פיצוי בגין הפקעת מקרקעין-

הפקעת מקרקעין מעסיקה רבים מאיתנו ומצאתי לנכון להביא מספר דגשים שקשורים להפקעת מקרקעין ואופן קבלת הפיצויים בגין התוכנית המפקיעה וההפקעה בפועל ע"י הרשות השלטונית.

ההפקעה היא כלי בידי רשויות המדינה, רשויות ציבוריות לתפוס חזקה ובעלות במקרקעין שנמצאים בידים פרטיות. ההפקעה מכח חוקים מנדטוריים כגון: פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור, פקודת הדרכים ומסילות ברזל ועפ"י חוק התכנון והבניה. בסעיף 188 לחוק תו"ב מופיעים כל אותן מטרות שלשמן מיועדת ההפקעה, כגון: דרכים, גנים, נופש וספורט, עתיקות, שדות תעופה, נמלים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי קברות, מבני תרבות, דת וחינוך, מרפאות ועוד.

ניתן להפקיע40% משטח החלקה ללא תמורה. בפועל שיעור ההפקעה ללא תמורה יכול להגיע גם ל-50% !.                במידה ושווי יתרת החלקה לאחר ההפקעה לא ניזוקה, ובכל זאת מפקיעים מעל השיעור הנ"ל, יש לפצות את בעל המקרקעין בהתאם ע"י שמאות או דורשים מהרשות להפקיע את כל החלקה ולקבל פיצוי מלא ללא הפחתות. הפיצוי נעשה בתשלום כספי אך גם בקרקע חלופית. הפיצוי מהווה ארוע מס. עדיף לקבל קרקע חליפית במקום פיצוי כספי.

ניקח לדוגמא מגרש בן דונם אחד בייעוד למגורי ששוויו נניח מיליון ש"ח. הרשות מחליטה להפקיעו לצורך גן משחקים/שעשועים מכיוון שבשכונה הנ"ל חסרות "ריאות ירוקות" וגנים. בשלב ראשון על הרשות לאשר תוכנית שעיקרה שינוי ייעוד המגרש ממגורים לשטח ציבורי פתוח(שצ"פ), כבר בשלבים המוקדמים של התכנון אף טרם איושר התוכנית בפועל, שווי של המגרש "מתרסק" ממיליון ש"ח לנניח 150,000 ש"ח מכיוון שלא ניתן יותר לבנות ואחוזי הבניה הופקעו מהמגרש. יוצא אפוא שאת עיקר הפיצוי (850,000 ש"ח) יש לדרוש מיד לאחר אישור התוכנית המפקיעה. לעולם יש לשכור בשלב קריטי זה שמאי מייעץ  שיעריך את הקרקע וזאת מכיוון שבשלב זה הרשות מנהלת מלחמה עיקשת ומנסה לאיין את שווי הקרקע והכל כדי להפחית בפיצויים.

בשלב שני הרשות מפקיעה בפועל ותופסת חזקה במגרש ששונה ייעודו וסומן כשצ"פ(ירוק בתשריט). בשלב זה ינוכה 40%-50% משווי המגרש כשצ"פ!!!, דהיינו משווי של 150,000ש"ח כאמור יקבל הבעלים פיצוי בסך 90,000 ש"ח, כאשר על  60,000ש"חלא מקבלים כל פיצוי וזאת עפ"י הוראות החוק.

במצטבר האזרח קיבל פיצוי בסך 940,000 ש"ח על מגרש ששוויו מיליון ש"ח, והפיצוי הינו ברוטו מכיוון שבעל המקרקעין נחשב "מוכר" ועליו לשלם מס שבח(מופחת).

כל התיאור הנ"ל הינו תרגיל "בתנאי מעבדה" שכן במציאות תפיסת החזקה במגרש עשויה להתרחש שנים רבות לאחר אישור התוכנית, בתנאי שוק שונים. נתקלנו במקרים שבמשך עשרות שנים הרשות לא עשתה שימוש בקרקע לאותו ייעוד שלשמו הופקעה ולכן הפיצוי בשלב השני לא הגיע גם ליורשי היורשים.

ובמקרים אחרים הרשות עשתה שימוש שונה מהשימוש שלשמו הפקיעה את הקרקע, אזי ההפקעה פוקעת מכיוון שההפקעה היא "על תנאי"- התנאי שימוש למטרת ההפקעה.

כמובן שקיימים גם שיקולי מנהל תקין ותום לב בקשר להפקעה שלא מומשה במשך שנים רבות או שנעשה בה שימוש שונה, ובתי משפט פסקו שיש להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה או תפצה עפ"י השווי המעודכן!. לאחרונה קיימת פסיקה של בית המשפט העליון במקרה של רבקה ודוד גרטן שם נקבע כי במידה והבעלים קיבל הטבות בדמות אחוזי בניה גבוהים יותר בחלקות שנותרו בבעלותן כנגד הפקעת הקרקע,  ואין צורך להחזיר את הקרקע לבעלים ממנו הופקעה.

כפי שניתן להתרשם מדובר בנושא מורכב שמחייב טיפול ע"י מספר בעלי מקצוע שיתנו את המענה הטוב ביותר לפיצוי הוגן וראוי עבור הקרקע המופקעת ולשמירה על קניינו של האזרח.

פס"ד מעניין הוכחת הצורך של הרשות בהפקעת המקרקעין :

ה.פ. 1558/04 עיריית ת"א יפו והוועדה המקומית לתו"ב נגד בט, בפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

הערכות שווי מקרקעין יש לבצע ע"י שמאי לכל הליך משפטי ודיון בנושא הפקעות.

 

 

 

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן