שמאות מקרקעין – פיצול דירות

התופעה של פיצול דירות הפכה טרנד של יזמים ופרטים שמעוניינים להשביח ולמקסם רווחים. היקפיה מורגשים היטב במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. שם, על רקע המחסור בדירות קטנות להשכרה, ישנם אלפי נכסי נדל"ן מפוצלים. מצד אחד, הם מגדילים את היצע הדירות להשכרה, מכפילים את הרווחים של בעלי הנכסים ומציפים בעבודה את קבלני השיפוצים. מצד שני – התופעה גורמת לעומס עצום על כל התשתיות הבסיסיות בעיר ועל התושבים לשלם סכומי עתק עבור חללים מינימליסטיים שלא מתאימים להגדרת "דירת מגורים". זו הסיבה שהרשויות המקומיות יחד עם משרד המשפטים מנסים בכל כוחם למגר את ממדי התופעה של חלוקת דירות בלתי חוקית.

שמאות מקרקעין – פיצול דירה או שינוי פנימי?

פיצול נכס נדל"ן מצריך היתר בנייה ותשלום של היטל השבחה לוועדה המקומית. פיצול דירה, מבחינת שמאות מקרקעין, ללא היתר מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבנייה. לעומת זאת, שינוי פנימי בדירה וחלוקתה לאגפים – אינה כרוכה בהיתר בנייה.

על פי החוק – שינוי או חלוקה פנימית בדירה אינה פוגעת לא בחזית ולא בשלד הבניין, ברכוש המשותף או בזולת, אינה משנה את שטח הדירה וכן מופיעה בתכנית בניין העיר כשטח עליו לא חלה הגבלה של צפיפות יחידות הדיור. למעט תוספת של מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור. את כל הפרטים הללו תמיד טוב לבדוק עם שמאי מקרקעין מקצועי.

 

דירות מפוצלות – דוגמאות מהשטח

פיצול דירות – זהו עסק רווחי. בעוד שדירת 3 חדרים ממוצעת בתל אביב מושכרת היום בכ- 4,000 שקל בחודש, הרי 3 יחידות דירות נפרדות יכולות להניב לבעל הנכס כ- 8,000 שקל בחודש. זו הסיבה שבכל יום מתווספות לשוק הנדל"ן המקומי עשרות דירות מפוצלות שלא כדין. רק בעיר תל אביב קיימות כ- 10,000 דירות שמרביתן מחולקות ללא היתר בנייה חוקי.

העירייה הכריזה מלחמה של ממש על בעלי הדירות העבריינים. במהלך השנה החולפת היא טיפלה בכ- 400 כתובות והגישה 160 תביעות משפטיות. כך למשל, בעל דירה ברחוב קורדוברו קיבל קנס כספי של 336 אלף שקל בגין פיצול דירה לשתי יחידות דיור שלא על פי החוק. ברחוב העלייה קיבל בעל שתי דירות אותן פיצל באופן בלתי חוקי ל- 10 יחידות דיור – קנס בגובה של 570 אלף שקל. בנוסף לכך, הם נדרשו להחזיר את הדירות למצבם הקודם.

פיצול דירות – ההבחנה תתבצע ע"י שמאי מקרקעין

על פי חוק התכנון והבנייה, שמאי מקרקעין הוא זה שיערוך בדיקה האם פיצול נכס נדל"ן ללא היתר בנייה נכנס לקטגוריה של פיצול ליחידות דיור קטנות או לקטגוריה של חלוקה פנימית.

כאשר חלוקת הנכס נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לפיצול דירה, בעל הנכס יידרש להכשיר אותו ככזה. בשביל זה שמאי מקרקעין יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. אפשרות נוספת בהליך של פיצול דירה אשר נבחנת על ידי שמאי מקרקעין כרוכה בהגשת תכנית מפורטת לשינוי לוועדה לתכנון ולבנייה. מדובר בהליך ממושך יותר וכפוף לפרסום להתנגדויות, לכן חשוב לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית.

למעשה, שמאי מקרקעין עורך בדיקה לשני מצבים של פיצול דירה ללא היתר בנייה חוקי.

הראשון – כאשר ניתן להכשיר את תהליך פיצול דירה ליחידות דיור קטנות ואף בסופו של תהליך לרשום אותן כדירות עצמאיות בטאבו. המצב השני – כאשר מבצעים פיצול דירה ללא היתר, ולא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

לסיכום

היות והליך של פיצול דירות מגורים ונכסי נדל"ן אחרים דורש הוצאת היתרי בנייה, והרשויות המקומיות נלחמות בעזות בעבריינים, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי על מנת לבצע את ההליך בצורה הכי מסודרת וללא הוצאות מיותרות, אותן תצטרכו לשלם עבור קנסות כספיים.

הבהרה: הצילום הינו להמחשה בלבד ואין לנכס המצולם קשר עם נושא הכתבה

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן