תכנית "מחיר למשתכן" היא אחת היוזמות המרכזיות של ממשלת ישראל להתמודדות עם משבר הדיור ועליית מחירי הנדל"ן. התכנית, שהושקה בשנת 2015, נועדה לספק פתרונות דיור בר-השגה לזוגות צעירים ומשפרי דיור. במאמר זה נסקור את עקרונות התכנית, נבחן את השפעתה על שוק הנדל"ן, ונציג דוגמאות ועסקאות מהשנתיים האחרונות.
עקרונות התכנית
תכנית מחיר למשתכן מבוססת על שיתוף פעולה בין המדינה לקבלנים ויזמים. המדינה מציעה קרקעות בהנחות משמעותיות של עד 80% ומסבסדת חלק מעלויות הפיתוח. בתמורה, הקבלנים מתחייבים להציע את הדירות במחירים מוזלים לזכאי התכנית[1].
מאפייני התכנית:
- זכאות: התכנית מיועדת לחסרי דירה ומשפרי דיור העומדים בקריטריונים מסוימים.
- הגרלות: הזוכים בדירות נבחרים בהגרלות ארציות.
- מחיר מפוקח: המחיר למ"ר נקבע מראש ומפוקח על ידי המדינה.
- הגבלות מכירה: הרוכשים מוגבלים במכירת הדירה למשך תקופה מסוימת.
השפעת התכנית על שוק הנדל"ן
מאז השקתה, תכנית מחיר למשתכן השפיעה באופן משמעותי על שוק הנדל"ן בישראל. עד יולי 2017, הוצאו מעל ל-80,000 תעודות זכאות, שווקו מעל ל-50,000 יחידות דיור, וכ-25,000 משקי בית זכו בהגרלות לדירה[1].
השפעות חיוביות:
- הגדלת היצע הדירות במחירים מוזלים
- הזדמנות לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה
- האטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדיור
אתגרים: - עיכובים בבנייה ואכלוס בחלק מהפרויקטים
- ביקורת על איכות הבנייה בחלק מהמקרים
- השפעה על שוק הדירות הרגיל באזורים מסוימים
דוגמאות ועסקאות מהשנתיים האחרונות
לוד – שכונת אחיסמך
פרויקט של חברת זוהר וצפריר שרבט בשכונת אחיסמך בלוד הוא דוגמה מובהקת להצלחת התכנית. הפרויקט, שכלל 320 דירות מוזלות, היה אחד הראשונים שפורסמו במסגרת התכנית בסוף 2015[2].
נתוני עסקה:
- מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים לזכאים: כ-800,000 ₪
- שווי שוק בזמן הרכישה: כ-1.1 מיליון ₪
- שווי שוק נוכחי (2024): כ-1.58 מיליון ₪
העלייה בשווי הדירות עומדת על כ-95% בהשוואה למחיר המקורי, מה שמדגים את הפוטנציאל הכלכלי עבור הרוכשים[2].
יבנה
ביבנה, פרויקט מחיר למשתכן הציג גם כן עליית ערך משמעותית:
נתוני עסקה:
- מחיר רכישה לזכאים: כ-1 מיליון ₪
- שווי שוק נוכחי (2024): כ-1.4 מיליון ₪
העלייה בשווי מדגישה את האטרקטיביות של התכנית עבור הרוכשים[2].
באר שבע
בבאר שבע, פרויקט מחיר למשתכן של חברת אבני דרך כלל 112 יחידות דיור:
נתוני עסקה:
- מחיר למ"ר: 8,422.83 ₪ (כולל מע"מ)
- סטטוס: התקיימה הגרלה[1]
פרויקט זה מדגים את המחירים האטרקטיביים שהתכנית מציעה באזורי פריפריה.
אשקלון
באשקלון, מספר פרויקטים במסגרת התכנית הציגו מחירים תחרותיים:
- פרויקט של י.ד. עשוש תשתיות בע"מ:
- 90 יחידות דיור
- מחיר למ"ר: 8,862.75 ₪ (כולל מע"מ)
- מענק: 40,000 ₪
- פרויקט של אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ:
- 126 יחידות דיור
- מחיר למ"ר: 9,097.92 ₪ (כולל מע"מ)
- מענק: 40,000 ₪
- פרויקט של ש. לירז חברה לבניין בע"מ:
- 126 יחידות דיור
- מחיר למ"ר: 8,515.26 ₪ (כולל מע"מ)
- מענק: 40,000 ₪[1]
פרויקטים אלו מדגימים את המגוון והתחרותיות בין היזמים במסגרת התכנית.
אתגרים ומגבלות
למרות ההצלחות, התכנית נתקלה במספר אתגרים:
- עיכובים בבנייה: בחלק מהפרויקטים היו עיכובים משמעותיים, שגרמו להוצאות נוספות לזכאים, כמו תשלום שכר דירה לתקופות ארוכות[2].
- איכות בנייה: נשמעו טענות לגבי איכות הבנייה בחלק מהפרויקטים, עקב הלחץ להוזיל עלויות.
- מגבלות מכירה: הזוכים מוגבלים במכירת הדירות למשך 5-7 שנים, מה שעלול להגביל את הגמישות הכלכלית שלהם[2].
- השפעה על השוק החופשי: ישנן טענות כי התכנית משפיעה על מחירי הדירות בשוק החופשי באזורים מסוימים.
השפעות ארוכות טווח
ככל שמתקרב מועד הסרת המגבלות על מכירת הדירות הראשונות (2023-2024), צפויות השפעות נוספות על שוק הנדל"ן:
- הזדמנויות השקעה: בעלי דירות מחיר למשתכן עשויים להרוויח משמעותית ממכירת דירותיהם בשוק החופשי.
- השפעה על מחירי השוק: כניסת דירות אלו לשוק החופשי עשויה להשפיע על מחירי הדירות באזורים מסוימים.
- שינויים בביקושים: ייתכנו שינויים בדפוסי הביקוש לדירות באזורים שבהם מרוכזים פרויקטי מחיר למשתכן.
סיכום
תכנית מחיר למשתכן היא ניסיון משמעותי של ממשלת ישראל להתמודד עם משבר הדיור. למרות האתגרים, התכנית הצליחה לספק פתרונות דיור בר-השגה לאלפי משפחות.
העסקאות והדוגמאות מהשנתיים האחרונות מדגימות את הפוטנציאל הכלכלי עבור הרוכשים, עם עליות ערך משמעותיות בחלק מהפרויקטים.
עם זאת, השפעותיה ארוכות הטווח של התכנית על שוק הנדל"ן הישראלי עדיין נבחנות.
ככל שיותר דירות יוסרו ממגבלות המכירה, נוכל לראות תמונה ברורה יותר של השפעת התכנית על המגמות בשוק הדיור הישראלי.
בעוד שהתכנית מספקת פתרון לחלק מהאוכלוסייה, היא מהווה רק חלק ממכלול הפתרונות הנדרשים להתמודדות עם אתגרי הדיור בישראל.
המשך מעקב וניתוח ע"י שמאי מקרקעין מנוסה של תוצאות התכנית יסייעו בגיבוש מדיניות דיור אפקטיבית לטווח הארוך, ובמתן ייעוץ מקצועי ויעיל למשתתפי המכרזים העתידיים.