מכירת נכס ברומניה ע"י תושב ישראל- קרדיט למשרד עו"ד דורון, טיקוצקי ושות'

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

13/11/2019

 'משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות


מכירת נכס מקרקעין ברומניה על ידי אדם תושב ישראל היא בעלת אופי מיוחד, כאשר ייחודה של סיטואציה זו נעוץ בכך שעל עסקת המכירה חלות שתי מערכות מס המסווגות את תשלום המס באופן שונה וכן בכך שלעיתים מדובר בנכסים שהולאמו על ידי הממשלה הרומנית בעבר והושבו לבעליהם לאחר התדיינויות משפטיות ארוכות.
תושב ישראל המוכר נכס מקרקעין הממוקם מחוץ לישראל כפוף למס בישראל. מכירת נכס כאמור תחויב במס בישראל בדומה למכירתו של כל נכס אחר, ותהא כפופה למס בשיעור הקבוע עבור רווחי הון (25% לשנת 2019). הרווח אשר ממנו ייגזר המס יחושב כהפרש בין מחיר מכירת הנכס למחיר קנייתו. ברומניה המס על מכירת נכס מקרקעין מסווג כמס "תעריפי" בשיעור קבוע של 3%, כאשר החוק מאפשר לנישום לנכות סכום של 450,000 רון, כך שעבור עסקאות בשווי הנמוך מ–100,000 יורו, המוכר כלל לא יחויב בתשלום מס ברומניה.
מיסוי מכירת נכס מקרקעין ברומניה על ידי אדם תושב ישראל
בין ישראל לרומניה קיימת אמנה למניעת כפל מס (להלן: "האמנה"). סעיף 13(1) לאמנה קובע שזכות המיסוי הראשונה, בכל הקשור לעסקאות מקרקעין, תהא למדינה בה נמצאים המקרקעין. יובהר, כי סעיף זה באמנה אינו מונע ממדינת התושבות של הנישום למסות אותו בגין הרווח שנוצר לו כתוצאה ממכירת המקרקעין, אלא שבמצב יהיה הוא זכאי, בהתאם להוראות האמנה, לקבלת זיכוי בגובה המס ששילם הוא במדינה בה נמצאים המקרקעין. נוכח האמור לעיל, בכל הקשור לתושב ישראל, אשר מכר נכס מקרקעין ברומניה, יהיה הוא כפוף לתשלום מס רווח הון בישראל בגין מכירת נכס מקרקעין ברומניה, תוך קבלת זיכוי בגין המס ששילם הוא ברומניה בשל מכירת הנכס. יובהר, כי הוראות הדין בישראל (ולא רק הוראות האמנות השונות לכפל מס) קובעות כי תושב ישראל זכאי לבל זיכוי בגין מס ששילם במדינה זרה כנגד מס בו הוא חייב בישראל, כאשר בכל מקרה סכום הזיכוי לא יעלה על סכום המס הטעון תשלום בישראל.
נכס שהולאם והושב לבעליו
בנסיבות בהן נכס מקרקעין ברומניה נמכר על ידי תושב ישראל והנכס הנדון הולאם בעבר על ידי ממשלת רומניה, אך הושב לבעליו לאחר הליך משפטי מול הממשלה הרומנית, ייחשב מועד רכישת הנכס לצרכי מס ליום החזרת הקרקע מהממשלה (בכפוף לקבלת החלטת מיסוי מתאימה מרשויות המס). החוק הרומני משית את כלל העלויות הכרוכות בהליך קניית הנכס, על הקונה. לעומת זאת, רשאי המוכר לקזז הוצאות מסוימות בהתאם להוראות הדין, ובהן, בנסיבות מסוימות, גם עלויות משפטיות הנוגעות לעריכת העסקה."  סוף כתבה…

בכל מקרה של מכירת או רכישת נכס ברומניה, הערכת נכס וניהול פרויקטים או נכסים נא לפנות לגד קרן , מומחה ברומניה ודובר השפה, 0544505977

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן