האם רצוי לפקח על שכר הדירה?- לפיד בוער

בזמנו בעתון כלכלי מכובד תחת כותרת" האוצר: קריסה בעסקאות הנדל"ן", מופיעה דעה ולפיה: "אפשר לפקח על שכ"ד" בכתבה רעיונות הזויים על פיקוח ואכיפת דמי השכירות ע"י "כוח שיטור של שכירות שפויה, ואפילו כוח של שוטרי משמר הגבול לטיפול במקרים מיוחדים… וממשיך לרעיון החייאת חוק הגנת הדייר "במידה מסויימת", ולחיזוק התזה מוסיף "עובדה": " גם בעיר ניו-יורק יש בה דירות בשכר דירה מוגן".

ברשות העתון המכובד שנתן במה לדעה אביא דברים מתוך ספר חובה לכל אזרח, הקרוי: "יסודות הכלכלה" מאת תומס סואל ובכתבה זאת אנסה להיתלות באילנות גבוהים ולסתור את הדעה הנ"ל שאין לה מקום במחוזותינו.

מהם מחירים?- המחירים ממלאים תפקיד מכריע בקביעה איזו כמות מכל משאב תוקדש לכל שימוש. במילים אחרות המחירים הם השתקפות תנאי ההיצע והביקוש ותפקידם להוות מעין מסננת שמאפשרת לחלק מהציבור להנות ממשאב מסוים ובמקרה שעליו מדברים- שרותי דיור. האם פיקוח על מחירים הוא פתרון כלכלי יעיל?, התשובה שלילית בהחלט ואסביר על אנומליות שנוצרו מפיקוח כזה. פעמים רבות משתלם פוליטית או פופוליסטית להציג את הפיקוח על שכר הדירה כדרך למנוע מבעלי בתים עשירים ותאבי בצע מ"הונאת" העניים בשכר דירה מופקע, אלא שהאמת היא שמרבית בעלי הדירות ה"רגילות" בארץ הם אנשים ממוצעים(אלו ממשטרת השכירות השפויה וממשמר הגבול) שהצליחו באמצעות הפנסיה או ירושה או משכנתא חונקת לרכוש נכס שיהווה עבורם עוגן כלכלי ולא אחת מצטערים על השקעה שלא מניבה תשואה יוצאת דופן לאחר תשלום 10% מס, אך מאידך דורשת ניהול נכס שוטף, ועלויות בדק ותחזוקה נכבדות(וכבר אמרו חז"ל מרבה נכסים מרבה דאגה).

משמעות השתלטות על מנגנון המחירים וקביעת רף מחיר שאף אחד לא יודע להגיד סבירותו היא קריסת אותו מעמד בינוני שאותו יש לחזק ולא להכניסו למצוקה נוספת ע"י "הנחתות פופוליסטיות", וכך מסכם הניו יורק טיימס בעקבות גל ההגירה מאירלנד במאה ה-19: "ניו-יורק דמתה בעבר לערים אחרות, מקום שבו החליפו הדיירים את דירתם לעיתים קרובות ובעלי הבתים התחרו על השכרת הדירות הריקות לאנשים שהגיעו העירה. אבל היום יתכן שהסיסמה החדשה צריכה להיות: משתקעים חדשים מתבקשים שלא לפנות, שעה שהבאים לעיר מצטופפים על דרגשים באכסניות שברובעי העוני, המקומיים בני המעמד הגבוה משלמים שכר דירה נמוך כדי לחיות בשכונות טובות, פעמים רבות בדירות גדולות שאין הם זקוקים להן עוד אחרי שילדיהם עזבו את הבית".

מניו יורק נעבור למחוזותינו לרעיון של החיאת "חוק הגנת הדייר", חוק שגם בתי המשפט לאור ה"רעש המתמיד במערכת" והחיכוך בין בעה"ב לדיירים מניח לו אט אט לדעוך. חוק שהבריטים יישמו רק בפינה זאת של האימפריה העצומה שלהם והנחילו לנו כמורשת ועיזבון לא רצויים. לא אחת כשמאי מקרקעין נחשפתי לצד המכוער של פיקוח המחירים במסגרת חוק הגנת הדייר- חיכוכים, מחלוקות משפטיות, תלונות הדדיות ואי יעילות כלכלית- מרבית הדיירים מבוגרים שגרים בגפם בדירות ענקיות שעה שאותן דירות ממש, יכולות לשמש משפחה גדולה. מאידך בעלי הבתים מזניחים בכוונה את הבניינים שבבעלותם שנמצאים לרוב במרכזי הערים וכך נוצרו כיסי הזנחה וכיעור באזורים היפים והמרכזיים ביותר. הבנקים לא מוכנים לממן במשכנתא זכות דמי מפתח ועל כן הכל תקוע אין כמעט ביקוש לדירות מוגנות, הדיירים לרוב חסרי אמצעים והצעות הכספיות של בעל הבית לפינוי הדייר מבזות עד כדי חרפה, יוצא איפוא שהעיוות חוגג בחסות הפיקוח.

יגידו הפיקוח יהיה סלקטיבי עפ"י קריטריונים למעוטי יכולת וזוגות צעירים- גם את זה הח"מ אינו קונה במדינת הקומבינה הנצחית ואין מי שיערוב שהסובסידיה אכן תגיע למחוז חפצה ולא בדרכים עקלקלות למי שלא צריך לקבל.

המנגנון היחיד והיעיל הוא דרך כוחות השוק- כיבוש הביקוש והגדלת ההיצע ועל זה נכתבו כבר אין ספור רעיונות ומאמרים.

נזכיר דוגמא נוספת מתוך ספרו של תומס סואל שממחישה כיצד פיקוח גורם לחסר וכפועל יוצא להיפך בלימת המחירים:

"מאחר שההכנסות בשבדיה עלו במהירות גדולה בהרבה מדמי השכירות שהותר לגבות במסגרת חוקי הפיקוח, יותר ויותר אנשים היו יכולים להרשות לעצמם לגור ביחידות דיור משלהם: הדבר הכביד על אחרים למצוא מקום מגורים, אפילו כשיזמה הממשלה תכנית נרחבת לבניית דירות נוספות. בשנת 1940, לפני שהונהג הפיקוח על דמי השכירות, פחות מרבע הבוגרים הלא-נשואים בשבדיה חיו בדירות נפרדות משלהם, אבל שיעור זה עלה לקצת יותר מחצי. לא זו בלבד שמספר הדירות המצויות בפועל לא היה נמוך מכפי שהיה קודם, אלא שבאותה תקופה בנתה שבדיה יותר דירות-יחסית למספר התושבים- מכל ארץ בעולם!. אבל המחסור התמיד ואף החמיר.   ..בסופו של דבר כשבוטלו בשבדיה חוקי הפיקוח על דמי השכירות, נוצר לפתע עודף דירות, כי שכר הדירה עלה והציבור צמצם משום כך את השימוש בדיור. שוב מתברר כי "מחסור" ו"עודף" הם תוצר של מחיר ולא עדות לחסר ממשי, מוחלט או יחסי לאוכלוסיה.

כדי להביא לשינוי מהיר יש צורך לשנות הרגלים(למשל להמשיך לגור עוד שנתיים עם ההורים), על בנק ישראל להקשיח את התנאים לקבלת משכנתא לדירות להשקעה, ולא בצורה רוחבית וגורפת! יש לסייע למשפרי דיור ובעיקר לזוגות צעירים. יש לקחת לדוגמא את רומניה שלאחר המשבר הפיננסי ב-2008 חוקקו בה חוק שלדירה ראשונה עד לשטח מסוים ולא גדול במיוחד שמטבע הדברים מתאימה לזוגות צעירים תינתן משכנתא "לדירה ראשונה" בתנאים נוחים מאוד וזאת כדי להקל על מי שבאמת זקוק לדיור אלמנטרי ומאידך כדי לא לרסק את השוק.

רעיונות נוספים בצד ההיצע שמטבעו מתאים עצמו לאט יותר- להאיץ תכנונית ומשפטית פרויקטים של פינוי בינוי בדרום ת"א שם ניתן להוסיף עוד עשרות אלפי יחידות דיור. לי לא ברורה מדוע שוק העליה שהוא בבעלות עירונית מלאה ופנוי מזה כמה שנים עדין תקוע חרף פוטנציאל למאות יחידות דיור חלקן בר-השגה. כמו כן ניתן בהליך מזורז להפוך אולמות מלאכה ללופטים למגורים.                 השאלה אם הנוער ירצה לגור בהן במקום לרבוץ בשד' רוטשילד.

נסיים באמירה שבמקום לייצר רעיונות של מלחמת אחים בין "בעל בית עבריין שמקפיץ שכר דירה" לסטודנטים עשוקים, יש לזכור שכולנו תלויים זה בזה והמנגנון של המחירים לא הופך איש לאויב אלא הינו בסה"כ כלי כלכלי יעיל שמשקף ביקוש והיצע.

ע"י רעיונות פופוליסטים לא נגיע למעשים יעילים ומועילים לכלל הציבור, ותחל תופעה של חוזה רשמי וכספים "מתחת לשולחן" כך שרשות המיסים תפסיד כספי מיסים כתוצאה מהסתרת הסכום הממשי בעיסקה.

המאמר שוכתב בעקבות החלטות ממשלה אחרונות עם פיילוט לעיר ת"א מתוך מטרה להסביר עקרונות כלכליים, ולמנוע חלילה שנאת חינם והתלהמות, ובתקווה שלא יגרם נזק כתוצאה מהתערבות בכוחות השוק.

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן