חוק ההסדרים שנוגע לחוקים שונים, ביצע בינואר 2011 מספר תיקונים הנוגעים לחוק פינוי ובינוי, כדלהלן:

1. לצורך תביעת דייר סרבן שמסרב לחתום על חוזה פינוי-פיצוי יש צורך ב  2/3   מבעלי המקרקעין במיתחם כולו במקום 80%   עד כה ומספיק לקבל הסכמת 50% מדיירי כל בניין בנפרד במיתחם.

2. בסמכות המפקח על המקרקעין לחייב דייר סרבן לחתום על עסקת הפינוי-בינוי עליה חתם הרוב.

זירור הליכי הפינוי יכול לשמור על רף כדאיות סביר- 4 דירות חדשות בממוצע על כל דירה של בעל מקרקעין במיתחם הפינוי, במסגרת תב"ע קיימת. במילים אחרות, עיכובים והליכים משפטיים חייבו יזמים לפנות מיתחם ברף כדאיות גבוה כגון 7-8 דירות על כל דירת פינוי, דבר שחייב שינוי תב"ע על כל העלויות והעיכובים הכרוכים בך, עובדה שסיכלה במקרים רבים את כל מיזם הפינוי-בינוי.

מומלץ לדיירים כפי שמומלץ לייזמים לבחון באמצעות שמאי מקרקעין את כדאיות כל עיסקה ועיסקה.

מדינת ישראל מושפעת בחלקה הצפוני מאקלים ים תיכוני ובחלקה הדרומי מאקלים מדברי ומכאן שמו של האקלים השורר בה – אקלים חצי מדברי. כתוצאה מכך, עונת הגשמים בישראל קצרה ונמשכת 4 חודשים בלבד והשכיחות לרצף שנים שחונות גבוהה. בנוסף לכך מתאפיין אקלים זה בהפסדי מים רבים הנובעים מהתאדותם של מי הגשמים לאטמוספרה. כמויות הגשמים בארץ הולכות וקטנות מצפון לדרום, בזמן שחלק ניכר מן האדמות הראויות לעיבוד נמצאות דווקא בנגב הצפוני, איזור בעל כמות משקעים זעומה.

עלייה בביקוש – ירידה בהיצע
היצע המים הטבעיים בישראל, ממילוי חוזר של מקורות המים השונים, מוערך בכ – 1,400 מיליון מ"ק בשנה. בשנים שחונות ההיצע נמוך אף יותר. שימושי המים העיקריים מתחלקים כדלהלן:
שימוש ביתי וציבורי – כ – 800 מליון מ"ק בשנה.
חקלאות – כ – 550 מליון מ"ק בשנה.
תעשייה – כ – 90 מליון מ"ק בשנה.
שכנים – כ – 130 מליון מ"ק בשנה.

כפי שניתן לראות מהנתונים, משק המים בארץ מתאפיין בחוסר איזון בין ההיצע והביקוש למים. בין הגורמים העיקריים לגידול בביקוש למים: גידול האוכלוסייה ושינוי ברמת החיים. במקביל ניתן לראות כי בשנים האחרונות מתקיימת מגמה של ירידה בהיצע המים. שילוב שתי המגמות עם רצף שנים שחונות, דרדרו את משק המים לידי משבר אמיתי. 

מה עושה המדינה?
כדי לענות על המחסור במים טבעיים, מדינת ישראל פועלת לייצור מים במספר דרכים. להלן העיקריות שבהן:
1. השבת קולחין – מים משומשים יכולים לעבור תהליך טיהור המכשיר אותם לשימושים חוזרים כדוגמת השקיה חקלאית, השקיית גינות וצריכה תעשייתית. מים אלה נקראים מי קולחין שהם למעשה מי הביוב המטוהרים.
2. התפלת מי ים – התפלת מי ים והפיכתם למים ראויים לשתייה מתבצעת כיום בכל העולם בעיקר באמצעות טכנולוגיה הנקראת "אוסמוזה הפוכה". התפלת מי ים היא הפתרון העיקרי להתמודדות עם בעיית הידלדלות מקורות המים בעולם.
3. התפלת מים מליחים.
4. טיוב מקורות מים שזוהמו או הומלחו.

ככלל משבר מים מוגדר ארוע שעשוי לגרום לפגיעה ממשית באספקת המים לאזרחים ואי יכולת לסלק ביוב.

במקרה קיצוני כגון הרעלה מכוונת או רעידת אדמה חזקה שגורם להפסקת הזרמת המים בצנרת, חלוקת המים תעשה במנות מוגבלות ע"י מיכלים שיוצבו בשכונות המגורים. מנת המים לאדם מוגבלת והשימוש במים יהיה מושכל ובצמצום רב תוך מיחזור חלק מהמים ששימשו לבישול וכד’. מומלץ לאגור בבית שישית מים לנפש ולרענן המלאי מעת לעת.

לגבי ביוב יש להשתמש במים אפורים מהדחת כלים למשל ולהחזיק מלאי שקיות מיוחדות שכוללות חומר כימי שהופך את הביוב למוצק שניתן לזרקו לפח.

משרדנו נותן ייעוץ לוועדי בתים בקשר לכדאיות תמ"א 38 וכן הערכות וועדי בתים למצבי חרום.

בכתבה זאת נעזרנו במידע מאתר רשות המים

לעיתים קרובות נתקל הציבור הרחב בהקשר למינהל מקרקעי ישראל או לגופי נדל"ן אחרים במונחים חכירה, יובל חכירה ודמי חכירה שנתיים. במאמר זה אנסה להסביר מהו המונח שנת היובל היום ובמקורות.

לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מוגדרת שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

בהתאם להגדרה המקרקעין מוקנים לתקופה מוגדרת ומוגדרת ולא לצמיתות. שנת היובל היא השנה שבה עפ"י חוזי חכירה מסוימים השכירות/חכירה מסתיימת ואז המקרקעין חוזרים למחכיר או שמחדשים את החכירה בהסכמה לפרק זמן נוסף.

בחוזי המינהל היה מקובל בזמנו חכירה לתקופה של 49 שנה+49 שנה אופציה ואכן היינו עדים בשנים הקודמות משנת 2000 לחידושי חכירות, עת הגיעו לפרקן חלק מהחכירות. החידוש היה באמצעות מבצעים שהקלו על חידוש החכירה לתקופה נוספת. המגמה במינהל כיום להחכיר קרקעות למגורים לתקופה של 98 שנים מראש כלומר, מדובר על חכירה לדורות שמבחינה כלכלית שקולה לזכות בעלות.

יש לזכור שקיימות חכירות טרמינאליות כלומר סופיות בהן אין אופציה להארכה ולא קיימת אפשרות הארכה, נתקלנו בחכירות מקרקעין בבעלות עיריות ורשויות למשל אזור מסחר ומלאכה ביד אליהו ורח’ יצחק שדה בת"א, וחכירות מהכנסיות(בירושלים, יפו ועוד קרקעות בבעלות כנסיה/מיסיון וכד’).  גופים אלו זכאים לדרוש את הקרקע חזרה בתום תקופת החכירה/-היובל ובכל מקרה של חידוש או אי חידוש מומלץ לפנות לשמאי בקשר לתנאי החידוש או פיצוי עבור ההשקעות שבוצעו ע"י הדייר ועל חשבונו במהלך שהותו בנכס.

נקודה נוספת וחשובה היא הערכת שווי הזכויות בנכס מוחכר בחכירה טרמינאלית לצורך רכישתו ע"י צד ג’. כמובן, שצריך לבחון את החוזה ולהעריך את שווי הזכות הנותרת לדייר מעביר הזכות, עד ליום סיום החכירה(ראה פסוק טז’ להלן). החישוב יעשה ע"י שמאי שיבחן את הנכס, את רמת השכירויות בסביבה לנכסים דומים שמוחכרים בשכירות חופשית ויהוון את היתרון הכלכלי בדמי החכירה, אם יש יתרון, שמשולמים עבור הנכס.

במקורות מצאתי את ההתייחסות לשנת היובל, כדלהלן:

ספ ר ויקרא פרק כה

(א) וַיְדַבֵּר יְהֹוָה אֶל משֶׁה בְּהַר סִינַי לֵאמֹר:

(ב) דַּבֵּר אֶל בְּנֵי יִשְׂרָאֵל וְאָמַרְתָּ אֲלֵהֶם כִּי תָבֹאוּ אֶל
הָאָרֶץ אֲשֶׁר אֲנִי נֹתֵן לָכֶם וְשָׁבְתָה הָאָרֶץ שַׁבָּת לַיהֹוָה:

(ג) שֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְרַע שָׂדֶךָ וְשֵׁשׁ שָׁנִים תִּזְמֹר כַּרְמֶךָ
וְאָסַפְתָּ אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(ד) וּבַשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת שַׁבַּת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ
שַׁבָּת לַיהֹוָה שָׂדְךָ לֹא תִזְרָע וְכַרְמְךָ לֹא תִזְמֹר:

(ה) אֵת סְפִיחַ קְצִירְךָ לֹא תִקְצוֹר וְאֶת עִנְּבֵי נְזִירֶךָ לֹא
תִבְצֹר שְׁנַת שַׁבָּתוֹן יִהְיֶה לָאָרֶץ:

(ו) וְהָיְתָה שַׁבַּת הָאָרֶץ לָכֶם לְאָכְלָה לְךָ וּלְעַבְדְּךָ
וְלַאֲמָתֶךָ וְלִשְׂכִירְךָ וּלְתוֹשָׁבְךָ הַגָּרִים עִמָּךְ:

(ז) וְלִבְהֶמְתְּךָ וְלַחַיָּה אֲשֶׁר בְּאַרְצֶךָ תִּהְיֶה כָל
תְּבוּאָתָהּ לֶאֱכֹל:

(ח) וְסָפַרְתָּ לְךָ שֶׁבַע שַׁבְּתֹת שָׁנִים שֶׁבַע שָׁנִים שֶׁבַע
פְּעָמִים וְהָיוּ לְךָ יְמֵי שֶׁבַע שַׁבְּתֹת הַשָּׁנִים תֵּשַׁע
וְאַרְבָּעִים שָׁנָה:

(ט) וְהַעֲבַרְתָּ שׁוֹפַר תְּרוּעָה בַּחֹדֶשׁ הַשְּׁבִעִי בֶּעָשׂוֹר
לַחֹדֶשׁ בְּיוֹם הַכִּפֻּרִים תַּעֲבִירוּ שׁוֹפָר בְּכָל אַרְצְכֶם:

(י) וְקִדַּשְׁתֶּם אֵת שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה וּקְרָאתֶם דְּרוֹר
בָּאָרֶץ לְכָל ישְׁבֶיהָ יוֹבֵל הִוא תִּהְיֶה לָכֶם וְשַׁבְתֶּם אִישׁ
אֶל אֲחֻזָּתוֹ וְאִישׁ אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ תָּשֻׁבוּ:

(יא) יוֹבֵל הִוא שְׁנַת הַחֲמִשִּׁים שָׁנָה תִּהְיֶה לָכֶם לֹא
תִזְרָעוּ וְלֹא תִקְצְרוּ אֶת סְפִיחֶיהָ וְלֹא תִבְצְרוּ אֶת
נְזִרֶיהָ:

(יב) כִּי יוֹבֵל הִוא קֹדֶשׁ תִּהְיֶה לָכֶם מִן הַשָּׂדֶה תֹּאכְלוּ
אֶת תְּבוּאָתָהּ:

(יג) בִּשְׁנַת הַיּוֹבֵל הַזֹּאת תָּשֻׁבוּ אִישׁ אֶל אֲחֻזָּתוֹ:

(יד) וְכִי תִמְכְּרוּ מִמְכָּר לַעֲמִיתֶךָ אוֹ קָנֹה מִיַּד עֲמִיתֶךָ
אַל תּוֹנוּ אִישׁ אֶת אָחִיו:

(טו) בְּמִסְפַּר שָׁנִים אַחַר הַיּוֹבֵל תִּקְנֶה מֵאֵת עֲמִיתֶךָ
בְּמִסְפַּר שְׁנֵי תְבוּאֹת יִמְכָּר לָךְ:

(טז) לְפִי רֹב הַשָּׁנִים תַּרְבֶּה מִקְנָתוֹ וּלְפִי מְעֹט הַשָּׁנִים
תַּמְעִיט מִקְנָתוֹ כִּי מִסְפַּר תְּבוּאֹת הוּא מֹכֵר לָךְ:

(יז) וְלֹא תוֹנוּ אִישׁ אֶת עֲמִיתוֹ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ כִּי אֲנִי
יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

(יח) וַעֲשִׂיתֶם אֶת חֻקֹּתַי וְאֶת מִשְׁפָּטַי תִּשְׁמְרוּ
וַעֲשִׂיתֶם אֹתָם וִישַׁבְתֶּם עַל הָאָרֶץ לָבֶטַח:

(יט) וְנָתְנָה הָאָרֶץ פִּרְיָהּ וַאֲכַלְתֶּם לָשׂבַע וִישַׁבְתֶּם
לָבֶטַח עָלֶיהָ:

(כ) וְכִי תֹאמְרוּ מַה נֹּאכַל בַּשָּׁנָה הַשְּׁבִיעִת הֵן לֹא נִזְרָע
וְלֹא נֶאֱסֹף אֶת תְּבוּאָתֵנוּ:

(כא) וְצִוִּיתִי אֶת בִּרְכָתִי לָכֶם בַּשָּׁנָה הַשִּׁשִּׁית וְעָשָׂת
אֶת הַתְּבוּאָה לִשְׁלשׁ הַשָּׁנִים:

(כב) וּזְרַעְתֶּם אֵת הַשָּׁנָה הַשְּׁמִינִת וַאֲכַלְתֶּם מִן
הַתְּבוּאָה יָשָׁן עַד הַשָּׁנָה הַתְּשִׁיעִת עַד בּוֹא תְּבוּאָתָהּ
תֹּאכְלוּ יָשָׁן:

(כג) וְהָאָרֶץ לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת כִּי לִי הָאָרֶץ כִּי גֵרִים
וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם עִמָּדִי:

(כד) וּבְכֹל אֶרֶץ אֲחֻזַּתְכֶם גְּאֻלָּה תִּתְּנוּ לָאָרֶץ:

(כה) כִּי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָכַר מֵאֲחֻזָּתוֹ וּבָא גֹאֲלוֹ הַקָּרֹב
אֵלָיו וְגָאַל אֵת מִמְכַּר אָחִיו:

(כו) וְאִישׁ כִּי לֹא יִהְיֶה לּוֹ גֹּאֵל וְהִשִּׂיגָה יָדוֹ וּמָצָא
כְּדֵי גְאֻלָּתוֹ:

(כז) וְחִשַּׁב אֶת שְׁנֵי מִמְכָּרוֹ וְהֵשִׁיב אֶת הָעֹדֵף לָאִישׁ
אֲשֶׁר מָכַר לוֹ וְשָׁב לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כח) וְאִם לֹא מָצְאָה יָדוֹ דֵּי הָשִׁיב לוֹ וְהָיָה מִמְכָּרוֹ
בְּיַד הַקֹּנֶה אֹתוֹ עַד שְׁנַת הַיּוֹבֵל וְיָצָא בַּיֹּבֵל וְשָׁב
לַאֲחֻזָּתוֹ:

(כט) וְאִישׁ כִּי יִמְכֹּר בֵּית מוֹשַׁב עִיר חוֹמָה וְהָיְתָה
גְּאֻלָּתוֹ עַד תֹּם שְׁנַת מִמְכָּרוֹ יָמִים תִּהְיֶה גְאֻלָּתוֹ:

(ל) וְאִם לֹא יִגָּאֵל עַד מְלֹאת לוֹ שָׁנָה תְמִימָה וְקָם הַבַּיִת
אֲשֶׁר בָּעִיר אֲשֶׁר לֹא }לֹוֹ{ חֹמָה לַצְּמִיתֻת לַקֹּנֶה אֹתוֹ
לְדֹרֹתָיו לֹא יֵצֵא בַּיֹּבֵל:

(לא) וּבָתֵּי הַחֲצֵרִים אֲשֶׁר אֵין לָהֶם חֹמָה סָבִיב עַל שְׂדֵה
הָאָרֶץ יֵחָשֵׁב גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ וּבַיֹּבֵל יֵצֵא:

(לב) וְעָרֵי הַלְוִיִּם בָּתֵּי עָרֵי אֲחֻזָּתָם גְּאֻלַּת עוֹלָם
תִּהְיֶה לַלְוִיִּם:

(לג) וַאֲשֶׁר יִגְאַל מִן הַלְוִיִּם וְיָצָא מִמְכַּר בַּיִת וְעִיר
אֲחֻזָּתוֹ בַּיֹּבֵל כִּי בָתֵּי עָרֵי הַלְוִיִּם הִוא אֲחֻזָּתָם
בְּתוֹךְ בְּנֵי יִשְׂרָאֵל:

(לד) וּשֲׂדֵה מִגְרַשׁ עָרֵיהֶם לֹא יִמָּכֵר כִּי אֲחֻזַּת עוֹלָם הוּא לָהֶם:

(לה) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ וּמָטָה יָדוֹ עִמָּךְ וְהֶחֱזַקְתָּ בּוֹ
גֵּר וְתוֹשָׁב וָחַי עִמָּךְ:

(לו) אַל תִּקַּח מֵאִתּוֹ נֶשֶׁךְ וְתַרְבִּית וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ
וְחֵי אָחִיךָ עִמָּךְ:

(לז) אֶת כַּסְפְּךָ לֹא תִתֵּן לוֹ בְּנֶשֶׁךְ וּבְמַרְבִּית לֹא תִתֵּן אָכְלֶךָ:

(לח) אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֶתְכֶם מֵאֶרֶץ
מִצְרָיִם לָתֵת לָכֶם אֶת אֶרֶץ כְּנַעַן לִהְיוֹת לָכֶם לֵאלֹהִים:

(לט) וְכִי יָמוּךְ אָחִיךָ עִמָּךְ וְנִמְכַּר לָךְ לֹא תַעֲבֹד בּוֹ
עֲבֹדַת עָבֶד:

(מ) כְּשָׂכִיר כְּתוֹשָׁב יִהְיֶה עִמָּךְ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל יַעֲבֹד עִמָּךְ:

(מא) וְיָצָא מֵעִמָּךְ הוּא וּבָנָיו עִמּוֹ וְשָׁב אֶל מִשְׁפַּחְתּוֹ
וְאֶל אֲחֻזַּת אֲבֹתָיו יָשׁוּב:

(מב) כִּי עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי אֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם לֹא
יִמָּכְרוּ מִמְכֶּרֶת עָבֶד:

(מג) לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ וְיָרֵאתָ מֵאֱלֹהֶיךָ:

(מד) וְעַבְדְּךָ וַאֲמָתְךָ אֲשֶׁר יִהְיוּ לָךְ מֵאֵת הַגּוֹיִם אֲשֶׁר
סְבִיבֹתֵיכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ עֶבֶד וְאָמָה:

(מה) וְגַם מִבְּנֵי הַתּוֹשָׁבִים הַגָּרִים עִמָּכֶם מֵהֶם תִּקְנוּ
וּמִמִּשְׁפַּחְתָּם אֲשֶׁר עִמָּכֶם אֲשֶׁר הוֹלִידוּ בְּאַרְצְכֶם
וְהָיוּ לָכֶם לַאֲחֻזָּה:

(מו) וְהִתְנַחַלְתֶּם אֹתָם לִבְנֵיכֶם אַחֲרֵיכֶם לָרֶשֶׁת אֲחֻזָּה
לְעֹלָם בָּהֶם תַּעֲבֹדוּ וּבְאַחֵיכֶם בְּנֵי יִשְׂרָאֵל אִישׁ
בְּאָחִיו לֹא תִרְדֶּה בוֹ בְּפָרֶךְ:

(מז) וְכִי תַשִּׂיג יַד גֵּר וְתוֹשָׁב עִמָּךְ וּמָךְ אָחִיךָ עִמּוֹ
וְנִמְכַּר לְגֵר תּוֹשָׁב עִמָּךְ אוֹ לְעֵקֶר מִשְׁפַּחַת גֵּר:

(מח) אַחֲרֵי נִמְכַּר גְּאֻלָּה תִּהְיֶה לּוֹ אֶחָד מֵאֶחָיו יִגְאָלֶנּוּ:

(מט) אוֹ דֹדוֹ אוֹ בֶן דֹּדוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ מִשְּׁאֵר בְּשָׂרוֹ
מִמִּשְׁפַּחְתּוֹ יִגְאָלֶנּוּ אוֹ הִשִּׂיגָה יָדוֹ וְנִגְאָל:

(נ) וְחִשַּׁב עִם קֹנֵהוּ מִשְּׁנַת הִמָּכְרוֹ לוֹ עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל
וְהָיָה כֶּסֶף מִמְכָּרוֹ בְּמִסְפַּר שָׁנִים כִּימֵי שָׂכִיר יִהְיֶה
עִמּוֹ:

(נא) אִם עוֹד רַבּוֹת בַּשָּׁנִים לְפִיהֶן יָשִׁיב גְּאֻלָּתוֹ
מִכֶּסֶף מִקְנָתוֹ:

(נב) וְאִם מְעַט נִשְׁאַר בַּשָּׁנִים עַד שְׁנַת הַיֹּבֵל וְחִשַּׁב
לוֹ כְּפִי שָׁנָיו יָשִׁיב אֶת גְּאֻלָּתוֹ:

(נג) כִּשְׂכִיר שָׁנָה בְּשָׁנָה יִהְיֶה עִמּוֹ לֹא יִרְדֶּנּוּ
בְּפֶרֶךְ לְעֵינֶיךָ:

(נד) וְאִם לֹא יִגָּאֵל בְּאֵלֶּה וְיָצָא בִּשְׁנַת הַיֹּבֵל הוּא
וּבָנָיו עִמּוֹ:

(נה) כִּי לִי בְנֵי יִשְׂרָאֵל עֲבָדִים עֲבָדַי הֵם אֲשֶׁר הוֹצֵאתִי
אוֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם אֲנִי יְהֹוָה אֱלֹהֵיכֶם:

גד קרן

עפי ״גלובס״ מיום 6 לנובמבר 2011 , שר הפנים וסגן ראש הממשלה, אלי ישי, חתם היום (א’) על תקנות המאפשרות פיצול דירות קיימות וכן דירות שאושרו לבנייה וטרם נבנו. ההחלטה התבססה על נתוני משרד הפנים, שהצביעה על כך ש-17% בלבד מהיח"ד שנבנו ב-10 השנים האחרונות הינן בנות 3 חדרים ומטה, כאשר יתרת הדירות הינן בנות 4-6 חדרים. בהצלבת הנתונים הללו, עם נתונים על הרכב משקי הבית בישראל, הגיעו במשרד הפנים להחלטה כי יש לאשר את התקנות, המעניקות לוועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות למתן היתר לפצל דירות קיימות לדירות קטנות – ובלבד שלא יהיו קטנות יותר מ-30 מ"ר וכ-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. בנוסף, התקנות מאפשרות לפצל 20% מהדירות אשר בתכנון ממשלתי שאושרו, אולם טרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

לאחרונה חוזרים לבחון את חוקיות הפיצולים נוכח הדרישה לפתרונות דיור מיידים בעקבות המחאה החברתית. יחד עם זאת יש לבדוק מול הרשות את חוקיות הפיצול, אם ניתן לפצל!.

משרדנו עורך שומות והשגות עבור נאשמים בבניה לא חוקית או פיצולי דירות שהוגשה נגדם תביעה כספית בגובה כפל שווי הבניה הלא חוקית/הנאה הכלכלית שמפיקים מפיצול הנכס. התביעה מתוקף סעיף 219 לחוק התכנון והבניה. עבירות בגין ביצוע עבודות ללא היתר בניגוד לסעיפים 145 ו-204(א)לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ותקנות התכנון והבניה(עבודות ושימוש הטעונים היתר)תשכ"ז- 1967 גוררות מספר סנקציות מצד הרשויות/עיריות כגון הגשת כתב אישום פלילי כנגד מבצע העבירה, רישום הערות בפנקסי המקרקעין כאמור בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, צוי הריסה וקנסות מינהליים. הפעלת הסנקציה לפי סעיף 219 לחוק(השתת קנס לפי כפל שווי הבניה שבוצעה) נעשתה ע"י בתי המשפט במקרים בהם היתה חומרה מיוחדת בעבירה או שהיה בביצועה משום התרסה נגד החוק, כך למשל נעשה שימוש בסעיף זה במקרים בהם דובר בבניה בהיקף משמעותי ביותר, בבניה שבוצעה חרף התראות שניתנו או תוך הפרת צווים מינהליים או שיפוטיים שאסרו על המשך ביצוע העבודות, בבניה שנעשתה תוך השתלטות על שטחים ציבוריים, בבניה שבוצעה בניגוד לתוכנית בנין עיר, בבניה ששימשה לשימוש מסחרי, בבניה שהנאשם הפיק ממנה רווח כלכלי ובמקרים נוספים שהמשותף להם הוא כי בנסיבות העבירה קיימת חומרה מיוחדת מעבר לעצם בנייתה של הבניה הבלתי חוקית!. לאחרונה התובעים העירוניים מקשיחים את עמדותיהם וסוברים שגם ללא חומרה מיוחדת מספיקה הרחבת דירה ללא היתר ו/או פיצול דירה שגלום בהם רווח כלכלי עודף, ניתן וכדאי להגיש תביעה לפי סעיף 219 ולהשית על הנאשם קנס כבד! לאחרונה טיפלתי בהפחתת שומת תובע עירוני שהעריך עלות הרחבת דיור בשטח כ-55מ"ר בסך 200,000 ש"ח, וכפל השווי שנתבע בפועל לא פחות ולא יותר מהסכום הדמיוני בסך 400,000 ש"ח!!!. בסופו של דבר שילם הנתבע לעירייה כ-22,000 ש"ח ובתשלומים, והתחייב להשלים הליכי רישוי הבניה אחרת תהרס תוספת הבניה(ת.ב. 01/09/0004867)

יחד עם זאת עלי להדגיש כי לאחרונה נערך מצוד של ממש אחר מפצלי דירות ולפני כשבועיים (11/10)קיים חובב ארצי, מנהל המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה, יום עיון מיוחד בו נקבעו שני מסלולי אכיפה ככלי עזר לתובעים- הראשון הוא הטלת קנס על מפצלי הדירות בגובה של פי ארבעה משווי הרווחים שהתקבלו במשך כל תקופת השימוש בנכס והשני הוא הטלת קנס יומי של עד 1,400 שקל על עברייני הבנייה מיום גילוי העבירה ועד מתן גזר הדין, תקופה שיכולה להימשך שנתיים ואף יותר, לכן כעבור שנתיים הסכום יוכל לצטבר למאות אלפי שקלים ואף לנסוק למיליון שקל. הודעה תהיה חייבת להימסר לעבריין מראש.  בנוסף, התובעים יוכלו להטיל קנס של 75,300 שקל בשל עבירת הבנייה וסכום זהה בגין השימוש בנכס.

לסיכום, מומלץ לבנות כחוק ובמידה וקיימת בניה לא חוקית והוגשה תביעה יש לפעול להפחתת הקנסות באמצעות עו"ד ושמאי מקרקעין.

לאחרונה פורסמו קווים מנחים ע"י אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים, בין היתר, בנוגע לשומת פיצויים בגין שימוש ציבורי בשכבות העמוקות של תת-הקרקע, ומצאתי לנכון להביא לידיעתכם מס’ דגשים מתוך הנושא החשוב והרלוונטי הנ"ל.

כידוע בשל אינטנסיביות השימוש בקרקע מחד והתפתחויות טכנולוגיות ותעבורתיות מאידך, הולכים וגדלים הן הצורך והן היכולות לעשות שימוש בעומק הקרקע, בד"כ למנהרות למעבר כלי רכב, רכבות ולהנחת תשתיות ביוב, תקשורת וחשמל.

שימושים אלו נעשים תוך ניתוק מוחלט מהייעודים והשימושים על פני הקרקע תוך חציצה של שכבת קרקע עבה, ושימוש בפתחי מנהרה בלבד במקרקעין מרוחקים ואחרים. מאחר וחוק המקרקעין קובע שבעלות בקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, עשיית שימוש ציבורי בתת הקרקע מבוצע בד"כ ע"י הליך הפקעה של שכבת הקרקע הדרושה לייעוד הציבורי. עפ"י החוק הפיצויים נחלקים בגין ירידת הערך עקב אישור התוכנית המפקיעה, ופיצויים בגין ההפקעה בפועל ותפיסת החזקה בתת הקרקע.

גישת השומה המתאימה ביותר לקביעת הפיצויים כתוצאה משימוש בתת הקרקע היא קביעת "שווי לפני" ו"שווי אחרי", כאשר ההפרש מייצג את ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש

מאחר ובארץ אין עדיין היסטוריה של עסקאות שמצביעות על מגמה מובהקת של ירידת ערך(מסקר שבוצע בשכונת יזרעאליה בחיפה שממוקמת מעל מנהרות הכרמל, נמצאו הפרשים של 2%-1% אך לא ניתן בוודאות לייחס ההפרש בשווי הדירות לשימוש בתת הקרקע למנהרות הכרמל),ניתן ללמוד מהניסיון המצטבר בעולם ולהשתמש במחקרים ונוסחאות אמפיריות כגון חוק ריבוע המרחק, שמכמתות את השפעת השימוש בתת הקרקע על המקרקעין וכפועל יוצא על שוויו.

כך למשל בשנת 2005 נותחו מאות עסקאות למציאת השפעת מנהרת Beacon hill tunnel שבסיאטל שעומקה כ-100 רגל(כ-33מ’) ונמצא שקשה להצביע על ירידת ערך בגין המנהרה, יחד עם זאת, נפסקו ע"י ביהמ"ש לנכסים שמעל המנהרה פיצויים בשיעור 2%-1% משווים. נתון זה מצטרף ותומך בסקר של חברת Sound Transit שקבע ירידת ערך בגין סטיגמה בשיעור של 1% למנהרה שעומקה 100 רגל

חוק ריבוע המרחק הוא חוק אוניברסאלי שקובע שרמת ההשפעה של גורם "מזיק" פוחתת או מתעצמת ביחס מרובע למרחק מאותו גורם. כך לדוגמא השפעתה של מנהרה שעומקה 25 מטרים תהיה כמעט כפולה ביחס להשפעה של מנהרה שעומקה 35 מטרים, עפ"י הנוסחא הבאה:

35 בריבוע

25 בריבוע=   1.96.

כל שנותר הוא למדוד ולהעריך את הפגיעה באמצעות הערכה השמאית הרווחת(שיטת דלפי) תוך שימוש ב"חוק ריבוע המרחק".

לדוגמא אם הדעה השמאית לגבי ירידת ערך בנכסי מגורים בבניה רוויה, במקרה של מנהרה שעומקה 35 מטרים בין פני הקרקע הטבעית לתקרת המנהרה/חלקו העליון של השימוש היא 0.6% משווי הנכס במצב קודם.

לגבי אותו נכס אלמלא השימוש היה בעומק של 35 מטר אלא 25 מטר אזי עפ"י הנוסחא הנ"ל ירידת הערך היא בקירוב                                 % 1.18!(1.96X0.6).

יש לזכור שהקמה ושיפור של תשתיות מביאה בד"כ להשבחה ולכן, העיריות/רשויות ינסו לאיין את הפגיעה וירידת ערך המקרקעין אם יש, ולטעון ההיפך- הנכס לא רק שנפגע אלא הושבח.

בכל מקרה של הקמת תשתיות "כבדות" בתת הקרקע(רכבת קלה/תחתית, מנהרות לכלי רכב/תשתיות ביוב-שפד"ן/חשמל) יש להתייעץ עם מומחה בנושא אקוסטיקה/רעש ועם שמאי מקרקעין.

גד קרן.

תעודת גמר(טופס 5) הינה קו הסיום שאליו שואף מבצע המבנה על מרכיביו השונים ויש בו כדי להעיד על כך שעמד בדרישות מחייבות בהתאם לחוק התכנון והבניה על תקנותיו, תקנים רשמיים, חוקים והנחיות של העירייה, חברת החשמל, הגנה אזרחית, כיבוי אש ומשטרה וגם בדרישות וולנטריות אך חשובות שמופיעות במפרט הבינמשרדי(המפרט הכחול), הנחיות לתכנון של משרד השיכון, מכון התקנים(מפמ"כים) וכללים מקצועיים מקובלים. תקן שלא הוכרז כתקן רשמי הינו תקן וולנטרי אלא אם כן הוא מופיע במפרט הטכני שנספח לחוזה המכר ואז הוא הופך למחייב.

בחוק מכר דירות נקבע כי מותרת סטיה עד 2% מהמפרט המחייב, וכי " אי התאמה תהיה במקרה שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה" ..  "כל המלאכות והמוצרים יהיו עפ"י דרישות התקן הישראלי אם יש כזה".. "ובאם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה".

לאחרונה עבר תיקון לחוק המכר לפיו, אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית בשלד ו/או בקונסטרוקציה תהיה בתוקף ל-20 שנה מהגמר!!!

מנסיוני כשמאי מקרקעין שערך מאות חוות דעת שמאיות וביחד עם מהנדסים, מומלץ תמיד לשאוף לתיקון הסטיות החריגות והליקויים שניתן לתקנם, במקום לקבל פיצוי כספי שבמרבית המקרים הינו נמוך ואין בו כדי לשפות על הליקויי ולתקנו.

בכתבה זאת אתמקד במקרים הנדירים יותר אך הבעייתים- אלו הליקויים ואי ההתאמות שלא ניתן לתקנם, או שאין כל כדאיות כלכלית לתקנם(להלן "בלתי הפיכים"), ולפיכך הם גורמים לירידת ערך קבועה של הנכס אשר תלווהו לאורך כל החיים הכלכליים.

בתי משפט פוסקים לעיתים קרובות פיצויים בעקבות חוות דעת שמאיות שקבעו ירידת ערך בגין ליקויי בניה בלתי הפיכים. בהרבה מקרים מתבקש שמאי המקרקעין לקבוע ירידת ערך מכיוון שהנכס ניזוק מבניה שאיננה תקנית וסטנדרטית, למשל תקרה נמוכה מהתקן המחייב שקבע מינימום גובה פנים מפני הרצפה לתקרה שלא יפחת מ-2.5 מטר. בניה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים דירה תקני וסטנדרטי כאמור,  פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאה של בעל הדירה, מגבילה את השימוש בנכס כתוצאה מהעדר אפשרות להתקנת מערכות כגון מזגנים, מערכות כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית וכד’ וכפועל יוצא משליכה על שוויו.

ככלל, בניה שאיננה תקנית, מלכתחילה היא בניה שיש בה פגם מהותי מובנה, קל וחומר בניה שאיננה תקנית ולא ניתן לתקן את הליקוי/פגם למשל, תקרה נמוכה שבהכרח תגרום לירידת ערך קבועה שתלווה את הנכס לאורך כל חייו, וכל קונה נורמטיבי בבואו לרכוש את הנכס, אם בכלל יתרצה לרכוש אותו, בוודאי יבצע הפחת שווי ראויה שתשקף את הבעיתיות בנכס !.

השאלה בבואנו לקבוע ירידת ערך האם קיימים אחוזים קבועים שנקבעו לכל ליקויי בפסיקה מנחה או לחילופין שוק משוכלל שקבע מסמרות לכל ליקוי וניתן לקבוע בוודאות כי על תקרה נמוכה ב- 5ס"מ מהתקן המינימלי השוק מגיב בהפחתה של למשל 10% יחסית לדירה דומה באותו אזור בעלת גובה פנים שעומד בתקן.

כשמאי שמתמנה כשמאי מומחה ע"י בתי המשפט לקביעת ירידות ערך למבנים ודירות מגורים, אני מעיד שהתשובה אינה פשוטה!.

לפי מיטב ידיעתי, השמאי הממשלתי הראשי טרם קבע קווים מנחים לסוגית ירידת הערך לליקויים בלתי הפיכים נפוצים, וגם בתי משפט פסקו פיצויים ואחוזי הפחתה שונים לליקויים ונושאים דומים, בנוסף, אין גם שוק משוכלל מובהק שמתבסס על הרבה מאוד עסקאות שיכול לתמוך באחוזי הפחתה לליקויי בניה בלתי הפיכים שכיחים, לעומת למשל קיומו של שוק משוכלל לנכסים שקרובים למטרד כגון כביש מהיר וסואן שם כשמאים אנחנו יכולים לקבוע פרמטרים לירידת ערך כפונקציה של קרבה לכביש וסוג הנכס, וזאת עפ"י צבר עסקאות וניסיון שמאי מצטבר(שיטת דלפי).

נשאר לפיכך במקרה דנן, להפעיל שיקול דעת בריא ומקצועי עפ"י הניסיון השמאי ברור שהפחתה של גובה פנים בדירה מתחת לתקן המינימלי(2.5מ’) היא חריגה שמחייבת אוטומטית בפיצויים ללא ערעור! אך האם יש לקבוע את אותו פיצוי במקרה שמדובר למשל באזור של דירות יוקרה שם אחד הסממנים של הרווחה והיוקרתיות הוא גובה פנים דירה גבוה באופן משמעותי יחסית לדירות "רגילות", לעומת דירת שיכון שבה מלכתחילה אין מציאות לתקרה גבוהה והסטנדרט הוא מעט מעל התקן המחייב.

אשר על כן, בכל מקרה של ליקוי בניה וסטיה מהתקנים יש לבצע בדק בית ורשימת ליקויים מפורטת, כולל כאלה שלא ניתנים לתיקון, ולהעריך בנפרד את ירידת ערך כבסיס לקבלת פיצויים מהמבצע. לחילופין על המבצעים להיעזר בשרותיו של שמאי המקרקעין שיודע לאבחן את ההבדלים המהותיים עפ"י סוג הנכס והאזור ולקבוע האם בכלל קיימת ירידת ערך רלווטית ומבוססת על אף שמדובר בחריגה ובסטיה מהתקנים.

לסיום אביא הלכה פסוקה בענין מומחים שסוכמה בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ’ ארז איתן ואח’ שם נקבע:

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי התחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת שכל הצדדים המעורבים יבינו שיש סוף פסוק לכל אלה בחוות דעתו של מומחה המתמנה ע"י בתי המשפט בהסכמת באי כח הצדדים…."

גד קרן- שמאי מקרקעין ממונה מטעם בתי משפט כשמאי מומחה

גד קרן

בשנים האחרונות הפכה התקנת מעלית, בבניינים שנבנו מלכתחילה ללא מעלית, ליותר משידרוג בנוחות, באיכות החיים ובסטטוס החברתי, אלא גם להשקעה כלכלית. הכדאיות הכלכלית נובעת מהוזלת עלויות התקנת המעלית מחד והשבחה משמעותית בשווי הדירות(במיוחד הדירות בקומות העליונות)לאחר התקנת המעלית מאידך. בבניינים בני 4 קומות מעל עמודים מסתכמת עלות התקנה ממוצעת של מעלית טובה בכ 350,000₪(כולל מע"מ, רישוי ותכנון וללא חציבות ועבודות מיוחדות).

כמובן, שברוב העלות נושאים בעלי הדירות בקומות העליונות, אך הם גם הנהנים העיקריים בהשבחת הדירות בבניין, מכיוון שכיום אין כמעט ביקוש לדירות בקומות גבוהות ללא מעלית(בזמנו דירות אלו היו מתאפיינות ברכישה ע"י זוגות צעירים, אך שינוי בטעמים ובהרגלים מקשה על מכירת דירות אלה לציבור הצעירים). לדוגמא, דירה בת"א בקומה ד’ שנמכרה לפני התקנת מעלית בבניין, ולאחר זמן חשיפה ממושך  ב- 1,350,000₪, בעליה החדשים לא נגעו בפנים הדירה אלא יזמו התקנת מעלית בבניין, חלקם בעלות המעלית הסתכמה בסך- 50,000 ₪, כעבור שנתיים הצליחו למכרה  ב-2,120,000 ש"ח אמנם השוק עלה בשנתיים אלו, ותרם 10% לשווי, אך אין ספק שההשקעה השתלמה והוסיפה לסחירות ולאטרקטיביות של הנכס וכפועל יוצא לשוויו ולשיווק מהיר וקצר.

אחד השלבים הקשים בד"כ הוא החלוקה לתשלומים בין הדיירים. לרוב יחולק התשלום באופן יחסי והוגן בין הדיירים, לפי הקומה בה הם גרים. לדוגמה, בבניין בן ארבע קומות על עמודים החלוקה בין הדיירים תהיה לרוב כך: בקומה רביעית ישלמו 40%, בשלישית – 30%, בשנייה – 20% ובראשונה – 10%.

שיטה נוחה ופשוטה לחלק את התשלומים, לא חשוב כמה קומות יש בבניין ואם חלק מהדיירים אינם מוכנים לשלם, היא שיטת הנקודות:

• מכפילים מספר כל קומה במספר הדיירים המוכנים לשלם באותה קומה.
• מחברים את הסכום הכולל שהתקבל מכל הקומות.
• את המספר שקיבלנו מחלקים ממחיר המעלית.
• המנה שהתקבלה תהיה מחיר הנקודה. כל דייר שרוצה לדעת כמה עליו לשלם יכפיל את מחיר הנקודה במספר הקומה בה הוא גר.

לדוגמה: בבניין בן ארבע קומות, אשר עלות התקנת המעלית בו היא כ-350,000 ש"ח כולל מע"מ, וחלק מהדיירים אינם מעוניים להשתתף ולשלם:

מחלקים את מחיר התקנת המעלית (350,000 ש"ח) במספר הנקודות (28 נקודות) ומקבלים שעלות נקודה היא 12,500 ש"ח.
בקומה שלישית, לדוגמה,כל דירה תשלם 37,500 ש"ח.
כמובן שמי שלא שילם תיחסם בפניו הזכות להשתמש במעלית.

אתר הפסולת חיריה הידועה כהר הזבל שינתה את יעודה לפני מספר שנים ואיננה משמשת עוד כאתר להטמנת פסולת, אלא כתחנת מעבר בלבד. לרגלי ההר קיימת סככה ענקית שאליה מגיעות משאיות זבל עירוניות מכל רחבי גוש דן, פורקות את מטענן ובאגרים ענקיים מעמיסים את כל הכבודה הריחנית למשאיות ענק, פול-טריילרים שנוסעים דרומה לאתרי הטמנה מסודרים. בצמוד לאותה סככה פועלת תחנת מיחזור אשר ממינת וממחזרת חלק קטן יחסית מהפסולת הביתית ואילו מרבית הפסולת עושה דרכה להטמנה. באתר קיימים גם מתקני טיפול וגריסת גזם ומיכלים אשר אוגרים את הגז שנפלט מהר חיריה כתוצאה מתסיסת הזבל הרב שצבור בו, גז זה שהינו ידידותי לסביבה משמש לייצור חשמל לאתר כולו ועודפים ממנו ״ מיוצאים״ למפעל תעשייתי בישוב הסמוך אזור. בנוסף הוקם מרכז לחינוך סביבתי שמטרתו להסביר ולחנך ילדים, בני נוער ומבוגרים את חשיבות השמירה על הסביבה באמצעות מיחזור במקור( כלומר למיין כבר בבית) וחינוך לצרכנות נבונה שממעטת להשתמש בניילונים ואריזות שאינן ממוחזרות, וכיצד יש להמשיך להשתמש ולהשמיש מוצרים ישנים במקום תרבות הצריכה שמייצרת כמויות של אריזות ופסולת כתוצאה מהשלכת המוצרים הישנים, שלעיתים קרובות הינם טובים ושמישים ונזרקים רק בשל האופנה והטרנדיות להתחדש ״במילה האחרונה״.

באשר להר עצמו שמתנשא לגובה מרשים וכולו מזבל דחוס, ההר כוסה במצע כורכר ותוכנן ע״ אדריכל נוף ששאף לפתח את ההר ולשלבו בפארק העתידי ללא פגיעה במרקם ובקונטור ההר, וזאת מתוך רצון להתמודד עם טעויות העבר תוך צעידה לעתיד ירוק ומתחשב בסביבה. התוצאות הינן מרשימות, צירפתי צילום מראש ההר שבו ניתן להשקיף לעבר תל אביב, מקווה ישראל וחולון וממנו ניתן לראות את חזון פארק אריאל שרון שיהיה גדול ומרשים מהרבה פארקים עירוניים מפורסמים בעולם, ויכלול שבילי אופנים , מתקני ספורט ונופש, פיתוח וניקוז נחל איילון ושפירים. עפ״י תמ"מ 3/5 – פארק איילון, שהיא תכנית מתאר מחוזית חלקית לפארק מטרופוליני בדרום מחוז תל אביב אשר הוכנה על ידי משרד הפנים בשיתוף עם המשרד לאיכות הסביבה ובתמיכה מלאה של הרשויות המקומיות הסובבות את הפארק.

תכנית פארק איילון משתרעת על שטח של כ- 8,000 דונם, מתוכם: כ- 1,000 דונם המהווים את פארק דרום המצוי בתחום העיר תל אביב יפו; כ- 500 דונם הכוללים את אתר הפסולת "חיריה", לגביו מתוכנן להתבצע הליך שיקום ואת תחנת מעבר פסולת למרגלותיו העתידה להפוך לפארק מיחזור; כ- 500 דונם של שטחי תשתיות הכוללים, בין היתר, את דרך מס’ , את תחנת המשנה של חברת חשמל ואת אדמות מקווה ישראל (כ- 3,300 דונם), המיועדים על פי התכנית להישאר אדמות חקלאיות בהתאם לחוק מקווה ישראל.

יתרת השטח, כ-3,000 דונם, מיועדים להוות את ליבת שטח פארק איילון המהווה שטח פתוח למטרות פנאי ונופש. חלק משטח הפארק מהווה אזור פֶשט הצפה של נחל איילון, המיועד למנוע שטפונות בערי מחוז תל אביב השוכנות במורד הנחל. שטח הפארק כולו וליבת הפארק בכללו, נועדו לאוכלוסיית המדינה בכלל ומטרופולין תל אביב בפרט.

גבולות התכנית:

בצפון – שכונות דרום תל- אביב ופארק לאומי רמת גן בדרום – אזור וחולון במזרח – דרך מס’ 4 במערב – שדרות לוי אשכול (חולון) ודרך חיל השריון (תל- אביב). המטרות העיקריות של התכנית: יצירת פארק המהווה "ריאה ירוקה" לרווחת אוכלוסיית מטרופולין תל-אביב בכלל ודרום המטרופולין בפרט.  שיקום נחל איילון ונחל שפירים ושמירת שטח לפשט הצפה עבורם, כאמצעי לסיוע בפתרון בעיית ההצפה של נתיבי איילון ושכונות דרום תל- אביב. שיקום אתר הפסולת חירייה והפיכתו ל "גן פורח" ונקודת תצפית על האזור. קביעת הוראות להכנת תכניות מתאר מקומיות לפארק, הכולל פעילויות נופש ופנאי, בשטח התכנית: אגם, מתקני ספורט ושבילי הליכה.רשם החברות אישר את הקמתה של החברה הממשלתית המנהלת לפארק איילון. תפקידיה של החברה הממשלתית יהיו לעסוק בתכנון, פיתוח, ניהול ובאחזקה של פארק איילון, לשמרו כשטח ציבורי פתוח, לפעול לשיקום הר הפסולת חירייה ולהסדיר את זכויות המקרקעין במתחם הפארק.

באשר לפוטנציאל הנדלני אני מאמין שכל אזור פארק דרום עד חוות הזרע ומקווה ישראל, יהנו מחשיפה לפארק חיריה וכתוצאה מכך מעליית ערך מקרקעין.

עובדה היא שהביקוש לדירות בישראל נבלם אך עדיין מחירי הדירות מרקיעים שחקים, בנוסף חרף תנאי המשכנתא הקשוחים לאחרונה – האזרחים לא מוכנים לוותר על החלום הישראלי – דירה משל עצמם. רק השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בשנה החולפת הכמות המבוקשת של הדירות עלתה ברמה הארצית בכ- 3%. שמאי מקרקעין ובכירי נדל"ן מעריכים כי  בשנת 2012 השוק ירד בכ-10% בממוצע ובמקומות יקרים אף יותר!. (גלובס 27/11/2011).

שמאי מקרקעין – האפשרות החסכונית

כשמחירי הדירות מסרבים לרדת מהעץ הגבוה והרוכשים לא ממהרים לשלוף את פנקסי הצק’ים או לחלופין, המוכרים לא ממהרים להוריד במחיר – המומחים ממליצים להמתין. להמתין שהשוק יירגע. אך, אם אין ברירה ואתם מעוניינים להיכנס לים הנדל"ני הגועש – כנסו אליו מוגנים.

אחד האלמנטים שיסייעו לכם להיות "מוגנים" זהו האלמנט של הערכת שווי הנכס. אך כאן, מתחילה הבעיה. הקושי בהערכת שווי הנכס האמיתי נובע בעיקר מאופיו של שוק הנדל"ן. כל הנכסים בשוק שונים מאוד זה מזה ואף אחד אינו דומה למשנהו. העדר מערכת תעריף אחידה ומוסמכת בקביעת המחירים מצריכה את התערבותם של אנשי המקצוע. אלה הם שמאי מקרקעין שמכירים היטב אלמנטים מקצועיים שונים, מעבר להערכת מחיר הדירה וביכולתן לתת הערכת שווי מדויק יותר לנכס בשוק יורד ובכך לשמור על ערכו של הכסף שלכם לאורך שנים.

שמאות מקרקעין – חשוב להיות מודע לערך האמיתי של הנכס

השנה, כמעט בכל היישובים במרכז הארץ עלו מחירי הדירות בכ- 20%, אומנם לעליות המשמעותיות ביותר זכו הנכסים בשכונות בהן הרשויות שידרגו את התשתיות או סתם אפילו הציבו ספסלים או פנסי רחוב. כך למשל, ישנן שכונות בהם המחירים כמעט הכפילו את עצמם, הכל בזכות מקומות החנייה או גינה ציבורית ירוקה שהקימה העירייה.

הצפי הוא ירידת מחירים אם כי יש לשום כל מקרה לגופו!!

שמאי מקרקעין – למוכרי הדירות

כדי לא לבקש מחיר גבוה מדי על הנכס ו"להבריח" את הקונים אתם מוכרחים לדעת את מחירו המדויק. תמיד תזכרו כי שוק הקונים הפוטנציאליים באזור מסוים, הוא יחסית מוגבל ומתחלף לעיתים רחוקות. אם הקונים יפסלו את הדירה בשל מחירה הראשוני "ההסטורי" הגבוה, יקטן גם הסיכוי למכור אותה במחיר הרצוי.

יחד עם זאת, מוכרים רבים נאלצים למכור את הנכס שלהם במחיר שהוא זול בהרבה משוויו האמיתי. שוב, עקב חוסר יכולת להעריך את השווי המדויק של הנכס, בפרט כיום.

שמאי מקרקעין – לרוכשי הדירות

אם החלטתם לרכוש דירה ואתם רוצים לשלם לבעלי הנכס את הסכום שבאמת תואם את מצבו וערכו, רצוי מאד להתייעץ עם מומחה בתחום שמאות מקרקעין. איש מקצוע מיומן יציג לכם תמונה ברורה על תוכניות השבחה, על זכויות או ליקויי בנייה אשר עלולים להשפיע על ערכו.

לסיכום

בתקופה בה מחירי הדירות בכוון של ירידה והביקושים קפאו– כדאי שעסקת הנדל"ן אותה אתם מבצעים תהיה עסקה כדאית. לכן, על מנת לא למכור את הדירה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק וכדי לא לרכוש דירה במחיר שגבוה יותר – אתם מוכרחים להתייעץ עם שמאי מקרקעין מקצועי ומיומן.

סעיף שכיח בהסכמי שכירות רבים קובע כי אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, המשכיר יהיה רשאי להיכנס לדירה, להוציא את חפציו של השוכר ואף להחליף את המנעולים בדירה.

אומנם סעיף זה השתרש בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה הוא חסר כל תוקף משפטי ועומד בניגוד לחוק. למרבה האירוניה, פעולה כזו תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו), והשוכר שיפעיל כוח כדי למנוע כניסת בעל הבית לדירה ייהנה מהגנת החוק. המשמעות היא שסעיף הפלישה" המצוי בהסכמי שכירות רבים, לא יקנה בידי בעל הדירה זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבך אותו ולגרום לניהול הליכים משפטיים נגדו. אחת האפשרויות העומדת לבעל הדירה עוד במעמד עריכת הסכם השכירות היא הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי אם לא יפנה הדייר את הדירה, הצדדים נותנים את הסכמתם למינויו של נציג מטעם בעל הדירה ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד. כמו כן יש לקבוע כי תצהיר של בעל הדירה או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שהתמלאו התנאים למינוי כונס נכסים. בכך יוכל בעל הדירה לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד.

בית המשפט ימנה כונס נכסים לביצוע הפינוי או יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר. בסיום הדיון יכול בית המשפט להוציא צו לפינוי הדירה. את הצו אפשר לממש באמצעות ההוצאה לפועל. ביום 28.12.2008 שונה המצב המשפטי עם פרסומן ברשומות תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס’ 2) התשס"ט 2008 הקובעות פרוצדורה לניהול מקוצר של תביעה לפינוי מושכר.

התקנות קובעות כי תביעה לפינוי מושכר תוכתר בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד וללא צורך בקבלת אישור מבית המשפט. היינו, המשכיר רשאי לתבוע את פינוי הדירה, בהליך מהיר ונפרד מהתביעה הכספית שבד"כ מתלווה לתביעת הפינוי בשל כך שהשוכר חדל לשלם שכר דירה, מבלי לאבד את זכותו לתבוע את החוב הכספי בגין אי תשלום שכר הדירה (ולענין זה מומלץ להעריך ע"י שמאי את דמי השכירות הראויים לתקופה הרלוונטית שכן סביר להניח שחלו שינויים בדמי השכירות יחסית למועד ההשכרה ההתחלתי)והנזקים שנגרמו לדירה (אם נגרמו) בהליך נוסף.

בצרוף להגשת כתב תביעה לפינוי, על התובע להגיש גם את כל המסמכים הנלווים תצהירי עדות ראשית , חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם יש, ואת כל המסמכים הנוגעים לתביעה. כך גם על הנתבע לעשות לגבי כתב ההגנה. לוח הזמנים לניהול תביעה כזו קוצר בהרבה מסדרי הדין הרגילים ונקבע על 60 ימים – על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 30 ימים מיום הגשת התביעה. על בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.

לסיכום מרבה נכסים מרבה דאגות אך מוטב להיות ערוכים מראש עם חוזים סגורים "הרמטית" , ובמידת הצורך להסתייע בשמאות שתקבע הפסד דמי שכירות ראויים.