מאת GK שמאות והנדסה
כרם נבות – נוסח מקראי (מלכים א' פרק כ"א)
א. וַיְהִי אַחַר הַדְּבָרִים הָאֵלֶּה, כֶּרֶם הָיָה לְנָבוֹת הַיִּזְרְעֵאלִי, אֲשֶׁר בְּיִזְרְעֶאל, אֵצֶל הֵיכַל אַחְאָב מֶלֶךְ שֹׁמְרוֹן.
ב. וַיְדַבֵּר אַחְאָב אֶל נָבוֹת לֵאמֹר: תְּנָה לִּי אֶת כַּרְמְךָ… וְאֶתְּנָה לְךָ כֶּרֶם טוֹב מִמֶּנּוּ… אוֹ כֶּסֶף.
ג. וַיֹּאמֶר נָבוֹת אֶל אַחְאָב: חָלִילָה לִּי מֵה' מִתִּתִּי אֶת נַחֲלַת אֲבֹתַי לָךְ.
ד. וַיָּבֹא אַחְאָב אֶל בֵּיתוֹ סַר וְזָעֵף… וַיִּשְׁכַּב… וְלֹא אָכַל לָחֶם.
ה–ז. וַתָּבֹא אֵלָיו איזבל… וַתֹּאמֶר: אַתָּה עַתָּה תַּעֲשֶׂה מַלְכוּת… אֲנִי אֶתֵּן לְךָ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת.
ח–י. וַתִּכְתֹּב סְפָרִים בְּשֵׁם אַחְאָב… קִרְאוּ צוֹם… וְהוֹשִׁיבוּ שְׁנֵי אֲנָשִׁים בְּנֵי בְלִיַּעַל… וְיָעִידוּ: בֵּרַכְתָּ אֱלֹהִים וָמֶלֶךְ.
י״א–י״ד. וַיַּעֲשׂוּ אַנְשֵׁי עִירוֹ… וַיִּסְקְלוּ אֶת נָבוֹת בָּאֲבָנִים וַיָּמֹת.
ט״ו–ט״ז. וַיְהִי כִּשְׁמֹעַ אִיזֶבֶל… קוּם רֵשׁ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת… וַיֵּרֶד אַחְאָב לָרִשְׁתּוֹ.
י״ז–י״ט. וַיְהִי דְּבַר ה' אֶל אליהו הנביא…הֲרָצַחְתָּ וְגַם יָרָשְׁתָּ?!
א. וַיְהִי אַחַר הַדְּבָרִים הָאֵלֶּה, כֶּרֶם הָיָה לְנָבוֹת הַיִּזְרְעֵאלִי, אֲשֶׁר בְּיִזְרְעֶאל, אֵצֶל הֵיכַל אַחְאָב מֶלֶךְ שֹׁמְרוֹן.
ב. וַיְדַבֵּר אַחְאָב אֶל נָבוֹת לֵאמֹר: תְּנָה לִּי אֶת כַּרְמְךָ… וְאֶתְּנָה לְךָ כֶּרֶם טוֹב מִמֶּנּוּ… אוֹ כֶּסֶף.
ג. וַיֹּאמֶר נָבוֹת אֶל אַחְאָב: חָלִילָה לִּי מֵה' מִתִּתִּי אֶת נַחֲלַת אֲבֹתַי לָךְ.
ד. וַיָּבֹא אַחְאָב אֶל בֵּיתוֹ סַר וְזָעֵף… וַיִּשְׁכַּב… וְלֹא אָכַל לָחֶם.
ה–ז. וַתָּבֹא אֵלָיו איזבל… וַתֹּאמֶר: אַתָּה עַתָּה תַּעֲשֶׂה מַלְכוּת… אֲנִי אֶתֵּן לְךָ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת.
ח–י. וַתִּכְתֹּב סְפָרִים בְּשֵׁם אַחְאָב… קִרְאוּ צוֹם… וְהוֹשִׁיבוּ שְׁנֵי אֲנָשִׁים בְּנֵי בְלִיַּעַל… וְיָעִידוּ: בֵּרַכְתָּ אֱלֹהִים וָמֶלֶךְ.
י״א–י״ד. וַיַּעֲשׂוּ אַנְשֵׁי עִירוֹ… וַיִּסְקְלוּ אֶת נָבוֹת בָּאֲבָנִים וַיָּמֹת.
ט״ו–ט״ז. וַיְהִי כִּשְׁמֹעַ אִיזֶבֶל… קוּם רֵשׁ אֶת כֶּרֶם נָבוֹת… וַיֵּרֶד אַחְאָב לָרִשְׁתּוֹ.
י״ז–י״ט. וַיְהִי דְּבַר ה' אֶל אליהו הנביא…הֲרָצַחְתָּ וְגַם יָרָשְׁתָּ?!
אין כל קשר בין הסיפור המקראי לדברים שיובאו בהמשך, ההקשר הוא פערי כוחות שניתנים לגישור ע"י גורמים מקצועיים שימרו על האינטרסים הליגיטימיים של האזרח בדיונים משפטיים בפני הרשויות/מדינה.
יצויין כי מניסיוני בימ"ש מקפיד לשמור על האינטרס של האזרח, קניינו וזכויותיו במקרקעין לרבות דמי פינוי ופיצויים ראויים, ודוחה ניסיונות של הרשויות לפגיעה קניינית , ככל שיש.
משרדנו מטפל בהערכות שווי לקרקעות מופקעות לדרכים, תיקוני תחום שיפוט אגב הפקעות, רכבת קלה, מטרו, פיצויים עפ"י ס' 197 פגיעה שלא בדרך של הפקעה למשל ירידת ערך ליתרת הקרקע הנותרת לאחר ההפקעה.
ברצוני להביא לידיעתכם פסק דין מעניין בתחום שמתייחס גם לאופן הערכת המקרקעין:
ביום 26.3.2014 פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון, מפי הנשיא א' גרוניס והשופטים א' חיות וא' שהם, אישר את שתי קביעותיו של בית-המשפט קמא.
באשר לזכאות להטבה לפי סעיף 91(ז) לפקודה, קבע בית-המשפט העליון, כי ברי כי הטבה זו חלה לגבי פיצויי הפקעה ואין היא חלה כאשר מדובר, כמו במקרה דנא, בפיצויים על-פי סעיף 197 המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".
באשר לסוגיה הנוספת, צוין, כי ב"כ פקיד-השומה חזר בו מהערעור, וזאת לאור קבלת התחייבותו של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנַכּות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.
בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב" השופט משה דרורי
ת.א. 7256/05
לפני: כב" השופט משה דרורי
ת.א. 7256/05
בעניין: אמינה מוחמד אחמד דולה
ע"י ב"כ עו"ד י" כותאב ועו"ד סאני חורי התובעת
ע"י ב"כ עו"ד י" כותאב ועו"ד סאני חורי התובעת
– נ ג ד –
מינהל מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד שוש שמואלי, עו"ד שולי אבני-שוהם, עו"ד אבני ועו"ד שירה ויזל מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
הנתבע
פ ס ק ד י ן
כללי
1. מהו סכום הפיצויים אשר על הרשות המפקיעה לשלם לבעלי מקרקעין, שהקרקע שלהם הופקעה, ביום 20.3.1980, באזור ירושלים, סמוך לנווה יעקב, לצורך הקמת שכונת פסגת זאב?
2. אפתח בהצגה ובתיאור של החלקות המופקעות, כפי שהדבר מופיע בחוות הדעת של השמאים.
לאחר מכן, אתאר, בתמצית, את ההליכים בתיק זה, החל מכתב התביעה המקורי, כתב ההגנה המקורי, הדיונים שהביאו לכתב תביעה מתוקן ולכתב הגנה מתוקן בתיק, והדיונים שהיו בתיק.
בפרקים הבאים, אציג את כתב התביעה המתוקן, כתב ההגנה המתוקן ואת חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים, ואת תמצית החקירות הנגדיות שנחקרו.
בפרק העוקב, יובאו עיקרי טענות הצדדים, בסיכומיהם בכתב, ובעקבות זאת אציג את הנושאים השנויים במחלוקת.
בפרק הדיון, אנתח את שיטות השומה השונות, ומהי השיטה הראויה, בכלל, ולתיק זה, בפרט, ומידת התאמתן של שיטות השומה לנסיבות של תיק זה.
לאחר מכן, אדון במשמעות של פסקי דין שניתנו, לאורך השנים, ביחס לחלקות סמוכות לקרקע הנדונה.
לאחר מכן, במסגרת חלקו האחרון של פרק הדיון, איישם את העקרונות המשפטיים הללו על הנתונים של תיק זה, ואכריע, כיצד לפסוק במחלוקת שבין שני הצדדים.
לאחר מכן, אתאר, בתמצית, את ההליכים בתיק זה, החל מכתב התביעה המקורי, כתב ההגנה המקורי, הדיונים שהביאו לכתב תביעה מתוקן ולכתב הגנה מתוקן בתיק, והדיונים שהיו בתיק.
בפרקים הבאים, אציג את כתב התביעה המתוקן, כתב ההגנה המתוקן ואת חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים, ואת תמצית החקירות הנגדיות שנחקרו.
בפרק העוקב, יובאו עיקרי טענות הצדדים, בסיכומיהם בכתב, ובעקבות זאת אציג את הנושאים השנויים במחלוקת.
בפרק הדיון, אנתח את שיטות השומה השונות, ומהי השיטה הראויה, בכלל, ולתיק זה, בפרט, ומידת התאמתן של שיטות השומה לנסיבות של תיק זה.
לאחר מכן, אדון במשמעות של פסקי דין שניתנו, לאורך השנים, ביחס לחלקות סמוכות לקרקע הנדונה.
לאחר מכן, במסגרת חלקו האחרון של פרק הדיון, איישם את העקרונות המשפטיים הללו על הנתונים של תיק זה, ואכריע, כיצד לפסוק במחלוקת שבין שני הצדדים.
החלקות המופקעות
3. החלקות המופקעות הן חלקות 34, 43 ו-97 של גוש 30609, וחלקה 28 שבגוש 30613.
החלקות המופקעות תוארו בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, מר גיל בלולו, מיום כו אלול תשס"ז (9.9.07), כאשר תיאור דומה מצוי גם בחוות הדעת של השמאי מר יריב סיקרון, מיום יז אדר א תשס"ג (19.2.03), אף הוא שמאי מטעם הנתבע.
החלקות המופקעות תוארו בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע, מר גיל בלולו, מיום כו אלול תשס"ז (9.9.07), כאשר תיאור דומה מצוי גם בחוות הדעת של השמאי מר יריב סיקרון, מיום יז אדר א תשס"ג (19.2.03), אף הוא שמאי מטעם הנתבע.
4. התיאור הסביבתי של ארבעת החלקות נשוא משפט זה, אשר הופקעו, מצוי בסעיף ז רישא (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו, בזו הלשון:
"מתחם ההפקעה שבנדון היווה נכון למועד השומה 2 חטיבות קרקע בשטח מצטבר של 4,400 דונם, בעלות מבנה טופוגרפי אשר רובו הררי, טרשי, ובלתי מפותח. מתחם ההפקעה השתרע למן אזור נווה יעקב בצפון ועד לאזור מחנה הפליטים שעפט בדרום, ומאזור שכונות בית חנינה-שעפט במערב ועד לאזור הכפרים הערביים חיזמה-ענתא במזרח.
סמוך לקצה הצפון מערבי של מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין שכונת נווה יעקב ובין כביש ירושלים-רמאללה (כיום: רח" שדרות נווה יעקב) – להלן: כביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
סמוך למרכז מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין הכפר הערבי חיזמה ובין שכונת בית חנינה – להלן: כביש חיזמה-בית חנינה.
החלקות שבנדון מצויות בחלק המערבי של מתחם ההפקעה".
סמוך לקצה הצפון מערבי של מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין שכונת נווה יעקב ובין כביש ירושלים-רמאללה (כיום: רח" שדרות נווה יעקב) – להלן: כביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
סמוך למרכז מתחם ההפקעה עבר הכביש אשר קישר בין הכפר הערבי חיזמה ובין שכונת בית חנינה – להלן: כביש חיזמה-בית חנינה.
החלקות שבנדון מצויות בחלק המערבי של מתחם ההפקעה".
5. מר גיל בלול פורש בפנינו את הנתונים המלאים של כל חלקה וחלקה (המשך סעיף ז לחוות דעתו).
6. החלקה הראשונה הינה גוש 30609, חלקה 34 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 34"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 5,305 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 93/480 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 1,027.84 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 1,027.84 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
7. וזה תיאורה של חלקה 34 הנ"ל:
"מיקומה של החלקה כ-150-100 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-500 מ" מדרום לכביש הגישה לשכונת נווה יעקב.
החלקה ממוקמת על גבי החלק העליון של מורד שלוחה המשופעת לכיוון כללי דרום מזרח.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת האות "L", שיטחה בסך 5,350 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים לא מעובדת, ואולם נראה כי לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר. מצפון לחלקה נראים סימני חציבה, כלל הנראה של מחצבה אשר פעלה בעבר באזור".
החלקה ממוקמת על גבי החלק העליון של מורד שלוחה המשופעת לכיוון כללי דרום מזרח.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת האות "L", שיטחה בסך 5,350 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים לא מעובדת, ואולם נראה כי לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר. מצפון לחלקה נראים סימני חציבה, כלל הנראה של מחצבה אשר פעלה בעבר באזור".
8. החלקה השנייה הינה גוש 30609, חלקה 43 (גוש ירדני בית חנינה מס" 9; להלן – "חלקה 43"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 10,911 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 604 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 604 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
9. וזה תיאורה של חלקה 43 הנ"ל, כפי שהיא מופיעה בסעיף ז (עמ" 4) לחוות דעתו של מר גיל בלולו:
"מיקומה של החלקה כ-100-50 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה וכ-600 מ" מדרום לכביש נווה יעקב-דרך רמאללה (צמוד ומדרום לחלקה 34).
החלקה ממוקמת לרוחב חלקו העליון של וואדי מתון המתפצל מערוץ נחל הידוע כ-"וואדי אל ח"יפי".
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-15%-10%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי, שיטחה בסך
10,911 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע נראה כי רובה של החלקה היוותה אדמת בור וטרשים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
החלקה ממוקמת לרוחב חלקו העליון של וואדי מתון המתפצל מערוץ נחל הידוע כ-"וואדי אל ח"יפי".
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-15%-10%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי, שיטחה בסך
10,911 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע נראה כי רובה של החלקה היוותה אדמת בור וטרשים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
10. החלקה השלישית הינה גוש 30609, חלקה 97 (גוש ירדני בית חנינה, מס" 9; להלן – "חלקה 97"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 18,951 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 558/10080 חלקים.
לפיכך, חלקה במ"ר במושאע, של התובעת, הוא 1,049.07 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
לפיכך, חלקה במ"ר במושאע, של התובעת, הוא 1,049.07 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
11. וכך מתוארת חלקה 97 בחוות דעתו של מר בלולו (סעיף ז, עמ" 5-4 לחוות דעתו):
"מיקומה של החלקה כ-250 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, צמוד ומצפון לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מרכז נחל המתפצל מערוך וואדי אל ח"יפי. פני הקרקע משופעים בכיוון כללי למזרח ואולם נוכח מיקום החלקה לרוחב מרכז הערוץ, משופעים פני הקרקע אף לכיוון צפון/דרום.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מעלה השלוחה (כיוון צפון מזרח) בשיעור ממוצע
כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת מלבן, שיטחה בסך 18,951 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה ברובה אדמה מעובדת".
12. החלקה הרביעית, שבה אעסוק בפסק דין זה, הינה גוש 30613, חלקה 28 (גוש ירדני חיזמה, מס" 14; להלן – "חלקה 28"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 50,510 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 18/72 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 12,627.50 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
החלקה ממוקמת לרוחב מרכז נחל המתפצל מערוך וואדי אל ח"יפי. פני הקרקע משופעים בכיוון כללי למזרח ואולם נוכח מיקום החלקה לרוחב מרכז הערוץ, משופעים פני הקרקע אף לכיוון צפון/דרום.
ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מעלה השלוחה (כיוון צפון מזרח) בשיעור ממוצע
כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי רגולארי בצורת מלבן, שיטחה בסך 18,951 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע עולה כי החלקה היוותה ברובה אדמה מעובדת".
12. החלקה הרביעית, שבה אעסוק בפסק דין זה, הינה גוש 30613, חלקה 28 (גוש ירדני חיזמה, מס" 14; להלן – "חלקה 28"), אשר שיטחה על פי לוח הזכויות הוא 50,510 מ"ר. החלק של התובעת בחלקה האמורה, הוא 18/72 חלקים.
לפיכך, חלקה של התובעת, במ"ר במושאע, הוא 12,627.50 מ"ר (סעיף ב לחוות דעתו של מר גיל בלולו).
13. בהמשך חוות דעתו של מר בלולו, מתוארת חלקה 28, באופן הבא (סעיף ז, עמ" 5 לחוות הדעת; ההדגשה – במקור):
"מיקומה של החלקה כ-500 מ" ממזרח לפאתי שכונת בית חנינה, כ-200 מ" מדרום לכביש חיזמה-בית חנינה.
החלקה ממוקמת לרוחב מורד שלוחה שכיוונה הכללי דרום-מזרח. ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי והיא משתרעת על פני רוחב של כ-450 מ". שיטחה הרשום בסך 50,510 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים ללא פיתוח. צמוד וממערב לחלקה 4 בתים בודדים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
החלקה ממוקמת לרוחב מורד שלוחה שכיוונה הכללי דרום-מזרח. ממדידה גראפית עולה כי שיפוע החלקה כלפי מורד השלוחה בשיעור ממוצע כ-20%-15%.
לחלקה מבנה הנדסי לא רגולארי והיא משתרעת על פני רוחב של כ-450 מ". שיטחה הרשום בסך 50,510 מ"ר.
בהתאם לתצלום האוויר נכון למועד הקובע כי החלקה היוותה אדמת בור וטרשים ללא פיתוח. צמוד וממערב לחלקה 4 בתים בודדים. לחלקה הייתה גישה באמצעות דרכי עפר".
פסיקתא
218. המורם מכל האמור לעיל הוא, כי התוצאה אליה הגעתי, היא זו:
א. התביעה – נדחית.
ב. כל צד יישא בהוצאותיו עבור השמאים, כל אחד עבור השמאי מטעמו (לפיכך, גם העלות שדרש מר פטל למיון ולצילום של המסמכים שהגיש, תחול על התובעת בלבד).
ג. בנסיבות המקרה, ומאחר ובדרך כלל לא ממצה בית משפט את מלוא תשלום שכ"ט עו"ד כאשר מי שמחוייב בסכום זה הוא התובע – בעל הקרקע שרכושו הופקע – אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ (עשרת אלפים שקלים חדשים), בצירוף מע"מ כחוק.
א. התביעה – נדחית.
ב. כל צד יישא בהוצאותיו עבור השמאים, כל אחד עבור השמאי מטעמו (לפיכך, גם העלות שדרש מר פטל למיון ולצילום של המסמכים שהגיש, תחול על התובעת בלבד).
ג. בנסיבות המקרה, ומאחר ובדרך כלל לא ממצה בית משפט את מלוא תשלום שכ"ט עו"ד כאשר מי שמחוייב בסכום זה הוא התובע – בעל הקרקע שרכושו הופקע – אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ (עשרת אלפים שקלים חדשים), בצירוף מע"מ כחוק.
219. המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ז באדר תש"ע (3 למרץ 2010) בהיעדר הצדדים.
הכותב הינו שמאי מקרקעין שביצע שומות באזור ירושלים- אזור פסגת זאב, כפר חיזמא.
