האם דירת 4 חדרים "על הנייר" במגדל תל אביבי נוצץ שווה החל מ-2 מיליון ₪?

בימים אלו בהם מוארים שמי תל אביב בזרקורי ענק משל מדובר בהגנת נ"מ מפני בליץ אווירי קרב, רבים וטובים לאחר שנרגעו והפנימו שמדובר בסה"כ בבליץ פרסומי ענק לפרויקט נדל"ני מתוקשר שואלים את עצמם את השאלה שבכותרת.

כדי לענות על שאלה כה מורכבת כדאי לדעת כמה עובדות יסוד כלכליות שקשורות לשוק הנדל"ן, וכמובן שכל אחד מהקוראים לאחר עיון בעובדות ובדגשים יעשה חשבון לעצמו (ובאחריותו) ויענה לשאלה.

עובדה ראשונה– ביקוש והיצע- שוק הנדל"ן עבר בשלוש השנים האחרונות תיקון חד ביחס לדשדוש ולנימנום בארבע השנים הקודמות- 2004-2007 ולירידה הדרמטית בשנת 2003.

התיקון נבע מעליה דרסטית בביקושים לדירות, ומאידך התחלות בניה וסיומי בניה שלא הדביקו את הביקושים. התוצאה הסופית עליה ניכרת ברמת המחירים לאורך כל הקו ובעיקר בסקטור המגורים. מציאות זו הביאה לחשיבה מחודשת בקרב הקברניטים ובמינהל מקרקעי ישראל שחולש על מרבית קרקעות המדינה והתוצאה ניסיון להגדלת היצע קרקעות, מכרזי "מחיר למשתכן" ועידוד קבלנים ע"י תוכניות כגון תמ"א 38, פינוי בינוי .

עובדה שניה- מימון ואשראים לרכישת דירה/נכס להשקעה- מחיר הכסף הוזל מאוד והמשכנתאות צמודות הפריים כיכבו ומי שבחר במסלול הפריים המשכנתא שלו נשחקה מידי חודש בד בבד עם הפחתות הריבית. לאחרונה מגמה זאת התהפכה ובנק ישראל מייקר מידי חודש את ריבית בנק ישראל מתוך כוונה לצנן את השוק ולמנוע "בועה"

עובדה שלישית– ציפיות והרגלים הם שם המשחק-  אם לבחון רק על פי מחירי המכירה שמפתיעים כל יום היינו מגיעים למסקנה שמחירי הנדל"ן הינם גבוהים ומסוכנים, אולם, האווירה ששוררת כיום במשק והשתקפותה בבורסה ובנתוני התעסוקה, הרגלי רכישת נכס במקום לשכור אותו כמקובל בעולם המערבי והעדר השקעות המהוות עוגן יציב לאורך שנים גורמים להמשך ביקושים מצד מקומיים, משקיעים ותושבי חוץ ונזכיר את יהודי התפוצות שרגילים לרכוש דירות מטעמים אידאולוגים וכבטחון לעת צרה, אם כי בקצב נמוך בהרבה מבעבר.

עובדה רביעית –  תופעת העדר- ידוע ומוכר המצב שבו קיימים ביקושים כבושים וכשהם מתפרצים ולמרבה הצער בבת אחת, התוצאה היא עלית מחירים חדה.

כעת מדובר על מצב הפוך שבו המחירים גבוהים ויש משחק בין הרוכשים לקבלנים מי ימצמץ ראשון וירכוש במחירים הנ"ל או לחילופין יעשה הנחת מחיר. כמובן שאף אחד לא רוצה להיות זה שנשאר עם תפוח אדמה לוהט(ויקר) ביד, במילים אחרות רוכשי הדירות עשויים(במידה ומגמת העליה תימשך) להחמיץ הזדמנות עסקית בפרויקט תל אביבי על קרקע שמאפייניה יחודיים וזאת בשל ההמתנה המאפיינת את השוק לאחרונה.

מאידך, הקבלן עשוי להיקלע למצב של שוק "רגוע" שבו הקונים מכתיבים את הטון שיאלץ אותו לתת הנחות במקום ל"היתקע" עם סחורה יקרה במונחים שוטפים וממונפת.

בשולי פיסקה זאת יש לזכור שאין כמעט קרקעות פנויות לפיתוח במרכז ת"א, ובוודאי שלא בהיקף שכונה הומוגנית.          דירת 4 חדרים יד שניה+מעלית וחניה היא מוצר בחסר במרכז ת"א, ונמכרת היום בגבולות של כ- 2.5 מיליון ש"ח בערך.

עובדה חמישית – דירת מגורים מוצר בעל ביקוש קשיח- גידול והתפתחות האוכלוסיה וטעמיה מביאים לכך שדירות מגורים היו מאז ומתמיד צורך קיומי, ולכן ההשקעה בהן התבררה כיציבה ורווחית לאורך זמן. כמובן שמי שרוצה לממש ברווח ובמהירות, ידרש ליצירתיות ואף לתזמון טוב אך לרוב הנדל"ן הינו אפיק להשקעה יציבה ולטווח ארוך.

מי שזקוק לדירה לצורך מגוריו עדיף שימצא דירה שמתאימה לצרכיו ויתעלם מ"הערכות המומחים" שמיעצים לו כך או אחרת ולבסוף הוא(ולא המומחה) צריך סידור מגורים ועוגן כלכלי יציב.

לסיכום, יש לזכור שמחיר הדירה מורכב ברובו מעלות הקרקע היקרה, עלויות בניה יקרות שמושפעות בתשומות הבניה בארץ ובעולם, מיסים היטלים, אגרות ומע"מ עליהם לא המדינה ולא העיריות השונות מוכנות להתפשר ולהפחיתם בצורה גורפת וחדה, עלויות מימון ושיווק, לכן, הדיבורים על רמת המחירים הוא לעניות דעתי בעייתי ומורכב, אלא אם כן יתרחש ארוע דרסטי שיבלום באחת את הביקושים. בנוסף הכדאיות בעסקה תלויה במידה רבה ביכולת של הקבלן ל"הרים" ולממן פרויקט מורכב, לקצר את ההליכים הבירוקרטיים והמינהליים, ולהקים את הפרויקט במהירות וביעילות ע"מ לקצר את משך הבניה ומסירת הדירות לרוכשים.

לגבי תחזית לאן פני שוק הנדל"ן יש לזכור שכל תחזית עשויה להיות מגמתית ונכונה מנקודת ראות של בעל עניין ובנוסף כל תחזית ניתנת לתיקון בדיעבד בשל היותה רק תחזית.

המלצתי היא וכל זאת בכפוף לשמאות שהיא בדיקה פרטנית וקפדנית של כל נכס לגופו וייעוץ מקדים-

לרוכשי דיור בפעם הראשונה לשקול ברצינות את אופצית ההשכרה ו"לזרוק" את הקיבעון המחשבתי שרכישת נכס יותר כלכלית משכירתו או לרכוש נכס שסכום הרכישה ריאלי ומתאים לרוכשים וליכולת החזר המשכנתא. פקטור חשוב מאוד שיש להביאו בחשבון ולגלם במערכת השיקולים במונח "ריאלי" הוא  שינויים בגודל המשפחה ובהכנסה עתידית(ניתן להתייעץ עם מומחי המשכנתאות שינתחו את ההכנסות הפנויות ויקבעו רף לסכום החזר ההלוואה).

ולמשפרי דיור המלצתי למכור בשלב ראשון את הנכס שבבעלותם ולהיכנס לשוק בצורה מושכלת וזהירה רק לאחר מכירת דירתם כשברשותם הון עצמי זמין.

אני מקווה שבכתבה זאת "הארתי" את העובדות והנתונים, וציידתי את הקוראים בתיבת כלים שימושית כיאה לבליץ.

 

שתף את המאמר

הצטרפו לקבוצת ה-Whatsapp של מומחי הנדל"ן!

כל העדכונים המקצועיים, הזדמנויות עסקיות ונכסים בהזדמנות

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן