הירושה של סבא- אליה וקוץ בה

לעיתים קרובות אנו נדרשים להעריך דירות ירושה שניתנות בחיים ועדין מתגוררים בהן. כמובן ששוי הזכות המוקנית אינה שווי הדירה כפנויה ריקה וחופשיה מכל מחזיק, חוב ושיעבוד( בהנחה שיש גם חובות והלוואות שרובצים עליה).

להלן תסריט פשוט שאנו נתקלים בו מידי פעם:

סבא בן 75 הוריש בעודו בחיים , לתשעת נכדיו ובחלקים שווים, את דירת מגוריו בת 3.5 חדרים בגבעתיים,  ששויה כפנויה וחופשיה- 2,100,000 ש"ח. דמי השכירות שניתן לקבל מדירה דומה הינם 6,300 ש"ח לחודש.

אליה וקוץ בה על הדירה רובצת משכנתא שיתרת החוב לסילוק, נכון ליום ההורשה היא 500,000 ש"ח וכמו כן לסבא ידועה בציבור בת 45 , שעפ"י הסכם רשאית להתגורר בדירה כל עוד הסבא בין החיים.

מה שווי דירת הירושה של סבא לצורך רכישת הדירה ע"י אחד מהנכדים?

לצורך כך יש צורך להשתמש בטבלאות חיים משותפים כאשר הגבר הוא המבוגר מבין בני הזוג. נמצא איפוא ששוי הזכות של הגברת להתגורר בדירה כנ"ל(שרותי דיור- אלטרנטיבה לשכור דירה דומה) עד 120 של סבא(ולא שלה) בריבית היוון של 6%(שמשקפת סיכון וכד') הוא 75,600 ש"ח לשנה כפול מקדם 4.8 -363,000 ש"ח ובמעוגל  370,000 ש"ח.

נוסיף על זה את המשכנתא בסך 500,000 ש"ח. נקבל "קוץ" של 870,000 ש"ח שיש להפחית משווי הדירה כפנויה וחופשיה, דהיינו שווי הזכות המוקנית היא 1,230,000 ש"ח בלבד! אותה יש לחלק בין תשעת היורשים.

אני ממליץ לבצע הפחתה נוספת בשיעור 12% בגין מושעא בריבוי יורשים, שיכולים לסכל עסקאות בגלל העדר ענין בנכס או סיבות אחרות, כלומר שווי הזכות המוקנית בחיים כ-1,080,000 ש"ח.

כמובן שישנם מקרים מסובכים יותר אך בדוגמא הנ"ל יש כדי להמחיש את החשיבות בזיהוי והערכת הזכויות בנכס מקרקעין.

גד קרן- כלכלן ושמאי מקרקעין.

התמונה באדיבות הרב ישראל יצחק בזאנסון מהגלריה היהודית.

GK שמאות

 

בניה ירוקה וידידותית לסביבה – תו תקן ירוק

 

כחבר בוועדות טכניות של מכון התקנים אסביר על מעמדו של התקן הישראלי ומה משמעותו של התקן הירוק.

ראשית יש להסביר את ההבדל בין תקן מחייב שעובר הליכי חיקוק ומרגע שהוא מופיע בחוק, בתקנות ובחוזרי מנכ"ל הוא תקן רשמי ומחייב. ולעומתו קיים התקן הוולונטרי שאינו מחייב אך הינו סטנדרט שאליו מכוונים ומצפים. הצרכנים מעדיפים מוצר שנושא תו תקן מכיוון שהמוצר עבר בחינה מדוקדקת במכון התקנים לפני שזכה בתואר הנכסף. תו התקן הירוק הינו מסוג התקנים הוולונטריים שמוענק ע"י המשרד להגנת הסביבה ומכון התקנים הישראלי למוצר או שרות שפגיעתו בסביבה פחותה בהשוואה למוצר אחר בעל ייעוד זהה ואשר יעילותו אינה נופלת מהמוצר שאינו ירוק. עפ"י סקר עמדות הציבור של מכון התקנים הישראלי ניכר באופן ברור הפוטנציאל השיווקי של מוצרים ושירותים בעלי תו תקן ירוק כגון: נורות חסכוניות, אריזות מתכלות, נייר ממוחזר, טיח תרמי וכד' כאשר המניע העיקרי להעדפת מוצרים עם תו ירוק הוא שמירה על איכות הסביבה, איכות ובריאות. בארה"ב למשל שבו קיים תקן LEED (שיטת מדרוג ותקינה המעודדת מוצרים וטכנולוגיה ירוקה) נכסים להשכרה בעלי תקן זה הביאו לעלייה דרמטית של כ-10% בשכר הדירה.

בשנת 2005 גיבשו מכון התקנים והמועצה הישראלית לבניה ירוקה את תקן 5281 הקובע שורה של תנאים מחייבים לקבלת תו תקן רשמי של בניה ירוקה. חרף קיום התקן הוקמו בארץ עד כה רק שבעה מבנים ירוקים.

בימים אלו עמלה חברה בריטית שנשכרה במיוחד כדי לרענן ולעדכן את התקן שכתיבתו תושם כנראה עד ל3/2011.

לסיכום, העלאת המודעות לאיכות סביבה ושמירה על כדור הארץ מפני נזקים סביבתיים שהאדם גורם, יביא לדעתי למצב שבו התקן הירוק יאומץ ע"י יצרנים רבים שיבינו את התועלת הכלכלית והאינטרס המשותף של היצרן והצרכן הסופי בייצור וצריכה של מוצר או שירות ירוק, ולא רחוק היום שבו יהפוך התקן הירוק לתקן רשמי ומחייב.

להלן יתרונות הבניה הירוקה במיזעור הפסולת, ניצול משאבים, והנזק לסביבה