מכרזי נדל"ן

מדוע חובה להצטייד בשמאי מקרקעין במכרזים ובפרט בעת רכישת נכס בדרך של מכרז פומבי שלא דרך בית המשפט או הוצל"פ

 

 

רכישת דירה בדרך של מכרז (כונס נכסים, הוצאה לפועל, עיזבונות וכו') הפכה בשנים האחרונות לדרך הטובה להשיג מציאות. הרי בתקופה בה מחירי הנדל"ן מוסיפים לעלות, ההיצע והביקושים אינם תואמים ולממשלה אין פתרונות מיידים לכל המבקשים לרכוש נכס במחיר הולם, רכישת דירה בהנחה של עד 25% יכולה בהחלט להיות מציאה שתגשים לנו את חלום הדירה. מפני שעל סמך הפרסומים שווייה של דירה מכונס נכסים יהיה נמוך עד כ- 25% משוויה הריאלי בשוק. כל מה שעלינו לעשות, זה לאתר את "ביצת הזהב" הזו ולחטוף אותה מהידיים של המתחרים. יחד עם זאת, הרוכשים חייבים לגלות ערנות מרבית בכדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות בהמשך- רכישת נכס כזה מחייבת בדיקה עצמאית מצידו של הרוכש ולכן מומלץ למסור את המלאכה לשמאי מקרקעין מקצועי החל משלב הביקור בנכס – כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של הרוכשים הפוטנציאליים בנכס, עבור בדיקות מקצועיות וכלה בקביעת רף מקסימלי שיהווה רף עליון להצעה הכספית בהתמחרות ה"מלחיצה" שאליה צריכים להגיע בליווי שמאי מקרקעין.

 

ניתן לבקש מעורך המכרז הערכת שמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת השווי הריאלי של הנכס וכן על מנת לקבל את המידע המשלים על הנכס (מידע תכנוני, מידע סביבתי וכו'). אך גם כאן חייבים את חוות דעתו המקצועית של שמאי מקרקעין מטעם הרוכשים משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לפרש אותן נכון!

 

לאחרונה, בעקבות מצוקת הדיור הגוברת, רבים מרוכשי הדירות זיהו את הפוטנציאל והחלו להגיש הצעות במכרזים המתפרסמים בעיתונים ובאינטרנט כמעט מידי יום. כל אלה יצרו דינמיקת מחירים שבה מחירי הנכסים הנמכרים בדרך של כינוס נכסים החלו להתייקר ולהתקרב למחירי השוק הריאליים, ובמקרים מסוים המחירים אף עלו על שווי השוק של אותם הנכסים. בעלי דירות שזיהו את המגמה רותמים את תהליך המכירה במכרז לשם מיקסום התמורה הכספית לנכסים שבבעלותם.

 

מכירת דירה במכרז ע"י ב"כ בעלים, (לא דרך ביהמ"ש או הוצל"פ) כשהדירה מוצעת עם פרטים מינימאליים AS IS, והמציעים מוזמנים להתמחרותהאם מדובר במניפולציה פסיכולוגית למקסום רווחים?

 

"מכירת הנכס בדרך של מכרז, שיטה שאמנם אינה אסורה בחוק המקרקעין בישראל אך נועדה להחליש את כוח המיקוח של הרוכשים ולהדגיש את נחיתותם למטרת רווח כספי ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהינתן סיכוי מינימאלי ומעורפל והכל באווירה של תחרות ולחץ המאפיינים כל התמחרות", מסביר הכלכלן ושמאי המקרקעין, גד קרן.

 

מיקסום התמורה הצפויה בעסקה מסוג זה הינה תוצאה של שיטת מכירה שבה המוכר הוא המכתיב את "כללי המשחק" תוך יצירת נחיתות מובנית לצד המעוניין להיכנס לעסקת רכישה. ביטוייה של נחיתות זו, באים לידי ביטוי בשורה של אמצעים ובהם:

  1. הרוכש נאלץ לשלם כבר בפתח התהליך סכום מסוים לרכישת חוברת המכרז.
    2. הרוכש נתון בסדר זמנים נוקשה. לאחר מועד ההגשה לא תתקבלנה הצעות נוספות.
    3. המוכר אינו מחייב לחשוף מידע ביחס להצעות שקיבל ממציעים השונים.
    4. המציע (רוכש הנכס) מתחרה במצב של ערפול (לעיתים מתמודדים מולו גורמים

אינטרסנטיים שמעוניינים ב"הרמת" התמורה הכספית) ותהליך ההתמחרות מכניס אותו

למצב של תחרות ללא קווים אדומים להצעתו הכספית.
5. המוכר רשאי בכל שלב לחזור בו מההזמנה ו/או לקבל הצעות חדשות ו/או לנהל מו"מ

במקביל עם כמה מציעים.
6. המוכר איננו כפוף לכללים כלשהם ושיקוליו אינם עומדים לביקורת.

"מטבע הדברים כל הגורמים הללו מעניקים למוכר הנכס בדרך של מכרז, יתרון יחסי הבא לידי ביטוי ביצירת סוג של מניפולציה פסיכולוגית ועושה שימוש בציפייה לכך שיותר אנשים ייטו לקבל החלטות לא רציונאליות כתוצאה מתגובות שגויות למצבי לחץ. יוצא איפוא שרבים מהמכרזים מסתיימים במחיר גבוה ממחיר השוק! וכמובן שהמטרה הוחטאה" מציין הכלכלן ושמאי המקרקעין גד קרן.

 

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן