מנגנון פינוי דיירים מדירה מושכרת בשכירות חופשית

סעיף שכיח בהסכמי שכירות רבים קובע כי אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, המשכיר יהיה רשאי להיכנס לדירה, להוציא את חפציו של השוכר ואף להחליף את המנעולים בדירה.

אומנם סעיף זה השתרש בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה הוא חסר כל תוקף משפטי ועומד בניגוד לחוק. למרבה האירוניה, פעולה כזו תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו), והשוכר שיפעיל כוח כדי למנוע כניסת בעל הבית לדירה ייהנה מהגנת החוק. המשמעות היא שסעיף הפלישה" המצוי בהסכמי שכירות רבים, לא יקנה בידי בעל הדירה זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבך אותו ולגרום לניהול הליכים משפטיים נגדו. אחת האפשרויות העומדת לבעל הדירה עוד במעמד עריכת הסכם השכירות היא הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי אם לא יפנה הדייר את הדירה, הצדדים נותנים את הסכמתם למינויו של נציג מטעם בעל הדירה ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד. כמו כן יש לקבוע כי תצהיר של בעל הדירה או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שהתמלאו התנאים למינוי כונס נכסים. בכך יוכל בעל הדירה לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד.

בית המשפט ימנה כונס נכסים לביצוע הפינוי או יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר. בסיום הדיון יכול בית המשפט להוציא צו לפינוי הדירה. את הצו אפשר לממש באמצעות ההוצאה לפועל. ביום 28.12.2008 שונה המצב המשפטי עם פרסומן ברשומות תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 2) התשס"ט 2008 הקובעות פרוצדורה לניהול מקוצר של תביעה לפינוי מושכר.

התקנות קובעות כי תביעה לפינוי מושכר תוכתר בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד וללא צורך בקבלת אישור מבית המשפט. היינו, המשכיר רשאי לתבוע את פינוי הדירה, בהליך מהיר ונפרד מהתביעה הכספית שבד"כ מתלווה לתביעת הפינוי בשל כך שהשוכר חדל לשלם שכר דירה, מבלי לאבד את זכותו לתבוע את החוב הכספי בגין אי תשלום שכר הדירה (ולענין זה מומלץ להעריך ע"י שמאי את דמי השכירות הראויים לתקופה הרלוונטית שכן סביר להניח שחלו שינויים בדמי השכירות יחסית למועד ההשכרה ההתחלתי)והנזקים שנגרמו לדירה (אם נגרמו) בהליך נוסף.

בצרוף להגשת כתב תביעה לפינוי, על התובע להגיש גם את כל המסמכים הנלווים תצהירי עדות ראשית , חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם יש, ואת כל המסמכים הנוגעים לתביעה. כך גם על הנתבע לעשות לגבי כתב ההגנה. לוח הזמנים לניהול תביעה כזו קוצר בהרבה מסדרי הדין הרגילים ונקבע על 60 ימים – על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 30 ימים מיום הגשת התביעה. על בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.

לסיכום מרבה נכסים מרבה דאגות אך מוטב להיות ערוכים מראש עם חוזים סגורים "הרמטית" , ובמידת הצורך להסתייע בשמאות שתקבע הפסד דמי שכירות ראויים.

 GK שמאות

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן