הפקעת מקרקעין ושיטות שומה- פס"ד העליון מ- 26/3/2014

מאת GK שמאות והנדסה
ביום 26.3.2014 פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון, מפי הנשיא א' גרוניס והשופטים א' חיות וא' שהם, אישר את שתי קביעותיו של בית-המשפט קמא.
באשר לזכאות להטבה לפי סעיף 91(ז) לפקודה, קבע בית-המשפט העליון, כי ברי כי הטבה זו חלה לגבי פיצויי הפקעה ואין היא חלה כאשר מדובר, כמו במקרה דנא, בפיצויים על-פי סעיף 197 המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".
באשר לסוגיה הנוספת, צוין, כי ב"כ פקיד-השומה חזר בו מהערעור, וזאת לאור קבלת התחייבותו של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנַכּות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.
 
משרדנו מטפל בהערכות שווי לקרקעות מופקעות וירידת ערך ליתרת הקרקע הנותרת לאחר ההפקעה. ברצוני להביא לידיעתכם פסק דין מעניין בתחום שמתייחס גם לאופן הערכת המקרקעין:
בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב" השופט משה דרורי
ת.א. 7256/05
בעניין: אמינה מוחמד אחמד דולה 
ע"י ב"כ עו"ד י" כותאב ועו"ד סאני חורי התובעת

– נ  ג  ד –

מינהל מקרקעי ישראל 
ע"י ב"כ עו"ד שוש שמואלי, עו"ד שולי אבני-שוהם, עו"ד אבני ועו"ד שירה ויזל מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) 
הנתבע

פ ס ק   ד י ן
כללי
1. מהו סכום הפיצויים אשר על הרשות המפקיעה לשלם לבעלי מקרקעין, שהקרקע שלהם הופקעה, ביום 20.3.1980, באזור ירושלים, סמוך לנווה יעקב, לצורך הקמת שכונת פסגת זאב?
2. אפתח בהצגה ובתיאור של החלקות המופקעות, כפי שהדבר מופיע בחוות הדעת של השמאים.
לאחר מכן, אתאר, בתמצית, את ההליכים בתיק זה, החל מכתב התביעה המקורי, כתב ההגנה המקורי, הדיונים שהביאו לכתב תביעה מתוקן ולכתב הגנה מתוקן בתיק, והדיונים שהיו בתיק.
בפרקים הבאים, אציג את כתב התביעה המתוקן, כתב ההגנה המתוקן ואת חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים, ואת תמצית החקירות הנגדיות שנחקרו.
בפרק העוקב, יובאו עיקרי טענות הצדדים, בסיכומיהם בכתב, ובעקבות זאת אציג את הנושאים השנויים במחלוקת.
בפרק הדיון, אנתח את שיטות השומה השונות, ומהי השיטה הראויה, בכלל, ולתיק זה, בפרט, ומידת התאמתן של שיטות השומה לנסיבות של תיק זה.
לאחר מכן, אדון במשמעות של פסקי דין שניתנו, לאורך השנים, ביחס לחלקות סמוכות לקרקע הנדונה.
לאחר מכן, במסגרת חלקו האחרון של פרק הדיון, איישם את העקרונות המשפטיים הללו על הנתונים של תיק זה, ואכריע, כיצד לפסוק במחלוקת שבין שני הצדדים.
החלקות המופקעות
3. החלקות המופקעות הן חלקות 34, 43 ו-97 של גוש 30609, וחלקה 28 שבגוש 30613.
החלקות המופקעות תוארו בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, מר גיל בלולו, מיום כו אלול תשס"ז (9.9.07), כאשר תיאור דומה מצוי גם בחוות הדעת של השמאי מר יריב סיקרון, מיום יז אדר א תשס"ג (19.2.03), אף הוא שמאי מטעם הנתבע.
4. התיאור הסביבתי של ארבעת החלקות נשוא משפט זה, אשר הופקעו, מצוי בסעיף ז רישא (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו, בזו הלשון:
"מתחם ההפקעה שבנדון היווה נכון למועד השומה 2 חטיבות קרקע בשטח מצטבר של 4,400 דונם, בעלות מבנה טופוגרפי אשר רובו הררי, טרשי, ובלתי מפותח. מתחם ההפקעה השתרע למן אזור נווה יעקב בצפון ועד לאזור מחנה הפליטים שעפט בדרום, ומאזור שכונות בית חנינה-שעפט במערב ועד לאזור הכפרים הערביים חיזמה-ענתא במזרח.
סמוך לקצה הצפון מערבי של מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין שכונת נווה יעקב ובין כביש ירושלים-רמאללה (כיום: רח" שדרות נווה יעקב) – להלן: כביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
סמוך למרכז מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין הכפר הערבי חיזמה ובין שכונת בית חנינה – להלן: כביש חיזמה-בית חנינה.
החלקות שבנדון מצויות בחלק המערבי של מתחם ההפקעה".
5. מר גיל בלול פורש בפנינו את הנתונים המלאים של כל חלקה וחלקה (המשך סעיף ז לחוות דעתו).
6. החלקה הראשונה הינה גוש 30609, חלקה 34 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 34"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 5,305 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 93/480 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 1,027.84 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
7. וזה תיאורה של חלקה 34 הנ"ל:
"מיקומה של החלקה כ-150-100 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-500 מ" מדרום לכביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
החלקה ממוקמת על גבי החלק העליון של מורד שלוחה המשופעת לכיוון כללי דרום מזרח.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת האות "L", שיטחה בסך 5,350 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים לא מעובדת, ואולם נראה כי לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר. מצפון לחלקה נראים סימני חציבה, כלל הנראה של מחצבה אשר פעלה בעבר באזור".
8. החלקה השנייה הינה גוש 30609, חלקה 43 (גוש ירדני בית חנינה מס" 9; להלן – "חלקה 43"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 10,911 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 604 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
9. וזה תיאורה של חלקה 43 הנ"ל, כפי שהיא מופיעה בסעיף ז (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו:
"מיקומה של החלקה כ-100-50 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-600 מ" מדרום לכביש נווה יעקב-דרך רמאללה (צמוד ומדרום לחלקה 34).
החלקה ממוקמת לרוחב חלקו העליון של וואדי מתון המתפצל מערוץ נחל הידוע כ-"וואדי אל ח"יפי".
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-15%-10%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי, שיטחה בסך
10,911 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע נראה כי רובה של החלקה היוותה אדמת בור וטרשים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
10. החלקה השלישית הינה גוש 30609, חלקה 97 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 97"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 18,951 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה במ"ר במושאע, של התובעת, הוא 1,049.07 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
11. וכך מתוארת חלקה 97 בחוות דעתו של מר בלולו (סעיף ז, עמ" 5-4 לחוות דעתו):
"מיקומה של החלקה כ-250 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, צמוד ומצפון לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מרכז נחל המתפצל מערוך וואדי אל ח"יפי. פני הקרקע משופעים בכיוון כללי למזרח ואולם נוכח מיקום החלקה לרוחב מרכז הערוץ, משופעים פני הקרקע אף לכיוון צפון/דרום.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מעלה השלוחה (כיוון צפון מזרח) בשיעור ממוצע
כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת מלבן, שיטחה בסך 18,951 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה ברובה אדמה מעובדת".
12. החלקה הרביעית, שבה אעסוק בפסק דין זה, הינה גוש 30613, חלקה 28 (גוש ירדני חיזמה, מס" 14; להלן – "חלקה 28"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 50,510 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 18/72 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 12,627.50 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
13. בהמשך חוות דעתו של מר בלולו, מתוארת חלקה 28, באופן הבא (סעיף ז, עמ" 5 לחוות הדעת; ההדגשה – במקור):
"מיקומה של החלקה כ-500 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, כ-200 מ" מדרום לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מורד שלוחה שכיוונה הכללי דרום-מזרח. ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי והיא משתרעת על פני רוחב של כ-450 מ". שיטחה הרשום בסך 50,510 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים ללא פיתוח. צמוד וממערב לחלקה 4 בתים בודדים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".

כתב התביעה המקורי

14. ביום 23.6.05, הוגש על ידי התובעת, המיוצגת ע"י עו"ד סאני חורי, כתב תביעה שכותרתו "הפקעת מקרקעין – הפרשי הפקעה" (להלן – "כתב התביעה המקורי").
15. כתב תביעה זה מתייחס להפקעה לצורך סלילת כביש מס" 1 בצפון ירושלים (ראה: סעיפים 1 ו-2 לכתב התביעה המקורי).
16. כתב התביעה המקורי מספר, כי בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם – "המינהל") לבין התובעת נחתם הסכם שכותרתו "חוזה ותשלום פיצויים" (נספח לכתב התביעה המקורי; להלן – "ההסכם"), ואשר על פיו מוכן המינהל לשלם לתובעת, בגין ההפקעה מיום 20.3.80, פיצויים על פי בסיס, שנקבע על פי הערכת השמאי הממשלתי (סעיף 5(א) להסכם ומכתב הממונה על ההפקעות לב"כ התובעת מיום כ"ח באב תשס"ג (26.8.03)):
א. עבור חלקה 28 בגוש 30613 וחלקה 97 בגוש 30609 – סך של 25
ש"י/מ"ר.
ב. עבור חלקות 34 ו-43 בגוש 30609 – סך של 32 ש"י/מ"ר.
ג. עבור חלקה 60 בגוש 30609 – סך של 32 ש"י/מ"ר.
17. הפיצוי עבור כל החלקים של התובעת בחלקות הנ"ל הינו 419,918.8 ש"י. סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (שפרטיהם מובא בסעיפים 5 ו-6 להסכם הנ"ל), הוא סך של 1,141,875.1 ₪, נכון ליום 18.4.04 (סעיף 6 להסכם הנ"ל).
18. בהסכם נקבעה הוראה מפורשת, לפיה התובעת (המכונה צד ב" בהסכם) שומרת על זכותה "לחלוק על קביעה זו [המתוארת לעיל בפיסקאות 16 ו-17 של פסק הדין] של השמאי הממשלתי ולהגיש תביעה לקביעת שווי הנכסים לבית משפט מוסמך ע"פ סעיף 9א(ב) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964".
19. התקופה להגשת תביעה זו הוגבלה בתוספת לחוזה הפיצויים הנ"ל, ל-12 חודשים מתאריך חתימת ההסכם הנ"ל, שנחתם ביום 22.4.04, כאשר הוסכם כי, "אם צד ב" לא יגיש תביעה משפטית כאמור עד המועד המוסכם … ייחשב הדבר כהסכמה מלאה וסופית לשווי הנכסים שנקבעו ע"ח השמאי הממשלתי כפי שפורט … בחוזה … וצד ב" יהיה מנוע מלהגיש תובענה כלשהי בגין הנכסים, רכישתם וקביעת שוויים".
20. בפועל, התשלום לתובעת בוצע רק באוגוסט 2004, וזאת "בשל טענה של היעדר תקציב ורק לאחר הגשת תביעה לבית משפט זה" (סעיף 7 סיפא לכתב התביעה המקורי; התביעה אשר מוזכרת, שם, לא הובאה בפניי; אך, אין זה רלוונטי לצורך ההכרעה בפסק דין זה).
21. כתב התביעה המקורי מבוסס על חוות דעתו של השמאי מר יעקב פטל, מיום א אדר תשס"ה (10.5.2005) (להלן – "חוות הדעת הראשונה של פטל").
22. חוות דעת זו מתייחסת, לחלקות הנ"ל, כאשר ההפקעה מתוארת בסעיף 1 סיפא לחוות הדעת הנ"ל, כך:
"באזור בית חנינה [ש]הופקעו מהבעלים (הגב" אמינה דולה), חלק לצורך ביצוע כביש 1 לפי ת.ב.ע. 3774,  המאושרת, וחלק מתוכניות בניין אחרות כמו 3059, 3381ב" ועוד. אשר החלקות הנדונות הופקעו לצורכי ציבור ואשר אין ספק לגבי הפקעתן".
23. לאחר שהביא בסעיף 4 לחוות הדעת עיסקאות להשוואה באזור ואדי אל רם, בית חנינה, עדאסה וכלת אל שורקה, שבהן נמכרו קרקעות, ממחיר של  28$ למ"ר (באזור בית קברות) למחיר הגבוה של 100$ למ"ר, מגיע השמאי למסקנה כי שווי הקרקע הממוצע למ"ר הוא 85$ (סעיף 4.5 רישא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
24. לאחר שהשמאי יעקב פטל מתחשב בפיתוח הסביבתי, השווי הסופי, הנקבע על ידי אותו שמאי, הוא 80$ למ"ר (סעיף 4.5 מציעתא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
25. במסגרת הפרק "חישוב הפיצויים", מציין השמאי פטל כי העירייה העריכה את המחיר בסביבה בשווי של 200$ למ"ר, כאשר מדובר בהיטל השבחה, ואילו מס שבח ומס רכוש העריך את השווי של מ"ר במחיר של 110$ למ"ר, ולכן הערכת השמאי של 80$ למ"ר היא סכום אשר "הינו זהיר ביותר והחישוב הינו לקולה" (סעיף 6 רישא לחוות הדעת הראשונה של פטל).
26. שווי מ"ר קרקע לדרך, הוא כ-10%, דהיינו: 8$ למ"ר (סעיף 6 מציעתא).
27. השמאי פטל מחלק בין שני סוגי הפיצויים המגיעים, לשיטתו:
א. פיצויים מהעירייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה – 21,456$ (סעיף 6.1 לחוות הדעת הראשונה של מר פטל; וכן בסיכום, בסעיף 7.1 לחוות הדעת הנ"ל).
ב. פיצויים מהמדינה בגין הפקעה – 569,664$ (סעיף 6.2 וסעיף 7.2 לחוות הדעת הנ"ל).
28. השמאי של התובעת לא חלק על קביעת השמאי הממשלתי לעניין חלקה 66 (סעיף 8 מציעתא לכתב התביעה המקורי של התובעת).
29. התביעה הכספית היא, איפוא, להפרש בין ערך הקרקע על פי חוות דעת השמאי מטעם התובע, מר יעקב פטל, דהיינו: 569,444$, שהם 2,495,465 ₪, לבין ערך הקרקע על פי חוות דעת השמאי הממשלתי, אשר קבע כי התובעת זכאית עבור המקרקעין (למעט חלקה 65, שעליה, כאמור אין מחלוקת; ראה: הפיסקה הקודמת), לסך של 1,071,465 ₪.
הפרש זה (1,071,465 ₪ –  2,495,128 ₪) הוא סך של 1,423,374 ₪.
התובעת בתביעה המקורית, עותרת לכך שבית המשפט יחייב את המדינה בסכום זה, של 1,423,374 ₪, כדי שהתובעת תקבל את מלוא הפיצוי המגיע לה, בגין המקרקעין שהופקעו ממנה.
כתב ההגנה המקורי
30. בכתב ההגנה המקורי, שהוגש לבית המשפט ביום 30.11.05, מציגה ב"כ המדינה, עו"ד שוש שמואלי, סגן בכיר לפרקליט מחוז ירושלים, את תמצית המחלוקת בין התובעת לבין הנתבעים באופן הבא:
"4. תיק זה מעמיד להכרעת בית המשפט מחלוקת אחת ויחידה, והיא: מהו שווי המקרקעין לפיו יש לחשב את הפיצוי בגין ההפקעה.
5. כפי שנראה להלן, בין הצדדים פערים משמעותיים. התובעת טוענת, כי השווי עומד על 80$ למ"ר. הנתבע עומד על שווי הסובב סך של 30 ש"י למ"ר (לכל חלקה יש לקבוע ערך אחר, בהתאמה), כמפורט להלן. פער זה הוא אשר יידון ובו יש להכריע בתיק זה".
31. כתב התביעה המקורי מתייחס אל ההפקעה מיום 20.3.80, ומתאר את זכויות התובעת כבעלת המקרקעין (שקיבלה במתנה מבעלה), ואשר מתוארת בהרחבה בכתב ההגנה המקורי (סעיפים 9-7 שבו).
32. הבסיס לקביעת השווי של המקרקעין, לפי הנטען בכתב ההגנה המקורי, הוא שתי חוות דעת של השמאי, מר יריב סיקרון, שתיהן מיום מיום י"ז אדר א תשס"ג (19.2.2003), שהוגשו מטעם השמאי הממשלתי, וצורפו לכתב ההגנה המקורי (נספח ו1 ונספח ו2).
33. חוות דעת אלה מבוססות על השוואה ישירה לעיסקאות שנעשו בסביבות החלקות הנדונות, וכן על השוואה לפסקי דין שניתנו ביחס לשווי הקרקע, במשפטי הפקעה, שדנו באחת מן החלקות הנדונות.
שווי החלקות, על פי חוות דעת מר סיקרון, הינו זה:
א. גוש 30613 חלקה 28  –  25 ש"י לכל מ"ר;
ב. גוש 30609 חלקה 34  – 32 ש"י/מ"ר;
ג. גוש 30609 חלקה 43  –  32 ש"י/מ"ר;
ד. גוש 30609 חלקה 66  –  33 ש"י/מ"ר;
ה. גוש 30609 חלקה 97  –  25 ש"י/מ"ר.
34. מאחר והמדינה שילמה לתובעת את שווי החלקות, על פי חוות דעת השמאי מר סיקרון, ולטענת המדינה אין לקבל את חוות דעת (הראשונה) של מר פטל, יש לדחות את תביעת התובעת (סעיף 29 לכתב ההגנה המקורי).
35. ב"כ המדינה, כאשר הציבה זה מול זה את חוות הדעת הראשונה של השמאי מר פטל, מטעם התובעת, ושתי חוות הדעת מטעם מר סיקרון, מציינת כי הסכומים המנויים בכתב התביעה הינם "מופרכים ומופרזים לאין שיעור" (סעיף 26 רישא לכתב ההגנה המקורי).
במקביל, כותבת ב"כ המדינה, כי "בכוונת התובעת [צ"ל: הנתבעת] להגיש חוות דעת נגדית מטעמה, והפערים יתבררו במסגרת ניהול התיק" (סעיף 26 סיפא לכתב ההגנה המקורי).
תמצית ההליכים בפניי
36. בהחלטתי הראשונה, שניתנה עוד לפני קדם המשפט הראשון, אפשרתי לנתבעת להגיש חוות דעת נגדית מטעמה, תוך 30 יום, ובעקבות זאת התרתי לתובעת להגיש השלמות לחוות דעתו, בעקבות חוות הדעת של המדינה, תוך 30 יום מקבלת חוות הדעת של הנתבע. כן קצבתי מועדים להשלמת הנושאים המקדמיים (לרבות: פרטים נוספים, שאלונים, גילוי מסמכים וכו"), וקבעתי מועד לקדם משפט לאחר הפגרה של אותה שנת משפט (ראה: החלטתי מיום ט אדר תשס"ו (9.3.06)).
37. בישיבת קדם המשפט הראשונה, הועלו טענות בדבר הבסיס המשפטי לעצם הגשת התביעה, והנתבע הנכון, שכן חוות הדעת הראשונה של מר פטל מתייחסת להפקעה לצורכי כביש מס" 1, ובנסיבות אלה, הנתבע הנכון הוא העירייה ולא המדינה.
ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, ביקש שהות של חודשיים כדי להודיע אם הוא עומד על חוות דעתו המקורית בתיק או שבכוונתו להתייחס להפקעה שביצעה המדינה.
אפשרתי לב"כ התובעת להודיע על עמדתו, עד ליום 30.11.06, ולמדינה להגיב על כך.
38. בפתח קדם המשפט השני, הודיע עו"ד חורי סאני, כי "לאחר שיקול דעת נוסף, והתייעצות עם השמאי, אינני רוצה לתקן את כתב התביעה" (עמ" 5, שורה 1 לפרוטוקול מיום כ"ג כסלו תשס"ז (14.12.06)).
אך, לאחר מכן, הודיע ב"כ התובעת, כדלקמן: "בהרהור שני, אני מחליט שאני מתקן את כתב התביעה" (שם, שורה 19).
ב"כ המדינה הודיעה כי איננה מסכימה לתיקון כתב התביעה, מנימוקים אלה: "כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגד המדינה. יש בו לכל הפחות ערבוב בין שתי הפקעות … לטענתי, יש "סלט" בכתב התביעה, שאני צריכה לדעת מול מה אני מתנגדת" (שם, בעמ" 6, שורות 12-11 ו-18).
39. בשלב מאוחר יותר של אותה ישיבה, הודיעו הצדדים כי הם מסכימים לתיקון כתבי התביעה וכתבי ההגנה, והצהירו כדלקמן (עמ" 7, שורות 21-7 לפרוטוקול הנ"ל מיום 14.12.06):
"א. התובעת תגיש כתב תביעה מתוקן, אשר יתייחס להפקעה של המנהל ביום 20.3.80. ממילא יושמטו מכתב התביעה כל ההתייחסויות להפקעת הדרך של העיריה בשנות ה-90. לכתב התביעה המתוקן, יצורפו כל המסמכים הנוגעים להפקעה, כולל הפרסום ברשומות. כמו כל אחד מנספחי כתב התביעה תהיה חוו"ד שמאי המתייחסת לתאריך הרלוונטי של ההפקעה האמורה. בכתב התביעה הסעד שהתבקש יהיה ההפרש בין הערכת השמאי לבין הסכום שכבר קבלה התובעת על פי ההסכם שחתמה עם המנהל בשנת 2004. כתב תביעה מתוקן זה יחד עם הנספחים האמורים יוגש תוך 60 יום.
ב. הנתבעת תגיש כתב הגנה מתוקן והיא תצרף אליו את חוו"ד השמאי שצבר את הידע ואת עסקאות ההשוואה באזור האמור. כתב הגנה מתוקן זה יוגש תוך 60 יום מקבלת כתב התביעה המתוקן.
ג. התובעת רשאית להגיש כתב תשובה לכתב ההגנה המתוקן תוך 15 יום מקבלת כתב ההגנה המתוקן".
40.  נתתי להסכמות אלה תוקף של החלטה, בקובעי, כי "הצדדים יפעלו על פי הצהרותיהם" (החלטה מיום כ"ג בכסלו תשס"ז (14.12.06), בתחתית עמ" 7 לפרוטוקול).
כתב התביעה המתוקן
41. ביום 2.2.07, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, אשר מתייחס להפקעה מיום 20.3.1980. הנתבע הוא מינהל מקרקעי ישראל והפיצוי הנדרש הוא מן המדינה בלבד; אין כל דרישה לתשלום מעיריית ירושלים.
42. גם בתביעה זו, מצויין כי התובעת קיבלה פיצוי על פי הערכת השמאי הממשלתי, כסכום שלא שנוי במחלוקת, בסך של 1,141,875.1 ₪, וזאת עבור החלקות שלה, כאשר שווי החלקות הינו זה: עבור חלקות 28 ו-97 – סך של 25 ש"י למ"ר; עבור חלקות 34 ו-43 – סך של 32 ש"י למ"ר.
43. התובעת צירפה חוות דעת חדשה של השמאי, מר פטל, אשר על פיה שווי הקרקע המופקעת הוא 167.08 ש"י למ"ר, עבור 4 החלקות הנ"ל.
אשר לחלקה 66, מציין ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, בסעיף 8 לכתב התביעה, כי "שמאי התובעת לא חלק על קביעת השמאי הממשלתי לעניין חלקה 66".
לאור זאת, לא אדון במפורט בחלקה 66, שכן עניינה אינו שנוי במחלוקת.
44. מבחינה חשבונאית, טענת התובעת היא, כי היא זכאית לפיצויים מאת הרשות המפקיעה, וזאת על בסיס ערך המקרקעין, על פי הערכת השמאי, מר פטל, דהיינו: 167.08 ש"י למ"ר, ליום הקובע, שהוא סך של 2,557,644 ש"י. בערכים של היום, כולל הצמדה וריבית לפי החוק, הסכום הוא סך של 6,953,084 ₪ (סעיף 8 לכתב התביעה המתוקן).
45. מאחר והמדינה שילמה לתובעת סך של 1,071,465 ₪, על פי הערכת השמאי הממשלתי, טענת התובעת, בכתב התביעה המתוקן, היא, כי הסכום שמגיע לתובעת הוא ההפרש שבין 6,953,084 ₪ (ערך המקרקעין לפי חוות דעת השמאי של התובעת), לבין סך של 1,071,754 ₪ (שהוא הסכום שנקבע על פי חוות דעת השמאי של המדינה), דהיינו: סך של 5,881,330 ₪, שהם סכום פיצויי ההפקעה אותם עותרת התובעת כי בית המשפט יחייב את הנתבע (סעיף 8 סיפא וסעיף 9 לכתב התביעה המתוקן).
חוות דעתו השנייה של השמאי, מר פטל
46. הבסיס לכתב התביעה המתוקן של התובעת, הוא חוות דעתו המשלימה של השמאי יעקב פטל, מיום ל כסלו תשס"ז (21.12.06), שתכונה להלן – "חוות דעתו השנייה של פטל".
47. בחוות דעת זו, מתייחס השמאי, מר פטל, לפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים, שניתן על ידי כב" השופט – כתוארו אז – עזרא קמא בת.א. 1505/99 אסלן נ" מדינת ישראל, שבו הערך של הקרקע באותו אזור נקבע לסך של 50.80 ש"י למ"ר. לאחר שהשמאי המנתח פסק דין זה וכן פסקי דין של בית המשפט העליון, מסביר השמאי כי ערך סקר מחירים בקרקעות בסביבה וליקט נתונים, שעל פיהם שווי הקרקע למ"ר הוא 151.92 ש"י לקרקע לא מפותחת (סעיף 7.1 לחוות דעתו השנייה של פטל).
48. לאחר שהגיע למסקנה זו, קבע השמאי כי "השווי בפסגת זאב גבוה מנווה יעקב בכ-10% לפחות, דהיינו: השווי בפסגת זאב יהיה 41.77$ או 167.08ש"י ליום הקובע" (סעיף 8.2 לחוות הדעת השנייה).
49. כתמיכה לחוות הדעת, מופיע בנספח 1 שלה רשימה של 9 עסקאות שנערכו  בנווה יעקב, החל מיום 11.2.80 ועד ליום 30.4.80, אשר מהן "חולץ שווי הקרקע המתאים לתאריך הקובע לשומה למרץ 1980" (הכותרת של נספח 1 הנ"ל). בנספח זה אעסוק בנפרד, להלן.
כתב ההגנה המתוקן
50. המדינה הגישה כתב הגנה מתוקן, ביום 11.9.07.
51. המדינה, למעשה, חוזרת בכתב ההגנה המתוקן, על עמדתה, שהובעה בכתב ההגנה המקורי, לפיה הסכום ששולם לתובעת, כסכום שלא שנוי במחלוקת, משקף את הערך האמיתי של המקרקעין, וזאת כפי שנקבע על ידי השמאי מר סיקרון.
למסקנה דומה, הגיע שמאי ממשלתי נוסף, שהכין חוות דעת מעודכנת וחדשה, לצורך הגשת כתב ההגנה המתוקן, והיא חוות הדעת של מר גיל בלולו מיום 9.9.07.
52. בטרם אציג את חוות דעתו של מר בלולו, אציין את האמור בסעיף 28 לכתב ההגנה המתוקן, שבו אומרת ב"כ המדינה, החתומה על כתב ההגנה המתוקן, עו"ד שולי אבני-שוהם, כדלקמן:
"הנתבעת כופרת באופן מוחלט בקביעת שמאי התובעת, כי שווי המקרקעין הינו 167.08 ש"י למ"ר. סכום זה הינו מופרך, מופרז לאין שיעור, בלתי מבוסס וחסר של יסוד. די לעיין בחוות הדעת מטעם השמאי הממשלתי, אל מול חוות הדעת שצירפה התובעת בתמיכה לכתב התביעה, על מנת להתרשם מן הפערים המרשימים בין חוות הדעת. נראה כי חוות הדעת מטעם השמאי פטל, מבוססת על עקרונות שגויים ומופרכים, והתחשיבים שעל בסיסם נערכה אינם נכונים כלל ועיקר".
53. הנתבעת מוסיפה וטוענת בכתב הגנתה המתוקן את הטיעון הבא, המתייחס לשוני שבין כתב התביעה המקורי לכתב התביעה המתוקן, כדלקמן (סעיף 29 לכתב ההגנה המתוקן):
"הנתבעת מבקשת להסב את תשומת לב בית המשפט לכך שהסכום שנתבע במסגרת כתב התביעה המקורי היה בסך של 1,423,374 ₪, ובמסגרת כתב ההגנה [המקורי] הוכחש סכום זה מכל וכל, בהיותו בלתי מבוסס, מופרך, מופרז ומבוסס על עקרונות שגויים. יתרה מכך – בכתב התביעה המתוקן נתבע סכום של 5,881,330 ₪! הנתבעת תטען כי סכום זה, מקל וחומר, אף הוא מוכחש מכל וכל, בשל היותו מופרך לאין שיעור, מפורז וחסר כל יסוד, וכן מכל הטעמים המפורטים בחוות הדעת המוגשת מטעם הנתבעת".
חוות הדעת של השמאי מר בלולו
54. כתב ההגנה המתוקן נסמך לא רק על חוות הדעת של השמאי מר סיקרון (שצורפו לכתב ההגנה המקורי), אלא בעיקר על חוות הדעת המקיפה של השמאי מר גיל בלולו, המכילה 19 עמודים ו-21 נספחים, אשר ניתנה ביום כ"ז אלול תשס"ז (9.9.07).
55. חוות דעת זו עושה שימוש בנתונים בדבר עסקות מקרקעין שהיו באזור, כפי שלוקטו על ידי מחלקת מיסוי מקרקעין בירושלים, ואשר פורטו בתעודת עובד הציבור של מר עוזי הלוי, סגן ממונה מיסוי מקרקעין בירושלים, מיום י"ח בסיון תשס"ו (14.6.05).
56. על פי תעודת עובד הציבור הנ"ל, נערכו בתקופה הרלוונטית, דהיינו: מ-7/75 ועד 9/80, 40 עסקאות בגוש 30586, וכן 11 עסקאות בגוש 30591 וגוש 30613. כמו כן, נערכו 3 עסקאות בגוש 30609 ו-13 עסקאות בגוש 30590 וגוש 30592. בנוסף לכך, נערכו בגוש 30592 בחיזמה 6 עסקאות.
כנאמר בתעודת עובד הציבור, מדובר בבדיקה מדוקדקת של כ-50 קלסרים, ולדברי החתום על תעודת עובד הציבור, מר עוזי הלוי, הטבלה האמורה "מכסה" את כל העסקאות באותו אזור.
תעודת עובד הציבור, כאמור בכותרתה, לא נכתבה לעניין תיק זה, אלא לצורך תיקים אחרים (ה"פ 3223/04 וה"פ 4065/05 שאוחדו).
57. בחוות הדעת של השמאי, מר בלולו (עמ" 5-2 לחוות הדעת), מתוארים הנכסים נשוא ההפקעה (התיאור הובא בפסק דין זה, לעיל, בפיסקאות 13-3).
58. לאחר מכן, מנתח השמאי, מר בלולו, את עקרונות השומה, ואת הגישות השונות לביצוע שומה בגין הפקעת מקרקעין, כאשר הוא בוחר בגישת ההשוואה (עמ" 6 לחוות הדעת), גם כאשר יש סטייה בשיעור 30%-50% סביב מחיר השוק, בעסקאות בשוק ספקולטיבי (סעיף 9.2(ב) בעמ" 6 של חוות הדעת).
59. השמאי, מר גילי בלולו, מתייחס לשיטות השומה של ההשוואה העקיפה ולשיטת החילוץ (שמר בלולו מציין כי אינה גישת שומה; עמ" 7 למעלה של חוות הדעת), וכן להשוואה לפסקי דין (עמ" 8-7 לחוות הדעת).
60. במסגרת הגורמים והשיקולים לשומה, יש התייחסות לנתוני החלקה ומיקומה, נתוני התכנון, והשוואה ישירה לעסקאות דומות, תוך התאמות של זמן, גודל ושטח, מושאע, והכל תוך "העלאתן" של העסקאות לדיאגרמות, המאפשרות התבוננות ובדיקה של מחירי העסקאות השונות, תוך הצבעה על הזרם המרכזי של העסקאות, לעומת המקרים החריגים. בעניין זה, בנוסף לדיאגרמות, מובאות על ידי מר בלולו טבלאות השוואה במסגרת נספח 7 (טבלאות 5-1).
61. על פי מסקנת הביניים של השמאי, מר בלולו (עמ" 12 לחוות דעתו), השווי הממודד של מ"ר, בש"י, הינו בין 14 ל-20 בגוש 30586, בין 13-5 בגוש 30587, בין 19-15 בגושים 30613 ו-30591, בין 13-5 ש"י/מ"ר בגושים 30592
ו-30590. חריג להם הוא גוש 30609, שבו יש חלקות קרקע רגולאריות זמינות לבנייה, ממוקמות בתוך שכונת בית חנינה, סמוך לכביש רמאללה-ירושלים (בשונה מהחלקות נשוא ההפקעה), ולגביהן, על פי חוות דעת השמאי מר בלולו, השווי הממודד הוא בטווח של 62-57 ש"י למ"ר.
62. חוות הדעת אינה נעצרת בכך, אלא היא כוללת התייחסות לפסיקת בתי המשפט, המחוזי והעליון, אשר דנה בערך ובשווי של הקרקעות הסמוכות לקרקע נשוא תיק זה. מחבר חוות הדעת, מר בלולו, מבדיל בין פסיקה מוקדמת (אשר נדונו סמוך או לאחר ההפקעה) לבין פסיקה מאוחרת (פסקי דין שניתנו החל מסוף שנות ה-90 של המאה ה-20).
לאחר התייחסות פרטנית לפסקי הדין, הוא מגיע למסקנה זו (סעיף י.4.ב, עמ" 15-14 לחוות הדעת של מר בלולו):
"בעוד שבפסיקה המוקדמת נקבעו פיצויים בטווח שבין 28-11 ש"י/למ"ר, הרי שבפסקי הדין בעניין אסלן ובעניין וויסמן נקבעו פיצויים גבוהים באופן משמעותי – 50-35 ש"י למ"ר".
63. מחבר חוות הדעת מציין כי לדעתו, "פסיקתו של בית המשפט בעניין וויסמן ואסלן היא שגויה ולא התבססה על מכלול הנתונים הרלוונטיים" (ראש עמ" 15 של חוות הדעת), וזאת בשל העובדה כי פסקי דין אלה "הסתמכו בעיקרם על השוואה עקיפה ולא על עסקאות השוואה ישירות שבוצעו בסמוך ולפני מועד ההפקעה", כאשר הדבר נובע מכך, כלשון חוות הדעת, "עקב חוסר בחומר ראיות שהוצג והונח לפניו" (עמ" 15 לחוות הדעת; הקו – במקור). בהמשך חוות דעתו של השמאי בלולו, יש התייחסות לפסקי דין נוספים, שבהם אדון להלן בפסק הדין.
64. בכותרת "מן הכלל אל הפרט" (סעיף י.4.ג, עמ" 16 לחוות הדעת), מצויינים מספר פסקי דין, שבהם עשה שימוש המחבר של חוות דעת, השמאי מר גילי בלולו, כחומר רלוונטי לצורך השוואה, ולאור זאת, המסקנה של חוות הדעת, לעניין שווי מתואם של החלקות היא זו (הסיפא של סעיף י.4.ג, הנ"ל):
"א. חלקות 43, 34 בגוש 30609: 28.27 ש"י/מ"ר;
ב. חלקה 97 בגוש 30609: 25 ש"י/מ"ר;
ג. חלקה 28 בגוש 30613: 24.3 ש"י/מ"ר".
65. בחלק האחרון של חוות הדעת, יש התייחסות לשיטת החילוץ, שבה נקט השמאי פטל. לדעת מר בלולו, שיטה זו אינה מדוייקת, שכן ניתן להגיע בה לכל מספר ומספר, או כפי שכתב מר בלולו, בלשונו, "כל שמאי יכול להגיע לשווי אליו הוא חפץ בייקרו" (חוות הדעת של מר בלולו, עמ" 17 למעלה).
66. בסיום חוות דעתו של השמאי, מר בלולו, מצויה התייחסות לחוות דעתו של מר יריב סיקרון (שהובאה לעיל החל מפיסקה 32), אשר – כדברי מר בלולו – עברה בקרה מקצועית על ידי שמאי נוסף (מר אייל מידן, מטעם השמאי הממשלתי), ונמצא כי "חישובי השומה בטווח הסביר או בעלי הסבר המניח את הדעת, ועל כן תוצאת השומה נמצאה סבירה" (עמ" 18 לחוות הדעת של השמאי, מר בלולו).
תמצית ההליכים לאחר גיבוש כתבי התביעה וההגנה המתוקנים
67. על אף האופציה שניתנה לתובעת להגיש כתב תשובה (ראה סעיף ג להסכמות הצדדים מיום 14.12.06, כפי שצוטטה לעיל בפיסקה 39), לא ניצלה התובעת זכות זו (ראה: הצהרת ב"כ התובע, עו"ד סאני חורי, בישיבת בית משפט מיום י"ב תשרי תשס"ח (24.9.07), עמ" 11, שורות 9-8).
68. ב"כ התובעת ביקש לאפשר לו להגיש חוות דעת משלימה של השמאי מר פטל מטעמו, וזאת עד ליום 20.10.07 (ראה: שם, בשורות 13-12).
ברם, גם אופציה זו לא נוצלה על ידי התובעת.
69. למעשה, הדיון בשלב ההוכחות, בבית המשפט, התרכז בחקירה נגדית של שני השמאים, כל אחד לאורך ישיבה ארוכה, כאשר הפרוטוקולים הוקלטו, והדברים נרשמו מילה במילה (ציטוטים נבחרים של קטעים רלוונטיים, יובאו בפרק הדיון, במקומות שהדבר נחוץ להבהרת מסקנותיי).
70. החקירות הנגדיות התרכזו הן במעמדו המקצועי וניסיונו של כל אחד מן השמאים, והן בשיטת השומה שבה בחר. ב"כ הצדדים הציגו לפני השמאי של הצד השני חלופות שונות ותהיות שונות, והשמאים ענו עליהם, איש לפי דרכו.
71. כדי שלא להאריך יתר על המידה, לא ראיתי לנכון להביא, בשלב זה, את פרטי החקירות הנגדיות. ככל שהדבר יהיה דרוש לצורך ההכרעה, יצוטטו הדברים בפרקים הבאים, במסגרת חלק "הדיון" של פסק דין זה, שלפניו, אביא, עתה, את הטענות המרכזיות של הצדדים, כפי שנכתבו בסיכומיהם שבכתב.
עיקרי טענות התובעת
72. התובעת, עומדת בסיכומיה על טענתה הבסיסית, לפיה על בית המשפט לקבל ולאמץ את חוות דעת המומחה מטעמה, השמאי מר פטל, לפיה השווי של כל מ"ר הוא 167.08 ש"י, נכון ליום ההפקעה (20.3.80).
73. ב"כ התובעת, עו"ד סאני חורי, מציין כי יש פגמים בשיטת השומה של המדינה, ולעומת זאת המומחה מטעמה של התובעת – מר פטל – הוא בעל ניסיון ואמינות.
74. התובעת סבורה, כי שיטת ההשוואה בה נקט השמאי מטעם המדינה הצריכה תוספות ושינויים, כדי שהדבר יהיה תואם לפסיקה של בתי המשפט. לכן, כאשר מדובר בסטיות כה בסיסיות או בפערים של עסקאות המכירה, שנלקחו על ידי השמאי מר בלולו כהשוואה (מחירים של 2 ש"י למ"ר ועד 60 ש"י למ"ר; סעיף 29 לסיכומי התובעת), כי אז אין כל היגיון להתבסס על נתונים מופרכים כאלה (סעיף 30 לסיכומי התובעת).
75. יתרה מזו, אם אכן סבורה המדינה כי המחיר של ש"י למ"ר על פי בסיס השוואה לעסקאות אחרות הוא בין 5 ש"י ל-10 ש"י, מקשה ב"כ התובעת: כיצד מסתיימת חוות הדעת של המדינה בכך ששווי החלקה הוא 24.3 ש"י/מ"ר (סעיף 35 לסיכומי התובעת)?!
76. מאידך גיסא, סבור ב"כ התובעת כי דווקא הדרך שבה נקט המומחה השמאי פטל, מטעמה של התובעת, דהיינו: הבסיס הוא מחיר של דירות וממנו מחלצים את המחיר של מ"ר מקרקעין, היא הדרך הנכונה, ועליה מוצדק להתבסס. בהמשך סיכומיו, מתייחס עו"ד סאני לפרטי שיטת החילוץ, ואיזה נתונים יש להביא בחשבון במסגרת אותה שיטה: ערך היזמות; מקדם הדחייה; וכדומה.
77. חישוביו של השמאי פטל, משתלבים, לדעת ב"כ התובעת, עם מחירון השמאים. לכן, חישובים אלה משקפים את המציאות, ואף ניתן למצוא להם בסיס בפסיקת בתי המשפט, כפי שהם מפורשים על ידי ב"כ התובעת, אשר מציין כי המדינה אינה מוכנה לקבל קביעות אחרות של בית המשפט, כאשר הדבר אינו מתאים לסכומים שהמדינה מוכנה לשלם לבעלים של הקרקע המופקעת.
עיקרי טענות המדינה
78. ב"כ המדינה, עו"ד שירה ויזל, לאחר הצגת השאלה שבמחלוקת, פותחת את סיכומיה המקיפים, בפרק השני שלהם, בכותרת "הקדמת מילים – חוסר האמינות של מר פטל". בפרק זה, היא מעמידה זה מול זה את דברי מר פטל בעדותו בדבר מומחיותו, לבין המסמכים שהגיש, שמהם עולה, שהוא לא מונה מטעם בית המשפט כמומחה בשנת 2007, וכי בשנת 2006 הוא מונה כמומחה רק מטעם בית משפט שלום בבית שמש (אישורים אחרים שהגיש מר פטל בדבר מינויו, היו ישנים, משנים 1995 ועד שנת 2000).
79. ככל שמדובר בשיטות השומה, סבורה ב"כ המדינה כי יש להעדיף את השיטה של השוואה ישירה לעסקאות קרקע במתחם ההפקעה (זו הדרך שבה ערך מר בלולו, השמאי מטעם המדינה את חוות דעתו), במקום לבחור בשיטת החילוץ שבה נקט, מר פטל, השמאי מטעם התובעת (ראה הדיון הרחב בפרק השישי של הסיכומים של המדינה, החל מעמ" 8 ואילך).
80. המדינה טוענת, כי מר פטל, לשיטתו, לא נקט בשיטת חילוץ נכונה, שכן התבסס על הערכת מחיר דירה ולא על המחיר האמיתי שלה, ולכן הדבר נתון לשינויים ולמניפולציות, שנועדו לצורכי הבנק למשכנתאות, שאת השומות עבורו ערך השמאי מר פטל (סעיף 53 לסיכומי המדינה).
81. גם הקורולציה או הקשר בין השומות שנערכו לגבי דירות בנווה יעקב, לבין הקרקע נשוא משפט זה, שהיא בשכונת פסגת זאב, מבוקרת קשות על ידי ב"כ המדינה, תוך התייחסות לכך שהשמאי איננו מבחין בין הנתונים הטופוגרפיים של החלקות השונות, ואינו מתייחס באופן ספציפי למועד ההפקעה שהוא 20.3.80.
82. גם כאשר מוכנה המדינה, לצורך הדיון, להתייחס לשיטת החילוץ שבה נקט השמאי, מר פטל, מטעם התובעת, היא מצאה בה פגמים רבים ובהם: היעדר התייחסות לרווח הקבלני (סעיף 67 לסיכומי המדינה); היעדר ביסוס לפער של 9% או 10% בין קרקע פרטית לקרקע מהוונת של המינהל (סעיף 68 לסיכומי המדינה); קביעה שרירותית של הפחתה של 30% משווי קרקע בנוה יעקב בגין מקדם הדחייה וההיוון, ללא כל בסיס (סעיפים 74-69 לסיכומי המדינה) והיעדר התייחסות מדוייקת לאחוזי הבנייה המותרים (סעיף 75 לסיכומי המדינה) ולהיטל ההשבחה (סעיפים 80-76 לסיכומי המדינה).

83. לאור פירכות אלה בחוות דעתו של מר פטל, מובלטות המעלות של שיטת ההשוואה שבה נקט מר בלולו, אשר לצורך כך בדק כ-70 עסקאות, ועל כן הן משקפות את המצב האמיתי בשוק מכירת הנדל"ן באותה סביבה בתקופה הרלוונטית.

84. ב"כ המדינה מוסיפה נדבך נוסף לטיעוניה, והוא המופיע בפרק השביעי של הסיכומים, שכותרתו "פסיקה קודמת בנוגע לשווי זכויות מתחם ההפקעה" (עמ" 37 ואילך לסיכומי המדינה). פסיקה זו, כפי שהיא מנותחת על ידי ב"כ המדינה, מביאה לתוצאות אליהן הגיע המומחה מטעם המדינה, דהיינו: הסכומים ששולמו בפועל לתובעת ביוזמת המדינה לפני התחלת ההליכים בבית המשפט.
85. לפיכך, עמדת המדינה היא כי יש לדחות את התביעה, שכן המדינה שילמה לתובעת את מלוא המגיע לה על פי חוות דעת השמאים והפסיקה.
בנוסף לכך, מבקשת המדינה לחייב את התובעת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד.
הנושאים השנויים במחלוקת
86. ב"כ שני הצדדים מסכימים שהנושא "הגדול" היחיד השנוי במחלוקת הוא ערך הנדל"ן המופקע.
אולם, לצורך הניתוח המשפטי, יש להציב את השאלות המשפטיות, ועימן את ההיבטים העובדתיים, שבהן עליי להכריע, מי מבין הצדדים צודק.
87. ניתן למיין את המחלוקות בין הצדדים לשאלות אלה:
א. מהי שיטת השומה הראויה, בכלל, ואשר מתאימה לנסיבות תיק זה, בפרט?
ב. האם יש להתחשב בנוסף לשיטת השומה הנבחרת, גם בפסיקה של בית משפט, שדנה באותה הפקעה מיום 20.3.80, בחלקות סמוכות או באותה חלקה, והאם נתונים שיפוטיים אלה בכוחם להאפיל על תוצאות השומה או לשנותם?
ג. האם יש לתת משקל לאישיותם, ניסיונם, וצורת הצגת הדברים של שני השמאים הספציפיים שהעידו בפניי, זה מטעם התובעת וזה מטעם המדינה.
88. אעבור עתה לדיון בנושאים אלה, על פי הסדר שהובא בפיסקה הקודמת.
דיון
שיטות השומה – סקירה כללית
89. בחרתי להתחיל פרק זה לא בציטוט של קטע מפסק דין ואף לא פיסקה או סעיף מספר העוסק בתחום, אלא דווקא לפתוח בהבאת עמוד אחד של חוות דעת מתיק אחר, שערך השמאי מר יעקב פטל, ואשר הוצג במסגרת החקירה הנגדית, והוא אישר את נכונותו. מבחינה זו, מהווה הדבר מעין "הודאת בעל דין", המחייבת את השמאי, וממילא גם את התובעת, שכל כולה של תביעתה מתבססת על שומתו של אותו שמאי, הוא מר פטל.
90. ביום כ"ה חשון תשס"ב (11.11.01), נתן השמאי מר פטל חוות דעת לעו"ד משה דובר, בעניין נכס מסויים, שפרטיו אינם מופיעים באותו חלק של חוות הדעת שהובא כראייה בפניי, ואשר בעמ" 2 שבה מתייחס השמאי לשיטות השומה השונות, באומרו את הדברים הבאים (נ/1, עמ" 2):
"על מנת לקבוע שווי מקרקעין קיימת [צ"ל: קיימות]  4 שיטות מקובלות להערכת המקרקעין:
1. שיטת ההשוואה
בשיטה זו משווים את הנכס הנדון לנכסים דומים אחרים בהם בוצעו עסקאות. ההשוואה אינה מכנית, אלא נעשית תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בין הנכס המוערך לנכס המשווה. שיטה זו היא השיטה הטובה ביותר ונתת [צ"ל: ונותנת] בד"כ תוצאות מדויקות.
2. שיטת השווי הפיזי
בשיטה זו מחברים את כל מרכיבי הנכס כאילו הוא נבנה מחדש. לשווי המתקבל של הקרקע עלות הבניה יש להוסיף (בנסיבות העניין), רווח יזמי מקובל, ולהפחית את הפחת שנצבר במהלך התקופה.
3. שיטת היוון ההכנסות
בשיטה זו מהוונים את ההכנסות המתקבלות מהנכס בשער ניכיון מתאים, זאת בהתאם לרמת הסיכון החזויה ולשער הריבית במשק.
4. שיטת החילוץ
כאשר רוצים לחלץ את שווי הקרקע וזאת עושים כאשר כלו כל הקיצין, מחליצים [צ"ל: מחלצים] את שווי עלות הבניה או המחוברים, מפחיתים את ערך היזמות מהבניה ומהקרקע (על החלק הבנוי בה) ומקבלים לבסוף את שווי הקרקע. בשיטה זו התוצאות המתקבלות אינן מדויקות ומקבלים בד"כ עיוות בשווי, היות וגורמים שונים כמו יזמות לא נלקחים בחשבון באופן מדויק עלויות תכנון ואגרות. שיטה זו היא הפחות מדויקת מכל השיטות האחרות הנ"ל".
איזו שיטה עדיפה?
91. בעדות בפניי, כאשר נשאל מר פטל האם "השיטה המועדפת היא שיטת ההשוואה", הוא ענה: "נכון, מסכים איתך" (עמ" 16, שורות 27-26, לחקירתו הנגדית מיום 10.1.08).
92. כאשר התייחס העד לשיטת החילוץ (עוד לפני שהוצגה בפניו חוות דעתו נ/1), הוא לא קיבל את דברי השואלת, בחקירה הנגדית, כי פונים לשיטת החילוץ רק כאשר כלו כל הקיצין (קטע זה מופיע בחוות דעתו נ/1, כמצוטט בפיסקה 90, תחת הכותרת: "4. שיטת החילוץ"), ואמר את הדברים הבאים: "שיטת החילוץ שאני חילצתי היא הרבה הרבה הרבה יותר אמינה ויותר טובה משיטת ההשוואה שאת אומרת שהיא טובה יותר של קרקעות שהציגו מטעם המדינה" (שם, בעמ" 17, שורות 5-3). ובהמשך, הוא מסביר, כי "שיטת החילוץ, היא לא סתם שיטת חילוץ, היא שיטת חילוץ מתוך עסקאות שנעשו" (שם, בשורות 13-12), והוא מוסיף ואומר: "אז זה מצמצם את הפער של איזושהי טעות שיכולה להיות בשיטה הזאת. יותר מזה, השיטה הזו יצאה כל כך מדוייקת שהיא התאימה לפרסומים שיצאו בלשכת השמאים שיצאו ממש מדוייקים" (שם, בשורות 18-15).
מר פטל מסביר, כי לא יכול להיות עיוות בשיטת החילוץ (שם, עמ" 19, שורות 9-2). בתשובה לשאלה נוספת, אומר מר פטל כי אינו מסכים לכך ששיטת החילוץ היא השיטה הכי פחות מדויקת, מבין 3 שיטות השמאות, אלא היא האמצעית (שם, בעמ" 19, בשורות 20-18). 
93. לאחר שדבריו "קובעו" בחקירה הנגדית הנ"ל, הוצגה בפניו חוות דעתו הנ"ל נ/1, שנכתבה לצורך תיק אחר, והוא אישר כי היא נכונה (עמ" 20, שורות
2-1).
כאשר התמודד מר פטל עם הסתירות שבין דבריו בחקירתו, בדבר המעלות של שיטת החילוץ, לבין האמור בחוות דעתו הנ"ל, נ/1, שבה הוא כותב כי התוצאות המתקבלות משיטת החילוץ אינן מדוייקות, ומקבלים בדרך כלל עיוות בשווי, וכי שיטה זו היא הפחות מדוייקת מכל השיטות האחרות, ענה מר פטל ואמר כי הדרך שבה בחר בתיק זה, דהיינו: שיטת החילוץ, היא המתאימה לתיק זה, כי "במקרה הזה אני חילצתי מעסקאות שנעשו. כשאין עסקאות לגמרי אז באמת זה קשה מאוד, אתה יכול לקבל עיוותים … אבל במקרה הזה לא יכול להיות אי אפשר … כי אני חילצתי את זה מעסקאות שנעשו … אז הבאתי עסקאות השוואה 7 ומהן חילצתי" (שם, עמ" 20, שורות 22-12).
הביקורת על שיטת החילוץ
94. אומר כבר עתה, כי על פני הדברים לא השתכנעתי מהסבריו של מר פטל, הסותרים את אשר כתב בנ/1.
אכן, שיטת החילוץ לוקה בפגמים לא מעטים, כאשר כל פגם "קטן" שבהם, יוצר עיוות ותוצאה מספרית לא נכונה.
ראוי לעניין זה להביא את דבריה של שופטת בית המשפט העליון, שכיהנה בבית משפט זה, ועסקה, כערכאה ראשונה, במשפטי הפקעה, ואמרה את הדברים הבאים (ע"א 161/79 שר האוצר נ" הרברט זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, בעמ" 228, מול האות א, מפי כב" השופטת – כתוארה אז – מרים בן פורת, שלדבריה הסכימו כב" השופט שלמה אשר, וכב" השופט – כתוארו אז – אהרון ברק):
"קיימת גם שיטה המבוססת על הערך השיורי של הקרקע (residual value) לפיה מנכים, על דרך הדדוקציה, מערכו של בנין שהוקם על שטח דומה את הוצאות הבנייה, רווח הקבלן, הוצאות פיתוח (אם ישנן כאלה), וכו", וכך מגיעים למרכיב של הקרקע. כפי שכבר אמרתי בהזדמנות אחרת, בשבתי לדין כשופטת בית-המשפט המחוזי, ירושלים (ראה המרצה 982/68 (המ" 982/68 (לא פורסם)), צורפה לתיק), אין ספק שידיעה מדויקת של כל המרכיבים של הערך הכולל פרט לאחד מאפשרת מציאת הנעלם (כגון, ערך הקרקע) על-ידי פעולה חשבונית פשוטה. אולם, בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו. הפרש קטן יחסית בהערכת ההוצאות (למשל כדי 5%), לכאן או לכאן, עשוי לשנות מן הקצה אל הקצה את התוצאה המתקבלת לגבי הנעלם".
95. ואכן, כאשר דן קמר (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, בעריכת משה י" קמר (מהדורה שביעית, רמת גן, תשס"ח-2008); להלן – "קמר"), בשיטת שומה זו, אשר מוגדרת על ידו כשיטת ההוצאות (השיטה השיורית), הוא מתאר את השיטה באופן הבא, ומבקר אותה באומרו את הדברים הבאים (שם, כרך שני, בעמ" 602):
"שיטה זו יכולה גם לשמש לקביעת השווי של קרקע ריקה על-פי מחיר נתון של בנין. באופן זה נעשית השומה בדרך הפוכה, ממחירו הנתון של הבנין יש להפחית את הוצאות הבנייה, תוך שהן מותאמות למצבו הנוכחי של הבנין. הסכום המתקבל מייצג את שווי הקרקע כשהיא ריקה.
שיטה זו אינה בטוחה די צרכה, מכיוון שמרווח הטעות בקביעת שווי הבנין בדרך זו הינו רחב. בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, כיוון שהפרש קטן יחסית בהערכתו, לכאן או לכאן, עלול לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה. אולם, כאשר נסיבות המקרה מצדיקות זאת, כגון: כאשר אין עסקאות מתאימות להשוואה, או כאשר קיים מידע מספיק ובטוח ביחס לכל מרכיבי המחיר פרט לקרקע, אין מניעה להשתמש בשיטה זו".
96. אעיר, כי במסגרת האסמכתאות המובאות על ידי קמר (שם, בהערה 13), מובא פסק הדין בעניין אלפתיאני, שבו אעסוק להלן, ואשר הוזכר על ידי שני הצדדים בסיכומיהם.
97. אזכיר, בהקשר זה, כי על אף הביקורת שהייתה על שיטת החילוץ, נעשה בה שימוש באחד מפסקי הדין החשובים שעליהם התבססו שני הצדדים, ואשר כונה "המרצת גג" (המ" 700/83 מדינת ישראל נ" אברהם יצחק יפה, שניתן ביום 16.12.87 על ידי כב" השופט – כתוארו אז – ורדי זילר).
השופט זילר מביא מדברי אותם מומחים שמונו בהסכמה באותו תיק, כי הנתונים על עסקאות בחלקה הנדונה בשנת 1975, אינם דרך בטוחה לבסס את שומת הנכס, וזאת מאחר ואותם מומחים סיפרו כי היו "זיגזגים במחירים". כן הוא מציין, כי המומחים העדיפו את המחיר הממוצע. לכן, לדבריו, גם אם אותם מומחים ישתמשו בשיטת ההשוואה כחיזוק, אין זה יותר מאשר "משענת קנה רצוץ" (עמ" 16 לפסק הדין).
אולם, יש לזכור כי לפני כן, בעמ" 14 של אותו פסק דין, כאשר מתייחס השופט זילר לשיטת החילוץ ומאמצה, הוא מציין: "שבנסיבות העניין, נראית לי כבטוחה וכמבוססת בין השלושה, במיוחד שהיא מתחזקת על בסיס עסקאות מציאותיות שנעשו בשטח" (ההדגשות – הוספו).
אציין, כי באותה עת, לא היה חומר רב להשוואה ולכן המומחים באותו תיק הכינו את חוות דעתם על פי שיטת החילוץ.
השופט זילר, דוחה באותו פסק דין את שיטת ההשוואה, שכן ההשוואה שנטענה באותו תיק, הייתה לגבי שטחים חקלאיים באזורים אחרים של הארץ, אשר לדברי השופט זילר, "מסתבר שההערכה הובאה מחבלי ארץ שאין קשר בינם לבין השטח קא עסקינן" (שם, בעמ" 12). לכן, אין מקום להשוותם להפקעה באזור הכפר חיזמה שבצפון ירושלים, שעל הקרקעות הללו הוקמה שכונת פסגת זאב, שהיא נשוא פסק דין זה. השופט זילר מציין כי הוא מסכים לטענות ב"כ המדינה, עו"ד משה לדור (כיום פרקליט המדינה), כי אם יש מקום להשוות, כי אז הבסיס להשוואה הוא נווה יעקב, ולא אזורים אחרים בארץ (שם, בעמ" 13-12).
המעלות של שיטת ההשוואה
98. לעומת זאת, שיטת ההשוואה, או שיטת שווי השוק, היא השיטה המשקפת את דרישות החוק ביחס לקביעת גובה הפיצוי, ואף מבחינת כללי השומה היא הטובה ביותר.
99. סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – "הפקודה"), אומר ברישא שלו, כי "בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנהגה בקרקע", עליו לנהוג על פי אמות המידה המפורטות באותו סעיף, על הסעיפים הקטנים שבו.
סעיף 12(א) קובע כי "אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפייה" (נושא שאליו אתייחס בנפרד, להלן בפיסקאות 113-109).
אמת המידה, הינה זו: "יקובל כשוויה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו הטוב" (סעיף 12(ב) לפקודה).
100. אומנם סעיף 12(ב) הנ"ל נוקט לשון לפיה, אמת המידה היא המחיר של הקרקע, אילו נמכרה בשוק, על ידי "המוכר מרצונו הטוב" (ההדגשה – הוספה), אולם, כפי שמעיר קמר, בהתבססו על פרשנות סעיף דומה במשפט האנגלי ועל הפרשנות והניסוח של חוקי הפקעה אחרים (שם, בעמ" 507), הפירוש הנכון של סעיף 12(ב) לפקודה, הינו זה (שם, בעמ" 507-506):
"הגדרה זו לוקה בחסר, מכיוון שהיא מתייחסת רק לצד אחד של העיסקה, המוכר, בהתעלמה כליל מקיומו של קונה. אולם, מהיעדר אזכורו של קונה, אין להבין כאילו מדובר במחיר שמוכר מרצון תובע לקבלו, מבלי שתהיה הסכמה של קונה מרצון לשלמו; בהיעדר קונים אין שוק. על כן, נראה, כי הכוונה שמאחורי ההגדרה היא למחיר ששני צדדים – מוכר וקונה – שפעלו מרצון, היו מוכנים להסכים עליו לשם העיסקה".
101. מכאן עולה, כי הדרך הנאותה לבדוק את שווי הקרקע המופקעת, היא לנסות ולראות כיצד הייתה נמכרת קרקע זו על ידי מוכר מרצונו הטוב, ונרכשת על ידי קונה, אף הוא מרצונו הטוב. סכום זה, הוא אשר ישקף את הפיצוי שיש לשלם לבעל הקרקע המופקעת, כדי שיוכל בכסף זה לקנות קרקע חליפית, לאחר שהקרקע שלו הופקעה (ראה גם להלן, בפיסקה 103).
102. יש קשר בין העקרונות המשפטיים של חובת הפיצוי, במקרה של הפקעה, לבין בחירת דרך השומה המתאימה לכך.
103. מטרת הפיצויים, ככל שמדובר בהפקעה, נוסחה בצורה מרוכזת על ידי קמר, ואביא את הדברים בלשונו (שם, בעמ" 480-479):
"מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת-ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לרכוש זכות או טובת-הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לשון אחרת: הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או
טובת-ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה היא מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון.
בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע, שהיה ממשיך להתקיים אלמלא ההפקעה. בהקשר זה אין, איפוא, רלוונטיות למחיר ששילם הבעלים ברכישת המקרקעין קודם להפקעה, ובין אם רכשם במחיר מוזל משווים בשוק החופשי, או שרכשם במחיר מופקע, בכל המקרים זכאי הוא לפיצוי מקופת הציבור על יסוד שוויים של המקרקעין".
104. הפיצוי המלא בגין ההפקעה מוצדק, הן מנקודת מבטו של הבעלים והן מנקודת מבט הציבור, כפי שהסברתי בפסק דין שניתן על ידי (ת.א. 2345/00 דינה דוויק נ" הועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים; פסק הדין ניתן ביום טו באב תשס"ג (13.8.03), בפיסקה 22):
"פיצוי נאות לבעלי הדירות ברחוב בצלאל, מוצדק מבחינה עניינית. תושבי העיר, שזכו בכביש רחב, בחסכון בתנועה ובגישה נוחה ממרכז העיר למערבה, מן הדין ומן הצדק כי ישאו בתשלום הפיצוי למי שרכושו נפגע עקב ההרחבה האמורה. לפיכך, מן הראוי, כי הנתבעות, המייצגות את תושבי הבירה, יפצו באורח מלא את מי שנפגעו מהרחבת הכביש, וזאת מכספי העירייה הגובה את מיסיה מכלל תושבי ירושלים".ו
שם מדובר היה בהפקעה לצורך הרחבת רחוב בצלאל שבמרכז ירושלים; הוא הדין, במקרה שבפניי. הציבור "נהנה" מכך שהוקמה שכונת פסגת זאב. לפיכך, מוצדק וראוי לפצות, באופן מלא, את בעלי הקרקע המופקעת שעליה ניצבת שכונה זו.
105. באותה פרשה, הבאתי גם ממקורות המשפט העברי, את חובת הגוף הציבורי (אז, המלך), לפצות את מי שנוטלים את רכושו (שם, בפיסקה 23):
"עקרון זה כי יש לפצות את מי שנלקח ממנו הרכוש, גם אם היה זה לצורכי הציבור, נקבע כבר ברמב"ם, הלכות מלכים, פרק ד, הלכה ו:
"ולוקח [=המלך] השדות והזיתים והכרמים לעבדיו כשילכו למלחמה ויפשטו על מקומות אלו, אם אין להם מה יאכלו אלא משם, ונותן דמיהן".נ
(וראה בנושאי כלים על הרמב"ם, שם, את הדיון ביחס לעונשו של המלך אחאב, שרצה להפקיע את כרם נבות  היזרעאלי, המופיע בספר מלכים א, פרק כא).ב
דברים אלה של הרמב"ם מובאים בפסיקת בית המשפט העליון, בדונו בעקרונות הפיצויים של הפקעה. ראה את פסק דינו של השופט קיסטר בבג"צ 3261/65 סרבי נ" מינהל מקרקעי ישראל, ירושלים, פ"ד כ(2) 490, בעמ" 499, מול האות ד; הובא וצוטט בהסכמה על ידי השופט טירקל בע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ" הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, בעמ" 922, מול האות ו".
106. פרופ" אהרון נמדר, בספרו הפקעת מקרקעין: שומה, תובענות וסדרי דין (הוצאת חושן למשפט, תל אביב, תשס"ו-2006; להלן – "נמדר"), מתייחס לשיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק, כשיטת שומה מתאימה להפקעה, באומרו את הדברים הבאים (שם, סעיף 1608, עמ" 35-34; ההדגשות – הוספו):
"שיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק – the sales comparison approach או the market approach – קובעת את שווים של מקרקעין לפי שווי נכס דומה בשוק החופשי, שהוא סכום העשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון. ההשוואה צריכה להיעשות לעסקה שנעשתה בתנאים רגילים שלא בתנאי לחץ, וכאשר כל המידע הרלבנטי לגבי המקרקעין מצוי בידיעת הצדדים. כדי למצוא את השווי יש לפנות לעסקאות דומות שבוצעו בתנאים דומים בשוק החופשי בסמוך למועד העסקה הנדונה.
הרעיון המרכזי העומד בבסיסה של שיטה זו הינו העיקרון קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות. התנאי הבסיסי להפעלת שיטת ההשוואה הינו, איפוא, קיומם של עסקאות דומות שבוצעו בשוק החופשי, עם השגתם של הנתונים לגבי עסקאות שכאלה יש לבצע התאמה ביניהן לבין הקרקע הנשומה, שתבטא את השינויים הקיימים בין המקרקעין השונים. הסיבה לכך הינה כי בשוק החופשי קשה למצוא שני נכסים דומים, ואפילו בבנין אחד יש שוני בין יחידות שונות – שוני המתבטא בכיווני האויר, גובה הנכס ורמת הגימור שלו. שיטת ההשוואה, לכן, נוקטת בדרך של מציאת מכנה משותף בין הנכסים השונים תוך ביצוע התאמות שיבטאו את השינויים הנותרים. ההשוואה תיעשה, לכן, בין נכסים דומים מבחינת המיקום, אופי הנכס, מידת ניצולו, רמת הסיכון הגלומה באחזקה שלו, גודלו ותכונות אחרות שלו כפי שהן באות לידי ביטוי ביום הערכת השווי.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים, והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט. היא משיגה את התוצאות הטובות ביותר, כאשר יש דמיון יחסי בין הנכסים המשמשים להשוואה וכאשר קיים מידע זמין לגבי עסקאות דומות שבוצעו בקרבת מקום. שיטה זו פחות יעילה לגבי הערכת שוויים של נכסים בעלי תכונות מיוחדות שלא ניתן למצוא לגביהם עסקאות מקבילות בשוק החופשי".
107. למסקנות דומות מגיע גם קמר, אשר במסגרת סקירתו את שיטות שומת המקרקעין (שם, החל מעמ" 597 ואילך), מציג את שיטת ההשוואה הישירה כשיטה הראשונה המקובלת לשומת מקרקעין (שם, בעמ" 601-597).
לאחר שהוא מתאר את שיטת ההשוואה והתאמת הנתונים ביחס לעסקאות דומות (שם), הוא אומר את הדברים הבאים (שם, בעמ" 601; ההדגשות – הוספו):
"שיטה זו הינה השיטה המקובלת ביותר בבתי המשפט לצורך קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים. שיטה זו עדיפה על פני השיטות האחרות, שכן, היא מאפשרת לבית המשפט לקבוע את שווי המקרקעין על סמך עסקאות, שנעשו בפועל במקרקעין בעלי מאפיינים דומים למקרקעין המופקעים. העובדה המוכחת, שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם".
קמר מביא כאחת מהאסמכתאות לדברים אלה את פסק הדין בפרשת אלפתינאני הנ"ל (שם, בעמ" 601, בהערה 11).
108. מכלול הנימוקים הללו, תומך בגישתו הבסיסית של השמאי, מר בלולו, מטעם המדינה, בדבר אימוץ שיטת ההשוואה, כבסיס לקביעת הפיצוי בתיק זה.
109. אוסיף ואומר, כי גישת ההשוואה בתיק שבפניי מבוססת על נתונים רבים, כפי שפורטו בתעודת עובד ציבור של מר עוזי הלוי, סגן הממונה על מיסוי מקרקעין בירושלים, אשר ליקט ואסף את כל העסקאות שנעשו באותו אזור במשך כשנתיים לפני ההפקעה, ובסך הכל כ-70 עסקאות. בכך, ניצבים אנו בפני תשתית מבוססת דיה, לאימוץ שיטת ההשוואה (בעוד שבעבר, בפסיקה שונה בהפקעה של פסגת זאב, הנתונים היו מעלים יותר, ועל כן, כמו בהמרצת הגג, הועדפה שיטת החילוץ).
110. השמאי, מר בלולו, טרח והעלה על דיאגראמת פיזור את מחירי העסקאות המדודים והמתואמים, כאשר התוצאה היא שאותן עסקאות יוצאות דופן "הוצאו" מן הממוצע. הדבר בא לידי ביטוי, בין היתר, בדיאגראמה שבעמ" 11 לחוות הדעת של מר בלולו.
111. אעיר, בסיום פרק זה, כי בפסיקה הישראלית, הן בבית המשפט העליון (בפרשת אלפתיאני הובאו אסמכתאות רבות לכך), והן בערכאות הדיוניות, לאחר פרשת אלפתיאני הנ"ל, נאמר לא פעם, כי יש לילך על פי שיטת ההשוואה.
112. דוגמאות בולטות לכך ישמשו פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים אשר עסקו בענייני הפקעה.
ראה, למשל, את פסק דינו של כב" השופט ד"ר עדי זרנקין מבית המשפט המחוזי בחיפה, בה"פ (חיפה) 60/08 עלי מוחמד עבדאללה אבו ריא נ" מדינת ישראל, פסק דין מיום כ"ח אלול תשס"ט (17.9.09), בפיסקה 6 ואילך; שני פסקי דין של כב" השופט רון סוקול, אף הוא מבית המשפט המחוזי בחיפה, שניתנו בחודש דצמבר 2009, ת.א. (חיפה) 619/04 מוניר ח"אזן נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פיסקה 13; ת.א. (חיפה) 762/04 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ" מדינת ישראל, פיסקה 8.
113. ראוי לציין, כי הגישה ההשוואתית הוכרה כשיטת השומה הראויה בהחלטת ועדת הערר לכביש חוצה ישראל, בתיק ו"ע 728/04 חנה פולקה נ" חברת כביש חוצה ישראל בע"מ. הזכרתי ערכאה זו, בנפרד מן הערכאות האחרות, בשל העובדה כי זו ועדה שבראשה יושב כב" השופט יעקב שינמן, ולצידו כחברים, השמאי מר אמנון נזרי, ורואה החשבון מר מיכאל צור.
הועדה קבעה, בין היתר, כדלקמן (שם, בעמ" 15 לפסק הדין, כפי שהופיע באתר נבו):
"חוות דעתו של שמאי התובעת נסמכה על "השיטה ההשוואתית". שיטה זו מתבססת על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים של נושאי ההשוואה.
שיטה זו מקובלת עלינו במקרה זה. אנו סבורים, כי השוואת מחירים ועסקאות דומות, הנה שיטה ראויה, כאחד המשפיעים המרכזיים, לקביעת השווי, ואף הוכרה בפסיקה כשיטה מדויקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין (ראה: ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל, [פורסם בנבו])".
עיננו הרואות כי גם השמאי, מר ניזרי, החבר בועדה האמורה, בתוקף תפקידו כשמאי, דוגל אף הוא בשיטת ההשוואה.
114. אין להתעלם מכך, שמצינו כי כאשר אין בסיס מספיק להשוואה, ניתן לשום את הנכס על פי שיטת החילוץ (ראה: פסק דינו של כב" השופט ד"ר עמירם בנימיני, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, בת.א. 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ נ" ועדה מקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פיסקה 103; פסק הדין ניתן ביום י"ד אלול תשס"ג (28.8.07).
האם יש פגם בשיטת ההשוואה ביחס לנתונים הספציפיים בתיק שבפנינו?
115. כאשר התייחס מר פטל לשיטת ההשוואה, הוא ביקר אותה בכך שהיא מעוותת, בנימוק הבא: בכל העסקאות היו מעורבים ערבים כמוכרים, והם קיבלו תכתיב מהרשות הפלסטינאית, להצהיר על המכירה בסכום נמוך פיקטיבי (עמ" 31, לפרוטוקול מיום 10.1.08). בשל כך, טוען מר פטל, כי אין לתת משקל אמיתי למחיר שהוצהר למס שבח, אותו מחיר ששימש בסיס לאותם 70 עסקאות, שעל פיהן התבססה חוות דעתו של מר בלולו.
עו"ד חורי, במהלך אותה חקירה של מר פטל, אף אמר את הדברים הבאים (עמ" 33, שורות 6-2, לפרוטוקול הנ"ל):
"אדוני אולי אני אהיה בוטה. בפועל מה שמר פטל אומר, שהעסקאות של הקבוצה, כי אני ערבי מותר לי להגיד את זה, של היהודים הם אותנטיים, הם פוחדים משלטונות המס, הם מדווחים. אני לקחתי עסקאות השוואות, העסקאות של השוואה של הערבים הן עסקאות פיקטיביות של חרטה ברטה".
116. אולם, הוברר, במהלך המשפט, כי הנחה עובדתית זו של מר פטל – איננה נכונה.
117. כאשר נשאל מר בלולו על אותן 70 עסקאות, והאם יש התפלגות כלשהי בין המחירים של עסקאות בהן מעורבים יהודים לעומת העסקאות בהן מעורבים ערבים, תשובתו של מר בלולו הייתה זו (עמ" 165-164, לפרוטוקול הנ"ל):
"תשובה [של העד, מר בלולו]: אני אגיד, אני אגיד. לגוף הטענה, אתמול חזרתי ופתחתי את כל חוזי המכר לגבי העסקאות המופיעות בנספח 6-7 לחוות דעתי וגיליתי כמה נתונים מעניינים. דבר ראשון, 45% מהעסקאות הצדדים הם בכלל שמות של יהודים הם לא ערבים.
כ.ה. דרורי: מי השמות של יהודים המוכר או הקונה?
תשובה: גם המוכר וגם הקונה הם יהודים.
כ.ה. דרורי: איך יכול להיות שהמוכר הוא יהודי?
תשובה: כי גוש 30592 זה פרצלציה משנות ה-30 של חבצלת בנימין על שם הברון רוטשילד, שכל האדמות שם הם אדמות שנרכשו על ידי יהודים בתחילת שנות ה-30. זאת ועוד, היו גם עסקאות בין יהודים לערבים בתחילת שנות ה-70 כשהעסקאות האלה התגלגלו מאוחר יותר בין יהודים ליהודים. בסך העל [צ"ל: הכל] 45% מהעסקאות הצדדים הם יהודים.
כ.ה. דרורי [פונה לעו"ד סני]: למה, בא העד שלך [מר פטל] ואומר שהעסקאות בין הערבים הם לא אמיתיים, אז הוא אומר בסדר, אני מקבל את דבריך, אני אקח את ה-45% האלה.
עו"ד סני: לא, אבל אדוני יקבל את ה-45% הם לא הציגו שמות.
כ.ה. דרורי: כן, הוא עוד לא גמר, הוא יביא לך.
עו"ד סני: או. קיי. שיביא לי.
תשובה: תן לי להמשיך, אני אמשיך הלאה. 49% מהעסקאות…
כ.ה. דרורי: רגע, לאט, לפני שאדוני ממשיך.
תשובה: כן.
כ.ה. דרורי: האם יש התפלגות כלשהי ברמה הסטטיסטית.
תשובה: אני אגיע לזה.
כ.ה. דרורי: בין המחירים פר דונם או מ"ר של יהודים לעומת ערבים?
תשובה: שאלה טובה, אני אגיע לה.
כ.ה. דרורי: טוב, אני רואה שאני מקבל פה מילות שבח מהעדים. כן.
תשובה: 49% מהעסקאות, המוכר הוא ערב [צ"ל: ערבי] והקונה הוא יהודי, ורק 69% מהעסקאות שמוצגות בחוות דעתי הצדדים לעסקה הם ערבים בלבד, שמות של ערבים בלבד.
עכשיו, באשר לשאלתו של כבוד השופט, אין קשר מבחינה סטטיסטית בין זהות המוכר והקונה לגבי גובה העסקה. כלומר: לא בהכרח העסקאות שמעורבים בהם ערבים הם נמוכות, ולהיפך. זה דבר אחד.
כ.ה. דרורי: לא ביקשתי שתגיד לי לא בהכרח, המחירים נעים, זאת אומרת אותו מחיר שאתה אמרת פר מטר הוא זהה או הממוצע של כולם?
תשובה: אני אומר, לפעמים עסקאות שהצדדים בהם הם ערבים, אז נגיד באותו אזור המחיר הגבוה ביותר מתקבל בעסקה בין ערבים, ולהיפך, לפעמים גם בעסקה באזור מסוים, בעסקה שהצדדים לה הם יהודים בלבד זה המחיר הנמוך ביותר שהתקבל בעסקה. אז אני לא מצאתי שמדובר בעסקאות בין ערבים בהכרח הם הכי נמוכים, וכשמדובר בעסקאות שהצדדים להם הם יהודים אז מדובר בהכרח בעסקאות הגבוהות ביותר.
כ.ה. דרורי: אבל הממוצע שאתה קבעת הוא כולם ללא תלות בלאום של המוכר והקונה?
תשובה: נכון, זה דבר אחד. דבר שני, מה שאני מצאתי, שרוב העסקאות שבהם המוכר הוא ערבי והקונה הוא יהודי מדובר בעסקת נטו, מה זאת אומרת בעסקת נטו? זה אומר שהקונה לקח על עצמו לשלם את כל המיסים, לרבות מס שבח, מס רכוש, ארנונה, כל החובות, כל המיסוי שיש, כך שלמעשה עוד פעם הטענה, למוכר אין שום סיבה לרמות, נגיד את זה ככה".
118. ראוי, בהקשר זה להזכיר עוד נתון אחד, והוא מספר העסקאות שנבדקו, דהיינו: כ-70. השמאי, מר בלולו, מסביר את משמעות הנתון הזה (שם, בעמ" 168, שורות 10-4):
"בכלל אני גם [רוצה] להוסיף ולומר, כשבוחנים לגבי אמינות של עסקאות, כשמדובר בכמות כל כך גדולה של … עסקאות, אז האמינות שלנו היא יותר גדולה. לא מדובר בעסקה אחת או שתיים שאפשר להגיד שאולי … ".
119. לכן, משנפלה טענה עובדתית זו של שוני בין עסקאות מקרקעין בין יהודים לבין עסקאות מקרקעין בין ערבים, ניתן לומר כי "שב האמון" לשיטת ההשוואה, ועליה צריך להתבסס, לאור הפסיקה והספרות המשפטית שהובאו לעיל.

יישום שיטת ההשוואה למקרה שבפנינו

120. על פי הטבלאות המרוכזות שערך השמאי, מר בלולו, כולל התאמות עקב מימד הזמן, גודל החלקה, והתאמת מושאע (עמ" 10-9 לחוות דעתו), ותוך התחשבות במיקום, קובע המומחה, השמאי בלולו, את הדברים הבאים (עמ" 11 לחוות דעתו):
"בהתאם לאמור ובהסתמך על עסקאות השוואה מהסביבה הקרובה מתקבל שווי מתואם וממודד בסך 15-10 ש"י למ"ר".
121. מדרג המחירים של הגושים הרלוונטיים, על פי טבלאות שצורפו לחוות הדעת, כולן במסגרת נספח 7, הינם אלה (עמ" 12 לחוות הדעת; ההדגשות – במקור):
"א. גוש 30586 – קרקעות הממוקמות בחלק הצפוני של מתחם ההפקעה בסמיכות לשכונה היהודית נווה יעקב, שווי ממודד בטווח של: 20-14 ש"י/למ"ר.
ב. גוש 30587 – קרקעות הממוקמות בחלק המזרחי של מתחם ההפקעה, שווי ממודד בטווח של: 13-5 ש"י/למ"ר.
ג. גושים 30613 ו-30591 – קרקעות הממוקמות במרכז החלק הדרומי של מתחם ההפקעה (סמוך ומדרום לכביש חיזמה – בית חנינה), שווי ממודד בטווח של
19-15 ש"י/למ"ר.
ד. גושים 30592 ו-30590 – חלקות קרקע הממוקמות בחלק הדרומי של מתחם ההפקעה, שווי ממודד, בטווח של: 13-5 ש"י/למ"ר.
ה. גוש 30609 – לאינדיקציה בלבד חלקות קרקע רגולאריות זמינות לבנייה הממוקמות בתוך שכנת בית חנינה סמוך לכביש רמאללה – ירושלים (בשונה, מהחלקות דנן), שווי ממודד, בטווח של: 62-57 ש"י/למ"ר".
סיכום ביניים
122. לכאורה, על פי האמור לעיל עד כה, הפיצוי שהיה צריך לשלם לתובעת, צריך היה להתבסס על שווי של 15-10 ש"י/למ"ר, שהוא הסכום שאליו הגיע השמאי, מר בלולו, על פי ההשוואות שערך ביחס ל-70 העסקאות באותו מתחם.
123. אולם, כפי שכבר ראינו, חוות הדעת של השמאי מטעם המדינה, מר בלולו (בעקבות חוות דעת קודמת של מר סיקרון, אף הוא שמאי מטעם המדינה), הינה כי הפיצוי המגיע לתובעת יעמוד על סך של 24.3 ש"י/למ"ר ועד 28.27 ש"י/למ"ר, כאשר לגבי חלקה אחת המחיר של הערכת השמאי הוא 25 ש"י למ"ר.
124. מתעוררת מאליה השאלה, כיצד "עלה" מחיר הקרקע, מהסכום של 15-10 ש"י/למ"ר, אם הבסיס הוא שיטת ההשוואה?
125. כפי שעולה מחוות הדעת של השמאי, מר בלולו, ובדעה זו תמכה ב"כ המדינה בסיכומיה, הגורם להעלאת המחיר, לשיטת המדינה, הוא פסיקת בתי משפט, ככל שאלה הכריעו בעניין ערך הנדל"ן של הקרקעות ששימשו לבניית שכונת פסגת זאב, ואשר כולם ניתנו במסגרת פסקי דין שעסקו בהפקעה של הקרקע ששימשה לבניית שכונת פסגת זאב, נשוא תיק זה, דהיינו: הפקעת
כ-4,400 דונם, ביום 20.3.80.
126. לצורך הבנת עמדת המדינה (וכן את טענות התובעת), ראיתי לנכון להביא את עיקרי הפסיקה של בית המשפט (המחוזי והעליון), וכן לדון בשאלה המשפטית האם יש ליתן משקל, ואם כן, איזה משקל, לאותה פסיקה, לעומת הראיות הספציפיות בתיק זה.
תמצית עיקרי פסיקת בתי המשפט
127. השמאי, מר בלולו, וב"כ המדינה בסיכומיה (שניהם בעקבות האבחנה שנעשתה על ידי כבוד השופטת מרים מזרחי בפרשת אלפתיאני ואומצה על ידי כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש, בפסק דינה בפרשת אלפתיאני), חילקו את הפסיקה, שעסקה בקביעת השווי של הקרקע של חלקות שונות במתחם של ההפקעה, לשתי קבוצות זמן:
א. הפסיקה המוקדמת;
ב. הפסיקה המאוחרת.
אביא, עתה, את הפסיקה, על פי סדר נתינתה.
הפסיקה המוקדמת
128. ההפקעה הייתה, כאמור, בשנת 1980.
הפסיקה המוקדמת התגבשה מספר שנים סמוך לאחר ההפקעה.
אסקור, בתמצית, את פסקי הדין והערעורים שהוגשו עליהם, במקרים בהם היה ערעור כזה לבית המשפט העליון.
המרצת הגג (או המרצה 700/83)
129. פסק הדין הראשון שבו אוחדו יחדיו תביעות שונות בענייני ההפקעה נשוא תיק זה, רוכזו כולן בפני כב" השופט – כתוארו אז – ורדי זילר, וכונו "המרצת גג", היא המ" 700/83 מדינת ישראל נ" אברהם יצחק יפה, שבה פסק הדין ניתן ביום 16.12.87.
באותו תיק, מינה השופט זילר שני שמאים מומחים, אשר הגישו חוות דעת משותפת, שבה העריכו את שווי המקרקעין ביחס ל-23 תביעות. לאחר שהוגשה חוות הדעת על ידי אותם שני שמאים מומחים, חלק גדול מן הצדדים הסכימו לאמור בה, ונחתמו עם מרבית הבעלים הסכמים בדבר תשלום פיצויי הפקעה, לאור חוות הדעת האמורה.
אך, נותרה מחלוקת לגבי מספר גושים וחלקות, אשר לגביהן פסק כב" השופט זילר כי השווי שלהן הוא 25 ש"י/למ"ר.
130. הבסיס לחוות הדעת השמאים המומחים היה, כאמור (ראה: פיסקה 97 לעיל), שיטת החילוץ (שכונתה שם, "השווי העודפי"), ועל פיה השווי של חלקות 24 ו-143 בגוש 30586, נקבע לסך של 37.5 ש"י/למ"ר. אולם, השופט זילר, בעקבות ניתוח של המצב באותן חלקות ותוך התייחסות השוואתית לחלקה אחרת, היא חלקה 15, שאותה העריך השמאי בסך 25 ש"י/למ"ר, קבע השופט זילר כי גם ביחס לשתי חלקות אלה (24 ו-143 שבגוש 30586) השווי שלהן יהיה 25 ש"י/למ"ר.
131. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון נסקרו שיטות השומה וטענות המערערים, מדוע סטה בית המשפט המחוזי מהערכת המומחים בדבר שווי של 37.5 ש"י/למ"ר, וקבע ערך של 25 ש"י/למ"ר.
בפסק דינו, דחה בית המשפט העליון את הערעור, באומרו את הדברים הבאים (ע"א 209/88 ישראל ישראלי נ" מדינת ישראל; פסק דינו של הנשיא, כב" השופט מאיר שמגר, שלדבריו הסכים כב" השופט דב לוין וכב" השופט – כתוארו אז – תיאודור אור; פסק הדין ניתן ביום ד תשרי תשנ"ד (19.9.93)):
"בעשותו כן, לא התעלם בית המשפט מחוות הדעת שבפניו. נהפוך הוא, הוא נתן דעתו לכל אחד מן הנתונים, שקל את השיקולים הנכונים, בדק את סבירות ההמלצות ופסק את דברו. אך מובן הוא, שחוות דעתו של עד מומחה, יהא זה מומחה שמונה בהסכמה או על ידי בית משפט, היא בגדר עדות, ו"בית המשפט הוא הקובע את העובדות על סמך הראיות שבאו לפניו, וחוות הדעת של המומחה אינה אלא ראייה שכוחה ותוקפה המיוחד נובעים מהסכמת הצדדים" (א" הרנון, דיני ראיות (התשל"ז-1977), בעמ" 307) …
בנסיבות העניין שבפנינו, לא ראיתי כל נימוק להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא, שלא לצעוד בתלם שהתוו המומחים המסוכמים. נימוקיו ושיקוליו של בית המשפט, בהחליטו לסטות מן האמור בחוות הדעת, מקובלים עליי, ואיננו רואים כל סיבה שלא לאשרם".
פרשת זקס
132. בפרשה אחרת, שנדונה אף היא בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפני שופט אחר, כב" השופט עלי נתן, נדונה חלקה אחרת של קרקע באותו מתחם הפקעה, שהייתה חלק מהמרצת הגג, והוצאה ממנה (הפ" 895/81 רחל זקס נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן ביום 24.1.1984; גם בפרשה זו ייצג את המדינה עו"ד משה לדור).
133. בפסק דין זקס, הפיצויים חושבו על בסיס 12 ש"י/למ"ר לגבי חלקה 28 בגוש 30590 ובשיעור של 11 ש"י/למ"ר לגבי גוש 30590, חלקות 69, 71, 79 ו-96.
134. ערעור המדינה ובעלי הקרקע, על פסק דין זה נדחה בבית המשפט העליון, בפסק דין קצר, על ידי כב" השופט – כתוארו אז – שלמה לוין, כב" השופט גבריאל בך וכב" השופטת שושנה נתניהו (ע"א 137/84 מדינת ישראל נ" רחל זקס; ניתן ביום י"א בתשרי תשמ"ה (7.10.84)):
"ערעור וערעור שכנגד שאין בהם ממש, שעניין לנו בשומא דדיינא ואין עילה להתערבותנו לא בהערכות ולא בשיטות החישוב ולא בקביעות בית המשפט ובתוצאה הסופית אליה הגיע".
פרשת שיכון עובדים
135. חלקת קרקע נוספת, שהוצאה מהמרצת הגג, עניינה נדון בפני כב" השופטת דליה דורנר, עת כיהנה בבית משפט זה (ה"פ 1329/86 שיכון עובדים בע"מ נ" מדינת ישראל; פסק דין מיום 8.10.91).
136. בתיק זה, אימצה השופטת דורנר עמדתו של השופט זילר, וקבעה כי המחיר של חלקה 61 בגוש 30609, הוא 25 ש"י/למ"ר.
137. לא נמסר לי על ערעור שהוגש לבית המשפט העליון על ידי מי מבין הצדדים, ועל כן, הכרעתה של השופטת דורנר, בפרשת שיכון עובדים, בבית המשפט המחוזי בירושלים, היא סוף פסוק.
הפסיקה המאוחרת
138. הפסיקה הקודמת הייתה בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90 של המאה
ה-20. הפסיקה המאוחרת מתחילה במאה ה-21.
פרשת ויסמן
139. ביום י"ב אלול תש"ס (12.9.00) ניתן על ידי בית משפט זה, מפי כב" השופטת – כתוארה אז – יפה הכט, פסק דין בה"פ 231/95 לאה ויסמן נ" מדינת ישראל, אשר מתייחס אף הוא לקרקע נשוא ההפקעה האמורה, אשר בו התעוררה מחלוקת בין השמאים.
140. בית המשפט המחוזי הזכיר את פרשת המרצת הגג, אך לא ראה בה חזות הכל, באומרו "מאחר ובאותו עניין לא לקחו השמאים המוסכמים בחשבון עסקאות שנערכו בסמוך למועד ההפקעה ואשר אינן אופייניות, וחסר בהן היגיון כלכלי ועסקי" (עמ" 7 לפסק הדין של השופטת הכט בפרשת ויסמן).
141. בית המשפט גם ציין, באותו הקשר, כי בעיניו, המרצת הגג הייתה בגדר פשרה והוסיף, "כי על פשרות כאלה נאמר שאינן יכולות להוות יסוד לקביעת שווי הקרקע לפי הפקודה" (שם, בעמ" 7 של פסק הדין בפרשת ויסמן).
הבסיס לכך, הוא פסק דין של בית המשפט העליון, בע"א 123/79 מדינת ישראל נ" מירה קמינר, פ"ד לד(1) 617, בעמ" 626, מול האות ה, הקובע כי "אדם שאדמתו הופקעה לא נמצא בדרך כלל במצב של שווה עם שווה כלפי המדינה ובמקרים רבים עלול בעל קרקע להסתפק בסכום הנופל בהרבה מערך הקרקע מסיבות שונות, כגון: מצוקה כלכלית, אי ידיעה וכו". פשרות כאלה אינן עסקאות מכירת מקרקעין בין קונה מרצון למוכר מרצון" (דברי כב" השופט דוד בכור, שלדבריו הסכימו מ"מ הנשיא – כתוארו אז – כב" השופט משה לנדוי, וכב" השופט שלמה אשר).
142. השופטת הכט העריכה את שומת החלקה בסך של 38 ש"י/למ"ר, שהוא סכום הקרוב יותר לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, לעומת חוות הדעת של השמאי מטעם המדינה (עמ" 8 לפסק הדין בפרשת ויסמן).
