לעמוד בתשלום פיצויים בהיקף כספי עצום.

מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בכל תהליך ההתמודדות מול גורמים מבטחים לקבלת פיצוי/שיפוי הוגן וראו, הן מהמדינה והן מחברות הביטוח.

יהי זכרם ברוך של כל הנספים באסון השריפה בכרמל,  ותנחומים למשפחות הכואבות.

גד קרן- שמאי מקרקעין

דיור בר השגה בשד' רוטשילד

בתל אביב מפעילה החברה העירונית אחוזות החוף 86 חניונים ציבוריים על קרקע בבעלות העירייה (קרקע הצבועה בתב"ע בחום או בירוק). השטח הכולל של החניונים הללו הוא יותר מ-350 דונם ובהם כ-13 אלף מקומות חניה. התקן למקום חניה הוא 25 מ"ר (כולל מרחבי תמרון ורמפות), אולם בפועל מדובר ב-30 מ"ר לפחות.

השטח הממוצע של מגרש חניה בתל אביב הוא 4.3 דונמים. את הפוטנציאל התיאורטי של בניית דירות קטנות מעל מגרשי החניה ניתן למדוד לפי צפיפות הדירות הנורמטיבית לדונם קרקע. כיוון שהמגרשים מפוזרים בכל חלקי העיר, שבהם חלים כללי צפיפות שונים, אפשר לדבר על נתון ממוצע של צפיפות בנייה בהיקף של 25 דירות לדונם, אולם כאשר מדובר בפרויקטים להשכרה, שבהם הדירות יהיו בנות 2-3 חדרים, קטנות באופן משמעותי מאשר הדירות הסטנדרטיות החדשות בתל אביב, אפשר לדבר אפילו במונחים של 30 דירות קטנות לדונם.

בהנחת צפיפות כזאת, הפוטנציאל התיאורטי של כל מגרשי החניה בעיר הוא של 10,000 דירות. אבל מתוך הפוטנציאל הזה, יש לקזז את מגרשי החניה שאינם זמינים. למשל, לאורך חוף הים, לאורך הירקון, הצמודים לנמל תל אביב (רדינג) ומגרשי חניה נוספים, קטנים מדי, או כאלה שיש בהם קשיי תכנון או ביצוע, או חוסר התאמה אורבני מוחלט. כדי לנצל את היתרון לגודל ולהימנע מקשיי ביצוע במגרשי חניה קטנים, הדבר הנכון הוא לבצע פרויקטים כאלה רק על מגרשים ששטחם הנוכחי הוא יותר מ-3 דונמים.

בקיזוז המגרשים הבלתי זמינים והקטנים מדי, ולטובת המספרים העגולים, אפשר לדבר על פוטנציאל סביר של מגרשי חניה בהיקף כולל של 150-200 דונם, שעליהם ניתן לבנות דירות קטנות להשכרה, והפוטנציאל למימוש ברחבי תל אביב הוא לבניית כ-5,000 דירות קטנות להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה. כל תוספת בצפיפות מעבר ל-30 דירות לדונם משפרת את הפוטנציאל.

מכרז BOT קלאסי

לתיקון לחוק של סער יש יתרון נוסף, דווקא בתחום המכרזי. כיוון שניתן להשתמש בקרקעות חומות רק לצורך הציבורי החדש המוגדר כדיור בר-השגה בשכירות מפוקחת ועל פי קריטריונים, האפשרות המכרזית המתבקשת היא BOT קלאסי: הקרקע תוצע ללא תמורה, והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים יקבל אותה, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום התקופה יחזור הפרויקט לעירייה ויוצא למכרז חדש של שיפוץ ולתקופה נוספת של 30 שנה. מעורבות של ריטים תתקבל בברכה.

 

הצילומים באדיבות עמותת משפחות מייסדי ת"א(אחוזת בית) וצילום משפחות המייסדים בהגרלה כפי שצולם ע"י סוסקין

 

ממושב שוקדה עד למגדלי בארי-נהרדע

לא במקרה יצא שבמסגרת עבודתי כשמאי ביקרתי בהרבה מקומות בארץ מדן ועד אילת. מכל הביקורים נותרו רשמים, יפים יותר ויפים פחות, להלן רשמי משני ביקורים שמייצגים שני עולמות. במסגרת עבודתי כשמאי מטעם בנק נתבקשתי להגיע ולהעריך דירת יוקרה במגדלי בארי-נהרדע. מדובר באחד ממתחמי היוקרה המבוקשים מאוד למגורים, מדובר במתחם סגור ומבוצר שכולל מגדל בגובה 32 קומות שמכיל 75 יחידות דיור ולצדו 6 בניינים שמכילים 52 יחידות דיור. הדירות מרווחות ומתוכננות להפליא והבניה בסטנדרט גבוה ביותר כמתבקש למיתחם שרמת המחירים בו מתחילה בכ- 60,000 ש"ח למ"ר. ופנטהאוז נמכר בו בסכום הצנוע של 100 מיליון ש"ח!!! במושב שוקדה בנגב המערבי ביקרתי במסגרת עבודתי כשמאי במלחמת "עופרת יצוקה", הוקפצנו למושב כדי לסקור נזקים למבנים כתוצאה מנפילת טיל קרקע-קרקע. המושב נמצא בתחום המועצה האזורית שדות-נגב וכולל בקושי 300 תושבים(פחות מתושבי פרויקט בארי-נהרדע). במושב לולים ודיר כבשים. באחד הלוחות מוצע למכירה משק חקלאי -75 דונם, כולל בית והמון פוטנציאל ב-1,500,000 ש"ח(הנתון נכון לשנת ליום ביקורי ואינו מעודכן!!!)

בסמוך למושב נמצא יער שוקדה שפריחת הכלניות בחורף מהווה מחזה מרהיב- כולם מוזמנים!. לנוחותכם מפה באדיבות המרכז למיפוי ישראל- הצג מפה מוגדלת

p>

 

משולחנו של גד קרן- היבטי מיסוי נדל"ן להשקעה בארה"ב

2/2011

לאחרונה קיימת תופעה של רכישת נכסים בארה"ב ע"י יזמים ומשקיעים ישראליים שמנצלים את רמת המחירים הנמוכה שאליה נקלע  שוק הנדל"ן בארה"ב. יחד עם זאת יש לזכור שבארה"ב קיימת חבות מס גם על תושבי חוץ ובכתבה זאת אביא בתמצית את עיקרי הדברים. מומלץ כמובן לפני רכישת נכס, להתייעץ עם עו"ד, רו"ח, שמאי נמקרקעין שמומחים במיסוי נדל"ן בארה"ב.

ככלל ההוצאות המוכרות אותן ניתן לזקוף ולקזז מהכנסות שכ"ד מהנכס, הינן כדלהלן:

1. פחת שנתי בשיעור שבין 3%-4% מעלות המחוברים ללא קרקע.

2. ארנונה עירונית שחלה בארה"ב בד"כ על בעל הנכס ולא על השוכר.

3. דמי ניהול ותחזוקה שוטפת.

4. שכ"ט עו"ד, יועץ מס/רו"ח, ביטוח נכס.

5. הוצ' נסיעה לארה"ב לצורך ביקור בנכס וניהולו לרבות הוצ' רכב שכור, אש"ל מלון וכד'.

6. הוצ' שנתית גלובלית בסך – 3,650 $ הנקראת EXEMPTION.

המס שמושת על בעל הנכס כולל משקיעים זרים הינו מס פדראלי ומס לרשויות המדינה(state) שנע בממוצע בין 15%(להכנסות עד 8,375$) ועד ל-40% (להכנסות גבוהות מעל 186,826$).

יש לזכור שלאחר מכירת הנכס יחול על ישראלים  רווח הון בארה"ב וגם בארץ.

כיום, קיים פוטנציאל לעלית ערך ורווח הון לנכסי נדל"ן בחלק מהמדינות בארה"ב,  יחד עם זאת יש לדעת לבחור את הנכס הנכון ובהמשך להכיר ולהתמצא בנבכי המיסוי, על-מנת לתכנן את תשלום המס בצורה מושכלת וחוקית.

משרדנו מלווה יזמים ומשקיעים באיתור נכסים להשקעה בארה"ב.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין

הפקעת מקרקעין ושיטות שומה- פס"ד העליון מ- 26/3/2014

מאת GK שמאות והנדסה
ביום 26.3.2014 פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון, מפי הנשיא א' גרוניס והשופטים א' חיות וא' שהם, אישר את שתי קביעותיו של בית-המשפט קמא.
באשר לזכאות להטבה לפי סעיף 91(ז) לפקודה, קבע בית-המשפט העליון, כי ברי כי הטבה זו חלה לגבי פיצויי הפקעה ואין היא חלה כאשר מדובר, כמו במקרה דנא, בפיצויים על-פי סעיף 197 המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".
באשר לסוגיה הנוספת, צוין, כי ב"כ פקיד-השומה חזר בו מהערעור, וזאת לאור קבלת התחייבותו של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנַכּות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.
 
משרדנו מטפל בהערכות שווי לקרקעות מופקעות וירידת ערך ליתרת הקרקע הנותרת לאחר ההפקעה. ברצוני להביא לידיעתכם פסק דין מעניין בתחום שמתייחס גם לאופן הערכת המקרקעין:
בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב" השופט משה דרורי
ת.א. 7256/05
בעניין: אמינה מוחמד אחמד דולה 
ע"י ב"כ עו"ד י" כותאב ועו"ד סאני חורי התובעת

– נ  ג  ד –

מינהל מקרקעי ישראל 
ע"י ב"כ עו"ד שוש שמואלי, עו"ד שולי אבני-שוהם, עו"ד אבני ועו"ד שירה ויזל מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) 
הנתבע

פ ס ק   ד י ן
כללי
1. מהו סכום הפיצויים אשר על הרשות המפקיעה לשלם לבעלי מקרקעין, שהקרקע שלהם הופקעה, ביום 20.3.1980, באזור ירושלים, סמוך לנווה יעקב, לצורך הקמת שכונת פסגת זאב?
2. אפתח בהצגה ובתיאור של החלקות המופקעות, כפי שהדבר מופיע בחוות הדעת של השמאים.
לאחר מכן, אתאר, בתמצית, את ההליכים בתיק זה, החל מכתב התביעה המקורי, כתב ההגנה המקורי, הדיונים שהביאו לכתב תביעה מתוקן ולכתב הגנה מתוקן בתיק, והדיונים שהיו בתיק.
בפרקים הבאים, אציג את כתב התביעה המתוקן, כתב ההגנה המתוקן ואת חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים, ואת תמצית החקירות הנגדיות שנחקרו.
בפרק העוקב, יובאו עיקרי טענות הצדדים, בסיכומיהם בכתב, ובעקבות זאת אציג את הנושאים השנויים במחלוקת.
בפרק הדיון, אנתח את שיטות השומה השונות, ומהי השיטה הראויה, בכלל, ולתיק זה, בפרט, ומידת התאמתן של שיטות השומה לנסיבות של תיק זה.
לאחר מכן, אדון במשמעות של פסקי דין שניתנו, לאורך השנים, ביחס לחלקות סמוכות לקרקע הנדונה.
לאחר מכן, במסגרת חלקו האחרון של פרק הדיון, איישם את העקרונות המשפטיים הללו על הנתונים של תיק זה, ואכריע, כיצד לפסוק במחלוקת שבין שני הצדדים.
החלקות המופקעות
3. החלקות המופקעות הן חלקות 34, 43 ו-97 של גוש 30609, וחלקה 28 שבגוש 30613.
החלקות המופקעות תוארו בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, מר גיל בלולו, מיום כו אלול תשס"ז (9.9.07), כאשר תיאור דומה מצוי גם בחוות הדעת של השמאי מר יריב סיקרון, מיום יז אדר א תשס"ג (19.2.03), אף הוא שמאי מטעם הנתבע.
4. התיאור הסביבתי של ארבעת החלקות נשוא משפט זה, אשר הופקעו, מצוי בסעיף ז רישא (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו, בזו הלשון:
"מתחם ההפקעה שבנדון היווה נכון למועד השומה 2 חטיבות קרקע בשטח מצטבר של 4,400 דונם, בעלות מבנה טופוגרפי אשר רובו הררי, טרשי, ובלתי מפותח. מתחם ההפקעה השתרע למן אזור נווה יעקב בצפון ועד לאזור מחנה הפליטים שעפט בדרום, ומאזור שכונות בית חנינה-שעפט במערב ועד לאזור הכפרים הערביים חיזמה-ענתא במזרח.
סמוך לקצה הצפון מערבי של מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין שכונת נווה יעקב ובין כביש ירושלים-רמאללה (כיום: רח" שדרות נווה יעקב) – להלן: כביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
סמוך למרכז מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין הכפר הערבי חיזמה ובין שכונת בית חנינה – להלן: כביש חיזמה-בית חנינה.
החלקות שבנדון מצויות בחלק המערבי של מתחם ההפקעה".
5. מר גיל בלול פורש בפנינו את הנתונים המלאים של כל חלקה וחלקה (המשך סעיף ז לחוות דעתו).
6. החלקה הראשונה הינה גוש 30609, חלקה 34 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 34"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 5,305 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 93/480 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 1,027.84 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
7. וזה תיאורה של חלקה 34 הנ"ל:
"מיקומה של החלקה כ-150-100 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-500 מ" מדרום לכביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
החלקה ממוקמת על גבי החלק העליון של מורד שלוחה המשופעת לכיוון כללי דרום מזרח.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת האות "L", שיטחה בסך 5,350 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים לא מעובדת, ואולם נראה כי לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר. מצפון לחלקה נראים סימני חציבה, כלל הנראה של מחצבה אשר פעלה בעבר באזור".
8. החלקה השנייה הינה גוש 30609, חלקה 43 (גוש ירדני בית חנינה מס" 9; להלן – "חלקה 43"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 10,911 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 604 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
9. וזה תיאורה של חלקה 43 הנ"ל, כפי שהיא מופיעה בסעיף ז (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו:
"מיקומה של החלקה כ-100-50 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-600 מ" מדרום לכביש נווה יעקב-דרך רמאללה (צמוד ומדרום לחלקה 34).
החלקה ממוקמת לרוחב חלקו העליון של וואדי מתון המתפצל מערוץ נחל הידוע כ-"וואדי אל ח"יפי".
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-15%-10%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי, שיטחה בסך
10,911 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע נראה כי רובה של החלקה היוותה אדמת בור וטרשים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
10. החלקה השלישית הינה גוש 30609, חלקה 97 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 97"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 18,951 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה במ"ר במושאע, של התובעת, הוא 1,049.07 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
11. וכך מתוארת חלקה 97 בחוות דעתו של מר בלולו (סעיף ז, עמ" 5-4 לחוות דעתו):
"מיקומה של החלקה כ-250 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, צמוד ומצפון לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מרכז נחל המתפצל מערוך וואדי אל ח"יפי. פני הקרקע משופעים בכיוון כללי למזרח ואולם נוכח מיקום החלקה לרוחב מרכז הערוץ, משופעים פני הקרקע אף לכיוון צפון/דרום.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מעלה השלוחה (כיוון צפון מזרח) בשיעור ממוצע
כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת מלבן, שיטחה בסך 18,951 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה ברובה אדמה מעובדת".
12. החלקה הרביעית, שבה אעסוק בפסק דין זה, הינה גוש 30613, חלקה 28 (גוש ירדני חיזמה, מס" 14; להלן – "חלקה 28"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 50,510 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 18/72 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 12,627.50 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
13. בהמשך חוות דעתו של מר בלולו, מתוארת חלקה 28, באופן הבא (סעיף ז, עמ" 5 לחוות הדעת; ההדגשה – במקור):
"מיקומה של החלקה כ-500 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, כ-200 מ" מדרום לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מורד שלוחה שכיוונה הכללי דרום-מזרח. ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי והיא משתרעת על פני רוחב של כ-450 מ". שיטחה הרשום בסך 50,510 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים ללא פיתוח. צמוד וממערב לחלקה 4 בתים בודדים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".

כתב התביעה המקורי

14. ביום 23.6.05, הוגש על ידי התובעת, המיוצגת ע"י עו"ד סאני חורי, כתב תביעה שכותרתו "הפקעת מקרקעין – הפרשי הפקעה" (להלן – "כתב התביעה המקורי").
15. כתב תביעה זה מתייחס להפקעה לצורך סלילת כביש מס" 1 בצפון ירושלים (ראה: סעיפים 1 ו-2 לכתב התביעה המקורי).
16. כתב התביעה המקורי מספר, כי בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם – "המינהל") לבין התובעת נחתם הסכם שכותרתו "חוזה ותשלום פיצויים" (נספח לכתב התביעה המקורי; להלן – "ההסכם"), ואשר על פיו מוכן המינהל לשלם לתובעת, בגין ההפקעה מיום 20.3.80, פיצויים על פי בסיס, שנקבע על פי הערכת השמאי הממשלתי (סעיף 5(א) להסכם ומכתב הממונה על ההפקעות לב"כ התובעת מיום כ"ח באב תשס"ג (26.8.03)):
א. עבור חלקה 28 בגוש 30613 וחלקה 97 בגוש 30609 – סך של 25
ש"י/מ"ר.
ב. עבור חלקות 34 ו-43 בגוש 30609 – סך של 32 ש"י/מ"ר.
ג. עבור חלקה 60 בגוש 30609 – סך של 32 ש"י/מ"ר.
17. הפיצוי עבור כל החלקים של התובעת בחלקות הנ"ל הינו 419,918.8 ש"י. סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (שפרטיהם מובא בסעיפים 5 ו-6 להסכם הנ"ל), הוא סך של 1,141,875.1 ₪, נכון ליום 18.4.04 (סעיף 6 להסכם הנ"ל).
18. בהסכם נקבעה הוראה מפורשת, לפיה התובעת (המכונה צד ב" בהסכם) שומרת על זכותה "לחלוק על קביעה זו [המתוארת לעיל בפיסקאות 16 ו-17 של פסק הדין] של השמאי הממשלתי ולהגיש תביעה לקביעת שווי הנכסים לבית משפט מוסמך ע"פ סעיף 9א(ב) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964".
19. התקופה להגשת תביעה זו הוגבלה בתוספת לחוזה הפיצויים הנ"ל, ל-12 חודשים מתאריך חתימת ההסכם הנ"ל, שנחתם ביום 22.4.04, כאשר הוסכם כי, "אם צד ב" לא יגיש תביעה משפטית כאמור עד המועד המוסכם … ייחשב הדבר כהסכמה מלאה וסופית לשווי הנכסים שנקבעו ע"ח השמאי הממשלתי כפי שפורט … בחוזה … וצד ב" יהיה מנוע מלהגיש תובענה כלשהי בגין הנכסים, רכישתם וקביעת שוויים".
20. בפועל, התשלום לתובעת בוצע רק באוגוסט 2004, וזאת "בשל טענה של היעדר תקציב ורק לאחר הגשת תביעה לבית משפט זה" (סעיף 7 סיפא לכתב התביעה המקורי; התביעה אשר מוזכרת, שם, לא הובאה בפניי; אך, אין זה רלוונטי לצורך ההכרעה בפסק דין זה).
21. כתב התביעה המקורי מבוסס על חוות דעתו של השמאי מר יעקב פטל, מיום א אדר תשס"ה (10.5.2005) (להלן – "חוות הדעת הראשונה של פטל").
22. חוות דעת זו מתייחסת, לחלקות הנ"ל, כאשר ההפקעה מתוארת בסעיף 1 סיפא לחוות הדעת הנ"ל, כך:
"באזור בית חנינה [ש]הופקעו מהבעלים (הגב" אמינה דולה), חלק לצורך ביצוע כביש 1 לפי ת.ב.ע. 3774,  המאושרת, וחלק מתוכניות בניין אחרות כמו 3059, 3381ב" ועוד. אשר החלקות הנדונות הופקעו לצורכי ציבור ואשר אין ספק לגבי הפקעתן".
23. לאחר שהביא בסעיף 4 לחוות הדעת עיסקאות להשוואה באזור ואדי אל רם, בית חנינה, עדאסה וכלת אל שורקה, שבהן נמכרו קרקעות, ממחיר של  28$ למ"ר (באזור בית קברות) למחיר הגבוה של 100$ למ"ר, מגיע השמאי למסקנה כי שווי הקרקע הממוצע למ"ר הוא 85$ (סעיף 4.5 רישא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
24. לאחר שהשמאי יעקב פטל מתחשב בפיתוח הסביבתי, השווי הסופי, הנקבע על ידי אותו שמאי, הוא 80$ למ"ר (סעיף 4.5 מציעתא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
25. במסגרת הפרק "חישוב הפיצויים", מציין השמאי פטל כי העירייה העריכה את המחיר בסביבה בשווי של 200$ למ"ר, כאשר מדובר בהיטל השבחה, ואילו מס שבח ומס רכוש העריך את השווי של מ"ר במחיר של 110$ למ"ר, ולכן הערכת השמאי של 80$ למ"ר היא סכום אשר "הינו זהיר ביותר והחישוב הינו לקולה" (סעיף 6 רישא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
26. שווי מ"ר קרקע לדרך, הוא כ-10%, דהיינו: 8$ למ"ר (סעיף 6 מציעתא).
27. השמאי פטל מחלק בין שני סוגי הפיצויים המגיעים, לשיטתו:
א. פיצויים מהעירייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה – 21,456$ (סעיף 6.1 לחוות הדעת הראשונה של מר פטל; וכן בסיכום, בסעיף 7.1 לחוות הדעת הנ"ל).
ב. פיצויים מהמדינה בגין הפקעה – 569,664$ (סעיף 6.2 וסעיף 7.2 לחוות הדעת הנ"ל).
28. השמאי של התובעת לא חלק על קביעת השמאי הממשלתי לעניין חלקה 66 (סעיף 8 מציעתא לכתב התביעה המקורי של התובעת).
29. התביעה הכספית היא, איפוא, להפרש בין ערך הקרקע על פי חוות דעת השמאי מטעם התובע, מר יעקב פטל, דהיינו: 569,444$, שהם 2,495,465 ₪, לבין ערך הקרקע על פי חוות דעת השמאי הממשלתי, אשר קבע כי התובעת זכאית עבור המקרקעין (למעט חלקה 65, שעליה, כאמור אין מחלוקת; ראה: הפיסקה הקודמת), לסך של 1,071,465 ₪.
הפרש זה (1,071,465 ₪ –  2,495,128 ₪) הוא סך של 1,423,374 ₪.
התובעת בתביעה המקורית, עותרת לכך שבית המשפט יחייב את המדינה בסכום זה, של 1,423,374 ₪, כדי שהתובעת תקבל את מלוא הפיצוי המגיע לה, בגין המקרקעין שהופקעו ממנה.
כתב ההגנה המקורי
30. בכתב ההגנה המקורי, שהוגש לבית המשפט ביום 30.11.05, מציגה ב"כ המדינה, עו"ד שוש שמואלי, סגן בכיר לפרקליט מחוז ירושלים, את תמצית המחלוקת בין התובעת לבין הנתבעים באופן הבא:
"4. תיק זה מעמיד להכרעת בית המשפט מחלוקת אחת ויחידה, והיא: מהו שווי המקרקעין לפיו יש לחשב את הפיצוי בגין ההפקעה.
5. כפי שנראה להלן, בין הצדדים פערים משמעותיים. התובעת טוענת, כי השווי עומד על 80$ למ"ר. הנתבע עומד על שווי הסובב סך של 30 ש"י למ"ר (לכל חלקה יש לקבוע ערך אחר, בהתאמה), כמפורט להלן. פער זה הוא אשר יידון ובו יש להכריע בתיק זה".
31. כתב התביעה המקורי מתייחס אל ההפקעה מיום 20.3.80, ומתאר את זכויות התובעת כבעלת המקרקעין (שקיבלה במתנה מבעלה), ואשר מתוארת בהרחבה בכתב ההגנה המקורי (סעיפים 9-7 שבו).
32. הבסיס לקביעת השווי של המקרקעין, לפי הנטען בכתב ההגנה המקורי, הוא שתי חוות דעת של השמאי, מר יריב סיקרון, שתיהן מיום מיום י"ז אדר א תשס"ג (19.2.2003), שהוגשו מטעם השמאי הממשלתי, וצורפו לכתב ההגנה המקורי (נספח ו1 ונספח ו2).
33. חוות דעת אלה מבוססות על השוואה ישירה לעיסקאות שנעשו בסביבות החלקות הנדונות, וכן על השוואה לפסקי דין שניתנו ביחס לשווי הקרקע, במשפטי הפקעה, שדנו באחת מן החלקות הנדונות.
שווי החלקות, על פי חוות דעת מר סיקרון, הינו זה:
א. גוש 30613 חלקה 28  –  25 ש"י לכל מ"ר;
ב. גוש 30609 חלקה 34  – 32 ש"י/מ"ר;
ג. גוש 30609 חלקה 43  –  32 ש"י/מ"ר;
ד. גוש 30609 חלקה 66  –  33 ש"י/מ"ר;
ה. גוש 30609 חלקה 97  –  25 ש"י/מ"ר.
34. מאחר והמדינה שילמה לתובעת את שווי החלקות, על פי חוות דעת השמאי מר סיקרון, ולטענת המדינה אין לקבל את חוות דעת (הראשונה) של מר פטל, יש לדחות את תביעת התובעת (סעיף 29 לכתב ההגנה המקורי).
35. ב"כ המדינה, כאשר הציבה זה מול זה את חוות הדעת הראשונה של השמאי מר פטל, מטעם התובעת, ושתי חוות הדעת מטעם מר סיקרון, מציינת כי הסכומים המנויים בכתב התביעה הינם "מופרכים ומופרזים לאין שיעור" (סעיף 26 רישא לכתב ההגנה המקורי).
במקביל, כותבת ב"כ המדינה, כי "בכוונת התובעת [צ"ל: הנתבעת] להגיש חוות דעת נגדית מטעמה, והפערים יתבררו במסגרת ניהול התיק" (סעיף 26 סיפא לכתב ההגנה המקורי).
תמצית ההליכים בפניי
36. בהחלטתי הראשונה, שניתנה עוד לפני קדם המשפט הראשון, אפשרתי לנתבעת להגיש חוות דעת נגדית מטעמה, תוך 30 יום, ובעקבות זאת התרתי לתובעת להגיש השלמות לחוות דעתו, בעקבות חוות הדעת של המדינה, תוך 30 יום מקבלת חוות הדעת של הנתבע. כן קצבתי מועדים להשלמת הנושאים המקדמיים (לרבות: פרטים נוספים, שאלונים, גילוי מסמכים וכו"), וקבעתי מועד לקדם משפט לאחר הפגרה של אותה שנת משפט (ראה: החלטתי מיום ט אדר תשס"ו (9.3.06)).
37. בישיבת קדם המשפט הראשונה, הועלו טענות בדבר הבסיס המשפטי לעצם הגשת התביעה, והנתבע הנכון, שכן חוות הדעת הראשונה של מר פטל מתייחסת להפקעה לצורכי כביש מס" 1, ובנסיבות אלה, הנתבע הנכון הוא העירייה ולא המדינה.
ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, ביקש שהות של חודשיים כדי להודיע אם הוא עומד על חוות דעתו המקורית בתיק או שבכוונתו להתייחס להפקעה שביצעה המדינה.
אפשרתי לב"כ התובעת להודיע על עמדתו, עד ליום 30.11.06, ולמדינה להגיב על כך.
38. בפתח קדם המשפט השני, הודיע עו"ד חורי סאני, כי "לאחר שיקול דעת נוסף, והתייעצות עם השמאי, אינני רוצה לתקן את כתב התביעה" (עמ" 5, שורה 1 לפרוטוקול מיום כ"ג כסלו תשס"ז (14.12.06)).
אך, לאחר מכן, הודיע ב"כ התובעת, כדלקמן: "בהרהור שני, אני מחליט שאני מתקן את כתב התביעה" (שם, שורה 19).
ב"כ המדינה הודיעה כי איננה מסכימה לתיקון כתב התביעה, מנימוקים אלה: "כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגד המדינה. יש בו לכל הפחות ערבוב בין שתי הפקעות … לטענתי, יש "סלט" בכתב התביעה, שאני צריכה לדעת מול מה אני מתנגדת" (שם, בעמ" 6, שורות 12-11 ו-18).
39. בשלב מאוחר יותר של אותה ישיבה, הודיעו הצדדים כי הם מסכימים לתיקון כתבי התביעה וכתבי ההגנה, והצהירו כדלקמן (עמ" 7, שורות 21-7 לפרוטוקול הנ"ל מיום 14.12.06):
"א. התובעת תגיש כתב תביעה מתוקן, אשר יתייחס להפקעה של המנהל ביום 20.3.80. ממילא יושמטו מכתב התביעה כל ההתייחסויות להפקעת הדרך של העיריה בשנות ה-90. לכתב התביעה המתוקן, יצורפו כל המסמכים הנוגעים להפקעה, כולל הפרסום ברשומות. כמו כל אחד מנספחי כתב התביעה תהיה חוו"ד שמאי המתייחסת לתאריך הרלוונטי של ההפקעה האמורה. בכתב התביעה הסעד שהתבקש יהיה ההפרש בין הערכת השמאי לבין הסכום שכבר קבלה התובעת על פי ההסכם שחתמה עם המנהל בשנת 2004. כתב תביעה מתוקן זה יחד עם הנספחים האמורים יוגש תוך 60 יום.
ב. הנתבעת תגיש כתב הגנה מתוקן והיא תצרף אליו את חוו"ד השמאי שצבר את הידע ואת עסקאות ההשוואה באזור האמור. כתב הגנה מתוקן זה יוגש תוך 60 יום מקבלת כתב התביעה המתוקן.
ג. התובעת רשאית להגיש כתב תשובה לכתב ההגנה המתוקן תוך 15 יום מקבלת כתב ההגנה המתוקן".
40.  נתתי להסכמות אלה תוקף של החלטה, בקובעי, כי "הצדדים יפעלו על פי הצהרותיהם" (החלטה מיום כ"ג בכסלו תשס"ז (14.12.06), בתחתית עמ" 7 לפרוטוקול).
כתב התביעה המתוקן
41. ביום 2.2.07, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, אשר מתייחס להפקעה מיום 20.3.1980. הנתבע הוא מינהל מקרקעי ישראל והפיצוי הנדרש הוא מן המדינה בלבד; אין כל דרישה לתשלום מעיריית ירושלים.
42. גם בתביעה זו, מצויין כי התובעת קיבלה פיצוי על פי הערכת השמאי הממשלתי, כסכום שלא שנוי במחלוקת, בסך של 1,141,875.1 ₪, וזאת עבור החלקות שלה, כאשר שווי החלקות הינו זה: עבור חלקות 28 ו-97 – סך של 25 ש"י למ"ר; עבור חלקות 34 ו-43 – סך של 32 ש"י למ"ר.
43. התובעת צירפה חוות דעת חדשה של השמאי, מר פטל, אשר על פיה שווי הקרקע המופקעת הוא 167.08 ש"י למ"ר, עבור 4 החלקות הנ"ל.
אשר לחלקה 66, מציין ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, בסעיף 8 לכתב התביעה, כי "שמאי התובעת לא חלק על קביעת השמאי הממשלתי לעניין חלקה 66".
לאור זאת, לא אדון במפורט בחלקה 66, שכן עניינה אינו שנוי במחלוקת.
44. מבחינה חשבונאית, טענת התובעת היא, כי היא זכאית לפיצויים מאת הרשות המפקיעה, וזאת על בסיס ערך המקרקעין, על פי הערכת השמאי, מר פטל, דהיינו: 167.08 ש"י למ"ר, ליום הקובע, שהוא סך של 2,557,644 ש"י. בערכים של היום, כולל הצמדה וריבית לפי החוק, הסכום הוא סך של 6,953,084 ₪ (סעיף 8 לכתב התביעה המתוקן).
45. מאחר והמדינה שילמה לתובעת סך של 1,071,465 ₪, על פי הערכת השמאי הממשלתי, טענת התובעת, בכתב התביעה המתוקן, היא, כי הסכום שמגיע לתובעת הוא ההפרש שבין 6,953,084 ₪ (ערך המקרקעין לפי חוות דעת השמאי של התובעת), לבין סך של 1,071,754 ₪ (שהוא הסכום שנקבע על פי חוות דעת השמאי של המדינה), דהיינו: סך של 5,881,330 ₪, שהם סכום פיצויי ההפקעה אותם עותרת התובעת כי בית המשפט יחייב את הנתבע (סעיף 8 סיפא וסעיף 9 לכתב התביעה המתוקן).
חוות דעתו השנייה של השמאי, מר פטל
46. הבסיס לכתב התביעה המתוקן של התובעת, הוא חוות דעתו המשלימה של השמאי יעקב פטל, מיום ל כסלו תשס"ז (21.12.06), שתכונה להלן – "חוות דעתו השנייה של פטל".
47. בחוות דעת זו, מתייחס השמאי, מר פטל, לפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים, שניתן על ידי כב" השופט – כתוארו אז – עזרא קמא בת.א. 1505/99 אסלן נ" מדינת ישראל, שבו הערך של הקרקע באותו אזור נקבע לסך של 50.80 ש"י למ"ר. לאחר שהשמאי המנתח פסק דין זה וכן פסקי דין של בית המשפט העליון, מסביר השמאי כי ערך סקר מחירים בקרקעות בסביבה וליקט נתונים, שעל פיהם שווי הקרקע למ"ר הוא 151.92 ש"י לקרקע לא מפותחת (סעיף 7.1 לחוות דעתו השנייה של פטל).
48. לאחר שהגיע למסקנה זו, קבע השמאי כי "השווי בפסגת זאב גבוה מנווה יעקב בכ-10% לפחות, דהיינו: השווי בפסגת זאב יהיה 41.77$ או 167.08ש"י ליום הקובע" (סעיף 8.2 לחוות הדעת השנייה).
49. כתמיכה לחוות הדעת, מופיע בנספח 1 שלה רשימה של 9 עסקאות שנערכו  בנווה יעקב, החל מיום 11.2.80 ועד ליום 30.4.80, אשר מהן "חולץ שווי הקרקע המתאים לתאריך הקובע לשומה למרץ 1980" (הכותרת של נספח 1 הנ"ל). בנספח זה אעסוק בנפרד, להלן.
כתב ההגנה המתוקן
50. המדינה הגישה כתב הגנה מתוקן, ביום 11.9.07.
51. המדינה, למעשה, חוזרת בכתב ההגנה המתוקן, על עמדתה, שהובעה בכתב ההגנה המקורי, לפיה הסכום ששולם לתובעת, כסכום שלא שנוי במחלוקת, משקף את הערך האמיתי של המקרקעין, וזאת כפי שנקבע על ידי השמאי מר סיקרון.
למסקנה דומה, הגיע שמאי ממשלתי נוסף, שהכין חוות דעת מעודכנת וחדשה, לצורך הגשת כתב ההגנה המתוקן, והיא חוות הדעת של מר גיל בלולו מיום 9.9.07.
52. בטרם אציג את חוות דעתו של מר בלולו, אציין את האמור בסעיף 28 לכתב ההגנה המתוקן, שבו אומרת ב"כ המדינה, החתומה על כתב ההגנה המתוקן, עו"ד שולי אבני-שוהם, כדלקמן:
"הנתבעת כופרת באופן מוחלט בקביעת שמאי התובעת, כי שווי המקרקעין הינו 167.08 ש"י למ"ר. סכום זה הינו מופרך, מופרז לאין שיעור, בלתי מבוסס וחסר של יסוד. די לעיין בחוות הדעת מטעם השמאי הממשלתי, אל מול חוות הדעת שצירפה התובעת בתמיכה לכתב התביעה, על מנת להתרשם מן הפערים המרשימים בין חוות הדעת. נראה כי חוות הדעת מטעם השמאי פטל, מבוססת על עקרונות שגויים ומופרכים, והתחשיבים שעל בסיסם נערכה אינם נכונים כלל ועיקר".
53. הנתבעת מוסיפה וטוענת בכתב הגנתה המתוקן את הטיעון הבא, המתייחס לשוני שבין כתב התביעה המקורי לכתב התביעה המתוקן, כדלקמן (סעיף 29 לכתב ההגנה המתוקן):
"הנתבעת מבקשת להסב את תשומת לב בית המשפט לכך שהסכום שנתבע במסגרת כתב התביעה המקורי היה בסך של 1,423,374 ₪, ובמסגרת כתב ההגנה [המקורי] הוכחש סכום זה מכל וכל, בהיותו בלתי מבוסס, מופרך, מופרז ומבוסס על עקרונות שגויים. יתרה מכך – בכתב התביעה המתוקן נתבע סכום של 5,881,330 ₪! הנתבעת תטען כי סכום זה, מקל וחומר, אף הוא מוכחש מכל וכל, בשל היותו מופרך לאין שיעור, מפורז וחסר כל יסוד, וכן מכל הטעמים המפורטים בחוות הדעת המוגשת מטעם הנתבעת".
חוות הדעת של השמאי מר בלולו
54. כתב ההגנה המתוקן נסמך לא רק על חוות הדעת של השמאי מר סיקרון (שצורפו לכתב ההגנה המקורי), אלא בעיקר על חוות הדעת המקיפה של השמאי מר גיל בלולו, המכילה 19 עמודים ו-21 נספחים, אשר ניתנה ביום כ"ז אלול תשס"ז (9.9.07).
55. חוות דעת זו עושה שימוש בנתונים בדבר עסקות מקרקעין שהיו באזור, כפי שלוקטו על ידי מחלקת מיסוי מקרקעין בירושלים, ואשר פורטו בתעודת עובד הציבור של מר עוזי הלוי, סגן ממונה מיסוי מקרקעין בירושלים, מיום י"ח בסיון תשס"ו (14.6.05).
56. על פי תעודת עובד הציבור הנ"ל, נערכו בתקופה הרלוונטית, דהיינו: מ-7/75 ועד 9/80, 40 עסקאות בגוש 30586, וכן 11 עסקאות בגוש 30591 וגוש 30613. כמו כן, נערכו 3 עסקאות בגוש 30609 ו-13 עסקאות בגוש 30590 וגוש 30592. בנוסף לכך, נערכו בגוש 30592 בחיזמה 6 עסקאות.
כנאמר בתעודת עובד הציבור, מדובר בבדיקה מדוקדקת של כ-50 קלסרים, ולדברי החתום על תעודת עובד הציבור, מר עוזי הלוי, הטבלה האמורה "מכסה" את כל העסקאות באותו אזור.
תעודת עובד הציבור, כאמור בכותרתה, לא נכתבה לעניין תיק זה, אלא לצורך תיקים אחרים (ה"פ 3223/04 וה"פ 4065/05 שאוחדו).
57. בחוות הדעת של השמאי, מר בלולו (עמ" 5-2 לחוות הדעת), מתוארים הנכסים נשוא ההפקעה (התיאור הובא בפסק דין זה, לעיל, בפיסקאות 13-3).
58. לאחר מכן, מנתח השמאי, מר בלולו, את עקרונות השומה, ואת הגישות השונות לביצוע שומה בגין הפקעת מקרקעין, כאשר הוא בוחר בגישת ההשוואה (עמ" 6 לחוות הדעת), גם כאשר יש סטייה בשיעור 30%-50% סביב מחיר השוק, בעסקאות בשוק ספקולטיבי (סעיף 9.2(ב) בעמ" 6 של חוות הדעת).
59. השמאי, מר גילי בלולו, מתייחס לשיטות השומה של ההשוואה העקיפה ולשיטת החילוץ (שמר בלולו מציין כי אינה גישת שומה; עמ" 7 למעלה של חוות הדעת), וכן להשוואה לפסקי דין (עמ" 8-7 לחוות הדעת).
60. במסגרת הגורמים והשיקולים לשומה, יש התייחסות לנתוני החלקה ומיקומה, נתוני התכנון, והשוואה ישירה לעסקאות דומות, תוך התאמות של זמן, גודל ושטח, מושאע, והכל תוך "העלאתן" של העסקאות לדיאגרמות, המאפשרות התבוננות ובדיקה של מחירי העסקאות השונות, תוך הצבעה על הזרם המרכזי של העסקאות, לעומת המקרים החריגים. בעניין זה, בנוסף לדיאגרמות, מובאות על ידי מר בלולו טבלאות השוואה במסגרת נספח 7 (טבלאות 5-1).
61. על פי מסקנת הביניים של השמאי, מר בלולו (עמ" 12 לחוות דעתו), השווי הממודד של מ"ר, בש"י, הינו בין 14 ל-20 בגוש 30586, בין 13-5 בגוש 30587, בין 19-15 בגושים 30613 ו-30591, בין 13-5 ש"י/מ"ר בגושים 30592
ו-30590. חריג להם הוא גוש 30609, שבו יש חלקות קרקע רגולאריות זמינות לבנייה, ממוקמות בתוך שכונת בית חנינה, סמוך לכביש רמאללה-ירושלים (בשונה מהחלקות נשוא ההפקעה), ולגביהן, על פי חוות דעת השמאי מר בלולו, השווי הממודד הוא בטווח של 62-57 ש"י למ"ר.
62. חוות הדעת אינה נעצרת בכך, אלא היא כוללת התייחסות לפסיקת בתי המשפט, המחוזי והעליון, אשר דנה בערך ובשווי של הקרקעות הסמוכות לקרקע נשוא תיק זה. מחבר חוות הדעת, מר בלולו, מבדיל בין פסיקה מוקדמת (אשר נדונו סמוך או לאחר ההפקעה) לבין פסיקה מאוחרת (פסקי דין שניתנו החל מסוף שנות ה-90 של המאה ה-20).
לאחר התייחסות פרטנית לפסקי הדין, הוא מגיע למסקנה זו (סעיף י.4.ב, עמ" 15-14 לחוות הדעת של מר בלולו):
"בעוד שבפסיקה המוקדמת נקבעו פיצויים בטווח שבין 28-11 ש"י/למ"ר, הרי שבפסקי הדין בעניין אסלן ובעניין וויסמן נקבעו פיצויים גבוהים באופן משמעותי – 50-35 ש"י למ"ר".
63. מחבר חוות הדעת מציין כי לדעתו, "פסיקתו של בית המשפט בעניין וויסמן ואסלן היא שגויה ולא התבססה על מכלול הנתונים הרלוונטיים" (ראש עמ" 15 של חוות הדעת), וזאת בשל העובדה כי פסקי דין אלה "הסתמכו בעיקרם על השוואה עקיפה ולא על עסקאות השוואה ישירות שבוצעו בסמוך ולפני מועד ההפקעה", כאשר הדבר נובע מכך, כלשון חוות הדעת, "עקב חוסר בחומר ראיות שהוצג והונח לפניו" (עמ" 15 לחוות הדעת; הקו – במקור). בהמשך חוות דעתו של השמאי בלולו, יש התייחסות לפסקי דין נוספים, שבהם אדון להלן בפסק הדין.
64. בכותרת "מן הכלל אל הפרט" (סעיף י.4.ג, עמ" 16 לחוות הדעת), מצויינים מספר פסקי דין, שבהם עשה שימוש המחבר של חוות דעת, השמאי מר גילי בלולו, כחומר רלוונטי לצורך השוואה, ולאור זאת, המסקנה של חוות הדעת, לעניין שווי מתואם של החלקות היא זו (הסיפא של סעיף י.4.ג, הנ"ל):
"א. חלקות 43, 34 בגוש 30609: 28.27 ש"י/מ"ר;
ב. חלקה 97 בגוש 30609: 25 ש"י/מ"ר;
ג. חלקה 28 בגוש 30613: 24.3 ש"י/מ"ר".
65. בחלק האחרון של חוות הדעת, יש התייחסות לשיטת החילוץ, שבה נקט השמאי פטל. לדעת מר בלולו, שיטה זו אינה מדוייקת, שכן ניתן להגיע בה לכל מספר ומספר, או כפי שכתב מר בלולו, בלשונו, "כל שמאי יכול להגיע לשווי אליו הוא חפץ בייקרו" (חוות הדעת של מר בלולו, עמ" 17 למעלה).
66. בסיום חוות דעתו של השמאי, מר בלולו, מצויה התייחסות לחוות דעתו של מר יריב סיקרון (שהובאה לעיל החל מפיסקה 32), אשר – כדברי מר בלולו – עברה בקרה מקצועית על ידי שמאי נוסף (מר אייל מידן, מטעם השמאי הממשלתי), ונמצא כי "חישובי השומה בטווח הסביר או בעלי הסבר המניח את הדעת, ועל כן תוצאת השומה נמצאה סבירה" (עמ" 18 לחוות הדעת של השמאי, מר בלולו).
תמצית ההליכים לאחר גיבוש כתבי התביעה וההגנה המתוקנים
67. על אף האופציה שניתנה לתובעת להגיש כתב תשובה (ראה סעיף ג להסכמות הצדדים מיום 14.12.06, כפי שצוטטה לעיל בפיסקה 39), לא ניצלה התובעת זכות זו (ראה: הצהרת ב"כ התובע, עו"ד סאני חורי, בישיבת בית משפט מיום י"ב תשרי תשס"ח (24.9.07), עמ" 11, שורות 9-8).
68. ב"כ התובעת ביקש לאפשר לו להגיש חוות דעת משלימה של השמאי מר פטל מטעמו, וזאת עד ליום 20.10.07 (ראה: שם, בשורות 13-12).
ברם, גם אופציה זו לא נוצלה על ידי התובעת.
69. למעשה, הדיון בשלב ההוכחות, בבית המשפט, התרכז בחקירה נגדית של שני השמאים, כל אחד לאורך ישיבה ארוכה, כאשר הפרוטוקולים הוקלטו, והדברים נרשמו מילה במילה (ציטוטים נבחרים של קטעים רלוונטיים, יובאו בפרק הדיון, במקומות שהדבר נחוץ להבהרת מסקנותיי).
70. החקירות הנגדיות התרכזו הן במעמדו המקצועי וניסיונו של כל אחד מן השמאים, והן בשיטת השומה שבה בחר. ב"כ הצדדים הציגו לפני השמאי של הצד השני חלופות שונות ותהיות שונות, והשמאים ענו עליהם, איש לפי דרכו.
71. כדי שלא להאריך יתר על המידה, לא ראיתי לנכון להביא, בשלב זה, את פרטי החקירות הנגדיות. ככל שהדבר יהיה דרוש לצורך ההכרעה, יצוטטו הדברים בפרקים הבאים, במסגרת חלק "הדיון" של פסק דין זה, שלפניו, אביא, עתה, את הטענות המרכזיות של הצדדים, כפי שנכתבו בסיכומיהם שבכתב.
עיקרי טענות התובעת
72. התובעת, עומדת בסיכומיה על טענתה הבסיסית, לפיה על בית המשפט לקבל ולאמץ את חוות דעת המומחה מטעמה, השמאי מר פטל, לפיה השווי של כל מ"ר הוא 167.08 ש"י, נכון ליום ההפקעה (20.3.80).
73. ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, מציין כי יש פגמים בשיטת השומה של המדינה, ולעומת זאת המומחה מטעמה של התובעת – מר פטל – הוא בעל ניסיון ואמינות.
74. התובעת סבורה, כי שיטת ההשוואה בה נקט השמאי מטעם המדינה הצריכה תוספות ושינויים, כדי שהדבר יהיה תואם לפסיקה של בתי המשפט. לכן, כאשר מדובר בסטיות כה בסיסיות או בפערים של עסקאות המכירה, שנלקחו על ידי השמאי מר בלולו כהשוואה (מחירים של 2 ש"י למ"ר ועד 60 ש"י למ"ר; סעיף 29 לסיכומי התובעת), כי אז אין כל היגיון להתבסס על נתונים מופרכים כאלה (סעיף 30 לסיכומי התובעת).
75. יתרה מזו, אם אכן סבורה המדינה כי המחיר של ש"י למ"ר על פי בסיס השוואה לעסקאות אחרות הוא בין 5 ש"י ל-10 ש"י, מקשה ב"כ התובעת: כיצד מסתיימת חוות הדעת של המדינה בכך ששווי החלקה הוא 24.3 ש"י/מ"ר (סעיף 35 לסיכומי התובעת)?!
76. מאידך גיסא, סבור ב"כ התובעת כי דווקא הדרך שבה נקט המומחה השמאי פטל, מטעמה של התובעת, דהיינו: הבסיס הוא מחיר של דירות וממנו מחלצים את המחיר של מ"ר מקרקעין, היא הדרך הנכונה, ועליה מוצדק להתבסס. בהמשך סיכומיו, מתייחס עו"ד סאני לפרטי שיטת החילוץ, ואיזה נתונים יש להביא בחשבון במסגרת אותה שיטה: ערך היזמות; מקדם הדחייה; וכדומה.
77. חישוביו של השמאי פטל, משתלבים, לדעת ב"כ התובעת, עם מחירון השמאים. לכן, חישובים אלה משקפים את המציאות, ואף ניתן למצוא להם בסיס בפסיקת בתי המשפט, כפי שהם מפורשים על ידי ב"כ התובעת, אשר מציין כי המדינה אינה מוכנה לקבל קביעות אחרות של בית המשפט, כאשר הדבר אינו מתאים לסכומים שהמדינה מוכנה לשלם לבעלים של הקרקע המופקעת.
עיקרי טענות המדינה
78. ב"כ המדינה, עו"ד שירה ויזל, לאחר הצגת השאלה שבמחלוקת, פותחת את סיכומיה המקיפים, בפרק השני שלהם, בכותרת "הקדמת מילים – חוסר האמינות של מר פטל". בפרק זה, היא מעמידה זה מול זה את דברי מר פטל בעדותו בדבר מומחיותו, לבין המסמכים שהגיש, שמהם עולה, שהוא לא מונה מטעם בית המשפט כמומחה בשנת 2007, וכי בשנת 2006 הוא מונה כמומחה רק מטעם בית משפט שלום בבית שמש (אישורים אחרים שהגיש מר פטל בדבר מינויו, היו ישנים, משנים 1995 ועד שנת 2000).
79. ככל שמדובר בשיטות השומה, סבורה ב"כ המדינה כי יש להעדיף את השיטה של השוואה ישירה לעסקאות קרקע במתחם ההפקעה (זו הדרך שבה ערך מר בלולו, השמאי מטעם המדינה את חוות דעתו), במקום לבחור בשיטת החילוץ שבה נקט, מר פטל, השמאי מטעם התובעת (ראה הדיון הרחב בפרק השישי של הסיכומים של המדינה, החל מעמ" 8 ואילך).
80. המדינה טוענת, כי מר פטל, לשיטתו, לא נקט בשיטת חילוץ נכונה, שכן התבסס על הערכת מחיר דירה ולא על המחיר האמיתי שלה, ולכן הדבר נתון לשינויים ולמניפולציות, שנועדו לצורכי הבנק למשכנתאות, שאת השומות עבורו ערך השמאי מר פטל (סעיף 53 לסיכומי המדינה).
81. גם הקורולציה או הקשר בין השומות שנערכו לגבי דירות בנווה יעקב, לבין הקרקע נשוא משפט זה, שהיא בשכונת פסגת זאב, מבוקרת קשות על ידי ב"כ המדינה, תוך התייחסות לכך שהשמאי איננו מבחין בין הנתונים הטופוגרפיים של החלקות השונות, ואינו מתייחס באופן ספציפי למועד ההפקעה שהוא 20.3.80.
82. גם כאשר מוכנה המדינה, לצורך הדיון, להתייחס לשיטת החילוץ שבה נקט השמאי, מר פטל, מטעם התובעת, היא מצאה בה פגמים רבים ובהם: היעדר התייחסות לרווח הקבלני (סעיף 67 לסיכומי המדינה); היעדר ביסוס לפער של 9% או 10% בין קרקע פרטית לקרקע מהוונת של המינהל (סעיף 68 לסיכומי המדינה); קביעה שרירותית של הפחתה של 30% משווי קרקע בנוה יעקב בגין מקדם הדחייה וההיוון, ללא כל בסיס (סעיפים 74-69 לסיכומי המדינה) והיעדר התייחסות מדוייקת לאחוזי הבנייה המותרים (סעיף 75 לסיכומי המדינה) ולהיטל ההשבחה (סעיפים 80-76 לסיכומי המדינה).

83. לאור פירכות אלה בחוות דעתו של מר פטל, מובלטות המעלות של שיטת ההשוואה שבה נקט מר בלולו, אשר לצורך כך בדק כ-70 עסקאות, ועל כן הן משקפות את המצב האמיתי בשוק מכירת הנדל"ן באותה סביבה בתקופה הרלוונטית.

84. ב"כ המדינה מוסיפה נדבך נוסף לטיעוניה, והוא המופיע בפרק השביעי של הסיכומים, שכותרתו "פסיקה קודמת בנוגע לשווי זכויות מתחם ההפקעה" (עמ" 37 ואילך לסיכומי המדינה). פסיקה זו, כפי שהיא מנותחת על ידי ב"כ המדינה, מביאה לתוצאות אליהן הגיע המומחה מטעם המדינה, דהיינו: הסכומים ששולמו בפועל לתובעת ביוזמת המדינה לפני התחלת ההליכים בבית המשפט.
85. לפיכך, עמדת המדינה היא כי יש לדחות את התביעה, שכן המדינה שילמה לתובעת את מלוא המגיע לה על פי חוות דעת השמאים והפסיקה.
בנוסף לכך, מבקשת המדינה לחייב את התובעת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד.
הנושאים השנויים במחלוקת
86. ב"כ שני הצדדים מסכימים שהנושא "הגדול" היחיד השנוי במחלוקת הוא ערך הנדל"ן המופקע.
אולם, לצורך הניתוח המשפטי, יש להציב את השאלות המשפטיות, ועימן את ההיבטים העובדתיים, שבהן עליי להכריע, מי מבין הצדדים צודק.
87. ניתן למיין את המחלוקות בין הצדדים לשאלות אלה:
א. מהי שיטת השומה הראויה, בכלל, ואשר מתאימה לנסיבות תיק זה, בפרט?
ב. האם יש להתחשב בנוסף לשיטת השומה הנבחרת, גם בפסיקה של בית משפט, שדנה באותה הפקעה מיום 20.3.80, בחלקות סמוכות או באותה חלקה, והאם נתונים שיפוטיים אלה בכוחם להאפיל על תוצאות השומה או לשנותם?
ג. האם יש לתת משקל לאישיותם, ניסיונם, וצורת הצגת הדברים של שני השמאים הספציפיים שהעידו בפניי, זה מטעם התובעת וזה מטעם המדינה.
88. אעבור עתה לדיון בנושאים אלה, על פי הסדר שהובא בפיסקה הקודמת.
דיון
שיטות השומה – סקירה כללית
89. בחרתי להתחיל פרק זה לא בציטוט של קטע מפסק דין ואף לא פיסקה או סעיף מספר העוסק בתחום, אלא דווקא לפתוח בהבאת עמוד אחד של חוות דעת מתיק אחר, שערך השמאי מר יעקב פטל, ואשר הוצג במסגרת החקירה הנגדית, והוא אישר את נכונותו. מבחינה זו, מהווה הדבר מעין "הודאת בעל דין", המחייבת את השמאי, וממילא גם את התובעת, שכל כולה של תביעתה מתבססת על שומתו של אותו שמאי, הוא מר פטל.
90. ביום כ"ה חשון תשס"ב (11.11.01), נתן השמאי מר פטל חוות דעת לעו"ד משה דובר, בעניין נכס מסויים, שפרטיו אינם מופיעים באותו חלק של חוות הדעת שהובא כראייה בפניי, ואשר בעמ" 2 שבה מתייחס השמאי לשיטות השומה השונות, באומרו את הדברים הבאים (נ/1, עמ" 2):
"על מנת לקבוע שווי מקרקעין קיימת [צ"ל: קיימות]  4 שיטות מקובלות להערכת המקרקעין:
1. שיטת ההשוואה
בשיטה זו משווים את הנכס הנדון לנכסים דומים אחרים בהם בוצעו עסקאות. ההשוואה אינה מכנית, אלא נעשית תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בין הנכס המוערך לנכס המשווה. שיטה זו היא השיטה הטובה ביותר ונתת [צ"ל: ונותנת] בד"כ תוצאות מדויקות.
2. שיטת השווי הפיזי
בשיטה זו מחברים את כל מרכיבי הנכס כאילו הוא נבנה מחדש. לשווי המתקבל של הקרקע עלות הבניה יש להוסיף (בנסיבות העניין), רווח יזמי מקובל, ולהפחית את הפחת שנצבר במהלך התקופה.
3. שיטת היוון ההכנסות
בשיטה זו מהוונים את ההכנסות המתקבלות מהנכס בשער ניכיון מתאים, זאת בהתאם לרמת הסיכון החזויה ולשער הריבית במשק.
4. שיטת החילוץ
כאשר רוצים לחלץ את שווי הקרקע וזאת עושים כאשר כלו כל הקיצין, מחליצים [צ"ל: מחלצים] את שווי עלות הבניה או המחוברים, מפחיתים את ערך היזמות מהבניה ומהקרקע (על החלק הבנוי בה) ומקבלים לבסוף את שווי הקרקע. בשיטה זו התוצאות המתקבלות אינן מדויקות ומקבלים בד"כ עיוות בשווי, היות וגורמים שונים כמו יזמות לא נלקחים בחשבון באופן מדויק עלויות תכנון ואגרות. שיטה זו היא הפחות מדויקת מכל השיטות האחרות הנ"ל".
איזו שיטה עדיפה?
91. בעדות בפניי, כאשר נשאל מר פטל האם "השיטה המועדפת היא שיטת ההשוואה", הוא ענה: "נכון, מסכים איתך" (עמ" 16, שורות 27-26, לחקירתו הנגדית מיום 10.1.08).
92. כאשר התייחס העד לשיטת החילוץ (עוד לפני שהוצגה בפניו חוות דעתו נ/1), הוא לא קיבל את דברי השואלת, בחקירה הנגדית, כי פונים לשיטת החילוץ רק כאשר כלו כל הקיצין (קטע זה מופיע בחוות דעתו נ/1, כמצוטט בפיסקה 90, תחת הכותרת: "4. שיטת החילוץ"), ואמר את הדברים הבאים: "שיטת החילוץ שאני חילצתי היא הרבה הרבה הרבה יותר אמינה ויותר טובה משיטת ההשוואה שאת אומרת שהיא טובה יותר של קרקעות שהציגו מטעם המדינה" (שם, בעמ" 17, שורות 5-3). ובהמשך, הוא מסביר, כי "שיטת החילוץ, היא לא סתם שיטת חילוץ, היא שיטת חילוץ מתוך עסקאות שנעשו" (שם, בשורות 13-12), והוא מוסיף ואומר: "אז זה מצמצם את הפער של איזושהי טעות שיכולה להיות בשיטה הזאת. יותר מזה, השיטה הזו יצאה כל כך מדוייקת שהיא התאימה לפרסומים שיצאו בלשכת השמאים שיצאו ממש מדוייקים" (שם, בשורות 18-15).
מר פטל מסביר, כי לא יכול להיות עיוות בשיטת החילוץ (שם, עמ" 19, שורות 9-2). בתשובה לשאלה נוספת, אומר מר פטל כי אינו מסכים לכך ששיטת החילוץ היא השיטה הכי פחות מדויקת, מבין 3 שיטות השמאות, אלא היא האמצעית (שם, בעמ" 19, בשורות 20-18). 
93. לאחר שדבריו "קובעו" בחקירה הנגדית הנ"ל, הוצגה בפניו חוות דעתו הנ"ל נ/1, שנכתבה לצורך תיק אחר, והוא אישר כי היא נכונה (עמ" 20, שורות
2-1).
כאשר התמודד מר פטל עם הסתירות שבין דבריו בחקירתו, בדבר המעלות של שיטת החילוץ, לבין האמור בחוות דעתו הנ"ל, נ/1, שבה הוא כותב כי התוצאות המתקבלות משיטת החילוץ אינן מדוייקות, ומקבלים בדרך כלל עיוות בשווי, וכי שיטה זו היא הפחות מדוייקת מכל השיטות האחרות, ענה מר פטל ואמר כי הדרך שבה בחר בתיק זה, דהיינו: שיטת החילוץ, היא המתאימה לתיק זה, כי "במקרה הזה אני חילצתי מעסקאות שנעשו. כשאין עסקאות לגמרי אז באמת זה קשה מאוד, אתה יכול לקבל עיוותים … אבל במקרה הזה לא יכול להיות אי אפשר … כי אני חילצתי את זה מעסקאות שנעשו … אז הבאתי עסקאות השוואה 7 ומהן חילצתי" (שם, עמ" 20, שורות 22-12).
הביקורת על שיטת החילוץ
94. אומר כבר עתה, כי על פני הדברים לא השתכנעתי מהסבריו של מר פטל, הסותרים את אשר כתב בנ/1.
אכן, שיטת החילוץ לוקה בפגמים לא מעטים, כאשר כל פגם "קטן" שבהם, יוצר עיוות ותוצאה מספרית לא נכונה.
ראוי לעניין זה להביא את דבריה של שופטת בית המשפט העליון, שכיהנה בבית משפט זה, ועסקה, כערכאה ראשונה, במשפטי הפקעה, ואמרה את הדברים הבאים (ע"א 161/79 שר האוצר נ" הרברט זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, בעמ" 228, מול האות א, מפי כב" השופטת – כתוארה אז – מרים בן פורת, שלדבריה הסכימו כב" השופט שלמה אשר, וכב" השופט – כתוארו אז – אהרון ברק):
"קיימת גם שיטה המבוססת על הערך השיורי של הקרקע (residual value) לפיה מנכים, על דרך הדדוקציה, מערכו של בנין שהוקם על שטח דומה את הוצאות הבנייה, רווח הקבלן, הוצאות פיתוח (אם ישנן כאלה), וכו", וכך מגיעים למרכיב של הקרקע. כפי שכבר אמרתי בהזדמנות אחרת, בשבתי לדין כשופטת בית-המשפט המחוזי, ירושלים (ראה המרצה 982/68 (המ" 982/68 (לא פורסם)), צורפה לתיק), אין ספק שידיעה מדויקת של כל המרכיבים של הערך הכולל פרט לאחד מאפשרת מציאת הנעלם (כגון, ערך הקרקע) על-ידי פעולה חשבונית פשוטה. אולם, בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו. הפרש קטן יחסית בהערכת ההוצאות (למשל כדי 5%), לכאן או לכאן, עשוי לשנות מן הקצה אל הקצה את התוצאה המתקבלת לגבי הנעלם".
95. ואכן, כאשר דן קמר (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, בעריכת משה י" קמר (מהדורה שביעית, רמת גן, תשס"ח-2008); להלן – "קמר"), בשיטת שומה זו, אשר מוגדרת על ידו כשיטת ההוצאות (השיטה השיורית), הוא מתאר את השיטה באופן הבא, ומבקר אותה באומרו את הדברים הבאים (שם, כרך שני, בעמ" 602):
"שיטה זו יכולה גם לשמש לקביעת השווי של קרקע ריקה על-פי מחיר נתון של בנין. באופן זה נעשית השומה בדרך הפוכה, ממחירו הנתון של הבנין יש להפחית את הוצאות הבנייה, תוך שהן מותאמות למצבו הנוכחי של הבנין. הסכום המתקבל מייצג את שווי הקרקע כשהיא ריקה.
שיטה זו אינה בטוחה די צרכה, מכיוון שמרווח הטעות בקביעת שווי הבנין בדרך זו הינו רחב. בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, כיוון שהפרש קטן יחסית בהערכתו, לכאן או לכאן, עלול לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה. אולם, כאשר נסיבות המקרה מצדיקות זאת, כגון: כאשר אין עסקאות מתאימות להשוואה, או כאשר קיים מידע מספיק ובטוח ביחס לכל מרכיבי המחיר פרט לקרקע, אין מניעה להשתמש בשיטה זו".
96. אעיר, כי במסגרת האסמכתאות המובאות על ידי קמר (שם, בהערה 13), מובא פסק הדין בעניין אלפתיאני, שבו אעסוק להלן, ואשר הוזכר על ידי שני הצדדים בסיכומיהם.
97. אזכיר, בהקשר זה, כי על אף הביקורת שהייתה על שיטת החילוץ, נעשה בה שימוש באחד מפסקי הדין החשובים שעליהם התבססו שני הצדדים, ואשר כונה "המרצת גג" (המ" 700/83 מדינת ישראל נ" אברהם יצחק יפה, שניתן ביום 16.12.87 על ידי כב" השופט – כתוארו אז – ורדי זילר).
השופט זילר מביא מדברי אותם מומחים שמונו בהסכמה באותו תיק, כי הנתונים על עסקאות בחלקה הנדונה בשנת 1975, אינם דרך בטוחה לבסס את שומת הנכס, וזאת מאחר ואותם מומחים סיפרו כי היו "זיגזגים במחירים". כן הוא מציין, כי המומחים העדיפו את המחיר הממוצע. לכן, לדבריו, גם אם אותם מומחים ישתמשו בשיטת ההשוואה כחיזוק, אין זה יותר מאשר "משענת קנה רצוץ" (עמ" 16 לפסק הדין).
אולם, יש לזכור כי לפני כן, בעמ" 14 של אותו פסק דין, כאשר מתייחס השופט זילר לשיטת החילוץ ומאמצה, הוא מציין: "שבנסיבות העניין, נראית לי כבטוחה וכמבוססת בין השלושה, במיוחד שהיא מתחזקת על בסיס עסקאות מציאותיות שנעשו בשטח" (ההדגשות – הוספו).
אציין, כי באותה עת, לא היה חומר רב להשוואה ולכן המומחים באותו תיק הכינו את חוות דעתם על פי שיטת החילוץ.
השופט זילר, דוחה באותו פסק דין את שיטת ההשוואה, שכן ההשוואה שנטענה באותו תיק, הייתה לגבי שטחים חקלאיים באזורים אחרים של הארץ, אשר לדברי השופט זילר, "מסתבר שההערכה הובאה מחבלי ארץ שאין קשר בינם לבין השטח קא עסקינן" (שם, בעמ" 12). לכן, אין מקום להשוותם להפקעה באזור הכפר חיזמה שבצפון ירושלים, שעל הקרקעות הללו הוקמה שכונת פסגת זאב, שהיא נשוא פסק דין זה. השופט זילר מציין כי הוא מסכים לטענות ב"כ המדינה, עו"ד משה לדור (כיום פרקליט המדינה), כי אם יש מקום להשוות, כי אז הבסיס להשוואה הוא נווה יעקב, ולא אזורים אחרים בארץ (שם, בעמ" 13-12).
המעלות של שיטת ההשוואה
98. לעומת זאת, שיטת ההשוואה, או שיטת שווי השוק, היא השיטה המשקפת את דרישות החוק ביחס לקביעת גובה הפיצוי, ואף מבחינת כללי השומה היא הטובה ביותר.
99. סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – "הפקודה"), אומר ברישא שלו, כי "בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנהגה בקרקע", עליו לנהוג על פי אמות המידה המפורטות באותו סעיף, על הסעיפים הקטנים שבו.
סעיף 12(א) קובע כי "אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפייה" (נושא שאליו אתייחס בנפרד, להלן בפיסקאות 113-109).
אמת המידה, הינה זו: "יקובל כשוויה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו הטוב" (סעיף 12(ב) לפקודה).
100. אומנם סעיף 12(ב) הנ"ל נוקט לשון לפיה, אמת המידה היא המחיר של הקרקע, אילו נמכרה בשוק, על ידי "המוכר מרצונו הטוב" (ההדגשה – הוספה), אולם, כפי שמעיר קמר, בהתבססו על פרשנות סעיף דומה במשפט האנגלי ועל הפרשנות והניסוח של חוקי הפקעה אחרים (שם, בעמ" 507), הפירוש הנכון של סעיף 12(ב) לפקודה, הינו זה (שם, בעמ" 507-506):
"הגדרה זו לוקה בחסר, מכיוון שהיא מתייחסת רק לצד אחד של העיסקה, המוכר, בהתעלמה כליל מקיומו של קונה. אולם, מהיעדר אזכורו של קונה, אין להבין כאילו מדובר במחיר שמוכר מרצון תובע לקבלו, מבלי שתהיה הסכמה של קונה מרצון לשלמו; בהיעדר קונים אין שוק. על כן, נראה, כי הכוונה שמאחורי ההגדרה היא למחיר ששני צדדים – מוכר וקונה – שפעלו מרצון, היו מוכנים להסכים עליו לשם העיסקה".
101. מכאן עולה, כי הדרך הנאותה לבדוק את שווי הקרקע המופקעת, היא לנסות ולראות כיצד הייתה נמכרת קרקע זו על ידי מוכר מרצונו הטוב, ונרכשת על ידי קונה, אף הוא מרצונו הטוב. סכום זה, הוא אשר ישקף את הפיצוי שיש לשלם לבעל הקרקע המופקעת, כדי שיוכל בכסף זה לקנות קרקע חליפית, לאחר שהקרקע שלו הופקעה (ראה גם להלן, בפיסקה 103).
102. יש קשר בין העקרונות המשפטיים של חובת הפיצוי, במקרה של הפקעה, לבין בחירת דרך השומה המתאימה לכך.
103. מטרת הפיצויים, ככל שמדובר בהפקעה, נוסחה בצורה מרוכזת על ידי קמר, ואביא את הדברים בלשונו (שם, בעמ" 480-479):
"מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת-ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לרכוש זכות או טובת-הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לשון אחרת: הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או
טובת-ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה היא מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון.
בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע, שהיה ממשיך להתקיים אלמלא ההפקעה. בהקשר זה אין, איפוא, רלוונטיות למחיר ששילם הבעלים ברכישת המקרקעין קודם להפקעה, ובין אם רכשם במחיר מוזל משווים בשוק החופשי, או שרכשם במחיר מופקע, בכל המקרים זכאי הוא לפיצוי מקופת הציבור על יסוד שוויים של המקרקעין".
104. הפיצוי המלא בגין ההפקעה מוצדק, הן מנקודת מבטו של הבעלים והן מנקודת מבט הציבור, כפי שהסברתי בפסק דין שניתן על ידי (ת.א. 2345/00 דינה דוויק נ" הועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים; פסק הדין ניתן ביום טו באב תשס"ג (13.8.03), בפיסקה 22):
"פיצוי נאות לבעלי הדירות ברחוב בצלאל, מוצדק מבחינה עניינית. תושבי העיר, שזכו בכביש רחב, בחסכון בתנועה ובגישה נוחה ממרכז העיר למערבה, מן הדין ומן הצדק כי ישאו בתשלום הפיצוי למי שרכושו נפגע עקב ההרחבה האמורה. לפיכך, מן הראוי, כי הנתבעות, המייצגות את תושבי הבירה, יפצו באורח מלא את מי שנפגעו מהרחבת הכביש, וזאת מכספי העירייה הגובה את מיסיה מכלל תושבי ירושלים".ו
שם מדובר היה בהפקעה לצורך הרחבת רחוב בצלאל שבמרכז ירושלים; הוא הדין, במקרה שבפניי. הציבור "נהנה" מכך שהוקמה שכונת פסגת זאב. לפיכך, מוצדק וראוי לפצות, באופן מלא, את בעלי הקרקע המופקעת שעליה ניצבת שכונה זו.
105. באותה פרשה, הבאתי גם ממקורות המשפט העברי, את חובת הגוף הציבורי (אז, המלך), לפצות את מי שנוטלים את רכושו (שם, בפיסקה 23):
"עקרון זה כי יש לפצות את מי שנלקח ממנו הרכוש, גם אם היה זה לצורכי הציבור, נקבע כבר ברמב"ם, הלכות מלכים, פרק ד, הלכה ו:
"ולוקח [=המלך] השדות והזיתים והכרמים לעבדיו כשילכו למלחמה ויפשטו על מקומות אלו, אם אין להם מה יאכלו אלא משם, ונותן דמיהן".נ
(וראה בנושאי כלים על הרמב"ם, שם, את הדיון ביחס לעונשו של המלך אחאב, שרצה להפקיע את כרם נבות  היזרעאלי, המופיע בספר מלכים א, פרק כא).ב
דברים אלה של הרמב"ם מובאים בפסיקת בית המשפט העליון, בדונו בעקרונות הפיצויים של הפקעה. ראה את פסק דינו של השופט קיסטר בבג"צ 3261/65 סרבי נ" מינהל מקרקעי ישראל, ירושלים, פ"ד כ(2) 490, בעמ" 499, מול האות ד; הובא וצוטט בהסכמה על ידי השופט טירקל בע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ" הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, בעמ" 922, מול האות ו".
106. פרופ" אהרון נמדר, בספרו הפקעת מקרקעין: שומה, תובענות וסדרי דין (הוצאת חושן למשפט, תל אביב, תשס"ו-2006; להלן – "נמדר"), מתייחס לשיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק, כשיטת שומה מתאימה להפקעה, באומרו את הדברים הבאים (שם, סעיף 1608, עמ" 35-34; ההדגשות – הוספו):
"שיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק – the sales comparison approach או the market approach – קובעת את שווים של מקרקעין לפי שווי נכס דומה בשוק החופשי, שהוא סכום העשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון. ההשוואה צריכה להיעשות לעסקה שנעשתה בתנאים רגילים שלא בתנאי לחץ, וכאשר כל המידע הרלבנטי לגבי המקרקעין מצוי בידיעת הצדדים. כדי למצוא את השווי יש לפנות לעסקאות דומות שבוצעו בתנאים דומים בשוק החופשי בסמוך למועד העסקה הנדונה.
הרעיון המרכזי העומד בבסיסה של שיטה זו הינו העיקרון קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות. התנאי הבסיסי להפעלת שיטת ההשוואה הינו, איפוא, קיומם של עסקאות דומות שבוצעו בשוק החופשי, עם השגתם של הנתונים לגבי עסקאות שכאלה יש לבצע התאמה ביניהן לבין הקרקע הנשומה, שתבטא את השינויים הקיימים בין המקרקעין השונים. הסיבה לכך הינה כי בשוק החופשי קשה למצוא שני נכסים דומים, ואפילו בבנין אחד יש שוני בין יחידות שונות – שוני המתבטא בכיווני האויר, גובה הנכס ורמת הגימור שלו. שיטת ההשוואה, לכן, נוקטת בדרך של מציאת מכנה משותף בין הנכסים השונים תוך ביצוע התאמות שיבטאו את השינויים הנותרים. ההשוואה תיעשה, לכן, בין נכסים דומים מבחינת המיקום, אופי הנכס, מידת ניצולו, רמת הסיכון הגלומה באחזקה שלו, גודלו ותכונות אחרות שלו כפי שהן באות לידי ביטוי ביום הערכת השווי.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים, והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט. היא משיגה את התוצאות הטובות ביותר, כאשר יש דמיון יחסי בין הנכסים המשמשים להשוואה וכאשר קיים מידע זמין לגבי עסקאות דומות שבוצעו בקרבת מקום. שיטה זו פחות יעילה לגבי הערכת שוויים של נכסים בעלי תכונות מיוחדות שלא ניתן למצוא לגביהם עסקאות מקבילות בשוק החופשי".
107. למסקנות דומות מגיע גם קמר, אשר במסגרת סקירתו את שיטות שומת המקרקעין (שם, החל מעמ" 597 ואילך), מציג את שיטת ההשוואה הישירה כשיטה הראשונה המקובלת לשומת מקרקעין (שם, בעמ" 601-597).
לאחר שהוא מתאר את שיטת ההשוואה והתאמת הנתונים ביחס לעסקאות דומות (שם), הוא אומר את הדברים הבאים (שם, בעמ" 601; ההדגשות – הוספו):
"שיטה זו הינה השיטה המקובלת ביותר בבתי המשפט לצורך קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים. שיטה זו עדיפה על פני השיטות האחרות, שכן, היא מאפשרת לבית המשפט לקבוע את שווי המקרקעין על סמך עסקאות, שנעשו בפועל במקרקעין בעלי מאפיינים דומים למקרקעין המופקעים. העובדה המוכחת, שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם".
קמר מביא כאחת מהאסמכתאות לדברים אלה את פסק הדין בפרשת אלפתינאני הנ"ל (שם, בעמ" 601, בהערה 11).
108. מכלול הנימוקים הללו, תומך בגישתו הבסיסית של השמאי, מר בלולו, מטעם המדינה, בדבר אימוץ שיטת ההשוואה, כבסיס לקביעת הפיצוי בתיק זה.
109. אוסיף ואומר, כי גישת ההשוואה בתיק שבפניי מבוססת על נתונים רבים, כפי שפורטו בתעודת עובד ציבור של מר עוזי הלוי, סגן הממונה על מיסוי מקרקעין בירושלים, אשר ליקט ואסף את כל העסקאות שנעשו באותו אזור במשך כשנתיים לפני ההפקעה, ובסך הכל כ-70 עסקאות. בכך, ניצבים אנו בפני תשתית מבוססת דיה, לאימוץ שיטת ההשוואה (בעוד שבעבר, בפסיקה שונה בהפקעה של פסגת זאב, הנתונים היו מעלים יותר, ועל כן, כמו בהמרצת הגג, הועדפה שיטת החילוץ).
110. השמאי, מר בלולו, טרח והעלה על דיאגראמת פיזור את מחירי העסקאות המדודים והמתואמים, כאשר התוצאה היא שאותן עסקאות יוצאות דופן "הוצאו" מן הממוצע. הדבר בא לידי ביטוי, בין היתר, בדיאגראמה שבעמ" 11 לחוות הדעת של מר בלולו.
111. אעיר, בסיום פרק זה, כי בפסיקה הישראלית, הן בבית המשפט העליון (בפרשת אלפתיאני הובאו אסמכתאות רבות לכך), והן בערכאות הדיוניות, לאחר פרשת אלפתיאני הנ"ל, נאמר לא פעם, כי יש לילך על פי שיטת ההשוואה.
112. דוגמאות בולטות לכך ישמשו פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים אשר עסקו בענייני הפקעה.
ראה, למשל, את פסק דינו של כב" השופט ד"ר עדי זרנקין מבית המשפט המחוזי בחיפה, בה"פ (חיפה) 60/08 עלי מוחמד עבדאללה אבו ריא נ" מדינת ישראל, פסק דין מיום כ"ח אלול תשס"ט (17.9.09), בפיסקה 6 ואילך; שני פסקי דין של כב" השופט רון סוקול, אף הוא מבית המשפט המחוזי בחיפה, שניתנו בחודש דצמבר 2009, ת.א. (חיפה) 619/04 מוניר ח"אזן נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פיסקה 13; ת.א. (חיפה) 762/04 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ" מדינת ישראל, פיסקה 8.
113. ראוי לציין, כי הגישה ההשוואתית הוכרה כשיטת השומה הראויה בהחלטת ועדת הערר לכביש חוצה ישראל, בתיק ו"ע 728/04 חנה פולקה נ" חברת כביש חוצה ישראל בע"מ. הזכרתי ערכאה זו, בנפרד מן הערכאות האחרות, בשל העובדה כי זו ועדה שבראשה יושב כב" השופט יעקב שינמן, ולצידו כחברים, השמאי מר אמנון נזרי, ורואה החשבון מר מיכאל צור.
הועדה קבעה, בין היתר, כדלקמן (שם, בעמ" 15 לפסק הדין, כפי שהופיע באתר נבו):
"חוות דעתו של שמאי התובעת נסמכה על "השיטה ההשוואתית". שיטה זו מתבססת על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים של נושאי ההשוואה.
שיטה זו מקובלת עלינו במקרה זה. אנו סבורים, כי השוואת מחירים ועסקאות דומות, הנה שיטה ראויה, כאחד המשפיעים המרכזיים, לקביעת השווי, ואף הוכרה בפסיקה כשיטה מדויקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין (ראה: ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל, [פורסם בנבו])".
עיננו הרואות כי גם השמאי, מר ניזרי, החבר בועדה האמורה, בתוקף תפקידו כשמאי, דוגל אף הוא בשיטת ההשוואה.
114. אין להתעלם מכך, שמצינו כי כאשר אין בסיס מספיק להשוואה, ניתן לשום את הנכס על פי שיטת החילוץ (ראה: פסק דינו של כב" השופט ד"ר עמירם בנימיני, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, בת.א. 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ נ" ועדה מקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פיסקה 103; פסק הדין ניתן ביום י"ד אלול תשס"ג (28.8.07).
האם יש פגם בשיטת ההשוואה ביחס לנתונים הספציפיים בתיק שבפנינו?
115. כאשר התייחס מר פטל לשיטת ההשוואה, הוא ביקר אותה בכך שהיא מעוותת, בנימוק הבא: בכל העסקאות היו מעורבים ערבים כמוכרים, והם קיבלו תכתיב מהרשות הפלסטינאית, להצהיר על המכירה בסכום נמוך פיקטיבי (עמ" 31, לפרוטוקול מיום 10.1.08). בשל כך, טוען מר פטל, כי אין לתת משקל אמיתי למחיר שהוצהר למס שבח, אותו מחיר ששימש בסיס לאותם 70 עסקאות, שעל פיהן התבססה חוות דעתו של מר בלולו.
עו"ד חורי, במהלך אותה חקירה של מר פטל, אף אמר את הדברים הבאים (עמ" 33, שורות 6-2, לפרוטוקול הנ"ל):
"אדוני אולי אני אהיה בוטה. בפועל מה שמר פטל אומר, שהעסקאות של הקבוצה, כי אני ערבי מותר לי להגיד את זה, של היהודים הם אותנטיים, הם פוחדים משלטונות המס, הם מדווחים. אני לקחתי עסקאות השוואות, העסקאות של השוואה של הערבים הן עסקאות פיקטיביות של חרטה ברטה".
116. אולם, הוברר, במהלך המשפט, כי הנחה עובדתית זו של מר פטל – איננה נכונה.
117. כאשר נשאל מר בלולו על אותן 70 עסקאות, והאם יש התפלגות כלשהי בין המחירים של עסקאות בהן מעורבים יהודים לעומת העסקאות בהן מעורבים ערבים, תשובתו של מר בלולו הייתה זו (עמ" 165-164, לפרוטוקול הנ"ל):
"תשובה [של העד, מר בלולו]: אני אגיד, אני אגיד. לגוף הטענה, אתמול חזרתי ופתחתי את כל חוזי המכר לגבי העסקאות המופיעות בנספח 6-7 לחוות דעתי וגיליתי כמה נתונים מעניינים. דבר ראשון, 45% מהעסקאות הצדדים הם בכלל שמות של יהודים הם לא ערבים.
כ.ה. דרורי: מי השמות של יהודים המוכר או הקונה?
תשובה: גם המוכר וגם הקונה הם יהודים.
כ.ה. דרורי: איך יכול להיות שהמוכר הוא יהודי?
תשובה: כי גוש 30592 זה פרצלציה משנות ה-30 של חבצלת בנימין על שם הברון רוטשילד, שכל האדמות שם הם אדמות שנרכשו על ידי יהודים בתחילת שנות ה-30. זאת ועוד, היו גם עסקאות בין יהודים לערבים בתחילת שנות ה-70 כשהעסקאות האלה התגלגלו מאוחר יותר בין יהודים ליהודים. בסך העל [צ"ל: הכל] 45% מהעסקאות הצדדים הם יהודים.
כ.ה. דרורי [פונה לעו"ד סני]: למה, בא העד שלך [מר פטל] ואומר שהעסקאות בין הערבים הם לא אמיתיים, אז הוא אומר בסדר, אני מקבל את דבריך, אני אקח את ה-45% האלה.
עו"ד סני: לא, אבל אדוני יקבל את ה-45% הם לא הציגו שמות.
כ.ה. דרורי: כן, הוא עוד לא גמר, הוא יביא לך.
עו"ד סני: או. קיי. שיביא לי.
תשובה: תן לי להמשיך, אני אמשיך הלאה. 49% מהעסקאות…
כ.ה. דרורי: רגע, לאט, לפני שאדוני ממשיך.
תשובה: כן.
כ.ה. דרורי: האם יש התפלגות כלשהי ברמה הסטטיסטית.
תשובה: אני אגיע לזה.
כ.ה. דרורי: בין המחירים פר דונם או מ"ר של יהודים לעומת ערבים?
תשובה: שאלה טובה, אני אגיע לה.
כ.ה. דרורי: טוב, אני רואה שאני מקבל פה מילות שבח מהעדים. כן.
תשובה: 49% מהעסקאות, המוכר הוא ערב [צ"ל: ערבי] והקונה הוא יהודי, ורק 69% מהעסקאות שמוצגות בחוות דעתי הצדדים לעסקה הם ערבים בלבד, שמות של ערבים בלבד.
עכשיו, באשר לשאלתו של כבוד השופט, אין קשר מבחינה סטטיסטית בין זהות המוכר והקונה לגבי גובה העסקה. כלומר: לא בהכרח העסקאות שמעורבים בהם ערבים הם נמוכות, ולהיפך. זה דבר אחד.
כ.ה. דרורי: לא ביקשתי שתגיד לי לא בהכרח, המחירים נעים, זאת אומרת אותו מחיר שאתה אמרת פר מטר הוא זהה או הממוצע של כולם?
תשובה: אני אומר, לפעמים עסקאות שהצדדים בהם הם ערבים, אז נגיד באותו אזור המחיר הגבוה ביותר מתקבל בעסקה בין ערבים, ולהיפך, לפעמים גם בעסקה באזור מסוים, בעסקה שהצדדים לה הם יהודים בלבד זה המחיר הנמוך ביותר שהתקבל בעסקה. אז אני לא מצאתי שמדובר בעסקאות בין ערבים בהכרח הם הכי נמוכים, וכשמדובר בעסקאות שהצדדים להם הם יהודים אז מדובר בהכרח בעסקאות הגבוהות ביותר.
כ.ה. דרורי: אבל הממוצע שאתה קבעת הוא כולם ללא תלות בלאום של המוכר והקונה?
תשובה: נכון, זה דבר אחד. דבר שני, מה שאני מצאתי, שרוב העסקאות שבהם המוכר הוא ערבי והקונה הוא יהודי מדובר בעסקת נטו, מה זאת אומרת בעסקת נטו? זה אומר שהקונה לקח על עצמו לשלם את כל המיסים, לרבות מס שבח, מס רכוש, ארנונה, כל החובות, כל המיסוי שיש, כך שלמעשה עוד פעם הטענה, למוכר אין שום סיבה לרמות, נגיד את זה ככה".
118. ראוי, בהקשר זה להזכיר עוד נתון אחד, והוא מספר העסקאות שנבדקו, דהיינו: כ-70. השמאי, מר בלולו, מסביר את משמעות הנתון הזה (שם, בעמ" 168, שורות 10-4):
"בכלל אני גם [רוצה] להוסיף ולומר, כשבוחנים לגבי אמינות של עסקאות, כשמדובר בכמות כל כך גדולה של … עסקאות, אז האמינות שלנו היא יותר גדולה. לא מדובר בעסקה אחת או שתיים שאפשר להגיד שאולי … ".
119. לכן, משנפלה טענה עובדתית זו של שוני בין עסקאות מקרקעין בין יהודים לבין עסקאות מקרקעין בין ערבים, ניתן לומר כי "שב האמון" לשיטת ההשוואה, ועליה צריך להתבסס, לאור הפסיקה והספרות המשפטית שהובאו לעיל.

יישום שיטת ההשוואה למקרה שבפנינו

120. על פי הטבלאות המרוכזות שערך השמאי, מר בלולו, כולל התאמות עקב מימד הזמן, גודל החלקה, והתאמת מושאע (עמ" 10-9 לחוות דעתו), ותוך התחשבות במיקום, קובע המומחה, השמאי בלולו, את הדברים הבאים (עמ" 11 לחוות דעתו):
"בהתאם לאמור ובהסתמך על עסקאות השוואה מהסביבה הקרובה מתקבל שווי מתואם וממודד בסך 15-10 ש"י למ"ר".
121. מדרג המחירים של הגושים הרלוונטיים, על פי טבלאות שצורפו לחוות הדעת, כולן במסגרת נספח 7, הינם אלה (עמ" 12 לחוות הדעת; ההדגשות – במקור):
"א. גוש 30586 – קרקעות הממוקמות בחלק הצפוני של מתחם ההפקעה בסמיכות לשכונה היהודית נווה יעקב, שווי ממודד בטווח של: 20-14 ש"י/למ"ר.
ב. גוש 30587 – קרקעות הממוקמות בחלק המזרחי של מתחם ההפקעה, שווי ממודד בטווח של: 13-5 ש"י/למ"ר.
ג. גושים 30613 ו-30591 – קרקעות הממוקמות במרכז החלק הדרומי של מתחם ההפקעה (סמוך ומדרום לכביש חיזמה – בית חנינה), שווי ממודד בטווח של
19-15 ש"י/למ"ר.
ד. גושים 30592 ו-30590 – חלקות קרקע הממוקמות בחלק הדרומי של מתחם ההפקעה, שווי ממודד, בטווח של: 13-5 ש"י/למ"ר.
ה. גוש 30609 – לאינדיקציה בלבד חלקות קרקע רגולאריות זמינות לבנייה הממוקמות בתוך שכנת בית חנינה סמוך לכביש רמאללה – ירושלים (בשונה, מהחלקות דנן), שווי ממודד, בטווח של: 62-57 ש"י/למ"ר".
סיכום ביניים
122. לכאורה, על פי האמור לעיל עד כה, הפיצוי שהיה צריך לשלם לתובעת, צריך היה להתבסס על שווי של 15-10 ש"י/למ"ר, שהוא הסכום שאליו הגיע השמאי, מר בלולו, על פי ההשוואות שערך ביחס ל-70 העסקאות באותו מתחם.
123. אולם, כפי שכבר ראינו, חוות הדעת של השמאי מטעם המדינה, מר בלולו (בעקבות חוות דעת קודמת של מר סיקרון, אף הוא שמאי מטעם המדינה), הינה כי הפיצוי המגיע לתובעת יעמוד על סך של 24.3 ש"י/למ"ר ועד 28.27 ש"י/למ"ר, כאשר לגבי חלקה אחת המחיר של הערכת השמאי הוא 25 ש"י למ"ר.
124. מתעוררת מאליה השאלה, כיצד "עלה" מחיר הקרקע, מהסכום של 15-10 ש"י/למ"ר, אם הבסיס הוא שיטת ההשוואה?
125. כפי שעולה מחוות הדעת של השמאי, מר בלולו, ובדעה זו תמכה ב"כ המדינה בסיכומיה, הגורם להעלאת המחיר, לשיטת המדינה, הוא פסיקת בתי משפט, ככל שאלה הכריעו בעניין ערך הנדל"ן של הקרקעות ששימשו לבניית שכונת פסגת זאב, ואשר כולם ניתנו במסגרת פסקי דין שעסקו בהפקעה של הקרקע ששימשה לבניית שכונת פסגת זאב, נשוא תיק זה, דהיינו: הפקעת
כ-4,400 דונם, ביום 20.3.80.
126. לצורך הבנת עמדת המדינה (וכן את טענות התובעת), ראיתי לנכון להביא את עיקרי הפסיקה של בית המשפט (המחוזי והעליון), וכן לדון בשאלה המשפטית האם יש ליתן משקל, ואם כן, איזה משקל, לאותה פסיקה, לעומת הראיות הספציפיות בתיק זה.
תמצית עיקרי פסיקת בתי המשפט
127. השמאי, מר בלולו, וב"כ המדינה בסיכומיה (שניהם בעקבות האבחנה שנעשתה על ידי כבוד השופטת מרים מזרחי בפרשת אלפתיאני ואומצה על ידי כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש, בפסק דינה בפרשת אלפתיאני), חילקו את הפסיקה, שעסקה בקביעת השווי של הקרקע של חלקות שונות במתחם של ההפקעה, לשתי קבוצות זמן:
א. הפסיקה המוקדמת;
ב. הפסיקה המאוחרת.
אביא, עתה, את הפסיקה, על פי סדר נתינתה.
הפסיקה המוקדמת
128. ההפקעה הייתה, כאמור, בשנת 1980.
הפסיקה המוקדמת התגבשה מספר שנים סמוך לאחר ההפקעה.
אסקור, בתמצית, את פסקי הדין והערעורים שהוגשו עליהם, במקרים בהם היה ערעור כזה לבית המשפט העליון.
המרצת הגג (או המרצה 700/83)
129. פסק הדין הראשון שבו אוחדו יחדיו תביעות שונות בענייני ההפקעה נשוא תיק זה, רוכזו כולן בפני כב" השופט – כתוארו אז – ורדי זילר, וכונו "המרצת גג", היא המ" 700/83 מדינת ישראל נ" אברהם יצחק יפה, שבה פסק הדין ניתן ביום 16.12.87.
באותו תיק, מינה השופט זילר שני שמאים מומחים, אשר הגישו חוות דעת משותפת, שבה העריכו את שווי המקרקעין ביחס ל-23 תביעות. לאחר שהוגשה חוות הדעת על ידי אותם שני שמאים מומחים, חלק גדול מן הצדדים הסכימו לאמור בה, ונחתמו עם מרבית הבעלים הסכמים בדבר תשלום פיצויי הפקעה, לאור חוות הדעת האמורה.
אך, נותרה מחלוקת לגבי מספר גושים וחלקות, אשר לגביהן פסק כב" השופט זילר כי השווי שלהן הוא 25 ש"י/למ"ר.
130. הבסיס לחוות הדעת השמאים המומחים היה, כאמור (ראה: פיסקה 97 לעיל), שיטת החילוץ (שכונתה שם, "השווי העודפי"), ועל פיה השווי של חלקות 24 ו-143 בגוש 30586, נקבע לסך של 37.5 ש"י/למ"ר. אולם, השופט זילר, בעקבות ניתוח של המצב באותן חלקות ותוך התייחסות השוואתית לחלקה אחרת, היא חלקה 15, שאותה העריך השמאי בסך 25 ש"י/למ"ר, קבע השופט זילר כי גם ביחס לשתי חלקות אלה (24 ו-143 שבגוש 30586) השווי שלהן יהיה 25 ש"י/למ"ר.
131. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון נסקרו שיטות השומה וטענות המערערים, מדוע סטה בית המשפט המחוזי מהערכת המומחים בדבר שווי של 37.5 ש"י/למ"ר, וקבע ערך של 25 ש"י/למ"ר.
בפסק דינו, דחה בית המשפט העליון את הערעור, באומרו את הדברים הבאים (ע"א 209/88 ישראל ישראלי נ" מדינת ישראל; פסק דינו של הנשיא, כב" השופט מאיר שמגר, שלדבריו הסכים כב" השופט דב לוין וכב" השופט – כתוארו אז – תיאודור אור; פסק הדין ניתן ביום ד תשרי תשנ"ד (19.9.93)):
"בעשותו כן, לא התעלם בית המשפט מחוות הדעת שבפניו. נהפוך הוא, הוא נתן דעתו לכל אחד מן הנתונים, שקל את השיקולים הנכונים, בדק את סבירות ההמלצות ופסק את דברו. אך מובן הוא, שחוות דעתו של עד מומחה, יהא זה מומחה שמונה בהסכמה או על ידי בית משפט, היא בגדר עדות, ו"בית המשפט הוא הקובע את העובדות על סמך הראיות שבאו לפניו, וחוות הדעת של המומחה אינה אלא ראייה שכוחה ותוקפה המיוחד נובעים מהסכמת הצדדים" (א" הרנון, דיני ראיות (התשל"ז-1977), בעמ" 307) …
בנסיבות העניין שבפנינו, לא ראיתי כל נימוק להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא, שלא לצעוד בתלם שהתוו המומחים המסוכמים. נימוקיו ושיקוליו של בית המשפט, בהחליטו לסטות מן האמור בחוות הדעת, מקובלים עליי, ואיננו רואים כל סיבה שלא לאשרם".
פרשת זקס
132. בפרשה אחרת, שנדונה אף היא בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפני שופט אחר, כב" השופט עלי נתן, נדונה חלקה אחרת של קרקע באותו מתחם הפקעה, שהייתה חלק מהמרצת הגג, והוצאה ממנה (הפ" 895/81 רחל זקס נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן ביום 24.1.1984; גם בפרשה זו ייצג את המדינה עו"ד משה לדור).
133. בפסק דין זקס, הפיצויים חושבו על בסיס 12 ש"י/למ"ר לגבי חלקה 28 בגוש 30590 ובשיעור של 11 ש"י/למ"ר לגבי גוש 30590, חלקות 69, 71, 79 ו-96.
134. ערעור המדינה ובעלי הקרקע, על פסק דין זה נדחה בבית המשפט העליון, בפסק דין קצר, על ידי כב" השופט – כתוארו אז – שלמה לוין, כב" השופט גבריאל בך וכב" השופטת שושנה נתניהו (ע"א 137/84 מדינת ישראל נ" רחל זקס; ניתן ביום י"א בתשרי תשמ"ה (7.10.84)):
"ערעור וערעור שכנגד שאין בהם ממש, שעניין לנו בשומא דדיינא ואין עילה להתערבותנו לא בהערכות ולא בשיטות החישוב ולא בקביעות בית המשפט ובתוצאה הסופית אליה הגיע".
פרשת שיכון עובדים
135. חלקת קרקע נוספת, שהוצאה מהמרצת הגג, עניינה נדון בפני כב" השופטת דליה דורנר, עת כיהנה בבית משפט זה (ה"פ 1329/86 שיכון עובדים בע"מ נ" מדינת ישראל; פסק דין מיום 8.10.91).
136. בתיק זה, אימצה השופטת דורנר עמדתו של השופט זילר, וקבעה כי המחיר של חלקה 61 בגוש 30609, הוא 25 ש"י/למ"ר.
137. לא נמסר לי על ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על ידי מי מבין הצדדים, ועל כן, הכרעתה של השופטת דורנר, בפרשת שיכון עובדים, בבית המשפט המחוזי בירושלים, היא סוף פסוק.
הפסיקה המאוחרת
138. הפסיקה הקודמת הייתה בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90 של המאה
ה-20. הפסיקה המאוחרת מתחילה במאה ה-21.
פרשת ויסמן
139. ביום י"ב אלול תש"ס (12.9.00) ניתן על ידי בית משפט זה, מפי כב" השופטת – כתוארה אז – יפה הכט, פסק דין בה"פ 231/95 לאה ויסמן נ" מדינת ישראל, אשר מתייחס אף הוא לקרקע נשוא ההפקעה האמורה, אשר בו התעוררה מחלוקת בין השמאים.
140. בית המשפט המחוזי הזכיר את פרשת המרצת הגג, אך לא ראה בה חזות הכל, באומרו "מאחר ובאותו עניין לא לקחו השמאים המוסכמים בחשבון עסקאות שנערכו בסמוך למועד ההפקעה ואשר אינן אופייניות, וחסר בהן היגיון כלכלי ועסקי" (עמ" 7 לפסק הדין של השופטת הכט בפרשת ויסמן).
141. בית המשפט גם ציין, באותו הקשר, כי בעיניו, המרצת הגג הייתה בגדר פשרה והוסיף, "כי על פשרות כאלה נאמר שאינן יכולות להוות יסוד לקביעת שווי הקרקע לפי הפקודה" (שם, בעמ" 7 של פסק הדין בפרשת ויסמן).
הבסיס לכך, הוא פסק דין של בית המשפט העליון, בע"א 123/79 מדינת ישראל נ" מירה קמינר, פ"ד לד(1) 617, בעמ" 626, מול האות ה, הקובע כי "אדם שאדמתו הופקעה לא נמצא בדרך כלל במצב של שווה עם שווה כלפי המדינה ובמקרים רבים עלול בעל קרקע להסתפק בסכום הנופל בהרבה מערך הקרקע מסיבות שונות, כגון: מצוקה כלכלית, אי ידיעה וכו". פשרות כאלה אינן עסקאות מכירת מקרקעין בין קונה מרצון למוכר מרצון" (דברי כב" השופט דוד בכור, שלדבריו הסכימו מ"מ הנשיא – כתוארו אז – כב" השופט משה לנדוי, וכב" השופט שלמה אשר).
142. השופטת הכט העריכה את שומת החלקה בסך של 38 ש"י/למ"ר, שהוא סכום הקרוב יותר לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, לעומת חוות הדעת של השמאי מטעם המדינה (עמ" 8 לפסק הדין בפרשת ויסמן).
143. המדינה הגישה ערעור לבית המשפט העליון, אך הוא הוגש באיחור, ובית המשפט העליון לא אפשר את הגשתו. כך, שבפועל, תוצאת פסק דינה של השופטת הכט, הוא התוצאה האופרטיבית ביחס לתובעים באותו תיק, קרי: ויסמן, דהיינו: ערך הקרקע הוא 38 ש"י/למ"ר.
פרשת אסלן
144. בפרשה מאוחרת יותר, היא פרשת אסלן (ת.א. 1505/99 איריס אסלן נ" מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, פסק הדין ניתן ביום ד ניסן תשס"א (28.5.01) על ידי כב" השופט – כתוארו אז – עזרא קמא; להלן – "פרשת אסלן").
145. מדובר היה בקרקע שהיו לה שני בעלים, כאשר לבעל אחד שילמה המדינה פיצוי לפי בסיס 25 ש"י/למ"ר.
הבעלים האחר (איריס אסלן) הגישה את התביעה, לבית המשפט המחוזי בירושלים, וטענה כי הפיצוי הנאות הוא 240 ש"י/למ"ר, על פי חוות דעת השמאי מר פטל, מטעם התובעת, "שערך את חישוביו על בסיס שווי דירות בנווה יעקב, תוך חילוץ מרכיב הקרקע מאותו שווי" (פיסקה 6 סיפא של פסק הדין של בית המשפט המחוזי בפרשת אסלן).
146. לעומת זאת, המדינה התבססה על המרצת הגג, על הסכום ששולם לשותף של אותה חלקה על ידי המינהל (על בסיס 25 ש"י למ"ר; ראה: הרישא של הפיסקה הקודמת), וכן על חוות דעתו של אייל מידן, שמאי מוסמך העובד באגף שמאות המקרקעין במשרד המשפטים, שקבע כי "שווי הקרקע של 25 שקלים ישנים למ"ר משקף נכונה את שווי המקרקעין, נכון ליום ההפקעה" (פיסקה 10 סיפא של פסק הדין בפרשת אסלן).
147. בית המשפט המחוזי התייחס לשיטות השומה השונות (פיסקה 15 לפסק הדין), ואף נתן משקל לפסק דינה של השופטת הכט בפרשת אסלן. אף הוא לא ייחס מעמד מחייב להמרצת הגג, שכן גם הוא ראה בפסק הדין של המרצת הגג, החלטה שהיא פרי פשרה, אשר אינה מחייבת בעת פסיקת פיצויי ההפקעה. בעניין אחרון זה, סמך השופט עזרא קמא את דעתו על פסק הדין של בית המשפט העליון בפרשת קמינר ועל פסק דינה של השופטת הכט (פיסקאות 21-20 של פסק הדין).
148. השופט עזרא קמא צעד בעקבות שיטת החילוץ, אך בשינויים, עקב דעתו השונה לגבי מקדם הדחייה (לדעתו די ב-6% לחמש שנים, דהיינו:
30%, במקום 8% שהוצעו בפניו), ולגבי אחוזי הבנייה (אשר קבע כי הם 75% ולא 100% כנטען) ולגבי הסיכוי של הטלת היטל השבחה.
149. הבסיס להערכתו של השופט עזרא קמא, היה מחיר קרקע לחדר (קל"ח), שהוא 5,500 ש"י, ומסכום זה הפחית 40% לצורכי ציבור, 25% בגין אחוזי בנייה לא מלאים, 30% מקדם דחייה, והגיע לסך 1,732.5 ש"י לחדר, שהם: 69.30 ש"י/למ"ר (שכן חדר הוא בשטח 25 מ"ר). מסכום זה הפחית השופט קמא את מחצית מהיטל ההשבחה, המשקף את הסיכוי שהיטל השבחה יוטל, דהיינו: 18.5 ש"י/למ"ר.
על כן, שווי הקרקע, לצורך הפיצויים, הוא 50.80 ש"י/למ"ר (ראה את שיטת החישוב בפיסקאות 28-27 של פסק הדין בפרשת אסלן).
150. בערעור בבית המשפט העליון (ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ" איריס אסלן; פסק הדין ניתן ביום ט"ו בטבת תשס"ה (27.12.04)), עלתה שאלה שאינה רלוונטית למקרה שלפנינו, והיא: האם מוצדק להפחית 40% בגין הפקעה לצורכי ציבור, לאור שינוי בפסיקה בנקודה זו. עמדת הרוב (הנשיא, כב" השופט אהרון ברק, שלדבריו הסכימה כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש), הייתה כי אין מדובר בנתון משפטי הקובע פיצוי או אי פיצוי על הפקעת קרקע בשלמותה, שיש או אין להתחשב בהפקעה לצורכי ציבור, אלא מדובר באחת משיטות החישוב השמאיות, שמביאה בחשבון את אפשרויות ההפקעה בעניין זה. לכן, אין לשינוי בפסיקה כל השלכה על חוות הדעת השמאית באותו תיק (דעת המיעוט של כב" השופט אדמונד לוי, הייתה כי יש לשנות את שווי הקרקע, בשל ההפחתה של 40% האמורים).
151. בית המשפט העליון, מפי השופט אדמונד לוי (ובנושא זה הסכימו לדעתו השופטים ברק וביניש), מתמודד עם הבחירה של בית המשפט המחוזי, בתיקים שונים, בשיטת השומה השונות, ומהי ההשפעה של פסק דין אחד שקבע את שווי הקרקע על דיון משפטי אחר, והאם בית המשפט בהליך השני חייב ללכת על פי האמור בפסק הראשון, או שהוא בן חורין לפסוק על פי המומחים השמאים שהובאו בתיק שבפניו.
152. השופט אדמונד לוי משיב על כך בפיסקה 12 של פסק הדין שניתן על ידו בפרשת אסלן, תחת הכותרת "אי מתן משקל מכריע לשווי המקרקעין כפי שנקבע בפסקי דין קודמים", בכותבו את הדברים הבאים (ההדגשות – במקור):
"כזכור, מלינה המדינה על כך שבית משפט קמא זנח את שיטת השומה ההשוואתית, ולא נתן משקל מכריע לשווי חלקות סמוכות שהופקעו באותה הפקעה, כפי ששווי זה נקבע בפסקי דין קודמים. משני טעמים דינה של טענה זו להידחות: ראשית, בית המשפט המחוזי רשאי היה לדחות את שיטת השומה ההשוואתית על אף מעלותיה, הואיל ולא הונחו בפניו נתונים בהירים, מדויקים ובעיקר עקביים, לגבי עסקאות נוספות שנערכו ערב ההפקעה. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח אמירתו של השמאי מטעם המדינה (מידן) בעמ" 4 סעיף 3 לחוות דעתו, לאמור: "כמות העסקאות אשר נערכו בסמוך למועד ההפקעה דלה מאוד ואינה הומוגנית, קשה מאוד לעמוד על ההיגיון בעסקאות אלה". ואם בכך לא די, הרי גם מר מידן עצמו נקט, אמנם כדרך חלופית, בשיטת השומה השיורית בה עשה שימוש גם בית המשפט המחוזי ( ראה עמוד 6 סעיף 5 לחוות דעתו). שנית, שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על פי הכללים הקבועים בדיני הראיות. יחד עם זאת, אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית המשפט. הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר. למעשה מבקשת המדינה ליצור כלפי המשיבים מעין השתק-פלוגתא מקום שהשתק כזה לא נוצר על פי הדין (ראו ע"א 50/81 מדינת ישראל נ" ליכטר, פד"י לז(1), 214, 216; ע"א 123/79, 124 מדינת ישראל נ" קמינר ואח", פד"י לד(1), 617, 625; לעניין התנאים להיווצרותו של השתק פלוגתא (ראה: נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, הוצאות רמות). עמד על כל אלה גם המלומד אריה קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית עמ" 439:
"שווי המקרקעין נקבע על פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות. וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר".ב
אכן, אם ניתנו פסקי דין רבים בתביעות פיצויים שעניינן מקרקעין באותו אזור הפקעה, ואשר נקבע בהם שווי דומה למקרקעין המופקעים, יהיה זה אך טבעי שיינתן לממצאים אלה משקל יתר. אך לא זה המקרה שבפנינו. חלק גדול של הקרקעות נשוא אזור ההפקעה נדונו בהמרצה 700/83 של בית המשפט המחוזי בירושלים, שם מונו על ידי בית המשפט שמאים מטעמו אשר היו מוסכמים גם על הצדדים. אולם בניגוד למקרה שבפנינו בו נתגלעה מחלוקת קוטבית בין הצדדים והשמאים מטעמם, חלקם הגדול של הממצאים אשר נקבעו על ידי השמאים בהמרצה 700/83 אומצו על ידי הצדדים, ורק ביחס למיעוטם נחלקו הדעות ולבסוף הוכרעו על ידי בית המשפט. מכאן דעתי, שאין למצוא פגם בדרך בה הלך בית המשפט במקרה הנוכחי, כאשר החליט שלא להעניק משקל מכריע לנתונים שנקבעו בפסק הדין בהמרצה 700/83 הנ"ל".ו
153. מכל מקום, לענייננו, הערעור והערעור שכנגד ביחס לבסיס שווי הקרקע, דהיינו: 50.80 ש"י/למ"ר, נדחו.
154. משמעות הדבר היא, כי גם על רקע המרצת הגג (ראה: פיסקאות 131-129 לעיל), שקבעה שווי של 25 ש"י/למ"ר, נותרה על כנה קביעתו של כב" השופט עזרא קמא בפרשת אסלן (פיסקה 149 סיפא לעיל), לפיה השווי של הנדל"ן הוא 50.80 ש"י/למ"ר.
פרשת אלפתיאני
155. בית המשפט המחוזי בירושלים (כב" השופטת מרים מזרחי) דנה בשווי הקרקע של חלקה 28 בגוש 30591, במסגרת ההפקעה של פסגת זאב, בפרשת אלפתיאני (ה"פ 624/01 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן ביום ו תמוז תשס"ג (6.7.03)).
156. באותה פרשה, הוצגו שתי חוות דעת של שמאים, שהתבססו על שיטת ההשוואה, אולם הפערים ביניהם היו משמעותיים: השמאי מטעם התובע (מר תמוז) העריך את השווי בסך של 72 ש"י/למ"ר, ואילו השמאי מטעם המדינה (מר מידן) קבע כי השווי של הנכס הוא 15 ש"י/למ"ר (פיסקה 2 לפסק הדין).
157. המומחה מטעם התובע התבסס על עסקה אחת משנת 1974, שבה היה המחיר 33 ש"י/למ"ר (וסכום זה הצמיד ליום ההפקעה), ועל פסק הדין בפרשת ויסמן, שבה נקבע השווי לסך של 38 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות
143-139 לעיל), וכן על פרשה אחרת לוביאניקר שבה הוצעה לבעלים קרקע חליפה (פיסקה 4 רישא של פסק הדין).
158. מאידך גיסא, השמאי מטעם המדינה ערך השוואות ל-50 עסקאות, מתוכם 24 עסקאות לקרקעות סמוכות ו-26 עסקאות בקרקעות רחוקות יותר, והשווי הממוצע הוא 15-5 ש"י/למ"ר (פיסקה 4 סיפא לפסק הדין).
159. כב" השופטת מרים מזרחי סוקרת את הפסיקה הקודמת (פיסקה 6 של פסק דינה): בהמרצת הגג נקבע השווי ל-25 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות 131-129); בפרשת זקס, הפיצוי לחלקה הגדולה נקבע בסך של 12.2 ש"י/למ"ר ולחלקות הקטנות השווי נקבע ל-11 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות 134-132 לעיל); בפרשת שיכון עובדים אומץ השווי של 25 ש"י/למ"ר, שנקבע בהמרצת הגג (ראה: פיסקאות 137-135 לעיל).
160. הפסיקה הנ"ל (שכונתה "הפסיקה הקודמת") קובעת, איפוא, כפי שמציין השמאי מטעם המדינה, "טווח שווי שבין 28-11 ש"י למ"ר" (פיסקה 6, עמ" 3 לפסק הדין).
161. בפסיקה המאוחרת, עליה מתבססים התובעים – המוזכרת בהמשך פסק דינה של השופטת מזרחי (פיסקה 6 מציעתא של פסק הדין) – נקבע שווי של 38 ש"י למ"ר בפרשת ויסמן (ראה: פיסקאות 143-139 לעיל), ושווי של 50.80 ש"י למ"ר בפרשת אסלן (ראה: פיסקאות 154-144 לעיל). בפרשה השלישית, לוביאניקר, מדובר בקרקע חליפית שעל פי הערכת השמאי מטעם המדינה ערכה ליום ההפקעה הוא 8.8 ש"י למ"ר (פיסקה 6 סיפא לפסק הדין של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני).
162. השופטת מזרחי דנה בשוני בין שיטות השמאות שננקטו בתיק שבפניה (שיטת ההשוואה מול שיטת החילוץ, שבה השתמשו השמאים בפרשת אסלן והסבירה את הסיכון בשיטת החילוץ (פיסקה 8 סיפא של פסק דינה).
163. לעניין המעמד של פסקי הדין שקבעו שווי גבוה יותר, סבורה השופטת מזרחי, כי "די בכך שעומדות לפניי עתה עסקאות השוואה רבות, מהתקופה הסמוכה להפקעה, כדי לצמצם את השלכת הפסיקה המאוחרת כראיה לשווי, כמתבקש מעדיפות שיטת ההשוואה" (פיסקה 9 סיפא של פסק הדין של השופטת מרים מזרחי בפרשת אלפתיאני).
164. בתשובה לטענת התובעת כי יש מעין השתק פלוגתא לזכותו ולחובת המדינה, לאור הפסיקה המאוחרת, הקובע שווי גבוה יותר, ענתה המדינה כי לא מתקיים כאן הרציונאל של מעשה בית דין, שכן ממילא יש הכרעות סותרות, והעדפת הפסיקה המאוחרת, משמעה היא, "שבית משפט יקבע כי תוקפו של פסק דין מחוזי היה מחייב יותר מתוקפו של פסק דין של בית המשפט העליון" (פיסקה 10 מציעתא לפסק דינה של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני).
165. לחלופין, טען ב"כ המדינה בפרשת אלפתיאני, כי גם אם היה מקום לאמץ את דוקטרינת מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה במשפטי הפקעה, יש להחיל את הכלל החדש מכאן ואילך.
166. הנימוק של המדינה לטענה זו, מוסבר באופן הבא (שם, בסיפא של פיסקה 10 לפסק הדין; ההדגשה – במקור):
"מאחר שאחד המבחנים להחלת הכלל של השתק פלוגתא הינו מבחן ההזדמנות המלאה וההוגנת להתדיין, בין השאר, לאור לו יכולתם של הצדדים לצפות במסגרת ההליך הראשון, את ההשלכות העתידיות שיהיה לממצא כלשהו שייקבע באותו ההליך על ההתדיינויות האחרות שביניהם".
167. בית המשפט המחוזי (כב" השופטת מרים מזרחי), הביעה את דעתה באותו נושא משפטי, באופן הבא (פרשת אלפתינאי, פיסקה 11 של פסק הדין):
"מקובל עלי שלא עומדת למבקש טענת השתק פלוגתא. די בכך שמול פסקי הדין בענין ויסמן ואסלן עומדת פסיקה שאושרה בבית המשפט העליון, אשר מבססת שווי שונה משמעותית מזה העולה מפסקי דין אלו. במצב דברים זה, מתייתר הצורך לדון בסוגיית השתק הפלוגתא. אוסיף כי אמנם חוות הדעת של מידן [השמאי מטעם המדינה] לא נתקבלו על ידי בית המשפט בשני ההליכים הנזכרים, ואולם, אין ספק כי היה ביד המדינה אז למצער להעריך כי לפסיקה הקודמת, שאושרה על ידי בית המשפט העליון, יהא משקל בקביעת בית המשפט. לכן, ניתן גם לומר, כי יהא זה הוגן אם לא תחסם דרכה של המדינה להוכיח עתה, במקום בו נכשלה בעבר, כי השווי הולם את הערכותיו של מידן".ב
168. השופטת מזרחי מנתחת את חוות דעת המומחה מטעם התובע, ומציינת, כי אין הסבר לסכום שהגיע, שהוא פי שניים מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן, וגבוה ב-50% פרשת אסלן, ואין לשמאי מטעם התובע כל הסבר לסתירה בין הסכום שנקב (72 ש"י למ"ר) לבין עשרות העיסקאות בתחום ההפקעה (פיסקה 12 רישא של פסק הדין).
169. מאידך גיסא, מדגישה השופטת מזרחי כי בחוות הדעת של מר מידן, השמאי מטעם המדינה, "גלום הלקח הנלמד משני ההליכים הקודמים, בהם נדחתה חוות דעתו: ויסמן ואסלן. חוות הדעת נערכה עתה על בסיס בדיקה מקיפה, תוך שנעשה מאמץ של ממש לאיתור עסקאות השוואה באזור" (פיסקה 12 מציעתא של פסק הדין). 50 העיסקאות שעמדו בבסיס חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, וכן השוואה לעיסקאות באזורים רחוקים, הביאו את בית המשפט המחוזי למסקנה כי גישתו של אותו שמאי, מר מידן, היא "מנומקת וסבירה ומיישמת כדבעי את שיטת ההשוואה … שומת המומחה מידן מבוססת איפוא על נתונים משכנעים. השיקול המכריע המביאני להעדיף את הערכת מידן [השמאי מטעם המדינה], נובע מנקודת המוצא, לפיה, שיטת ההשוואה היא השיטה העדיפה. שומת מידן נאמנה לשיטת ההשוואה, בהיותה נסמכת על מספר רב של עיסקאות מהזמן הרלוונטי. שומה זו גם עולה בקנה אחד עם השווי שאומץ בפסיקה המוקדמת, אשר, כאמור, אושרה על ידי בית המשפט העליון" (שם, תחתית עמ" 7 של פסק הדין, בפרשת אלפתיאני).
170. כב" השופטת מרים מזרחי אינה מקבלת את השומה המדוייקת של השמאי מטעם המדינה, שקבע כי השווי הממוצע הוא 15-5 ש"י למ"ר, ואף לא את הסכום הגבוה שבהם (15 ש"י), אלא התייחסה ל-8 עיסקאות בהם עמד השווי הממודד על סכום הגבוה מ-18 ₪, דהיינו: 18.05 ₪, וזה הסכום ששימש בסיס לחישוב הפיצוי בפסק דינה של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני. כמו כן, חויבה המדינה בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ (סיום פסק הדין בפרשת אלפתיאני).
171. בעל המקרקעין, לא היה מרוצה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, והגיש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן על ידי כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש, שלדבריה הסכימו כב" השופט, כתוארו אז, אליעזר ריבלין, וכב" השופט ד"ר אשר גרוניס, ביום ט"ו אב תשס"ה (21.8.05)).
172. הסוגייה הראשונה, אשר אליה נדרש בית המשפט העליון, היא השאלה המשפטית של השתק הפלוגתא, הנובעת מן הפסיקה המאוחרת, ובגינה – לטענת המערער – מנועה המדינה לטעון כנגד אותה פסיקה מאוחרת.
על כך, הגיבה המדינה, וטענה כדלקמן (פרשת אלפתינאי, פיסקה 6 לפסק דינה של כב" השופטת ביניש):
"מנגד, טענה באת-כוח המדינה כי הקביעות העובדתיות בפסיקה המאוחרת אינן יוצרות השתק פלוגתא. לגישתה, בסוגיה של חישוב פיצויי הפקעה כל דיון פותח שאלות חדשות, נוכח השוני בין נתוני החלקות, וספק אם קיימת אפשרות ליצור השתק פלוגתא. כן טענה באת-כוח המדינה כי קבלת טענות המערער בדבר קיומו של השתק פלוגתא במקרה דנן עלולה להוות תמריץ לבעל מקרקעין להמתין עד שיתקבל פסק דין בעניינו של אחר, במקום להצטרף להליכים קיימים ולסיים את ההתדיינות תוך זמן קצר".ו
173. השופטת ביניש, לאחר שמזכירה את דברי השופט אדמונד לוי בפרשת אסלן (צוטט לעיל בפיסקה 152), מדגישה את ההבדל בין שני המקרים: "בפרשת אסלן נטענה טענה זו על ידי המדינה כלפי אסלן, שלא היה צד להליכים הקודמים, ואילו בענייננו, מופנית הטענה כנגד המדינה אשר הייתה, כמובן, צד להליכים בפסיקה המאוחרת" (הקטע הראשון של פיסקה 9 לפסק הדין של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני).
174. עמדתה של כב" השופטת דורית ביניש בבית המשפט העליון לעניין אי תחולת דוקטרינת הפלוגתא הפסוקה, דומה לזו שנפסקה על ידי כב" השופטת מרים מזרחי בבית המשפט המחוזי בירושלים.
175. וכך מסבירה השופטת ביניש את גישתה (פרשת אלפתיאני, בפיסקה 9, החל מן הקטע השני של הפיסקה; ההדגשות – במקור):
"אין בידינו לקבל את טענת בא-כוח המערער בעניין זה. ממצאי הפסיקה המאוחרת הינם תוצאה של עובדות ונתונים שהתבססו על ראיות שהובאו בכל אחת מהפרשיות. אין לומר כי ממצאים אלה מחייבים את המדינה, שכן הערכת שוויים של מקרקעין מסוימים בהליך קודם אינה מקימה השתק פלוגתא כאשר בהליך המאוחר מבוקש להעריך שווי מקרקעין אחרים, אשר אינם אותם המקרקעין ששוויים הוערך  בהליך הקודם. הטעם לכך הוא שהפלוגתא בהליך המאוחר אינה אותה פלוגתא שעלתה בהתדיינות הקודמת. כידוע, תנאי לקיומו של השתק פלוגתא הוא קיומה של זהות בין הפלוגתא או השאלה שנדונה והוכרעה בהתדיינות הראשונה, לבין הפלוגתא או השאלה המועלית בהתדיינות השנייה (נ" זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי (תשנ"א), 147-146). ראו לעניין זה את דברי השופט ריבלין ברע"א 717/01 יוגב נ" Lsl Biotechnologies in (לא פורסם), בפסקה 6:
"תנאי ראשון לקיומו של מעשה בית-דין מכוח הכלל של השתק פלוגתא הוא שהפלוגתא העולה בכל אחת מן ההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. תתכן אפשרות שלפיה מעלה בעל דין במסגרת ההתדיינות השנייה אותה טענה שהשמיע בהתדיינות הקודמת, אך בכל זאת שונה הפלוגתא שקמה מזו שנידונה והוכרעה בהתדיינות הקודמת, וזאת לאור השינוי שנגרם במרכיביה העובדתיים או המשפטיים של הפלוגתא, באופן שאין זו כבר אותה שאלה שהוכרעה בהתדיינות הראשונה (ראו: נ" זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי (תשנ"א), בע" 152)".
מסקנתנו הינה, אפוא, כי שווי מקרקעין שנקבע בהתדיינויות משפטיות קודמות אינו מקים את מחסום השתק הפלוגתא, הגם שיש לו משקל, בין יתר נתוני ההשוואה, לצורך קביעת השווי במקרה הנדון. יפים לכך דברי השופט בכור בע"א 123/79 מדינת ישראל נ" קמינר, פ"ד לד(1) 617, 626-625:
"מחירים שנקבעו במשפטים אחרים על סמך הנתונים והראיות שהיו שם אין בהם כדי להכריע במשפט הנידון. דברים אלה נכונים וחלים גם בענין זה … אין מניעה שבהליך זה ייקבע מחיר שונה על סמך הראיות שהובאו על-ידי הצדדים; ואין לשלול את ערך הראיות כאן בגין התוצאה בהליכים אחרים שנקבעה על-פי הראיות שהובאו שם, אם כי כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטייה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכות שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה. מאידך עלול להיווצר גם מצב שונה בו ניתנו פסקי-דין רבים שדנו באותו איזור הפקעה בתביעות של בעלים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחיר הקרקע באיזור בתאריך הקובע, ואז יתכן לתת לאותה פסיקה משקל יתר במידה זו או אחרת לפי הנסיבות … " ".
176. בכך לא תם הדיון בפרשת אלפתיאני.
בית המשפט העליון נדרש לחוות דעת השמאים השונים, כאשר חוות דעת אלו "מסווגות" כשאלה עובדתית, שבה ערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב פרט למקרים חריגים, כפי שנקבע על ידי הנשיא שמגר בפרשת ישראלי, שהיא הערעור על המרצת הגג (ראה הציטוט לעיל בפיסקה 131), וכפי שחזר על רעיון זה השופט אדמונד לוי, בפרשת אסלן.
השופטת ביניש מאמצת גישה זו ומציבה את השאלה האם בפרשת אלפתיאני מוצדק לחרוג מכלל זה של אי התערבות בממצאים עובדתיים (פיסקה 10 סיפא לפסק דינה של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני הנ"ל).
177. בית המשפט העליון מסביר את ההבדל בין השיטה ההשוואתית בה נקט השמאי מטעם המדינה, שהיא השיטה המדוייקת ביותר מכלל שיטות השומה, ולכן יש לתת משקל רב לשומה זו, לאור העסקאיות רבות ששימשו בסיס להשוואה (בעוד שבפרשת אסלן השומה הנתבעת התבססה על השיטה השיורית, אשר בית המשפט העליון מכנה אותה: "שהיא שיטה בלתי מדויקת ורווית הערכות וספקולציות" (פרשת אלפתיאני, פיסקה 12), אך בית המשפט העליון הכיר בה כפרשת אסלן, לאור העובדה כי כמות העיסקאות להשוואה הייתה דלה ובלתי הומוגנית, ולא ניתן היה – על בסיס נתונים מעטים – לעשות שימוש מושכל בשיטה ההשוואתית.
178. על כל פנים, גם לאחר שבית המשפט העליון, מקבל, כעיקרון, את גישתו ההשוואתית של השמאי מטעם המדינה, הפסיקה האופרטיבית (פיסקה 13 לפסק הדין של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני) היא קבלת הערעור של בעל הקרקע והעלאת השווי של הקרקע מסך של 18.05 ש"י למ"ר (שקבעה השופטת מרים מזרחי בבית המשפט המחוזי) לסך של 25 ש"י למ"ר, עקב ודל החלקה, הבעלות הפרטית, מיקומה וקרבתה לבתי מגורים ולדרכי גישה. הסכום של 25 ש"י למ"ר, הוא בהתאם למה שנקבע בהמרצת הגג (ראה: פיסקאות 130-128 לעיל) ופרשת שיכון עובדים (פיסקאות 136-134 לעיל).
השלכות פסיקת בתי המשפט על התיק שבפניי
179. העולה מכל הפסיקה, ובמיוחד מהנדבך האחרון (פרשת אלפתיאני), הוא, כי יש להעדיף את גישת השומה ההשוואתית, וממנה ניתן להעלות את הסכום ולהשוותו לסכום השווי שנקבע בפרשת המרצת הגג, דהיינו: 25 ש"י למ"ר נכון ליום ההפקעה.
180. אם כך נקבע לגבי ההשוואה של 24 עיסקאות ו-50 עיסקאות רחוקות, שבהם עשה שימוש השמאי מידן בפרשת אלפתיאני, קל וחומר שיש לעשות כן בפרשה שבפניי, שבפני השמאי גילי בלולו היו 70 עיסקאות, שזה הבסיס הרחב ביותר שהיה עד כה ביחס לשמאות של החלקות בפסגת זאב (לפחות על פי הרשום בפסקי הדין, שהובאו לעיל).
181. לפיכך, על פני הדברים, המסקנה היא כי יש לאמץ באופן מלא את חוות הדעת של גילי בלולו, כפי שהובאה לעיל (התמצית והסכומים הובאו בפיסקה 64 לעיל).
182. לעניות דעתי, יש לשנות חוות דעת זו בנקודה אחת בלבד, והיא, ביחס לגוש 30613 חלקה 28, שעל פי חוות הדעת של השמאי בלולו השווי הוא 24.3 ש"י למ"ר.
183. לאחר עיון במפה של שטחי ההפקעה (שהינה אחד מן הנספחים של חוות דעת השמאי, מר בלולו) ולאחר קריאה נוספת של פסק הדין של בית המשפט העליון בפרשת אלפתיאני, הגעתי למסקנה כי יש להעלות את השווי של חלקה 28 הנ"ל לסך של 25 ש"י למ"ר, כפי שנקבע בהמרצת הגג.
184. ראוי לציין, כי אין מדובר בעניין פעוט, אלא, בתיק זה הוא משמעותי ביותר, שכן מבין כל החלקות של התובעת, חלקה 28 בגוש 30613, היא בשטח 12,627 מ"ר, החלק נטו של התובעת בתוך המושאע, לעומת החלקות האחרות שהן בסדר גודל של דונם או 604 מ"ר, ולכן יש משמעות כספית להפרש שבין 24.3 ש"י למ"ר לבין 25 ש"י למ"ר, שכן יש להכפיל הפרש זה של 70 אגורות ישנות (שהן 0.7 ש"י) ב-12,627 (ולאחר מכן, יש לעשות את כל חישובי ההצמדה והריבית).
185. באופן מעשי, אין לשינוי זה תוצאה ממשית, שכן הסכום ששילמה המדינה לתובעת, בפועל, עוד לפני תחילת ההליכים, היה על בסיס של 25 ש"י למ"ר (ולא על בסיס 24.3 ש"י למ"ר).
הסכום הנ"ל של 25 ש"י למ"ר מפורט בהסכם שעל פיו שולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת לתובעת (הנספח לכתב התביעה המקורי והמתוקן).
מאחר וזה הסכום שכבר שולם לתובעת על ידי המדינה, קבלת הטענה של התובעת, כי ערך חלקה 28 בגוש 30613 הוא 25 ש"י למ"ר (ולא 24.3 ש"י למ"ר) לא יוסיף לתובעת אפילו שקל אחד.
186. סיכום הוגן ותמציתי של הסוגיות בה דנו עתה, תחת הכותרת "פסק דין כראיה לשווי", מובאת אצל קמר (שם, עמ" 614-613):
"שווי המקרקעין נקבע על-פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות, וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר. עם זאת, בהתקיים נסיבות מסויימות, עשוי תובע הפיצויים לטעון, כנגד הרשות המפקיעה, ששווי שנקבע בהליך אחר בין הרשות המפקיעה לבין בעל זכויות אחד באותה חלקה מהווה השתק פלוגתא, המונע מהרשות מלטעון לשווי נמוך יותר.
פסקי-דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך למקרקעין המופקעים יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים. בדרך-כלל מהווים אותם פסקי-דין חומר ראיה קביל, שניתן לסמוך עליו, כאילו היו עסקאות שבוצעו בפועל באותם מקרקעין אחרים. המשמשים נושא להשוואה. אולם, מכיוון שאין פסקי-דין אלה יוצרים השתק פלוגתא בין הצדדים, שכן, אין זהות בין אותם מקרקעין לבין המקרקעין נשוא התביעה הנוכחית וכן אין זהות בין התובעים באותן תביעות לבין הצדדים במשפט הנוכחי, אין הצדדים מנועים מלטעון נגד פסקי-הדין הללו, להצביע על דלות חומר הראיות שעמד בפני בית המשפט שדן בהם, ולהזמין את בית המשפט להגיע לתוצאה שונה לגבי שווי המקרקעין.
אם ניתנו פסקי-דין רבים, שדנו באותו אזור הפקעה בתביעות לפיצויי של תובעים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין, שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחירי המקרקעין באזור הנדון במועד הקובע לשומת הפיצויים, יש מקום ליתן משקל-יתר לאותה פסיקה, לפי נסיבות הענין, שכן, בית המשפט יירתע מלהגיע למסקנה, הסוטה במידה ניכרת מאותה פסיקה קודמת, אלא אם עלתה בעיה או ראיה חדשה בטיבה, שלא נדונה באותה פסיקה".
187. ראיתי לנכון להביא מספר ולא לצטט עוד פסק דין, כי ספר נכתב במבט על כמסכם הלכה, ולכן יש לו, בנושא כמו זה, משקל רב כמציג את המשפט המצוי.
למותר לציין, כי בקטע הנ"ל שצוטט, מוזכרים פסקי הדין בהם דנתי: קמינר, אסלן ואלפתיאני.
הערות לעניין השלכות פסקי הדין על משפטי הפקעה אחרים
188. השופטת ביניש, בדבריה בפרשת אלפתיאני, שמה את הדגש בכך שהחלקה שבה היא דנה אינה זהה לחלקות שלגביהן ניתנו פסקי הדין האחרים, ולכן לא ניתן לעשות שימוש באותם פסקי דין כמעשה בית דין או פלוגתא פסוקה ביחס לתיק שבפניה (ראה, במיוחד, את הקטע המודגש: "אינם אותם המקרקעין ששוויים הוערך  בהליך הקודם", אשר מובא בתוך הציטוט המלא המופיע בפיסקה 175 לעיל).
189. ניתן לראות בנתון זה כמגביל את הרציו של הלכת אלפתיאני.
190. מכאן, שאם מדובר באותו גוש וחלקה, אך הבעלים הם אחרים, כי אז יחולו כללי מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה. ואכן, כפי שהוזכר לעיל, החלקה הגדולה ביותר של התובעת היא חלקה 28 בגוש 30613, שבה יש לתובעת במושאע 12,627 מ"ר, שהם 18/72 חלקים מתוך שטח החלקה שהוא
50,510 מ"ר.
מן הראוי לציין, כי דווקא חלקה זו היא זו אשר מנותחת ומוזכרת בדוח המומחים בהמרצת הפתיחה, כמובא בנספח 19 לחוות דעתו של מר בלולו. במקרה זה, נראה לי כי גם לפי גישתה של כב" השופטת ביניש, מן הראוי היה לאמץ את המרצת הגג ביחס לחלקה הנדונה, שכן מדובר באותו נכס ממש.
191. על כל פנים, אזכיר בהקשר זה, את גישתה של כב" השופטת דליה דורנר, בשיבתה בבית המשפט המחוזי בירושלים בפרשת שיכון עובדים, שם, חיוותה דעתה על חובת המדינה לשלם פיצוי על פי הנתונים ששילמה בעבר באחד התיקים (ובכך מובלטת נקודה שבפרשת אלפתיאני לא זכתה למיקוד דיו), ואמרה את הדברים הבאים (פרשת שיכון עובדים, עמ" 6):
"הלכה היא כי כאשר לאחד הצדדים היה כבר יומו בבית-המשפט בפלוגתא מסויימת, הצד השני יוכל לעיתים להשתיקו מלטעון כנגד ההכרעה בהליך הקודם באותה הפלוגתא, אף אם בעל-הדין המשתיק לא היה בעל-דין בהליך הקודם (ע"א 258/88 פיכטנבוים נ" רשם המקרקעין ואח", פ"ד מד(2) 576, בעמ" 681-680).
בענייננו, היתה המדינה צד לשני ההליכים. הם שניהם התייחסו לגודל חלקה 15 והעובדות שהיא טוענת להן היו ידועות לה במהלך קיום ההליך הראשון.
אף-על-פי-כן היא נמנעה מלהעלותן בהליך זה וניתן פסק-דין הנוגד את טענתה בתביעה הנדונה, והיא אף שילמה על-פיו פיצויים. נראה לי כי בנסיבות אלה היא מנועה מלהעלות בהליך שלפני טענה נוגדת בדבר גודל השטח".
192. אחד מן הטיעונים המתייחס לאי אימוץ הלכות מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה נובע מכך שזכאים לפיצויי הפקעה ישבו וימתינו עד לסיום הליכים אחרים או לפשרות שיושגו בהליכים אחרים, ובכך "יקטפו" את הפירות שאחרים עמלו על נטיעתם.
193. אינני שותף לגישה זו, ואף הצגתי את עמדתי זו, בהרחבה, בפרשת דוויק הנ"ל (שם, בפיסקאות 28-27, שעסקה בנושא ספציפי, אך יש לדברים שכתבתי השלכה רוחבית וניתן ליישמם גם על הנתונים בתיק זה):
" … לא נראית לי גישת העירייה בסיכומיה, כי מדובר בפעולה מתוך רצון טוב, שאיננה מחייבת, וכי – לטענת העירייה – הסכמי פשרה שנעשו לגבי דיירים אחרים אינם מהווים בסיס לטענות התובעים.
נהפוך הוא; עמדתי היא כי עקרון השוויון מחייב כי העירייה תנהג כלפי כל הדיירים ברחוב בצלאל באותו אופן. גישה רחבת יד לפיצוי דיירי רח" בצלאל, אינה בגדר בזבוז כספי ציבור, אלא היא דרך נאותה שבה מביע הציבור – באמצעות העירייה – את תודתו לדיירי הרחוב שהסכימו לכך שרכושם ייפגע ואיכות חייהם תופחת, וזאת כדי שכלל הציבור יוכל לנוע בביטחה ובקלות ממרכז העיר למערבה.
ניתן לומר כי יש מעין הסכם מכללא בין כלל תושבי העיר לפיו, אם תופקע קרקע לצורך הרחבת כביש המשמש את כלל הציבור, יפוצו בעלי הקרקע באורח מלא וברוחב יד, שכן אין לדעת מתי יהיה האזרח בגדר המפצה – באמצעות מיסיו – או המפוצה, אם חלקתו שלו תשמש להרחבת הכביש.ב
בנוסף לכך אעיר, כי אינה מקובלת עלי טענת העירייה (סעיף 6 לסיכומי נתבעות 1 ו-2) כאילו אסור להתבסס על סכומים שקיבלו דיירים אחרים בפשרה, כי, לטענת העירייה, "כל דרך אחרת תשמיט את הרצון של אנשים להתפשר ותגרום לכך שילכו לבתי משפט מתוך הנחה שבמינימום מובטח להם לקבל את מה שקיבלו אחרים בפשרה".
נקודת המוצא המשפטית היא זו: העירייה מחזיקה את כספי הציבור כנאמן של הציבור, ועליה לפצות את כלל הדיירים ברחוב בצלאל על פי אותם אמות מידה, בין אם התפשרו ובין אם לאו, ואין כל מקום להפלות לרעה את המבקש לממש זכותו בבית משפט על פני מי שהתפשר, שכן זכותו של כל אדם לפנות לבית המשפט ולקבל שם את הסעד המגיע לו (בהקשר זה נעיר, כי על פי הפסיקה בשנים האחרונות, זכות הגישה לבתי המשפט היא זכות יסוד קונסטיטוציונית, שיש לשמור ולהקפיד עליה מכל משמר, שכן היא המפתח למימוש כל הזכויות האחרות. ראה, למשל, ע"א 3833/93, לוין נ" לוין, פ"ד מח(2), 862, בעמ" 874, מול האות ז, מפי השופט זמיר; ע"א  753/95, ארפל אלומיניום בע"מ נ" כליל תעשיות בע"מ, פ"ד נא(3), 577, בעמ" 591-590, מפי השופט מ" חשין; בש"א (י-ם) 442/03, ישראל פור נ" אליהו, פ"מ תשס"ב (2) 523, בעמ" 528, מול האות א. וכן ראה בספרו של המשנה לנשיא בית המשפט העליון (לשעבר), השופט ש" לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד (ירושלים, תשנ"ט-1999), בעמ" 6 ואילך, ובעמ" 21 ואילך; וראה גם מש"כ בת"א 2220/00, מפעלי תאורה א" הכט בע"מ נ" רשות הדואר, פיסקה 149
לפסק-הדין מיום ב" אב תשס"ג (31/7/03)).ו
ניתן להוסיף ולומר כי על הנתבעות – כרשות ציבורית – חלות חובות מעל ומעבר לחובותיו של כל מידיין "אזרחי", ועל כן החובה לנהוג בתום לב מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 – אשר הורחבה מכוח סעיף 61(ב) לאותו חוק גם לכל פעולה משפטית שאינה חוזה – מחייבת את הנתבעות שלא להעלות טענות מסוג זה. וכך נאמר על ידי בית המשפט העליון (השופטת דורנר) בעניין אחר, אך נוסח הדברים רחב ביותר ויכול להכיל גם את פרשתינו (בג"צ 4422/92, עפרן נ" מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3), 853, בעמ" 860, מול האות א):
הפרת חובת ההגינות: חובתה של הרשות המינהלית לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות נגזרת הן מהמשפט האזרחי, המטיל חובת תום-לב על כל מתקשר, והן מן המשפט הציבורי, המחייב רשות ציבורית לנהוג בהגינות וביושר כלפי אזרחיה בכל מגעיה עמם. ואולם חובת ההגינות המנהלית – שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור – מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי".נ
וראה גם את האסמכתאות המובאות, שם, אשר שורשם עוד בבג"צ 262/62, פרץ נ" המועצה המקומית כפר שמריהו, פ"ד טז, 2101, בעמ" 2155 (וראה יישום עקרונות אלה בהחלטתו של השופט זילברטל, בבית משפט זה, בת"א 1529/99, מליבו ישראל בע"מ נ" מדינת ישראל, מיום כ"ז תשרי תשס"ב (14.10.01), במיוחד פיסקה 21 לאותה החלטה)".ב
194. נאמן לגישתי העקרונית האמורה, קבעתי בפסק דין אחר שניתן על ידי (ת.א. 3104/01 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון), כי כאשר משרד השיכון חוייב לשלם תשלום מסויים (מלוא עלות המעטפות של בניינים שבנו קבלנים), בפסק דין שהמדינה הייתה צד לו, ובערעור בבית המשפט העליון הסכימה המדינה למחיקתו (פסק הדין ניתן על ידי עמיתי, כב" השופט משה רביד בת.א. 1231/97 פזל חברה להנדסה ובניין בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון; ע"א 1365/02 פזל חברה להנדסה ובניין בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון), כי אז נוצר כלפי המדינה מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה והיא חייבת לשלם סכום זהה גם לתובעת שבפניי, היא חברת אספן.
195. בגישה זו דגלה גם סגנית הנשיא, כב" השופטת יהודית צור, בת.א. 3120/01 אנגי" אליהו פבר – חברה לבניין והנדסה אזרחית בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, ואף היא חייבה את המדינה לשלם לתובעת שבפניה את אותו תשלום עבור המעטפות.
196. ברם, בערעור מאוחד בבית המשפט העליון (ע"א 9551/04 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון; ניתן ביום כ"ד בתשרי תש"ה (12.10.09)), קבע כב" השופט ד"ר יורם דנציגר (שם, בפיסקאות 20-12), כי אין מקום להחיל דוקטרינה זו במקרה הנ"ל, וזאת כאשר הוא מסביר ומפתח תיאוריה לפיה אין מקום להדדיות כאשר התובעים הם שונים, אף שהנתבעת – המדינה – היא אחת, שכן "עם השנים ניכרת בפסיקתו של בית משפט זה מגמת עידון של כלל ההדדיות עם כי לא סטייה מלאה הימנו" (שם, בפיסקה 16). הוא מבדיל בין שימוש הגנתי (דפנסיבי כלשונו) שבו אם צד זר להליך עושה שימוש בטענת פלוגתא פסוקה יש בכך כדי לקדם את תכליתו של עיקרון מעשה בית דין, שהוא צמצום היקף ההתדינויות ומניעת הכרעות סותרות; אולם, כאשר מנסה תובע זר לעשות שימוש בפסק דין בין צד אחד לבין אותו נתבע, כי אז מעורר הדבר קשיים רבים היורדים לשורש הדוקטרינה של מעשה בית דין. לדבריו, "שימוש אופנסיבי שנעשה על ידי בעל דין זר להליך בטענת המניעות, עשוי דווקא להגדיל את כמות ההתדיינויות ואת הסיכוי להכרעות סותרות" (שם, בפיסקה 17). הוא גם חוזר על הנימוק (שדחיתי לפני מספר שנים בפרשת דוויק), לפיוף "טענת המניעות האופנסיבית תעודד במקרה זה תובעים בכוח לשבת מן הצד ולצפות בהתדיינות המתנהלת בין אחד מהם לבין הנתבע … במקרים אלו, אם כן קבלת טענת השתק פלוגתא אופנסיבי דווקא מעודדת פיצול תביעות וריבוי התדיינויות" (שם, בפיסקה 17). בהביאו פסיקה נוספת של בית המשפט העליון (שם, בפיסקאות 19-18), מסקנתו היא כי אין להפעיל את עיקרון מעשה בית דין באותן נסיבות, גם כאשר נציג המדינה הודיע לבית המשפט העליון על חזרתו מערעור המדינה על חיובה בתשלום עבור המעטפות בתיק פזל, ביודעו על כך שתיק אספן תלוי ועומד בבית המשפט המחוזי, שכן מכלול השיקולים למחיקת הערעור הוא רחב ואין להסיק מהם כי יש להפעיל את טענת המניעות והשתק הפלוגתא על ידי אספן.
197. אזכיר כי השופטות האחרות שישבו לדין עימו, הסכימו לפסק הדין אך עיקר הדגש של חוות דעתן הקצרה הוא התייחסות לפרשנות החוזה, ולמידת התחולה של הלכת אפרופים וארגון מגדלי ירקות, ולא מצאתי בדבריהן דיון או מיקוד תשומת הלב לשינוי ההלכה ביחס למעשה בית דין (ראה את פסק הדין של כב" הנשיאה, דורית ביניש ושל כב" השופטת איילה פרוקצ"יה, בחלק האחרון של פסק הדין).
198. להשלמת התמונה אזכיר, כי על פי העולה מאתר נבו, הוגשה בתיק זה בקשה לדיון נוסף. מכאן, שטרם נאמרה המילה האחרונה בסוגייה זו.
199. על כל פנים, אם תיושם ההלכה החדשה שהובעה על ידי כב" השופט דנציגר בפרשת אספן בבית המשפט העליון, כי אז מתחזקת עמדתה של השופטת ביניש, בדבר היעדר המשמעות – מבחינת מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה – של פסקי דין שניתנו ביחס לתובע אחד בתיק הפקעה והשפעתו על התובעים האחרים, גם אם מדובר באותה חלקה.
200. אין בכל הדיון דלעיל כדי להקהות את עוצמתה של ההלכה האחרת העולה מדברי כב" השופט אדמונד לוי בפרשת אסלן, וכב" השופטת דורית ביניש בפרשת אלפתיאני, כי בית המשפט ייתן משקל בתיק החדש לנתונים ולמידע שנאסף בתיקים הקודמים, מבלי שהדבר נעשה בדרך הטכנית של מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה, אלא בדרך של השראה, ולכן ניתן גם לסטות בתיק הקונקרטי החדש מפסקי דין קודמים, ובמיוחד כאשר בפסקי הדין הקודמים אין סכום אחיד של שווי הנדל"ן.
השמאי, מר גילי בלולו וחוות דעתו, והשמאי, מר פטל והפירכות שבחוות דעתו
201. כאשר הצגתי לעיל את הנושאים השנויים במחלוקת, הזכרתי כנושא שלישי את השאלה האם יש לתת משקל לאישיותם, נסיונים וצורת הצגת הדברים של שני השמאים שהעידו בפניי.
202. אומר, כבר עתה בפתח פרק זה, כי עיקר נימוקיי בדבר אימוץ שיטת ההשוואה נובע מתוכנה של שיטה זו והיותה משקפת את הפיצוי האמיתי שיש לשלם לבעל הקרקע המופקעת, כפי שהסברתי בהרחבה לעיל.
203. כמו כן, הדגשתי לאורך פסק הדין, לא פעם, כי כאשר יש נתונים רבים לבצע את ההשוואה, גישה זו עדיפה על פני שיטת החילוץ.
204. ואכן, מאחר והוכח בפניי כי מר בלולו ביסס את חוות דעתו השמאית על 70 עיסקאות, שנאספו על ידי רשויות מס שבח מקרקעין, כנאמר בתעודת עובד הציבור של מר עוזי לוי, סגן ממונה מיסוי מקרקעין, ירושלים, אימצתי גישה זו של ההשוואה ועל בסיסה קבעתי את שווי הנדל"ן נשוא תיק זה.
205. מכאן, שלא היה צורך לבדוק את מידת נסיונו הספציפי של מר בלולו ולהתעמק בשאלה האם חוות דעת שהוגשה בפניי על ידו היא השנייה או השלישית שכתב מימיו, שכן חוות הדעת מדברת בעד עצמה, ובכל מקרה, בחקירה הנגדית לא התגלו פירכות או סתירות שגרמו לי להתעלם ממנה או להטיל בה ספק.
206. העדפת חוות דעתו של מר בלולו, באימוץ גישת ההשוואה, ממילא, משמעה, דחיית גישת החילוץ וחוות דעתו של מר פטל.
207. מעבר לצורך, אתייחס למספר נושאים שהעלו ב"כ הצדדים בסיכומיהם, בכל הקשור למעמדו של מר פטל, כשמאי, והשומה שערך בתיק זה.
208. מאחר ומסקנתי מבוססת על שיטת ההשוואה ועל אימוץ שיטת ההשוואה וחוות דעתו של השמאי מר גילי בלולו (בתיקון של חלקה 28 לערך של 25 ש"י למ"ר; ראה: פיסקאות 185-182 לעיל), פרק זה יהיה קצר, יחסית, ועל כן אסתפק במעין ראשי פרקים בלבד.
209. אינני רואה עין בעין עם ב"כ המדינה את ביקורתה הקשה כלפי מר פטל. מן החומר שהמציא לבית המשפט, הוא אכן ממונה כשמאי מטעם בתי משפט שונים, ואינני רואה צורך להתחשבן עימו לגבי שנה פלונית או אלמונית, והאם בית המשפט שמינה אותו הוא דווקא בית משפט שלום או מחוזי או בי"ד רבני כזה או אחר.
210. לא למותר להזכיר, כי בפרשת דוויק, הופיע בפניי מר פטל, כשמאי מטעם התובעים, וכעולה מפסק הדין, אימצתי לא מעט מקביעותיו. מכאן, שאין ולא היה צורך לסווג את מומחיותו של מר פטל באופן כה שלילי כפי שבחרה לעשות ב"כ המדינה, שאת דבריה בנקודה זו אני דוחה.
211. לא כך עמדתי ביחס לתוכן חוות דעתו של מר פטל. אני מבין כי מר פטל דוגל בשיטת החילוץ, אך אין הדבר מחייב לעצום עיניים מול שיטת ההשוואה (שאגב, הוא עצמו בנ/1 מציין כי היא שיטת השומה העדיפה). גם אי קריאת פסקי דין, ולמעשה, התעלמות מהם, אינה מעצימה את אמינותו המקצועית של מר פטל, אם לנקוט לשון המעטה.
212. גם שיטת החילוץ שעל בסיסה ערך מר פטל את שומתו, לוקה בכשלים מתודולוגיים: כך, למשל, מר פטל שימש כשמאי של בנקים למשכנתאות, ולא תפקד כשמאי עצמאי, דבר שיש בו די כדי להרים גבה.
יתרה מזו, הבסיס לנתונים לצורך שיטת החילוץ לא היו עיסקאות אמיתיות של קונים של דירות, אלא הערכות מר פטל לבנקים למשכנתאות של ערך הדירות לצורך מימוש, ולא הסכומים ששילמו מוכר מרצון לקונה מרצון.
213. גם בתוך תוכה של שיטת החילוץ, הנתונים לא היו מדוייקים, שוב, בלשון המעטה. לא ניתן הסבר לגבי מעמד הרכיב של רווח היזם; ההתייחסות לרכיב של זמן ההמתנה וכן לגבי היטל ההשבחה, לא משקפים, גם לשיטת שמאי שבוחר לנקוט בדרך של שומה על פי שיטת החילוץ, את מלוא הנתונים המדוייקים.
214. מר בלולו בסיום חוות דעתו וב"כ המדינה בסיכומיה הרחיבו את הדיבור על הפגמים והפירכות בחוות דעתו של מר פטל, ולא ראיתי צורך לחזור על כך גם בפסק הדין, שכן, כאמור, עיקר מסקנתי מבוססת על הפן החיובי של אימוץ שיטת ההשוואה ולא על הצד השלילי של דחיית שיטת החילוץ, אם כי אינני מסתיר את עמדתי לפיה בנסיבות תיק זה, לא ניתן לבסס מסקנות משפטיות מחייבות על שיטת החילוץ אלא על שיטת ההשוואה בלבד, תוך מתן משקל לפסיקה של בתי המשפט, כפי שהסברתי לעיל.
סיכום – סיום
215. חוות הדעת שעל בסיסה פעלתי בפסק דין זה היא זו של השמאי מר גילי בלולו, הנוקטת בשיטת ההשוואה השמאית, אשר היא עצמה מבוססת על נתונים של 70 עיסקאות, ועל כן יש לראותה כשיטה המתאימה לתיק זה. שיטת ההשוואה היא זו האמינה והמקובלת בפסיקה ועל ידי שמאים אחרים, ואף מוזכרת בספרות כשיטה העדיפה ביותר, ועל כן יש לפעול על פיה;
ממילא, יש להעדיף את שיטת ההשוואה ואת חוות דעתו של השמאי, מר בלולו ופסקי הדין שניתנו, על פני חוות דעתו של השמאי, מר פטל, המבוססת על שיטת החילוץ, שאינה אמינה ואינה מדוייקת לכשעצמה. בכל מקרה, גם לפי שיטה זו, נפלו פגמים משמעותיים בנתונים שעליהם התבססה חוות דעתו של מר פטל, שהביאוני למסקנה שלא ניתן להשתית פסק דין על פיה.
216. בנקודה אחת, ראיתי לנכון לסטות קמעא מחוות דעת מר בלולו לעניין חלקה 28, ולהעמיד את השווי על סך של 25 ש"י למ"ר (כפי שקבע מר סיקרון שקדם למר בלולו), ולא על סך של 24.3 ש"י למ"ר.
217. מאחר והתביעה הינה להפרש בין הסכומים ששולמו לתובעת לבין הסכומים שלדעת התובעת מגיעים לה על פי חוות דעתו של מר פטל, הרי מאחר והסכום אשר שולם לתובעת היה על בסיס של 25 ש"י למ"ר לחלקה 28, "התיקון" שבחוות דעתו של מר בלולו, אין בו כדי להעלות או להוריד, מבחינה מעשית, ובכל מקרה, יש לדחות את התביעה.
פסיקתא
218. המורם מכל האמור לעיל הוא, כי התוצאה אליה הגעתי, היא זו:
א. התביעה – נדחית.
ב. כל צד יישא בהוצאותיו עבור השמאים, כל אחד עבור השמאי מטעמו (לפיכך, גם העלות שדרש מר פטל למיון ולצילום של המסמכים שהגיש, תחול על התובעת בלבד).
ג. בנסיבות המקרה, ומאחר ובדרך כלל לא ממצה בית משפט את מלוא תשלום שכ"ט עו"ד כאשר מי שמחוייב בסכום זה הוא התובע – בעל הקרקע שרכושו הופקע – אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ (עשרת אלפים שקלים חדשים), בצירוף מע"מ כחוק.
219. המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ז באדר תש"ע (3 למרץ 2010) בהיעדר הצדדים.
משה דרורי, שופט

רשמים מפתיעים מתוך חדר המכרזים -דירת סטודיו בשד' נורדאו בתל אביב

לאחרונה השתתפתי במכרז למכירת דירת עיזבון בשד' נורדאו בתל-אביב בקטע שליד רח' סוקולוב, הדירה בת חדר+מרפסת שמשמשת כחצי חדר שינה+מבואה, מטבחון וש', בשטח ברוטו כ- 46מ"ר בערך, עורפית בקומה א' מעל קרקע, בבנין ללא מעלית וחניה. הדירה לשיפוץ.

עבור הדירה הנ"ל הוצע ביום 9/4/2014 במכרז רב משתתפים(התמחרות) סך-  1.5 מיליון ש"ח.

 

מכרז אחר לגמרי הוא מכרז למכירת דירה ביפו ע"י הקרן לטיפול בחסויים והייתי מעוניין בכתבה זאת לעדכן את הקוראים לגבי הדינמיקה במכרז שנערך ב- 10/1/2011, במשרדי הקרן לטיפול בחסויים. ולגביו בלבד נכונים הדברים הבאים:

להלן נוסח ההזמנה להציע הצעות שפורסמה בעיתון:,

"מוזמנות בזה הצעות לרכישת זכויות בעלות בדירה בקומה ב',  בת 2.5 , ברח' יהודה הימית 14  ת"א והידועה כגוש 7076, חלקה 91, תת חלקה 62, הדירה תימכר במצבה בעת המכירה AS IS  ועל הרוכש מוטלת החובה לבדוק את מצבה של הדירה והזכויות בה מכל מין וסוג. את הדירה ניתן לראות ביום 28/12/2010 וביום 4/1/2011 בין השעות 13-15…. המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש המוסמך..

………. אין הקרן לטיפול בחסויים מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה שהיא."

בטפסים שיש לרכוש תמורת 15 ש"ח מצורפים טופס הצעה, הסכם ונסח רישום מקרקעין לפיהו הדירה בשטח רשום של  57.60 מ"ר, בבעלות ורשומה ע"ש 4 בעלים שונים בחלקים לא שווים, כאשר אחד הבעלים(שמחזיק את החלק הגדול ביותר מבין כל הבעלים) הינו חסוי ומכאן ההערה "צו ניהול ע"י אפוטרופוס- הקרן לטיפול בחסויים".

בטופס ההצעה מפורט, בין היתר, תהליך המכירה, כדלהלן:

סיבוב ראשון: בסיבוב הראשון יזכה המרבה במחיר, בתנאי שהצעתו תעלה לפחות בשיעור של 25% מעל הערכת השמאי הממשלתי.

סיבוב שני: אם לא תתקבל הצעה כאמור בסעיף 2 לעיל, יכריז היו"ר על "מחיר המינימום" העובר לסיבוב השני.

"מחיר המינימום" יהיה הערכת השמאי הממשלתי או ההצעה הגבוהה ביותר עפ"י הגבוה מביניהם(יו"ר הישיבה איננו אמור להודיע למשתתפים במה בחר כ"מחיר מינימום").

לאחר ההכרזה על "מחיר המינימום", תינתן לנוכחים הפסקה של 10 דקות כדי להגיש בכתב הצעה מתוקנת העולה על "מחיר המינימום" ויזכה במכירה המרבה במחיר.

הסכם המכירה ייחתם ע"י המציע שזכה במכירה בו במקום.

ביקור בנכס: בביקור שערכתי בנכס שנמצא ביפו, עולה שמדובר בדירה בת 2.5 חדרים כ-77מ"ר ברוטו בקומה ב'(שניה מעל קומת קרקע), בבנין טורי- רכבת ישן בן 4 קומות, ללא מעלית וחניה. הבנין נמצא במצב פיסי מקורי, והינו ניצב לרח' יהודה הימית ופונה לרחבת אבוטבול יעקב 2(ראה צילום הבנין מכוון דרום-מערב).

הדירה במצב פיסי מקורי, בעלת פוטנציאל הסבה ל- 3 חדרים לאחר תכנון ושיפוץ מחדש, כמו כן פונה מערבה לכוון הרחבה שהינה שדרה יפה.

בסקר מחירים ובדיקות שערכתי הוצעו דירות דומות בסד"ג של 800,000 ש"ח, כמו כן באתר רשות המיסים אותרה עסקה מיום 15/8/2010 של דירה בת 57 מ"ר, קומה 3 בסך 800,000 ש"ח.

לאור מיקומה של הדירה בקומה ב' מול השדרה ומאידך מצבה הפיסי לשיפוץ, שוויה של הדירה להערכתי בסד"ג  850,000 ש"ח.

המכרז: ביום 10/1/2011 התכנסו באולם המכרזים של הקרן לטיפול בחסויים להערכתי כ-50 איש כולל נציגי הקרן והבעלים. טביעת העין שפיתחתי מנסיון כמשקיף בעשרות מכרזים, הביא אותי למסקנה כעת שמרבית המציעים הינם משקיעי נדל"ן. לאחר תהליך פתיחת מעטפות ההצעה ורישומן ע"י המזכירות, נפתחה ע"י מנהלי המכרז מעטפה חתומה שבה שמאות הדירה שנערכה ע"י השמאי הממשלתי הראשי- השמאות ע"ס 950,000 ש"ח!. כמו כן מנהלי המכרז צוטטו את השמאית המעריכה וכי מבדיקות שערכה נמכרות דירות דומות בסביבה בסד"ג 1,100,000 ש"ח.           המולה באולם!

כמובן שלא היה איש שהציע בסיבוב הראשון 25% מעל הערכת השמאי דהיינו לפחות 1,188,000 ש"ח.

הסיבוב השני נפתח לאחר שהוכרז "מחיר מינימום" שזהה להערכת השווי דהיינו 950,000 ש"ח, בשלב זה מרבית המציעים באולם משכו את הפקדונות ועזבו את האולם.

נותרו כ 4-5 מציעים שעברו לסיבוב השני ונתבקשו לרשום על גבי פתק את הצעת המחיר המתוקנת שלהם לאור מחיר המינימום. מציעים אלו הססו ובסופו של דבר לא הגישו הצעה מתוקנת וגם הם משכו את פקדונותיהם, לא לפני שהתפתח ויכוח קצר בין אחד המציעים שהציע 10% פחות מסכום השמאות דהיינו כ-855,000 ש"ח שטען שביהמ"ש והאפוטרופוס מאשרים, לפי ידיעתו, הצעות שנמוכות מהשמאות בגבולות 10% ומאידך מנכ"ל הקרן טען שלא מדובר במכירה באילוץ ומימוש מהיר, והוא מחוייב להשיג את המחיר המקסימלי בהתחשב בשמאות. ∞

המכרז הסתיים ללא מציע זוכה ומבלי שהדירה נמכרה.

מסקנות: ככלל, שיטת מכירה במכרז נכס במצבו AS IS שבו המוכר מכתיב את "כללי המשחק" ונותן מידע מינימלי על הנכס(השמאות לא הוצגה מראש ביחד עם טפסי ההצעה) יוצרת מצב של נחיתות מובנית לצד המעוניין להציע ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהליך התמחרות שמאופיין באווירה של תחרות ותחת לחץ, וכל זאת למטרת מיקסום התמורה שיקבל המוכר.

מנסיוני הרבה מכרזים מעין אלו מסתיימים כשהמציע רוכש את הנכס במחיר שוק ואף גבוה ממנו! ואין כל כדאיות כלכלית למשקיע נדל"ן לרכוש במחיר שוק או שוק+ נכס במכרז בתנאי נחיתות מובנית כאמור, ובהתחשב בעלויות נלוות ותנאי תשלום קשיחים. כמו כן ראוי לציין שהמכירה נכנסת לתוקף לאחר אישור ביהמ"ש המוסמך והאישור יכול להתעכב שבועות!  על כל המשתמע מכך לגבי כדאיות העסקה. הנ"ל תקף למשקיעי נדל"ן ולא למי שחפץ בדירה המוצעת למגוריו למשל, ובכל מחיר!

לעניות דעתי, במקרה זה הערכת שווי גבוהה ממחיר השוק ואי גמישות בתנאי המכירה שנקבעו מראש, סיכלו את האפשרות למכירת הנכס המנוהל ע"י הקרן לחסויים, במכרז הנוכחי. יתכן שגם רציונאליות, מקצועיות ואווירה רגועה ובוגרת בקרב המשתתפים הרבים! במכרז תרמו לעובדה שלא היה מפגש בין מוכר לקונה/מציע במכרז הנוכחי!.

לפני כל הצעת מחיר מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיגדיר את גבולות המחיר המקסימליים בהצעה לנכס שבמכרז, ויצנן את המציעים הלהוטים מלעשות טעויות כלכליות.

GK שמאות

שמאות מקרקעין – פיצול דירות

התופעה של פיצול דירות הפכה טרנד של יזמים ופרטים שמעוניינים להשביח ולמקסם רווחים. היקפיה מורגשים היטב במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. שם, על רקע המחסור בדירות קטנות להשכרה, ישנם אלפי נכסי נדל"ן מפוצלים. מצד אחד, הם מגדילים את היצע הדירות להשכרה, מכפילים את הרווחים של בעלי הנכסים ומציפים בעבודה את קבלני השיפוצים. מצד שני – התופעה גורמת לעומס עצום על כל התשתיות הבסיסיות בעיר ועל התושבים לשלם סכומי עתק עבור חללים מינימליסטיים שלא מתאימים להגדרת "דירת מגורים". זו הסיבה שהרשויות המקומיות יחד עם משרד המשפטים מנסים בכל כוחם למגר את ממדי התופעה של חלוקת דירות בלתי חוקית.

שמאות מקרקעין – פיצול דירה או שינוי פנימי?

פיצול נכס נדל"ן מצריך היתר בנייה ותשלום של היטל השבחה לוועדה המקומית. פיצול דירה, מבחינת שמאות מקרקעין, ללא היתר מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבנייה. לעומת זאת, שינוי פנימי בדירה וחלוקתה לאגפים – אינה כרוכה בהיתר בנייה.

על פי החוק – שינוי או חלוקה פנימית בדירה אינה פוגעת לא בחזית ולא בשלד הבניין, ברכוש המשותף או בזולת, אינה משנה את שטח הדירה וכן מופיעה בתכנית בניין העיר כשטח עליו לא חלה הגבלה של צפיפות יחידות הדיור. למעט תוספת של מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור. את כל הפרטים הללו תמיד טוב לבדוק עם שמאי מקרקעין מקצועי.

 

דירות מפוצלות – דוגמאות מהשטח

פיצול דירות – זהו עסק רווחי. בעוד שדירת 3 חדרים ממוצעת בתל אביב מושכרת היום בכ- 4,000 שקל בחודש, הרי 3 יחידות דירות נפרדות יכולות להניב לבעל הנכס כ- 8,000 שקל בחודש. זו הסיבה שבכל יום מתווספות לשוק הנדל"ן המקומי עשרות דירות מפוצלות שלא כדין. רק בעיר תל אביב קיימות כ- 10,000 דירות שמרביתן מחולקות ללא היתר בנייה חוקי.

העירייה הכריזה מלחמה של ממש על בעלי הדירות העבריינים. במהלך השנה החולפת היא טיפלה בכ- 400 כתובות והגישה 160 תביעות משפטיות. כך למשל, בעל דירה ברחוב קורדוברו קיבל קנס כספי של 336 אלף שקל בגין פיצול דירה לשתי יחידות דיור שלא על פי החוק. ברחוב העלייה קיבל בעל שתי דירות אותן פיצל באופן בלתי חוקי ל- 10 יחידות דיור – קנס בגובה של 570 אלף שקל. בנוסף לכך, הם נדרשו להחזיר את הדירות למצבם הקודם.

פיצול דירות – ההבחנה תתבצע ע"י שמאי מקרקעין

על פי חוק התכנון והבנייה, שמאי מקרקעין הוא זה שיערוך בדיקה האם פיצול נכס נדל"ן ללא היתר בנייה נכנס לקטגוריה של פיצול ליחידות דיור קטנות או לקטגוריה של חלוקה פנימית.

כאשר חלוקת הנכס נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לפיצול דירה, בעל הנכס יידרש להכשיר אותו ככזה. בשביל זה שמאי מקרקעין יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. אפשרות נוספת בהליך של פיצול דירה אשר נבחנת על ידי שמאי מקרקעין כרוכה בהגשת תכנית מפורטת לשינוי לוועדה לתכנון ולבנייה. מדובר בהליך ממושך יותר וכפוף לפרסום להתנגדויות, לכן חשוב לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית.

למעשה, שמאי מקרקעין עורך בדיקה לשני מצבים של פיצול דירה ללא היתר בנייה חוקי.

הראשון – כאשר ניתן להכשיר את תהליך פיצול דירה ליחידות דיור קטנות ואף בסופו של תהליך לרשום אותן כדירות עצמאיות בטאבו. המצב השני – כאשר מבצעים פיצול דירה ללא היתר, ולא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

לסיכום

היות והליך של פיצול דירות מגורים ונכסי נדל"ן אחרים דורש הוצאת היתרי בנייה, והרשויות המקומיות נלחמות בעזות בעבריינים, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי על מנת לבצע את ההליך בצורה הכי מסודרת וללא הוצאות מיותרות, אותן תצטרכו לשלם עבור קנסות כספיים.

הבהרה: הצילום הינו להמחשה בלבד ואין לנכס המצולם קשר עם נושא הכתבה

שמאי מקרקעין – כדי שהשיפוץ שלכם יצליח

הערכת שווי דירה

ענף השיפוצים הישראלי מציג  בשנים האחרונות ביצועים מרשימים. מענף פרובינציונאלי הגדוש בשיפוצניקים חמקמקים וחובבניים("חאפארים"), הוא הפך לענף כלכלי בינלאומי משגשג המגלגל  כ- 8 מיליארד שקל בשנה. גם השיפוצניקים של היום הם לא השיפוצניקים של פעם. היום מרביתם אנשים מקצועיים, בעלי רישיון מטעם התאחדות השיפוצים ובעלי אוריינטציה עיצובית מובהקת הנשענת על ידע נרחב באדריכלות. בין מזמיני עבודות השיפוץ – משקיעי נדל"ן, רוכשי דירות יד שנייה, משפחות צעירות ובכלל, כל מי שרוצה לעשות שינוי בביתו. אומנם בין אם אתם סתם רוצים לחדש את האווירה בביתכם ובין אם אתם רוכשי דירה להשקעה ודואגים לכך שהנכס ישתבח עם השנים – מוכרחים לבצע את השיפוץ בצורה הכי מקצועית. בשביל זה, תמיד רצוי להיעזר באנשים כמו: איש שיפוצים מיומן, שמאי מקרקעין מנוסה, עו"ד ותיק בתחום של שמאות והנזקים וכן הלאה.

 

ענף השיפוצים הישראלי – תמונת מצב

לפי הממצאים של סקר השיפוצים השנתי של מכון גיאוקרטוגרפיה, שמתייחס לתקופה של 2009-1010 ובא לבדוק את גודל שוק השיפוצים המקומי, הרגלי הצריכה של האזרחים, היקפים כספיים והתפלגות השיפוצים – עולות מסקנות מעניינות. כך למשל, עלה מהסקר כי ענף השיפוצים המקומי פעיל במהלך כל השנה, להבדיל ממדינות אחרות בעולם שם מדובר בענף עונתי.

במהלך השנה האחרונה 175,590 משפחות בארץ שיפצו את בתיהן. 33,362 משפחות מתוכן השקיעו תקציב של עד 10,000 שקל, היתרה (142,228 משפחות משפצות) בתקציב גבוה מ-10,000 שקל. כ-54,432 משפחות משפצות נעזרו בשירותי מעצב פנים, אדריכל פנים, שמאי מקרקעין ועוד ורובן משויכות לתקציבי השיפוץ הממוצעים הגבוהים יותר. הדבר מצביע על עלייה מובהקת בשימוש בבעלי מקצוע.

שיפוץ בבית או במשרד – בעלי מקצוע חשובים

אם אתם בעלי דירה ישנה הרוצים לשפץ אותה, אם אתם משקיעי נדל"ן המחפשים נכס בעל פוטנציאל להשבחה ואם אתם מוכרים את דירתם הישנה ורוצים להשיג עליה מחיר טוב יותר, אתם מוכרחים להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך. שמאי טוב – יעריך את הנכס בצורה מקצועית, יבדוק ויאתר ליקויי בנייה ובמידה וקיימים, הוא יתמחר את הנזק ואפילו יוכל להעיד בבית משפט. דו"ח שמאי מקרקעין המתקבל לאחר ביצוע בדק בית, הינו בעל תוקף משפטי וניתן להגיש אותו כראיה בבית משפט בתביעת מקרקעין או שיפוצים.

 

שמאי מקרקעין – כל סוגי הבדיקות המכריעות

שמאי מקרקעין במסגרת כתב כמויות והכנת מכרז לקבלנים, יערוך גם בדיקה לגבי הפחתת היטלי ההשבחה במקרה של הרחבת דירה אגב השיפוץ. כמו כן כערך מוסף לליווי תהליך השיפוץ ע"י שמאי מקרקעין, קיימת אפשרות לייעוץ נוסף לגבי השבחת ערך הנכס בעלויות נמוכות, שינוי יעוד קרקע, הערכת פיצויים כספיים במידה ותצוץ פגיעה בתכנון הנכס או בגלל תכנית בניין עיר, שימושים חריגים כלשהם שיש לנכס, הפחתת תשלומים של היטל השבחה, הערכת הפוטנציאל הכלכלי ועוד בדיקות רבות אחרות.

שמאי מקרקעין – הכנת כתב כמויות

בנוסף לכל, הפרמטרים החשובים בעת השיפוץ בהם אמור לטפל שמאי מקרקעין, ביכולתו להכין עבורכם גם כתב כמויות, במטרה להשתמש בו כבסיס למכרז קבלנים ובשלב של שיפוץ הוא ישחרר כסף לפי התקדמות העבודה והביצוע בשטח. זהו מסמך, הכולל את כל סוגי העבודות הנדרשות לביצוע השיפוץ וכן כל המוצרים וחומרי הגלם הנדרשים, כולל כמויות מדויקות, בהתאם לגודל הדירה וסוג העבודה. בדיקה של שמאי מקרקעין היא חיונית לכל מי שרוצה להרוויח יותר כסף מהנכס שברשותו וגם להפסיד פחות משאבים בהליך הכרוך ברכישת בית להשקעה, במכירת בית או בשיפוץ בית ישן, שרוצים לשמר ואף להעלות את ערכו.

להלן דוגמא לכתב כמויות שמכין שמאי מקרקעין(המחירים לעבודה בלבד לפני מע"מ):

סעיף

פרק 1 – ריצוף איטום וכלים סניטריים

הערות

יחידות

כמות

מחיר בש"ח/ליח"

 

סה"כ סכום בש"ח

1.1

ריצוף כל הדירה בגרניט פורצלן או בקרמיקה בהדבקה או בסיס צימנט

פריט יסופק ע"י הלקוח

ממ"ר

150

200 שקל

30,000

1.2

אסלות מונובלוק

פריט יסופק ע"י הלקוח

יח"

2

600

1,200

1.3

אגנית למקלחת כולל חיבור למערכת ניקוז

פריט יסופק ע"י הלקוח

יח"

1

500

500

1.4

רובה אקרילית בכל הריצופים, רצפות וקירות בחדרי השירותים והמטבח

חומר יסופק ע"י הקבלן

ממ"ר

קומפ"

2,500

2,500

 

 

 

 

 

 

סה"כ

34,200 ש"ח

 

כמויות מדויקות של חומרי הגלם, האחריות לספקם וכן אומדנים כספיים המופרטים במסגרת כתב כמויות שמכין שמאי מקרקעין, יכולים לסייע לכם רבות להצלחת השיפוץ. למעשה, לאור ה"נפילות" עם שיפוצניקים חאפרים, כתב כמויות התגלה פעמים רבות כגורם הכרחי וחיוני שהמשפצים יכלו לעשות לעצמם.

כך למשל, לפי פסק דין מיום 3.10.04 שהגישו בני הזוג סוסנה נגד קבלן השיפוצים מר גרשון, במסגרתו הם טענו כי לאחר השיפוץ התעוררו חילוקי דעות בין הצדדים על רקע ליקויי הבנייה והאחריות לספק את חומרי הגלם, חויב קבלן השיפוצים לפצות את בעלי הדירה בגין ליקוי בנייה. בני הזוג נעזרו בשירותי שמאי מקרקעין ויכלו להציג לבית המשפט את הראיות הנדרשות. ללא עזרתו של שמאי מקרקעין, הם היו מסתבכים בתביעות ארוכות ונזקים כספיים כבדים.

סיכום

לפני שאתם מתחילים שיפוץ בבית, ישנן מספר גורמים שיסייעו לכם להימנע מטעויות ולהשביח את הנכס שבידכם. שמאי מקרקעין – הוא אחד הגורמים החיוניים וההכרחיים בעת השיפוץ, מכירה/קנית נכס ובכל מקרה לפני סגירת העסקה.

 

בגץ הקרקעות- 6/2016 ומגורי תושבי חוץ בקיבוץ.

כזכור ב- 6/2011 הרכב מורחב של בית המשפט העליון בראשות כבוד השופטת ארבל פסק כי, החלטה 979(המעודכנת) לפיה הקיבוצים והמושבים זכאים לזכויות קנין בקרקעות המדינה. בהחלטה זאת דחה בג"ץ את עתירת האגודה לצדק חלוקתי שטען כי החלטת מועצת ממ"י סותרת למעשה את בג"ץ "הקשת המזרחית" (אין זכויות לקיבוצים ולמושבים בקרקעות שנמסרו לעיבוד חקלאי)מכיוון שאין בהחלטת המועצה משום שינוי ייעוד הקרקע לדיור, מסחר ותעשייה.

בג"ץ בהחלטתו לא ביטל את סעיף שיעור ההיוון לפיו מהוונים דיירי המגזר העירוני את דירותיהם ב-3.75% משווי קרקע ללא פיתוח לעומת 33% בקיבוצים.

בנוסף נקבע כי :

1.חברי המושבים יוכלו לבנות יחידות דיור נוספות בחלקה א" ולמכור אחת לצד ג".

2.מושבים יוכלו להקים עסקים לא חקלאים בתחומי המגורים במושב בתנאי שלא יפגע מרקם המגורים הכפרי ובתנאי תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%.

3. חברי המושבים לא יוכלו להשכיר עסקים במושב לצד ג". תופעת ההשכרות הפיראטיות תוסדר תוך שנתיים.

לגבי מגורים בקיבוץ, כשמאי מקרקעין הנני נדרש מעת לעת להעריך דמי שכירות ראויים במקבצי דיור לתושבי חוץ שאינם חברי קיבוץ, בקיבוצים השונים(בעיקר באזורי הביקוש), וזאת במסגרת אפשרויות השכרה/החכרה שהוקנו לקיבוצים בהחלטות ממ"י שונות והוראת שעה.

ככלל, קיימות מספר אפשרויות דיור לתושבי חוץ, כאשר הזכויות מותאמות לכל קיבוץ בנפרד לפי זכויותיו מול ממ"י, החלטותיו והביקושים לדיור בו. הזכויות כפי שתוכלו להתרשם נעות בקשת רחבה מזכות שכירות קצרה ועד לזכות חכירה לדורות כדלהלן:

1. דיור קיבוצי מלא- כל הזכויות נתונות לקיבוץ ועפ"י החלטת אגודה.

2. קבלת יחידת דיור קיימת לשיפוץ על חשבון הדייר שהופך למעין דייר מוגן.

3. בניה פנים קיבוצית- תשלום על רכיב הקרקע והסכם מול הקיבוץ המקנה זכות חוזית ולא זכות קניינית.

4. בניה בשכונת הרחבה קהילתית(מעין מיתחם בנה ביתך במושבים)- עלות קרקע בניה מלאה על הדייר, שחוכר             קרקע  ישירות מממ"י לאחר שעמד בוועדת קבלה והתקבל לקיבוץ. הנ"ל מקבל זכות חזקה וזכות קניינית על הקרקע.

לגבי מימון- במקרה 4- ניתן לשעבד ולקבל משכנתא בכפוף לכל האישורים הנדרשים  לגבי שאר המקרים בספק.

במידה ורוצים לרכוש זכויות מצד ג" ולא ישירות מהקיבוץ יש להיוועץ עם עו"ד אם הדבר ניתן ואת מכלול ההיבטים שקשורים בזכויות במיקבץ הדיור,  ובכל מקרה יש להתייעץ גם עם שמאי מקרקעין שיבדוק את מידת הסחירות של הנכס ואת שוויו או אומדן שווי, שכן לא התפתח עדין שוק משוכלל לכל אפשרויות הדיור הנ"ל ולכן, יש לבדוק כל מקרה לגופומ ולהיעזר בניסיון השמאי כדי לקבוע שווי שוק/אומדן למחיר ראוי.

ולאחרונה התקבל פס"ד לפיו הבנייה בקיבוצים תימשך ולמעשה בג"ץ דחה את בקשת הקשת המזרחית, למתן צו ביניים לעצירת יישום חלופת האגודה (החלטה 1447) – תימשך הבנייה בקיבוצי הפריפריה עד הכרעה סופית, וקיימת אפשות כבר עכשיו להמשך התקדמות בביצוע החלטה 1447 בקיבוצים המעוניינים בכך, וגם משקפות כנראה את עמדת בית המשפט, שהתקדמות כזו היא סבירה ושהטענות בעתירת הקשת אינן כבדות דיין כדי לעכב אותה".

ולסיום הידעתם שהמילה קיבוץ לקוחה מהעולם החסידי שם הונהג לפני כ-250 שנה הנוהג להתקבץ("הקיבוץ")בראש השנה אצל רבי נחמן מברסלב זיע"א.

גד קרן.

משבר מים במדינת ישראל

מדינת ישראל מושפעת בחלקה הצפוני מאקלים ים תיכוני ובחלקה הדרומי מאקלים מדברי ומכאן שמו של האקלים השורר בה – אקלים חצי מדברי. כתוצאה מכך, עונת הגשמים בישראל קצרה ונמשכת 4 חודשים בלבד והשכיחות לרצף שנים שחונות גבוהה. בנוסף לכך מתאפיין אקלים זה בהפסדי מים רבים הנובעים מהתאדותם של מי הגשמים לאטמוספרה. כמויות הגשמים בארץ הולכות וקטנות מצפון לדרום, בזמן שחלק ניכר מן האדמות הראויות לעיבוד נמצאות דווקא בנגב הצפוני, איזור בעל כמות משקעים זעומה.

עלייה בביקוש – ירידה בהיצע
היצע המים הטבעיים בישראל, ממילוי חוזר של מקורות המים השונים, מוערך בכ – 1,400 מיליון מ"ק בשנה. בשנים שחונות ההיצע נמוך אף יותר. שימושי המים העיקריים מתחלקים כדלהלן:
שימוש ביתי וציבורי – כ – 800 מליון מ"ק בשנה.
חקלאות – כ – 550 מליון מ"ק בשנה.
תעשייה – כ – 90 מליון מ"ק בשנה.
שכנים – כ – 130 מליון מ"ק בשנה.

כפי שניתן לראות מהנתונים, משק המים בארץ מתאפיין בחוסר איזון בין ההיצע והביקוש למים. בין הגורמים העיקריים לגידול בביקוש למים: גידול האוכלוסייה ושינוי ברמת החיים. במקביל ניתן לראות כי בשנים האחרונות מתקיימת מגמה של ירידה בהיצע המים. שילוב שתי המגמות עם רצף שנים שחונות, דרדרו את משק המים לידי משבר אמיתי. 

מה עושה המדינה?
כדי לענות על המחסור במים טבעיים, מדינת ישראל פועלת לייצור מים במספר דרכים. להלן העיקריות שבהן:
1. השבת קולחין – מים משומשים יכולים לעבור תהליך טיהור המכשיר אותם לשימושים חוזרים כדוגמת השקיה חקלאית, השקיית גינות וצריכה תעשייתית. מים אלה נקראים מי קולחין שהם למעשה מי הביוב המטוהרים.
2. התפלת מי ים – התפלת מי ים והפיכתם למים ראויים לשתייה מתבצעת כיום בכל העולם בעיקר באמצעות טכנולוגיה הנקראת "אוסמוזה הפוכה". התפלת מי ים היא הפתרון העיקרי להתמודדות עם בעיית הידלדלות מקורות המים בעולם.
3. התפלת מים מליחים.
4. טיוב מקורות מים שזוהמו או הומלחו.

ככלל משבר מים מוגדר ארוע שעשוי לגרום לפגיעה ממשית באספקת המים לאזרחים ואי יכולת לסלק ביוב.

במקרה קיצוני כגון הרעלה מכוונת או רעידת אדמה חזקה שגורם להפסקת הזרמת המים בצנרת, חלוקת המים תעשה במנות מוגבלות ע"י מיכלים שיוצבו בשכונות המגורים. מנת המים לאדם מוגבלת והשימוש במים יהיה מושכל ובצמצום רב תוך מיחזור חלק מהמים ששימשו לבישול וכד'. מומלץ לאגור בבית שישית מים לנפש ולרענן המלאי מעת לעת.

לגבי ביוב יש להשתמש במים אפורים מהדחת כלים למשל ולהחזיק מלאי שקיות מיוחדות שכוללות חומר כימי שהופך את הביוב למוצק שניתן לזרקו לפח.

גדי קרן הינו דוגם מים, פרויקטור ומבצע פיקוח וניהול פרויקטים של תשתיות, חבר בוועדות בטחון מים במט"י ובוועדות בינ"ל.

 

בכתבה זאת נעזרנו במידע מאתר רשות המים

הירושה של סבא- אליה וקוץ בה

לעיתים קרובות אנו נדרשים להעריך דירות ירושה שניתנות בחיים ועדין מתגוררים בהן. כמובן ששוי הזכות המוקנית אינה שווי הדירה כפנויה ריקה וחופשיה מכל מחזיק, חוב ושיעבוד( בהנחה שיש גם חובות והלוואות שרובצים עליה).

להלן תסריט פשוט שאנו נתקלים בו מידי פעם:

סבא בן 75 הוריש בעודו בחיים , לתשעת נכדיו ובחלקים שווים, את דירת מגוריו בת 3.5 חדרים בגבעתיים,  ששויה כפנויה וחופשיה- 2,100,000 ש"ח. דמי השכירות שניתן לקבל מדירה דומה הינם 6,300 ש"ח לחודש.

אליה וקוץ בה על הדירה רובצת משכנתא שיתרת החוב לסילוק, נכון ליום ההורשה היא 500,000 ש"ח וכמו כן לסבא ידועה בציבור בת 45 , שעפ"י הסכם רשאית להתגורר בדירה כל עוד הסבא בין החיים.

מה שווי דירת הירושה של סבא לצורך רכישת הדירה ע"י אחד מהנכדים?

לצורך כך יש צורך להשתמש בטבלאות חיים משותפים כאשר הגבר הוא המבוגר מבין בני הזוג. נמצא איפוא ששוי הזכות של הגברת להתגורר בדירה כנ"ל(שרותי דיור- אלטרנטיבה לשכור דירה דומה) עד 120 של סבא(ולא שלה) בריבית היוון של 6%(שמשקפת סיכון וכד') הוא 75,600 ש"ח לשנה כפול מקדם 4.8 -363,000 ש"ח ובמעוגל  370,000 ש"ח.

נוסיף על זה את המשכנתא בסך 500,000 ש"ח. נקבל "קוץ" של 870,000 ש"ח שיש להפחית משווי הדירה כפנויה וחופשיה, דהיינו שווי הזכות המוקנית היא 1,230,000 ש"ח בלבד! אותה יש לחלק בין תשעת היורשים.

אני ממליץ לבצע הפחתה נוספת בשיעור 12% בגין מושעא בריבוי יורשים, שיכולים לסכל עסקאות בגלל העדר ענין בנכס או סיבות אחרות, כלומר שווי הזכות המוקנית בחיים כ-1,080,000 ש"ח.

כמובן שישנם מקרים מסובכים יותר אך בדוגמא הנ"ל יש כדי להמחיש את החשיבות בזיהוי והערכת הזכויות בנכס מקרקעין.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין.

התמונה באדיבות הרב ישראל יצחק בזאנסון מהגלריה היהודית.

GK שמאות

 

בניה ירוקה וידידותית לסביבה – תו תקן ירוק

 

כחבר בוועדות טכניות של מכון התקנים אסביר על מעמדו של התקן הישראלי ומה משמעותו של התקן הירוק.

ראשית יש להסביר את ההבדל בין תקן מחייב שעובר הליכי חיקוק ומרגע שהוא מופיע בחוק, בתקנות ובחוזרי מנכ"ל הוא תקן רשמי ומחייב. ולעומתו קיים התקן הוולונטרי שאינו מחייב אך הינו סטנדרט שאליו מכוונים ומצפים. הצרכנים מעדיפים מוצר שנושא תו תקן מכיוון שהמוצר עבר בחינה מדוקדקת במכון התקנים לפני שזכה בתואר הנכסף. תו התקן הירוק הינו מסוג התקנים הוולונטריים שמוענק ע"י המשרד להגנת הסביבה ומכון התקנים הישראלי למוצר או שרות שפגיעתו בסביבה פחותה בהשוואה למוצר אחר בעל ייעוד זהה ואשר יעילותו אינה נופלת מהמוצר שאינו ירוק. עפ"י סקר עמדות הציבור של מכון התקנים הישראלי ניכר באופן ברור הפוטנציאל השיווקי של מוצרים ושירותים בעלי תו תקן ירוק כגון: נורות חסכוניות, אריזות מתכלות, נייר ממוחזר, טיח תרמי וכד' כאשר המניע העיקרי להעדפת מוצרים עם תו ירוק הוא שמירה על איכות הסביבה, איכות ובריאות. בארה"ב למשל שבו קיים תקן LEED (שיטת מדרוג ותקינה המעודדת מוצרים וטכנולוגיה ירוקה) נכסים להשכרה בעלי תקן זה הביאו לעלייה דרמטית של כ-10% בשכר הדירה.

בשנת 2005 גיבשו מכון התקנים והמועצה הישראלית לבניה ירוקה את תקן 5281 הקובע שורה של תנאים מחייבים לקבלת תו תקן רשמי של בניה ירוקה. חרף קיום התקן הוקמו בארץ עד כה רק שבעה מבנים ירוקים.

בימים אלו עמלה חברה בריטית שנשכרה במיוחד כדי לרענן ולעדכן את התקן שכתיבתו תושם כנראה עד ל3/2011.

לסיכום, העלאת המודעות לאיכות סביבה ושמירה על כדור הארץ מפני נזקים סביבתיים שהאדם גורם, יביא לדעתי למצב שבו התקן הירוק יאומץ ע"י יצרנים רבים שיבינו את התועלת הכלכלית והאינטרס המשותף של היצרן והצרכן הסופי בייצור וצריכה של מוצר או שירות ירוק, ולא רחוק היום שבו יהפוך התקן הירוק לתקן רשמי ומחייב.

להלן יתרונות הבניה הירוקה במיזעור הפסולת, ניצול משאבים, והנזק לסביבה

 

 

 

 
   

מנגנון פינוי דיירים מדירה מושכרת בשכירות חופשית

סעיף שכיח בהסכמי שכירות רבים קובע כי אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, המשכיר יהיה רשאי להיכנס לדירה, להוציא את חפציו של השוכר ואף להחליף את המנעולים בדירה.

אומנם סעיף זה השתרש בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה הוא חסר כל תוקף משפטי ועומד בניגוד לחוק. למרבה האירוניה, פעולה כזו תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו), והשוכר שיפעיל כוח כדי למנוע כניסת בעל הבית לדירה ייהנה מהגנת החוק. המשמעות היא שסעיף הפלישה" המצוי בהסכמי שכירות רבים, לא יקנה בידי בעל הדירה זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבך אותו ולגרום לניהול הליכים משפטיים נגדו. אחת האפשרויות העומדת לבעל הדירה עוד במעמד עריכת הסכם השכירות היא הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי אם לא יפנה הדייר את הדירה, הצדדים נותנים את הסכמתם למינויו של נציג מטעם בעל הדירה ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד. כמו כן יש לקבוע כי תצהיר של בעל הדירה או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שהתמלאו התנאים למינוי כונס נכסים. בכך יוכל בעל הדירה לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד.

בית המשפט ימנה כונס נכסים לביצוע הפינוי או יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר. בסיום הדיון יכול בית המשפט להוציא צו לפינוי הדירה. את הצו אפשר לממש באמצעות ההוצאה לפועל. ביום 28.12.2008 שונה המצב המשפטי עם פרסומן ברשומות תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 2) התשס"ט 2008 הקובעות פרוצדורה לניהול מקוצר של תביעה לפינוי מושכר.

התקנות קובעות כי תביעה לפינוי מושכר תוכתר בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד וללא צורך בקבלת אישור מבית המשפט. היינו, המשכיר רשאי לתבוע את פינוי הדירה, בהליך מהיר ונפרד מהתביעה הכספית שבד"כ מתלווה לתביעת הפינוי בשל כך שהשוכר חדל לשלם שכר דירה, מבלי לאבד את זכותו לתבוע את החוב הכספי בגין אי תשלום שכר הדירה (ולענין זה מומלץ להעריך ע"י שמאי את דמי השכירות הראויים לתקופה הרלוונטית שכן סביר להניח שחלו שינויים בדמי השכירות יחסית למועד ההשכרה ההתחלתי)והנזקים שנגרמו לדירה (אם נגרמו) בהליך נוסף.

בצרוף להגשת כתב תביעה לפינוי, על התובע להגיש גם את כל המסמכים הנלווים תצהירי עדות ראשית , חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם יש, ואת כל המסמכים הנוגעים לתביעה. כך גם על הנתבע לעשות לגבי כתב ההגנה. לוח הזמנים לניהול תביעה כזו קוצר בהרבה מסדרי הדין הרגילים ונקבע על 60 ימים – על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 30 ימים מיום הגשת התביעה. על בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.

לסיכום מרבה נכסים מרבה דאגות אך מוטב להיות ערוכים מראש עם חוזים סגורים "הרמטית" , ובמידת הצורך להסתייע בשמאות שתקבע הפסד דמי שכירות ראויים.

 GK שמאות

קבוצות רכישה – החדשות האחרונות מבהילות את הציבור!

גד קרן

כל מי שמצוי בענף הנדל"ן נחשף לפעילות ההולכת וגוברת של קבוצות הרכישה, עד כדי הפיכתן לגורם דומיננטי ששינה מגמות והרגלים, והביא למצב של שוק נדל"ן "תוסס ובועט".

ברם, הכניסה לקבוצת רכישה מחייבת משנה זהירות מכיוון שההצלחה הכלכלית והחסכון הכספי אליו שואפים, תלויים במידה רבה, בין שאר הגורמים,  בניסיונו ובהכשרתו של מארגן הקבוצה וכיצד יראה תפקידו ע"י רשויות המס.

כיועץ מיסוי נדל"ן הנני מביא לידיעתכם המלצות הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה שהוגשה למנהל רשות המיסים. כמובן שיש בהמלצות משום תמרור אזהרה לכך שרשות המיסים מתכוונת לשים את הנושא מתחת לזכוכית מגדלת ולבחון היטב כל מקרה לגופו. להלן ההמלצות והמסקנות:

"מס רכישה
הועדה סבורה בהקשר לאפשרות של מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות, כי אין מנוס
מלהמשיך ולבחון את מעמדו של המארגן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה, בהתאם למבחנים
שנקבעו בפסיקה הקיימת בנדון. הועדה הצביעה על הקושי הקיים במיסוי המארגן עם
השתכללותן של קבוצות הרכישה. עם זאת, הועדה סבורה, כי אין מקום לתיקון חקיקה, שיקל על
אפשרות מיסוי המארגן במס רכישה, כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. תיקון גורף כאמור אינו
מתיישב בהכרח עם המציאות הכלכלית המשתנה מקבוצה לקבוצה.
הועדה בחנה את השימוש שנעשה בידי מארגני קבוצות רכישה בהסדר האופציה הייחודית
הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. הועדה סבורה, כי השימוש האמור כשלעצמו אינו מצדיק את ביטול
הסדר האופציה הייחודית.
הועדה ממליצה לאמץ את העמדה שהביעה לאחרונה רשות המסים בתיקים שונים, על פיה,
בראייתו של הרוכש שהצטרף לקבוצת הרכישה הוא רכש דירה ולא רק קרקע. בהתאם לעמדה זו,
רוכש הדירה חותם על מנגנון חוזי, שנועד להוליך אותו למוצר המוגמר של דירה, שממנו הוא לא
יכול לסגת, ולפיכך יש לראות בו כרוכש דירה, ולחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של
הדירה שתיבנה.
הועדה ממליצה אף לעגן את העמדה האמורה במסגרת תיקון חקיקה מבהיר. בתיקון החקיקה
מוצע לקבוע, כי רוכשים המתארגנים במסגרת קבוצת רכישה לשם רכישת דירות מגורים ייחשבו
כרוכשי דירות מגורים. במסגרת זו גם יוגדר המונח "קבוצת רכישה", בהגדרה שתכלול, בין היתר,
קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן תכלול חזקה לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים
או יותר כקבוצת רכישה.
הועדה בחנה את דרך הדיווח על קבוצת רכישה כתכנון מס החייב בדיווח, והסתבר כי לא
תמיד המידע המוגש במסגרת הדו"ח למס הכנסה מועבר לבחינת משרדי מיסוי מקרקעין. הועדה
ממליצה ליצור מנגנון ממוחשב, שיאפשר עם קליטת הדו"ח הכולל את הפעולה של "קבוצת
רכישה" במס הכנסה את העברת המידע האמור למשרד מיסוי מקרקעין הרלבנטי.

מס ערך מוסף
הועדה סבורה, כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעילות שחורגת מפעילות פרטית
אותה בחר חוק מע"מ שלא למסות. בשל הסממנים העסקיים שיש בפעילות זו, ממליצה הועדה
למסות גם את מרכיב הקרקע, כך שבפועל, מלוא עלויות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה
(למעט מרכיב האגרות וההיטלים) בהן נושא הרוכש ימוסו במע"מ. עוד סבורה הועדה, כי
במסגרת הדין הקיים ובמסגרת החלופות המוצעות בחוזר מע"מ 1/07 ישנו קושי להביא למיסוי
כאמור גם על מרכיב הקרקע.
הועדה ממליצה להטיל את החיוב במע"מ בגין מרכיב הקרקע על בעל הקרקע המוכר. הטלת
החיוב במע"מ על בעל הקרקע המוכר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק מע"מ ואף תקל על גביית
המס. הועדה ממליצה על תיקון חקיקה במסגרתו תתוסף חלופה נוספת להגדרת "עסקת אקראי"
בחוק מע"מ, שתכלול מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה. לעניין זה ניתן יהיה לעשות שימוש
בהגדרת קבוצת רכישה שתקבע במקביל גם לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.
מס הכנסה
הכנסתו של המארגן חבה במס הכנסה כהכנסה מעסק בין אם נראה בו כמתווך ובין אם
נראה בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. כדי להתמודד עם תכנון מס אפשרי במסגרתו יסווה
המארגן חלק מן התמורה בגין שירותי הארגון בדרך של קבלת דירה / דירות במחיר מופחת על ידו
וכך "יכבס" הכנסה עסקית ויסב אותה למסלול הוני, ובמקביל גם ישולם מע"מ בגין השירותים
שניתנו על ידו על מחיר עסקה מופחת (שאינה כוללת את התמורה בדירה), ממליצה הועדה לקבוע
מנגנון שיאפשר מעקב אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.
מעקב זה אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן, יסייע גם בהמשך, בעת מכירת הדירות על
ידי המארגן, לבחון את האפשרות לראות בתמורה הנובעת ממכירת הדירות כהכנסה מעסקת
אקראי בעל אופי מסחרי, מקום בו הדירות נמכרות ברווח גבוה, תוך זמן קצר, תוך ניצול
הבקיאות והמיומנות בתחום.
במסגרת עבודת הועדה הסתבר, כי ישנה תופעה של משקיעים הרוכשים מספר דירות
בקבוצות רכישה ומוכרים את הדירות האמורות במימוש מהיר, ברווח גבוה, תוך ניצול מיומנותם
ובקיאותם בתחום הנדל"ן. הועדה ממליצה, כי יקבע מנגנון ממוחשב שיאפשר מעקב אחר
פעילותם של אותם משקיעים, ובדומה גם יאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות
מקבלן, וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה כדי הכנסה מעסק או עסקת
אקראי."

שמאות מקרקעין בפירוק שיתוף עידכון 2016- פטורים ממס בתא המשפחתי

אחת התופעות הרווחות לצערנו כיום במדינה,  הינה תופעת הגירושין. במקרה של גירושין עולה בדרך כלל סוגיית חלוקת הרכוש בין בני הזוג וההשלכות העתידיות מבחינת מיסוי צפוי.

לאחרונה התקבלו הלכות ופסיקות קובעות בתחום התא המשפחתי:

  1. דינה מור
  2. אן מרי עברי
  3. פלם

יש שוני וכל מקרה לגופו לפרטים נוספים וניתן לפנות למשרדנו, לקבל את השונויות וכן הערכות שווי לרכוש ולמקרקעין ,

GK שמאות

דירת מגורים – שייכת לשני בני הזוג לצורך מס

דירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין ונרשמו על שמו בלבד, אינן יכולות להיחשב כנכס חיצוני לנישואין, והן תיחשבנה גם לדירות בן הזוג השני לעניין חישוב מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת על שמו, וזאת על אף שנרשמו על שם בן הזוג הראשון בלבד וגם אם רכישתן מומנה מכספי ירושה שקיבל.

בעת פירוק שיתוף/התא המשפחתי דהיינו גירושין עולות סוגיות בקשר לרכוש המשותף שנצטבר במשך שנות הנישואין ורכוש שהביא מי מבני הזוג לתוך התא המשפחתי ושנרכש על-ידו לפני כריתת הנישואין.

אין בכתבה זאת משום ייעוץ משפחתי בקשר להלכות פירוק שיתוף והסכמי ממון בין בני הזוג, יחד עם זאת, מאחר ויש להביא הסכמים לבתי המשפט/בתי הדין בקשר לחלוקת הרכוש, חובה לבצע ע״י כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך שומות מקרקעין והערכות שווי עדכניות לכלל הרכוש(בהתאם להחלטת ביהמ"ש/בית הדין או לפי הזמנת עו"ד/כונס מטעם הצדדים)וזאת בטרם תפורק "החבילה".

אציין, בקשר לרכוש שנצבר לפני תחולת הנישואין או לאחר פקיעת הנישואין ישנן השלכות על פטור "דירת מגורים" שצריך לקחת בחשבון, והבאתי לנכון להביא דברים בשם אומרם כפי שפורסמו בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס/ 5/2011 של רשות המיסים- "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי":

 

 

 

התחזית שפורסמה אצלנו לפני כשנה- 2016 תהיה שנת עליה מהתפוצות והמשך עלית מחירים

עפ"י נתונים שפורבמו לאחרונה בוועדת העלייה, הקליטה והתפוצות מצפים לגל של כ- 30,000 עולים בשנה הקרובה בעיקר מצרפת(בשל האנטישמיות) אך גם מארה"ב, רוסיה ואוקראינה.

בסקר שוק שערכנו לאחרונה נבחנו עסקאות ומחירי מכירה לדירות חדשות, בפרויקטים באזור שכונת רמב"ם בגבעתיים- הממצאים מפתיעים!.

שכונת גבעת רמב"ם ממוקמת בלב גבעתיים, בסמוך לת"א. השכונה ותיקה ושמה נלקח מהרחוב הראשי שחוצה אותה-     רח' רמב"ם.

השכונה וותיקה וכוללת בנייני מגורים ושילוב של מסחר ומגורים לאורך הרחובות הראשיים. הרחובות הצדדים כוללים בעיקר בנייני מגורים נמוכים עם גגות רעפים. השכונה צפופה יחסית ובצידה הצפוני היא גובלת בבית עלמין נחלת יצחק. למעט אזורים מובחרים ומבוקשים למגורים כגון מגדל המים, ככר רמב"ם ואזור בריכת רמב"ם, האזור צפוף, קיימת בו מצוקת חניה ולכן נחשב כאזור בינוני בעיר.

לאחרונה קיימת מגמת התחדשות ובידול השכונה שבאה לידי ביטוי בכניסה של בתי קפה ומסעדות חדשות בעיקר באזור ככר רמב"ם, לגבי תחום הבניה למגורים ישנם פרויקטים נקודתיים יוקרתיים שחלקם נבנו בסגנונות באהאוס וזאת לאחר הריסת מבנה ישן שניצב על המגרש. אם ניקח בחשבון העדר מגרשים פנויים בגבעתיים בשילוב מיתוג השכונה כיוקרתית, וביקוש ער לדירות בשל המיקום וכל אותם גורמים שמנינו, נקבל תופעה של התנפלות יזמים/קבלנים על כל מגרש ריק וכפועל יוצא מחירי דירות גבוהים בהתאם.

למשל בפרויקטים ברחובות רמז, אנצו סירני, יד מרדכי, גנסין וכד' מוצעות ואף נמכרות דירות 4 חדרים על בסיס של כ- 27,000 ש"ח/מ"ר בערך, הכל תלוי בקומה, גימור, כוונים וכד'.

כמובן שיש בכך להצביע על שוק נדל"ן חזק ופעיל שמצליח למשוך אוכלוסיה חזקה, ולהשיג מחירי מכירה שאינם מביישים את האזורים המובחרים בת"א.

החפץ לרכוש דירת 4 חדרים חדשה+מעלית וחניה בפרויקט בניה חדש,  במיקום שקט בשכונת רמב"ם בגבעתיים, יצטרך להיפרד מסכום "צנוע" בסך- 2.6  מיליון ש"ח(יתכן שאף יותר -המחיר עודכן לאחרונה).

מבחינה שמאית כל עוד ישנם קונים שמוכנים לרכוש נכסים במחירים הנ"ל, העסקאות מייצגות את מחיר השוק ואת עוצמת הביקושים. כמובן שארועים חיצונים יכולים להפוך את המגמה על פיה ובכל מקרה אין בכתבה זאת משום ייעוץ כלשהוא לרכישת או הימנעות מרכישת נכס.

לידיעתכם, יש לקבל ייעוץ פרטני לגבי כל עיסקה ועיסקה בנפרד ומראש.

 

פיצול דירות- המחאה הציבורית הועילה! עדכון 11/2015

גד קרן

עפי ״גלובס״ מיום 6 לנובמבר 2011 , שר הפנים וסגן ראש הממשלה, אלי ישי, חתם היום (א') על תקנות המאפשרות פיצול דירות קיימות וכן דירות שאושרו לבנייה וטרם נבנו. ההחלטה התבססה על נתוני משרד הפנים, שהצביעה על כך ש-17% בלבד מהיח"ד שנבנו ב-10 השנים האחרונות הינן בנות 3 חדרים ומטה, כאשר יתרת הדירות הינן בנות 4-6 חדרים. בהצלבת הנתונים הללו, עם נתונים על הרכב משקי הבית בישראל, הגיעו במשרד הפנים להחלטה כי יש לאשר את התקנות, המעניקות לוועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות למתן היתר לפצל דירות קיימות לדירות קטנות – ובלבד שלא יהיו קטנות יותר מ-30 מ"ר וכ-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. בנוסף, התקנות מאפשרות לפצל 20% מהדירות אשר בתכנון ממשלתי שאושרו, אולם טרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

לאחרונה חוזרים לבחון את חוקיות הפיצולים נוכח הדרישה לפתרונות דיור מיידים בעקבות המחאה החברתית. יחד עם זאת יש לבדוק מול הרשות את חוקיות הפיצול, אם ניתן לפצל!.

משרדנו עורך שומות והשגות עבור נאשמים בבניה לא חוקית או פיצולי דירות שהוגשה נגדם תביעה כספית בגובה כפל שווי הבניה הלא חוקית/הנאה הכלכלית שמפיקים מפיצול הנכס. התביעה מתוקף סעיף 219 לחוק התכנון והבניה. עבירות בגין ביצוע עבודות ללא היתר בניגוד לסעיפים 145 ו-204(א)לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ותקנות התכנון והבניה(עבודות ושימוש הטעונים היתר)תשכ"ז- 1967 גוררות מספר סנקציות מצד הרשויות/עיריות כגון הגשת כתב אישום פלילי כנגד מבצע העבירה, רישום הערות בפנקסי המקרקעין כאמור בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, צוי הריסה וקנסות מינהליים. הפעלת הסנקציה לפי סעיף 219 לחוק(השתת קנס לפי כפל שווי הבניה שבוצעה) נעשתה ע"י בתי המשפט במקרים בהם היתה חומרה מיוחדת בעבירה או שהיה בביצועה משום התרסה נגד החוק, כך למשל נעשה שימוש בסעיף זה במקרים בהם דובר בבניה בהיקף משמעותי ביותר, בבניה שבוצעה חרף התראות שניתנו או תוך הפרת צווים מינהליים או שיפוטיים שאסרו על המשך ביצוע העבודות, בבניה שנעשתה תוך השתלטות על שטחים ציבוריים, בבניה שבוצעה בניגוד לתוכנית בנין עיר, בבניה ששימשה לשימוש מסחרי, בבניה שהנאשם הפיק ממנה רווח כלכלי ובמקרים נוספים שהמשותף להם הוא כי בנסיבות העבירה קיימת חומרה מיוחדת מעבר לעצם בנייתה של הבניה הבלתי חוקית!. לאחרונה התובעים העירוניים מקשיחים את עמדותיהם וסוברים שגם ללא חומרה מיוחדת מספיקה הרחבת דירה ללא היתר ו/או פיצול דירה שגלום בהם רווח כלכלי עודף, ניתן וכדאי להגיש תביעה לפי סעיף 219 ולהשית על הנאשם קנס כבד! לאחרונה טיפלתי בהפחתת שומת תובע עירוני שהעריך עלות הרחבת דיור בשטח כ-55מ"ר בסך 200,000 ש"ח, וכפל השווי שנתבע בפועל לא פחות ולא יותר מהסכום הדמיוני בסך 400,000 ש"ח!!!. בסופו של דבר שילם הנתבע לעירייה כ-22,000 ש"ח ובתשלומים, והתחייב להשלים הליכי רישוי הבניה אחרת תהרס תוספת הבניה(ת.ב. 01/09/0004867)

יחד עם זאת עלי להדגיש כי לאחרונה נערך מצוד של ממש אחר מפצלי דירות ולפני כשבועיים (11/10)קיים חובב ארצי, מנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה, יום עיון מיוחד בו נקבעו שני מסלולי אכיפה ככלי עזר לתובעים- הראשון הוא הטלת קנס על מפצלי הדירות בגובה של פי ארבעה משווי הרווחים שהתקבלו במשך כל תקופת השימוש בנכס והשני הוא הטלת קנס יומי של עד 1,400 שקל על עברייני הבנייה מיום גילוי העבירה ועד מתן גזר הדין, תקופה שיכולה להימשך שנתיים ואף יותר, לכן כעבור שנתיים הסכום יוכל לצטבר למאות אלפי שקלים ואף לנסוק למיליון שקל. הודעה תהיה חייבת להימסר לעבריין מראש.  בנוסף, התובעים יוכלו להטיל קנס של 75,300 שקל בשל עבירת הבנייה וסכום זהה בגין השימוש בנכס.

לסיכום, מומלץ לבנות כחוק ובמידה וקיימת בניה לא חוקית והוגשה תביעה יש לפעול להפחתת הקנסות באמצעות עו"ד ושמאי מקרקעין.

 

תכנון מדרגות תקניות

מתכננים מדרגות לבית? הטיפים הבאים יעזרו לכם לתכנן גרם מדרגות עמיד שעומד בתקני הבטיחות.

steps

 

• בסיס המדרגות הוא בקונסטרוקציה המתחברת לבטון בקירות. מומלץ אם כך, לתכנן ולהזמין את המדרגות עוד בשלב השלד כדי לאפשר לבעלי המקצוע להתקין את החיזוקים בבטון ולחסוך בכך חיבורים מיותרים ומכוערים בעתיד.

• מומלץ להזמין את המדרגות מחברה אחראית ואמינה שעובדת בצמוד לתוכניות העבודה ועם פיקוח מהנדס.

• רוחב מדרך המדרגה (שלח) המומלץ הוא 27 ס"מ, ולא פחות מ- 25 ס"מ, • גובה המדרגות מקסימלי (רום) 17.5 ס"מ.

להקפיד על מדרגות עם מדרך ורום ביחסים אופטימליים(פעמיים רום ומדרך יסתכמו יחד לכ-62ס"מ)

• גרם המדרגות מתחלק למהלכי מדרגות ולמשטחי ביניים (פודסטים). לאחר כל מהלך של לא פחות מ- 3 מדרגות, ולא יותר מ-16 מדרגות, יש להתקין משטח ביניים.

• גובה המעקה בכל מדרך צריך להיות 90 ס"מ.

• יש להקפיד שהחלק העליון של המעקה, כלומר מאחז היד, יהיה נוח לאחיזה.

• הרווחים בין נציבי המעקה לא יעלו על 10 ס"מ.

 

הכתבה באדיבות המגזין לעיצוב טרנד שכתובתו:

www.trend.org.il

 

 

U.S. real estate market- 2014

Apartments for only one cent

 –  By Ido Shani International Relations Representative – Keren Gad Group

 

The U.S. real estate market today is trying to recover from the deep financial crisis it has found itself at the start of the sub – prime of 2008. While housing prices in recent months had finally begun to show signs of slight recovery, the market is far from returning back to even near normal levels. According to recent reports, approximately 2.5 million American homes and condos are currently in foreclosure or foreclosure proceedings. In some areas you are better off buying an apartment to own rather than to rent in a student dormitory. In some cities unemployment has climbed to 50%. There is already some interest from Israeli investors who are looking at the US market.. There they can purchase a villa for 100 – 200 thousand dollars, whereas in Israel it will not cost less than 1.5 million dollars or a luxury apartment in the US for 50 – 80 thousand dollars

But this is not limited to only villas and apartments under the bright spotlight of investors. It turns out that opportunities in holiday/vacational apartments are of new interest. Research suggests you can find vacational apartments at ridiculously low prices. Yes, at the price of a few dollars or even a single cent, but on condition that you’ll pay an annual maintenance fee for 2 years. According to the American Association for the Development of Resorts, the period between 2008 to 2111 declined by almost 50% for vacationers. Following this trend ,this has caused arrears in payments for management in these projects. This led to more expensive annual maintenance fee from           $ 500 to – 700 to 800 dollars a year. The trend is changing, no doubt. The majority of the resort units are currently for sale, even for a dollar or a cent. The only condition is that the new owner is required to pay maintenance fees.

עתיד הנדל"ן- האם הנדל"ן בארץ יושפע מהמצב הבטחוני?

 

לדעתי, ההשפעות השליליות של המצב הבטחוני ואינטיפאדת הדקירות, על יציבות האזור ועל הרגשת המערביות ששוררת לכאורה במזרח התיכון עד לארועים אלו עשויה לגרום הפך העליות בכלכלה שחווינו בעבר. כלומר, ההרגשה שה"אדמה בוערת" במזרח התיכון והכלכלה בסכנת יציבות,  במובן הפחות נעים, ולהבריח מישראל משקיעים פוטנציאלים ומשקיעים שכבר מושקעים בנדל"ן. במקרה כזה אם יתרחש, יחל תהליך דומינו שיסחוף אחריו את כל שוק הנדל"ן על כל הסיגמנטים שבו- מגורים, מסחרי ומשרדים. יש לזכור שגם לבורסה השפעה על האווירה הכלכלית ומגמה שלילית בבורסה יכולה להוות זרז לירידות מחירים גם בנדל"ן המקומי.

מכל מקום לפני כל השקעה בנדל"ן מומלץ בפרט בימים סוערים אלו להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

 

אין בכתבה זאת משום תחזית מכל סוג שהוא ו/או המלצה או המלצה להימנעות מהשקעות בבורסה ובנדל"ן , והכל הוא דעה אישית שלי ומי שמסתמך עושה זאת על אחריותו בלבד.

 

 

 

סקר עצים לשימור תנאי מקדים לבניה

לאחרונה התבשרנו על כריתת עשרות עצים בשכונת פלורנטין שבת"א אביב.

הכריתה לעיתים מגיעה ממניעים בטיחותיים בגלל גיל מופלג וסכנת קריסה אך לרוב הסיבה היא פיתוח אורבני מסיבי שמצריך כריתת/העתקת העצים במסגרת "הצלת העץ".

בתחום העיר תל אביב-יפו למשל ישנם כ- 220,000 עצים כחמישית מהם מוגדרים כעצים ותיקים. העירייה מודעת לחשיבות העצים לאיכות החיים ולצביונה של העיר ומידי שנה מושקעים כספים רבים בשימור, נטיעת עצים חדשים וטיפוח של העצים הקיימים. ברם, בשנת 2013 בלבד ניתנו אישורים לכריתת כ- 900 עצים ובנוסף כ- 770 עצים אושרו להעתקה. חלק מההעתקות נכשלות והעץ מת, מדובר בעצים(חלקם מוגנים)כגון אלון מצוי, אשל, אזדרכת, אקליפטוסים, סיסם הודי, ברושים, ג'קרנדות, פואיזיאנות, וושינגטוניה, ועוד)

בעיריית ת"א מועסק אגרונום שבוחן במסגרת מתן היתרי בניה האם ישנם עצים מוגנים ואופן הטיפול בהם. האגרונום העירוני רשאי להתנגד למתן היתרי בניה ועל כן טוב ויפה יעשו היזמים במסגרת הבדיקות התכנוניות שלהם במידה ויתנו דעתם, יבדקו ויחקרו האם על המגרש אותו הם מתכוונים לרכוש/לבנות יש עצים, ובמידה וקיימים מה עמדת האגרונום העירוני לגביהים- ראו הוזהרתם!

העיריות השונות מחוייבת להכין סקר עצים לשימור ברמות שונות(אסור להעתקה/אפשרי להעתקה וכד') כדי שהמידע יהיה פתוח וזמין לציבור הרחב, ואף לרשום הערת אזהרה בספרי המקרקעין במקרה שמדובר במקרה קיצוני של איסור בניה על החלקה/מגרש עקב עץ נדיר ברמת שימור גבוהה.

 GK שמאות- גד קרן הינו בוגר הפקולטה לחקלאות ושמאי מקרקעין מוסמך משנת 1994

20140708_134626

 20140706_135556

? Forecasts 2016: Are the new Canadian rules to harsh for the real estate market

by Jonathan Ben Simon B.Eng

International Relations Representative – Keren Gad Group

For the last 7 years, the Canadian federal government has been changing the law regarding personal mortgage loans. Its goal aims to prevent the real estate market of going out of control by limiting excessive debt to Canadian households, somewhat slowing down the market. According to lawmakers, nothing catastrophic is to be expected, but nothing miraculous either, respond the economists. Indeed, a slight slowdown seems to be appearing for several months now. In short, since the summer of 2012, Canada’s Finance Minister, Jim Flaherty, has changed the maximum amortization period for mortgages supported by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) to 25 years. This reduces the amortization of the debt of five years, implying a higher monthly payment. The Minister has, in addition, pushed 20% down payment required without the need of mortgage insurance. These measures are considered by the market as drastic, but are they really

??

Firstly, these changes affect mainly first time homebuyers. Therefore, the impact of these new regulations is felt on a certain part of the market only. Moreover, the demographic change caused by the influx of immigration and the aging of the population tends to control vibrations of the real estate business. This causes a real estate rotation that rebalances supply and demand. Since older people need housing options better suited to their condition, newcomers seeking to establish themselves recover their homes. That being said, 2013 is expected to show more stability due to gradual slowdown in property prices. While some sources predict a 2% decline, nothing yet has been confirmed.

While we have seen the effects of legislation on buyers, let’s see the effects on owners. The latters are affected when refinancing their properties, whereas before they had the right to 85%, now they cannot get more than 75% to 80%. They lose, in a way, 5% in property refinancing value. Thus, the only survivors are borrowers who wish to renew their existing loan. However, the new laws still indirectly affect them as they are forced to follow the same reimbursement rules. Since July 9, the government no longer allows a reimbursement greater than 39% of annual revenues. This regulation is not limited to mortgages as it also includes personal debts. That is to say that credit cards, store credits and all other related debt could no longer be struck at once. The proportion of reimbursement must enroll in a slice of 45% of revenues. This measure seeks, it seems, to protect the economy from market fluctuations. Limitation of indebtedness, lower mortgages, lower refinancing and increased CMHC requirements aim at a balance that is difficult to measure yet. It is certain that the debt reduction is desirable, but it also limits investments. Finally, the wealthy are not forgotten by the new laws. Now the government will no longer insure houses worth more than a million dollars.

Here are roughly the changes to expect in 2013. Fortunately, mortgage rates appear to remain advantageous, which will somewhat benefit the residential construction projects needed to meet demographic needs.

פארק אריאל שרון- חיריה פוטנציאל להשבחת שווי

אתר הפסולת חיריה הידועה כהר הזבל שינתה את יעודה לפני מספר שנים ואיננה משמשת עוד כאתר להטמנת פסולת, אלא כתחנת מעבר בלבד. לרגלי ההר קיימת סככה ענקית שאליה מגיעות משאיות זבל עירוניות מכל רחבי גוש דן, פורקות את מטענן ובאגרים ענקיים מעמיסים את כל הכבודה הריחנית למשאיות ענק, פול-טריילרים שנוסעים דרומה לאתרי הטמנה מסודרים. בצמוד לאותה סככה פועלת תחנת מיחזור אשר ממינת וממחזרת חלק קטן יחסית מהפסולת הביתית ואילו מרבית הפסולת עושה דרכה להטמנה. באתר קיימים גם מתקני טיפול וגריסת גזם ומיכלים אשר אוגרים את הגז שנפלט מהר חיריה כתוצאה מתסיסת הזבל הרב שצבור בו, גז זה שהינו ידידותי לסביבה משמש לייצור חשמל לאתר כולו ועודפים ממנו ״ מיוצאים״ למפעל תעשייתי בישוב הסמוך אזור. בנוסף הוקם מרכז לחינוך סביבתי שמטרתו להסביר ולחנך ילדים, בני נוער ומבוגרים את חשיבות השמירה על הסביבה באמצעות מיחזור במקור( כלומר למיין כבר בבית) וחינוך לצרכנות נבונה שממעטת להשתמש בניילונים ואריזות שאינן ממוחזרות, וכיצד יש להמשיך להשתמש ולהשמיש מוצרים ישנים במקום תרבות הצריכה שמייצרת כמויות של אריזות ופסולת כתוצאה מהשלכת המוצרים הישנים, שלעיתים קרובות הינם טובים ושמישים ונזרקים רק בשל האופנה והטרנדיות להתחדש ״במילה האחרונה״.

באשר להר עצמו שמתנשא לגובה מרשים וכולו מזבל דחוס, ההר כוסה במצע כורכר ותוכנן ע״ אדריכל נוף ששאף לפתח את ההר ולשלבו בפארק העתידי ללא פגיעה במרקם ובקונטור ההר, וזאת מתוך רצון להתמודד עם טעויות העבר תוך צעידה לעתיד ירוק ומתחשב בסביבה. התוצאות הינן מרשימות, צירפתי צילום מראש ההר שבו ניתן להשקיף לעבר תל אביב, מקווה ישראל וחולון וממנו ניתן לראות את חזון פארק אריאל שרון שיהיה גדול ומרשים מהרבה פארקים עירוניים מפורסמים בעולם, ויכלול שבילי אופנים , מתקני ספורט ונופש, פיתוח וניקוז נחל איילון ושפירים. עפ״י תמ"מ 3/5 – פארק איילון, שהיא תכנית מתאר מחוזית חלקית לפארק מטרופוליני בדרום מחוז תל אביב אשר הוכנה על ידי משרד הפנים בשיתוף עם המשרד לאיכות הסביבה ובתמיכה מלאה של הרשויות המקומיות הסובבות את הפארק.

תכנית פארק איילון משתרעת על שטח של כ- 8,000 דונם, מתוכם: כ- 1,000 דונם המהווים את פארק דרום המצוי בתחום העיר תל אביב יפו; כ- 500 דונם הכוללים את אתר הפסולת "חיריה", לגביו מתוכנן להתבצע הליך שיקום ואת תחנת מעבר פסולת למרגלותיו העתידה להפוך לפארק מיחזור; כ- 500 דונם של שטחי תשתיות הכוללים, בין היתר, את דרך מס' , את תחנת המשנה של חברת חשמל ואת אדמות מקווה ישראל (כ- 3,300 דונם), המיועדים על פי התכנית להישאר אדמות חקלאיות בהתאם לחוק מקווה ישראל.

יתרת השטח, כ-3,000 דונם, מיועדים להוות את ליבת שטח פארק איילון המהווה שטח פתוח למטרות פנאי ונופש. חלק משטח הפארק מהווה אזור פֶשט הצפה של נחל איילון, המיועד למנוע שטפונות בערי מחוז תל אביב השוכנות במורד הנחל. שטח הפארק כולו וליבת הפארק בכללו, נועדו לאוכלוסיית המדינה בכלל ומטרופולין תל אביב בפרט.

גבולות התכנית:

בצפון – שכונות דרום תל- אביב ופארק לאומי רמת גן בדרום – אזור וחולון במזרח – דרך מס' 4 במערב – שדרות לוי אשכול (חולון) ודרך חיל השריון (תל- אביב). המטרות העיקריות של התכנית: יצירת פארק המהווה "ריאה ירוקה" לרווחת אוכלוסיית מטרופולין תל-אביב בכלל ודרום המטרופולין בפרט.  שיקום נחל איילון ונחל שפירים ושמירת שטח לפשט הצפה עבורם, כאמצעי לסיוע בפתרון בעיית ההצפה של נתיבי איילון ושכונות דרום תל- אביב. שיקום אתר הפסולת חירייה והפיכתו ל "גן פורח" ונקודת תצפית על האזור. קביעת הוראות להכנת תכניות מתאר מקומיות לפארק, הכולל פעילויות נופש ופנאי, בשטח התכנית: אגם, מתקני ספורט ושבילי הליכה.רשם החברות אישר את הקמתה של החברה הממשלתית המנהלת לפארק איילון. תפקידיה של החברה הממשלתית יהיו לעסוק בתכנון, פיתוח, ניהול ובאחזקה של פארק איילון, לשמרו כשטח ציבורי פתוח, לפעול לשיקום הר הפסולת חירייה ולהסדיר את זכויות המקרקעין במתחם הפארק.

באשר לפוטנציאל הנדלני אני מאמין שכל אזור פארק דרום עד חוות הזרע ומקווה ישראל, יהנו מחשיפה לפארק חיריה וכתוצאה מכך מעליית ערך מקרקעין.

 נכתב ע"י גד קרן- שמאי מקרקעין מ-  GK שמאות והנדסה

 

 

יישום מסקנות נדל"ן 2015

עם פרופ' סטנלי

נתבקשתי ע"י עו"ד שמייצג רוכש דירה לערוך שמאות ירידת ערך לדירה בגין אי התאמה לסטטוס מגורים. מעשה בדירה בקומת קרקע בצפון הישן של ת"א, כ- 60 מ"ר שהיתה צמודה לחדר הסקה במפלס קצת נמוך יותר ממפלס הדירה. לימים בעל הדירה השתלט ללא הרשאה על חדר ההסקה וסיפחו לדירתו אגב ביצוע שיפוצים נרחבים, השוואת מפלסי הרצפה, תקרות אקוסטיות וכד' כולל יציאה לחצר הבנין. הדירה הפכה פתאום לדירת גן בת  1/2 3 חדרים אטרקטיבית. הדירה נמכרה פעם אחת לתושב חוץ שבקושי גר בדירה ולאחר כשנתיים מכר אותה לאותו תובע רכש את הדירה בגלגול שני מאותו שינוי. כל הגורמים סמכו רק על הנסח במילא יש פערים כידוע בין שטח בפועל לשטח רשום וויתרו על בדיקה שמאית או בדיקה בתיק בנין שהיה מלא בתלונות דיירים וכמובן עיון בתשריט הבנין במחלקת ההנדסה היה מגלה את האמת. בשלב מסוים הרוכש גילה שחלק מדירתו היה בעבר רכוש משותף- חדר הסקה והגיש לאחרונה תביעת פיצויים נגד כל הגורמים, לחילופין ביטול העיסקה והשבת כל הכספים לרבות דמי התיווך.

מהן הבדיקות שי שלבצע כדי למנוע בעיות בעתיד וגם להיות גורם מקצועי שמאמין בגילוי נאות:

  1. זיהוי הנכס- נסח הטאבו המפורסם הוא מסמך משפטי המהווה תעודת הזהות של הנכס, כפי שכל אי התאמה בתעודת זהות ביחס למחזיק התעודה למשל צילום לא תואם או בתעודות החכמות הביומטריות טביעת אצבעות לא תואמות כך בנסח הטאבו. אני קורא לזה משולש הזהב ששלושת קודקודיו הן- הנסח, ביקור בנכס, בדיקת במאגרי קדסטר- מיפוי ישראל או אתר העירייה הרלוונטית ותשריט בית המשותף. מה אנחנו משיגים בבדיקות אלו- זיהוי כמעט 100% שהדירה שאותה אנחנו מעריכים ובמקרה שלכם משווקים היא הדירה שפרטי הרישום שלה מופיעים בנסח המוצג. אני לא מדבר על זיהוי הבעלים כבעלים(שזו לדעתי תפקידו של עו"ד) אלא זיהוי הנכס עצמו שפה גם אתם כמתווכים נכנסים כשותפים לבדיקות, אני מזכיר פסיקת בימ"ש העליון בפרשת דדון שבה נקבע: "חובת הנאמנות של המתווך כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו ובעניינו זהירות סבירה כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר לבדוק את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל ע"י בדיקת ספרי המקרקעין משהיפר חובתו זו קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך עפ"י החוזה". רבותי אם על זיהוי המוכר בימ"ש קבע מה שקבע קל וחומר על זיהוי הנכס.

כדי להמחיש את אביא דוגמא מהרצליה בא התרענו על אי התאמה- היתה חלקה גדולה שעליה בנוי בית צמוד קרקע עם חצר גדולה לימים פוצלה ל- 2 חלקות ועל החלקה הפנןיה נבנה בית משותף, אני לא יודע מה ההשתלשלות של הארועים שהביאו להחלפה בין מספרי החלקות החדשות אך בפועל לאחר ביקור בשטח ובדיקה במיפוי ישראל עולה שהכותרות של הנסחים ביחס למספרי החלקות הינן שגויות והתחלפו. כמובן שרק בדיקה של שלושת הקודקודים- נסח, נתוני גו"ח רשמיים וביקור אפשר היה לעמוד על התקלה.

טעויות רווחות כאן נכנסים בדיקת עומק עד לרמה של חלקת משנה(ת"ח) היא בדיקת תשריט הב"מ מצאנו טעויות בכותרות הנסחים ביחס לת"ח מול התשריט כמובן שרק לאחר ביקור בדירה כדי לדעת לזהות אותה בתשריט וניסיון בקריאת נסחים ותשריטים ניתן לעלות על הטעות.

  1. בדיקות נוספות וכאן אני חוזר לדוגמא הראשונה זאת בדיקות במחלקת מהנדס העיר ובוועדות לתכנון ולבניה. בכל עירייה יש גנזך הנדסה עם תיקי בנין אתם לא מתארים מה ניתן ללמוד מתיק הבנין החל מסכסוכי שכנים, דרך התנגדויות ליוזמות בבנין וכלה בדברים מהותיים כגון חריגות בניה, תקרות פל-קל ובעיות הנדסיות שמחייבות ביקורת מהנדס בנין. בדיקות נוספות יתבצעו בוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן בקשר לפוטנציאל תכנוני- תוכניות משביחות או להיפך תוכניות פוגעות שיש בהם לכאורה ירידת ערך כגון: כבישים ראשיים, מסילת ברזל, קווי מתח עליון, מבנה ציבורי מרעיש וכד'.
  2. הבדיקה האחרונה שאין לי ספק שכולכם מתמחים בה זו הערכת הדירה, יחד עם זאת ברשותנו השמאים מאגרי מידע ונתוני עסקאות וכפי שאתם לא אחת מסייעים בעיצה טובה לשמאי בקשר לשווי אל תהססו לפנות גם לשמאים שמומחים גם בנושא השבחת או ירידת ערך כאמור או מיסוי צפוי במקרה של עסקת נטו.

שת"פ עם מתווכים מעבר להפניות הדדיות טובות שמניבות עסקאות או עבודות שמאות.          אני גורס שתמיד כדאי להתייעץ עם המתווך המקומי שמכיר את ההיסטוריה של הנכס בעיקר רלוונטי לגבי דירות מיוחדות שהמחיר הנדרש להם כולל ערך מוסף למשל ידוענים(סלברטיז') , מכיוון שלנו כשמאים אין שוק משוכלל שיכול ללמד על שווי ראוי אנו מעריכים ומתמחרים בשני מצבים שווי ללא ה"ייחוס" ומחיר מצופה לאחר שהתייעצנו עם המתווך המקומי שיכול לסייע בתימחור. כנ"ל להבדיל בדירות בעיתיות עם סטיגמה שלילית למשל דירות קטלניות שהתרחשו בהן אסונות או דירות "מקוללות" שאין לגרים בהן סימן ברכה, כמובן שאנו כשמאים נמצאים בדילמה האם לציין גורם שהוא במישור המיסטי- פסיכולוגי ולא במישור העובדתי שמאי – ראציונלי ויחד עם זאת אנחנו יודעים שהפסיכולוגיה עובדת ובמסגרת הערכת הנכס וגילוי נאות של הנתונים עלינו להציג את הנתונים והלקוח יחליט איך להמשיך.

לסיכום, רבותי אני מכיר את האמירה מה אני צריך את כל הבדיקות והכאב הראש הזה הלקוח אוהב ומעוניין בדירה, למה לבלבל תן לי לסגור ולגזור קופון. לדעתי, אין מקום לאמירה כזאת בימינו, להיפך השקיפות הלאה והבדיקות המקצועיות ישרו רגיעות על כל הצדדים שיבינו שהם בידים טובות ומקצועיות לא רק מבחינת המחיר ששולם אלא ובעיקר זכות הקנין נבדקה ומוגנת , יתרה מזאת, דווקא באמצעות מכלול נתונים ודרכם ניתן למנף  ולהגיע לעיסקה טובה יותר ללקוח.

שנת היובל- במקורות וכיום במדינת ישראל

לעיתים קרובות נתקל הציבור הרחב בהקשר למינהל מקרקעי ישראל או לגופי נדל"ן אחרים במונחים חכירה, יובל חכירה ודמי חכירה שנתיים. במאמר זה אנסה להסביר מהו המונח שנת היובל היום ובמקורות.

לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מוגדרת שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

בהתאם להגדרה המקרקעין מוקנים לתקופה מוגדרת ומוגדרת ולא לצמיתות. שנת היובל היא השנה שבה עפ"י חוזי חכירה מסוימים השכירות/חכירה מסתיימת ואז המקרקעין חוזרים למחכיר או שמחדשים את החכירה בהסכמה לפרק זמן נוסף.

בחוזי המינהל היה מקובל בזמנו חכירה לתקופה של 49 שנה 49 שנה אופציה ואכן היינו עדים בשנים הקודמות משנת 2000 לחידושי חכירות, עת הגיעו לפרקן חלק מהחכירות. החידוש היה באמצעות מבצעים שהקלו על חידוש החכירה לתקופה נוספת. המגמה במינהל כיום להחכיר קרקעות למגורים לתקופה של 98 שנים מראש כלומר, מדובר על חכירה לדורות שמבחינה כלכלית שקולה לזכות בעלות.

יש לזכור שקיימות חכירות טרמינאליות כלומר סופיות בהן אין אופציה להארכה ולא קיימת אפשרות הארכה, נתקלנו בחכירות מקרקעין בבעלות עיריות ורשויות למשל אזור מסחר ומלאכה ביד אליהו ורח" יצחק שדה בת"א, וחכירות מהכנסיות(בירושלים, יפו ועוד קרקעות בבעלות כנסיה/מיסיון וכד").  גופים אלו זכאים לדרוש את הקרקע חזרה בתום תקופת החכירה/-היובל ובכל מקרה של חידוש או אי חידוש מומלץ לפנות לשמאי בקשר לתנאי החידוש או פיצוי עבור ההשקעות שבוצעו ע"י הדייר ועל חשבונו במהלך שהותו בנכס.

נקודה נוספת וחשובה היא הערכת שווי הזכויות בנכס מוחכר בחכירה טרמינאלית לצורך רכישתו ע"י צד ג". כמובן, שצריך לבחון את החוזה ולהעריך את שווי הזכות הנותרת לדייר מעביר הזכות, עד ליום סיום החכירה(ראה פסוק טז" להלן). החישוב יעשה ע"י שמאי שיבחן את הנכס, את רמת השכירויות בסביבה לנכסים דומים שמוחכרים בשכירות חופשית ויהוון את היתרון הכלכלי בדמי החכירה, אם יש יתרון, שמשולמים עבור הנכס.

במקורות מצאתי את ההתייחסות לשנת היובל, כדלהלן:

 

ספ ר ויקרא פרק כה

(א) וַיְדַבֵּר יְהֹוָה אֶל משֶׁה בְּהַר סִינַי לֵאמֹר:

(ב) דַּבֵּר אֶל בְּנֵי יִשְׂרָאֵל וְאָמַרְתָּ אֲלֵהֶם כִּי תָבֹאוּ אֶל
הָאָרֶץ אֲשֶׁר אֲנִי נֹתֵן לָכֶם וְשָׁבְתָה הָאָרֶץ שַׁבָּת לַיהֹוָה:

(ג) שֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְרַע שָׂדֶךָ וְשֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְמֹר כַּרְמֶךָ
וְאָסַפְתָּ אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(ד) וּבַשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת שַׁבַּת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ
שַׁבָּת לַיהֹוָה שָׂדְךָ לֹא תִזְרָע וְכַרְמְךָ לֹא תִזְמֹר:

(ה) אֵת סְפִיחַ קְצִירְךָ לֹא תִקְצוֹר וְאֶת עִנְּבֵי נְזִירֶךָ לֹא
תִבְצֹר שְׁנַת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ:

(ו) וְהָיְתָה שַׁבַּת הָאָרֶץ לָכֶם לְאָכְלָה לְךָ וּלְעַבְדְּךָ
וְלַאֲמָתֶךָ וְלִשְׂכִירְךָ וּלְתוֹשָׁבְךָ הַגָּרִים עִמָּךְ:

(ז) וְלִבְהֶמְתְּךָ וְלַחַיָּה אֲשֶׁר בְּאַרְצֶךָ תִּהְיֶה כָל
תְּבוּאָתָהּ לֶאֱכֹל:

(ח) וְסָפַרְתָּ לְךָ שֶׁבַע שַׁבְּתֹת שָׁנִים שֶׁבַע שָׁנִים שֶׁבַע
פְּעָמִים וְהָיוּ לְךָ יְמֵי שֶׁבַע שַׁבְּתֹת הַשָּׁנִים תֵּשַׁע
וְאַרְבָּעִים שָׁנָה:

(ט) וְהַעֲבַרְתָּ שׁוֹפַר תְּרוּעָה בַּחֹדֶשׁ הַשְּׁבִעִי בֶּעָשׂוֹר
לַחֹדֶשׁ בְּיוֹם הַכִּפֻּרִים תַּעֲבִירוּ שׁוֹפָר בְּכָל אַרְצְכֶם:

(י) וְקִדַּשְׁתֶּם אֵת שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה וּקְרָאתֶם דְּרוֹר
בָּאָרֶץ לְכָל ישְׁבֶיהָ יוֹבֵל הִוא תִּהְיֶה לָכֶם וְשַׁבְתֶּם אִישׁ
אֶל אֲחֻזָּתוֹ וְאִישׁ אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ תָּשֻׁבוּ:

(יא) יוֹבֵל הִוא שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה תִּהְיֶה לָכֶם לֹא
תִזְרָעוּ וְלֹא תִקְצְרוּ אֶת סְפִיחֶיהָ וְלֹא תִבְצְרוּ אֶת
נְזִרֶיהָ:

(יב) כִּי יוֹבֵל הִוא קֹדֶשׁ תִּהְיֶה לָכֶם מִן הַשָּׂדֶה תֹּאכְלוּ
אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(יג) בִּשְׁנַת הַיּוֹבֵל הַזֹּאת תָּשֻׁבוּ אִישׁ אֶל אֲחֻזָּתוֹ:

(יד) וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ
אַל תּוֹנוּ אִישׁ אֶת אָחִיו:

(טו) בְּמִסְפַּר שָׁנִים אַחַר הַיּוֹבֵל תִּקְנֶה מֵאֵת עֲמִיתֶךָ
בְּמִסְפַּר שְׁנֵי תְבוּאֹת יִמְכָּר לָךְ:

(טז) לְפִי רֹב הַשָּׁנִים תַּרְבֶּה מִקְנָתוֹ וּלְפִי מְעֹט הַשָּׁנִים
תַּמְעִיט מִקְנָתוֹ כִּי מִסְפַּר תְּבוּאֹת הוּא מֹכֵר לָךְ:

(יז) וְלֹא תוֹנוּ אִישׁ אֶת עֲמִיתוֹ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ כִּי אֲנִי
יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

(יח) וַעֲשִׂיתֶם אֶת חֻקֹּתַי וְאֶת מִשְׁפָּטַי תִּשְׁמְרוּ
וַעֲשִׂיתֶם אֹתָם וִישַׁבְתֶּם עַל הָאָרֶץ לָבֶטַח:

(יט) וְנָתְנָה הָאָרֶץ פִּרְיָהּ וַאֲכַלְתֶּם לָשׂבַע וִישַׁבְתֶּם
לָבֶטַח עָלֶיהָ:

(כ) וְכִי תֹאמְרוּ מַה נֹּאכַל בַּשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת הֵן לֹא נִזְרָע
וְלֹא נֶאֱסֹף אֶת תְּבוּאָתֵנוּ:

(כא) וְצִוִּיתִי אֶת בִּרְכָתִי לָכֶם בַּשָּׁנָה הַשִּׁשִּׁית וְעָשָׂת
אֶת הַתְּבוּאָה לִשְׁלשׁ הַשָּׁנִים:

(כב) וּזְרַעְתֶּם אֵת הַשָּׁנָה הַשְּׁמִינִת וַאֲכַלְתֶּם מִן
הַתְּבוּאָה יָשָׁן עַד הַשָּׁנָה הַתְּשִׁיעִת עַד בּוֹא תְּבוּאָתָהּ
תֹּאכְלוּ יָשָׁן:

(כג) וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת כִּי לִי הָאָרֶץ כִּי גֵרִים
וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם עִמָּדִי:

(כד) וּבְכֹל אֶרֶץ אֲחֻזַּתְכֶם גְּאֻלָּה תִּתְּנוּ לָאָרֶץ:

(כה) כִּי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָכַר מֵאֲחֻזָּתוֹ וּבָא גֹאֲלוֹ הַקָּרֹב
אֵלָיו וְגָאַל אֵת מִמְכַּר אָחִיו:

(כו) וְאִישׁ כִּי לֹא יִהְיֶה לּוֹ גֹּאֵל וְהִשִּׂיגָה יָדוֹ וּמָצָא
כְּדֵי גְאֻלָּתוֹ:

(כז) וְחִשַּׁב אֶת שְׁנֵי מִמְכָּרוֹ וְהֵשִׁיב אֶת הָעֹדֵף לָאִישׁ
אֲשֶׁר מָכַר לוֹ וְשָׁב לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כח) וְאִם לֹא מָצְאָה יָדוֹ דֵּי הָשִׁיב לוֹ וְהָיָה מִמְכָּרוֹ
בְּיַד הַקֹּנֶה אֹתוֹ עַד שְׁנַת הַיּוֹבֵל וְיָצָא בַּיֹּבֵל וְשָׁב
לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כט) וְאִישׁ כִּי יִמְכֹּר בֵּית מוֹשַׁב עִיר חוֹמָה וְהָיְתָה
גְּאֻלָּתוֹ עַד תֹּם שְׁנַת מִמְכָּרוֹ יָמִים תִּהְיֶה גְאֻלָּתוֹ:

(ל) וְאִם לֹא יִגָּאֵל עַד מְלֹאת לוֹ שָׁנָה תְמִימָה וְקָם הַבַּיִת
אֲשֶׁר בָּעִיר אֲשֶׁר לֹא }לֹוֹ{ חֹמָה לַצְּמִיתֻת לַקֹּנֶה אֹתוֹ
לְדֹרֹתָיו לֹא יֵצֵא בַּיֹּבֵל:

(לא) וּבָתֵּי הַחֲצֵרִים אֲשֶׁר אֵין לָהֶם חֹמָה סָבִיב עַל שְׂדֵה
הָאָרֶץ יֵחָשֵׁב גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ וּבַיֹּבֵל יֵצֵא:

(לב) וְעָרֵי הַלְוִיִּם בָּתֵּי עָרֵי אֲחֻזָּתָם גְּאֻלַּת עוֹלָם
תִּהְיֶה לַלְוִיִּם:

(לג) וַאֲשֶׁר יִגְאַל מִן הַלְוִיִּם וְיָצָא מִמְכַּר בַּיִת וְעִיר
אֲחֻזָּתוֹ בַּיֹּבֵל כִּי בָתֵּי עָרֵי הַלְוִיִּם הִוא אֲחֻזָּתָם
בְּתוֹךְ בְּנֵי יִשְׂרָאֵל:

(לד) וּשֲׂדֵה מִגְרַשׁ עָרֵיהֶם לֹא יִמָּכֵר כִּי אֲחֻזַּת עוֹלָם הוּא לָהֶם:

(לה) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָטָה יָדוֹ עִמָּךְ וְהֶחֱזַקְתָּ בּוֹ
גֵּר וְתוֹשָׁב וָחַי עִמָּךְ:

(לו) אַל תִּקַּח מֵאִתּוֹ נֶשֶׁךְ וְתַרְבִּית וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ
וְחֵי אָחִיךָ עִמָּךְ:

(לז) אֶת כַּסְפְּךָ לֹא תִתֵּן לוֹ בְּנֶשֶׁךְ וּבְמַרְבִּית לֹא תִתֵּן אָכְלֶךָ:

(לח) אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֶתְכֶם מֵאֶרֶץ
מִצְרָיִם לָתֵת לָכֶם אֶת אֶרֶץ כְּנַעַן לִהְיוֹת לָכֶם לֵאלֹהִים:

(לט) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ עִמָּךְ וְנִמְכַּר לָךְ לֹא תַעֲבֹד בּוֹ
עֲבֹדַת עָבֶד:

(מ) כְּשָׂכִיר כְּתוֹשָׁב יִהְיֶה עִמָּךְ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל יַעֲבֹד עִמָּךְ:

(מא) וְיָצָא מֵעִמָּךְ הוּא וּבָנָיו עִמּוֹ וְשָׁב אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ
וְאֶל אֲחֻזַּת אֲבֹתָיו יָשׁוּב:

(מב) כִּי עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם לֹא
יִמָּכְרוּ מִמְכֶּרֶת עָבֶד:

(מג) לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ:

(מד) וְעַבְדְּךָ וַאֲמָתְךָ אֲשֶׁר יִהְיוּ לָךְ מֵאֵת הַגּוֹיִם אֲשֶׁר
סְבִיבֹתֵיכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ עֶבֶד וְאָמָה:

(מה) וְגַם מִבְּנֵי הַתּוֹשָׁבִים הַגָּרִים עִמָּכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ
וּמִמִּשְׁפַּחְתָּם אֲשֶׁר עִמָּכֶם אֲשֶׁר הוֹלִידוּ בְּאַרְצְכֶם
וְהָיוּ לָכֶם לַאֲחֻזָּה:

(מו) וְהִתְנַחַלְתֶּם אֹתָם לִבְנֵיכֶם אַחֲרֵיכֶם לָרֶשֶׁת אֲחֻזָּה
לְעֹלָם בָּהֶם תַּעֲבֹדוּ וּבְאַחֵיכֶם בְּנֵי יִשְׂרָאֵל אִישׁ
בְּאָחִיו לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ:

(מז) וְכִי תַשִּׂיג יַד גֵּר וְתוֹשָׁב עִמָּךְ וּמָךְ אָחִיךָ עִמּוֹ
וְנִמְכַּר לְגֵר תּוֹשָׁב עִמָּךְ אוֹ לְעֵקֶר מִשְׁפַּחַת גֵּר:

(מח) אַחֲרֵי נִמְכַּר גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ אֶחָד מֵאֶחָיו יִגְאָלֶנּוּ:

(מט) אוֹ דֹדוֹ אוֹ בֶן דֹּדוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ מִשְּׁאֵר בְּשָׂרוֹ
מִמִּשְׁפַּחְתּוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ הִשִּׂיגָה יָדוֹ וְנִגְאָל:

(נ) וְחִשַּׁב עִם קֹנֵהוּ מִשְּׁנַת הִמָּכְרוֹ לוֹ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל
וְהָיָה כֶּסֶף מִמְכָּרוֹ בְּמִסְפַּר שָׁנִים כִּימֵי שָׂכִיר יִהְיֶה
עִמּוֹ:

(נא) אִם עוֹד רַבּוֹת בַּשָּׁנִים לְפִיהֶן יָשִׁיב גְּאֻלָּתוֹ
מִכֶּסֶף מִקְנָתוֹ:

(נב) וְאִם מְעַט נִשְׁאַר בַּשָּׁנִים עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל וְחִשַּׁב
לוֹ כְּפִי שָׁנָיו יָשִׁיב אֶת גְּאֻלָּתוֹ:

(נג) כִּשְׂכִיר שָׁנָה בְּשָׁנָה יִהְיֶה עִמּוֹ לֹא יִרְדֶּנּוּ
בְּפֶרֶךְ לְעֵינֶיךָ:

(נד) וְאִם לֹא יִגָּאֵל בְּאֵלֶּה וְיָצָא בִּשְׁנַת הַיֹּבֵל הוּא
וּבָנָיו עִמּוֹ:

(נה) כִּי לִי בְנֵי יִשְׂרָאֵל עֲבָדִים עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי
אוֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

המושבה האמריקאית ביפו- סיפור המופת של העולים ממיין, ארה"ב 1866

המושבה האמריקאית ממוקמת ביפו מדרום לרחוב אילת ומיתחם תחנת הרכבת העותומנית.  האזור שוחזר על בתי העץ ההיסטוריים והיפהפיים שלו ולצדו פרויקטים חדשים שמתחברים למתחם נוגה.

האזור מתפתח ומבוקש מאוד למגורים רמת המחירים 35- 55 א' ש"ח למ"ר. תלוי במבנה באם הוא לשימור/היסטורי, מיקומו ושטחו ובעוד פרמטרים כמובן.

להלן צילומים מהמיתחם. הצילום הראשון ממתחם התחנה – ביח"ר ויילנד למוצרי בטון.

מומלץ מאוד לתאם ולבקר בבית הידידות מיין ולראות את הסרטון המדהים אודות הקמת המושבה ע"י המתיישבים האמריקאיים שהגיעו במסירות נפש גדולה להקים מושבה בארץ ישראל ולסלול דרך לבאים אחריהם. מומלץ

IMG_20150423_135258

המושבה האמריקאית4 המושבה האמריקאית5 המושבה האמריקאית 1 המושבה האמריקאית2GK שמאות

בנפתולי סעיף 197- ירידת ערך מקרקעין

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 197 את העקרון העומד בבסיס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית מתאר, כדלקמן: "נפגעו ע"י תוכנית , שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית , בכפוף לסעיף 200." בהתאם להוראות החוק, הרי שבניגוד להיטל השבחה קיימת זכות לתבוע פיצויים גם בגין נזק שגרמה תכנית מתאר מחוזית (ת.מ.מ) ותכנית מתאר ארצית (ת.מ.א), למרות שהגוף המפצה הינו הוועדה המקומית. הפיצוי ניתן בגין הפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת. הגשת התביעה והתיישנותה את התביעה יש להגיש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום כניסתה של התכנית  לתוקף, קרי היום בו פורסמה בילקוט הפרסומים. תקופה זו של שלוש שנים מהווה את תקופת ההתיישנות של התביעה – באם חלפה התקופה האמורה- אין באפשרות הנפגע או הטוען לפגיעה להגיש תביעה אלא אם כן הוארך המועד להגשת התביעה על ידי שר הפנים, שכן, שר הפנים רשאי להאריך את המועד, מטעמים מיוחדים שיירשמו. היום הקובע יש לשים לב, כי היום הקובע להגשת תובענה הוא יום פרסום התכנית למתן תוקף ברשומות.

סעיף 200 – פטור מפיצויים
חוק התכנון והבנייה קובע אף סייגים לחובת הפיצוי הקבועה בסעיף 197. סייגים אלו מפורטים בסעיף 200, הקובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". קיימות 11 הוראות, המתייחסות לעניינים הבאים: שינוי בתחום אזורים, קביעת מרווחים, הגבלת מספר בניינים, הסדרת בינוי, הגבלת בנייה הטומנת בחובה סכנה, הגבלת שימושים בבניינים, קביעת קו בניין, חיוב התקנת מקומות פריקה וטעינה בתעשייה, חיוב התקנת מקומות חניה ומקלוט, הגבלת בנייה בשל פגיעה בבטיחות טיסה. ככלל על מנת שהוראות סעיף זה תחולנה יש לקיים את שלושת היסודות הבאים במצטבר: הראשון, כי המדובר בפגיעה המפורטות בהוראות השונות; השני, כי המדובר בפגיעה בתחום הסביר; והשלישי כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוי.
טיפול בתביעה

עם הגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומית, על הוועדה להודיע לכל מי שעלול להיפגע מקבלתה על הגשתה, וליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. בכלל זה גוף משפה, שנתן התחייבותו לוועדה המקומית כי ישא בעול התביעות לפי סעיף 197 לאור אישורה של התכנית הפוגעת. על הוועדה לדון וליתן החלטה בתביעה בתוך 90 ימים ממועד הגשתה. לאחר קבלת ההחלטה האמורה, על הוועדה המקומית להודיע לתובע וכן לכל מי שהשמיע טענותיו בפניה, מהי החלטתה. אם החליטה הוועדה לדחות התביעה או כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200 – התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הוועדה המקומית, רשאים לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה לידיהם. אם קבלה הוועדה המקומית את התביעה בחלקה, והתובע חולק על הסכום שנפסק לו – ימונה שמאי מכריע בהסכמה או ע"י ועדת ערר (באין הסכמה כאמור). אף כאן חובה על הוועדה המקומית לשלוח הודעה  על מינוי השמאי לכל מי שעלול להיפגע מהחלטת השמאי, וחובה על השמאי ליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. ערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטתו (מוגש לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה). הוגש ערר כאמור, וועדת הערר נתנה החלטה, ניתן להגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה משפטית בלבד. יש להגיש הערעור תוך 45 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה.

לסיכום סעיף 197 שמפצה את האזרח על ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית הינו למעשה פיצוי ההיפך ובסימטריה למס- היטל ההשבחה שמוטל על האזרח כתוצאה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.

הרשויות עומדות בתוקף על זכותן לגבות את ההיטל ההשבחה, ואף נקבע לאחרונה מנגנון מהיר לסיום המחלוקות בנושא היטל ההשבחה בין האזרח לרשות וזאת במסגרת תיקון 84 .

על כן, על אף הקשיים שהרשויות מערימות ונפתולי החוק על האזרח לעמוד על זכותו בקבלת פיצוי הולם במסגרת סעיף 197, ובכל מקרה של סלילת מחלף או כביש או רכבת קלה/רגילה או הסטת מסלול המראה/נחיתה יש לפנות בהקדם לשמאי מקרקעין שיעריך במידה וקיימת פגיעה מהי ירידת הערך והפיצוי הנדרש.

2012 Real Estate situation on Israel has changed

-2012- Real Estate in Israel

By Ido Shani International Relations Representative – Keren Gad Group

Home prices in Israel were 2.66% higher in nominal terms in the third quarter compared with the corresponding quarter, and fell by 3.65% compared with the preceding quarter. The year-on-year rise in home prices declined from 16.82% in the third quarter of 2010 compared with the third quarter of 2009.

The fastest rising home prices were in Delhi, Sao Paulo, Hong Kong, Latvia"s capital of Riga, and Estonia"s capital of Tallinn. Ireland is at the bottom of the third quarter ranking, with a 13.5% drop in home prices compared with the corresponding quarter.

Global Property Guide states, "House prices in Israel fell 0.58% in the year to the third quarter of 2011, the first drop since 2009. During the latest quarter, house prices were down 3.65%. The moderation in home prices comes against the background of the continued increase in the number of building starts, the lagged effect of the increase in the interest rate, measures introduced by the Bank of Israel affecting mortgages, and steps taken by the Ministry of Finance in real estate taxation. The effect of these moves is expected to continue and be evident going  forward."

Apartments sold and rented

Second-hand apartments sold

Tel Aviv and central region

Hod Hasharon: A 280-sq.m. six-room house on a 250-sq.m. lot on Hayakinton St. was sold for NIS 3.3 million, down from the asking price of NIS 3.35 million (Re/MAX).

Rishon LeZion: A four-room apartment on Ben Saruk St. was sold for NIS 1.35 million A 100-sq.m three-room apartment on Maagal Hashalom St. was sold for NIS 1.35 million (Anglo-Saxon).

Ra"anana: A 95-sq.m. four-room apartment on Shlonksi St. was sold for NIS 1.85 million. A 120-sq.m. five-and-a-half-room apartment on Keren Hayesod St. was 2.9 million (Bank of Jerusalem)

Hadera:  A 100-sq.m. four-room apartment on Hasida St. was sold for NIS 735,000 (Re/MAX).

Or Akiva:  A 130-sq.m. five-room apartment on David Hamelekh St. was sold for NIS 785,000 (Re/MAX).

Karkur: A 165-sq.m. five-room house on a 250-sq.m. lot was sold for NIS 1.69 million (Re/MAX).

Jerusalem and environs

Jerusalem: A 55-sq/m. two-and-a-half-room apartment in need of renovation, on Efodi St., Rehavia, was sold for NIS 1.48 million. An 85-sq.m. three-room apartment on Bachar St., German Colony, was sold for NIS 1.85 million (Re/MAX).

Haifa and the north

Haifa:A 76-sq.m. three-room apartment on El Motenabi St. was sold for NIS 600,000 (Bank of Jerusalem). A 68-sq.m. three-room apartment on Shai Agnon St. was sold for NIS 370,000. A 55-sq.m. three-room apartment on Jaures St. was sold for NIS 495,000 (Re/MAX).

Carmiel: A 180-sq.m. six-room house on a 500-sq.m. lot on Baz St. was sold for NIS 1.47 million. A 110-sq.m. four-room apartment on Mivtzah Assaf St. was sold for NIS 772,500 (Re/MAX).

Housing construction at a 10 year high

According to The Central Bureau of Statistics reports ,78,000 homes were under construction at the end of September.

There were 32,400 housing starts in January-September, 32% of which were one and two-family homes, 12% more than in the corresponding months of 2010. There were 10,690 housing starts in the third quarter, the fourth consecutive quarter in which housing starts exceeded 10,000 units.

36% of the housing starts in January-September were in the Central District, 17% were in the Northern District, 16% in the Southern District, 12% in the Tel Aviv District, 9% in the Haifa District, 7% in the Jerusalem District, and 2.2% in Judea and Samaria. The largest increase in housing starts was in the Southern District – up 38% compared with January-September 2010, followed by a 21% increase in the Tel Aviv District, and a 13% increase in the Southern District. Housing starts declined slightly – by less than 1% – in the Haifa and Northern districts.

Minister of Housing and Construction Ariel Atias said, "The growth in housing starts is the activity that will have the greatest influence to bring down home prices."

Ido Shani Sevel – Gad Keren

עידכון 2014 תמ"א 38 חיזוק כנגד רעידות אדמה

גד קרן

המפקח על המקרקעין רשאי, אף אם לא התקבלה ע"כ החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע עבודת התמ"א, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
(תיקון), התשע"א–2011*

תיקון סעיף 1

1.

בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),
התשס"ח–2008‏[1] (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –

 

 

(1) אחרי ההגדרה ""בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף"" יבוא:

 

 

 

""החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:

 

 

 

 

1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;

 

 

 

 

(2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;

 

 

 

 

(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;";

 

 

(2) בהגדרה "היתר בנייה", במקום "התשכ"ה–1965" יבוא "או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים";

תיקון סעיף 5

2.

בסעיף 5 לחוק העיקרי –

 

 

(1) במקום סעיף קטן (א) יבוא:

 

 

 

"(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.";

 

 

(2) בסעיף קטן (ד), במקום "שבמועד הקובע", יבוא "שערב ביצוע העבודה".

 

 

בנימין נתניהו

ראש הממשלה

 

יעקב נאמן

שר המשפטים

 

 

 

 

 

 

שמעון פרס

נשיא המדינה

 

ראובן ריבלין

יושב ראש הכנסת

 

*התקבל בכנסת ביום ה' בשבט התשע"א (10 בינואר 2011); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה – 541, מיום י' בחשוון התשע"א (18 באוקטובר 2010), עמ' 6, עמ' 135.

[1] ס"ח התשס"ח, עמ' 154.

תוכנית מתאר ארצית(בקיצור תמ"א)38 עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמורת זכויות בניה נוספים. במסגרת פרויקט חיזוק הבניין מקבלים הדיירים תמורת בניה על הגג המשותף, חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין(יסודות ועמודים, הוספת פיר מעלית+מעלית, ממ"דים) מרפסות שמש, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבנין כגון: חצר משותפת, הכניסה לבנין, לובי וחדר מדרגות. לעיתים במסגרת הפרויקט, ניתן פתרון חניה לבניינים ללא חניה.

 

חיזוק הבניין עפ"י התמ"א מתאפשר אם התמ"א חלה על אותו אזור, הבנין בנוי לפי היתר לפני 1/1/1980 ויוכח ע"י אישור מהנדס כי הוא טעון חיזוק כנגד רעידות אדמה. בנוסף, תוספת הבניה או מימוש הבניה יותנה בביצוע כל הוראות התמ"א לרבות הודעות לבעלי הנכסים הגובלים והצגת פתרונות לתקן החניה הדרוש ליחידות שיתווספו לבניין. יצוין כאמור, כי קיימים אזורים נרחבים בהם התמ"א איננה חלה.

במסגרת התמריצים תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונקבע כי שיעור ההשבחה כתוצאה ממימוש הזכויות עפ"י התמ"א יהיה 10% במקום מלוא ההשבחה, ולפיכך היטל ההשבחה לרשות המקומית המהווה 50% מההשבחה עקב מימוש תוכנית בנין עיר- תוכנית מתאר מקומית/מפורטת, יהיה במקרה של התמ"א 5%.(זאת למרות שעפ"י חוק לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תמ"א).

סוגיה נוספת שזכתה להתייחסות בית המשפט היא התגבשות החבות בהיטל השבחה, במילים אחרות האם המימוש הוא גם במקרה של מכירת נכס שלא הושבח אך חלה עליו התמ"א, או שמא רק במקרה שבו הוצא היתר בניה בפועל.

בית משפט השלום בת"א החליט כי כל עוד לא ניתן היתר בניה לא קמה לוועדה זכות לדרוש היטל השבחה מכיוון שתמ"א 38 הינה תוכנית מיוחדת אשר מתגבשת רק במקום שהוצא היתר בניה בפועל. עוד הוסיף כבוד בית המשפט כי הוועדה אינה יכולה לדרוש מראש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד.

הח"מ מאמין שהסאגה הממושכת בענין מיסוי הקשור לתמ"א 38 תימשך ועוד נחשף לפסקי דין רבים ויתכן סותרים.

גד קרן- GK  שמאות

שינוי מגמה בנדל"ן- אפריל 2014- מחירי מטרה ומע"מ 0%!

בימים אלו נפל דבר בעקבות החלטות הממשלה בענין מע"מ 0% ומחירי יעד("מטרה")נמוכים בכ- 20% לדירות באזורי ביקוש, וניתן להכריז לאחר מספר שנים "סוערות" בשוק הנדל"ן למגורים שאופיין לעיתים בעליית מחירים דרמטית, שהמגמה נבלמה ולאחר אפשר לדבר על ירידת מחירים שהיא תופעה בריאה בכל שוק שצריך וחייב ל"שחרר קיטור" מעת לעת.

נדמה כי הכותרות על "בועת הנדל"ן" וריסון מתן המשכנתאות נותן את אותותיו מצד הביקושים ואכן, בסקר שהתפרסם לאחרונה עולה כי קרוב ל-90% מהציבור הישראלי לא מחפש ולא שוקל חיפוש דירה, בנוסף, משקיעי החוץ והמקומיים מדירים רגליהם משוק הדירות להשקעה הן בגלל מחירים גבוהים ומגבלות קבלת אשראי והן בשל מיסוי מוגבר- מס רכישה עולה ומצב כלכלי בלתי ברור. יש להזכיר גם את ריבית הפריים הפופולרית שמתייקרת ומכבידה על החזר המשכנתא בריבית משתנה.

דירות מפוצלות שהיו להיט ומטבע עובר לסוחר מתקשות למצוא קונים בשל "ציד" בעלי הדירות המפוצלות מצד הרשויות בגיבוי מלא של משרד המשפטים.

ככלל, קיים היצע גדול יותר בשוק הנדל"ן למגורים בשל רצון של מוכרים "לתפוס את הרכבת האחרונה" ולהנות מהמחירים הגבוהים ערב שינוי המגמה כאמור, גם שחרור קרקעות מואץ ביוזמת המינהל וגופי נדל"ן גדולים שנלחצו ע"י קברניטי המשק גורמים לגידול בצד ההיצע.

יוצא איפוא, שהכלל הכלכלי ביקוש-היצע שעובד יחד עם אלמנט פסיכולוגי -"בועה" גורמים לדעתי לשינוי מגמה מובהק! ואת האמת צריך להגיד.

גד קרן- שמאי מקרקעין.GK שמאות, ביקורת מבנים.

 

 

האם דירת 4 חדרים "על הנייר" במגדל תל אביבי נוצץ שווה החל מ-2 מיליון ₪?

בימים אלו בהם מוארים שמי תל אביב בזרקורי ענק משל מדובר בהגנת נ"מ מפני בליץ אווירי קרב, רבים וטובים לאחר שנרגעו והפנימו שמדובר בסה"כ בבליץ פרסומי ענק לפרויקט נדל"ני מתוקשר שואלים את עצמם את השאלה שבכותרת.

כדי לענות על שאלה כה מורכבת כדאי לדעת כמה עובדות יסוד כלכליות שקשורות לשוק הנדל"ן, וכמובן שכל אחד מהקוראים לאחר עיון בעובדות ובדגשים יעשה חשבון לעצמו (ובאחריותו) ויענה לשאלה.

עובדה ראשונה– ביקוש והיצע- שוק הנדל"ן עבר בשלוש השנים האחרונות תיקון חד ביחס לדשדוש ולנימנום בארבע השנים הקודמות- 2004-2007 ולירידה הדרמטית בשנת 2003.

התיקון נבע מעליה דרסטית בביקושים לדירות, ומאידך התחלות בניה וסיומי בניה שלא הדביקו את הביקושים. התוצאה הסופית עליה ניכרת ברמת המחירים לאורך כל הקו ובעיקר בסקטור המגורים. מציאות זו הביאה לחשיבה מחודשת בקרב הקברניטים ובמינהל מקרקעי ישראל שחולש על מרבית קרקעות המדינה והתוצאה ניסיון להגדלת היצע קרקעות, מכרזי "מחיר למשתכן" ועידוד קבלנים ע"י תוכניות כגון תמ"א 38, פינוי בינוי .

עובדה שניה- מימון ואשראים לרכישת דירה/נכס להשקעה- מחיר הכסף הוזל מאוד והמשכנתאות צמודות הפריים כיכבו ומי שבחר במסלול הפריים המשכנתא שלו נשחקה מידי חודש בד בבד עם הפחתות הריבית. לאחרונה מגמה זאת התהפכה ובנק ישראל מייקר מידי חודש את ריבית בנק ישראל מתוך כוונה לצנן את השוק ולמנוע "בועה"

עובדה שלישית– ציפיות והרגלים הם שם המשחק-  אם לבחון רק על פי מחירי המכירה שמפתיעים כל יום היינו מגיעים למסקנה שמחירי הנדל"ן הינם גבוהים ומסוכנים, אולם, האווירה ששוררת כיום במשק והשתקפותה בבורסה ובנתוני התעסוקה, הרגלי רכישת נכס במקום לשכור אותו כמקובל בעולם המערבי והעדר השקעות המהוות עוגן יציב לאורך שנים גורמים להמשך ביקושים מצד מקומיים, משקיעים ותושבי חוץ ונזכיר את יהודי התפוצות שרגילים לרכוש דירות מטעמים אידאולוגים וכבטחון לעת צרה, אם כי בקצב נמוך בהרבה מבעבר.

עובדה רביעית –  תופעת העדר- ידוע ומוכר המצב שבו קיימים ביקושים כבושים וכשהם מתפרצים ולמרבה הצער בבת אחת, התוצאה היא עלית מחירים חדה.

כעת מדובר על מצב הפוך שבו המחירים גבוהים ויש משחק בין הרוכשים לקבלנים מי ימצמץ ראשון וירכוש במחירים הנ"ל או לחילופין יעשה הנחת מחיר. כמובן שאף אחד לא רוצה להיות זה שנשאר עם תפוח אדמה לוהט(ויקר) ביד, במילים אחרות רוכשי הדירות עשויים(במידה ומגמת העליה תימשך) להחמיץ הזדמנות עסקית בפרויקט תל אביבי על קרקע שמאפייניה יחודיים וזאת בשל ההמתנה המאפיינת את השוק לאחרונה.

מאידך, הקבלן עשוי להיקלע למצב של שוק "רגוע" שבו הקונים מכתיבים את הטון שיאלץ אותו לתת הנחות במקום ל"היתקע" עם סחורה יקרה במונחים שוטפים וממונפת.

בשולי פיסקה זאת יש לזכור שאין כמעט קרקעות פנויות לפיתוח במרכז ת"א, ובוודאי שלא בהיקף שכונה הומוגנית.          דירת 4 חדרים יד שניה+מעלית וחניה היא מוצר בחסר במרכז ת"א, ונמכרת היום בגבולות של כ- 2.5 מיליון ש"ח בערך.

עובדה חמישית – דירת מגורים מוצר בעל ביקוש קשיח- גידול והתפתחות האוכלוסיה וטעמיה מביאים לכך שדירות מגורים היו מאז ומתמיד צורך קיומי, ולכן ההשקעה בהן התבררה כיציבה ורווחית לאורך זמן. כמובן שמי שרוצה לממש ברווח ובמהירות, ידרש ליצירתיות ואף לתזמון טוב אך לרוב הנדל"ן הינו אפיק להשקעה יציבה ולטווח ארוך.

מי שזקוק לדירה לצורך מגוריו עדיף שימצא דירה שמתאימה לצרכיו ויתעלם מ"הערכות המומחים" שמיעצים לו כך או אחרת ולבסוף הוא(ולא המומחה) צריך סידור מגורים ועוגן כלכלי יציב.

לסיכום, יש לזכור שמחיר הדירה מורכב ברובו מעלות הקרקע היקרה, עלויות בניה יקרות שמושפעות בתשומות הבניה בארץ ובעולם, מיסים היטלים, אגרות ומע"מ עליהם לא המדינה ולא העיריות השונות מוכנות להתפשר ולהפחיתם בצורה גורפת וחדה, עלויות מימון ושיווק, לכן, הדיבורים על רמת המחירים הוא לעניות דעתי בעייתי ומורכב, אלא אם כן יתרחש ארוע דרסטי שיבלום באחת את הביקושים. בנוסף הכדאיות בעסקה תלויה במידה רבה ביכולת של הקבלן ל"הרים" ולממן פרויקט מורכב, לקצר את ההליכים הבירוקרטיים והמינהליים, ולהקים את הפרויקט במהירות וביעילות ע"מ לקצר את משך הבניה ומסירת הדירות לרוכשים.

לגבי תחזית לאן פני שוק הנדל"ן יש לזכור שכל תחזית עשויה להיות מגמתית ונכונה מנקודת ראות של בעל עניין ובנוסף כל תחזית ניתנת לתיקון בדיעבד בשל היותה רק תחזית.

המלצתי היא וכל זאת בכפוף לשמאות שהיא בדיקה פרטנית וקפדנית של כל נכס לגופו וייעוץ מקדים-

לרוכשי דיור בפעם הראשונה לשקול ברצינות את אופצית ההשכרה ו"לזרוק" את הקיבעון המחשבתי שרכישת נכס יותר כלכלית משכירתו או לרכוש נכס שסכום הרכישה ריאלי ומתאים לרוכשים וליכולת החזר המשכנתא. פקטור חשוב מאוד שיש להביאו בחשבון ולגלם במערכת השיקולים במונח "ריאלי" הוא  שינויים בגודל המשפחה ובהכנסה עתידית(ניתן להתייעץ עם מומחי המשכנתאות שינתחו את ההכנסות הפנויות ויקבעו רף לסכום החזר ההלוואה).

ולמשפרי דיור המלצתי למכור בשלב ראשון את הנכס שבבעלותם ולהיכנס לשוק בצורה מושכלת וזהירה רק לאחר מכירת דירתם כשברשותם הון עצמי זמין.

אני מקווה שבכתבה זאת "הארתי" את העובדות והנתונים, וציידתי את הקוראים בתיבת כלים שימושית כיאה לבליץ.