מיסוי קבוצות רכישה- דגשים ועקרונות 2016

GK שמאות- משרדנו מייעץ למנהלי ומארגני קבוצות רכישה וכן עורך דוחות -0- בקשר לליווי בניה.

בכתבה זאת אנסה להסביר מה ההתפתחויות בתחום וההשלכות לגבי מיסוי המקרקעין(גם לאור הדברים שעלו בהרצאתו המאלפת של רו"ח בלנגה בכנס תכנוני המס 2014).

כידוע,  בקבוצת רכישה נעשה פיצול בין עסקת רכישת הקרקע מבעל הקרקע לקבוצה, לבין העסקה של קבלת שירותי בניה הנערכת בין הקבלן המבצע לבין הקבוצה.

חברי הקבוצה חותמים על מערכת הסכמים הכוללת שני הסכמים מרכזיים: האחד, הסכם לרכישת הקרקע בין חברי הקבוצה לבין בעל קרקע והשני "הסכם שיתוף" בין חברי הקבוצה ומהווה מסגרת חוזית בין החברים. בשלב ראשון, קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע ובשלב השני, הקבוצה מתקשרת עם קבלנים מבצעים ונותני שירותים שונים.

יתרונות קבוצת הרכישה: הוזלת עלויות הכוללות הוצאות מימון, פרסום, שיווק, רווח ישמי, מסים.

חסרונות: סיכונים שונים המוטלים על הרוכש כגון הבטחת הרכישה, מחיר דירה לא סופי, זהות המארגן והערמת קשיים מצד שלטונות המס. בפרויקט גדול יש סיכון של "תקיעת" הפרויקט בגלל ניגוד אינטרסים בין יחידי הקבוצה.

"גורם מארגן": מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית והכל בתמורה כספית או שווה ערך בעבור פעולות הארגון. בד"כ הגורם המארגן מסדיר גם מימון /ליווי בנקאי כאשר הבנק המלווה מאשר את הצטרפותו של כל חבר וחבר לאחר בדיקת יכולותיו הכלכליות ובחינת סיכונים שיסכלו רצף הפרויקט עד לסיומו המוצלח. כמו כן הבנק בוחן באמצעות דוחות תקופתיים את התקדמות הפרויקט ומזרים כספים מתוך חשבון ייעודי(שאליו מתנקזים כל המשכנתאות וההון העצמי) עפ"י התקדמות וקצב הבניה.

החיסכון במחיר המוצר הסופי דהיינו מחיר הדירה המוגמרת בין קבוצת רכישה לקבלן עמד ערב היוזמה "מע"מ 0" על כ- 20%-25%. פער משמעותי ביותר. ברם, באם הפער לפי פקיד המס עולה על 25% יבחן תיקו של חבר בקבוצת הרכישה לצורך בחינה האם קיימת הטבה החייבת במס פירותי או במס רווח הון מאחר ובעתיד, הדירה כנראה תמכר בפטור חלקי או מלא ממס שבח.

ברשות המיסים קיימים מבחנים בקשר למיסוי הרוכשים פוטנציאלים שרוכשים בו זמנית או בתדירות גבוהה דירות בקבוצות רכישה שונות ומוכרים את הדירות בסמוך ולאחר טופס 4, או אז נבחנת פעילותם של המשקיעים בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה האם פעילותם היא עסקת אקראי או בעלת אופי מסחרי מובהק.

בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד/רו"ח ושמאי מקרקעין לפני כל עסקה ולקבל ייעוץ וליווי במהלך כל הבניה.

גד קרן הינו יוצא המערכת הבנקאית- מחלקת ליווי פרויקטים, ומעריך פרויקטים כשמאי וכלכלן מזה כ- 25 שנה.

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן