עידכון 2014 תמ"א 38 חיזוק כנגד רעידות אדמה

גד קרן

המפקח על המקרקעין רשאי, אף אם לא התקבלה ע"כ החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע עבודת התמ"א, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
(תיקון), התשע"א–2011*

תיקון סעיף 1

1.

בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),
התשס"ח–2008‏[1] (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –

 

 

(1) אחרי ההגדרה ""בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף"" יבוא:

 

 

 

""החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:

 

 

 

 

1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;

 

 

 

 

(2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;

 

 

 

 

(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;";

 

 

(2) בהגדרה "היתר בנייה", במקום "התשכ"ה–1965" יבוא "או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים";

תיקון סעיף 5

2.

בסעיף 5 לחוק העיקרי –

 

 

(1) במקום סעיף קטן (א) יבוא:

 

 

 

"(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.";

 

 

(2) בסעיף קטן (ד), במקום "שבמועד הקובע", יבוא "שערב ביצוע העבודה".

 

 

בנימין נתניהו

ראש הממשלה

 

יעקב נאמן

שר המשפטים

 

 

 

 

 

 

שמעון פרס

נשיא המדינה

 

ראובן ריבלין

יושב ראש הכנסת

 

*התקבל בכנסת ביום ה' בשבט התשע"א (10 בינואר 2011); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה – 541, מיום י' בחשוון התשע"א (18 באוקטובר 2010), עמ' 6, עמ' 135.

[1] ס"ח התשס"ח, עמ' 154.

תוכנית מתאר ארצית(בקיצור תמ"א)38 עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמורת זכויות בניה נוספים. במסגרת פרויקט חיזוק הבניין מקבלים הדיירים תמורת בניה על הגג המשותף, חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין(יסודות ועמודים, הוספת פיר מעלית+מעלית, ממ"דים) מרפסות שמש, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבנין כגון: חצר משותפת, הכניסה לבנין, לובי וחדר מדרגות. לעיתים במסגרת הפרויקט, ניתן פתרון חניה לבניינים ללא חניה.

 

חיזוק הבניין עפ"י התמ"א מתאפשר אם התמ"א חלה על אותו אזור, הבנין בנוי לפי היתר לפני 1/1/1980 ויוכח ע"י אישור מהנדס כי הוא טעון חיזוק כנגד רעידות אדמה. בנוסף, תוספת הבניה או מימוש הבניה יותנה בביצוע כל הוראות התמ"א לרבות הודעות לבעלי הנכסים הגובלים והצגת פתרונות לתקן החניה הדרוש ליחידות שיתווספו לבניין. יצוין כאמור, כי קיימים אזורים נרחבים בהם התמ"א איננה חלה.

במסגרת התמריצים תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונקבע כי שיעור ההשבחה כתוצאה ממימוש הזכויות עפ"י התמ"א יהיה 10% במקום מלוא ההשבחה, ולפיכך היטל ההשבחה לרשות המקומית המהווה 50% מההשבחה עקב מימוש תוכנית בנין עיר- תוכנית מתאר מקומית/מפורטת, יהיה במקרה של התמ"א 5%.(זאת למרות שעפ"י חוק לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תמ"א).

סוגיה נוספת שזכתה להתייחסות בית המשפט היא התגבשות החבות בהיטל השבחה, במילים אחרות האם המימוש הוא גם במקרה של מכירת נכס שלא הושבח אך חלה עליו התמ"א, או שמא רק במקרה שבו הוצא היתר בניה בפועל.

בית משפט השלום בת"א החליט כי כל עוד לא ניתן היתר בניה לא קמה לוועדה זכות לדרוש היטל השבחה מכיוון שתמ"א 38 הינה תוכנית מיוחדת אשר מתגבשת רק במקום שהוצא היתר בניה בפועל. עוד הוסיף כבוד בית המשפט כי הוועדה אינה יכולה לדרוש מראש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד.

הח"מ מאמין שהסאגה הממושכת בענין מיסוי הקשור לתמ"א 38 תימשך ועוד נחשף לפסקי דין רבים ויתכן סותרים.

גד קרן- GK  שמאות

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן