הירושה של סבא- אליה וקוץ בה

לעיתים קרובות אנו נדרשים להעריך דירות ירושה שניתנות בחיים ועדין מתגוררים בהן. כמובן ששוי הזכות המוקנית אינה שווי הדירה כפנויה ריקה וחופשיה מכל מחזיק, חוב ושיעבוד( בהנחה שיש גם חובות והלוואות שרובצים עליה).

להלן תסריט פשוט שאנו נתקלים בו מידי פעם:

סבא בן 75 הוריש בעודו בחיים , לתשעת נכדיו ובחלקים שווים, את דירת מגוריו בת 3.5 חדרים בגבעתיים,  ששויה כפנויה וחופשיה- 2,100,000 ש"ח. דמי השכירות שניתן לקבל מדירה דומה הינם 6,300 ש"ח לחודש.

אליה וקוץ בה על הדירה רובצת משכנתא שיתרת החוב לסילוק, נכון ליום ההורשה היא 500,000 ש"ח וכמו כן לסבא ידועה בציבור בת 45 , שעפ"י הסכם רשאית להתגורר בדירה כל עוד הסבא בין החיים.

מה שווי דירת הירושה של סבא לצורך רכישת הדירה ע"י אחד מהנכדים?

לצורך כך יש צורך להשתמש בטבלאות חיים משותפים כאשר הגבר הוא המבוגר מבין בני הזוג. נמצא איפוא ששוי הזכות של הגברת להתגורר בדירה כנ"ל(שרותי דיור- אלטרנטיבה לשכור דירה דומה) עד 120 של סבא(ולא שלה) בריבית היוון של 6%(שמשקפת סיכון וכד') הוא 75,600 ש"ח לשנה כפול מקדם 4.8 -363,000 ש"ח ובמעוגל  370,000 ש"ח.

נוסיף על זה את המשכנתא בסך 500,000 ש"ח. נקבל "קוץ" של 870,000 ש"ח שיש להפחית משווי הדירה כפנויה וחופשיה, דהיינו שווי הזכות המוקנית היא 1,230,000 ש"ח בלבד! אותה יש לחלק בין תשעת היורשים.

אני ממליץ לבצע הפחתה נוספת בשיעור 12% בגין מושעא בריבוי יורשים, שיכולים לסכל עסקאות בגלל העדר ענין בנכס או סיבות אחרות, כלומר שווי הזכות המוקנית בחיים כ-1,080,000 ש"ח.

כמובן שישנם מקרים מסובכים יותר אך בדוגמא הנ"ל יש כדי להמחיש את החשיבות בזיהוי והערכת הזכויות בנכס מקרקעין.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין.

התמונה באדיבות הרב ישראל יצחק בזאנסון מהגלריה היהודית.

GK שמאות

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן