האם דירות הנופש יושכרו לציבור הרחב? עידכון….

 

בשנים האחרונות ניכרת נטייה לבניית פרויקטים של דירות נופש במספר לא מבוטל של מקומות ואתרים בישראל.

מלונות הדירות נבדלים לשני סוגים: מלונות דירות מסוג freehold שדירותיהם נמכרות לבעלים יחידים, ומלונות דירות

מסוג timesharing, אשר לגבי דירותיהם נמכרות זכויות שימוש במשך פרקי זמן קצרים, בד"כ שבוע או שבועיים בשנה.

בחלק ממלונות דירות מסוג freehold הדירות משמשות את בעליהן מספר חודשים בשנה, וביתרת הזמן הן מושכרות בידי חברת הניהול של המלון, כשהתמורה מתחלקת בין חברת הניהול ובין הבעלים.

במלונות דירות משני הסוגים הנ"ל, קהל היעד הוא של תושבי ישראל ושל תושבי חוץ יהודים בדרך-כלל, היות וסוג נכס זה מיועד למי שמבצע ביקורים חוזרים באותו המלון.

עקב ריבוי מלונות הדירות, מתעורר הצורך בשומת נכס זה, מכיוון שמלון דירות הוא יצור כלאיים בין מלון קלאסי ובין בניין דירות, מחקר שערך החתום מטה נבחנה ההתאמה של שיטות השומה השונות לסוגי נכסים אלו.

לאחרונה התקבלו מספר החלטות עקרוניות המהוות הלכה בענין דירות נופש מסוג freehold, כך במרינה הרצליה ולאחרונה בפרויקט הנופש בראשל"צ שם נקבע כי הדירות יועמדו להשכרה לציבור הרחב במרבית חודשי השנה.

הכוונה היא להמשיך(או לנסות לפחות)לנכס את החופים לציבור הרחב, ולא להפריטם למיעוט בעל יכולות כספיות חריגות. יצויין, כי לא ברור כיצד ניתן לאכוף את ההחלטה בפועל, שכן המשמעות של יישום ההחלטות היא לנהל ביקורות פתע, חקירות ומעקבים אחרי הדיירים שמתגוררים באותן דירות נופש.

למשל, במרינה הרצליה קיים חילוק בין דירות שנרכשו לפני פס"ד עקרוני בנושא בשנת 1999,  ולאחריו כאשר החיוב להשכיר את הדירות חל רק על אותן דירות שנרכשו לאחר מתן פס"ד העקרוני.

כמו כן, קיימות השלכות מיקום וליוקרתיות של הפרויקט ולדמי הניהול, נוף חזיתי לים או לעורף, קומה וכד".

במרינה הרצליה נוצרו פערים של כ-30% במחירי המכירה בין דירות "רגילות" שנרכשו לפני פס"ד לדירות "הנופש" הפחות מבוקשות כיום, שתעמודנה בקרוב להשכרה מלונאית באמצעות חברת ניהול וקיים חששות כיצד הדבר יתנהל, שיעורי התפוסה, עלויות ניהול, וסיכוני השכרה זמנית.

לגמי מחירים הנ"ל השתנו מאוד בעקבות שינויי הפסיקה והוראות המיסוי כדלהלן, ועל כן מומלץ לבצע שמאות פרטנית לכל נכס גם בשל השונות הגדולה בנתוני הפרויקטים והדירות..

 http://www.capitax.co.il/Attachments/7060-11-11.pdf

גד קרן- שמאי מקרקעין- GK שמאות

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן