דיור בר השגה בשד' רוטשילד

בתל אביב מפעילה החברה העירונית אחוזות החוף 86 חניונים ציבוריים על קרקע בבעלות העירייה (קרקע הצבועה בתב"ע בחום או בירוק). השטח הכולל של החניונים הללו הוא יותר מ-350 דונם ובהם כ-13 אלף מקומות חניה. התקן למקום חניה הוא 25 מ"ר (כולל מרחבי תמרון ורמפות), אולם בפועל מדובר ב-30 מ"ר לפחות.

השטח הממוצע של מגרש חניה בתל אביב הוא 4.3 דונמים. את הפוטנציאל התיאורטי של בניית דירות קטנות מעל מגרשי החניה ניתן למדוד לפי צפיפות הדירות הנורמטיבית לדונם קרקע. כיוון שהמגרשים מפוזרים בכל חלקי העיר, שבהם חלים כללי צפיפות שונים, אפשר לדבר על נתון ממוצע של צפיפות בנייה בהיקף של 25 דירות לדונם, אולם כאשר מדובר בפרויקטים להשכרה, שבהם הדירות יהיו בנות 2-3 חדרים, קטנות באופן משמעותי מאשר הדירות הסטנדרטיות החדשות בתל אביב, אפשר לדבר אפילו במונחים של 30 דירות קטנות לדונם.

בהנחת צפיפות כזאת, הפוטנציאל התיאורטי של כל מגרשי החניה בעיר הוא של 10,000 דירות. אבל מתוך הפוטנציאל הזה, יש לקזז את מגרשי החניה שאינם זמינים. למשל, לאורך חוף הים, לאורך הירקון, הצמודים לנמל תל אביב (רדינג) ומגרשי חניה נוספים, קטנים מדי, או כאלה שיש בהם קשיי תכנון או ביצוע, או חוסר התאמה אורבני מוחלט. כדי לנצל את היתרון לגודל ולהימנע מקשיי ביצוע במגרשי חניה קטנים, הדבר הנכון הוא לבצע פרויקטים כאלה רק על מגרשים ששטחם הנוכחי הוא יותר מ-3 דונמים.

בקיזוז המגרשים הבלתי זמינים והקטנים מדי, ולטובת המספרים העגולים, אפשר לדבר על פוטנציאל סביר של מגרשי חניה בהיקף כולל של 150-200 דונם, שעליהם ניתן לבנות דירות קטנות להשכרה, והפוטנציאל למימוש ברחבי תל אביב הוא לבניית כ-5,000 דירות קטנות להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה. כל תוספת בצפיפות מעבר ל-30 דירות לדונם משפרת את הפוטנציאל.

מכרז BOT קלאסי

לתיקון לחוק של סער יש יתרון נוסף, דווקא בתחום המכרזי. כיוון שניתן להשתמש בקרקעות חומות רק לצורך הציבורי החדש המוגדר כדיור בר-השגה בשכירות מפוקחת ועל פי קריטריונים, האפשרות המכרזית המתבקשת היא BOT קלאסי: הקרקע תוצע ללא תמורה, והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים יקבל אותה, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום התקופה יחזור הפרויקט לעירייה ויוצא למכרז חדש של שיפוץ ולתקופה נוספת של 30 שנה. מעורבות של ריטים תתקבל בברכה.

 

הצילומים באדיבות עמותת משפחות מייסדי ת"א(אחוזת בית) וצילום משפחות המייסדים בהגרלה כפי שצולם ע"י סוסקין

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן