ירידת ערך ופיצויים כתוצאה מאי התאמה יסודית

תעודת גמר(טופס 5) הינה קו הסיום שאליו שואף מבצע המבנה על מרכיביו השונים ויש בו כדי להעיד על כך שעמד בדרישות מחייבות בהתאם לחוק התכנון והבניה על תקנותיו, תקנים רשמיים, חוקים והנחיות של העירייה, חברת החשמל, הגנה אזרחית, כיבוי אש ומשטרה וגם בדרישות וולנטריות אך חשובות שמופיעות במפרט הבינמשרדי(המפרט הכחול), הנחיות לתכנון של משרד השיכון, מכון התקנים(מפמ"כים) וכללים מקצועיים מקובלים. תקן שלא הוכרז כתקן רשמי הינו תקן וולנטרי אלא אם כן הוא מופיע במפרט הטכני שנספח לחוזה המכר ואז הוא הופך למחייב.

בחוק מכר דירות נקבע כי מותרת סטיה עד 2% מהמפרט המחייב, וכי " אי התאמה תהיה במקרה שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה" ..  "כל המלאכות והמוצרים יהיו עפ"י דרישות התקן הישראלי אם יש כזה".. "ובאם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה".

לאחרונה עבר תיקון לחוק המכר לפיו, אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית בשלד ו/או בקונסטרוקציה תהיה בתוקף ל-20 שנה מהגמר!!!

מנסיוני כשמאי מקרקעין שערך מאות חוות דעת שמאיות וביחד עם מהנדסים, מומלץ תמיד לשאוף לתיקון הסטיות החריגות והליקויים שניתן לתקנם, במקום לקבל פיצוי כספי שבמרבית המקרים הינו נמוך ואין בו כדי לשפות על הליקויי ולתקנו.

בכתבה זאת אתמקד במקרים הנדירים יותר אך הבעייתים- אלו הליקויים ואי ההתאמות שלא ניתן לתקנם, או שאין כל כדאיות כלכלית לתקנם(להלן "בלתי הפיכים"), ולפיכך הם גורמים לירידת ערך קבועה של הנכס אשר תלווהו לאורך כל החיים הכלכליים.

בתי משפט פוסקים לעיתים קרובות פיצויים בעקבות חוות דעת שמאיות שקבעו ירידת ערך בגין ליקויי בניה בלתי הפיכים. בהרבה מקרים מתבקש שמאי המקרקעין לקבוע ירידת ערך מכיוון שהנכס ניזוק מבניה שאיננה תקנית וסטנדרטית, למשל תקרה נמוכה מהתקן המחייב שקבע מינימום גובה פנים מפני הרצפה לתקרה שלא יפחת מ-2.5 מטר. בניה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים דירה תקני וסטנדרטי כאמור,  פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאה של בעל הדירה, מגבילה את השימוש בנכס כתוצאה מהעדר אפשרות להתקנת מערכות כגון מזגנים, מערכות כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית וכד' וכפועל יוצא משליכה על שוויו.

ככלל, בניה שאיננה תקנית, מלכתחילה היא בניה שיש בה פגם מהותי מובנה, קל וחומר בניה שאיננה תקנית ולא ניתן לתקן את הליקוי/פגם למשל, תקרה נמוכה שבהכרח תגרום לירידת ערך קבועה שתלווה את הנכס לאורך כל חייו, וכל קונה נורמטיבי בבואו לרכוש את הנכס, אם בכלל יתרצה לרכוש אותו, בוודאי יבצע הפחת שווי ראויה שתשקף את הבעיתיות בנכס !.

השאלה בבואנו לקבוע ירידת ערך האם קיימים אחוזים קבועים שנקבעו לכל ליקויי בפסיקה מנחה או לחילופין שוק משוכלל שקבע מסמרות לכל ליקוי וניתן לקבוע בוודאות כי על תקרה נמוכה ב- 5ס"מ מהתקן המינימלי השוק מגיב בהפחתה של למשל 10% יחסית לדירה דומה באותו אזור בעלת גובה פנים שעומד בתקן.

כשמאי שמתמנה כשמאי מומחה ע"י בתי המשפט לקביעת ירידות ערך למבנים ודירות מגורים, אני מעיד שהתשובה אינה פשוטה!.

לפי מיטב ידיעתי, השמאי הממשלתי הראשי טרם קבע קווים מנחים לסוגית ירידת הערך לליקויים בלתי הפיכים נפוצים, וגם בתי משפט פסקו פיצויים ואחוזי הפחתה שונים לליקויים ונושאים דומים, בנוסף, אין גם שוק משוכלל מובהק שמתבסס על הרבה מאוד עסקאות שיכול לתמוך באחוזי הפחתה לליקויי בניה בלתי הפיכים שכיחים, לעומת למשל קיומו של שוק משוכלל לנכסים שקרובים למטרד כגון כביש מהיר וסואן שם כשמאים אנחנו יכולים לקבוע פרמטרים לירידת ערך כפונקציה של קרבה לכביש וסוג הנכס, וזאת עפ"י צבר עסקאות וניסיון שמאי מצטבר(שיטת דלפי).

נשאר לפיכך במקרה דנן, להפעיל שיקול דעת בריא ומקצועי עפ"י הניסיון השמאי ברור שהפחתה של גובה פנים בדירה מתחת לתקן המינימלי(2.5מ') היא חריגה שמחייבת אוטומטית בפיצויים ללא ערעור! אך האם יש לקבוע את אותו פיצוי במקרה שמדובר למשל באזור של דירות יוקרה שם אחד הסממנים של הרווחה והיוקרתיות הוא גובה פנים דירה גבוה באופן משמעותי יחסית לדירות "רגילות", לעומת דירת שיכון שבה מלכתחילה אין מציאות לתקרה גבוהה והסטנדרט הוא מעט מעל התקן המחייב.

אשר על כן, בכל מקרה של ליקוי בניה וסטיה מהתקנים יש לבצע בדק בית ורשימת ליקויים מפורטת, כולל כאלה שלא ניתנים לתיקון, ולהעריך בנפרד את ירידת ערך כבסיס לקבלת פיצויים מהמבצע. לחילופין על המבצעים להיעזר בשרותיו של שמאי המקרקעין שיודע לאבחן את ההבדלים המהותיים עפ"י סוג הנכס והאזור ולקבוע האם בכלל קיימת ירידת ערך רלווטית ומבוססת על אף שמדובר בחריגה ובסטיה מהתקנים.

לסיום אביא הלכה פסוקה בענין מומחים שסוכמה בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח' שם נקבע:

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי התחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת שכל הצדדים המעורבים יבינו שיש סוף פסוק לכל אלה בחוות דעתו של מומחה המתמנה ע"י בתי המשפט בהסכמת באי כח הצדדים…."

 

גד קרן- שמאי מקרקעין ממונה מטעם בתי משפט כשמאי מומחה

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן