הערכת מגרשי גולף בישראל..

קיץ 2016,

במאמר זה אנסה להביא מעט מידע בקשר לתוכנית האב הלאומית לתיירות הגולף (להלן: תאל"ג), לערוך סקירה על מגרשי הגולף הפעילים בארץ ואלו המתוכננים, וכן הערכות שבוצעו למגרש הגולף בגעש ומגרשי בניה למגורים בקיסריה בסמוך למגרש הגולף.

תודתי נתונה ליו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות שבתאריך 4/3/2016 הואיל לארח אותי במגרש הגולף בגעש, לצורך סקירת מצב הגולף בישראל למאמר מקצועי זה, ואחרים שיגיעו אחריו. כמו כן תודתי נתונה לחברי השמאי בני יוכפז שהכין שומה למגרש הגולף בגעש בשנת 2009, והשמאית לימור מזור שהצטרפה לסיור בגעש וערכה את הראיון.

כיום פועלים בישראל 2 מגרשי גולף פעילים: בקיסריה ובגעש, והללו פועלים כמעט אך ורק בשוק המקומי; ובמצב הקיים אין כלל פעילות גולף משמעותית של תיירים בישראל.

בתכנית אב לתיירות הגולף בישראל נקבע: "שהתוכנית נועדה לספק בסיס לגיבוש מדיניות משרדי הממשלה השונים, בראשם משרד התיירות ומנהל מקרקעי ישראל, בנושא הקצאת קרקע, עריכת תכניות בנין עיר וקידום הקמת מיזמי גולף למען גיוון המוצר התיירותי של ישראל והרחבתו לפלח שוק חדש – תיירי גולף.

בהכנת התכנית התבסס צוות העבודה על מקורות מידע רבים: סקרים עולמיים מפורטים של חברת KPMG, אודות אתרים ומפעילים גולף; נתוני אגודות הגולף ואגודות תיירות במדינות השונות; ראיונות עם מפעילי אתרים. כמו כן, נערכו פגישות עם מתכנני המחוזות במשרד הפנים והמנהל מקרקעי ישראל לבחינת אתרים, יוזמות פוטנציאליות ותכניות בהליכים; פגישות עם אנשי מפתח בפיתוח ענף הגולף בישראל; אדריכלים שונים, שתכננו וליוו חלק מן היוזמות להקמת מגרשים נוספים ומומחים בתחום המים וההשקיה. התכנית לוותה בועדת היגוי בראשות נציגי משרד התיירות, בה השתתפו  נציגי מנהל מקרקעי ישראל, משרדי הממשלה השונים וגופים בעלי עניין.

 

1.1       תיירות הגולף

הגולף הינו ענף ספורט בעל אופי גלובלי, הפופולארי בקרב כלל שכבות האוכלוסייה. במהלך 20 השנים האחרונות, מספר מגרשי הגולף כמעט הכפיל עצמו ומספר שחקני הגולף הרשומים גדל פי שניים ויותר. על פי הערכות ישנם כ-33,000 מגרשי גולף ברחבי העולם, וכ-55 מיליון שחקני גולף. שוויה של תעשיית הגולף בארצות הברית[1] בלבד מוערך מעל 60 מיליארד דולר.

באופן טבעי, בעשורים האחרונים התפתח במסגרת שוק התיירות העולמי פלח שוק של תיירות גולף.

 

דוח שבוצע על ידי ה-Oxford Economics בתחום תיירות הגולף לאזורי אירופה, המזה"ת ואפריקה, שפורסם בדוח שהוכן על ידי KPMG, שכותרתו "סקירת תיירות הגולף באזור אירופה, המזה"ת ואפריקה לשנת 2008", מגלה כי:

 

  • בהתחשב בהשפעות על שרשרת האספקה בתחום התיירות וההשפעות על ההוצאה לצרכן של עובדי תעשיית תיירות הגולף, הערך הכולל של הפדיונות מתיירות הגולף מוערך ביותר מ-6.5 מיליארד אירו. סכום זה שווה לכמעט 2 מיליארד אירו בתמ"ג.
  • תיירות הגולף מספקת תעסוקה לכ-60,000 איש ברחבי אירופה, המזה"ת ואפריקה.
  • תיירי גולף מוציאים בממוצע סכום של 150-180 אירו ליום בביקור קצר, ו-250 אירו ליום בחופשת גולף בת שבוע, שמתוכם מוציאים 26% על גולף, 21% על נסיעות ו-20% על לינה. סכומים אלו הנם גבוהים ביחס לתיירים שאינם תיירי גולף.
  • כמו כן מגלה הדוח כי תייר הגולף הטיפוסי מבלה 4-7 ימים בחופשות גולף ליעדים קרובים, ו-7-14 ימים בחופשות גולף ליעדים רחוקים. תייר הגולף הטיפוסי משחק בדרך כלל 4-6 משחקים ב- 3-5 מגרשי גולף שונים במהלך שבוע חופשה אחד. עבור מבקרי גולף מאירופה, ישראל נחשבת ליעד קרוב.

 

להלן הגורמים המשפיעים על בחירת יעד על ידי תייר הגולף, על פי סדר חשיבותם:

1.

אקלים

7.

מזון

2.

איכות מגרשי הגולף

8.

סביבה מרגיעה

3.

מחיר החבילה

9.

בידור וחיי לילה

4.

נגישות

10.

מסורת גולף

5.

איכות מתקני הלינה

11.

אפשרויות טיול

6.

מספר מגרשי הגולף

 

 

 

מניתוח המצב הקיים בשוק תיירות הגולף עולה כי מדינות אגן הים התיכון ומדינות המזרח התיכון מהוות יעד חשוב לתיירות הגולף. עוד עולה מניתוח המצב הקיים כי הרוב המוחלט של תיירות הגולף בארצות מגיעה ממדינות אירופה.

הנטייה של האוכלוסייה המקומית במדינות אלה לשחק גולף היא קטנה; והתפתחות היצע מסלולי הגולף ברוב מדינות אגן הים התיכון נשענת בעיקר על תיירות הגולף כחלק ממדיניות ממשלתית המכוונת להעשיר ולגוון את המוצר התיירותי המקומי ולהגדיל את האטרקטיביות המקומית בשוק תיירות עתיר תחרות.

מדיניות זו, שהחלה בתחילת שנות ה – 90 של המאה שעברה, מייחדת בעיקר את מדינות דרום מזרח הים התיכון וצפון אפריקה; אך גם חלק ממדינות מערב אירופה, בעיקר פורטוגל וספרד. מדיניות זו צפויה להימשך גם בעתיד – היא מופיעה כנדבך חשוב באסטרטגיות פיתוח התיירות של חלק ממדינות האזור (כך למשל בטורקיה, קפריסין, יוון, מרוקו, ספרד), בדרום מזרח אזור הים התיכון ובצפון אפריקה לבדם נמצאים כיום בתהליכי תכנון והקמה כ – 90 מסלולי גולף הנוספים לכ– 70 קיימים.

 

במצב הקיים ולאורך זמן מתייחד המוצר התיירותי השכיח של ישראל לדת, תרבות והיסטוריה; שאליהם נוספים גם אקלים וים, אם כי היבטים אלה של המוצר התיירותי בישראל מפותחים פחות מסיבות שונות שלא כאן המקום לדוש בהן. המוצר התיירותי הזה שכיח במינון כזה או אחר גם בכל מדינות התיירות של אגן הים התיכון. בהתייחס למוצר התיירותי השכיח, לאקלים ולטווח הטיסה מתחרה אפוא ישראל במצב הקיים ולאורך זמן  עם מדינות אגן הים התיכון, בעיקר ככל שהדבר נוגע לתיירות המגיעה מאירופה, המהווה כ – 55% מן התיירות לישראל לאורך אותו זמן.

על רקע התפתחות הגולף הקיימת והצפויה במדינות התיירות המתחרות בישראל באגן הים התיכון כפי שהוצגה לעיל, פיתוח ענף הגולף בישראל מתבקש רק אם ישראל רוצה לשמור על האטרקטיביות היחסית שלה במרחב תחרות המייחס חשיבות הולכת וגדלה לגולף כמרכיב באטרקטיביות התיירותית המקומית.

מרחב התחרות אליו צריכה ישראל להתייחס בתחום תיירות הגולף הוא המרחב של אגן הים התיכון, שאליו יתווסף גם מרחב המזרח התיכון. ומרחב זה הוא המגדיר את מסגרות הביקוש הרלוונטיות של תיירות הגולף אותן תוכל  ישראל לממש.

 

תיירות המשחקת גולף בישראל תהיה מורכבת בעיקרה משני פלחי שוק:

  • תיירים היוצאים לחופשה בעיקר כדי לשחק גולף אשר יפנו ביקושים גם לישראל במידה ויתפתח בה היצע מתאים של מסלולי גולף (להלן "תיירות גולף");
  • תיירים המגיעים לישראל ממניעי הביקור השכיחים בתיירות לישראל המשחקים גולף בתדירות כזו או אחרת בחיי היום יום שלהם, ובהתאם לכך חלקם ישחק גולף גם בארץ במידה ויתפתח היצע מתאים של מסלולי גולף במקומות השהייה שלהם בישראל (להלן "תיירות מבקרת בישראל").

 

            הלוח שלהלן מסכם את אומדן התיירים שישחקו גולף בישראל בהנחות העבודה.

 

שנת יעד 2025

מינימום

מכסימום

סה"כ תיירים לישראל בשנה

6,000,000

6,000,000

מזה: משחקים גולף באופן מזדמן

135,000

188,900

סה"כ תיירות גולף בשנה

33,570

67,135

 

הנתונים על שוק הגולף בארצות הברית מדגימים כמה גדולה יכולה להיות תעשיית הגולף במדינה שבה 16,000 מתקני גולף ו-29.5 מיליון שחקני גולף, המהווים יותר מ-10% מאוכלוסיית ארה"ב, שהנם שחקי גולף פעילים.

באירופה, משחק הגולף גדל באופן ניכר מאז שנת 1990, וכיום יש באירופה כמעט 7,000 מתקני גולף ויותר מ-4.3 מיליון שחקני גולף.

מגרש בגעש:

 

20160304_082357 20160304_091252 20160304_092002 20160304_091158 20160304_091948 20160304_091155-1

 

 

 

 

 

 

מגרש בקיסריה:

20160314_153850מגרש הגולף 1מגרש הגולף

 

כיום פועלים בישראל שני מגרשי הגולף: בגעש ובקיסריה, ומשנות הה-90 של המאה הקודמת מועצת מקרקעי ישראל(היום רמ"י)אישרה ודנה בהקצאות קרקע למגרשי גולף באילת, אשקלון(הח"מ טיפל בבקשה להכרת פרויקט זה כ"מפעל מאושר" במסרת חוק עידוד השקעות הון), כפר חיטים, באר אורה, עומר, נווה תמרים שבנגב. וכן מדובר על רעיונות נוספים ב: פאתי מודיעין, כפר נחום ליד הכנרת וראשל"צ.

העדר כדאיות כלכלית בהקמת מגרש גולף כפרויקט עצמאי, בשל הוצאות התפעול הגבוהות(השקית דשא, תחזוקה ומאידך גרעין של שחקנים מקומיים בלבד)ומאידך תדמית היוקרתית שכרוכה למשחק הגולף, עודד יזמים לחשוב על פיתוח מגרש גולף כחלק מפרויקט תיירותי או פרויקט מגורים כאשר הגולף נשען על פרויקט התיירות/מגורים.

יצויין כי בנובמבר 2009 הוערך מגרש הגולף בגעש בשטח של 222 דונם, בייעוד למגרש גולף ובבעלות, ללא הוצאות פיתוח ומע"מ, תמורת סך כ- 6 מיליון ש"ח. השמאות נערכה ע"י השמאי מר בני יוכפז

בימים אלו משווקים מגרשים ע"י הקרן לפיתוח קיסריה, מיסודו של הברון רוטשילד, למטרת בנית בתים צמודי קרקע בשכונה 12 בקיסריה.

על מגרשים בשטח של 600 מ"ר דורשים 2.4 מיליון ש"ח—->

Screenshot 2016-07-28 16.30.16

 

לסיכום,

הצלחת מיזמי הגולף בישראל תלויה במידה רבה בתמיכת המדינה-, רמ"י ורשויות התכנון, משרד התיירות וכד' שיצרו כר נוח ליזמים להקים מגרשים אטרקטיביים לתיירות הגולף בישראל, שכיום כמעט ואינה מורגשת, ולהגברת התחרות מול אתרי גולף באגן הים התיכון.

כמו כן פרויקטים תיירותיים ומגורים שישענו על מגרש גולף יהנו מהיוקרה והתדמית האליטיסטית של ספורט זה ויוכלו לתרום לאטרקטיביות ולמיצוב הפרויקט כולו כנחשב ויוקרתי וככזה להשיג מחירי מכירה גבוהים, כפי שקרה בפרויקטים למגורים ולתיירות בעורף המרינות בהרצליה ובאשקלון.

 

הכותב – גדי קרן השתתף בסיור במגרש הגולף בגעש וקיבל נתונים מיו"ר איגוד הגולף מר אלון גרנות. כמו נעזרתי בפרסומים בעיתונות : 26/1/2016 "גלובס" :" המדינה הבטיחה קרקע לפרויקט גולף ומכרה אותו".

הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, בעל ניסיון פעיל בתחום הנדל"ן משנת 1990, מבצע הערכות שווי נדל"ן, שומות מקרקעין וחוות דעת לבתי משפט ולמכרזים.

כמו כן ניהול ופיקוח על פרויקטים בארץ וברומניה

GK שמאות