לאחרונה השתתפתי במכרז למכירת דירת עיזבון בשד' נורדאו בתל-אביב בקטע שליד רח' סוקולוב, הדירה בת חדר+מרפסת שמשמשת כחצי חדר שינה+מבואה, מטבחון וש', בשטח ברוטו כ- 46מ"ר בערך, עורפית בקומה א' מעל קרקע, בבנין ללא מעלית וחניה. הדירה לשיפוץ.

עבור הדירה הנ"ל הוצע ביום 9/4/2014 במכרז רב משתתפים(התמחרות) סך-  1.5 מיליון ש"ח.

מכרז אחר לגמרי הוא מכרז למכירת דירה ביפו ע"י הקרן לטיפול בחסויים והייתי מעוניין בכתבה זאת לעדכן את הקוראים לגבי הדינמיקה במכרז שנערך ב- 10/1/2011, במשרדי הקרן לטיפול בחסויים. ולגביו בלבד נכונים הדברים הבאים:

להלן נוסח ההזמנה להציע הצעות שפורסמה בעיתון:,

"מוזמנות בזה הצעות לרכישת זכויות בעלות בדירה בקומה ב',  בת 2.5 , ברח' יהודה הימית 14  ת"א והידועה כגוש 7076, חלקה 91, תת חלקה 62, הדירה תימכר במצבה בעת המכירה AS IS  ועל הרוכש מוטלת החובה לבדוק את מצבה של הדירה והזכויות בה מכל מין וסוג. את הדירה ניתן לראות ביום 28/12/2010 וביום 4/1/2011 בין השעות 13-15…. המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש המוסמך..

………. אין הקרן לטיפול בחסויים מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה שהיא."

בטפסים שיש לרכוש תמורת 15 ש"ח מצורפים טופס הצעה, הסכם ונסח רישום מקרקעין לפיהו הדירה בשטח רשום של  57.60 מ"ר, בבעלות ורשומה ע"ש 4 בעלים שונים בחלקים לא שווים, כאשר אחד הבעלים(שמחזיק את החלק הגדול ביותר מבין כל הבעלים) הינו חסוי ומכאן ההערה "צו ניהול ע"י אפוטרופוס- הקרן לטיפול בחסויים".

בטופס ההצעה מפורט, בין היתר, תהליך המכירה, כדלהלן:

סיבוב ראשון: בסיבוב הראשון יזכה המרבה במחיר, בתנאי שהצעתו תעלה לפחות בשיעור של 25% מעל הערכת השמאי הממשלתי.

סיבוב שני: אם לא תתקבל הצעה כאמור בסעיף 2 לעיל, יכריז היו"ר על "מחיר המינימום" העובר לסיבוב השני.

"מחיר המינימום" יהיה הערכת השמאי הממשלתי או ההצעה הגבוהה ביותר עפ"י הגבוה מביניהם(יו"ר הישיבה איננו אמור להודיע למשתתפים במה בחר כ"מחיר מינימום").

לאחר ההכרזה על "מחיר המינימום", תינתן לנוכחים הפסקה של 10 דקות כדי להגיש בכתב הצעה מתוקנת העולה על "מחיר המינימום" ויזכה במכירה המרבה במחיר.

הסכם המכירה ייחתם ע"י המציע שזכה במכירה בו במקום.

ביקור בנכס: בביקור שערכתי בנכס שנמצא ביפו, עולה שמדובר בדירה בת 2.5 חדרים כ-77מ"ר ברוטו בקומה ב'(שניה מעל קומת קרקע), בבנין טורי- רכבת ישן בן 4 קומות, ללא מעלית וחניה. הבנין נמצא במצב פיסי מקורי, והינו ניצב לרח' יהודה הימית ופונה לרחבת אבוטבול יעקב 2(ראה צילום הבנין מכוון דרום-מערב).

הדירה במצב פיסי מקורי, בעלת פוטנציאל הסבה ל- 3 חדרים לאחר תכנון ושיפוץ מחדש, כמו כן פונה מערבה לכוון הרחבה שהינה שדרה יפה.

בסקר מחירים ובדיקות שערכתי הוצעו דירות דומות בסד"ג של 800,000 ש"ח, כמו כן באתר רשות המיסים אותרה עסקה מיום 15/8/2010 של דירה בת 57 מ"ר, קומה 3 בסך 800,000 ש"ח.

לאור מיקומה של הדירה בקומה ב' מול השדרה ומאידך מצבה הפיסי לשיפוץ, שוויה של הדירה להערכתי בסד"ג  850,000 ש"ח.

המכרז: ביום 10/1/2011 התכנסו באולם המכרזים של הקרן לטיפול בחסויים להערכתי כ-50 איש כולל נציגי הקרן והבעלים. טביעת העין שפיתחתי מנסיון כמשקיף בעשרות מכרזים, הביא אותי למסקנה כעת שמרבית המציעים הינם משקיעי נדל"ן. לאחר תהליך פתיחת מעטפות ההצעה ורישומן ע"י המזכירות, נפתחה ע"י מנהלי המכרז מעטפה חתומה שבה שמאות הדירה שנערכה ע"י השמאי הממשלתי הראשי- השמאות ע"ס 950,000 ש"ח!. כמו כן מנהלי המכרז צוטטו את השמאית המעריכה וכי מבדיקות שערכה נמכרות דירות דומות בסביבה בסד"ג 1,100,000 ש"ח.           המולה באולם!

כמובן שלא היה איש שהציע בסיבוב הראשון 25% מעל הערכת השמאי דהיינו לפחות 1,188,000 ש"ח.

הסיבוב השני נפתח לאחר שהוכרז "מחיר מינימום" שזהה להערכת השווי דהיינו 950,000 ש"ח, בשלב זה מרבית המציעים באולם משכו את הפקדונות ועזבו את האולם.

נותרו כ 4-5 מציעים שעברו לסיבוב השני ונתבקשו לרשום על גבי פתק את הצעת המחיר המתוקנת שלהם לאור מחיר המינימום. מציעים אלו הססו ובסופו של דבר לא הגישו הצעה מתוקנת וגם הם משכו את פקדונותיהם, לא לפני שהתפתח ויכוח קצר בין אחד המציעים שהציע 10% פחות מסכום השמאות דהיינו כ-855,000 ש"ח שטען שביהמ"ש והאפוטרופוס מאשרים, לפי ידיעתו, הצעות שנמוכות מהשמאות בגבולות 10% ומאידך מנכ"ל הקרן טען שלא מדובר במכירה באילוץ ומימוש מהיר, והוא מחוייב להשיג את המחיר המקסימלי בהתחשב בשמאות. ∞

המכרז הסתיים ללא מציע זוכה ומבלי שהדירה נמכרה.

מסקנות: ככלל, שיטת מכירה במכרז נכס במצבו AS IS שבו המוכר מכתיב את "כללי המשחק" ונותן מידע מינימלי על הנכס(השמאות לא הוצגה מראש ביחד עם טפסי ההצעה) יוצרת מצב של נחיתות מובנית לצד המעוניין להציע ושימוש במניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הבלתי רציונאליות והנוטות לטעויות בהליך התמחרות שמאופיין באווירה של תחרות ותחת לחץ, וכל זאת למטרת מיקסום התמורה שיקבל המוכר.

מנסיוני הרבה מכרזים מעין אלו מסתיימים כשהמציע רוכש את הנכס במחיר שוק ואף גבוה ממנו! ואין כל כדאיות כלכלית למשקיע נדל"ן לרכוש במחיר שוק או שוק+ נכס במכרז בתנאי נחיתות מובנית כאמור, ובהתחשב בעלויות נלוות ותנאי תשלום קשיחים. כמו כן ראוי לציין שהמכירה נכנסת לתוקף לאחר אישור ביהמ"ש המוסמך והאישור יכול להתעכב שבועות!  על כל המשתמע מכך לגבי כדאיות העסקה. הנ"ל תקף למשקיעי נדל"ן ולא למי שחפץ בדירה המוצעת למגוריו למשל, ובכל מחיר!

לעניות דעתי, במקרה זה הערכת שווי גבוהה ממחיר השוק ואי גמישות בתנאי המכירה שנקבעו מראש, סיכלו את האפשרות למכירת הנכס המנוהל ע"י הקרן לחסויים, במכרז הנוכחי. יתכן שגם רציונאליות, מקצועיות ואווירה רגועה ובוגרת בקרב המשתתפים הרבים! במכרז תרמו לעובדה שלא היה מפגש בין מוכר לקונה/מציע במכרז הנוכחי!.

לפני כל הצעת מחיר מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיגדיר את גבולות המחיר המקסימליים בהצעה לנכס שבמכרז, ויצנן את המציעים הלהוטים מלעשות טעויות כלכליות.

GK שמאות