143. המדינה הגישה ערעור לבית המשפט העליון, אך הוא הוגש באיחור, ובית המשפט העליון לא אפשר את הגשתו. כך, שבפועל, תוצאת פסק דינה של השופטת הכט, הוא התוצאה האופרטיבית ביחס לתובעים באותו תיק, קרי: ויסמן, דהיינו: ערך הקרקע הוא 38 ש"י/למ"ר.
פרשת אסלן
144. בפרשה מאוחרת יותר, היא פרשת אסלן (ת.א. 1505/99 איריס אסלן נ" מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, פסק הדין ניתן ביום ד ניסן תשס"א (28.5.01) על ידי כב" השופט – כתוארו אז – עזרא קמא; להלן – "פרשת אסלן").
145. מדובר היה בקרקע שהיו לה שני בעלים, כאשר לבעל אחד שילמה המדינה פיצוי לפי בסיס 25 ש"י/למ"ר.
הבעלים האחר (איריס אסלן) הגישה את התביעה, לבית המשפט המחוזי בירושלים, וטענה כי הפיצוי הנאות הוא 240 ש"י/למ"ר, על פי חוות דעת השמאי מר פטל, מטעם התובעת, "שערך את חישוביו על בסיס שווי דירות בנווה יעקב, תוך חילוץ מרכיב הקרקע מאותו שווי" (פיסקה 6 סיפא של פסק הדין של בית המשפט המחוזי בפרשת אסלן).
146. לעומת זאת, המדינה התבססה על המרצת הגג, על הסכום ששולם לשותף של אותה חלקה על ידי המינהל (על בסיס 25 ש"י למ"ר; ראה: הרישא של הפיסקה הקודמת), וכן על חוות דעתו של אייל מידן, שמאי מוסמך העובד באגף שמאות המקרקעין במשרד המשפטים, שקבע כי "שווי הקרקע של 25 שקלים ישנים למ"ר משקף נכונה את שווי המקרקעין, נכון ליום ההפקעה" (פיסקה 10 סיפא של פסק הדין בפרשת אסלן).
147. בית המשפט המחוזי התייחס לשיטות השומה השונות (פיסקה 15 לפסק הדין), ואף נתן משקל לפסק דינה של השופטת הכט בפרשת אסלן. אף הוא לא ייחס מעמד מחייב להמרצת הגג, שכן גם הוא ראה בפסק הדין של המרצת הגג, החלטה שהיא פרי פשרה, אשר אינה מחייבת בעת פסיקת פיצויי ההפקעה. בעניין אחרון זה, סמך השופט עזרא קמא את דעתו על פסק הדין של בית המשפט העליון בפרשת קמינר ועל פסק דינה של השופטת הכט (פיסקאות 21-20 של פסק הדין).
148. השופט עזרא קמא צעד בעקבות שיטת החילוץ, אך בשינויים, עקב דעתו השונה לגבי מקדם הדחייה (לדעתו די ב-6% לחמש שנים, דהיינו:
30%, במקום 8% שהוצעו בפניו), ולגבי אחוזי הבנייה (אשר קבע כי הם 75% ולא 100% כנטען) ולגבי הסיכוי של הטלת היטל השבחה.
149. הבסיס להערכתו של השופט עזרא קמא, היה מחיר קרקע לחדר (קל"ח), שהוא 5,500 ש"י, ומסכום זה הפחית 40% לצורכי ציבור, 25% בגין אחוזי בנייה לא מלאים, 30% מקדם דחייה, והגיע לסך 1,732.5 ש"י לחדר, שהם: 69.30 ש"י/למ"ר (שכן חדר הוא בשטח 25 מ"ר). מסכום זה הפחית השופט קמא את מחצית מהיטל ההשבחה, המשקף את הסיכוי שהיטל השבחה יוטל, דהיינו: 18.5 ש"י/למ"ר.
על כן, שווי הקרקע, לצורך הפיצויים, הוא 50.80 ש"י/למ"ר (ראה את שיטת החישוב בפיסקאות 28-27 של פסק הדין בפרשת אסלן).
150. בערעור בבית המשפט העליון (ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ" איריס אסלן; פסק הדין ניתן ביום ט"ו בטבת תשס"ה (27.12.04)), עלתה שאלה שאינה רלוונטית למקרה שלפנינו, והיא: האם מוצדק להפחית 40% בגין הפקעה לצורכי ציבור, לאור שינוי בפסיקה בנקודה זו. עמדת הרוב (הנשיא, כב" השופט אהרון ברק, שלדבריו הסכימה כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש), הייתה כי אין מדובר בנתון משפטי הקובע פיצוי או אי פיצוי על הפקעת קרקע בשלמותה, שיש או אין להתחשב בהפקעה לצורכי ציבור, אלא מדובר באחת משיטות החישוב השמאיות, שמביאה בחשבון את אפשרויות ההפקעה בעניין זה. לכן, אין לשינוי בפסיקה כל השלכה על חוות הדעת השמאית באותו תיק (דעת המיעוט של כב" השופט אדמונד לוי, הייתה כי יש לשנות את שווי הקרקע, בשל ההפחתה של 40% האמורים).
151. בית המשפט העליון, מפי השופט אדמונד לוי (ובנושא זה הסכימו לדעתו השופטים ברק וביניש), מתמודד עם הבחירה של בית המשפט המחוזי, בתיקים שונים, בשיטת השומה השונות, ומהי ההשפעה של פסק דין אחד שקבע את שווי הקרקע על דיון משפטי אחר, והאם בית המשפט בהליך השני חייב ללכת על פי האמור בפסק הראשון, או שהוא בן חורין לפסוק על פי המומחים השמאים שהובאו בתיק שבפניו.
152. השופט אדמונד לוי משיב על כך בפיסקה 12 של פסק הדין שניתן על ידו בפרשת אסלן, תחת הכותרת "אי מתן משקל מכריע לשווי המקרקעין כפי שנקבע בפסקי דין קודמים", בכותבו את הדברים הבאים (ההדגשות – במקור):
"כזכור, מלינה המדינה על כך שבית משפט קמא זנח את שיטת השומה ההשוואתית, ולא נתן משקל מכריע לשווי חלקות סמוכות שהופקעו באותה הפקעה, כפי ששווי זה נקבע בפסקי דין קודמים. משני טעמים דינה של טענה זו להידחות: ראשית, בית המשפט המחוזי רשאי היה לדחות את שיטת השומה ההשוואתית על אף מעלותיה, הואיל ולא הונחו בפניו נתונים בהירים, מדויקים ובעיקר עקביים, לגבי עסקאות נוספות שנערכו ערב ההפקעה. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח אמירתו של השמאי מטעם המדינה (מידן) בעמ" 4 סעיף 3 לחוות דעתו, לאמור: "כמות העסקאות אשר נערכו בסמוך למועד ההפקעה דלה מאוד ואינה הומוגנית, קשה מאוד לעמוד על ההיגיון בעסקאות אלה". ואם בכך לא די, הרי גם מר מידן עצמו נקט, אמנם כדרך חלופית, בשיטת השומה השיורית בה עשה שימוש גם בית המשפט המחוזי ( ראה עמוד 6 סעיף 5 לחוות דעתו). שנית, שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על פי הכללים הקבועים בדיני הראיות. יחד עם זאת, אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית המשפט. הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר. למעשה מבקשת המדינה ליצור כלפי המשיבים מעין השתק-פלוגתא מקום שהשתק כזה לא נוצר על פי הדין (ראו ע"א 50/81 מדינת ישראל נ" ליכטר, פד"י לז(1), 214, 216; ע"א 123/79, 124 מדינת ישראל נ" קמינר ואח", פד"י לד(1), 617, 625; לעניין התנאים להיווצרותו של השתק פלוגתא (ראה: נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, הוצאות רמות). עמד על כל אלה גם המלומד אריה קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית עמ" 439:
"שווי המקרקעין נקבע על פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות. וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר".ב
אכן, אם ניתנו פסקי דין רבים בתביעות פיצויים שעניינן מקרקעין באותו אזור הפקעה, ואשר נקבע בהם שווי דומה למקרקעין המופקעים, יהיה זה אך טבעי שיינתן לממצאים אלה משקל יתר. אך לא זה המקרה שבפנינו. חלק גדול של הקרקעות נשוא אזור ההפקעה נדונו בהמרצה 700/83 של בית המשפט המחוזי בירושלים, שם מונו על ידי בית המשפט שמאים מטעמו אשר היו מוסכמים גם על הצדדים. אולם בניגוד למקרה שבפנינו בו נתגלעה מחלוקת קוטבית בין הצדדים והשמאים מטעמם, חלקם הגדול של הממצאים אשר נקבעו על ידי השמאים בהמרצה 700/83 אומצו על ידי הצדדים, ורק ביחס למיעוטם נחלקו הדעות ולבסוף הוכרעו על ידי בית המשפט. מכאן דעתי, שאין למצוא פגם בדרך בה הלך בית המשפט במקרה הנוכחי, כאשר החליט שלא להעניק משקל מכריע לנתונים שנקבעו בפסק הדין בהמרצה 700/83 הנ"ל".ו
153. מכל מקום, לענייננו, הערעור והערעור שכנגד ביחס לבסיס שווי הקרקע, דהיינו: 50.80 ש"י/למ"ר, נדחו.
154. משמעות הדבר היא, כי גם על רקע המרצת הגג (ראה: פיסקאות 131-129 לעיל), שקבעה שווי של 25 ש"י/למ"ר, נותרה על כנה קביעתו של כב" השופט עזרא קמא בפרשת אסלן (פיסקה 149 סיפא לעיל), לפיה השווי של הנדל"ן הוא 50.80 ש"י/למ"ר.
פרשת אלפתיאני
155. בית המשפט המחוזי בירושלים (כב" השופטת מרים מזרחי) דנה בשווי הקרקע של חלקה 28 בגוש 30591, במסגרת ההפקעה של פסגת זאב, בפרשת אלפתיאני (ה"פ 624/01 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן ביום ו תמוז תשס"ג (6.7.03)).
156. באותה פרשה, הוצגו שתי חוות דעת של שמאים, שהתבססו על שיטת ההשוואה, אולם הפערים ביניהם היו משמעותיים: השמאי מטעם התובע (מר תמוז) העריך את השווי בסך של 72 ש"י/למ"ר, ואילו השמאי מטעם המדינה (מר מידן) קבע כי השווי של הנכס הוא 15 ש"י/למ"ר (פיסקה 2 לפסק הדין).
157. המומחה מטעם התובע התבסס על עסקה אחת משנת 1974, שבה היה המחיר 33 ש"י/למ"ר (וסכום זה הצמיד ליום ההפקעה), ועל פסק הדין בפרשת ויסמן, שבה נקבע השווי לסך של 38 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות
143-139 לעיל), וכן על פרשה אחרת לוביאניקר שבה הוצעה לבעלים קרקע חליפה (פיסקה 4 רישא של פסק הדין).
158. מאידך גיסא, השמאי מטעם המדינה ערך השוואות ל-50 עסקאות, מתוכם 24 עסקאות לקרקעות סמוכות ו-26 עסקאות בקרקעות רחוקות יותר, והשווי הממוצע הוא 15-5 ש"י/למ"ר (פיסקה 4 סיפא לפסק הדין).
159. כב" השופטת מרים מזרחי סוקרת את הפסיקה הקודמת (פיסקה 6 של פסק דינה): בהמרצת הגג נקבע השווי ל-25 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות 131-129); בפרשת זקס, הפיצוי לחלקה הגדולה נקבע בסך של 12.2 ש"י/למ"ר ולחלקות הקטנות השווי נקבע ל-11 ש"י/למ"ר (ראה: פיסקאות 134-132 לעיל); בפרשת שיכון עובדים אומץ השווי של 25 ש"י/למ"ר, שנקבע בהמרצת הגג (ראה: פיסקאות 137-135 לעיל).
160. הפסיקה הנ"ל (שכונתה "הפסיקה הקודמת") קובעת, איפוא, כפי שמציין השמאי מטעם המדינה, "טווח שווי שבין 28-11 ש"י למ"ר" (פיסקה 6, עמ" 3 לפסק הדין).
161. בפסיקה המאוחרת, עליה מתבססים התובעים – המוזכרת בהמשך פסק דינה של השופטת מזרחי (פיסקה 6 מציעתא של פסק הדין) – נקבע שווי של 38 ש"י למ"ר בפרשת ויסמן (ראה: פיסקאות 143-139 לעיל), ושווי של 50.80 ש"י למ"ר בפרשת אסלן (ראה: פיסקאות 154-144 לעיל). בפרשה השלישית, לוביאניקר, מדובר בקרקע חליפית שעל פי הערכת השמאי מטעם המדינה ערכה ליום ההפקעה הוא 8.8 ש"י למ"ר (פיסקה 6 סיפא לפסק הדין של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני).
162. השופטת מזרחי דנה בשוני בין שיטות השמאות שננקטו בתיק שבפניה (שיטת ההשוואה מול שיטת החילוץ, שבה השתמשו השמאים בפרשת אסלן והסבירה את הסיכון בשיטת החילוץ (פיסקה 8 סיפא של פסק דינה).
163. לעניין המעמד של פסקי הדין שקבעו שווי גבוה יותר, סבורה השופטת מזרחי, כי "די בכך שעומדות לפניי עתה עסקאות השוואה רבות, מהתקופה הסמוכה להפקעה, כדי לצמצם את השלכת הפסיקה המאוחרת כראיה לשווי, כמתבקש מעדיפות שיטת ההשוואה" (פיסקה 9 סיפא של פסק הדין של השופטת מרים מזרחי בפרשת אלפתיאני).
164. בתשובה לטענת התובעת כי יש מעין השתק פלוגתא לזכותו ולחובת המדינה, לאור הפסיקה המאוחרת, הקובע שווי גבוה יותר, ענתה המדינה כי לא מתקיים כאן הרציונאל של מעשה בית דין, שכן ממילא יש הכרעות סותרות, והעדפת הפסיקה המאוחרת, משמעה היא, "שבית משפט יקבע כי תוקפו של פסק דין מחוזי היה מחייב יותר מתוקפו של פסק דין של בית המשפט העליון" (פיסקה 10 מציעתא לפסק דינה של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני).
165. לחלופין, טען ב"כ המדינה בפרשת אלפתיאני, כי גם אם היה מקום לאמץ את דוקטרינת מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה במשפטי הפקעה, יש להחיל את הכלל החדש מכאן ואילך.
166. הנימוק של המדינה לטענה זו, מוסבר באופן הבא (שם, בסיפא של פיסקה 10 לפסק הדין; ההדגשה – במקור):
"מאחר שאחד המבחנים להחלת הכלל של השתק פלוגתא הינו מבחן ההזדמנות המלאה וההוגנת להתדיין, בין השאר, לאור לו יכולתם של הצדדים לצפות במסגרת ההליך הראשון, את ההשלכות העתידיות שיהיה לממצא כלשהו שייקבע באותו ההליך על ההתדיינויות האחרות שביניהם".
167. בית המשפט המחוזי (כב" השופטת מרים מזרחי), הביעה את דעתה באותו נושא משפטי, באופן הבא (פרשת אלפתינאי, פיסקה 11 של פסק הדין):
"מקובל עלי שלא עומדת למבקש טענת השתק פלוגתא. די בכך שמול פסקי הדין בענין ויסמן ואסלן עומדת פסיקה שאושרה בבית המשפט העליון, אשר מבססת שווי שונה משמעותית מזה העולה מפסקי דין אלו. במצב דברים זה, מתייתר הצורך לדון בסוגיית השתק הפלוגתא. אוסיף כי אמנם חוות הדעת של מידן [השמאי מטעם המדינה] לא נתקבלו על ידי בית המשפט בשני ההליכים הנזכרים, ואולם, אין ספק כי היה ביד המדינה אז למצער להעריך כי לפסיקה הקודמת, שאושרה על ידי בית המשפט העליון, יהא משקל בקביעת בית המשפט. לכן, ניתן גם לומר, כי יהא זה הוגן אם לא תחסם דרכה של המדינה להוכיח עתה, במקום בו נכשלה בעבר, כי השווי הולם את הערכותיו של מידן".ב
168. השופטת מזרחי מנתחת את חוות דעת המומחה מטעם התובע, ומציינת, כי אין הסבר לסכום שהגיע, שהוא פי שניים מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן, וגבוה ב-50% פרשת אסלן, ואין לשמאי מטעם התובע כל הסבר לסתירה בין הסכום שנקב (72 ש"י למ"ר) לבין עשרות העיסקאות בתחום ההפקעה (פיסקה 12 רישא של פסק הדין).
169. מאידך גיסא, מדגישה השופטת מזרחי כי בחוות הדעת של מר מידן, השמאי מטעם המדינה, "גלום הלקח הנלמד משני ההליכים הקודמים, בהם נדחתה חוות דעתו: ויסמן ואסלן. חוות הדעת נערכה עתה על בסיס בדיקה מקיפה, תוך שנעשה מאמץ של ממש לאיתור עסקאות השוואה באזור" (פיסקה 12 מציעתא של פסק הדין). 50 העיסקאות שעמדו בבסיס חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, וכן השוואה לעיסקאות באזורים רחוקים, הביאו את בית המשפט המחוזי למסקנה כי גישתו של אותו שמאי, מר מידן, היא "מנומקת וסבירה ומיישמת כדבעי את שיטת ההשוואה … שומת המומחה מידן מבוססת איפוא על נתונים משכנעים. השיקול המכריע המביאני להעדיף את הערכת מידן [השמאי מטעם המדינה], נובע מנקודת המוצא, לפיה, שיטת ההשוואה היא השיטה העדיפה. שומת מידן נאמנה לשיטת ההשוואה, בהיותה נסמכת על מספר רב של עיסקאות מהזמן הרלוונטי. שומה זו גם עולה בקנה אחד עם השווי שאומץ בפסיקה המוקדמת, אשר, כאמור, אושרה על ידי בית המשפט העליון" (שם, תחתית עמ" 7 של פסק הדין, בפרשת אלפתיאני).
170. כב" השופטת מרים מזרחי אינה מקבלת את השומה המדוייקת של השמאי מטעם המדינה, שקבע כי השווי הממוצע הוא 15-5 ש"י למ"ר, ואף לא את הסכום הגבוה שבהם (15 ש"י), אלא התייחסה ל-8 עיסקאות בהם עמד השווי הממודד על סכום הגבוה מ-18 ₪, דהיינו: 18.05 ₪, וזה הסכום ששימש בסיס לחישוב הפיצוי בפסק דינה של השופטת מזרחי בפרשת אלפתיאני. כמו כן, חויבה המדינה בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ (סיום פסק הדין בפרשת אלפתיאני).
171. בעל המקרקעין, לא היה מרוצה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, והגיש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ" מדינת ישראל; פסק הדין ניתן על ידי כב" השופטת – כתוארה אז – דורית ביניש, שלדבריה הסכימו כב" השופט, כתוארו אז, אליעזר ריבלין, וכב" השופט ד"ר אשר גרוניס, ביום ט"ו אב תשס"ה (21.8.05)).
172. הסוגייה הראשונה, אשר אליה נדרש בית המשפט העליון, היא השאלה המשפטית של השתק הפלוגתא, הנובעת מן הפסיקה המאוחרת, ובגינה – לטענת המערער – מנועה המדינה לטעון כנגד אותה פסיקה מאוחרת.
על כך, הגיבה המדינה, וטענה כדלקמן (פרשת אלפתינאי, פיסקה 6 לפסק דינה של כב" השופטת ביניש):
"מנגד, טענה באת-כוח המדינה כי הקביעות העובדתיות בפסיקה המאוחרת אינן יוצרות השתק פלוגתא. לגישתה, בסוגיה של חישוב פיצויי הפקעה כל דיון פותח שאלות חדשות, נוכח השוני בין נתוני החלקות, וספק אם קיימת אפשרות ליצור השתק פלוגתא. כן טענה באת-כוח המדינה כי קבלת טענות המערער בדבר קיומו של השתק פלוגתא במקרה דנן עלולה להוות תמריץ לבעל מקרקעין להמתין עד שיתקבל פסק דין בעניינו של אחר, במקום להצטרף להליכים קיימים ולסיים את ההתדיינות תוך זמן קצר".ו
173. השופטת ביניש, לאחר שמזכירה את דברי השופט אדמונד לוי בפרשת אסלן (צוטט לעיל בפיסקה 152), מדגישה את ההבדל בין שני המקרים: "בפרשת אסלן נטענה טענה זו על ידי המדינה כלפי אסלן, שלא היה צד להליכים הקודמים, ואילו בענייננו, מופנית הטענה כנגד המדינה אשר הייתה, כמובן, צד להליכים בפסיקה המאוחרת" (הקטע הראשון של פיסקה 9 לפסק הדין של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני).
174. עמדתה של כב" השופטת דורית ביניש בבית המשפט העליון לעניין אי תחולת דוקטרינת הפלוגתא הפסוקה, דומה לזו שנפסקה על ידי כב" השופטת מרים מזרחי בבית המשפט המחוזי בירושלים.
175. וכך מסבירה השופטת ביניש את גישתה (פרשת אלפתיאני, בפיסקה 9, החל מן הקטע השני של הפיסקה; ההדגשות – במקור):
"אין בידינו לקבל את טענת בא-כוח המערער בעניין זה. ממצאי הפסיקה המאוחרת הינם תוצאה של עובדות ונתונים שהתבססו על ראיות שהובאו בכל אחת מהפרשיות. אין לומר כי ממצאים אלה מחייבים את המדינה, שכן הערכת שוויים של מקרקעין מסוימים בהליך קודם אינה מקימה השתק פלוגתא כאשר בהליך המאוחר מבוקש להעריך שווי מקרקעין אחרים, אשר אינם אותם המקרקעין ששוויים הוערך  בהליך הקודם. הטעם לכך הוא שהפלוגתא בהליך המאוחר אינה אותה פלוגתא שעלתה בהתדיינות הקודמת. כידוע, תנאי לקיומו של השתק פלוגתא הוא קיומה של זהות בין הפלוגתא או השאלה שנדונה והוכרעה בהתדיינות הראשונה, לבין הפלוגתא או השאלה המועלית בהתדיינות השנייה (נ" זלצמן, מעשה בית דין בהליך אזרחי (תשנ"א), 147-146). ראו לעניין זה את דברי השופט ריבלין ברע"א 717/01 יוגב נ" Lsl Biotechnologies in (לא פורסם), בפסקה 6:
"תנאי ראשון לקיומו של מעשה בית-דין מכוח הכלל של השתק פלוגתא הוא שהפלוגתא העולה בכל אחת מן ההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. תתכן אפשרות שלפיה מעלה בעל דין במסגרת ההתדיינות השנייה אותה טענה שהשמיע בהתדיינות הקודמת, אך בכל זאת שונה הפלוגתא שקמה מזו שנידונה והוכרעה בהתדיינות הקודמת, וזאת לאור השינוי שנגרם במרכיביה העובדתיים או המשפטיים של הפלוגתא, באופן שאין זו כבר אותה שאלה שהוכרעה בהתדיינות הראשונה (ראו: נ" זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי (תשנ"א), בע" 152)".
מסקנתנו הינה, אפוא, כי שווי מקרקעין שנקבע בהתדיינויות משפטיות קודמות אינו מקים את מחסום השתק הפלוגתא, הגם שיש לו משקל, בין יתר נתוני ההשוואה, לצורך קביעת השווי במקרה הנדון. יפים לכך דברי השופט בכור בע"א 123/79 מדינת ישראל נ" קמינר, פ"ד לד(1) 617, 626-625:
"מחירים שנקבעו במשפטים אחרים על סמך הנתונים והראיות שהיו שם אין בהם כדי להכריע במשפט הנידון. דברים אלה נכונים וחלים גם בענין זה … אין מניעה שבהליך זה ייקבע מחיר שונה על סמך הראיות שהובאו על-ידי הצדדים; ואין לשלול את ערך הראיות כאן בגין התוצאה בהליכים אחרים שנקבעה על-פי הראיות שהובאו שם, אם כי כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטייה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכות שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה. מאידך עלול להיווצר גם מצב שונה בו ניתנו פסקי-דין רבים שדנו באותו איזור הפקעה בתביעות של בעלים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחיר הקרקע באיזור בתאריך הקובע, ואז יתכן לתת לאותה פסיקה משקל יתר במידה זו או אחרת לפי הנסיבות … " ".
176. בכך לא תם הדיון בפרשת אלפתיאני.
בית המשפט העליון נדרש לחוות דעת השמאים השונים, כאשר חוות דעת אלו "מסווגות" כשאלה עובדתית, שבה ערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב פרט למקרים חריגים, כפי שנקבע על ידי הנשיא שמגר בפרשת ישראלי, שהיא הערעור על המרצת הגג (ראה הציטוט לעיל בפיסקה 131), וכפי שחזר על רעיון זה השופט אדמונד לוי, בפרשת אסלן.
השופטת ביניש מאמצת גישה זו ומציבה את השאלה האם בפרשת אלפתיאני מוצדק לחרוג מכלל זה של אי התערבות בממצאים עובדתיים (פיסקה 10 סיפא לפסק דינה של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני הנ"ל).
177. בית המשפט העליון מסביר את ההבדל בין השיטה ההשוואתית בה נקט השמאי מטעם המדינה, שהיא השיטה המדוייקת ביותר מכלל שיטות השומה, ולכן יש לתת משקל רב לשומה זו, לאור העסקאיות רבות ששימשו בסיס להשוואה (בעוד שבפרשת אסלן השומה הנתבעת התבססה על השיטה השיורית, אשר בית המשפט העליון מכנה אותה: "שהיא שיטה בלתי מדויקת ורווית הערכות וספקולציות" (פרשת אלפתיאני, פיסקה 12), אך בית המשפט העליון הכיר בה כפרשת אסלן, לאור העובדה כי כמות העיסקאות להשוואה הייתה דלה ובלתי הומוגנית, ולא ניתן היה – על בסיס נתונים מעטים – לעשות שימוש מושכל בשיטה ההשוואתית.
178. על כל פנים, גם לאחר שבית המשפט העליון, מקבל, כעיקרון, את גישתו ההשוואתית של השמאי מטעם המדינה, הפסיקה האופרטיבית (פיסקה 13 לפסק הדין של השופטת ביניש בפרשת אלפתיאני) היא קבלת הערעור של בעל הקרקע והעלאת השווי של הקרקע מסך של 18.05 ש"י למ"ר (שקבעה השופטת מרים מזרחי בבית המשפט המחוזי) לסך של 25 ש"י למ"ר, עקב ודל החלקה, הבעלות הפרטית, מיקומה וקרבתה לבתי מגורים ולדרכי גישה. הסכום של 25 ש"י למ"ר, הוא בהתאם למה שנקבע בהמרצת הגג (ראה: פיסקאות 130-128 לעיל) ופרשת שיכון עובדים (פיסקאות 136-134 לעיל).
השלכות פסיקת בתי המשפט על התיק שבפניי
179. העולה מכל הפסיקה, ובמיוחד מהנדבך האחרון (פרשת אלפתיאני), הוא, כי יש להעדיף את גישת השומה ההשוואתית, וממנה ניתן להעלות את הסכום ולהשוותו לסכום השווי שנקבע בפרשת המרצת הגג, דהיינו: 25 ש"י למ"ר נכון ליום ההפקעה.
180. אם כך נקבע לגבי ההשוואה של 24 עיסקאות ו-50 עיסקאות רחוקות, שבהם עשה שימוש השמאי מידן בפרשת אלפתיאני, קל וחומר שיש לעשות כן בפרשה שבפניי, שבפני השמאי גילי בלולו היו 70 עיסקאות, שזה הבסיס הרחב ביותר שהיה עד כה ביחס לשמאות של החלקות בפסגת זאב (לפחות על פי הרשום בפסקי הדין, שהובאו לעיל).
181. לפיכך, על פני הדברים, המסקנה היא כי יש לאמץ באופן מלא את חוות הדעת של גילי בלולו, כפי שהובאה לעיל (התמצית והסכומים הובאו בפיסקה 64 לעיל).
182. לעניות דעתי, יש לשנות חוות דעת זו בנקודה אחת בלבד, והיא, ביחס לגוש 30613 חלקה 28, שעל פי חוות הדעת של השמאי בלולו השווי הוא 24.3 ש"י למ"ר.
183. לאחר עיון במפה של שטחי ההפקעה (שהינה אחד מן הנספחים של חוות דעת השמאי, מר בלולו) ולאחר קריאה נוספת של פסק הדין של בית המשפט העליון בפרשת אלפתיאני, הגעתי למסקנה כי יש להעלות את השווי של חלקה 28 הנ"ל לסך של 25 ש"י למ"ר, כפי שנקבע בהמרצת הגג.
184. ראוי לציין, כי אין מדובר בעניין פעוט, אלא, בתיק זה הוא משמעותי ביותר, שכן מבין כל החלקות של התובעת, חלקה 28 בגוש 30613, היא בשטח 12,627 מ"ר, החלק נטו של התובעת בתוך המושאע, לעומת החלקות האחרות שהן בסדר גודל של דונם או 604 מ"ר, ולכן יש משמעות כספית להפרש שבין 24.3 ש"י למ"ר לבין 25 ש"י למ"ר, שכן יש להכפיל הפרש זה של 70 אגורות ישנות (שהן 0.7 ש"י) ב-12,627 (ולאחר מכן, יש לעשות את כל חישובי ההצמדה והריבית).
185. באופן מעשי, אין לשינוי זה תוצאה ממשית, שכן הסכום ששילמה המדינה לתובעת, בפועל, עוד לפני תחילת ההליכים, היה על בסיס של 25 ש"י למ"ר (ולא על בסיס 24.3 ש"י למ"ר).
הסכום הנ"ל של 25 ש"י למ"ר מפורט בהסכם שעל פיו שולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת לתובעת (הנספח לכתב התביעה המקורי והמתוקן).
מאחר וזה הסכום שכבר שולם לתובעת על ידי המדינה, קבלת הטענה של התובעת, כי ערך חלקה 28 בגוש 30613 הוא 25 ש"י למ"ר (ולא 24.3 ש"י למ"ר) לא יוסיף לתובעת אפילו שקל אחד.
186. סיכום הוגן ותמציתי של הסוגיות בה דנו עתה, תחת הכותרת "פסק דין כראיה לשווי", מובאת אצל קמר (שם, עמ" 614-613):
"שווי המקרקעין נקבע על-פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות, וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר. עם זאת, בהתקיים נסיבות מסויימות, עשוי תובע הפיצויים לטעון, כנגד הרשות המפקיעה, ששווי שנקבע בהליך אחר בין הרשות המפקיעה לבין בעל זכויות אחד באותה חלקה מהווה השתק פלוגתא, המונע מהרשות מלטעון לשווי נמוך יותר.
פסקי-דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך למקרקעין המופקעים יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים. בדרך-כלל מהווים אותם פסקי-דין חומר ראיה קביל, שניתן לסמוך עליו, כאילו היו עסקאות שבוצעו בפועל באותם מקרקעין אחרים. המשמשים נושא להשוואה. אולם, מכיוון שאין פסקי-דין אלה יוצרים השתק פלוגתא בין הצדדים, שכן, אין זהות בין אותם מקרקעין לבין המקרקעין נשוא התביעה הנוכחית וכן אין זהות בין התובעים באותן תביעות לבין הצדדים במשפט הנוכחי, אין הצדדים מנועים מלטעון נגד פסקי-הדין הללו, להצביע על דלות חומר הראיות שעמד בפני בית המשפט שדן בהם, ולהזמין את בית המשפט להגיע לתוצאה שונה לגבי שווי המקרקעין.
אם ניתנו פסקי-דין רבים, שדנו באותו אזור הפקעה בתביעות לפיצויי של תובעים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין, שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחירי המקרקעין באזור הנדון במועד הקובע לשומת הפיצויים, יש מקום ליתן משקל-יתר לאותה פסיקה, לפי נסיבות הענין, שכן, בית המשפט יירתע מלהגיע למסקנה, הסוטה במידה ניכרת מאותה פסיקה קודמת, אלא אם עלתה בעיה או ראיה חדשה בטיבה, שלא נדונה באותה פסיקה".
187. ראיתי לנכון להביא מספר ולא לצטט עוד פסק דין, כי ספר נכתב במבט על כמסכם הלכה, ולכן יש לו, בנושא כמו זה, משקל רב כמציג את המשפט המצוי.
למותר לציין, כי בקטע הנ"ל שצוטט, מוזכרים פסקי הדין בהם דנתי: קמינר, אסלן ואלפתיאני.
הערות לעניין השלכות פסקי הדין על משפטי הפקעה אחרים
188. השופטת ביניש, בדבריה בפרשת אלפתיאני, שמה את הדגש בכך שהחלקה שבה היא דנה אינה זהה לחלקות שלגביהן ניתנו פסקי הדין האחרים, ולכן לא ניתן לעשות שימוש באותם פסקי דין כמעשה בית דין או פלוגתא פסוקה ביחס לתיק שבפניה (ראה, במיוחד, את הקטע המודגש: "אינם אותם המקרקעין ששוויים הוערך  בהליך הקודם", אשר מובא בתוך הציטוט המלא המופיע בפיסקה 175 לעיל).
189. ניתן לראות בנתון זה כמגביל את הרציו של הלכת אלפתיאני.
190. מכאן, שאם מדובר באותו גוש וחלקה, אך הבעלים הם אחרים, כי אז יחולו כללי מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה. ואכן, כפי שהוזכר לעיל, החלקה הגדולה ביותר של התובעת היא חלקה 28 בגוש 30613, שבה יש לתובעת במושאע 12,627 מ"ר, שהם 18/72 חלקים מתוך שטח החלקה שהוא
50,510 מ"ר.
מן הראוי לציין, כי דווקא חלקה זו היא זו אשר מנותחת ומוזכרת בדוח המומחים בהמרצת הפתיחה, כמובא בנספח 19 לחוות דעתו של מר בלולו. במקרה זה, נראה לי כי גם לפי גישתה של כב" השופטת ביניש, מן הראוי היה לאמץ את המרצת הגג ביחס לחלקה הנדונה, שכן מדובר באותו נכס ממש.
191. על כל פנים, אזכיר בהקשר זה, את גישתה של כב" השופטת דליה דורנר, בשיבתה בבית המשפט המחוזי בירושלים בפרשת שיכון עובדים, שם, חיוותה דעתה על חובת המדינה לשלם פיצוי על פי הנתונים ששילמה בעבר באחד התיקים (ובכך מובלטת נקודה שבפרשת אלפתיאני לא זכתה למיקוד דיו), ואמרה את הדברים הבאים (פרשת שיכון עובדים, עמ" 6):
"הלכה היא כי כאשר לאחד הצדדים היה כבר יומו בבית-המשפט בפלוגתא מסויימת, הצד השני יוכל לעיתים להשתיקו מלטעון כנגד ההכרעה בהליך הקודם באותה הפלוגתא, אף אם בעל-הדין המשתיק לא היה בעל-דין בהליך הקודם (ע"א 258/88 פיכטנבוים נ" רשם המקרקעין ואח", פ"ד מד(2) 576, בעמ" 681-680).
בענייננו, היתה המדינה צד לשני ההליכים. הם שניהם התייחסו לגודל חלקה 15 והעובדות שהיא טוענת להן היו ידועות לה במהלך קיום ההליך הראשון.
אף-על-פי-כן היא נמנעה מלהעלותן בהליך זה וניתן פסק-דין הנוגד את טענתה בתביעה הנדונה, והיא אף שילמה על-פיו פיצויים. נראה לי כי בנסיבות אלה היא מנועה מלהעלות בהליך שלפני טענה נוגדת בדבר גודל השטח".
192. אחד מן הטיעונים המתייחס לאי אימוץ הלכות מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה נובע מכך שזכאים לפיצויי הפקעה ישבו וימתינו עד לסיום הליכים אחרים או לפשרות שיושגו בהליכים אחרים, ובכך "יקטפו" את הפירות שאחרים עמלו על נטיעתם.
193. אינני שותף לגישה זו, ואף הצגתי את עמדתי זו, בהרחבה, בפרשת דוויק הנ"ל (שם, בפיסקאות 28-27, שעסקה בנושא ספציפי, אך יש לדברים שכתבתי השלכה רוחבית וניתן ליישמם גם על הנתונים בתיק זה):
" … לא נראית לי גישת העירייה בסיכומיה, כי מדובר בפעולה מתוך רצון טוב, שאיננה מחייבת, וכי – לטענת העירייה – הסכמי פשרה שנעשו לגבי דיירים אחרים אינם מהווים בסיס לטענות התובעים.
נהפוך הוא; עמדתי היא כי עקרון השוויון מחייב כי העירייה תנהג כלפי כל הדיירים ברחוב בצלאל באותו אופן. גישה רחבת יד לפיצוי דיירי רח" בצלאל, אינה בגדר בזבוז כספי ציבור, אלא היא דרך נאותה שבה מביע הציבור – באמצעות העירייה – את תודתו לדיירי הרחוב שהסכימו לכך שרכושם ייפגע ואיכות חייהם תופחת, וזאת כדי שכלל הציבור יוכל לנוע בביטחה ובקלות ממרכז העיר למערבה.
ניתן לומר כי יש מעין הסכם מכללא בין כלל תושבי העיר לפיו, אם תופקע קרקע לצורך הרחבת כביש המשמש את כלל הציבור, יפוצו בעלי הקרקע באורח מלא וברוחב יד, שכן אין לדעת מתי יהיה האזרח בגדר המפצה – באמצעות מיסיו – או המפוצה, אם חלקתו שלו תשמש להרחבת הכביש.ב
בנוסף לכך אעיר, כי אינה מקובלת עלי טענת העירייה (סעיף 6 לסיכומי נתבעות 1 ו-2) כאילו אסור להתבסס על סכומים שקיבלו דיירים אחרים בפשרה, כי, לטענת העירייה, "כל דרך אחרת תשמיט את הרצון של אנשים להתפשר ותגרום לכך שילכו לבתי משפט מתוך הנחה שבמינימום מובטח להם לקבל את מה שקיבלו אחרים בפשרה".
נקודת המוצא המשפטית היא זו: העירייה מחזיקה את כספי הציבור כנאמן של הציבור, ועליה לפצות את כלל הדיירים ברחוב בצלאל על פי אותם אמות מידה, בין אם התפשרו ובין אם לאו, ואין כל מקום להפלות לרעה את המבקש לממש זכותו בבית משפט על פני מי שהתפשר, שכן זכותו של כל אדם לפנות לבית המשפט ולקבל שם את הסעד המגיע לו (בהקשר זה נעיר, כי על פי הפסיקה בשנים האחרונות, זכות הגישה לבתי המשפט היא זכות יסוד קונסטיטוציונית, שיש לשמור ולהקפיד עליה מכל משמר, שכן היא המפתח למימוש כל הזכויות האחרות. ראה, למשל, ע"א 3833/93, לוין נ" לוין, פ"ד מח(2), 862, בעמ" 874, מול האות ז, מפי השופט זמיר; ע"א  753/95, ארפל אלומיניום בע"מ נ" כליל תעשיות בע"מ, פ"ד נא(3), 577, בעמ" 591-590, מפי השופט מ" חשין; בש"א (י-ם) 442/03, ישראל פור נ" אליהו, פ"מ תשס"ב (2) 523, בעמ" 528, מול האות א. וכן ראה בספרו של המשנה לנשיא בית המשפט העליון (לשעבר), השופט ש" לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד (ירושלים, תשנ"ט-1999), בעמ" 6 ואילך, ובעמ" 21 ואילך; וראה גם מש"כ בת"א 2220/00, מפעלי תאורה א" הכט בע"מ נ" רשות הדואר, פיסקה 149
לפסק-הדין מיום ב" אב תשס"ג (31/7/03)).ו
ניתן להוסיף ולומר כי על הנתבעות – כרשות ציבורית – חלות חובות מעל ומעבר לחובותיו של כל מידיין "אזרחי", ועל כן החובה לנהוג בתום לב מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 – אשר הורחבה מכוח סעיף 61(ב) לאותו חוק גם לכל פעולה משפטית שאינה חוזה – מחייבת את הנתבעות שלא להעלות טענות מסוג זה. וכך נאמר על ידי בית המשפט העליון (השופטת דורנר) בעניין אחר, אך נוסח הדברים רחב ביותר ויכול להכיל גם את פרשתינו (בג"צ 4422/92, עפרן נ" מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3), 853, בעמ" 860, מול האות א):
הפרת חובת ההגינות: חובתה של הרשות המינהלית לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות נגזרת הן מהמשפט האזרחי, המטיל חובת תום-לב על כל מתקשר, והן מן המשפט הציבורי, המחייב רשות ציבורית לנהוג בהגינות וביושר כלפי אזרחיה בכל מגעיה עמם. ואולם חובת ההגינות המנהלית – שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור – מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי".נ
וראה גם את האסמכתאות המובאות, שם, אשר שורשם עוד בבג"צ 262/62, פרץ נ" המועצה המקומית כפר שמריהו, פ"ד טז, 2101, בעמ" 2155 (וראה יישום עקרונות אלה בהחלטתו של השופט זילברטל, בבית משפט זה, בת"א 1529/99, מליבו ישראל בע"מ נ" מדינת ישראל, מיום כ"ז תשרי תשס"ב (14.10.01), במיוחד פיסקה 21 לאותה החלטה)".ב
194. נאמן לגישתי העקרונית האמורה, קבעתי בפסק דין אחר שניתן על ידי (ת.א. 3104/01 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון), כי כאשר משרד השיכון חוייב לשלם תשלום מסויים (מלוא עלות המעטפות של בניינים שבנו קבלנים), בפסק דין שהמדינה הייתה צד לו, ובערעור בבית המשפט העליון הסכימה המדינה למחיקתו (פסק הדין ניתן על ידי עמיתי, כב" השופט משה רביד בת.א. 1231/97 פזל חברה להנדסה ובניין בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון; ע"א 1365/02 פזל חברה להנדסה ובניין בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון), כי אז נוצר כלפי המדינה מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה והיא חייבת לשלם סכום זהה גם לתובעת שבפניי, היא חברת אספן.
195. בגישה זו דגלה גם סגנית הנשיא, כב" השופטת יהודית צור, בת.א. 3120/01 אנגי" אליהו פבר – חברה לבניין והנדסה אזרחית בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, ואף היא חייבה את המדינה לשלם לתובעת שבפניה את אותו תשלום עבור המעטפות.
196. ברם, בערעור מאוחד בבית המשפט העליון (ע"א 9551/04 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ" מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון; ניתן ביום כ"ד בתשרי תש"ה (12.10.09)), קבע כב" השופט ד"ר יורם דנציגר (שם, בפיסקאות 20-12), כי אין מקום להחיל דוקטרינה זו במקרה הנ"ל, וזאת כאשר הוא מסביר ומפתח תיאוריה לפיה אין מקום להדדיות כאשר התובעים הם שונים, אף שהנתבעת – המדינה – היא אחת, שכן "עם השנים ניכרת בפסיקתו של בית משפט זה מגמת עידון של כלל ההדדיות עם כי לא סטייה מלאה הימנו" (שם, בפיסקה 16). הוא מבדיל בין שימוש הגנתי (דפנסיבי כלשונו) שבו אם צד זר להליך עושה שימוש בטענת פלוגתא פסוקה יש בכך כדי לקדם את תכליתו של עיקרון מעשה בית דין, שהוא צמצום היקף ההתדינויות ומניעת הכרעות סותרות; אולם, כאשר מנסה תובע זר לעשות שימוש בפסק דין בין צד אחד לבין אותו נתבע, כי אז מעורר הדבר קשיים רבים היורדים לשורש הדוקטרינה של מעשה בית דין. לדבריו, "שימוש אופנסיבי שנעשה על ידי בעל דין זר להליך בטענת המניעות, עשוי דווקא להגדיל את כמות ההתדיינויות ואת הסיכוי להכרעות סותרות" (שם, בפיסקה 17). הוא גם חוזר על הנימוק (שדחיתי לפני מספר שנים בפרשת דוויק), לפיוף "טענת המניעות האופנסיבית תעודד במקרה זה תובעים בכוח לשבת מן הצד ולצפות בהתדיינות המתנהלת בין אחד מהם לבין הנתבע … במקרים אלו, אם כן קבלת טענת השתק פלוגתא אופנסיבי דווקא מעודדת פיצול תביעות וריבוי התדיינויות" (שם, בפיסקה 17). בהביאו פסיקה נוספת של בית המשפט העליון (שם, בפיסקאות 19-18), מסקנתו היא כי אין להפעיל את עיקרון מעשה בית דין באותן נסיבות, גם כאשר נציג המדינה הודיע לבית המשפט העליון על חזרתו מערעור המדינה על חיובה בתשלום עבור המעטפות בתיק פזל, ביודעו על כך שתיק אספן תלוי ועומד בבית המשפט המחוזי, שכן מכלול השיקולים למחיקת הערעור הוא רחב ואין להסיק מהם כי יש להפעיל את טענת המניעות והשתק הפלוגתא על ידי אספן.
197. אזכיר כי השופטות האחרות שישבו לדין עימו, הסכימו לפסק הדין אך עיקר הדגש של חוות דעתן הקצרה הוא התייחסות לפרשנות החוזה, ולמידת התחולה של הלכת אפרופים וארגון מגדלי ירקות, ולא מצאתי בדבריהן דיון או מיקוד תשומת הלב לשינוי ההלכה ביחס למעשה בית דין (ראה את פסק הדין של כב" הנשיאה, דורית ביניש ושל כב" השופטת איילה פרוקצ"יה, בחלק האחרון של פסק הדין).
198. להשלמת התמונה אזכיר, כי על פי העולה מאתר נבו, הוגשה בתיק זה בקשה לדיון נוסף. מכאן, שטרם נאמרה המילה האחרונה בסוגייה זו.
199. על כל פנים, אם תיושם ההלכה החדשה שהובעה על ידי כב" השופט דנציגר בפרשת אספן בבית המשפט העליון, כי אז מתחזקת עמדתה של השופטת ביניש, בדבר היעדר המשמעות – מבחינת מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה – של פסקי דין שניתנו ביחס לתובע אחד בתיק הפקעה והשפעתו על התובעים האחרים, גם אם מדובר באותה חלקה.
200. אין בכל הדיון דלעיל כדי להקהות את עוצמתה של ההלכה האחרת העולה מדברי כב" השופט אדמונד לוי בפרשת אסלן, וכב" השופטת דורית ביניש בפרשת אלפתיאני, כי בית המשפט ייתן משקל בתיק החדש לנתונים ולמידע שנאסף בתיקים הקודמים, מבלי שהדבר נעשה בדרך הטכנית של מעשה בית דין ופלוגתא פסוקה, אלא בדרך של השראה, ולכן ניתן גם לסטות בתיק הקונקרטי החדש מפסקי דין קודמים, ובמיוחד כאשר בפסקי הדין הקודמים אין סכום אחיד של שווי הנדל"ן.
השמאי, מר גילי בלולו וחוות דעתו, והשמאי, מר פטל והפירכות שבחוות דעתו
201. כאשר הצגתי לעיל את הנושאים השנויים במחלוקת, הזכרתי כנושא שלישי את השאלה האם יש לתת משקל לאישיותם, נסיונים וצורת הצגת הדברים של שני השמאים שהעידו בפניי.
202. אומר, כבר עתה בפתח פרק זה, כי עיקר נימוקיי בדבר אימוץ שיטת ההשוואה נובע מתוכנה של שיטה זו והיותה משקפת את הפיצוי האמיתי שיש לשלם לבעל הקרקע המופקעת, כפי שהסברתי בהרחבה לעיל.
203. כמו כן, הדגשתי לאורך פסק הדין, לא פעם, כי כאשר יש נתונים רבים לבצע את ההשוואה, גישה זו עדיפה על פני שיטת החילוץ.
204. ואכן, מאחר והוכח בפניי כי מר בלולו ביסס את חוות דעתו השמאית על 70 עיסקאות, שנאספו על ידי רשויות מס שבח מקרקעין, כנאמר בתעודת עובד הציבור של מר עוזי לוי, סגן ממונה מיסוי מקרקעין, ירושלים, אימצתי גישה זו של ההשוואה ועל בסיסה קבעתי את שווי הנדל"ן נשוא תיק זה.
205. מכאן, שלא היה צורך לבדוק את מידת נסיונו הספציפי של מר בלולו ולהתעמק בשאלה האם חוות דעת שהוגשה בפניי על ידו היא השנייה או השלישית שכתב מימיו, שכן חוות הדעת מדברת בעד עצמה, ובכל מקרה, בחקירה הנגדית לא התגלו פירכות או סתירות שגרמו לי להתעלם ממנה או להטיל בה ספק.
206. העדפת חוות דעתו של מר בלולו, באימוץ גישת ההשוואה, ממילא, משמעה, דחיית גישת החילוץ וחוות דעתו של מר פטל.
207. מעבר לצורך, אתייחס למספר נושאים שהעלו ב"כ הצדדים בסיכומיהם, בכל הקשור למעמדו של מר פטל, כשמאי, והשומה שערך בתיק זה.
208. מאחר ומסקנתי מבוססת על שיטת ההשוואה ועל אימוץ שיטת ההשוואה וחוות דעתו של השמאי מר גילי בלולו (בתיקון של חלקה 28 לערך של 25 ש"י למ"ר; ראה: פיסקאות 185-182 לעיל), פרק זה יהיה קצר, יחסית, ועל כן אסתפק במעין ראשי פרקים בלבד.
209. אינני רואה עין בעין עם ב"כ המדינה את ביקורתה הקשה כלפי מר פטל. מן החומר שהמציא לבית המשפט, הוא אכן ממונה כשמאי מטעם בתי משפט שונים, ואינני רואה צורך להתחשבן עימו לגבי שנה פלונית או אלמונית, והאם בית המשפט שמינה אותו הוא דווקא בית משפט שלום או מחוזי או בי"ד רבני כזה או אחר.
210. לא למותר להזכיר, כי בפרשת דוויק, הופיע בפניי מר פטל, כשמאי מטעם התובעים, וכעולה מפסק הדין, אימצתי לא מעט מקביעותיו. מכאן, שאין ולא היה צורך לסווג את מומחיותו של מר פטל באופן כה שלילי כפי שבחרה לעשות ב"כ המדינה, שאת דבריה בנקודה זו אני דוחה.
211. לא כך עמדתי ביחס לתוכן חוות דעתו של מר פטל. אני מבין כי מר פטל דוגל בשיטת החילוץ, אך אין הדבר מחייב לעצום עיניים מול שיטת ההשוואה (שאגב, הוא עצמו בנ/1 מציין כי היא שיטת השומה העדיפה). גם אי קריאת פסקי דין, ולמעשה, התעלמות מהם, אינה מעצימה את אמינותו המקצועית של מר פטל, אם לנקוט לשון המעטה.
212. גם שיטת החילוץ שעל בסיסה ערך מר פטל את שומתו, לוקה בכשלים מתודולוגיים: כך, למשל, מר פטל שימש כשמאי של בנקים למשכנתאות, ולא תפקד כשמאי עצמאי, דבר שיש בו די כדי להרים גבה.
יתרה מזו, הבסיס לנתונים לצורך שיטת החילוץ לא היו עיסקאות אמיתיות של קונים של דירות, אלא הערכות מר פטל לבנקים למשכנתאות של ערך הדירות לצורך מימוש, ולא הסכומים ששילמו מוכר מרצון לקונה מרצון.
213. גם בתוך תוכה של שיטת החילוץ, הנתונים לא היו מדוייקים, שוב, בלשון המעטה. לא ניתן הסבר לגבי מעמד הרכיב של רווח היזם; ההתייחסות לרכיב של זמן ההמתנה וכן לגבי היטל ההשבחה, לא משקפים, גם לשיטת שמאי שבוחר לנקוט בדרך של שומה על פי שיטת החילוץ, את מלוא הנתונים המדוייקים.
214. מר בלולו בסיום חוות דעתו וב"כ המדינה בסיכומיה הרחיבו את הדיבור על הפגמים והפירכות בחוות דעתו של מר פטל, ולא ראיתי צורך לחזור על כך גם בפסק הדין, שכן, כאמור, עיקר מסקנתי מבוססת על הפן החיובי של אימוץ שיטת ההשוואה ולא על הצד השלילי של דחיית שיטת החילוץ, אם כי אינני מסתיר את עמדתי לפיה בנסיבות תיק זה, לא ניתן לבסס מסקנות משפטיות מחייבות על שיטת החילוץ אלא על שיטת ההשוואה בלבד, תוך מתן משקל לפסיקה של בתי המשפט, כפי שהסברתי לעיל.
סיכום – סיום
215. חוות הדעת שעל בסיסה פעלתי בפסק דין זה היא זו של השמאי מר גילי בלולו, הנוקטת בשיטת ההשוואה השמאית, אשר היא עצמה מבוססת על נתונים של 70 עיסקאות, ועל כן יש לראותה כשיטה המתאימה לתיק זה. שיטת ההשוואה היא זו האמינה והמקובלת בפסיקה ועל ידי שמאים אחרים, ואף מוזכרת בספרות כשיטה העדיפה ביותר, ועל כן יש לפעול על פיה;
ממילא, יש להעדיף את שיטת ההשוואה ואת חוות דעתו של השמאי, מר בלולו ופסקי הדין שניתנו, על פני חוות דעתו של השמאי, מר פטל, המבוססת על שיטת החילוץ, שאינה אמינה ואינה מדוייקת לכשעצמה. בכל מקרה, גם לפי שיטה זו, נפלו פגמים משמעותיים בנתונים שעליהם התבססה חוות דעתו של מר פטל, שהביאוני למסקנה שלא ניתן להשתית פסק דין על פיה.
216. בנקודה אחת, ראיתי לנכון לסטות קמעא מחוות דעת מר בלולו לעניין חלקה 28, ולהעמיד את השווי על סך של 25 ש"י למ"ר (כפי שקבע מר סיקרון שקדם למר בלולו), ולא על סך של 24.3 ש"י למ"ר.
217. מאחר והתביעה הינה להפרש בין הסכומים ששולמו לתובעת לבין הסכומים שלדעת התובעת מגיעים לה על פי חוות דעתו של מר פטל, הרי מאחר והסכום אשר שולם לתובעת היה על בסיס של 25 ש"י למ"ר לחלקה 28, "התיקון" שבחוות דעתו של מר בלולו, אין בו כדי להעלות או להוריד, מבחינה מעשית, ובכל מקרה, יש לדחות את התביעה.
פסיקתא
218. המורם מכל האמור לעיל הוא, כי התוצאה אליה הגעתי, היא זו:
א. התביעה – נדחית.
ב. כל צד יישא בהוצאותיו עבור השמאים, כל אחד עבור השמאי מטעמו (לפיכך, גם העלות שדרש מר פטל למיון ולצילום של המסמכים שהגיש, תחול על התובעת בלבד).
ג. בנסיבות המקרה, ומאחר ובדרך כלל לא ממצה בית משפט את מלוא תשלום שכ"ט עו"ד כאשר מי שמחוייב בסכום זה הוא התובע – בעל הקרקע שרכושו הופקע – אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ (עשרת אלפים שקלים חדשים), בצירוף מע"מ כחוק.
219. המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ז באדר תש"ע (3 למרץ 2010) בהיעדר הצדדים.
משה דרורי, שופט

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן