דמי מפתח – איטליה זה לא רק טוסקנה.

לפני כ- 70 שנה בקיץ-סתיו 1940 , בזמן מלחמת העולם השניה התרחשו מספר התקפות של צבא איטליה הפשיסטית שותפתה של גרמניה הנאצית על הישוב בתל אביב ויפו, אז תחת ריבונות אנגלית. צוללת איטלקית ירתה פגז על חוף ת"א ומטוסים איטלקים התקיפו את העיר.

תחנת הרדיו ברומא הסתפקה במילים אחדות: "חיל התעופה האיטלקי הרעיש קשות את נמל יפו. הנמל וכן המחסנים הותקפו קשה ופרצו דליקות עזות". בהודעה הרשמית של מפקדת הצבא הבריטי נאמר: "מטוסים איטלקיים התקיפו אתמול אחר הצהריים את תל אביב וסביבותיה, והטילו פצצות ללא כל הבחנה, הרחק ממטרות צבאיות איזו שהן. חלקן של הפצצות הוטלו בעיר העברית תל אביב והשאר על כפר ערבי. מספר בתים בתל אביב נפגעו, וכן פרצו כמה דליקות שבהן טיפלו מיד מכבי האש. פרטים מלאים על הפצועים וההרוגים חסרים עדיין, אולם ידוע שנהרגו למעלה מחמישים איש, רובם יהודים. בין ההרוגים הערבים יש גם חמישה ילדים".  

מטוסי חיל האוויר האיטלקי שהגיחו מכיוון הים הטילו את מרבית הפצצות בין רחוב בוגרשוב לרחוב טרומפלדור. מבין היהודים נהרגו 132 איש!! (לפי מניין המתים שהובאו לקבורה) ומאות אחרים נפצעו.

בהלה אחזה בקרב התושבים, בין יתר השלכות המתקפה האיטלקית התפתח חשש, והחשש הפך לציפיה שמחירי השכירויות למגורים יתייקרו. השלטון המנדטורי רצה להבטיח בטחון כלכלי לחיילים שנלחמו בשורותיהם, ולכן חוקק חוק ותקנות "חוק הגנת הדייר" שהיה ייחודי בכל האימפריה הבריטית.

מעטים החוקים שחושפים אנומליות, ניגודי אינטרסים מתסיסים בין דייר לבעה"ב, וחוסר שיווי משקל כלכלי- שימור המצב הקיים מעיק על בעלי הבתים באותו כובד ששינויו היה מעיק על הדיירים.

עיקרו של החוק מתן הגנה לדיירים מפני פינוי ע"י בעלי הבתים, כמו כן נקבע שדיירים ב"שכירות מוגנת" יהנו מדמי שכירות "עם תקרה" תחת פיקוח.המציאות בזמנו היתה שהיו בעלי בתים ספורים שהחזיקו בניינים שלמים ולעיתים רובעים באזור לב ודרום ת"א ויפו, ירושלים וחיפה והחוק שנכפה עליהם העניק להם רצף שכירות והכנסות מובטחות עפ"י חוק.

כמובן שהזכות לאי פינוי ותשלום דמי שכירות נמוכים יחסית לתנאי השוק, מגולמת כלכלית במונח שנקרא דמי מפתח שאנליטית הם: הזכות לדמי שכירות נמוכים מהמקובל בשוק, וזאת לתקופה המוערכת בספרות המקצועית  בין 12 ל- 15 שנה, ובסופה הזכות לקבל 60% מדמי המפתח העתידיים. דמי המפתח העתידיים הם למעשה היוון לצמיתות של ההנחה בדמי השכירות בהפחתת חלק הבעלים (40%) מאותו ההיוון של דמי המפתח בפעם הבאה (כלומר, בעוד 24-30 שנה, בהתאמה). שער הריבית להיוון צריך להביא בחשבון את העדר הסחירות של שוק הדירות המוגנות ועוד פרמטרים.

ככלל, השמאים בהעדר שוק משוכלל לדירות מגורים מוגנות וקושי ביישום הגישה האנליטית(קל וחומר לעסקים שם העסק מסתבך מכיוון שקיימת חלוקה לנכסים מסחריים "עם תקרת דמי שכירות" וללא תקרה), גוזרים את דמי המפתח המלאים(דמ"מ-3/3), כשיעור משווי אותה דירה כפנויה וחופשיה  שם כבר קיים בד"כ שוק משוכלל ופעיל.

מקובל להעריך את דמ"מ בגבולות 40%-50% משווי כפנוי וחופשי.

בפסק דין של כבוד השופט אשר גולדין מביהמ"ש השלום בת"א, ובר נגד כהן, ת"א 197373/02 מיום 24/09/2003, השופט אימץ למעשה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט שקבעה דמי מפתח ראויים בשווי 50% משווי זכויות בעלות בדירה רגילה ופנויה(לעניות דעתי הנ"ל מהווה רף עליון לשווי דמ"מ- 3/3 ובשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן, בנכסי מגורים, בטווח שבין 45%-  35% משווי הנכס כפנוי וחופשי).

דוג': דירה פנויה וחופשיה נמכרת בשוק החופשי בסך 1 מיליון ש"ח, אותה דירה אלמלא היתה פנויה וחופשיה כלומר תפוסה ומושכרת בשכירות מוגנת – הזכות(דמ"מ-3/3)תמכר בגבולות 450,000 ש"ח שיתחלקו במידה והדייר נכנס לנכס הנישום לפני שנת 1958 -: לדייר- 300,000 ש"ח, ולבעל הבית – 150,000 ש"ח.

לסיכום מדובר בתופעה שהולכת ונעלמת, דירות מוגנות "נעלמות" מהשוק אם בגלל שהדיירים פונו(קיימות בחוק עילות פינוי)/התפנו מרצון ובהסכמה, או מכיוון שהשוק מצביע ברגליים ואין כמעט ביקוש לדירות מוגנות. גם בנקים אינם נותנים משכנתא מכיוון שהדיירות המוגנת איננה זכות במקרקעין שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם המחוקק ובתי המשפט נותנים לחוק לדעוך ולהיעלם מהבמה הכלכלית.

כשיש צורך להכין שמאות עבור זכויות בעה"ב(מכירת זכויותיו-טאבו לדייר), הדייר(פינוי הדייר או רכישת זכויותיו ע"י בעה"ב) או הערכת דמי מפתח לצורך מכירתן לצד ג', יש לפנות לשמאי מקרקעין שהתמחה בתחום.

מאמר זה מוקדש לזכר קורבנות הישוב היהודי בארץ שנפגע ע"י הפגזות האיטלקים במהלך מלח"ע ה-II.

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן