פורסם ב

שנת היובל- במקורות וכיום במדינת ישראל

לעיתים קרובות נתקל הציבור הרחב בהקשר למינהל מקרקעי ישראל או לגופי נדל"ן אחרים במונחים חכירה, יובל חכירה ודמי חכירה שנתיים. במאמר זה אנסה להסביר מהו המונח שנת היובל היום ובמקורות.

לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מוגדרת שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

בהתאם להגדרה המקרקעין מוקנים לתקופה מוגדרת ומוגדרת ולא לצמיתות. שנת היובל היא השנה שבה עפ"י חוזי חכירה מסוימים השכירות/חכירה מסתיימת ואז המקרקעין חוזרים למחכיר או שמחדשים את החכירה בהסכמה לפרק זמן נוסף.

בחוזי המינהל היה מקובל בזמנו חכירה לתקופה של 49 שנה 49 שנה אופציה ואכן היינו עדים בשנים הקודמות משנת 2000 לחידושי חכירות, עת הגיעו לפרקן חלק מהחכירות. החידוש היה באמצעות מבצעים שהקלו על חידוש החכירה לתקופה נוספת. המגמה במינהל כיום להחכיר קרקעות למגורים לתקופה של 98 שנים מראש כלומר, מדובר על חכירה לדורות שמבחינה כלכלית שקולה לזכות בעלות.

יש לזכור שקיימות חכירות טרמינאליות כלומר סופיות בהן אין אופציה להארכה ולא קיימת אפשרות הארכה, נתקלנו בחכירות מקרקעין בבעלות עיריות ורשויות למשל אזור מסחר ומלאכה ביד אליהו ורח" יצחק שדה בת"א, וחכירות מהכנסיות(בירושלים, יפו ועוד קרקעות בבעלות כנסיה/מיסיון וכד").  גופים אלו זכאים לדרוש את הקרקע חזרה בתום תקופת החכירה/-היובל ובכל מקרה של חידוש או אי חידוש מומלץ לפנות לשמאי בקשר לתנאי החידוש או פיצוי עבור ההשקעות שבוצעו ע"י הדייר ועל חשבונו במהלך שהותו בנכס.

נקודה נוספת וחשובה היא הערכת שווי הזכויות בנכס מוחכר בחכירה טרמינאלית לצורך רכישתו ע"י צד ג". כמובן, שצריך לבחון את החוזה ולהעריך את שווי הזכות הנותרת לדייר מעביר הזכות, עד ליום סיום החכירה(ראה פסוק טז" להלן). החישוב יעשה ע"י שמאי שיבחן את הנכס, את רמת השכירויות בסביבה לנכסים דומים שמוחכרים בשכירות חופשית ויהוון את היתרון הכלכלי בדמי החכירה, אם יש יתרון, שמשולמים עבור הנכס.

במקורות מצאתי את ההתייחסות לשנת היובל, כדלהלן:

 

ספ ר ויקרא פרק כה

(א) וַיְדַבֵּר יְהֹוָה אֶל משֶׁה בְּהַר סִינַי לֵאמֹר:

(ב) דַּבֵּר אֶל בְּנֵי יִשְׂרָאֵל וְאָמַרְתָּ אֲלֵהֶם כִּי תָבֹאוּ אֶל
הָאָרֶץ אֲשֶׁר אֲנִי נֹתֵן לָכֶם וְשָׁבְתָה הָאָרֶץ שַׁבָּת לַיהֹוָה:

(ג) שֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְרַע שָׂדֶךָ וְשֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְמֹר כַּרְמֶךָ
וְאָסַפְתָּ אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(ד) וּבַשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת שַׁבַּת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ
שַׁבָּת לַיהֹוָה שָׂדְךָ לֹא תִזְרָע וְכַרְמְךָ לֹא תִזְמֹר:

(ה) אֵת סְפִיחַ קְצִירְךָ לֹא תִקְצוֹר וְאֶת עִנְּבֵי נְזִירֶךָ לֹא
תִבְצֹר שְׁנַת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ:

(ו) וְהָיְתָה שַׁבַּת הָאָרֶץ לָכֶם לְאָכְלָה לְךָ וּלְעַבְדְּךָ
וְלַאֲמָתֶךָ וְלִשְׂכִירְךָ וּלְתוֹשָׁבְךָ הַגָּרִים עִמָּךְ:

(ז) וְלִבְהֶמְתְּךָ וְלַחַיָּה אֲשֶׁר בְּאַרְצֶךָ תִּהְיֶה כָל
תְּבוּאָתָהּ לֶאֱכֹל:

(ח) וְסָפַרְתָּ לְךָ שֶׁבַע שַׁבְּתֹת שָׁנִים שֶׁבַע שָׁנִים שֶׁבַע
פְּעָמִים וְהָיוּ לְךָ יְמֵי שֶׁבַע שַׁבְּתֹת הַשָּׁנִים תֵּשַׁע
וְאַרְבָּעִים שָׁנָה:

(ט) וְהַעֲבַרְתָּ שׁוֹפַר תְּרוּעָה בַּחֹדֶשׁ הַשְּׁבִעִי בֶּעָשׂוֹר
לַחֹדֶשׁ בְּיוֹם הַכִּפֻּרִים תַּעֲבִירוּ שׁוֹפָר בְּכָל אַרְצְכֶם:

(י) וְקִדַּשְׁתֶּם אֵת שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה וּקְרָאתֶם דְּרוֹר
בָּאָרֶץ לְכָל ישְׁבֶיהָ יוֹבֵל הִוא תִּהְיֶה לָכֶם וְשַׁבְתֶּם אִישׁ
אֶל אֲחֻזָּתוֹ וְאִישׁ אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ תָּשֻׁבוּ:

(יא) יוֹבֵל הִוא שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה תִּהְיֶה לָכֶם לֹא
תִזְרָעוּ וְלֹא תִקְצְרוּ אֶת סְפִיחֶיהָ וְלֹא תִבְצְרוּ אֶת
נְזִרֶיהָ:

(יב) כִּי יוֹבֵל הִוא קֹדֶשׁ תִּהְיֶה לָכֶם מִן הַשָּׂדֶה תֹּאכְלוּ
אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(יג) בִּשְׁנַת הַיּוֹבֵל הַזֹּאת תָּשֻׁבוּ אִישׁ אֶל אֲחֻזָּתוֹ:

(יד) וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ
אַל תּוֹנוּ אִישׁ אֶת אָחִיו:

(טו) בְּמִסְפַּר שָׁנִים אַחַר הַיּוֹבֵל תִּקְנֶה מֵאֵת עֲמִיתֶךָ
בְּמִסְפַּר שְׁנֵי תְבוּאֹת יִמְכָּר לָךְ:

(טז) לְפִי רֹב הַשָּׁנִים תַּרְבֶּה מִקְנָתוֹ וּלְפִי מְעֹט הַשָּׁנִים
תַּמְעִיט מִקְנָתוֹ כִּי מִסְפַּר תְּבוּאֹת הוּא מֹכֵר לָךְ:

(יז) וְלֹא תוֹנוּ אִישׁ אֶת עֲמִיתוֹ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ כִּי אֲנִי
יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

(יח) וַעֲשִׂיתֶם אֶת חֻקֹּתַי וְאֶת מִשְׁפָּטַי תִּשְׁמְרוּ
וַעֲשִׂיתֶם אֹתָם וִישַׁבְתֶּם עַל הָאָרֶץ לָבֶטַח:

(יט) וְנָתְנָה הָאָרֶץ פִּרְיָהּ וַאֲכַלְתֶּם לָשׂבַע וִישַׁבְתֶּם
לָבֶטַח עָלֶיהָ:

(כ) וְכִי תֹאמְרוּ מַה נֹּאכַל בַּשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת הֵן לֹא נִזְרָע
וְלֹא נֶאֱסֹף אֶת תְּבוּאָתֵנוּ:

(כא) וְצִוִּיתִי אֶת בִּרְכָתִי לָכֶם בַּשָּׁנָה הַשִּׁשִּׁית וְעָשָׂת
אֶת הַתְּבוּאָה לִשְׁלשׁ הַשָּׁנִים:

(כב) וּזְרַעְתֶּם אֵת הַשָּׁנָה הַשְּׁמִינִת וַאֲכַלְתֶּם מִן
הַתְּבוּאָה יָשָׁן עַד הַשָּׁנָה הַתְּשִׁיעִת עַד בּוֹא תְּבוּאָתָהּ
תֹּאכְלוּ יָשָׁן:

(כג) וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת כִּי לִי הָאָרֶץ כִּי גֵרִים
וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם עִמָּדִי:

(כד) וּבְכֹל אֶרֶץ אֲחֻזַּתְכֶם גְּאֻלָּה תִּתְּנוּ לָאָרֶץ:

(כה) כִּי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָכַר מֵאֲחֻזָּתוֹ וּבָא גֹאֲלוֹ הַקָּרֹב
אֵלָיו וְגָאַל אֵת מִמְכַּר אָחִיו:

(כו) וְאִישׁ כִּי לֹא יִהְיֶה לּוֹ גֹּאֵל וְהִשִּׂיגָה יָדוֹ וּמָצָא
כְּדֵי גְאֻלָּתוֹ:

(כז) וְחִשַּׁב אֶת שְׁנֵי מִמְכָּרוֹ וְהֵשִׁיב אֶת הָעֹדֵף לָאִישׁ
אֲשֶׁר מָכַר לוֹ וְשָׁב לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כח) וְאִם לֹא מָצְאָה יָדוֹ דֵּי הָשִׁיב לוֹ וְהָיָה מִמְכָּרוֹ
בְּיַד הַקֹּנֶה אֹתוֹ עַד שְׁנַת הַיּוֹבֵל וְיָצָא בַּיֹּבֵל וְשָׁב
לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כט) וְאִישׁ כִּי יִמְכֹּר בֵּית מוֹשַׁב עִיר חוֹמָה וְהָיְתָה
גְּאֻלָּתוֹ עַד תֹּם שְׁנַת מִמְכָּרוֹ יָמִים תִּהְיֶה גְאֻלָּתוֹ:

(ל) וְאִם לֹא יִגָּאֵל עַד מְלֹאת לוֹ שָׁנָה תְמִימָה וְקָם הַבַּיִת
אֲשֶׁר בָּעִיר אֲשֶׁר לֹא }לֹוֹ{ חֹמָה לַצְּמִיתֻת לַקֹּנֶה אֹתוֹ
לְדֹרֹתָיו לֹא יֵצֵא בַּיֹּבֵל:

(לא) וּבָתֵּי הַחֲצֵרִים אֲשֶׁר אֵין לָהֶם חֹמָה סָבִיב עַל שְׂדֵה
הָאָרֶץ יֵחָשֵׁב גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ וּבַיֹּבֵל יֵצֵא:

(לב) וְעָרֵי הַלְוִיִּם בָּתֵּי עָרֵי אֲחֻזָּתָם גְּאֻלַּת עוֹלָם
תִּהְיֶה לַלְוִיִּם:

(לג) וַאֲשֶׁר יִגְאַל מִן הַלְוִיִּם וְיָצָא מִמְכַּר בַּיִת וְעִיר
אֲחֻזָּתוֹ בַּיֹּבֵל כִּי בָתֵּי עָרֵי הַלְוִיִּם הִוא אֲחֻזָּתָם
בְּתוֹךְ בְּנֵי יִשְׂרָאֵל:

(לד) וּשֲׂדֵה מִגְרַשׁ עָרֵיהֶם לֹא יִמָּכֵר כִּי אֲחֻזַּת עוֹלָם הוּא לָהֶם:

(לה) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָטָה יָדוֹ עִמָּךְ וְהֶחֱזַקְתָּ בּוֹ
גֵּר וְתוֹשָׁב וָחַי עִמָּךְ:

(לו) אַל תִּקַּח מֵאִתּוֹ נֶשֶׁךְ וְתַרְבִּית וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ
וְחֵי אָחִיךָ עִמָּךְ:

(לז) אֶת כַּסְפְּךָ לֹא תִתֵּן לוֹ בְּנֶשֶׁךְ וּבְמַרְבִּית לֹא תִתֵּן אָכְלֶךָ:

(לח) אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֶתְכֶם מֵאֶרֶץ
מִצְרָיִם לָתֵת לָכֶם אֶת אֶרֶץ כְּנַעַן לִהְיוֹת לָכֶם לֵאלֹהִים:

(לט) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ עִמָּךְ וְנִמְכַּר לָךְ לֹא תַעֲבֹד בּוֹ
עֲבֹדַת עָבֶד:

(מ) כְּשָׂכִיר כְּתוֹשָׁב יִהְיֶה עִמָּךְ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל יַעֲבֹד עִמָּךְ:

(מא) וְיָצָא מֵעִמָּךְ הוּא וּבָנָיו עִמּוֹ וְשָׁב אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ
וְאֶל אֲחֻזַּת אֲבֹתָיו יָשׁוּב:

(מב) כִּי עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם לֹא
יִמָּכְרוּ מִמְכֶּרֶת עָבֶד:

(מג) לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ:

(מד) וְעַבְדְּךָ וַאֲמָתְךָ אֲשֶׁר יִהְיוּ לָךְ מֵאֵת הַגּוֹיִם אֲשֶׁר
סְבִיבֹתֵיכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ עֶבֶד וְאָמָה:

(מה) וְגַם מִבְּנֵי הַתּוֹשָׁבִים הַגָּרִים עִמָּכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ
וּמִמִּשְׁפַּחְתָּם אֲשֶׁר עִמָּכֶם אֲשֶׁר הוֹלִידוּ בְּאַרְצְכֶם
וְהָיוּ לָכֶם לַאֲחֻזָּה:

(מו) וְהִתְנַחַלְתֶּם אֹתָם לִבְנֵיכֶם אַחֲרֵיכֶם לָרֶשֶׁת אֲחֻזָּה
לְעֹלָם בָּהֶם תַּעֲבֹדוּ וּבְאַחֵיכֶם בְּנֵי יִשְׂרָאֵל אִישׁ
בְּאָחִיו לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ:

(מז) וְכִי תַשִּׂיג יַד גֵּר וְתוֹשָׁב עִמָּךְ וּמָךְ אָחִיךָ עִמּוֹ
וְנִמְכַּר לְגֵר תּוֹשָׁב עִמָּךְ אוֹ לְעֵקֶר מִשְׁפַּחַת גֵּר:

(מח) אַחֲרֵי נִמְכַּר גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ אֶחָד מֵאֶחָיו יִגְאָלֶנּוּ:

(מט) אוֹ דֹדוֹ אוֹ בֶן דֹּדוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ מִשְּׁאֵר בְּשָׂרוֹ
מִמִּשְׁפַּחְתּוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ הִשִּׂיגָה יָדוֹ וְנִגְאָל:

(נ) וְחִשַּׁב עִם קֹנֵהוּ מִשְּׁנַת הִמָּכְרוֹ לוֹ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל
וְהָיָה כֶּסֶף מִמְכָּרוֹ בְּמִסְפַּר שָׁנִים כִּימֵי שָׂכִיר יִהְיֶה
עִמּוֹ:

(נא) אִם עוֹד רַבּוֹת בַּשָּׁנִים לְפִיהֶן יָשִׁיב גְּאֻלָּתוֹ
מִכֶּסֶף מִקְנָתוֹ:

(נב) וְאִם מְעַט נִשְׁאַר בַּשָּׁנִים עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל וְחִשַּׁב
לוֹ כְּפִי שָׁנָיו יָשִׁיב אֶת גְּאֻלָּתוֹ:

(נג) כִּשְׂכִיר שָׁנָה בְּשָׁנָה יִהְיֶה עִמּוֹ לֹא יִרְדֶּנּוּ
בְּפֶרֶךְ לְעֵינֶיךָ:

(נד) וְאִם לֹא יִגָּאֵל בְּאֵלֶּה וְיָצָא בִּשְׁנַת הַיֹּבֵל הוּא
וּבָנָיו עִמּוֹ:

(נה) כִּי לִי בְנֵי יִשְׂרָאֵל עֲבָדִים עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי
אוֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

פורסם ב

דמי מפתח – איטליה זה לא רק טוסקנה.

לפני כ- 86 שנה בקיץ-סתיו 1940 , בזמן מלחמת העולם השניה התרחשו מספר התקפות של צבא איטליה הפשיסטית שותפתה של גרמניה הנאצית על הישוב בתל אביב ויפו, אז תחת ריבונות אנגלית. צוללת איטלקית ירתה פגז על חוף ת"א ומטוסים איטלקים התקיפו את העיר.

תחנת הרדיו ברומא הסתפקה במילים אחדות: "חיל התעופה האיטלקי הרעיש קשות את נמל יפו. הנמל וכן המחסנים הותקפו קשה ופרצו דליקות עזות". בהודעה הרשמית של מפקדת הצבא הבריטי נאמר: "מטוסים איטלקיים התקיפו אתמול אחר הצהריים את תל אביב וסביבותיה, והטילו פצצות ללא כל הבחנה, הרחק ממטרות צבאיות איזו שהן. חלקן של הפצצות הוטלו בעיר העברית תל אביב והשאר על כפר ערבי. מספר בתים בתל אביב נפגעו, וכן פרצו כמה דליקות שבהן טיפלו מיד מכבי האש. פרטים מלאים על הפצועים וההרוגים חסרים עדיין, אולם ידוע שנהרגו למעלה מחמישים איש, רובם יהודים. בין ההרוגים הערבים יש גם חמישה ילדים".

מטוסי חיל האוויר האיטלקי שהגיחו מכיוון הים הטילו את מרבית הפצצות בין רחוב בוגרשוב לרחוב טרומפלדור. מבין היהודים נהרגו 132 איש!! (לפי מניין המתים שהובאו לקבורה) ומאות אחרים נפצעו.

בהלה אחזה בקרב התושבים, בין יתר השלכות המתקפה האיטלקית התפתח חשש, והחשש הפך לציפיה שמחירי השכירויות למגורים יתייקרו. השלטון המנדטורי רצה להבטיח בטחון כלכלי לחיילים שנלחמו בשורותיהם, ולכן חוקק חוק ותקנות "חוק הגנת הדייר" שהיה ייחודי בכל האימפריה הבריטית.

מעטים החוקים שחושפים אנומליות, ניגודי אינטרסים מתסיסים בין דייר לבעה"ב, וחוסר שיווי משקל כלכלי- שימור המצב הקיים מעיק על בעלי הבתים באותו כובד ששינויו היה מעיק על הדיירים.

עיקרו של החוק מתן הגנה לדיירים מפני פינוי ע"י בעלי הבתים, כמו כן נקבע שדיירים ב"שכירות מוגנת" יהנו מדמי שכירות "עם תקרה" תחת פיקוח.המציאות בזמנו היתה שהיו בעלי בתים ספורים שהחזיקו בניינים שלמים ולעיתים רובעים באזור לב ודרום ת"א ויפו, ירושלים וחיפה והחוק שנכפה עליהם העניק להם רצף שכירות והכנסות מובטחות עפ"י חוק.

כמובן שהזכות לאי פינוי ותשלום דמי שכירות נמוכים יחסית לתנאי השוק, מגולמת כלכלית במונח שנקרא דמי מפתח שאנליטית הם: הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית  בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). שער הריבית להיוון צריך להביא בחשבון את העדר הסחירות של שוק הדירות המוגנות ועוד פרמטרים.

ככלל, השמאים בהעדר שוק משוכלל לדירות מגורים מוגנות וקושי ביישום הגישה האנליטית(קל וחומר לעסקים שם העסק מסתבך מכיוון שקיימת חלוקה לנכסים מסחריים "עם תקרת דמי שכירות" וללא תקרה), גוזרים את דמי המפתח המלאים(דמ"מ-3/3), כשיעור משווי אותה דירה כפנויה וחופשיה  שם כבר קיים בד"כ שוק משוכלל ופעיל.

מקובל להעריך את דמ"מ בגבולות 40%-50% משווי כפנוי וחופשי.

בפסק דין של כבוד השופט אשר גולדין מביהמ"ש השלום בת"א, ובר נגד כהן, ת"א 197373/02 מיום 24/09/2003, השופט אימץ למעשה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט שקבעה דמי מפתח ראויים בשווי 50% משווי זכויות בעלות בדירה רגילה ופנויה(לעניות דעתי הנ"ל מהווה רף עליון לשווי דמ"מ- 3/3 ובשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן, בנכסי מגורים, בטווח שבין 45%-  35% משווי הנכס כפנוי וחופשי).

דוג': דירה פנויה וחופשיה נמכרת בשוק החופשי בסך 1 מיליון ש"ח, אותה דירה אלמלא היתה פנויה וחופשיה כלומר תפוסה ומושכרת בשכירות מוגנת – הזכות(דמ"מ-3/3)תמכר בגבולות 450,000 ש"ח שיתחלקו במידה והדייר נכנס לנכס הנישום לפני שנת 1958 -: לדייר- 300,000 ש"ח, ולבעל הבית – 150,000 ש"ח.

לסיכום מדובר בתופעה שהולכת ונעלמת, דירות מוגנות "נעלמות" מהשוק אם בגלל שהדיירים פונו(קיימות בחוק עילות פינוי)/התפנו מרצון ובהסכמה, או מכיוון שהשוק מצביע ברגליים ואין כמעט ביקוש לדירות מוגנות. גם בנקים אינם נותנים משכנתא מכיוון שהדיירות המוגנת איננה זכות במקרקעין שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם המחוקק ובתי המשפט נותנים לחוק לדעוך ולהיעלם מהבמה הכלכלית.

כשיש צורך להכין שמאות עבור זכויות בעה"ב(מכירת זכויותיו-טאבו לדייר), הדייר(פינוי הדייר או רכישת זכויותיו ע"י בעה"ב) או הערכת דמי מפתח לצורך מכירתן לצד ג', יש לפנות לשמאי מקרקעין שהתמחה בתחום.

מאמר זה מוקדש לזכר קורבנות הישוב היהודי בארץ שנפגע ע"י הפגזות האיטלקים במהלך מלח"ע ה-II.

פורסם ב

הפקעת מקרקעין וסיפור כרם נבות היזרעלי- ממה להיזהר בהפקעות ופגיעה במקרקעין לפי ס 197

מאת GK שמאות והנדסה
כרם נבות – נוסח מקראי (מלכים א' פרק כ"א)
א. וַיְהִי אַחַר הַדְּבָרִים הָאֵלֶּה, כֶּרֶם הָיָה לְנָבוֹת הַיִּזְרְעֵאלִי, אֲשֶׁר בְּיִזְרְעֶאל, אֵצֶל הֵיכַל אַחְאָב מֶלֶךְ שֹׁמְרוֹן.
ב. וַיְדַבֵּר אַחְאָב אֶל נָבוֹת לֵאמֹר: תְּנָה לִּי אֶת כַּרְמְךָ… וְאֶתְּנָה לְךָ כֶּרֶם טוֹב מִמֶּנּוּ… אוֹ כֶּסֶף.
ג. וַיֹּאמֶר נָבוֹת אֶל אַחְאָב: חָלִילָה לִּי מֵה' מִתִּתִּי אֶת נַחֲלַת אֲבֹתַי לָךְ.
ד. וַיָּבֹא אַחְאָב אֶל בֵּיתוֹ סַר וְזָעֵף… וַיִּשְׁכַּב… וְלֹא אָכַל לָחֶם.
ה–ז. וַתָּבֹא אֵלָיו איזבל… וַתֹּאמֶר: אַתָּה עַתָּה תַּעֲשֶׂה מַלְכוּת… אֲנִי אֶתֵּן לְךָ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת.
ח–י. וַתִּכְתֹּב סְפָרִים בְּשֵׁם אַחְאָב… קִרְאוּ צוֹם… וְהוֹשִׁיבוּ שְׁנֵי אֲנָשִׁים בְּנֵי בְלִיַּעַל… וְיָעִידוּ: בֵּרַכְתָּ אֱלֹהִים וָמֶלֶךְ.
י״א–י״ד. וַיַּעֲשׂוּ אַנְשֵׁי עִירוֹ… וַיִּסְקְלוּ אֶת נָבוֹת בָּאֲבָנִים וַיָּמֹת.
ט״ו–ט״ז. וַיְהִי כִּשְׁמֹעַ אִיזֶבֶל… קוּם רֵשׁ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת… וַיֵּרֶד אַחְאָב לָרִשְׁתּוֹ.
י״ז–י״ט. וַיְהִי דְּבַר ה' אֶל אליהו הנביא…הֲרָצַחְתָּ וְגַם יָרָשְׁתָּ?!

אין כל קשר בין הסיפור המקראי לדברים שיובאו בהמשך, ההקשר הוא פערי כוחות שניתנים לגישור ע"י גורמים מקצועיים שימרו על האינטרסים הליגיטימיים של האזרח בדיונים משפטיים בפני הרשויות/מדינה.

יצויין כי מניסיוני בימ"ש מקפיד לשמור על האינטרס של האזרח, קניינו וזכויותיו במקרקעין לרבות דמי פינוי ופיצויים ראויים, ודוחה ניסיונות של הרשויות לפגיעה קניינית , ככל שיש.

משרדנו מטפל בהערכות שווי לקרקעות מופקעות לדרכים, תיקוני תחום שיפוט אגב הפקעות, רכבת קלה, מטרו, פיצויים עפ"י ס' 197 פגיעה שלא בדרך של הפקעה למשל ירידת ערך ליתרת הקרקע הנותרת לאחר ההפקעה.

ברצוני להביא לידיעתכם פסק דין מעניין בתחום שמתייחס גם לאופן הערכת המקרקעין:

ביום 26.3.2014 פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון, מפי הנשיא א' גרוניס והשופטים א' חיות וא' שהם, אישר את שתי קביעותיו של בית-המשפט קמא.
באשר לזכאות להטבה לפי סעיף 91(ז) לפקודה, קבע בית-המשפט העליון, כי ברי כי הטבה זו חלה לגבי פיצויי הפקעה ואין היא חלה כאשר מדובר, כמו במקרה דנא, בפיצויים על-פי סעיף 197 המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".
באשר לסוגיה הנוספת, צוין, כי ב"כ פקיד-השומה חזר בו מהערעור, וזאת לאור קבלת התחייבותו של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנַכּות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.
בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב" השופט משה דרורי
ת.א. 7256/05
בעניין: אמינה מוחמד אחמד דולה
ע"י ב"כ עו"ד י" כותאב ועו"ד סאני חורי התובעת

– נ  ג  ד –

מינהל מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד שוש שמואלי, עו"ד שולי אבני-שוהם, עו"ד אבני ועו"ד שירה ויזל מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
הנתבע

פ ס ק   ד י ן
כללי
1. מהו סכום הפיצויים אשר על הרשות המפקיעה לשלם לבעלי מקרקעין, שהקרקע שלהם הופקעה, ביום 20.3.1980, באזור ירושלים, סמוך לנווה יעקב, לצורך הקמת שכונת פסגת זאב?
2. אפתח בהצגה ובתיאור של החלקות המופקעות, כפי שהדבר מופיע בחוות הדעת של השמאים.
לאחר מכן, אתאר, בתמצית, את ההליכים בתיק זה, החל מכתב התביעה המקורי, כתב ההגנה המקורי, הדיונים שהביאו לכתב תביעה מתוקן ולכתב הגנה מתוקן בתיק, והדיונים שהיו בתיק.
בפרקים הבאים, אציג את כתב התביעה המתוקן, כתב ההגנה המתוקן ואת חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים, ואת תמצית החקירות הנגדיות שנחקרו.
בפרק העוקב, יובאו עיקרי טענות הצדדים, בסיכומיהם בכתב, ובעקבות זאת אציג את הנושאים השנויים במחלוקת.
בפרק הדיון, אנתח את שיטות השומה השונות, ומהי השיטה הראויה, בכלל, ולתיק זה, בפרט, ומידת התאמתן של שיטות השומה לנסיבות של תיק זה.
לאחר מכן, אדון במשמעות של פסקי דין שניתנו, לאורך השנים, ביחס לחלקות סמוכות לקרקע הנדונה.
לאחר מכן, במסגרת חלקו האחרון של פרק הדיון, איישם את העקרונות המשפטיים הללו על הנתונים של תיק זה, ואכריע, כיצד לפסוק במחלוקת שבין שני הצדדים.
החלקות המופקעות
3. החלקות המופקעות הן חלקות 34, 43 ו-97 של גוש 30609, וחלקה 28 שבגוש 30613.
החלקות המופקעות תוארו בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, מר גיל בלולו, מיום כו אלול תשס"ז (9.9.07), כאשר תיאור דומה מצוי גם בחוות הדעת של השמאי מר יריב סיקרון, מיום יז אדר א תשס"ג (19.2.03), אף הוא שמאי מטעם הנתבע.
4. התיאור הסביבתי של ארבעת החלקות נשוא משפט זה, אשר הופקעו, מצוי בסעיף ז רישא (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו, בזו הלשון:
"מתחם ההפקעה שבנדון היווה נכון למועד השומה 2 חטיבות קרקע בשטח מצטבר של 4,400 דונם, בעלות מבנה טופוגרפי אשר רובו הררי, טרשי, ובלתי מפותח. מתחם ההפקעה השתרע למן אזור נווה יעקב בצפון ועד לאזור מחנה הפליטים שעפט בדרום, ומאזור שכונות בית חנינה-שעפט במערב ועד לאזור הכפרים הערביים חיזמה-ענתא במזרח.
סמוך לקצה הצפון מערבי של מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין שכונת נווה יעקב ובין כביש ירושלים-רמאללה (כיום: רח" שדרות נווה יעקב) – להלן: כביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
סמוך למרכז מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין הכפר הערבי חיזמה ובין שכונת בית חנינה – להלן: כביש חיזמה-בית חנינה.
החלקות שבנדון מצויות בחלק המערבי של מתחם ההפקעה".
5. מר גיל בלול פורש בפנינו את הנתונים המלאים של כל חלקה וחלקה (המשך סעיף ז לחוות דעתו).
6. החלקה הראשונה הינה גוש 30609, חלקה 34 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 34"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 5,305 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 93/480 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 1,027.84 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
7. וזה תיאורה של חלקה 34 הנ"ל:
"מיקומה של החלקה כ-150-100 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-500 מ" מדרום לכביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
החלקה ממוקמת על גבי החלק העליון של מורד שלוחה המשופעת לכיוון כללי דרום מזרח.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת האות "L", שיטחה בסך 5,350 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים לא מעובדת, ואולם נראה כי לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר. מצפון לחלקה נראים סימני חציבה, כלל הנראה של מחצבה אשר פעלה בעבר באזור".
8. החלקה השנייה הינה גוש 30609, חלקה 43 (גוש ירדני בית חנינה מס" 9; להלן – "חלקה 43"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 10,911 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 604 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
9. וזה תיאורה של חלקה 43 הנ"ל, כפי שהיא מופיעה בסעיף ז (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו:
"מיקומה של החלקה כ-100-50 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-600 מ" מדרום לכביש נווה יעקב-דרך רמאללה (צמוד ומדרום לחלקה 34).
החלקה ממוקמת לרוחב חלקו העליון של וואדי מתון המתפצל מערוץ נחל הידוע כ-"וואדי אל ח"יפי".
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-15%-10%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי, שיטחה בסך
10,911 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע נראה כי רובה של החלקה היוותה אדמת בור וטרשים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
10. החלקה השלישית הינה גוש 30609, חלקה 97 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 97"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 18,951 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה במ"ר במושאע, של התובעת, הוא 1,049.07 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
11. וכך מתוארת חלקה 97 בחוות דעתו של מר בלולו (סעיף ז, עמ" 5-4 לחוות דעתו):
"מיקומה של החלקה כ-250 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, צמוד ומצפון לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מרכז נחל המתפצל מערוך וואדי אל ח"יפי. פני הקרקע משופעים בכיוון כללי למזרח ואולם נוכח מיקום החלקה לרוחב מרכז הערוץ, משופעים פני הקרקע אף לכיוון צפון/דרום.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מעלה השלוחה (כיוון צפון מזרח) בשיעור ממוצע
כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת מלבן, שיטחה בסך 18,951 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה ברובה אדמה מעובדת".
12. החלקה הרביעית, שבה אעסוק בפסק דין זה, הינה גוש 30613, חלקה 28 (גוש ירדני חיזמה, מס" 14; להלן – "חלקה 28"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 50,510 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 18/72 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 12,627.50 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
13. בהמשך חוות דעתו של מר בלולו, מתוארת חלקה 28, באופן הבא (סעיף ז, עמ" 5 לחוות הדעת; ההדגשה – במקור):
"מיקומה של החלקה כ-500 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, כ-200 מ" מדרום לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מורד שלוחה שכיוונה הכללי דרום-מזרח. ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי והיא משתרעת על פני רוחב של כ-450 מ". שיטחה הרשום בסך 50,510 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים ללא פיתוח. צמוד וממערב לחלקה 4 בתים בודדים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
פסיקתא
218. המורם מכל האמור לעיל הוא, כי התוצאה אליה הגעתי, היא זו:
א. התביעה – נדחית.
ב. כל צד יישא בהוצאותיו עבור השמאים, כל אחד עבור השמאי מטעמו (לפיכך, גם העלות שדרש מר פטל למיון ולצילום של המסמכים שהגיש, תחול על התובעת בלבד).
ג. בנסיבות המקרה, ומאחר ובדרך כלל לא ממצה בית משפט את מלוא תשלום שכ"ט עו"ד כאשר מי שמחוייב בסכום זה הוא התובע – בעל הקרקע שרכושו הופקע – אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ (עשרת אלפים שקלים חדשים), בצירוף מע"מ כחוק.
219. המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ז באדר תש"ע (3 למרץ 2010) בהיעדר הצדדים.
הכותב הינו שמאי מקרקעין שביצע שומות באזור ירושלים- אזור פסגת זאב, כפר חיזמא.

משרדנו צבר ניסיון רב וידע בייצוג האזרחים בעלי הקניין והקרקעות שהופגעו, בבימ"ש וטריבונלים\ וועדות ערר. GK שמאות

פורסם ב

השפעת הקו האדום של הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן בגוש דן

הקו האדום של הרכבת הקלה, שנפתח לאחרונה בגוש דן, מהווה מהפכה תחבורתית משמעותית באזור המרכז. מעבר לשיפור הניידות העירונית, לפרויקט זה יש השפעה ניכרת על שוק הנדל"ן באזורים הסמוכים לתוואי הרכבת. במאמר זה נבחן את ההשפעות המדויקות של הקו האדום על מחירי הנכסים לאורך מסלולו, תוך התמקדות בנתונים ודוגמאות שווי מגוש דן, וננסה להבין את השפעת המטרו במטרופולין דן על הנד"לן.

מבט כללי על השפעת הקו האדום

הקו האדום, המחבר בין חמש רשויות מקומיות – פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב-יפו ובת ים – באמצעות 34 תחנות, יצר ציפיות גבוהות בשוק הנדל"ן עוד טרם השקתו. מחקרים ובדיקות שנערכו מראים כי השפעתו על מחירי הנכסים החלה כבר בשלבי התכנון והבנייה, והתעצמה עם פתיחתו לציבור.

השפעה על מחירי דירות למגורים

עלייה כללית במחירים

מבדיקות שנערכו על ידי משרדי שמאות מקרקעין, נמצא כי עצם מיקומם של נכסים בסמוך לתוואי הרכבת גרם לגידול בשווים הכלכלי בשיעור הנע בין 5% ל-10%, וזאת בנוסף לעלייה הכללית במחירי הנדל"ן בגוש דן[1]. חשוב לציין כי השפעה זו משתנה בין אזורים שונים לאורך הקו.

השפעת המרחק מהתחנה

מחקרים מראים כי המרחק המדויק מתחנת הרכבת משפיע באופן משמעותי על מחיר הנכס. לצורך המחשה, נערכה בדיקה של דירות 4 חדרים טיפוסיות, יד שנייה, בשלושה רדיוסים שונים מתחנות הרכבת הקלה[1]:

  1. רדיוס ראשון: עד 100 מטר מהתחנה
  2. רדיוס שני: 101-200 מטר מהתחנה
  3. רדיוס שלישי: 201-300 מטר מהתחנה
    הממצאים מראים הבדלים מובהקים במחירים בין הרדיוסים השונים, כאשר הנכסים הקרובים ביותר לתחנה נהנים מפרמיה גבוהה יותר.

דוגמאות מערים שונות בגוש דן

תל אביב-יפו

בסביבת תחנת ארלוזורוב בתל אביב, נמצאו הפרשי מחירים משמעותיים[1]:

  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-3.1%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-5.3%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-2.1%
    באזור תחנת אליפלט, התמונה דומה[1]:
  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-2.6%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-4.7%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-2.1%

רמת גן

בסביבת תחנת ביאליק ברמת גן, נמצאו ההפרשים הבאים[1]:

  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-2.6%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-4.7%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-2.1%
    באזור תחנת אבא הילל[1]:
  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-2%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-3.6%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-1.6%

פתח תקווה

גם בפתח תקווה ניכרת השפעה ברורה. בסביבת תחנת פינסקר, למשל[1]:

  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-2%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-5.3%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-3.2%
    ובאזור תחנת בילינסון[1]:
  • בין הרדיוס הראשון לשני: כ-2%
  • בין הרדיוס הראשון לשלישי: כ-4.7%
  • בין הרדיוס השני לשלישי: כ-2.6%

גורמים המשפיעים על מידת ההשפעה

מיקום מדויק ביחס לתחנה

מעניין לציין כי בתוך הרדיוס הראשון (עד 100 מטר מהתחנה), יש הבדלים בביקוש בין קווי המגורים השונים:

  1. הביקוש הגבוה ביותר הוא לנכסים בקו השני.
  2. אחריו, נכסים בקו הראשון.
  3. הביקוש הנמוך ביותר הוא לנכסים בקו השלישי.
    הסיבה לכך היא שאנשים מעדיפים להתרחק מעט מתוואי הרכבת כדי להימנע ממטרדי רעש וריח, אך עדיין להיות קרובים מספיק ליהנות מיתרונות הנגישות.

שלב הפרויקט

ההשפעה על מחירי הנדל"ן החלה כבר בשלבי התכנון והבנייה של הקו האדום, אך התעצמה משמעותית עם פתיחתו לציבור. זוהי תופעה מוכרת בפרויקטי תשתית גדולים, כאשר השוק מגיב לציפיות עתידיות[1].

מאפייני האזור

אזורים שונים לאורך הקו האדום מגיבים באופן שונה להשפעת הרכבת הקלה. לדוגמה, אזורים המצויים בתהליכי התחדשות עירונית, כמו חלקים מדרום יפו ובת ים, חווים השפעה מורכבת יותר, שכן עליית הערך מתבטאת גם בעסקאות מול בעלי הקרקע בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

השלכות והזדמנויות

הזדמנויות השקעה

המגמה של עליית מחירים באזורים הסמוכים לתחנות הרכבת הקלה יוצרת הזדמנויות השקעה עבור משקיעים בנדל"ן. ישנה ציפייה כי ערך הנכסים ימשיך לעלות ככל שהשימוש ברכבת הקלה יגבר והתועלות שלה יורגשו יותר בחיי היומיום של התושבים[2].

התחדשות עירונית

הקו האדום מהווה זרז משמעותי לתהליכי התחדשות עירונית באזורים לאורך תוואי הרכבת. פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מקודמים באזורים אלה, כאשר הנגישות המשופרת מהווה גורם משיכה משמעותי עבור יזמים ורוכשים פוטנציאליים[2].

אתגרי דיור בר השגה

העלייה במחירי הנדל"ן באזורים הסמוכים לתחנות הרכבת הקלה מעלה שאלות לגבי נגישות הדיור לאוכלוסיות מוחלשות. ישנו חשש כי תהליכי ג'נטריפיקציה עלולים לדחוק אוכלוסיות ותיקות מאזורים אלה. על הרשויות המקומיות והממשלה לתת את הדעת על סוגיה זו ולפעול למתן פתרונות דיור מגוונים ובני השגה גם באזורים אלה.

מבט לעתיד

עם המשך התפתחות מערכת הרכבות הקלות בגוש דן, כולל הקווים הירוק והסגול המתוכננים, צפויה השפעה נרחבת עוד יותר על שוק הנדל"ן באזור. ניתן לצפות למגמות דומות של עליית מחירים והתחדשות עירונית גם לאורך הקווים החדשים.

סיכום

השפעת הקו האדום של הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן בגוש דן היא משמעותית ומורכבת. הנתונים מראים עלייה ברורה בערכי הנכסים הסמוכים לתחנות, עם השפעה הניכרת במיוחד ברדיוס של עד 300 מטר מהתחנות. עם זאת, ההשפעה משתנה בין אזורים שונים ותלויה במגוון גורמים כגון מרחק מדויק מהתחנה, מאפייני האזור ושלב הפרויקט.
בעוד שהעלייה במחירי הנדל"ן מייצרת הזדמנויות השקעה ומעודדת התחדשות עירונית, היא גם מעלה אתגרים בתחום הדיור בר ההשגה. על קובעי המדיניות והרשויות המקומיות לפעול לאיזון בין הפיתוח הכלכלי לבין שמירה על מגוון אוכלוסיות ונגישות לדיור.
לסיכום, הקו האדום מהווה מנוע צמיחה משמעותי לשוק הנדל"ן בגוש דן, ויש לצפות כי השפעתו תמשיך להיות מורגשת בשנים הקרובות, במיוחד עם התרחבות מערכת הרכבות הקלות והמטרו במטרופולין דן בעתיד הקרוב.

פורסם ב

בצל המלחמה- שוק השכירויות לאן?

שוק השכירות בישראל חווה שינויים משמעותיים בעקבות המלחמה והמצב הכלכלי. המחסור בדיור והביקוש הגובר לדירות עקב עקירת משפחות מבתיהן מובילים לעליות מחירים באזורים שונים בארץ.

מחירי שכירות בערים מרכזיות

תל אביב: תל אביב ממשיכה להיות העיר היקרה ביותר למגורים בשכירות, עם ממוצע של 6,551 ש"ח לדירות 1-5 חדרים, למרות ירידה של 4.5% מאז אוקטובר[4].
ירושלים: בירושלים חלה עלייה של כ-7% במחירי השכירות, עם ממוצע של 5,216 ש"ח[4]. בשכונת ארנונה, לדוגמה, המחירים עלו ב-18% ל-6,837 ש"ח[2].
חיפה: המחירים בחיפה עומדים על ממוצע של 3,570 ש"ח, מה שהופך אותה לאחת הערים הזולות ביותר למגורים[4].

מגמות בשוק השכירות

  • עליות מחירים: בערים כמו בית שמש ונתיבות נרשמו עליות חדות במחירי השכירות לדירות 4 חדרים, עם עליות של 17.3% ו-14% בהתאמה[3].
  • ירידות מחירים: בערים כמו אשקלון וגבעת שמואל נרשמו ירידות קלות במחירי השכירות[3].

דוגמאות נוספות

  • באר שבע ואשקלון: נחשבות לערים הזולות ביותר עם מחירים סביב 3,000-3,550 ש"ח לחודש[4].
  • מודיעין ובני ברק: רשמו עליות של כ-12% במחירי השכירות[3].
    המצב הנוכחי בשוק השכירות בישראל מצביע על מגמות שונות בערים שונות. בעוד שבחלק מהערים המחירים ממשיכים לעלות בשל הביקוש הגובר וההיצע המוגבל, בערים אחרות נרשמות ירידות קלות. המצב הכלכלי והמלחמה ממשיכים להשפיע על השוק בצורה משמעותית.
פורסם ב

התאוששות ענף הנדלן "ביום שאחרי"

התאוששות הכלכלה ושוק הנדל"ן לאחר מלחמות

מלחמות גורמות להרס פיזי וכלכלי נרחב, אך הן גם מהוות נקודת מפנה שמאפשרת לבנות מחדש מערכות כלכליות וחברתיות. ענף הנדל"ן, שהוא אחד המגזרים המרכזיים בכלכלה, מושפע באופן ישיר מהמלחמה ומהשלכותיה. התאוששותו תלויה בשילוב של מדיניות ממשלתית, השקעות פרטיות וציבוריות, וביקושים מצד האוכלוסייה המקומית והמשקיעים הזרים.

השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן

במהלך מלחמות, שוק הנדל"ן חווה לעיתים קרובות ירידה חדה בביקושים ובמחירים. אנשים חוששים להשקיע בנכסים בשל אי-הוודאות והסיכון להרס נוסף. עם זאת, לאחר סיום המלחמה, נוצרת הזדמנות לבנייה מחדש ולשיקום השוק.

דוגמאות היסטוריות להתאוששות

גרמניה לאחר מלחמת העולם השנייה

לאחר סיום מלחמת העולם השנייה, גרמניה הייתה במצב של הרס כלכלי ופיזי נרחב. עם זאת, בזכות תוכנית מרשל – תוכנית סיוע כלכלית שהונהגה על ידי ארצות הברית – הצליחה גרמניה לשקם את כלכלתה במהירות. הממשלה השקיעה רבות בתשתיות ובבנייה מחדש של ערים שנחרבו במלחמה. תהליך זה, שנקרא "הנס הכלכלי הגרמני", הוביל לצמיחה כלכלית מרשימה ולעלייה בביקושים לנדל"ן.

גרף המציג את הצמיחה הכלכלית בגרמניה לאחר המלחמה היה מראה עלייה חדה בתוצר המקומי הגולמי (GDP) בשנים שלאחר המלחמה, מה שמעיד על התאוששות מהירה ומוצלחת.

יפן לאחר מלחמת העולם השנייה

יפן היא דוגמה נוספת למדינה שהתאוששה בצורה מרשימה לאחר מלחמת העולם השנייה. למרות ההרס הרב שנגרם לה במהלך המלחמה, הצליחה יפן לבנות את עצמה מחדש ולהפוך לאחת הכלכלות הגדולות בעולם. הממשלה היפנית השקיעה רבות בטכנולוגיה ובתעשייה, מה שהוביל לצמיחה כלכלית מהירה ולעלייה בערך הנדל"ן בערים הגדולות כמו טוקיו ואוסקה.

התאוששות שוק הנדל"ן בישראל לאחר מלחמת "חרבות ברזל"

השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן

בישראל, מלחמת "חרבות ברזל" גרמה לקיפאון זמני בשוק הנדל"ן. מספר העסקאות ירד באופן משמעותי בשל החשש והאי-ודאות בקרב הציבור. לדוגמה, בתחילת המלחמה נרשמה ירידה של כ-95% בביקושים בפתח תקווה ובאזורים נוספים בארץ.

התאוששות בעסקאות

לאחר סיום הקרבות, החלה התאוששות הדרגתית בשוק הנדל"ן בישראל. בחודש מרץ 2024 נרשמה עלייה במספר העסקאות לרכישת דירות עם גידול של 19% בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה נבעה בעיקר ממכירות קבלנים בשוק החופשי, במיוחד באזורי חיפה, המרכז ותל אביב.

השפעת המטבעות הזרים

היחלשות השקל מול הדולר והאירו תרמה לעלייה בהתעניינות של משקיעים זרים ברכישת נכסים בישראל. תושבי חוץ מארה"ב ומאירופה זיהו הזדמנויות בשוק הנדל"ן הישראלי ורכשו דירות במחירים אטרקטיביים.

גורמים מסייעים להתאוששות

  1. מדיניות ממשלתית: מדינות רבות משתמשות במדיניות ממשלתית כדי לעודד את שיקום שוק הנדל"ן לאחר מלחמות. זה יכול לכלול מתן הלוואות בתנאים מועדפים למפתחים ולקבלנים, הפחתת מיסים על רכישת נכסים והשקעה בתשתיות ציבוריות.
  2. השקעות פרטיות וציבוריות: השקעות אלו חיוניות לשיקום ערים שנהרסו ולבניית תשתיות חדשות. הן כוללות בניית מבני מגורים חדשים, מרכזי מסחר ותעשייה ותשתיות תחבורה.
  3. ביקושים מצד האוכלוסייה: עם חזרת האוכלוסייה לשגרה ולאזורים שנפגעו במלחמה, עולה הביקוש לדיור ולשטחי מסחר ותעשייה.
  4. משקיעים זרים: במקרים רבים משקיעים זרים מזהים הזדמנויות בשווקים שמתאוששים ממלחמות ומשקיעים בנכסים במחירים נמוכים יחסית.

סיכום

התאוששות הכלכלה ושוק הנדל"ן לאחר מלחמות היא תהליך מורכב שתלוי בגורמים רבים כמו מדיניות ממשלתית נכונה, השקעות פרטיות וציבוריות וביקושים מצד האוכלוסייה המקומית והמשקיעים הזרים. דוגמאות היסטוריות מראות כי עם המדיניות הנכונה וההשקעות המתאימות ניתן להביא לשיקום מהיר וצמיחה בענף זה.

באמצעות שילוב של מדיניות כלכלית מושכלת והשקעות אסטרטגיות ניתן להפוך את האתגרים שנוצרים בעקבות מלחמות להזדמנויות לצמיחה ולשגשוג כלכלי בטווח הארוך.

כותב המאמר גד קרן כלכלן ושמאי מקרקעין, ייעוץ לפני רכישת או מכירת נכס והשקעות בנדל"ן…

היום שאחרי
פורסם ב

שוק הנדל"ן בגליל העליון בצל המלחמה

שוק הנדל"ן בגליל העליון בצל המלחמה המתמשכת: אתגרים, לקחים והזדמנויות

שוק הנדל"ן בגליל העליון בצל המלחמה מטלטלת את שוק הנדל"ן בגליל העליון ומציבה בפניו אתגרים חסרי תקדים. אזור זה, שנחשב לפני כן לפנינה תיירותית ופסטורלית, מתמודד כעת עם מציאות ביטחונית מורכבת, המשפיעה על הביקושים, ההיצע והמחירים בשוק הנדל"ן המקומי. במאמר זה נבחן את השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן בגליל העליון, ננתח את הלקחים העולים ממנה ונצביע על הזדמנויות אפשריות העשויות לצמוח מתוך המשבר.

השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן בגליל העליון

  • ירידה בביקושים: המלחמה והמצב הביטחוני הרעוע פגעו אנושות בביקושים לנדל"ן בגליל העליון. משפחות רבות, שחששו מהמצב הביטחוני, עזבו את האזור, ומשקיעים רבים נרתעו מרכישת נכסים באזור שאינו יציב. ירידה זו בביקושים הובילה לירידה במחירי הנדל"ן, במיוחד ביישובים הסמוכים לגבול.
  • האטה בבנייה: היזמים והקבלנים, לנוכח הירידה בביקושים והמצב הביטחוני, האטו את קצב הבנייה ואף עצרו פרויקטים שכבר החלו. האטה זו בבנייה גרמה למחסור בהיצע של דירות חדשות, במיוחד ביישובים שבהם הייתה צפויה הגירה חיובית לפני המלחמה.
  • קשיים במימון: הבנקים, לנוכח הסיכונים הגוברים, החמירו את תנאי מתן המשכנתאות לרוכשי דירות בגליל העליון. החמרה זו הקשתה על רוכשים פוטנציאליים רבים להשיג מימון לרכישת דירה, והובילה לירידה נוספת בביקושים.
  • שינויים בהעדפות הרוכשים: המלחמה הובילה לשינויים בהעדפות הרוכשים. רוכשים רבים מעדיפים כעת דירות בקומות נמוכות או עם מרחבים מוגנים, וישנה גם העדפה ליישובים מרוחקים יותר מהגבול. שינויים אלה בהעדפות הרוכשים משפיעים על המחירים ועל סוגי הנכסים המבוקשים.

לקחים מהמשבר

  • חשיבות המוכנות לחירום: המלחמה הדגישה את החשיבות של מוכנות לחירום בשוק הנדל"ן. יישובים שהיו ערוכים טוב יותר מבחינת מיגון ותשתיות חירום, הצליחו להתמודד טוב יותר עם השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן המקומי.
  • גיוון כלכלי: יישובים שתלויים בעיקר בתיירות נפגעו קשות מהמלחמה. יש צורך בגיוון כלכלי, כדי להבטיח את חוסנם של היישובים ואת יציבות שוק הנדל"ן שלהם גם בעתות משבר.
  • שיתוף פעולה בין המגזר הציבורי לפרטי: התמודדות עם אתגרי המלחמה דורשת שיתוף פעולה הדוק בין המגזר הציבורי לפרטי. הממשלה והרשויות המקומיות צריכות לסייע ליזמים ולקבלנים, ולהקל עליהם את ההתמודדות עם הקשיים הבירוקרטיים והמימוניים.
  • חשיבות התכנון לטווח ארוך: המלחמה היא תזכורת לכך ששוק הנדל"ן מושפע מגורמים רבים, כולל גורמים גיאו-פוליטיים. יש צורך בתכנון לטווח ארוך, תוך התחשבות בתרחישים שונים ובהשפעותיהם האפשריות על שוק הנדל"ן.

הזדמנויות אפשריות

  • מחירים אטרקטיביים: הירידה במחירי הנדל"ן בגליל העליון עשויה להוות הזדמנות למשקיעים לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים, בתקווה שהמחירים יעלו בעתיד עם השיפור במצב הביטחוני.
  • פיתוח תשתיות: הממשלה והרשויות המקומיות עשויות לנצל את המשבר כדי להשקיע בפיתוח תשתיות בגליל העליון, ובכך לשפר את האטרקטיביות של האזור ולהגביר את הביקושים לנדל"ן בעתיד.
  • תיירות פנים: עם השיפור במצב הביטחוני, הגליל העליון עשוי למשוך תיירות פנים רבה יותר, שתתרום לכלכלה המקומית ותחזק את שוק הנדל"ן.
  • קהילות חזקות: המשבר עשוי לחזק את הקהילות בגליל העליון ולהגביר את תחושת השייכות והסולידריות, דבר שיסייע להתמודדות עם האתגרים ויחזק את האזור כולו.

סיכום

המלחמה המתמשכת מציבה אתגרים משמעותיים בפני שוק הנדל"ן בגליל העליון. עם זאת, המשבר טומן בחובו גם הזדמנויות. באמצעות למידה מהלקחים, תכנון לטווח ארוך ושיתוף פעולה בין המגזר הציבורי לפרטי, הגליל העליון יוכל להתאושש מהמשבר ואף לצאת ממנו מחוזק יותר. שוק הנדל"ן בגליל העליון, על אף האתגרים, עשוי להתגלות כאזור בעל פוטנציאל רב, המציע הזדמנויות למשקיעים, ליזמים ולתושבים כאחד.

חשוב לזכור: שוק הנדל"ן הוא דינמי ומשתנה, והמצב הביטחוני עשוי להשפיע עליו באופן משמעותי. לכן, כל החלטה הנוגעת לרכישה או מכירה של נכס בגליל העליון צריכה להיעשות לאחר בחינה מדוקדקת של הנתונים והסיכונים, ורצוי להיוועץ בשמאי מקרקעין המומחה בתחום.

פורסם ב

הגישור(Mediation)

הגישור הינו הליך ליישוב סכסוכים המוסדר בסעיף 79ג' לחוק בתי המשפט ובתקנות ביהמ"ש (פישור). בגישור מתקיימת הידברות בין המתגשרים בסיוע צד שלישי- המגשר.

בשלושים השנים האחרונות הלכה ופשטה התפיסה שההכרעה השיפוטית אינה צריכה להיות הדרך הבלעדית לפתרון סכסוכים, ואכן הגישה הרווחת היום בעולם היא שבית המשפט בוחן לפי אופן הסכסוך האם ראוי להציע לבעלי הדין לפנות תחילה להליך גישור או הליך אחר בניסיון ליישב את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט.

ואכן, להליך הגישור יתרונות רבים וגדולים….והניסיון הבינ"ל שהצטבר בבתי המשפט מוכיח שמכל האלטרנטיבות ליישוב סכסוכים, הגישור הינו ההליך שזוכה לנצלחה הרבה ביותר והוא הפך לכלי מנצח בסכסוכים מורכבים ובעייתים שנמשכו בבתי משפט זמן רב תוך גרימת הוצאות מרובות לצדדים.

הח"מ הינו מגשר מוסמך ממכון היוקרתי "גומא- גבים"

https://www.valuecheck.co.il/wp-content/uploads/תעודה-1-1-scaled.jpg

פורסם ב

חדשות מתפרצות 8-2024 – ביטול היטלי השבחה?

3 עבור

היטלי ההשבחה הם מסים עירוניים אשר נגבים מבעל מקרקעין בעקבות אישור תוכנית שהביאה להשבחת הקרקע שבבעלותו, היתר בנייה שניתן, הקלה או אישור שימוש חורג. ההיטל, בשיעור 50% מההשבחה בקרקע, נקבע עד עתה ע"י שמאי מקרקעין מטעם… ועליו קיימת אפשרות להשיג עי שמאי בעלים, וההליך ממשיך לוועדות ערר או שמאי מכריע.

לאחרונה, בשל הבירוקרטיה הרבה, עיכובים בהכנת שומות, השגות ועררים, מדובר על ביטול היטל ההשבחה, והחלפתו ב"מס גולגולת" לכל יחידה שנבנית ברחבי העיר, לפי ערכי הקרקע באותו אזור, למעשה טבלת שומה שתחליף את הצורך בשומות השבחה, השגות ועררים לוועדות ערר, בתי משפט וטריבונאלים, ותקצר את הליך הטיפול ברישוי הנכס(מכיוון שתשלום היטל הינו תנאי להוצאת היתר) ומבלי לפגוע בהכנסות העיריות/רשויות.

לפני כל עיסקה חובה להתייעץ עם שמאי מקרקעין, בנוגע לחשיפה להיטל השבחה

GK נדל"ן

פורסם ב

תמ"א 38: כוונות טובות, מימוש בעייתי

שמאי מקרקעין היטל השבחה ביקורת מבנים הערכת שווי משק חקלאי הערכת שווי דירה מס השבחה תקן 22 קרקע חקלאית דוח אפס ירידת ערך סעיף 197 השגה לרשות מקרקעי ישראל בדיקת כדאיות כלכלית שווי דירה הערכת דירה היטל מקרקעין הערכת שווי קרקע הערכת שווי נכס שווי נכס

הדיירים שאינם מגיעים להסכמה, הרשויות המקומיות שמערימות קשיים, והקבלנים שמחפשים למקסם את הכדאיות הכלכלית ולכן ממקדים את מאמציהם בערי המרכז – אלה רק חלק מהסיבות שבגללן לא השיגה תוכנית תמ"א 38 את מטרתה: הגנה על תושבי ישראל מפני הרס נרחב וקרבנות רבים בנפש במקרה של רעידות אדמה.

מאת: גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין- GK שמאות

רעידת אדמה בעוצמה של 6.2 לפי סולם מגניטודה לפי מומנט פגעה במרכז איטליה ב 24/8/2016 בשעה 3:36 לפנות בוקר באזור שהינו משולש הגבולות שבין מחוזות אומבריה, לאציו ומארקה. כ- 300 בני אדם קיפחו את חייהם ועוד אלפים נפגעו ונשארו ללא קורת גג.

ב־12 בינואר 2010 אירעה רעידת אדמה בעוצמה של 7 בסולם ריכטר באי היספניולה והחריבה את בירת האיטי, פורט או פרנס. כ־230 אלף בני אדם קיפחו באסון זה את חייהם, כ־250 אלף נוספים נפצעו, ויותר ממיליון ו־200 אלף איבדו את בתיהם בשכונות שלמות הפכו לאבק, ורחובות נמחקו כלא היו. 

הרס המוני כתוצאה מרעידת אדמה עלול להתרחש גם בישראל. מיקומה הגיאוגרפי, על סף השבר הסורי אפריקני, מועד במיוחד לפורענות, ואכן, רעידות אדמה חזקות התרחשו בעבר באזורנו. המוקדמות שבהן מוזכרות כבר בתנ"ך, ומהעת החדשה זכורות זאת שפקדה את צפת ב־1837 והחריבה חלקים ניכרים מהעיר, וזאת שהתרחשה ב־1927 בצפון ים המלח והשפעתה הגיעה עד ירושלים במערב ורבת עמון במזרח. המומחים תמימי דעים באשר לסבירות הגבוהה להתרחשותן של עוד רעידות אדמה חזקות בישראל, ואולם בניגוד לרעידות קודמות, שבעת התרחשותן היתה הארץ מיושבת בדלילות, בפעם הבאה יהיו ממדי ההרס גדולים במיוחד, שכן במאה האחרונה גדל מאוד מספרם של תושבי האזור, והתרחשה בה תנופת בנייה גדולה.

אף שמידע זה היה ידוע לרשויות המדינה מאז היווסדה, רק ב־1975 נקבע תקן בנייה מחייב לעמידות מבנים ברעידות אדמה(413). באשר לרוב הבניינים שההיתר לבנייתם ניתן טרם כניסתו של התקן לתוקף — כ־40% מכלל הבניינים בארץ — אין בידי המדינה די מידע בכדי לקבוע אם יוותרו על תילם במקרה של רעש אדמה חזק, או לא.

יחד עם זאת, השר להגנת העורף ח"כ גלעד ארדן התריע ביום 20/1/2014 במסגרת סקירה שהעביר בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שעסקה בהיערכות המשרד למקרה של רעידות אדמה כי: "יש היום למעלה מ-800 אלף יחידות דיור של בתי אב בישראל שאינן עומדות בתקן. המשמעות היא מיליוני אזרחים שנמצאים בסיכון במקרה של רעידת אדמה. בתוך המבנים המסוכנים נכללים גם כ-1,600 בתי ספר שאינם בתקן ונמצאים בסכנה מיידית במקרה של רעידת אדמה".

מאחר שחיזוקם של בניינים בבעלות פרטית על חשבון המדינה איננו אפשרי, הוחלט להעניק תמריץ לאזרחים וליזמים כדי שאלה יפעלו בעצמם להכשרת מבנים ישנים, שבנייתם הושלמה לפני 1980. תוכנית זו מוכרת כ"תמ"א 38", ובבסיסה עומד מנגנון פשוט: הענקת אחוזי בנייה נוספים למבנים קיימים, בתנאי שהבנייה הנוספת כוללת את חיזוק המבנה הקיים בהתאם לדרישות תקני הבנייה הרלוונטיים.

בפועל, מועברים אחוזי הבנייה הנוספים, בהסכמת הדיירים, לקבלן מבצע או חברת בנייה, ואלה מתחייבים לחזק את הבניין, לשפץ אותו, להוסיף מעלית ולהרחיב את הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר – בהתאם למגבלות התכנוניות (לרוב מדובר בתוספת ממ"דים שתורמת לחוסנו של המבנה ע"י הוספת מעטפת שלד משוריין). בתמורה, משתמש הגוף המבצע באחוזי הבנייה שהועברו לרשותו כדי לבנות קומות נוספות על גג הבניין. מכירת הדירות החדשות אמורה להספיק כדי לכסות את עלות השיפוץ ולהותיר רווח בכיסו של היזם. תיאורטית, זהו מודל שבו כולם מרוויחים: בעלי הדירות משדרגים את הנכס שלהם ומעלים את ערכו, הרשות המקומית מקבלת התחדשות עירונית ללא השקעה כספית מצידה, המדינה משפרת את מוכנותה לקראת תסריט של רעידת אדמה חזקה, ועל הדרך מקלה על מצוקת הדיור בערים, ומעל הכל, כולנו מוגנים יותר.

למרות כל זאת, נתקל יישומה של תוכנית תמ"א 38 בקשיים רבים. דו"ח על יישום תמ"א 38 שפרסם משרד הפנים בינואר 2013 מגלה כי אף שבארבע השנים האחרונות חלה עלייה במספרן של הבקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38 שהוגשו לוועדות הבנייה המקומיות (ר' תרשים), מספרן הכולל עדיין נמוך והפער בינו לבין מספר המבנים שעומדים בסכנת קריסה בשעת רעידת אדמה נראה כמעט בלתי אפשרי לגישור.

מספר הבקשות להיתר בנייה ע"פ תמ"א 38 שהוגשו לוועדות המקומיות, ומספר הבקשות שאושרו, 2009-2012. מקור: מינהל התכנון-משרד הפנים

גרף תמא38 

לכשלון הזה אבות רבים

כמה חסמים עיקריים מונעים את יישומה הנרחב של תמ"א 38. בהיבט המאקרו,

התברר כי תליית נכונותם של הקבלנים לחזק מבנים נגד רעידות אדמה בפוטנציאל הרווח ממכירת דירות חדשות מגביל את כדאיות יישום התמ"א לאזורי הביקוש, ואינה נותנת מענה לצורך בחיזוקם של מבנים ביישובי הפריפריה. פרדוקסלית, דווקא יישובים אלה, – בעיקר יישובים שנמצאים קרוב יותר לסף השבר הסורי אפריקאי, מטבריה ובית שאן ועד אילת – צפויים לפגיעה הקשה ביותר בשעת רעידת אדמה. תחת זאת, מצויים רוב הפרויקטים שאושרו או הושלמו בשנים האחרונות בערי המרכז המבוססות: רעננה, כפר סבא, הרצליה, פתח תקווה, רמת גן וראשל"צ.

בהיבט המיקרו, התברר כי דיירים בבתים משותפים מתקשים לעתים להניע את תהליך מיגונו של הנכס שבבעלותם. זאת, בשל קושי בארגון הדיירים בבתים משותפים, ענייני מיסוי, קשיי מימון וסחבת ביורוקרטית בהתנהלות מול הרשויות המקומיות. עד 2008, נדרשה הסכמתם של כל הדיירים בבתים המשותפים לשם הנעת התהליך. נושא זה טופל בתיקון לחוק המקרקעין שהתקבל בכנסת בינואר אותה שנה, וקבע שדי בהסכמה של שני שליש מהדיירים כדי לממש את התמ"א. עם זאת, למרות החקיקה יזמים רבים לא יכנסו לבניין בו אין הסכמה כוללת של 100% מהדיירים, בשל אי הרצון להיכנס למלחמת התשה עם דייר ממורמר.

השגת הסכמה מהדיירים בבניין עוצרת רבים מהפרויקטים עוד לפני שנעשתה בכלל פנייה לקבלן, מסביר הקבלן שאול שטקלר, הבונה בעיקר ברמת גן ובגבעתיים: "לפעמים אין הסכמה מכל הדיירים, ולפעמים דייר אחד או שניים מעמידים תנאים לא ריאליים כדי לקבל יותר ממה שמגיע להם – ותוקעים את התהליך לשנים, אם בכלל. ישנם גם מקרים שבהם דיירים מסוימים מתנגדים למהלך כולו, או בטוחים שהקבלן מנסה 'להרוויח עליהם' כל הזמן".  לדבריו, הרווח הקבלני במרבית המקרים נע בטווח של 16%-18%. "אלה אחוזי רווח סבירים בהחלט", הוא אומר. לדבריו, דרישות הרשויות המקומיות החמירו בשנים האחרונות, וקשה מאוד כיום להניע קדימה היתרים בשל העומס על הרשויות והחמרת הדרישות.

תיקון נוסף לחוק המקרקעין שנועד להקל על הנעת פרויקטי תמ"א 38 מתמקד בסוגיית המס. עקרונית, ההסכם שחותמים הדיירים עם הקבלן המבצע הוא עסקת מקרקעין לכל דבר, ומכאן שהיא מחייבת את הדיירים בתשלום מיסי שבח ורכישה — מסים שעלולים להצטבר לסכומים נכבדים, שעלולים לטרפד כל תוכנית לחיזוק המבנה. התיקון קובע שדיירים יהיו פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה על עסקאות שנעשות במסגרת תמ"א 38.

מאחר שגם אחרי שתי הקלות אלה לא עלתה התוכנית על הדרך להצלחה, נערכו שני תיקונים נוספים בתמ"א עצמה: תחילה אושר ב־2010 השינוי השני לתמ"א, שאפשר קבלת זכויות בנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש (מתכונת "פינוי־בינוי"), ולא רק בעת חיזוקו. במסלול זה עוברים דיירי הבניין לדירות זמניות למשך תקופת הבנייה, כאשר את עלות השכירות החודשית על דירות אלה משלם הקבלן המבצע. הבניין הישן נהרס ותחתיו קם בניין חדש העומד בתקנים המודרניים וכולל את זכויות הבנייה המורחבות הקבועות בתמ"א. בסיום הבנייה, יכולים הדיירים לשוב לדירותיהם.

 

רעיון נפלא – על הנייר

שינוי 3 לתמ"א הגדיל עוד יותר את התמריץ לגופים המבצעים ולדיירים באזורי הפריפריה, ושאפשר שילוב של זכויות קיימות שלא מומשו בזכויות המוקנות מכוח התמ"א- תוספת של שתי קומות לבניין וקומת גג חלקית ואפשרות להוסיף בכל קומה חדשה דירה אחת מעבר למספר הדירות בקומה טיפוסית בבניין, כמו כן קבע הקלות נוספות בתחומים שונים, כמו חריגה מקו בניין. אישור תיקון זה בשנת 2011 הביא לזינוק החד ביותר במספר הבקשות להיתר על פי התמ"א. גם הקבלנים, לדברי שטקלר, יעדיפו לעתים קרובות את התמ"א במתכונתה המקורית על פני פינוי-בינוי. "בתמ"א 1 יש רווחיות גדולה יותר מאשר בתמ"א 38/ 2, והרבה פחות סיכון", הוא אומר. "כשהורסים בניין מוציאים הרבה יותר כסף, ויש לייצר עבור הדיירים דיור חלופי ולהביא בטחונות בהיקף הרבה יותר גדול".

במקרה של בניית בניין חדש מהיסוד על הקבלן לשאת בעלות שכר הדירה של הדיירים שיפונו מהמבנה הישן, ובמקרה כזה כל עיכוב בהשלמת הבניין החדש משמעותו כרסום משמעותי ברווח על הפרויקט בכללותו. כמו כן, הרשויות המקומיות מעמידות תנאים נוקשים במקרה של תמ"א 38/ 2 בהיבט של הגדלת מקומות החניה. הקבלן יידרש במקרה כזה לעמוד בתקנים חדשים ומחמירים שיגדילו את הוצאותיו, וכמו כן לבנות חניון, במקרים רבים חניון תת קרקעי, שבנייתו אף היא הוצאה גדולה הפוגעת ברווחיותו של הפרויקט. "כל קומה במרתף חניה מוחקת דירה מהרווח של הקבלן", אומר שטקלר. "כשהעיריות דורשות מרתף חניה במקום חניה עילית, הרבה פעמים זה הורס את העסקה לחלוטין – במיוחד אם לא נותנים להוסיף מספיק קומות לגובה". 

לחסמים אלה נוספים עוד קשיים רבים המעכבים את ביצועה הנרחב של תמ"א 38, וכפועל יוצא מכך, את השגת מטרתה המקורית: מיגון מבני מגורים שלא נבנו לפי תקנים מודרניים מפני התמוטטות כתוצאה מרעידת אדמה כפי שהוזכר לעיל. לעתים, אלה הרשויות המקומיות שמערימות קשיים על הדיירים והיזמים, מעכבות את הבקשות להיתר במשך תקופה ארוכה ומציבות תנאים נוקשים לאישורם, כמו הגדלה משמעותית של מקומות החניה. לעתים, אלה הבנקים המקשים על היזמים הפועלים בשוק, ומקשיחים את התנאים לקבלת אשראי עבור פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (במקרים רבים הבנקים דורשים הבנקים מהיזמים לשריין סכום גדול מהרגיל עבור הוצאות בלתי צפויות מראש (בצ"מ), ומעמידים את שיעורו של שיריון זה על 15% במקום 5% כמקובל בפרוייקטי בנייה, מה שמקשה מאוד על מימון פרויקטים אלה, ומאלץ את היזמים להרחיב את שולי הרווח שלהם לכ-25% במקום 15%-20%, כל זאת תוך עמידה על העיקרון שלפיו הדיירים בבניין הקיים אינם נושאים בהוצאות כלשהן. הסיבה לדרישה זו מצדם של הבנקים היא שבפרויקטים רבים שנעשו מכוח תמ"א 38 התברר כי נדרשו חריגות מתקציב הבנייה, כתוצאה מקושי לחזות את העלויות של חיזוק הבניין.

לכל אלה נוספות "הפתעות" שהקבלנים עלולים להיתקל בהן בעת הבנייה עצמה, מוסיף מניסיונו השמאי עמוס שועה, כך למשל, מתברר לא פעם כי גובה הרצפות בתוספות הבנייה אינו תואם למפלס הדירה המורחבת וכד'. כתוצאה מתקלות כאלה, ומחוסר ניסיונם של קבלנים רבים בביצוע עבודות מסוג זה על בניינים קיימים, נגרמים לא פעם עיכובים והפרויקט "נמרח" מעבר לצפי עד לקבלת טופס 4 (טופס גמר בנייה), ואכן, ישנם יזמים שדיווחו שעלויות התמ"א -1 הגיעו לכ- 8000ש"ח/מ"ר בגלל "הפתעות" לא צפויות בביצוע.

כתוצאה מכל זה, תמ"א 38 היא לפי שעה רעיון נפלא בעיקר על הנייר. " זה עובד בעיקר ברמת גן ובגבעתיים, רמת גן היתה בעבר מובילה באישורי התמ"א, ולכן העירייה קיבלה המון בקשות וכפועל יוצא לא הצליחה לעמוד בלחץ. בתחילת 2012 קצב מתן האישורים הצטמצם מאוד בשל התנגדויות פוליטיות לקראת הבחירות בעיר, התנגדויות וצווי מניעה בלי סוף. כיום יש קרוב ל־800 דירות שנמצאות באמצע תהליך הבקשה להיתר", מסכם הקבלן שאול שטקלר

בדצמבר 2013 הוטל צל נוסף על יישום תמ"א 38 כאשר בג"צ קיבל את עתירתה של עמותת "אדם טבע ודין" נגד יישומה של התוכנית ברמת גן. בעתירתה של העמותה נטען כי להגדלת מספרן של יחידות הדיור בשטח העיר לא ניתן מענה הולם בדמות שדרוג מערכות התשתית והקצאה של שטחים ציבוריים. בהחלטתו, קבע בג"צ כי בטרם תאשר עיריית רמת גן תוכנית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה נוספים מכוח תמ"א 38 בעיר, יהיה עליה להמציא חוות דעת של מהנדס העיר, שתבטיח הגדלת צפיפות המגורים לא תבוא על חשבון צורכי הציבור.

לסיכום, תוכנית מתאר ארצית 38 באה לתת מענה ופתרון חשוב לחיזוק בניינים ברמה הכלל ארצית. בשטח, התוכנית מיושמת באופן נקודתי עפ"י שיקולים של כדאיות כלכלית. יתרה מזאת, גם הפרויקטים שמאושרים ויוצאים לביצוע נתקלים בעיכובים, התנגדויות ותקלות פיסיות עד להשלמתם הסופית לרווחת כלל הצדדים.

לאור האמור לעיל נדרשת איפוא, הקמת מסלול ירוק שכולל צוות מקצועי בעל סמכות סטטוטורית, מתן תמריצים לאזורי הפריפריה, וחקיקה משלימה שתסייע ליזמים מחד ותגן על זכויות הדיירים מאידך, ובסופו של דבר לשמור ולהציל חיי אדם בבנין המחוזק ובסביבתו, במקרה של רעידת אדמה עוצמתית והרסנית.

צילום לכתבה תמא 38

GK שמאות- משרדנו מספק ייעוץ כלכלי-שמאי ליזמים וועדי בתים

פורסם ב

Whose towers are better – Tel Aviv’s or Ramat Gan’s ?

In recent years, Ramat Gan has been giving Tel Aviv a serious fight in the race to the skies, and many towers are being built there too. So, in which city is it better to live hundreds of meters above everyone else?

In many respects, a city’s skyline is its identity card. From this perspective, Tel Aviv was there first when the famous "Shalom" tower was built. Today, towers are being built in other cities in Israel, as the way to effectively overcome overcrowding and high demand in its cities. Tel Aviv’s neighbor, Ramat Gan, is coming around to this most impressively. Many residential towers have been built, mainly in its northwestern neighborhoods. One of the most prominent is “Pisgat Dan” (“Dan Summit”), a prestigious residential project in a highly desirable location near the Yarkon Park.

So, what is the difference between the towers of Tel Aviv and those of Ramat Gan?

The Location

In terms of location, Tel Aviv's towers are THE thing, located right in the centre of everything, most of them within a few minutes’ walk of everything the city, has to offer. A car or any other form of transportation is unnecessary; two legs will suffice

Yet Ramat Gan's towers are close by. Because of its nature, the municipality is targeting specific neighborhoods whose individual character will not be significantly affected Therefore, most of the towers are currently being built in areas close to Tel Aviv, such as the Diamond Bourse area and northern neighborhoods, where the “Pisgat Dan” (“Dan Summit”) residential tower is located.

These towers are within easy reach of Tel Aviv and all that it has to offer, if not exactly within walking distance, but a short bus or taxi ride away, thereby avoiding an exhausting search for scarce parking. Also, Ramat Gan’s northern neighborhoods are actually closer to the Yarkon Park, Ramat Hehayal, etc. than central Tel Aviv

The Neighbourhood

To live in Tel Aviv is to live in the heart of the liveliest and busiest city in Israel, for better or for worse. For better – because it is in the center of everything. For worse – because it is the city that never sleeps. Living on a high floor allows you to rise high above all the noise, but high floor apartments in Tel Aviv are beyond the means of most people. For many people, all this urbanization can be a bit too much.

On the other hand, in Ramat Gan you can live in a quieter and more relaxed environment, just a short distance from Tel Aviv and everything it has to offer. What can be better than that?

The View

One of the great advantages of living in a towers is the view. From tens of meters above ground you can see and enjoy everything – from Samaria in the east to the sea in the west. With a spacious balcony included in every high class residential tower, you get everything in one place.

Tel Aviv is wonderful in this respect. Its towers are between a few meters and a few kilometers from the beach; from the 15th floor upwards you should be able to enjoy what we all yearn for, a sea view. However, Tel Aviv is a city of towers, and in reality it is likely that some tower will block your view.

In Ramat Gan the situation is much better, and should remain so as long as the municipality continues to decide for itself if and where towers will be built. As it is characterized by lower buildings, residential towers there stand out; there are views in all directions and the feeling of overcrowding simply melts away.

The Price

It's no secret that real estate prices in Israel are high, and those of Tel Aviv are frighteningly high. Add the words "Tower" and "Prestige," and you get prices for apartments that climb to NIS15, 20 and even 30 million. In Ramat Gan, the reality is different. The residential towers there are relatively new, and prices are very low compared to Tel Aviv. In the “Dan Summit” prices start from NIS2.59 million per apartment, far below Tel Aviv levels.

The residential towers of Ramat Gan offer the same standards, prestige, conditions and luxuries offered by those of Tel Aviv’s at a much lower price. Make no mistake; it is undoubtedly greater value for money.

To sum up, Ramat Gan has been on the rise in recent years. More luxurious residential options are being built. You have the opportunity to enjoy all the advantages of being so close to Tel Aviv at amazing prices. Everyone is already turning towards Ramat Gan. It's time to check it out in depth, before it's too late!

by David Weitz, DW English Services – https://www.facebook.com/DWEnglishServices

GK שמאות