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La gentrification de Jaffa – Sud Tel-Aviv

 , Le Centre de l'Évaluation Immobilière et Groupe Gad Keren

.Jaffa est assise sur le bleu éclatant de la Méditerranée,eclipsee par la prestigieuse Tel-Aviv

Au cours des dernières années, Jaffa – une ville historiqueme arabe- a attiré les citadins juifs riches, qui prennent plaisir -a dans son charme du vieux monde 

Il n'y a pas si longtemps, l'ancienne ville portuaire de Jaffa a été considérée comme un marigot délabré, en particulier les zones en dehors de la vieille ville préservée. .Certains Israéliens évitaient la zone complètement – à l’exception de certaines visites pour déguster des saveurs arabes chez les restaurateurs populaires

Mais cela change rapidement. La ville de Tel-Aviv est en train d’investir des millions de dollars en vue d’attirer les citoyens et touristes vers cette vieille ville longtemps négligée. La transformation peut déjà être vue autour du charmant mais délabré marché aux puces de l'époque ottomane, connu en hébreu sous le nom de Shuk Hapishpeshim.

À côté des étals débordant de jeans de marque recyclés, robes antiques et des pots en cuivre, un certain nombre de petites boutiques , cafés et crémières ont ouvert dans ce qui était autrefois des ateliers miteux et des entrepôts. Plusieurs des nouveaux propriétaires de magasins défendent la réputation de la ville comme l'un des rares endroits en Israël avec une coexistence relativement pacifique entre les populations arabes et juives.

Le côté résidentiel de Jaffa, quant à lui, apparaît comme une ville de paradoxes. Les vieux bâtiments délabrés avoisinent les nouveaux immeubles au design épuré. Certains des habitants, juifs pour la plupart, ont bénéficié de politiques gouvernementales, comme un coup de pouce dans le développement immobilier visant à transformer l'image de la ville de ghetto en une banlieue culturellement relancée et branchée.

Tandis que le marché immobilier de la partie nord de Tel-Aviv semble stagner, Jaffa et la plupart des quartiers au sud de Tel-Aviv sont en pleine croissance. En effet, le prix de clôture moyen des ventes de logements à Tel-Aviv cesse d’augmenter, reflétant un déplacement de l’activité vers les quartiers moins chers plus au sud (Jaffa, Neve Sharett, Florentin, Yad Eliyahu, etc.). À Florentin, quartier jeune et branché tout près de Jaffa, des appartements studio qui se vendaient à moins de 20,000NIS le mètre carré en 2006 se vendent aujourd’hui à plus de 30,000NIS le mètre carré. Une balade dans le secteur permettra de voir un bon nombre de nouveaux projets résidentiels : le projet Pivko sur les rues Salame et Abrabanel, le projet Noya sur la rue Salame coin Yerushalayim et plusieurs autres.

Cette gentrification rapide de Jaffa n'est pas sans controverse. Environ un tiers des 60,000 habitants de Jaffa sont arabes, et beaucoup d’entre eux estiment qu'ils sont écrasés, en quelque sorte, dans la nouvelle revitalisation.

D'autres, cependant, voient le nouveau visage de la ville comme un bel exemple de coexistence.

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Sky is the limit for Tel Aviv beachfront apartments

Luxury apartments on Tel Aviv’s shore are in great demand, and potential buyers are willing to pay the high price tag.

In the wake of the last financial crisis, and oft-heard claim was that while some of the mega-wealthy were hurt by the crisis, many others came out of it financially stronger. Simply look at what is possibly the most expensive strip of real estate in Israel – the stretch of central Tel Aviv’s shoreline.

By this fact, the wealthy are probably wealthier. The total value of apartment sales in the area jumped from 270 million NIS in 2010 to 444 million NIS in 2012. Real estate analysts predict it will reach over 500 million in 2014.

Traditionally, the number of new housing projects has been limited. The general public – the ones who don’t aim for a seaside luxury penthouse but rather for a simple day at the beach – fight to ensure access and unobstructed views. Most of the original construction on streets close to the shore are low-rise buildings (3-4 storeys) built on relatively small plots of land. Real estate developers usually have to buy out several property owners to end up with enough land in order to build a new project. This has meant that, for many years, no more than one new luxury housing project was under construction in the area in any given year. However, there are currently two luxury housing projects marketed at the same time, the 10 Herbert Samuel and the David Promenade Residences.

While the number of transactions of high-end apartments has increased, so has the price per square meter. Today, the prices for such properties in this area has topped the 100,000 NIS a square meter in the recent developments (David Promenades – a 17th floor, 612 sq. m. apartment was recently sold for 81.5 million NIS), and anywhere between 40,000 NIS to 70,000 NIS in the older ones, like the Opera Tower or the Sea Pearl Tower. A fifth floor, 60-square meter apartment in the Opera Tower that would sell in 1992 for 215,000 USD (approx. 600,000 NIS back then), today goes for over 3 million NIS.

These drastic price jumps should be qualified by pointing out that a considerable part was due to how large projects are marketed. The closer to the move-in date, the higher their prices go. Typically, developers sell their most valuable apartments in the later stages of the project.

So when people speak of a slump in the luxury apartment market due to the global economic slowdown, it should be noted that this does not apply to Tel Aviv's golden kilometer. When the entire market is in a slowdown, the opposite is happening on Tel Aviv’s shoreline.