קבוצות רכישה – החדשות האחרונות מבהילות את הציבור!

גד קרן

כל מי שמצוי בענף הנדל"ן נחשף לפעילות ההולכת וגוברת של קבוצות הרכישה, עד כדי הפיכתן לגורם דומיננטי ששינה מגמות והרגלים, והביא למצב של שוק נדל"ן "תוסס ובועט".

ברם, הכניסה לקבוצת רכישה מחייבת משנה זהירות מכיוון שההצלחה הכלכלית והחסכון הכספי אליו שואפים, תלויים במידה רבה, בין שאר הגורמים,  בניסיונו ובהכשרתו של מארגן הקבוצה וכיצד יראה תפקידו ע"י רשויות המס.

כיועץ מיסוי נדל"ן הנני מביא לידיעתכם המלצות הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה שהוגשה למנהל רשות המיסים. כמובן שיש בהמלצות משום תמרור אזהרה לכך שרשות המיסים מתכוונת לשים את הנושא מתחת לזכוכית מגדלת ולבחון היטב כל מקרה לגופו. להלן ההמלצות והמסקנות:

"מס רכישה
הועדה סבורה בהקשר לאפשרות של מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות, כי אין מנוס
מלהמשיך ולבחון את מעמדו של המארגן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה, בהתאם למבחנים
שנקבעו בפסיקה הקיימת בנדון. הועדה הצביעה על הקושי הקיים במיסוי המארגן עם
השתכללותן של קבוצות הרכישה. עם זאת, הועדה סבורה, כי אין מקום לתיקון חקיקה, שיקל על
אפשרות מיסוי המארגן במס רכישה, כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. תיקון גורף כאמור אינו
מתיישב בהכרח עם המציאות הכלכלית המשתנה מקבוצה לקבוצה.
הועדה בחנה את השימוש שנעשה בידי מארגני קבוצות רכישה בהסדר האופציה הייחודית
הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. הועדה סבורה, כי השימוש האמור כשלעצמו אינו מצדיק את ביטול
הסדר האופציה הייחודית.
הועדה ממליצה לאמץ את העמדה שהביעה לאחרונה רשות המסים בתיקים שונים, על פיה,
בראייתו של הרוכש שהצטרף לקבוצת הרכישה הוא רכש דירה ולא רק קרקע. בהתאם לעמדה זו,
רוכש הדירה חותם על מנגנון חוזי, שנועד להוליך אותו למוצר המוגמר של דירה, שממנו הוא לא
יכול לסגת, ולפיכך יש לראות בו כרוכש דירה, ולחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של
הדירה שתיבנה.
הועדה ממליצה אף לעגן את העמדה האמורה במסגרת תיקון חקיקה מבהיר. בתיקון החקיקה
מוצע לקבוע, כי רוכשים המתארגנים במסגרת קבוצת רכישה לשם רכישת דירות מגורים ייחשבו
כרוכשי דירות מגורים. במסגרת זו גם יוגדר המונח "קבוצת רכישה", בהגדרה שתכלול, בין היתר,
קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן תכלול חזקה לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים
או יותר כקבוצת רכישה.
הועדה בחנה את דרך הדיווח על קבוצת רכישה כתכנון מס החייב בדיווח, והסתבר כי לא
תמיד המידע המוגש במסגרת הדו"ח למס הכנסה מועבר לבחינת משרדי מיסוי מקרקעין. הועדה
ממליצה ליצור מנגנון ממוחשב, שיאפשר עם קליטת הדו"ח הכולל את הפעולה של "קבוצת
רכישה" במס הכנסה את העברת המידע האמור למשרד מיסוי מקרקעין הרלבנטי.

מס ערך מוסף
הועדה סבורה, כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעילות שחורגת מפעילות פרטית
אותה בחר חוק מע"מ שלא למסות. בשל הסממנים העסקיים שיש בפעילות זו, ממליצה הועדה
למסות גם את מרכיב הקרקע, כך שבפועל, מלוא עלויות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה
(למעט מרכיב האגרות וההיטלים) בהן נושא הרוכש ימוסו במע"מ. עוד סבורה הועדה, כי
במסגרת הדין הקיים ובמסגרת החלופות המוצעות בחוזר מע"מ 1/07 ישנו קושי להביא למיסוי
כאמור גם על מרכיב הקרקע.
הועדה ממליצה להטיל את החיוב במע"מ בגין מרכיב הקרקע על בעל הקרקע המוכר. הטלת
החיוב במע"מ על בעל הקרקע המוכר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק מע"מ ואף תקל על גביית
המס. הועדה ממליצה על תיקון חקיקה במסגרתו תתוסף חלופה נוספת להגדרת "עסקת אקראי"
בחוק מע"מ, שתכלול מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה. לעניין זה ניתן יהיה לעשות שימוש
בהגדרת קבוצת רכישה שתקבע במקביל גם לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.
מס הכנסה
הכנסתו של המארגן חבה במס הכנסה כהכנסה מעסק בין אם נראה בו כמתווך ובין אם
נראה בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. כדי להתמודד עם תכנון מס אפשרי במסגרתו יסווה
המארגן חלק מן התמורה בגין שירותי הארגון בדרך של קבלת דירה / דירות במחיר מופחת על ידו
וכך "יכבס" הכנסה עסקית ויסב אותה למסלול הוני, ובמקביל גם ישולם מע"מ בגין השירותים
שניתנו על ידו על מחיר עסקה מופחת (שאינה כוללת את התמורה בדירה), ממליצה הועדה לקבוע
מנגנון שיאפשר מעקב אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.
מעקב זה אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן, יסייע גם בהמשך, בעת מכירת הדירות על
ידי המארגן, לבחון את האפשרות לראות בתמורה הנובעת ממכירת הדירות כהכנסה מעסקת
אקראי בעל אופי מסחרי, מקום בו הדירות נמכרות ברווח גבוה, תוך זמן קצר, תוך ניצול
הבקיאות והמיומנות בתחום.
במסגרת עבודת הועדה הסתבר, כי ישנה תופעה של משקיעים הרוכשים מספר דירות
בקבוצות רכישה ומוכרים את הדירות האמורות במימוש מהיר, ברווח גבוה, תוך ניצול מיומנותם
ובקיאותם בתחום הנדל"ן. הועדה ממליצה, כי יקבע מנגנון ממוחשב שיאפשר מעקב אחר
פעילותם של אותם משקיעים, ובדומה גם יאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות
מקבלן, וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה כדי הכנסה מעסק או עסקת
אקראי."

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן