ביקורת הנדסה ושמאות של מבנים והערכות שווי

עובדת יסוד מוכרת היא שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי אלא ובעיקר היא מרכז חייו וחיי משפחתו, זהו נכס שאדם משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול תקין ומהנה לו ולמשפחתו, על כן מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים לו ולמשפחתו עקב ליקויים הינה משמעותית מאוד. בכתבה זאת אנסה, על קצה המזלג, להביא לקוראים מעט ידע על נושא הבניה וליקויי הבניה. אין בכך כמובן כדי להחליף ייעוץ מקצועי ופרטני לגופו של מקרה. בניין והדירה אשר בתוכו הינם מוצר מוגמר של תכנון וביצוע אשר הושלם בעמל רב ע"י עשרות מהנדסים, מתכננים ופועלי בנין מתחומים שונים שמקיפם כמעט את כל ענף הייצור והיבוא בארץ. חלק מהעבודות והמוצרים נעשים בחו"ל, חלק מיוצרים במפעלים בארץ ומובאים לאתר כשהם מוכנים להרכבה וחלק מהעבודות והמלאכות נעשות באתר. מנהל האתר הוא העוסק במלאכת התיאום בין בעלי המקצוע, והפיקוח על איכות הביצוע ולוח הזמנים וזאת כדי להביא את הפרויקט לידי סיום מוצלח ואיכותי. בשנים האחרונות קיים דגש רב מצד היזמים והקבלנים לשיפור הבקרה על איכות הבניה, והמשאבים המושקעים בכך גדולים מכיוון שההשקעה באיכות מחזירה את עצמה ובגדול!. יחד עם זאת, אנו עדים לצערנו לבניה לקויה ולא איכותית של יזמים וקבלנים, ולליקויים אלו השלכות רבות על איכות החיים בדירה, מידת סחירות ושוויה של הדירה בשוק הנדל"ן ועוד. מניסיון רב לאורך שנים מקבלים את ההתפלגות הבאה:

עלות נזקים בליקויי תכנון- 50%

עלות נזקים בליקויים במוצרים ובחומרים- 10%

עלות נזקים בליקויי ביצוע- 40%

נזקים אופיינים בתכנון -רוחב פרוזדור פנימי צר מהמינימום הנדרש בתקנות חוק התכנון והבניה. -מידות ושטח חדרים קטן מהמינימום הנדרש בתקנות חוק התכנון והבניה. -מידות ושטח חלונות ופתחים קטנים מהמינימום הנדרש בחוק התכנון והבניה.

ליקויים במוצרים ובחומרים -אריחי קרמיקה: בגלזורה קיימים חורים ונקבים רבים. -מרצפות עשויות מחומר גרוע שאינו עומד בתקן הקיים. -חוזק בטון נמוך מהנדרש בתקן.

ליקויים בביצוע -ליקויי איטום ורטיבות כתוצאה למשל מאיטום חיצוני לקוי. -ריצוף וחיפוי לא באותו מישור ו/או בצורה לא מפולסת. -דלת ממ"ד לא אטומה כתוצאה מהתקנה לקויה.

יצוין כי קיימת אחריות קבלן לתיקון ליקויים וזאת מתוקף חוק המכר(דירות)- 1973. חוק מכר דירות הוא חוק שאין להתנות עליו אלא לטובת הרוכש ולכן לא ניתן בשום מקרה לבטל, לשנות או לקצר את תקופות הבדק והאחריות. קיימות שתי תקופות שבהן הקבלן אחראי לתיקון ליקויים: תקופת הבדק– אשר תחילתה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לתקופות ממושכות יותר, עפ"י הרכיב הלקוי. בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. תקופת אחריות– תקופה בת 3 שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. בתקופת האחריות חובת ההוכחה על רוכש הדירה.

בשולי כתבה זאת עלי להזהיר שלהיטות יתר לקבל את הדירה ללא ביקורת מומחה ועריכת פרוטוקול מסירה מסודר עם פירוט כל הליקויים ולוח זמנים לתיקונם, עשויה לגרור אחריה מחלוקות עם הקבלן והפסד כספי ניכר שלא ניתן להשיבו.

אציין שקיימים ליקויים שלא ניתן לתקנם או שלא כלכלי לתקנם בגלל עלותם הכספית הגבוהה(למשל הריסת ממ"דים בבניין שלם) ועל כן יש לבצע הערכת שווי שעוסקת בירידת ערך קבועה של הדירה שתלווה את הנכס עד ליומו האחרון. ירידת הערך תהווה בסיס לפיצוי שעל הדייר לקבל מעבר לזכותו לתיקון אותם ליקויים ומחדלים שהינם ברי-תיקון.

לסיכום, רכישת דירה(חדשה מקבלן ויד- שניה) הינה עסקה מורכבת שמחייבת ייעוץ הנדסי, שמאי ומשפטי, לפני חתימה על חוזה. רכישת דירה חדשה מקבלן מחייבת בנוסף התנהלות אחראית, והזמנת ביקורת וליווי הנדסי-שמאי בעת מסירת הדירה. הייעוץ המקצועי משמש מעין פוליסת ביטוח לכספנו, רכושנו היקר ולשקט נפשי לשנים רבות.

הכותב הינו גד קרן – מנהל קבוצת גד קרן הנדסה ושמאות מקרקעין. ממונה מטעם בתי משפט כשמאי מקרקעין מומחה בהערכות שווי וירידת ערך כתוצאה מליקויי בניה. מתמחה בהגשת השגות למינהל מקרקעי ישראל והפחתת היטלי השבחה, ייעוץ ליזמים ובדיקות טרום רכישת נדל"ן.

גד קרן התמחה כשמאי מטעם מס רכוש בהערכת נזקים בעורף הישראלי במלחמות האחרונות.

קישור לכתבה המקורית באדיבות אתר מאקו (חדשות ערוץ 2- ללחוץ על הלינק הנ"ל)

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן