לחצו למצגת "הרכבת הקלה- הקו האדום"
לאחרונה פורסמו קווים מנחים ע"י אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים, בין היתר, בנוגע לשומת פיצויים בגין שימוש ציבורי בשכבות העמוקות של תת-הקרקע, ומצאתי לנכון להביא לידיעתכם מס' דגשים מתוך הנושא החשוב והרלוונטי הנ"ל.
כידוע בשל אינטנסיביות השימוש בקרקע מחד והתפתחויות טכנולוגיות ותעבורתיות מאידך, הולכים וגדלים הן הצורך והן היכולות לעשות שימוש בעומק הקרקע, בד"כ למנהרות למעבר כלי רכב, רכבות ולהנחת תשתיות ביוב, תקשורת וחשמל.
שימושים אלו נעשים תוך ניתוק מוחלט מהייעודים והשימושים על פני הקרקע תוך חציצה של שכבת קרקע עבה, ושימוש בפתחי מנהרה בלבד במקרקעין מרוחקים ואחרים. מאחר וחוק המקרקעין קובע שבעלות בקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, עשיית שימוש ציבורי בתת הקרקע מבוצע בד"כ ע"י הליך הפקעה של שכבת הקרקע הדרושה לייעוד הציבורי. עפ"י החוק הפיצויים נחלקים בגין ירידת הערך עקב אישור התוכנית המפקיעה, ופיצויים בגין ההפקעה בפועל ותפיסת החזקה בתת הקרקע.
גישת השומה המתאימה ביותר לקביעת הפיצויים כתוצאה משימוש בתת הקרקע היא קביעת "שווי לפני" ו"שווי אחרי", כאשר ההפרש מייצג את ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש
מאחר ובארץ אין עדיין היסטוריה של עסקאות שמצביעות על מגמה מובהקת של ירידת ערך(מסקר שבוצע בשכונת יזרעאליה בחיפה שממוקמת מעל מנהרות הכרמל, נמצאו הפרשים של 2%-1% אך לא ניתן בוודאות לייחס ההפרש בשווי הדירות לשימוש בתת הקרקע למנהרות הכרמל),ניתן ללמוד מהניסיון המצטבר בעולם ולהשתמש במחקרים ונוסחאות אמפיריות כגון חוק ריבוע המרחק, שמכמתות את השפעת השימוש בתת הקרקע על המקרקעין וכפועל יוצא על שוויו.
כך למשל בשנת 2005 נותחו מאות עסקאות למציאת השפעת מנהרת Beacon hill tunnel שבסיאטל שעומקה כ-100 רגל(כ-33מ') ונמצא שקשה להצביע על ירידת ערך בגין המנהרה, יחד עם זאת, נפסקו ע"י ביהמ"ש לנכסים שמעל המנהרה פיצויים בשיעור 2%-1% משווים. נתון זה מצטרף ותומך בסקר של חברת Sound Transit שקבע ירידת ערך בגין סטיגמה בשיעור של 1% למנהרה שעומקה 100 רגל
חוק ריבוע המרחק הוא חוק אוניברסאלי שקובע שרמת ההשפעה של גורם "מזיק" פוחתת או מתעצמת ביחס מרובע למרחק מאותו גורם. כך לדוגמא השפעתה של מנהרה שעומקה 25 מטרים תהיה כמעט כפולה ביחס להשפעה של מנהרה שעומקה 35 מטרים, עפ"י הנוסחא הבאה:
35 בריבוע
25 בריבוע= 1.96.
כל שנותר הוא למדוד ולהעריך את הפגיעה באמצעות הערכה השמאית הרווחת(שיטת דלפי) תוך שימוש ב"חוק ריבוע המרחק".
לדוגמא אם הדעה השמאית לגבי ירידת ערך בנכסי מגורים בבניה רוויה, במקרה של מנהרה שעומקה 35 מטרים בין פני הקרקע הטבעית לתקרת המנהרה/חלקו העליון של השימוש היא 0.6% משווי הנכס במצב קודם.
לגבי אותו נכס אלמלא השימוש היה בעומק של 35 מטר אלא 25 מטר אזי עפ"י הנוסחא הנ"ל ירידת הערך היא בקירוב % 1.18!(1.96X0.6).
יש לזכור שהקמה ושיפור של תשתיות מביאה בד"כ להשבחה ולכן, העיריות/רשויות ינסו לאיין את הפגיעה וירידת ערך המקרקעין אם יש, ולטעון ההיפך- הנכס לא רק שנפגע אלא הושבח.
בכל מקרה של הקמת תשתיות "כבדות" בתת הקרקע(רכבת קלה/תחתית, מנהרות לכלי רכב/תשתיות ביוב-שפד"ן/חשמל) יש להתייעץ עם מומחה בנושא אקוסטיקה/רעש ועם שמאי מקרקעין.
גד קרן.
