פורסם ב

פיצול דירות- המחאה הציבורית הועילה! עדכון 11/2015

גד קרן

עפי ״גלובס״ מיום 6 לנובמבר 2011 , שר הפנים וסגן ראש הממשלה, אלי ישי, חתם היום (א') על תקנות המאפשרות פיצול דירות קיימות וכן דירות שאושרו לבנייה וטרם נבנו. ההחלטה התבססה על נתוני משרד הפנים, שהצביעה על כך ש-17% בלבד מהיח"ד שנבנו ב-10 השנים האחרונות הינן בנות 3 חדרים ומטה, כאשר יתרת הדירות הינן בנות 4-6 חדרים. בהצלבת הנתונים הללו, עם נתונים על הרכב משקי הבית בישראל, הגיעו במשרד הפנים להחלטה כי יש לאשר את התקנות, המעניקות לוועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות למתן היתר לפצל דירות קיימות לדירות קטנות – ובלבד שלא יהיו קטנות יותר מ-30 מ"ר וכ-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. בנוסף, התקנות מאפשרות לפצל 20% מהדירות אשר בתכנון ממשלתי שאושרו, אולם טרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

לאחרונה חוזרים לבחון את חוקיות הפיצולים נוכח הדרישה לפתרונות דיור מיידים בעקבות המחאה החברתית. יחד עם זאת יש לבדוק מול הרשות את חוקיות הפיצול, אם ניתן לפצל!.

משרדנו עורך שומות והשגות עבור נאשמים בבניה לא חוקית או פיצולי דירות שהוגשה נגדם תביעה כספית בגובה כפל שווי הבניה הלא חוקית/הנאה הכלכלית שמפיקים מפיצול הנכס. התביעה מתוקף סעיף 219 לחוק התכנון והבניה. עבירות בגין ביצוע עבודות ללא היתר בניגוד לסעיפים 145 ו-204(א)לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ותקנות התכנון והבניה(עבודות ושימוש הטעונים היתר)תשכ"ז- 1967 גוררות מספר סנקציות מצד הרשויות/עיריות כגון הגשת כתב אישום פלילי כנגד מבצע העבירה, רישום הערות בפנקסי המקרקעין כאמור בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, צוי הריסה וקנסות מינהליים. הפעלת הסנקציה לפי סעיף 219 לחוק(השתת קנס לפי כפל שווי הבניה שבוצעה) נעשתה ע"י בתי המשפט במקרים בהם היתה חומרה מיוחדת בעבירה או שהיה בביצועה משום התרסה נגד החוק, כך למשל נעשה שימוש בסעיף זה במקרים בהם דובר בבניה בהיקף משמעותי ביותר, בבניה שבוצעה חרף התראות שניתנו או תוך הפרת צווים מינהליים או שיפוטיים שאסרו על המשך ביצוע העבודות, בבניה שנעשתה תוך השתלטות על שטחים ציבוריים, בבניה שבוצעה בניגוד לתוכנית בנין עיר, בבניה ששימשה לשימוש מסחרי, בבניה שהנאשם הפיק ממנה רווח כלכלי ובמקרים נוספים שהמשותף להם הוא כי בנסיבות העבירה קיימת חומרה מיוחדת מעבר לעצם בנייתה של הבניה הבלתי חוקית!. לאחרונה התובעים העירוניים מקשיחים את עמדותיהם וסוברים שגם ללא חומרה מיוחדת מספיקה הרחבת דירה ללא היתר ו/או פיצול דירה שגלום בהם רווח כלכלי עודף, ניתן וכדאי להגיש תביעה לפי סעיף 219 ולהשית על הנאשם קנס כבד! לאחרונה טיפלתי בהפחתת שומת תובע עירוני שהעריך עלות הרחבת דיור בשטח כ-55מ"ר בסך 200,000 ש"ח, וכפל השווי שנתבע בפועל לא פחות ולא יותר מהסכום הדמיוני בסך 400,000 ש"ח!!!. בסופו של דבר שילם הנתבע לעירייה כ-22,000 ש"ח ובתשלומים, והתחייב להשלים הליכי רישוי הבניה אחרת תהרס תוספת הבניה(ת.ב. 01/09/0004867)

יחד עם זאת עלי להדגיש כי לאחרונה נערך מצוד של ממש אחר מפצלי דירות ולפני כשבועיים (11/10)קיים חובב ארצי, מנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה, יום עיון מיוחד בו נקבעו שני מסלולי אכיפה ככלי עזר לתובעים- הראשון הוא הטלת קנס על מפצלי הדירות בגובה של פי ארבעה משווי הרווחים שהתקבלו במשך כל תקופת השימוש בנכס והשני הוא הטלת קנס יומי של עד 1,400 שקל על עברייני הבנייה מיום גילוי העבירה ועד מתן גזר הדין, תקופה שיכולה להימשך שנתיים ואף יותר, לכן כעבור שנתיים הסכום יוכל לצטבר למאות אלפי שקלים ואף לנסוק למיליון שקל. הודעה תהיה חייבת להימסר לעבריין מראש.  בנוסף, התובעים יוכלו להטיל קנס של 75,300 שקל בשל עבירת הבנייה וסכום זהה בגין השימוש בנכס.

לסיכום, מומלץ לבנות כחוק ובמידה וקיימת בניה לא חוקית והוגשה תביעה יש לפעול להפחתת הקנסות באמצעות עו"ד ושמאי מקרקעין.

 

פורסם ב

תכנון מדרגות תקניות

מתכננים מדרגות לבית? הטיפים הבאים יעזרו לכם לתכנן גרם מדרגות עמיד שעומד בתקני הבטיחות.

 steps

 

• בסיס המדרגות הוא בקונסטרוקציה המתחברת לבטון בקירות. מומלץ אם כך, לתכנן ולהזמין את המדרגות עוד בשלב השלד כדי לאפשר לבעלי המקצוע להתקין את החיזוקים בבטון ולחסוך בכך חיבורים מיותרים ומכוערים בעתיד.

• מומלץ להזמין את המדרגות מחברה אחראית ואמינה שעובדת בצמוד לתוכניות העבודה ועם פיקוח מהנדס.

• רוחב מדרך המדרגה (שלח) המומלץ הוא 27 ס"מ, ולא פחות מ- 25 ס"מ, • גובה המדרגות מקסימלי (רום) 17.5 ס"מ.

• להקפיד על מדרגות עם מדרך ורום ביחסים אופטימליים(פעמיים רום ומדרך יסתכמו יחד לכ-62ס"מ)

• גרם המדרגות מתחלק למהלכי מדרגות ולמשטחי ביניים (פודסטים). לאחר כל מהלך של לא פחות מ- 3 מדרגות, ולא יותר מ-16 מדרגות, יש להתקין משטח ביניים.

• גובה המעקה בכל מדרך צריך להיות 90 ס"מ.

• יש להקפיד שהחלק העליון של המעקה, כלומר מאחז היד, יהיה נוח לאחיזה.

• הרווחים בין נציבי המעקה לא יעלו על 10 ס"מ.

 

הכתבה באדיבות המגזין לעיצוב טרנד שכתובתו:

www.trend.org.il

 

 

פורסם ב

U.S. real estate market- 2014

Apartments for only one cent

 –  By Ido Shani –International Relations Representative – Keren Gad Group

 

The U.S. real estate market today is trying to recover from the deep financial crisis it has found itself at the start of the sub – prime of 2008. While housing prices in recent months had finally begun to show signs of slight recovery, the market is far from returning back to even near normal levels. According to recent reports, approximately 2.5 million American homes and condos are currently in foreclosure or foreclosure proceedings. In some areas you are better off buying an apartment to own rather than to rent in a student dormitory. In some cities unemployment has climbed to 50%. There is already some interest from Israeli investors who are looking at the US market.. There they can purchase a villa for 100 – 200 thousand dollars, whereas in Israel it will not cost less than 1.5 million dollars or a luxury apartment in the US for 50 – 80 thousand dollars

But this is not limited to only villas and apartments under the bright spotlight of investors. It turns out that opportunities in holiday/vacational apartments are of new interest. Research suggests you can find vacational apartments at ridiculously low prices. Yes, at the price of a few dollars or even a single cent, but on condition that you’ll pay an annual maintenance fee for 2 years. According to the American Association for the Development of Resorts, the period between 2008 to 2111 declined by almost 50% for vacationers. Following this trend ,this has caused arrears in payments for management in these projects. This led to more expensive annual maintenance fee from           $ 500 to – 700 to 800 dollars a year. The trend is changing, no doubt. The majority of the resort units are currently for sale, even for a dollar or a cent. The only condition is that the new owner is required to pay maintenance fees.

פורסם ב

עתיד הנדל"ן- האם הנדל"ן בארץ יושפע מהמצב הבטחוני?

 

לדעתי, ההשפעות השליליות של המצב הבטחוני ואינטיפאדת הדקירות, על יציבות האזור ועל הרגשת המערביות ששוררת לכאורה במזרח התיכון עד לארועים אלו עשויה לגרום הפך העליות בכלכלה שחווינו בעבר. כלומר, ההרגשה שה"אדמה בוערת" במזרח התיכון והכלכלה בסכנת יציבות,  במובן הפחות נעים, ולהבריח מישראל משקיעים פוטנציאלים ומשקיעים שכבר מושקעים בנדל"ן. במקרה כזה אם יתרחש, יחל תהליך דומינו שיסחוף אחריו את כל שוק הנדל"ן על כל הסיגמנטים שבו- מגורים, מסחרי ומשרדים. יש לזכור שגם לבורסה השפעה על האווירה הכלכלית ומגמה שלילית בבורסה יכולה להוות זרז לירידות מחירים גם בנדל"ן המקומי.

מכל מקום לפני כל השקעה בנדל"ן מומלץ בפרט בימים סוערים אלו להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

 

אין בכתבה זאת משום תחזית מכל סוג שהוא ו/או המלצה או המלצה להימנעות מהשקעות בבורסה ובנדל"ן , והכל הוא דעה אישית שלי ומי שמסתמך עושה זאת על אחריותו בלבד.

 

 

 

פורסם ב

? Forecasts 2016: Are the new Canadian rules to harsh for the real estate market

by Jonathan Ben Simon B.Eng–

International Relations Representative – Keren Gad Group

For the last 7 years, the Canadian federal government has been changing the law regarding personal mortgage loans. Its goal aims to prevent the real estate market of going out of control by limiting excessive debt to Canadian households, somewhat slowing down the market. According to lawmakers, nothing catastrophic is to be expected, but nothing miraculous either, respond the economists. Indeed, a slight slowdown seems to be appearing for several months now. In short, since the summer of 2012, Canada’s Finance Minister, Jim Flaherty, has changed the maximum amortization period for mortgages supported by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) to 25 years. This reduces the amortization of the debt of five years, implying a higher monthly payment. The Minister has, in addition, pushed 20% down payment required without the need of mortgage insurance. These measures are considered by the market as drastic, but are they really

??

Firstly, these changes affect mainly first time homebuyers. Therefore, the impact of these new regulations is felt on a certain part of the market only. Moreover, the demographic change caused by the influx of immigration and the aging of the population tends to control vibrations of the real estate business. This causes a real estate rotation that rebalances supply and demand. Since older people need housing options better suited to their condition, newcomers seeking to establish themselves recover their homes. That being said, 2013 is expected to show more stability due to gradual slowdown in property prices. While some sources predict a 2% decline, nothing yet has been confirmed.

While we have seen the effects of legislation on buyers, let’s see the effects on owners. The latters are affected when refinancing their properties, whereas before they had the right to 85%, now they cannot get more than 75% to 80%. They lose, in a way, 5% in property refinancing value. Thus, the only survivors are borrowers who wish to renew their existing loan. However, the new laws still indirectly affect them as they are forced to follow the same reimbursement rules. Since July 9, the government no longer allows a reimbursement greater than 39% of annual revenues. This regulation is not limited to mortgages as it also includes personal debts. That is to say that credit cards, store credits and all other related debt could no longer be struck at once. The proportion of reimbursement must enroll in a slice of 45% of revenues. This measure seeks, it seems, to protect the economy from market fluctuations. Limitation of indebtedness, lower mortgages, lower refinancing and increased CMHC requirements aim at a balance that is difficult to measure yet. It is certain that the debt reduction is desirable, but it also limits investments. Finally, the wealthy are not forgotten by the new laws. Now the government will no longer insure houses worth more than a million dollars.

Here are roughly the changes to expect in 2013. Fortunately, mortgage rates appear to remain advantageous, which will somewhat benefit the residential construction projects needed to meet demographic needs.

פורסם ב

פארק אריאל שרון- חיריה פוטנציאל להשבחת שווי

אתר הפסולת חיריה הידועה כהר הזבל שינתה את יעודה לפני מספר שנים ואיננה משמשת עוד כאתר להטמנת פסולת, אלא כתחנת מעבר בלבד. לרגלי ההר קיימת סככה ענקית שאליה מגיעות משאיות זבל עירוניות מכל רחבי גוש דן, פורקות את מטענן ובאגרים ענקיים מעמיסים את כל הכבודה הריחנית למשאיות ענק, פול-טריילרים שנוסעים דרומה לאתרי הטמנה מסודרים. בצמוד לאותה סככה פועלת תחנת מיחזור אשר ממינת וממחזרת חלק קטן יחסית מהפסולת הביתית ואילו מרבית הפסולת עושה דרכה להטמנה. באתר קיימים גם מתקני טיפול וגריסת גזם ומיכלים אשר אוגרים את הגז שנפלט מהר חיריה כתוצאה מתסיסת הזבל הרב שצבור בו, גז זה שהינו ידידותי לסביבה משמש לייצור חשמל לאתר כולו ועודפים ממנו ״ מיוצאים״ למפעל תעשייתי בישוב הסמוך אזור. בנוסף הוקם מרכז לחינוך סביבתי שמטרתו להסביר ולחנך ילדים, בני נוער ומבוגרים את חשיבות השמירה על הסביבה באמצעות מיחזור במקור( כלומר למיין כבר בבית) וחינוך לצרכנות נבונה שממעטת להשתמש בניילונים ואריזות שאינן ממוחזרות, וכיצד יש להמשיך להשתמש ולהשמיש מוצרים ישנים במקום תרבות הצריכה שמייצרת כמויות של אריזות ופסולת כתוצאה מהשלכת המוצרים הישנים, שלעיתים קרובות הינם טובים ושמישים ונזרקים רק בשל האופנה והטרנדיות להתחדש ״במילה האחרונה״.

באשר להר עצמו שמתנשא לגובה מרשים וכולו מזבל דחוס, ההר כוסה במצע כורכר ותוכנן ע״ אדריכל נוף ששאף לפתח את ההר ולשלבו בפארק העתידי ללא פגיעה במרקם ובקונטור ההר, וזאת מתוך רצון להתמודד עם טעויות העבר תוך צעידה לעתיד ירוק ומתחשב בסביבה. התוצאות הינן מרשימות, צירפתי צילום מראש ההר שבו ניתן להשקיף לעבר תל אביב, מקווה ישראל וחולון וממנו ניתן לראות את חזון פארק אריאל שרון שיהיה גדול ומרשים מהרבה פארקים עירוניים מפורסמים בעולם, ויכלול שבילי אופנים , מתקני ספורט ונופש, פיתוח וניקוז נחל איילון ושפירים. עפ״י תמ"מ 3/5 – פארק איילון, שהיא תכנית מתאר מחוזית חלקית לפארק מטרופוליני בדרום מחוז תל אביב אשר הוכנה על ידי משרד הפנים בשיתוף עם המשרד לאיכות הסביבה ובתמיכה מלאה של הרשויות המקומיות הסובבות את הפארק.

תכנית פארק איילון משתרעת על שטח של כ- 8,000 דונם, מתוכם: כ- 1,000 דונם המהווים את פארק דרום המצוי בתחום העיר תל אביב יפו; כ- 500 דונם הכוללים את אתר הפסולת "חיריה", לגביו מתוכנן להתבצע הליך שיקום ואת תחנת מעבר פסולת למרגלותיו העתידה להפוך לפארק מיחזור; כ- 500 דונם של שטחי תשתיות הכוללים, בין היתר, את דרך מס' , את תחנת המשנה של חברת חשמל ואת אדמות מקווה ישראל (כ- 3,300 דונם), המיועדים על פי התכנית להישאר אדמות חקלאיות בהתאם לחוק מקווה ישראל.

יתרת השטח, כ-3,000 דונם, מיועדים להוות את ליבת שטח פארק איילון המהווה שטח פתוח למטרות פנאי ונופש. חלק משטח הפארק מהווה אזור פֶשט הצפה של נחל איילון, המיועד למנוע שטפונות בערי מחוז תל אביב השוכנות במורד הנחל. שטח הפארק כולו וליבת הפארק בכללו, נועדו לאוכלוסיית המדינה בכלל ומטרופולין תל אביב בפרט.

גבולות התכנית:

בצפון – שכונות דרום תל- אביב ופארק לאומי רמת גן בדרום – אזור וחולון במזרח – דרך מס' 4 במערב – שדרות לוי אשכול (חולון) ודרך חיל השריון (תל- אביב). המטרות העיקריות של התכנית: יצירת פארק המהווה "ריאה ירוקה" לרווחת אוכלוסיית מטרופולין תל-אביב בכלל ודרום המטרופולין בפרט.  שיקום נחל איילון ונחל שפירים ושמירת שטח לפשט הצפה עבורם, כאמצעי לסיוע בפתרון בעיית ההצפה של נתיבי איילון ושכונות דרום תל- אביב. שיקום אתר הפסולת חירייה והפיכתו ל "גן פורח" ונקודת תצפית על האזור. קביעת הוראות להכנת תכניות מתאר מקומיות לפארק, הכולל פעילויות נופש ופנאי, בשטח התכנית: אגם, מתקני ספורט ושבילי הליכה.רשם החברות אישר את הקמתה של החברה הממשלתית המנהלת לפארק איילון. תפקידיה של החברה הממשלתית יהיו לעסוק בתכנון, פיתוח, ניהול ובאחזקה של פארק איילון, לשמרו כשטח ציבורי פתוח, לפעול לשיקום הר הפסולת חירייה ולהסדיר את זכויות המקרקעין במתחם הפארק.

באשר לפוטנציאל הנדלני אני מאמין שכל אזור פארק דרום עד חוות הזרע ומקווה ישראל, יהנו מחשיפה לפארק חיריה וכתוצאה מכך מעליית ערך מקרקעין.

 נכתב ע"י גד קרן- שמאי מקרקעין מ-  GK שמאות והנדסה

 

 

פורסם ב

יישום מסקנות נדל"ן 2015

עם פרופ' סטנלי

נתבקשתי ע"י עו"ד שמייצג רוכש דירה לערוך שמאות ירידת ערך לדירה בגין אי התאמה לסטטוס מגורים. מעשה בדירה בקומת קרקע בצפון הישן של ת"א, כ- 60 מ"ר שהיתה צמודה לחדר הסקה במפלס קצת נמוך יותר ממפלס הדירה. לימים בעל הדירה השתלט ללא הרשאה על חדר ההסקה וסיפחו לדירתו אגב ביצוע שיפוצים נרחבים, השוואת מפלסי הרצפה, תקרות אקוסטיות וכד' כולל יציאה לחצר הבנין. הדירה הפכה פתאום לדירת גן בת  1/2 3 חדרים אטרקטיבית. הדירה נמכרה פעם אחת לתושב חוץ שבקושי גר בדירה ולאחר כשנתיים מכר אותה לאותו תובע רכש את הדירה בגלגול שני מאותו שינוי. כל הגורמים סמכו רק על הנסח במילא יש פערים כידוע בין שטח בפועל לשטח רשום וויתרו על בדיקה שמאית או בדיקה בתיק בנין שהיה מלא בתלונות דיירים וכמובן עיון בתשריט הבנין במחלקת ההנדסה היה מגלה את האמת. בשלב מסוים הרוכש גילה שחלק מדירתו היה בעבר רכוש משותף- חדר הסקה והגיש לאחרונה תביעת פיצויים נגד כל הגורמים, לחילופין ביטול העיסקה והשבת כל הכספים לרבות דמי התיווך.

מהן הבדיקות שי שלבצע כדי למנוע בעיות בעתיד וגם להיות גורם מקצועי שמאמין בגילוי נאות:

  1. זיהוי הנכס- נסח הטאבו המפורסם הוא מסמך משפטי המהווה תעודת הזהות של הנכס, כפי שכל אי התאמה בתעודת זהות ביחס למחזיק התעודה למשל צילום לא תואם או בתעודות החכמות הביומטריות טביעת אצבעות לא תואמות כך בנסח הטאבו. אני קורא לזה משולש הזהב ששלושת קודקודיו הן- הנסח, ביקור בנכס, בדיקת במאגרי קדסטר- מיפוי ישראל או אתר העירייה הרלוונטית ותשריט בית המשותף. מה אנחנו משיגים בבדיקות אלו- זיהוי כמעט 100% שהדירה שאותה אנחנו מעריכים ובמקרה שלכם משווקים היא הדירה שפרטי הרישום שלה מופיעים בנסח המוצג. אני לא מדבר על זיהוי הבעלים כבעלים(שזו לדעתי תפקידו של עו"ד) אלא זיהוי הנכס עצמו שפה גם אתם כמתווכים נכנסים כשותפים לבדיקות, אני מזכיר פסיקת בימ"ש העליון בפרשת דדון שבה נקבע: "חובת הנאמנות של המתווך כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו ובעניינו זהירות סבירה כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר לבדוק את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל ע"י בדיקת ספרי המקרקעין משהיפר חובתו זו קמה לקונה עילה לביטול החוזה שבינו לבין המתווך וזה האחרון אינו זכאי לדמי התיווך עפ"י החוזה". רבותי אם על זיהוי המוכר בימ"ש קבע מה שקבע קל וחומר על זיהוי הנכס.

כדי להמחיש את אביא דוגמא מהרצליה בא התרענו על אי התאמה- היתה חלקה גדולה שעליה בנוי בית צמוד קרקע עם חצר גדולה לימים פוצלה ל- 2 חלקות ועל החלקה הפנןיה נבנה בית משותף, אני לא יודע מה ההשתלשלות של הארועים שהביאו להחלפה בין מספרי החלקות החדשות אך בפועל לאחר ביקור בשטח ובדיקה במיפוי ישראל עולה שהכותרות של הנסחים ביחס למספרי החלקות הינן שגויות והתחלפו. כמובן שרק בדיקה של שלושת הקודקודים- נסח, נתוני גו"ח רשמיים וביקור אפשר היה לעמוד על התקלה.

טעויות רווחות כאן נכנסים בדיקת עומק עד לרמה של חלקת משנה(ת"ח) היא בדיקת תשריט הב"מ מצאנו טעויות בכותרות הנסחים ביחס לת"ח מול התשריט כמובן שרק לאחר ביקור בדירה כדי לדעת לזהות אותה בתשריט וניסיון בקריאת נסחים ותשריטים ניתן לעלות על הטעות.

  1. בדיקות נוספות וכאן אני חוזר לדוגמא הראשונה זאת בדיקות במחלקת מהנדס העיר ובוועדות לתכנון ולבניה. בכל עירייה יש גנזך הנדסה עם תיקי בנין אתם לא מתארים מה ניתן ללמוד מתיק הבנין החל מסכסוכי שכנים, דרך התנגדויות ליוזמות בבנין וכלה בדברים מהותיים כגון חריגות בניה, תקרות פל-קל ובעיות הנדסיות שמחייבות ביקורת מהנדס בנין. בדיקות נוספות יתבצעו בוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן בקשר לפוטנציאל תכנוני- תוכניות משביחות או להיפך תוכניות פוגעות שיש בהם לכאורה ירידת ערך כגון: כבישים ראשיים, מסילת ברזל, קווי מתח עליון, מבנה ציבורי מרעיש וכד'.
  2. הבדיקה האחרונה שאין לי ספק שכולכם מתמחים בה זו הערכת הדירה, יחד עם זאת ברשותנו השמאים מאגרי מידע ונתוני עסקאות וכפי שאתם לא אחת מסייעים בעיצה טובה לשמאי בקשר לשווי אל תהססו לפנות גם לשמאים שמומחים גם בנושא השבחת או ירידת ערך כאמור או מיסוי צפוי במקרה של עסקת נטו.

שת"פ עם מתווכים מעבר להפניות הדדיות טובות שמניבות עסקאות או עבודות שמאות.          אני גורס שתמיד כדאי להתייעץ עם המתווך המקומי שמכיר את ההיסטוריה של הנכס בעיקר רלוונטי לגבי דירות מיוחדות שהמחיר הנדרש להם כולל ערך מוסף למשל ידוענים(סלברטיז') , מכיוון שלנו כשמאים אין שוק משוכלל שיכול ללמד על שווי ראוי אנו מעריכים ומתמחרים בשני מצבים שווי ללא ה"ייחוס" ומחיר מצופה לאחר שהתייעצנו עם המתווך המקומי שיכול לסייע בתימחור. כנ"ל להבדיל בדירות בעיתיות עם סטיגמה שלילית למשל דירות קטלניות שהתרחשו בהן אסונות או דירות "מקוללות" שאין לגרים בהן סימן ברכה, כמובן שאנו כשמאים נמצאים בדילמה האם לציין גורם שהוא במישור המיסטי- פסיכולוגי ולא במישור העובדתי שמאי – ראציונלי ויחד עם זאת אנחנו יודעים שהפסיכולוגיה עובדת ובמסגרת הערכת הנכס וגילוי נאות של הנתונים עלינו להציג את הנתונים והלקוח יחליט איך להמשיך.

לסיכום, רבותי אני מכיר את האמירה מה אני צריך את כל הבדיקות והכאב הראש הזה הלקוח אוהב ומעוניין בדירה, למה לבלבל תן לי לסגור ולגזור קופון. לדעתי, אין מקום לאמירה כזאת בימינו, להיפך השקיפות הלאה והבדיקות המקצועיות ישרו רגיעות על כל הצדדים שיבינו שהם בידים טובות ומקצועיות לא רק מבחינת המחיר ששולם אלא ובעיקר זכות הקנין נבדקה ומוגנת , יתרה מזאת, דווקא באמצעות מכלול נתונים ודרכם ניתן למנף  ולהגיע לעיסקה טובה יותר ללקוח.

פורסם ב

בנפתולי סעיף 197- ירידת ערך מקרקעין

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 197 את העקרון העומד בבסיס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית מתאר, כדלקמן: "נפגעו ע"י תוכנית , שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית , בכפוף לסעיף 200." בהתאם להוראות החוק, הרי שבניגוד להיטל השבחה קיימת זכות לתבוע פיצויים גם בגין נזק שגרמה תכנית מתאר מחוזית (ת.מ.מ) ותכנית מתאר ארצית (ת.מ.א), למרות שהגוף המפצה הינו הוועדה המקומית. הפיצוי ניתן בגין הפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת. הגשת התביעה והתיישנותה את התביעה יש להגיש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום כניסתה של התכנית  לתוקף, קרי היום בו פורסמה בילקוט הפרסומים. תקופה זו של שלוש שנים מהווה את תקופת ההתיישנות של התביעה – באם חלפה התקופה האמורה- אין באפשרות הנפגע או הטוען לפגיעה להגיש תביעה אלא אם כן הוארך המועד להגשת התביעה על ידי שר הפנים, שכן, שר הפנים רשאי להאריך את המועד, מטעמים מיוחדים שיירשמו. היום הקובע יש לשים לב, כי היום הקובע להגשת תובענה הוא יום פרסום התכנית למתן תוקף ברשומות.
סעיף 200 – פטור מפיצויים
חוק התכנון והבנייה קובע אף סייגים לחובת הפיצוי הקבועה בסעיף 197. סייגים אלו מפורטים בסעיף 200, הקובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". קיימות 11 הוראות, המתייחסות לעניינים הבאים: שינוי בתחום אזורים, קביעת מרווחים, הגבלת מספר בניינים, הסדרת בינוי, הגבלת בנייה הטומנת בחובה סכנה, הגבלת שימושים בבניינים, קביעת קו בניין, חיוב התקנת מקומות פריקה וטעינה בתעשייה, חיוב התקנת מקומות חניה ומקלוט, הגבלת בנייה בשל פגיעה בבטיחות טיסה. ככלל על מנת שהוראות סעיף זה תחולנה יש לקיים את שלושת היסודות הבאים במצטבר: הראשון, כי המדובר בפגיעה המפורטות בהוראות השונות; השני, כי המדובר בפגיעה בתחום הסביר; והשלישי כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוי.
טיפול בתביעה

עם הגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומית, על הוועדה להודיע לכל מי שעלול להיפגע מקבלתה על הגשתה, וליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. בכלל זה גוף משפה, שנתן התחייבותו לוועדה המקומית כי ישא בעול התביעות לפי סעיף 197 לאור אישורה של התכנית הפוגעת. על הוועדה לדון וליתן החלטה בתביעה בתוך 90 ימים ממועד הגשתה. לאחר קבלת ההחלטה האמורה, על הוועדה המקומית להודיע לתובע וכן לכל מי שהשמיע טענותיו בפניה, מהי החלטתה. אם החליטה הוועדה לדחות התביעה או כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200 – התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הוועדה המקומית, רשאים לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה לידיהם. אם קבלה הוועדה המקומית את התביעה בחלקה, והתובע חולק על הסכום שנפסק לו – ימונה שמאי מכריע בהסכמה או ע"י ועדת ערר (באין הסכמה כאמור). אף כאן חובה על הוועדה המקומית לשלוח הודעה  על מינוי השמאי לכל מי שעלול להיפגע מהחלטת השמאי, וחובה על השמאי ליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו. ערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטתו (מוגש לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה). הוגש ערר כאמור, וועדת הערר נתנה החלטה, ניתן להגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה משפטית בלבד. יש להגיש הערעור תוך 45 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה.

לסיכום סעיף 197 שמפצה את האזרח על ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית הינו למעשה פיצוי ההיפך ובסימטריה למס- היטל ההשבחה שמוטל על האזרח כתוצאה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג.

הרשויות עומדות בתוקף על זכותן לגבות את ההיטל ההשבחה, ואף נקבע לאחרונה מנגנון מהיר לסיום המחלוקות בנושא היטל ההשבחה בין האזרח לרשות וזאת במסגרת תיקון 84 .

על כן, על אף הקשיים שהרשויות מערימות ונפתולי החוק על האזרח לעמוד על זכותו בקבלת פיצוי הולם במסגרת סעיף 197, ובכל מקרה של סלילת מחלף או כביש או רכבת קלה/רגילה או הסטת מסלול המראה/נחיתה יש לפנות בהקדם לשמאי מקרקעין שיעריך במידה וקיימת פגיעה מהי ירידת הערך והפיצוי הנדרש.

פורסם ב

2012 Real Estate situation on Israel has changed

-2012- Real Estate in Israel

By Ido Shani –International Relations Representative – Keren Gad Group

Home prices in Israel were 2.66% higher in nominal terms in the third quarter compared with the corresponding quarter, and fell by 3.65% compared with the preceding quarter. The year-on-year rise in home prices declined from 16.82% in the third quarter of 2010 compared with the third quarter of 2009.

The fastest rising home prices were in Delhi, Sao Paulo, Hong Kong, Latvia"s capital of Riga, and Estonia"s capital of Tallinn. Ireland is at the bottom of the third quarter ranking, with a 13.5% drop in home prices compared with the corresponding quarter.

Global Property Guide states, "House prices in Israel fell 0.58% in the year to the third quarter of 2011, the first drop since 2009. During the latest quarter, house prices were down 3.65%. The moderation in home prices comes against the background of the continued increase in the number of building starts, the lagged effect of the increase in the interest rate, measures introduced by the Bank of Israel affecting mortgages, and steps taken by the Ministry of Finance in real estate taxation. The effect of these moves is expected to continue and be evident going  forward."

Apartments sold and rented

Second-hand apartments sold

Tel Aviv and central region

Hod Hasharon: A 280-sq.m. six-room house on a 250-sq.m. lot on Hayakinton St. was sold for NIS 3.3 million, down from the asking price of NIS 3.35 million (Re/MAX).

Rishon LeZion: A four-room apartment on Ben Saruk St. was sold for NIS 1.35 million A 100-sq.m three-room apartment on Maagal Hashalom St. was sold for NIS 1.35 million (Anglo-Saxon).

Ra"anana: A 95-sq.m. four-room apartment on Shlonksi St. was sold for NIS 1.85 million. A 120-sq.m. five-and-a-half-room apartment on Keren Hayesod St. was 2.9 million (Bank of Jerusalem)

Hadera:  A 100-sq.m. four-room apartment on Hasida St. was sold for NIS 735,000 (Re/MAX).

Or Akiva:  A 130-sq.m. five-room apartment on David Hamelekh St. was sold for NIS 785,000 (Re/MAX).

Karkur: A 165-sq.m. five-room house on a 250-sq.m. lot was sold for NIS 1.69 million (Re/MAX).

Jerusalem and environs

Jerusalem: A 55-sq/m. two-and-a-half-room apartment in need of renovation, on Efodi St., Rehavia, was sold for NIS 1.48 million. An 85-sq.m. three-room apartment on Bachar St., German Colony, was sold for NIS 1.85 million (Re/MAX).

Haifa and the north

Haifa:A 76-sq.m. three-room apartment on El Motenabi St. was sold for NIS 600,000 (Bank of Jerusalem). A 68-sq.m. three-room apartment on Shai Agnon St. was sold for NIS 370,000. A 55-sq.m. three-room apartment on Jaures St. was sold for NIS 495,000 (Re/MAX).

Carmiel: A 180-sq.m. six-room house on a 500-sq.m. lot on Baz St. was sold for NIS 1.47 million. A 110-sq.m. four-room apartment on Mivtzah Assaf St. was sold for NIS 772,500 (Re/MAX).

Housing construction at a 10 year high

According to The Central Bureau of Statistics reports ,78,000 homes were under construction at the end of September.

There were 32,400 housing starts in January-September, 32% of which were one and two-family homes, 12% more than in the corresponding months of 2010. There were 10,690 housing starts in the third quarter, the fourth consecutive quarter in which housing starts exceeded 10,000 units.

36% of the housing starts in January-September were in the Central District, 17% were in the Northern District, 16% in the Southern District, 12% in the Tel Aviv District, 9% in the Haifa District, 7% in the Jerusalem District, and 2.2% in Judea and Samaria. The largest increase in housing starts was in the Southern District – up 38% compared with January-September 2010, followed by a 21% increase in the Tel Aviv District, and a 13% increase in the Southern District. Housing starts declined slightly – by less than 1% – in the Haifa and Northern districts.

Minister of Housing and Construction Ariel Atias said, "The growth in housing starts is the activity that will have the greatest influence to bring down home prices."

Ido Shani Sevel – Gad Keren

פורסם ב

0% מע"מ פצצה תדמיתית, 0 השפעה על מחירי הדירות

משולחנו של גד קרן- GK  שמאות

כרגע מורגשת האטה במחירי הדירות וניכרת מגמה של התמתנות ובחלק מהאזורים אף ירידה במחירי הדירות לרבות ביטול עסקאות של דירות מיד שניה. הקבלנים מדווחים על "בית קברות" במשרדי המכירות.

אולם, החל מחודש ספטמבר יסתער הישראלי על מלאי הדירות, מעכרים ומתווכים יחברו בין  זכאים/מוטבים עפ"י הקריטריונים בתוכנית לפיד לכאלה שאינם עומדים בקריטריונים(וימצאו דרכים לעקוף הגבלות סטטוטוריות), הקונים יכנסו לבנק למשכנתאות כדי לממן במשכנתא שמנה את הרכישה, הקבלנים שירגישו שמסתערים על הסחורה יעלו את המחירים בגובה ההנחה לפחות. וכך המגמה תימשך שאני לא צופה ירידת מחירים.

מאידך זה לא סוד שהמשק צועד למיתון ובמידה והריבית תעלה כפי שמבטיח ב"י ברבע אחוז לרבעון החל מתחילת 2015 (למרות התיסוף בשקל) אזי המצב הכלכלי יחריף, חלק מהלווים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא, ואז נחזה במימושי דירות בהיקף נרחב ע"י הבנקים.

סובסידיה לא עובדת טוב ולכן את ההטבות היה צריך לתת דרך מחיר למשתכן באזורי הפריפריה ופיזור האוכלוסיה כולל השקעה מסיבית במקורות תעסוקה ותשתיות ובמקביל בניה ממשלתית/מוסדית של בניינים להשכרה באזורי הביקוש.

 

 

פורסם ב

עידכון 2014 תמ"א 38 חיזוק כנגד רעידות אדמה

גד קרן

המפקח על המקרקעין רשאי, אף אם לא התקבלה ע"כ החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע עבודת התמ"א, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
(תיקון), התשע"א–2011*

תיקון סעיף 1

1.

בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),
התשס"ח–2008‏[1] (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –

 

 

(1) אחרי ההגדרה ""בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף"" יבוא:

 

 

 

""החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:

 

 

 

 

1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;

 

 

 

 

(2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;

 

 

 

 

(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;";

 

 

(2) בהגדרה "היתר בנייה", במקום "התשכ"ה–1965" יבוא "או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים";

תיקון סעיף 5

2.

בסעיף 5 לחוק העיקרי –

 

 

(1) במקום סעיף קטן (א) יבוא:

 

 

 

"(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.";

 

 

(2) בסעיף קטן (ד), במקום "שבמועד הקובע", יבוא "שערב ביצוע העבודה".

 

 

בנימין נתניהו

ראש הממשלה

 

יעקב נאמן

שר המשפטים

 

 

 

 

 

 

שמעון פרס

נשיא המדינה

 

ראובן ריבלין

יושב ראש הכנסת

 

*התקבל בכנסת ביום ה' בשבט התשע"א (10 בינואר 2011); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה – 541, מיום י' בחשוון התשע"א (18 באוקטובר 2010), עמ' 6, עמ' 135.

[1] ס"ח התשס"ח, עמ' 154.

תוכנית מתאר ארצית(בקיצור תמ"א)38 עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמורת זכויות בניה נוספים. במסגרת פרויקט חיזוק הבניין מקבלים הדיירים תמורת בניה על הגג המשותף, חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין(יסודות ועמודים, הוספת פיר מעלית+מעלית, ממ"דים) מרפסות שמש, חידוש ושדרוג השטחים הציבוריים בבנין כגון: חצר משותפת, הכניסה לבנין, לובי וחדר מדרגות. לעיתים במסגרת הפרויקט, ניתן פתרון חניה לבניינים ללא חניה.

 

חיזוק הבניין עפ"י התמ"א מתאפשר אם התמ"א חלה על אותו אזור, הבנין בנוי לפי היתר לפני 1/1/1980 ויוכח ע"י אישור מהנדס כי הוא טעון חיזוק כנגד רעידות אדמה. בנוסף, תוספת הבניה או מימוש הבניה יותנה בביצוע כל הוראות התמ"א לרבות הודעות לבעלי הנכסים הגובלים והצגת פתרונות לתקן החניה הדרוש ליחידות שיתווספו לבניין. יצוין כאמור, כי קיימים אזורים נרחבים בהם התמ"א איננה חלה.

במסגרת התמריצים תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונקבע כי שיעור ההשבחה כתוצאה ממימוש הזכויות עפ"י התמ"א יהיה 10% במקום מלוא ההשבחה, ולפיכך היטל ההשבחה לרשות המקומית המהווה 50% מההשבחה עקב מימוש תוכנית בנין עיר- תוכנית מתאר מקומית/מפורטת, יהיה במקרה של התמ"א 5%.(זאת למרות שעפ"י חוק לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תמ"א).

סוגיה נוספת שזכתה להתייחסות בית המשפט היא התגבשות החבות בהיטל השבחה, במילים אחרות האם המימוש הוא גם במקרה של מכירת נכס שלא הושבח אך חלה עליו התמ"א, או שמא רק במקרה שבו הוצא היתר בניה בפועל.

בית משפט השלום בת"א החליט כי כל עוד לא ניתן היתר בניה לא קמה לוועדה זכות לדרוש היטל השבחה מכיוון שתמ"א 38 הינה תוכנית מיוחדת אשר מתגבשת רק במקום שהוצא היתר בניה בפועל. עוד הוסיף כבוד בית המשפט כי הוועדה אינה יכולה לדרוש מראש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד.

הח"מ מאמין שהסאגה הממושכת בענין מיסוי הקשור לתמ"א 38 תימשך ועוד נחשף לפסקי דין רבים ויתכן סותרים.

גד קרן- GK  שמאות

פורסם ב

שינוי מגמה בנדל"ן- אפריל 2014- מחירי מטרה ומע"מ 0%!

בימים אלו נפל דבר בעקבות החלטות הממשלה בענין מע"מ 0% ומחירי יעד("מטרה")נמוכים בכ- 20% לדירות באזורי ביקוש, וניתן להכריז לאחר מספר שנים "סוערות" בשוק הנדל"ן למגורים שאופיין לעיתים בעליית מחירים דרמטית, שהמגמה נבלמה ולאחר אפשר לדבר על ירידת מחירים שהיא תופעה בריאה בכל שוק שצריך וחייב ל"שחרר קיטור" מעת לעת.

נדמה כי הכותרות על "בועת הנדל"ן" וריסון מתן המשכנתאות נותן את אותותיו מצד הביקושים ואכן, בסקר שהתפרסם לאחרונה עולה כי קרוב ל-90% מהציבור הישראלי לא מחפש ולא שוקל חיפוש דירה, בנוסף, משקיעי החוץ והמקומיים מדירים רגליהם משוק הדירות להשקעה הן בגלל מחירים גבוהים ומגבלות קבלת אשראי והן בשל מיסוי מוגבר- מס רכישה עולה ומצב כלכלי בלתי ברור. יש להזכיר גם את ריבית הפריים הפופולרית שמתייקרת ומכבידה על החזר המשכנתא בריבית משתנה.

דירות מפוצלות שהיו להיט ומטבע עובר לסוחר מתקשות למצוא קונים בשל "ציד" בעלי הדירות המפוצלות מצד הרשויות בגיבוי מלא של משרד המשפטים.

ככלל, קיים היצע גדול יותר בשוק הנדל"ן למגורים בשל רצון של מוכרים "לתפוס את הרכבת האחרונה" ולהנות מהמחירים הגבוהים ערב שינוי המגמה כאמור, גם שחרור קרקעות מואץ ביוזמת המינהל וגופי נדל"ן גדולים שנלחצו ע"י קברניטי המשק גורמים לגידול בצד ההיצע.

יוצא איפוא, שהכלל הכלכלי ביקוש-היצע שעובד יחד עם אלמנט פסיכולוגי -"בועה" גורמים לדעתי לשינוי מגמה מובהק! ואת האמת צריך להגיד.

גד קרן- שמאי מקרקעין.GK שמאות, ביקורת מבנים.